1、2012年房地產估價師資格考試房地產開發經營與管理全真模擬試題及答案（八）一心試題庫版權所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、房地產估價的技術性原則是為了使不同的估價人員對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在（）下的估價結果具有近似性。a.同一估價原則、同一估價時點b.同一估價目的、同一估價方法c.同一估價目的、同一估價時點d.同一估價原則、同一估價目的2、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括()。a移動平均法b指數平滑法c市場因子推演法d簡單平均法3、某房地產開發項目采用20的折現率計算出韻項目凈現值為

2、16萬元，該項目的財務內部收益率（）。a小于20b滿足目標收益率要求c大于20d不滿足目標收益率要求4、()的建筑規模一般都在3萬以上，服務人口在30萬人以上，年營業額在5億元以上。a市級購物中心b區購物商場c居住區商場d鄰里服務性商店5、有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7，土地資本化率為6，建筑物資本化率為8，則該宗房地產的土地價格為（）萬元（收益可視為無限年）。a30b40c50d606、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年未完工轉入2003年繼續施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2那么，該市房屋均平均建設周期為（）年。

3、a0.5b1.5c2d37、商業中心往往位于地價高昂的()a.黃金地段b.邊緣地段c.落后地段d.一般地段8、產生房地產價格泡沫的主要誘因是（）。a土地稀缺b城市化進程快c競爭充分性d交易復雜性9、由于寫字樓物業與零售商業物業的租約期限較長，在租約中一般都要包括()。a租金調整條款b代收代繳費用條款c裝修費用條款d折讓優惠條款10、有效毛收入乘數是估價對象房地產的（）除以其有效毛收入所得的倍數。a、售價b、租金c、潛在毛收入d、凈收益11、收益法適用的條件是房地產的（）。a、收益能夠量化b、風險能夠量化c、收益或風險其一可以量化d、收益和風險均能量化12、現有某待開發項目建筑面積為3850m2

4、，從當前開始開發期為2年。根據市場調查分析，該項目建成時可出售50，半年和一年后分別售出其余的30和20，出售的平均單價為28507元m2，若折現率為15，則該項目開發完成后的總價值的當前現值為()萬元。a、766b、791c、913d、104613、土地使用者因使用國有土地而需按規定每年支付給政府的費用是（）。a土地使用權出讓費b土地使用費c土地使用權轉讓費d毛地價14、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2，則該購房者在第5年第6個月的還款額為（）元。a2277.4b2

5、281.9c2728.8d2741.915、一套建筑面積為100m2，單價為2000元/m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31，則該套住宅的（）。（提供）a實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元b實際單價為1950元/m2，實際總價為20萬元c實際單價為2000元/m2，實際總價為20萬元d實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元16、通常房地產開發投資利潤率的計算基數為（）。（建設工程教育網原創）a土地取得成本+開發成本b土地取得成本+開發成本+管理費用c土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用d開發完成后的房

6、地產價值17、“五通一平”一般是指某區域或某地塊具備了道路、（）等設施或條件以及場地平整。a給水、排水、電力、通信b給水、排水、燃氣、熱力c排水、電力、通信、燃氣d排水、電力、通信、熱力18、以下對假設開發適用條件表述最為準確的是()。a、新開發房地產項目b、用于出售用途的房地產項目c、具有投資開發或者再開發潛力的房地產d、用于投資或者再開發的房地產19、剩余法在評估待開發土地中運用得()a.最少b.最為廣泛c.最難d.最一般20、房屋的商品租金構成因素是()a.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費b.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租c.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費

7、、地租、利潤d.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租、利潤21、某房地產開發項目的占地面積2萬m2，土地總價16000萬元，如果房屋開發成本為3000元/m2，預測銷售價格為8000元/m2，則該項目實現盈虧平衡的容積率為（）。a1.4b1.5c1.6d1.822、開發商在申請領取施工許可證時，若建設工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（）。a20b30c40d5023、房地產項目的盈虧平衡分析由臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于（）。a變動成本的設置b銷售收入的不同c固定成本的設置d平衡點的設置24、城市基準地價是根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區

8、段，調查評估的各地價區段在某一時點的（）。a最低價格b平均價格c出讓地價d標定地價25、某房地產在2006年3月的價格為2009元/m2，現要調整為2006年9月的價格。已知該類房地產2006年3月至9月的價格指數分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個月為基數100），則該房地產2006年9月的價格為（）元/m2。a.2700.8b.2800.1c.2800.8d.2817.726、下列影響房地產價格的因素中，不屬于經濟因素的是（）。a.房地產投機b.物價變動c.財政收支狀況d.居民收入水平27、房地產投資決策分析主要包括（）和項目財務評價

9、兩個部分。a價格分析b市場分析c產品分析d成本分析28、已知年利率為14，則按季度計息時的實際年利率為（）。a12.55b12.68c14.75d15.0129、通過使用年期修正，可以消除對不動產價格造成的影響因素是()a.土地的估價期日b.土地的使用期限不同c.土地在不同時期的基準地價不同d.土地在不同時期的路線價不同30、實行施工總承包的房地主開發項目，施工現場的安全應由()負責。a開發商b監理單位c分包單位d總承包單位31、標準深度是指標準宗地的()a.街道寬度b.臨街深度c.街道長度d.街道曲度32、房地產的()是房地產投資最重要的一個特性，房地產不能脫離周圍的環境而存在，就是強調了位

10、置對房地產投資的一個重要性。a適應性b對專業管理的的依賴性c位置的固定性d相互之間的影響性33、某筆筆資金按單利計息，n個周期末的本利和為()ap(1+i)nbp(1+i*n)cp*n*ida(1+i)n34、采用安全利率加風險調整值法確定資本化率的基本公式為（）。a資本化率=安全利率+投資風險補償一投資帶來的優惠b資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償一投資帶來的優惠c資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+通貨膨脹補償一投資帶來的優惠d資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償一投資帶來的優惠35、某市區有一大型物資儲備倉庫，現根據城市規劃和市場需求，擬

11、改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用（）估價。a、比較法b、成本法c、假設開發法d、長期趨勢法二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有（）。a項目投資形成的可分配利潤b協議中所規定的貸款利息c協議中規定的有關費用d租售收益e股息2、城市土地開發和供應計劃，一般由（）按城市總體發展要求、土地開發潛力以及城市規劃的要求制定。a土地管理部門b規劃管理部門c市場管理部門d設計管理部門e計劃管理部門3、建筑物重置價格的求取方法有（）等。a單位比較法b工料測量法c指數調整法d分部分項法e成新折扣法4

12、、在下列費用中，屬于債務融資成本的有()。a承諾費b手續費c擔保費d利息e稅費5、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現在（）。a第一階段b第二階段初期c第三階段初期d第三階段e第四階段6、對收益性物業來說，空置率提高將會導致()等后果。a租金收入減少b附加支出增加c物業資本價值下降d運營成本下降e租客要求更大的租金折扣7、某宗房地產是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30，余款在未來10年內以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58。則下列說法中正確的有（）。a.該房地產的實際價格等于名義價格b.該房地產的名義

13、價格為50萬元c.該房地產的實際價格高于50萬元d.該房地產的實際價格為50萬元e.該房地產不存在名義價格8、甲、乙兩塊土地，其區位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為24，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8，則下列表述中正確的有（）。a乙地塊比甲地塊貴b甲地塊的70年使用權樓面地價低于341.67元/m2c甲地塊與乙地塊的樓面地價相等d甲地塊比乙地塊貴e乙地塊的70年使用權樓面價高于340元/m29、下列報表中，屬于房地產開發項目基本財務報表的有()

14、。a資產負債表b投資計劃與資金籌措表c借款還本付息估算表d資金來源與運用表e損益表10、假設開發法中，按傳統方法需要計算利息的項目有（）。a待開發房地產的價值b開發成本和管理費用c銷售稅費d投資者購買待開發房地產應負擔的稅費e開發利潤11、從某種意義上講，房地產價格是（）。a、個別人的價值判斷b、估價人員的主觀定價c、由市場力量決定d、市場參與者集體競價的結果e、由交易雙方委托經紀人確定12、影響房地產市場區域形狀和大小的關鍵因素有（）。a自然特征，如山地和河流等b細分市場c人口密度的大小d該區域發展的類型和范圍e競爭性項目的區域13、成本法中的“開發利潤”是指（）。a、開發商所期望獲得的利潤

15、b、開發商所能獲得的最終利潤c、開發商所能獲得的平均利潤d、開發商所能獲得的稅后利潤e、開發商所能獲得的稅前利潤14、投資項目可行性研究的根本目的包括()。a減少或避免投資決策的失誤b提高項目開發建設的經濟效益c提高項目開發建設的社會和環境效益d為項目決策提供依據e為項目后期的經營決策提供依據15、影響房地產價格的區位因素有（）等。（提供）a建筑規模b臨路狀況c樓層d建筑窖積率e繁華程度三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、房地產市場自然周期的第三階段始予供求轉折點，此時房地產空置率低于合理空置率。（）2、名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越小。（）3、假設開發法

16、主要估價新建房地產的價值。4、當房地產開發投資者將建成后的房地產用于出售、出租或經營時，其投資均屬于長期投資。（）5、人們在房地產上享有的權利不是絕對的、無條件的，但一般是排他的。（）6、在房地產抵押貸款時，銀行確定的抵押貸款成數越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（）7、成本法是根據估價對象房地產在建造時的購建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。（）8、不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素確定發生概率為已知條件下的風險數據。（）9、確定開發方案必須滿足合法化原則及最高最佳使用原則。10、一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制

17、籌因素構成的一個系統。（）11、假設開發法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關參數和測算有關數值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。（）12、房地產空間市場的供求關系直接決定了房地產租金的水平。（）13、假設開發法所計算的各種必要及合理的費用(成本)與成本法一樣，所有兩者本質上沒有不同()。14、房地產空間市場上的需求者就是房地產資產市場上的供給者。()15、在求取整體房地產價值時，期末轉售收益是指在房地產持有期末轉售房地產并扣減抵押貸款余額之后的收益。（）四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某公司于5年前以出讓方式取得一宗面積200

18、0m2的40年使用權的土地，并于3年前建成物業投入使用，總建筑面積為5000m2。現時重新取得40年土地使用權的出讓價格為2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本為600萬元（建設期為2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可視為年中集中投入），管理費用為建安成本的3%，年利率為6%，銷售稅費為90萬元，開發利潤為120萬元。門窗、墻面等損壞的修復費用為8萬元；裝修的重置價格為140萬元，平均壽命為5年；設備的重置價格為100萬元，平均壽命為10年；假設殘值均為零。試計算該宗房地產現時的價格（土地資本化率為8%）。 2、某開發商于2000年8月1日投資開發一專業商場，開發期為3年，平均售價

19、為0.8萬元/m2。2002年8月1日王某以1.1萬元m2的價格購買了其中50m2的店面，并向開發商支付了5萬元定金，產權持有期為47年。2003年8月1日開發商交房時，王某又支付了11.5萬元，余款由商業銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人訂了一份為期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租賃臺同。合同規定，第一年租金為每月150元/m2，此后租金按每年2的比率遞增，每年年來一次性收取。據估算每年的平均出租經營費用為3萬元。王某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉售，裝修費估計為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個投資經

20、營期的內部收益率迭到12，試計算屆時最低轉售單價（計算時點為2003年8月1日，不考慮裝修時間和轉售稅費，計算結果精確到元）。（12分）2012年房地產估價師資格考試房地產開發經營與管理全真模擬試題及答案（八）一心試題庫版權所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、c2、c3、c4、a5、c6、b7、a8、c9、d10、a11、d12、d13、b14、a15、c16、b17、a18、c19、b20、c21、c22、b23、d24、b25、d26、a27、b28、c29、b30、d31、b32、c33、b34、d35、c二、多選題 （

21、共 15 題，第小題 1 分）1、bc2、ab3、abcd4、abcd5、ab6、ace7、de8、de9、ade10、abd11、ce12、acde13、ce14、abc15、bce三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、x15、四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、（1）運用成本法計算公式為：房地產價格=土地重新取得價格+建筑物的重新購建價格建筑物折舊（2）求土地的重新取得價格：因該土地使用權為40年，已過去了5年，故要求土地使用權為35年的價格為：v35=v40k35/k40=20002000(1+8%)40-35(1+8%)351/(1+8%)401=390.94萬元（3）計算建筑物的重新購建價格：建安成本=600萬元管理費用=6003%=18萬元投資利息=(600+18)40%(1+6%)1.51+(600+18)60%(1+6%)0.51