1、武漢市城市房屋拆遷評估操作技術規范（試行）【實施日期】 2002 年【頒布單位】武漢市城市房屋拆遷評估操作技術規范（試行）第一章總則第一條為維護城市房屋拆遷當事人的合法權益，規范房屋拆遷評估行為，根據武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法、武漢市城市房屋拆遷評估管理暫行規定、房地產估價規范和城鎮上地估價規程的有關規定，制定本規范。第二條本市城市規劃區內國有土地上的房屋拆遷評估適用本規范。第三條采用本規范的估價目的統一稱為“城市房屋拆遷” 房屋拆遷評估是根據被拆遷房屋的區位、 用途、建筑結構等因素，對被拆遷房屋的房地產公開市場價格進行評定估算。房屋拆遷評估對象，為被拆遷房屋連同該房屋占用范圍內的國有土地

2、使用權。第四條房屋拆遷評估的價值定義是指估價對象在無任何權利限制條件下的房地產公開市場價值。即不考慮抵押權等他項權利的影響，不考慮租賃權及其他權利限制的影響。第五條房屋拆遷評估的估價時點為房屋拆遷許可證頒發之日房屋拆遷評估作業日期，自估價業務受理之日起，原則上不超過 15 日。第二章估價方法第六條房屋拆遷評估應手用市場比較法進行評估。不能適用市場比較法的，可采用收益法進行評估。難以確定房屋租金收益的，采用成本法或其他方法進行評估。第七條采用市場比較法評估的，應在拆遷房屋相同或相似區域內收集成交時間一般不超過 12 個月的充分房地產市場交易實例，包括房屋拆遷范圍內的交易實例。在分析、篩選的基礎上

3、確定與估價對象區位、用途、建筑類型、結構和設備等相同或相似的 3 個以上可比實例進行比較修正。可比實例的成交單價一般相差不應超過30 。第八條采用收益法評估的，應同時選擇二種以上的評估方法進行評估。第九條采用收益法評估的，評估結果的確定應符合房地產估價規范的有關規定。房屋收益應按照房屋租金的純收益確定，房屋租金的純收益按照其同一經營用途、同一區域的社會平均收益水平修正確定。資本化率的選取可采取安全利率加風險調整值確定，安全利率直選取5 年期國債利率。第十條采用成本法評估的，應當采取房地分別評估的方式，評估出房地產市場價格。房屋占用范圍內的土地價格應采用市場比較法、成本法或基準地價修正法等方法求

4、取。建筑物重置價格以政府有關管理部門發布的重置價格標準為依據。房屋拆舊以直線折舊法計算。不適用的，可以使用成新折扣法（尚可使用年限）計算、房屋建筑設備應單獨計算折舊。第十一條采用成本法評估的，各種結構、各類用途房屋的經濟耐用年限，按附件一確定；各種結構房屋的建筑物殘值率，按附件二確定。第三章拆遷房屋分類評估第十二條拆遷房屋按用途分為住宅房屋和非住宅房屋。非住宅房屋包括生產用房、商業經營用房和其他用房。第十三條住宅房屋的拆遷補償評估，可只采用一種估價方法，但應當說明理由。具備條件的，應當優先采用市場比較法。第十四條生產用房、商業經營用房的拆遷補償評估，原則上應采用兩種以上的估價方法。如確有困難，

5、只能采用一種估價方法的，應當說明理由。能搜集充分并符合規定要求的可比實例的經營用房，應當采用市場比較法估價沒有條件選用市場比較法的，可采用收益法進行估價、難以確定房屋收錢的，可采用成本法或其他方法進行估價第十五條其他用途房屋的拆遷補償評估，可只采用成本法，但應說明理由第十六條拆遷房屋用途、建筑面積、占地面積由房地產權屬管理部門核發的產權資料為準。由于各種原因拆遷人無法提供準確資料的，評估報告書可以以單價形式進行計算以建筑面積為計價單位、委托人應當提供被拆遷房屋占用范圍內的國有土地使用權取得方式證明文件，不能提供且估價機構又無法核實的，可以假設其為劃撥方式取得。以劃拔方式取得國有土地使用權的，其

6、房屋拆遷補償估價結果，不包括土地使用權出讓金或相當于出讓金的價款。第十七條進行拆遷房屋的分類評估可先根據其區位、用途、建筑結構等因素進行分類，評估出各類房屋的平均價格，然后進行樓層、朝向修正，得出每戶房屋的價格。計算公式為：估價對象價格 = 平均價格 x （ 1 十朝向修正系數） x（ l 十層次修正系數）本計算公式中平均價格指單棟房屋平均價格，朝向修正系數可參照附件三確定，層次修正系數可參照附件四確定。修正系數絕對值大于或等于5 的，調整幅度一般控制在 2 以內；修正系數絕對值小于5 ，調整幅度一般控制在 1 以內。第十八條在建工程應采用成本法進行評估。在建工程土地評估以政府管理部門批準的用

7、途、參數或規劃設計方案等為依據，工程建設進度以拆遷管理部門通知停止施工時的狀態為準。第四章估價程序第十九條拆遷房屋評估由拆遷人委托估價機構進行評估。估價機構受理估價委托后，應在受理之日起3 日內向房屋拆遷管理部門備案。第二十條拆遷評估的委托人應當向估價機構提供以下資料；（一）估價委托書；（二）房屋拆遷許可證；（三）估價對象的房屋所有權證、國有土地使用權證（如確實無法提供，可先提供房屋基本情況調查表）；（四）拆遷房屋的建筑結構、用途、附屬設施等情況一覽表；（五）其他有關資料。第二十一條拆遷人、被拆遷人應在估價資料提供、現場查勘等方面對估價機構給子配合。不予配合的，估價機構有權等評估各項前提條件成

8、熟后再出具估價報告。第二十二條估價機構應根據估價委托書及相關法律、法規、技術規范等要求，在規定的時間內出具正式估 價報告。估價報告書及有關資料在估價機構自行歸檔的同時應上報武漢市房地產估價師協會備案。第五章估價報告書第二十三條單宗被拆遷房屋的價值不足 50 萬元，估價結果報告可采用表格的形式，除此之外的估價結果報告，應采用文字說明的形式。第二十四條表格式估價結果報告，紙張大小應采用 a4 紙張規格。具體的內容要求如下：第二十五條非表格估價結果報告和估價技術報告書應按照房地產估價規范的有關要求撰寫。第六章附則第二十六條本規范將“估價與“評估”作為同義詞來使用。第二十六條違章建筑和超過批準期限的臨

9、時建筑不予估價。未超過批準期限的臨時建筑，僅評估其建筑物凈殘值。第二十八條凡房屋拆遷評估中涉及原始成本、建筑設備、工程造價等專業技術工作的，估價機構可委托有資格從事該類業務的機構協助評估、本技術規范未作規定的，應按照國家和本市其他房地產評估技術規范的有關規定執行。第二十九條本規范由武漢市房產行政管理部門負責解釋第三十條本規范自公布之日起施行。附件一：各種結構、各類用途房屋的經濟耐用年限1 、鋼筋混凝士結構（包括框架結構、剪力墻結構、簡體結構、框架一剪力墻結構等）：生產用房50 年，受腐蝕的生產用房35 年，非生產用房60 年；2 、磚混結構一等：生產用房40 年，受腐蝕的生產用房30 年，非生

10、產用房50 年；3 、磚混結構二等:生產用房40 年，受腐蝕的生產用房30 年，非生產用房50 年；4 、磚木結構一等:生產用房3o 年，受腐蝕的生產用房20 年，非生產用房40 年；5 、磚木結構二等：生產用房30 年，受腐蝕的生產用房20 年，非生產用房40 年；6 、磚木結構三等：生產用房30 年，受腐蝕的生產用房20 年，非生產用房40 年；7、簡易結構：10 年。附件二：各種結構房屋的建筑物殘值率1 、鋼筋混凝土結構： 0 ；2 磚混結構一等：2 ；3 、磚混結構二等：2 ；4 、磚木結構一等：6 5 、磚木結構二等：4 6 、磚木結構三等：3 7 、簡易結構：0 ；附件三：朝向修正

11、系數朝向北西東二間朝南一間朝南三間朝南修正系數 -5 -3 -2 0 3 5%朝向以住宅主臥室為推附件四：層次修正系數表四五六七八層及以上一-3%-5%-5%-5%-5%二 0%0%0%0%0%三 5%5%5%5%5%四-2%5%5%5%5%五 -4%5%5%5%六-6%0%0%七-8%0%八層及以上10%頂層 -15%注：八層以上有電梯的樓房，住房免費使用電樓的，三樓以上均為 5 ，頂層一15 ；住房交電梯使用費的，二樓以上均為 0，頂層一15 ；一層有架空層的，有獨用小院的，在主干道臨街的，為100 三層（含三層）以下調節系數為0 。頂層修正不包括復式結構或特殊防水處理的頂層房屋。附件五：表格式估價結果報告格式城市房屋拆遷補償估價結果報告估價機構： 估價報告編號：估價目的；城市房屋拆遷表格內容：估價委托方、權屬證書編號、被拆遷房屋座落、被拆遷房屋用途、建筑面積、附屬設施設備、建筑結構、樓房或平房、土地因素、房地單位價格、房地總價格、備注。（一）上述估價結果的限定條件；（ 1 ）被拆遷房屋的權屬狀況；（