1、惠州市水口中心區控制性詳細規劃(調整)前 言原惠州市水口中心區控制性詳細規劃于2005年1月17日由惠州市政府批準。在批準后一年多時間內，水口撤鎮成立街道，融入惠城快速發展進程，水口中心地區已經成為惠城東部開發熱點地區，其中，“合生國際新城”、五星級“皇冠假日酒店”已經開工建設，遠東、湯普房地產等企業的建設項目已經入駐該地區，開發活動已經超出原惠州市水口中心區控制性詳細規劃3平方公里編制范圍，因此，為了規范、有序地控制和引導水口中心地區的城市建設，推進水口中心地區城市發展，依據惠州人民政府關于同意調整惠州市水口中心區控制性詳細規劃的批復（惠府函2006158號），對原惠州市水口中心區控制性詳細

2、規劃進行調整，規劃范圍由原來3平方公里向東擴展至5平方公里。第一章 總則第一條 為了加強惠州市水口中心區的建設規劃管理，保證城市規劃的實施，促進城市建設的有序發展，制定本規劃。第二條 規劃依據1、中華人民共和國城市規劃法2、城市規劃編制辦法3、惠州市城市規劃標準與準則（2007）4、惠州市城市總體規劃 (2004-2020)（報批稿）5、規劃范圍內的現狀資料以及相關政策法規第三條 規劃原則1、堅持區域協調原則。2、以人為本、可持續發展原則。3、注重近、遠期相結合，保持各個發展階段的完整性，同時根據不同配套設施的用地要求，提供彈性的用地及完善的公共配套設施。4、城市建設中充分考慮整體、分期開發等

3、問題。5、合理地經營濱水區土地及空間資源，并實現價值最大化和最優化。6、創造良好的車行與步行條件，提供清晰的導向系統和充足的公共停車設施，提高濱水區的交通可達性。7、將公園、綠地、廣場、步行系統等公共空間與開放的建筑空間有機結合，共同構成富有活力的濱水開放空間。 第四條 規劃區范圍水口中心區位于水口街道西南部。規劃區北起味皇路和清塘湖，南至鹿江瀝，西自洛塘干渠，東止四環路；總規劃面積為510.1公頃。第五條 本規劃是惠州市水口中心區用地建設和開發管理的法定指導性規劃文件，凡在規劃區范圍內的一切建設和土地利用活動必須遵循本規劃。第六條 本規劃文本下列條文中帶下劃線的部分為本規劃確定的強制性內容，

4、其余為指導性內容。第七條 本規劃經惠州市人民政府批準之日起開始實施，2005年1月17日批準原惠州市水口中心區控制性詳細規劃從批準之日同時廢止，其解釋權屬惠州市規劃建設局。第二章 發展目標和功能定位第八條 規劃目標1、強化分區級中心職能，高標準建設行政、文化、體育和商貿中心，適應分區長遠發展要求。2、建設配套設施齊全、環境優美、安全舒適的生活居住區。3、形成公共的、親水的、可達性好、功能復合的濱水社區，惠州市濱水地區規劃建設的典范。4、建設環境良好、技術先進的一類工業區。第九條 功能定位水口街道的行政、文化體育和商貿中心，環境優美的濱水綜合區。第十條 規劃規模本規劃區用地面積510.1公頃。人

5、口規模控制在12萬人以內。第三章 地塊劃分及編碼第十一條 地塊劃分本規劃地塊劃分按兩級劃分，一級是指依據城市干道和自然界線，將規劃范圍內用地劃分成10街坊，。二級是指在街坊內部，根據用地性質和功能再劃分的地塊，規劃區內共劃分82個地塊。第十二條 地塊編碼地塊編碼相應采用兩級編碼方法，由街坊代碼-地塊代碼組成，以“01-05”為例，“01”為規劃范圍內街坊代碼，“05”為街坊中地塊代碼。第十三條 地塊紅線面積計算地塊紅線面積以城市規劃行政主管部門正式劃定用地范圍的面積為準。第四章 建設用地性質控制第十四條 規劃區土地主要用途依據本規劃區的功能定位，確定主要的土地用途為：居住及配套用地、工業用地、

6、商業用地、行政辦公用地以及公共綠地。各地塊土地使用性質詳見規劃控制圖則。第十五條 用地分類規劃區土地使用性質和分類代碼采用惠州市城市規劃標準與準則,用地劃分至中類或者小類。規劃區內各類性質用地的開發建設應按圖則所確定的要求進行。第十六條 土地使用兼容性規定地塊控制指標一覽表中用地性質為本次規劃確定的“土地使用性質”；土地使用兼容性中所列用地性質為同一大類的其它中類用地性質，須經規劃行政主管部門批準方可變更的土地使用性質，若為跨大類的其它用地性質，須經市規劃委員會批準方可進行；未列土地兼容性的用地原則上不得更改用地性質。第五章 建設用地使用強度控制第十七條 本規劃區總建筑面積應控制在645萬平方

7、米以內。當實際開發建設的總量超過規劃總量，會對本片區的交通、配套設施等帶來影響時，應對本規劃進行必要的檢討。第十八條 建設用地使用強度規定1、規劃區各街坊、地塊的建筑密度、容積率、綠地率應符合地塊控制指標一覽表的規定。2、混合用地中如有居住建筑，其住宅建筑凈密度要符合國家有關標準和惠州市城市規劃標準與準則中的有關規定和要求。3、地面以上建筑面積指標為上限，地塊內開發建設時不得超過規劃中規定的指標。4、綠地率和公共綠地面積是衡量環境質量的重要指標，主要根據國家有關規范和地塊的不同使用功能確定。規劃地塊中規定的綠地率和公共綠地面積為最低值，只能提高，不能降低，以保證應有的環境質量。5、可根據實際情

8、況，依據惠州市城市規劃有關規定，制定公益性空間開發強度的獎勵與補償規定。（1）在符合消防、衛生、交通等有關規定的前提下，建筑基地為社會公眾提供開放面積的，可適當增加建筑面積等。（2）建筑基地經指定須配合留設公共天橋或地下通道，該使用的空間部分，可準予不計入建筑面積。（3）超高層建筑物設置供公共使用的觀景樓層或平臺，該觀景樓層或平臺可不計入建筑面積。第六章 道路交通規劃第十九條 規劃區道路紅線寬度應按圖則中確定的數值進行控制。 第二十條 道規劃區內設置兩處立體交叉路口。（1）環鎮路和四環路交叉路口按四路口全互通立交路口控制。（2）機場路與四環路交叉路口按上跨式立交控制，其中，四環路部分車行道上跨

9、機場路。第二十一條 三環路、清湖路、環鎮路、機場路以及水口大道等主干道之間的交叉口采用渠化加信號燈控制，并進行拓寬段處理；部分支路和主干道相交時，其交叉口限制車輛左行，詳見規劃控制圖。第二十二條 交叉口設計應保證行車安全，滿足視距要求；為保證安全人行橫道線和停車線宜明顯區別于其它鋪砌圖案；具體設計按道路設計有關規范執行。第二十三條 規劃區主要出入口控制詳見規劃控制圖則。第二十四條 道路紅線內用地為道路和道路綠化專用，任何與道路交通無關的建筑和構筑物的改建、擴建和新建均不得占用道路用地。第二十五條 規劃區機動車停車以地下停車場（庫）為主。地上停車場（庫）主要規劃設置在公園出入口和居住區公共服務中

10、心內。配建停車場(庫)的停車位設置應符合規劃中的規定，具體配建停車位的數量，可根據實際建設規模進行調整，計算標準執行表1的規定。但02-04、02-02和02-06地塊考慮商業中心停車需求和土地權屬實際情況，需適當增加配建停車位的數量。表1 配建停車場（庫）標準表序號用地代號類別單位一般標準1r獨立式住宅車位/100m2建筑面積1.0普通單元住宅車位/100m2建筑面積1.0經濟適用房、單身公寓車位/100m2建筑面積0.52m廠房車位/100m2建筑面積0.63c2商業、餐飲、娛樂設施車位/100m2建筑面積1.0賓館車位/ 客房0.34c1行政辦公用房車位/100m2建筑面積1.05g1公

11、園車位/公頃游覽面積 4.0156c5醫院車位/100m2建筑面積0.67c6、r22中學 校車車位/100學生0.6小學 、幼兒園0.8第二十六條 配建停車場應就近設置，距主體建筑出入口的距離不宜超過50米。配建地下停車場的出入口及坡道應控制在建筑物首層平面范圍內。第二十七條 規劃確定的城市道路交叉口，沿路緣線轉角切點位置向主干道方向延伸100米范圍，向次干道方向延伸60米范圍，向支路延伸30米范圍及立交路口向連接方向延伸20米范圍內，嚴禁開設機動車左轉方向出入口；右轉出入口的位置距交叉口距交叉口路緣線轉角切點必須大于20米。第二十八條 機動停車場出入口距離人行天橋、地下通道及匝道入口應大于

12、50米，距離交叉口應大于80米。第二十九條 有大量人流、車流集散的公共建筑，其主要出入口面向城市主、次干道時，應妥善處理出入口與配建停車場的位置。第三十條 規劃區內的所有公共開放空間應為所有人提供安全舒適的通道，為殘疾人提供無障礙通道。第三十一條 規劃片區中的公交站點等公共交通設施依據相關專項規劃并結合本規劃執行。第七章 綠地及公共開放空間設計第三十二條 總體構想本規劃區城市空間環境應強調整體性和序列感，注重各個功能空間的整體和諧以及景觀結構的有機構成。第三十三條 公共綠地和生態綠地在開發建設過程中不得侵占。第三十四條 規劃確定的各項公園、廣場、街道、綠帶和步行景觀廊道等公共開放空間，其數量和

13、面積原則上只能增加，不得減少。第三十五條 規劃確定的各項公園、廣場、街道、綠帶和步行景觀廊道等公共開放空間的設計（包含使用性質、綠化覆蓋率、種植種類與數量等），應符合公園設計規范和惠州市城市規劃標準與準則的要求。第三十六條 商業內街兩側建筑底層應開辟連續的騎樓，騎樓凈高不應小于4米，寬度不應小于3.5米。第三十七條 各地塊在滿足圖則中綠地率指標外，還應盡量增加綠化面積，并充分利用條件增加垂直綠化和屋頂綠化。第八章 建筑物控制第三十八條 地塊控制本規劃地塊控制采用綜合控制指標體系。控制指標分為強制性和指導性兩類。各地塊的用地性質、建筑密度、容積率、綠地率、建筑限高、配套公共設施、交通出入口方位、

14、建筑退后紅線距離等強制性指標必須符合圖則及附表中規定的指標要求。各地塊的居住人口、建筑環境空間等指導性指標可參照執行。第三十九條 建筑間距控制任何建筑間距必須滿足國家有關日照、通風、消防、衛生、防災、工程管線埋設和建筑設計規范以及惠州市城市規劃標準與準則的要求。第四十條 建筑物退讓控制規劃區內建筑物退讓距離是參照惠州市城市規劃標準與準則以及結合規劃意圖制定。規劃區內任何建設必須滿足圖則規定的要求。第四十一條 建筑體量控制建筑物高度、面寬宜符合城市景觀規劃和城市設計要求。規劃區內建筑高度和面寬應遵守圖則和相關條文的規定要求。第四十二條 建筑物其它方面控制建筑物的朝向、色彩、屋頂形式、廣告牌的設置

15、等方面應符合地塊圖則和相關條文的規定。第九章 配套設施規劃第四十三條 規劃區內公共配套設施應符合上層次規劃要求，并與實際用地規模、規劃人口容量和居住人口分布情況相對應。第四十四條 公共設施的項目、數量、用地或建筑面積不得少于本規劃的規定。詳見表2和表3的規定。并應與土地開發同步規劃、同步建設和同時投入使用，如有變更，必須申報城市規劃行政主管部門批準。第四十五條 配套設施項目的設定和規模應符合地塊圖則的規定。第四十六條 環境衛生設施的設置必須符合以下規定：（1）重要地段的公共廁所的設置應符合規劃中規定的位置。（2）公共廁所應以獨立式為主，如設置獨立式公共廁所有困難可設置附設式公共廁所。第四十七條

16、 居住區級配套設施的設置應符合以下規定：（1）配套服務設施中社區健康服務中心、文化活動站、居委會、警務室的設置，應按規劃中確定的地塊位置布置，可不單獨占地，附設在其它建筑內或統一興建。（2）郵政所可結合建筑設計，附設在建筑中，建筑面積不得低于規劃確定的最低指標。第四十八條 消火栓沿道路布置，間距不應超過120米，道路路幅寬度超過40米時，應在道路兩側設置，其它道路上單側布置。表2 公共設施規劃一覽表序號設施類別項目名稱數 量所在地塊編號面積(公頃)備注1教育設施普通高中17月9日4398036班九年一貫制學校37月2日4507754班9月6日3517954班10月1日4094454班小學14月

17、3日2845448班幼兒園1201-05，02-07，03-04，03-07，04-01，04-02，05-01， 06-11，07-08，09-01，09-07，10-052醫療衛生設施綜合醫院110月7日22446200床門診部18月1日5571社區健康服務中心1401-05，02-08，03-04，03-07，04-01，04-04，05-02，05-07，06-11，07-03，09-01，09-02，10-02，10-06 3文化娛樂設施文化體育活動中心12月1日居住區文化活動中心105-04，05-07小區級文化活動室1401-05，02-08，03-04，03-07，04-01，

18、04-04，05-02，06-11，07-03，09-01，09-02，10-02，10-064體育設施體育文化活動中心12月1日6商業設施肉菜市場503-03，04-04，07-03，08-03，09-037行政管理和社區服務設施居委會1401-05，02-08，03-04，03-07，04-01，04-04，05-02，05-06，06-11，07-03，09-01，09-02，10-02，10-06社區警務室1401-05，02-08，03-04，03-07，04-01，04-04，05-02，05-07，06-11，07-03，09-01，09-02，10-02，10-068道路交通設

19、施社會公共停車場505-04，06-01，07-07，09-05，10-04加油加氣站203-05，05-05公交首末站205-05，07-06注：1.地塊號下未劃線表示該設施必須獨立占地建設，地塊號下劃線的表示該設施非獨立占地建設；2.居委會、小區級文化活動室、社區健康服務中心、社區警務室可以合建。表3 市政設施規劃一覽表序號設施類別項目名稱數 量所在地塊編號備注1市政公用設施郵政支局18月2日郵政所402-09，03-04，07-03，09-04天然氣高中壓調壓站18月4日液化石油氣瓶裝氣供氣站26月2日10月10日2環衛設施公廁102-05，05-09，06-06，07-03，09-01

20、，10-11垃圾收集點802-05，04-04，05-01,05-09，06-06，07-03，10-05，10-11垃圾轉運站33月6日10月8日10月10日注：1.地塊號下未劃線表示該設施必須獨立占地建設，地塊號下劃線的表示該設施非獨立占地建設； 2.垃圾收集點與公共廁所視具體情況可以設置在一起。附錄：附錄a：名詞解釋1街坊：指被城市道路與自然山體、河流所圍合的城市用地。2地塊：指被街坊內街坊路和不同用地性質界線所劃分出的城市用地。3建筑容積率：一定用地范圍內，總建筑面積與總用地面積的比值。 容積率=總建筑面積/總用地面積4建筑密度：一定用地范圍內，建筑基底總面積與總用地面積的比率。 建筑

21、密度=地塊建筑基地面積/地塊用地面積（%）5用地紅線：按規定的審批權限批準，由城市規劃行政主管部門核定的建設項目的土地使用界線。6道路紅線：由城市規劃確定的城市道路用地橫斷面寬度的邊界線。7綠地率：規劃區范圍內各類綠地（包括公共綠地、宅旁綠地、專用綠地）的總和占規劃區用地的比率（%）。8適建性：指建設項目性質與圖則規定的地塊或街坊土地使用相符合或相矛盾的程度。附錄b：本細則用詞說明為便于在執行本細則條文時區別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：1表示很嚴格，非這樣不可的；正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。2表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的；正面詞采用“應”，反面詞采用“不應”或“不

22、行”。3表示允許稍有選擇，在條件許可時應首先這樣做的；正面詞采用“宜”或“可”，反面詞采用“不宜”。4條文中指定應按其它有關標準、規范對待的，寫法為“應該執行”或“應符合的規定”。附表：表1：規劃綜合用地匯總表用地類別面積占總用的比例（）規劃總用地面積510.1100城市建設用地484.8295.04其他非城市建設用地25.284.96其中水域25.284.96表2：規劃建設用地平衡表序號用地代碼用地名稱面積（ha）占城市建設用地比例（%）1r居住用地238.3849.17其中r1一類居住用地65.2413.45r2二類居住用地154.6431.9r4四類居住用地18.53.822c公共設施用

23、地72.2114.89其中c1行政辦公用地4.490.93c2商業金融用地36.297.49c3文化娛樂用地5.921.22c4體育用地6.521.34c5醫療衛生用地2.90.6c6教育科研設計用地16.093.323m工業用地42.388.74其中m1一類工業用地42.388.744s道路廣場用地80.4216.59其中s1道路用地78.4716.19s3社會停車場庫用地1.950.45t對外交通用地20.41其中t2長途客運站用地20.416u市政公用設施用地3.420.7其中u1供應設施用地0.520.11u2交通設施用地1.380.28u3郵電設施用地0.740.15u4環境衛生設施

24、用地0.780.167g綠地46.019.49其中g1公共綠地44.79.22g2生產防護綠地1.320.27城市建設用地484.82100表3：地塊控制一覽表附表一：地塊控制一覽表地塊編號土地使用性質代碼土地使用性質土地使用規劃用地面積(平方米)計算用地面積(平方米)地面以上總建筑面積(平方米)綠地控制公共服務設施用地市政服務設施用地備注兼容性綠地率(%)公共綠地面積(平方米)01-01c11市屬行政辦公用地-56052.8550182.084014635-水口街道辦01-02g1公共綠地-67720.8153950.64-70-01-03r1一類居住用地住宅、商業9362.418540.4

25、468324510901-04r4四類居住用地住宅、商業57093.9454388.57870223592801-05r4四類居住用地住宅、商業99801.6388627.16141803351536會所、6班幼兒園02-01c4/c3體育用地/文化娛樂用地-155868.24134486.542689740-體育文化中心02-02c2/r2商業金融業用地/二類居住用地住宅、商業98488.6891369.96339339354873已審批，原審批車位1155個02-03c21商業用地寫字樓、商業56694.3650696.9512674230-02-04c25旅館業用地酒店、寫字樓54031

26、.0854031.0813507830-酒店02-05g1公共綠地-11597.7611597.76-70-公廁、垃圾收集點02-06c2/r2商業金融業用地/二類居住用地住宅、商業72585.0972585.09181463352981商業建筑面積不大于30%02-07r2二類居住用地住宅、商業65261.4361252.171365923535936班幼兒園已審批，原審批車位952個02-08r2二類居住用地住宅、商業32985.5226013.4157230351526會所02-09r2二類居住用地住宅、商業39432.0237392.2293500352194郵政所03-01c2商業用

27、地商業、寫字樓28282.4820504.615536230-03-02g1公共綠地-24943.9515535.67-70-03-03c2/r2商業金融業用地/二類居住用地住宅、商業56815.0746620.52125875352498肉菜市場03-04r2二類居住用地住宅、商業250759.82223870.75447742351059418班幼兒園、會所郵政所03-05u2交通設施用地-10946.798294.66-30-加油加氣站03-06u4環境衛生設施用地-3542.433542.43-35-垃圾轉運站03-07r1一類居住用地住宅、商業181944.41172319.9113

28、78564021756班幼兒園、會所03-08g2生產防護綠地-14203.6310824.04-100-04-01r1一類居住用地住宅、商業352421.06301711.752413694046409班幼兒園、會所04-02r2二類居住用地住宅、商業322789.3294312.448829373516103包括東側2.04萬平方米集中公共綠地18班幼兒園04-03c6教育科研用地-33695.1528453.821707240-48班小學04-04r22居住區公共服務設施用地-38263.9634880.784930835-會所、肉菜市場垃圾收集點05-01r1/r2一類居住用地/二類居

29、住用地住宅、商業202998.82182055.482184673544739班幼兒園垃圾收集點05-02r1/r2一類居住用地/二類居住用地住宅、商業98456.5988853.15222133353588會所05-03u2交通設施用地-8360.816261.51-加油加氣站05-04s3社會停車場庫用地-9761.354970-社會公共停車場05-05u2交通設施用地-4211.683321.72-公交首末站05-06r1/r2一類居住用地/二類居住用地住宅、商業69576.4462798.8975359351530會所05-07r1/r2一類居住用地/二類居住用地住宅、商業51902.

30、1443977.4752773351030居住區級文化中心05-08g1公共綠地-25000.7322956.28-70-05-09g1公共綠地-28956.4727870.98-70-公廁、垃圾收集點06-01s3社會停車場庫用地-4232.052917.13-社會公共停車場06-02u1市政公用設施用地-1424.381098.66-液化氣石油氣瓶裝氣供氣站06-03g1公共綠地-2908.042908.04-70-06-04c27村民自留工商用地-11476.7310277.491849930-06-05c27村民自留工商用地-10229.657116.191280930-06-06g1

31、公共綠地-27182.3927182.39-70-公廁、垃圾收集點06-07r4四類居住用地住宅、商業65375.4257086.87856303591206-08c27村民自留工商用地-23402.1721583.223885030-06-09g1公共綠地-14469.0214469.02-70-06-10c2/r2商業金融業用地/二類居住用地住宅、商業31027.9128848.2572121351346商業建筑面積不大于30%06-11c2/r2商業金融業用地/二類居住用地住宅、商業57227.6953861.51134654352514會所、6班幼兒園商業建筑面積不大于30%07-01

32、c2/r2商業金融業用地/二類居住用地住宅、商業138573121807.22267976355409商業建筑面積不大于30%07-02c6教育科研用地-47752.6845076.872704640-54班九年一貫制學校07-03c21商業金融業用地商業、寫字樓17403.1215693.813923535-會所、肉菜市場郵政所、公廁、垃圾收集點07-04g1公共綠地-28944.1421514.05-70-07-05c2/r2商業金融業用地/二類居住用地住宅、商業173366.85153917.13338618356471會所、肉菜市場商業建筑面積不大于30%07-06u2交通設施用地-3

33、700.473127.57-公交首末站07-07s3社會停車場庫用地-6939.535763.38-社會公共停車場07-08r22居住區公共服務設施用地-7050.817050.81493635-18班幼兒園07-09c6教育科研用地-46422.8943944.733955040-36班普通高中07-10g1公共綠地-27560.720638. 71-70-08-01c5醫療設施用地-8112.956568.711182440-門診部08-02u3郵政設施用地-9152.37421.1-郵政支局08-03c21商業金融業用地商業、寫字樓19160.6615543.663885935-肉菜市場08-04u1供應設施用地-6062.084916.8-天然氣中高壓調壓站08-05m1一類工業用地工業宿舍166759.53166759.5330016730-08-06m1一類工業用地工業宿舍243540.72181864.9532735730-08-07m1一類工業用地工業宿舍63927.2760402.2710872430-09-01c2/r2商業金融業用地/二類居