住宅物業管理系統解決方案住宅物業管理系統解決方案1. 引言住宅產業與其它產業的關聯度大，涉及建筑、建材、房地產、輕工、化工、機械與冶金等相關產業。住宅產業的發展也將拉動國民經濟的發展。我國目前每年建設城鎮住宅面積約3億m2，其總產值為約6000億元。從事住宅建設的施工企業近九萬家，約有3000萬人，設計單位一萬多家，約70萬人。但目前我國住宅建設總體水平還比較低，特別是住宅建設中存在科技落后，科學管理不夠，信息渠道不夠暢通，效益不夠突出等問題。迫切需要采用新技術和新管理機制，通過提高住宅建設科技含量，特別應用信息技術來促進住宅產業的發展。住宅建設全過程，從立項、設計、施工、銷售到物業管理屬流程型，如果僅僅強調其中某一環節的管理與技術水平提高，仍解決不了問題。必須研究住宅建設多企業動態聯盟協同工作系統的組成與特點，達到全局優化，才會起到極好的示范作用，促進住宅產業現代化。 物業管理在我國才剛剛起步。據統計，全國新建的住宅小區中，只約有10%提供專業的物業管理，而且全部處于虧損經營狀態。由于物業管理隊伍基本上由外地民工組成，素質普遍較低，給用戶所提供的服務相當單一，基本上處于形同虛設的地步。同時，物業管理部門缺乏統一的標準，用戶對物業管理采取不信任，不合作的態度。從近年來有關房地產的糾紛來看，用戶同物業管理部門的矛盾占相當的比例。從目前國內情況看，物業管理存在以下問題： 人員素質低，管理水平低 提供服務單一，技術含量低 人員過多，開支龐大 服務質量差 嚴重虧損 用戶不信任 另外，我國目前還采用在小區建議成后，再招標的辦法選擇物業管理單位。這就造成的業管理單位對建筑的本身功能知之甚少，對業主了解不多，倉促上馬。同時，業主對物業部門的考察也不夠。1.1 系統目標將物業管理納入住宅產品的整個生命周期，全盤考慮，是高質量，智能化住宅小區建設的必然要求。具體體現在如下幾個方面： 現代小區在建筑設計的更多地采用新材料、新技術。提供物業管理的部門應全面掌握住宅小區在設計、施工過程中的方法和思路，在為用戶提供服務時作到胸中有數。 為了為用戶提供更好的服務，就必須將物業管理部門的成功經驗融合到小區的前期設計中去。如根據小區的規模和級別，應如何設計停車場才能做到安全可靠等。 小區智能化是住宅產品發展的必然趨勢。而智能化的小區需要專業化，高水平的物業管理隊伍。傳統的物業管理完全是人工管理，智能化小區采用網絡化電腦管理，不僅快捷準確，還可以降低物業管理辦公費用，而且提高了公司的物業管理形象。 采用網絡化物業管理后，利用小區自身的軟硬件條件，可以對用戶提供更多增值服務，如商品信息，經濟及股市動態等。同時采用全新的物業管理模式，可減少常規物業管理人員的50%左右，節約開支。這不僅使物業管理部門走出困境，而且使管理更上一臺階。 2.系統體系結構2.1 體系結構2.1.1 計算機環境及支撐軟件層計算機環境由計算機硬件、網絡硬件和操作系統構成。支撐軟件為應用模塊提供底層的支撐功能、并且提供開發工具。由網絡軟件、數據庫軟件、建模工具軟件、文檔和過程管理工具以及數據庫應用程序開發工具構成。2.1.2 數據層數據層指的是系統的數據中心，負責存儲全部工程施工數據和處理統計分析生成數據。2.1.3 業務邏輯層業務邏輯層實現業務邏輯處理，它起到與客戶端和數據層進行信息交流和進行必要的業務處理的作用，由中間件和應用軟件業務邏輯組成。業務邏輯層是實現三層結構的核心，我們將采用成熟的中間件作為應用服務器。1） 參考模型包括過程管理參考模型、質量管理參考模型、進度管理參考模型和成本管理參考模型，這些模型是基于ARIS建模工具的信息模型，體現了住宅建設中動態聯盟組織的管理模式、業主對住宅建設全過程的質量、進度和成本的管理和控制方法。這些參考模型是業主實施管理的框架。2） 應用模塊應用模塊直接為業主實施管理提供信息工具，包括： 文檔管理模塊：實現業主管理過程中各類文檔的編輯、查找、版本更新和發放等功能。 項目管理模塊：基于參考模型對住宅建設實施質量、進度和成本的管理和控制。 財務管理模塊：從財務角度對業主評價和選擇監理單位、設計單位、施工公司和物業管理分包商提供信息支持。 信息交換模塊：基于Internet網絡，為業主提供與其他分系統和外界相關單位進行信息交換的功能。 2.1.4 表示層實現人機交互及數據表示，采集用戶輸入的數據、請求，向業務邏輯層發出請求，并顯示處理結果。表示層不能直接調用相關系統業務邏輯，只能通過“業務邏輯”調用。由“業務邏輯”訪問數據庫。表示層采用BROWSER方式實現，為施工人員提供方便、統一的系統操作界面，同時使表示層可以達到“零”維護。2.2 網絡結構網絡拓撲結構如下圖所示：說明： 數據庫服務器采用高檔并高配置的UNIX服務器一臺； 數據庫服務器運行ORACLE系統； 采用磁盤陣列一臺用于存放業務數據； 應用服務器采用中檔名牌中等配置的UNIX服務器兩臺，其中一臺用于數據交換和空閑備份，另一臺運行應用軟件； 采用一臺工作站運行網絡管理軟件作為網管機。 3.系統功能描述3.1 系統工作方式當小區居民有服務要求時，可以告知設在各物業公司的計算機，計算機對所接受到的信息進行整理后，作出反應：1) 對于用戶報修，投訴等，計算機自動對事先存儲在服務中心數據庫中的用戶信息進行查詢可以可以查出用戶的姓名，家庭住址以及所要求的服務信息，填寫用戶的具體材料，根據用戶的選擇得出用戶所要求的具體服務。計算機會將該用戶的服務要求會自動產生記錄，并分類保存，與此同時，打印出通知單通知給物業公司專職服務人員前往處理，使得服務得到有效的落實。專職服務人員若不在單位，自動通過其他通信方式呼叫（BP機，電子廣告牌）呼叫，每隔一段時間呼叫一次，直到管理人員回答。專職服務人員收到信息后向服務控制中心查詢，中心計算機會將用戶信息以及服務內容用語音告訴管理人員。以上工作完畢以后，服務中心計算機將資料匯總，在一定時間內與其他用戶的服務信息一起送往房管局的計算中心，由房管局進行備案歸檔，可以做到有案可查。2) 對于家庭情況以及生活信息的查詢，如：本月水電煤的結算指數是多少、是否付清了帳款、物價參考指數、病理心理咨詢等等，服務中心計算機自動生成圖文和視頻、音頻信息，回答用戶。軟件能夠自動對每月所接受的用戶服務要求進行分類統計，以得出用戶要求比較集中的一些問題，以便進行改正、補充或添加預防措施。3) 物業控制中心從房管部門接受信息。房管部門可以通過該系統將一些材料分發到各個物業公司。當物業公司接受到來自房管部門的文件后，立即提示系統管理人員或準備供用戶查詢。3.2 功能體系根據系統的實施目標和住宅建設中物業管理的過程，可以設計出如下圖所示的物業管理系統的總體功能模型。智能小區的信息服務與物業管理中心，是向小區內每一家庭提供公共服務的設施,通常由住宅小區開發商負責建設，同時也要得到政府在資訊和通訊方面提供相關服務的支持。智能小區“服務與管理中心”基主要的服務與管理包括以下兩項的內容。1) 綜合信息與資訊服務隨著信息技術（IT）和計算機網絡技術等高科技的迅猛突破與廣泛普及，將會有越來越多的家庭通過Internet網或Intranet網來獲取信息和資訊。作為一個現代化的智能小區的物業管理系統，必須具備向居民家庭提供綜合信息的資訊服務功能，具體包括以下幾個方面： 娛樂：包括影視點播（VOD）、音樂劇場、多人游戲（不同地理位置）、虛擬旅行等； 信息資訊：包括新聞、財經股市商情服務等； 服務：包括旅館服務、商業服務、電子購物與轉帳、餐館預訂等； 教育：包括函授課程、虛擬學院、虛擬實驗室等； 醫療保健：包括遠程疾病診斷與會診、電子病歷、虛擬醫院、保健咨詢等。 2) 公共物業管理現代化智能小區的文明建設是建立在社區內的公共物業管理現代化的基礎之上的，這也是智能小區“服務與管理中心”所提供的第二項服務于管理的內容，其內容通常包括以下幾個方面： 小區內集中的安全防范綜合管理：包括家庭防盜報警系統、家庭消防報警系統、門禁系統、家庭可視對講系統、小區周邊防盜監視系統、小區消防監控制系統等； 小區內公共場所的機電設施集中管理：包括小區供小集中控制系統、小區供電集中監視系統、小區電梯控制系統、小區停車場監控系統等； 小區房產與承租戶管理：包括小區住戶信息管理、小區房產信息管理等； 小區物業保養與維修管理 小區內家庭四表（電表、水表、煤氣表、熱表）計量、收費與統計。 針對小區物業開發的非常強大的管理系統。分為以下幾個方面： 經營部管理 管理部管理 工程部管理 財務部管理 辦公室管理 保安部管理 經理室管理 系統管理 使用本系統的特色： 軟件具有智能化、自動化、簡便化、靈活化、安全化、人性化、優質化 智能化：軟件智能的對到期當票進行報警提示; 自動化：對于典當業務的收費進行智能自動的進行計算。 簡便化：軟件的操作可以讓沒有電腦基礎的用戶也可以很快掌握使用。 靈活化：用戶自己可以設置任意的當物名稱和當物價格。 安全化：軟件提供嚴格的權限設置，不同人具有不同的權限。 人性化：圖形化的操作智能的幫助提示，方便的操作，強大的技術支持。 優質化：本產品提供優質的服務。 隨著信息時代的到來，企業的生存和競爭環境發生了根本性的變化。對于企業而言，信息化無論是作為戰略手段還是戰術手段，在企業經營中發揮著舉足輕重的作用?；ヂ摼W的迅猛發展為企業帶來了極大便利，企業的運行將更多依賴信息系統的支持，信息系統成為確保企業經濟效益、運行效率的重要手段，甚至成為企業盈利的直接手段。因為傳統的辦公方式效率低，工作強度大。人們需耗費大量的時間和精力去手工處理那些繁雜、重復的工作，而手工處理的延時和差錯，正是現代化管理中應該去除的弊端。 長期以來，舊有住宅納入到物業管理之中的很少，就是新建的住宅小區盡管實行了物業管理，但投入的管理力量遠遠不夠，所以有很多小區的物業管理工作只停留在看看門、掃掃地、補補漏、收收垃圾等很淺的層次上。又由于物業管理企業的啟動基金不足，多種經營服務不善等，導致招不到專業水平高的工作人員，再加上管理手段落后，所以就很難提高物業管理企業的效益。小區管理在手工操作時代，工作非常繁瑣，需要大量的人力、物力和財力，極大的浪費了小區物業的資源。而這些項目在過去手工操作時代，需要手工記錄這些事情，不但麻煩瑣碎，還經常出現錯誤，給廣大業主帶來很不便。 物業管理系統是現代居住小區不可缺少的一部分。一個好的物業管理系統可以提升小區的管理水平，使小區的日常管理更加方便。將計算機的強大功能與現代的管理思想相結合，建立現代的智能小區是物業管理發展的方向。重視現代化的管理，重視細致周到的服務是小區工作的宗旨。以提高物業管理的經濟效益、管理水平，確保取得最大經濟效益為目標。 物業管理行業是房地產行業的一個重要組成部分，隨著房地產行業的快速發展，人們逐漸接受了物業管理這一管理模式。良好的物業管理已經成為樓盤銷售的重要因素，也成為業主或租戶選擇物業公司的重要考慮因素。 物業管理系統的主要功能如下： 1、人事管理子系統 從員工的招聘、任用到員工的離職進行全面有效的管理，詳細記錄員工的個人資料、家庭成員、員工合同、崗位考核、在職培訓、離職手續辦理等資料。 2、房產信息管理 記錄管理區、大樓、樓層、房間及配套硬件設施的基本信息。主要模塊：項目(小區、寫字樓、別墅等)基本信息管理、樓宇基本信息管理、房間管理信息模塊 3、客戶信息管理 實現對業主購房、出租、退房的全過程管理，可以隨時查詢住戶歷史情況和現狀，加強對業主及住戶的溝通和管理。包括業主信息管理、業主家庭成員、車輛信息、電話信息、寵物信息、報修欠費歷史等信息。 4、租賃管理 提供給物業公司的房產租賃部人員使用，能夠對所管物業房產的使用狀態進行管理，可以按租賃狀態等方式進行分類匯總、統計，還可根據出租截止日期等租賃管理信息進行查詢、匯總，預先對未來時間段內的租賃變化情況有所了解、準備，使租賃工作預見性強。包括合同管理、調租、退租等;到期提醒設定：可設置在合同到期日多少天前自動提醒，在界面上相應的租戶以不同顏色顯示 5、租賃合同管理 對租賃合同進行管理，合同的中止、續簽、延期、作廢、變更等進行管理，可以進行實時查詢統計 6、收費管理 物業收費管理信息系統是整個綜合物業管理信息系統的日常業務管理模塊，對物業管理公司的經營管理工作起到至關重要的作用。在收費管理中，系統將收費分為社區、大樓、樓層、房間等多個級別。主要功能模塊：收費項目定義、合同管理、應收款管理、實收、欠費管理、收費情況統計查詢 7、工程設備管理 建立設備基本信息庫與設備臺帳，定義設備保養周期等屬性信息;對設備運行狀態監控并生成運行記錄，故障記錄等信息，根據生成的保養計劃自動提示到期需保養的設備;對出現故障的的設備從維修申請，到派工、維修、完工驗收、回訪等實現過程化管理; 8、客戶服務管理 為客戶訂閱或收發郵件、書報期刊，為客戶出差定票等是一些物業管理公司的服務性業務。主要模塊有日常服務管理、客戶投訴管理、報修管理、社區活動管理;本模塊從服務申請、派工、完成、回訪、統計等流程化日常服務管理功能。 9、保安消防管理 消防保安管理是企業正常運轉的重要保證。本模塊主要包括保安人員檔案管理、保安人員定崗、輪班或換班管理、安防巡邏檢查記錄、治安情況記錄以及來人來訪、物品出入管理等功能。 10、保潔環衛管理 環衛管理主要包括三個方面：綠化管理，保潔管理，聯系單位。綠化管理即綠化安排及維護記錄，保潔管理包括清潔用具管理、保潔安排及檢查記錄，聯系單位即聯系單位信息及聯系記錄。其典型功能有： 11、采購庫存管理 物資管理信息系統為企業提供了一種管理庫存的電子集成化方案，從采購、入庫，到庫內作業、出庫、核算等。主要模塊：采購計劃管理、供貨商管理、 物料檔案管理、物資入庫管理、物資出庫管理、統計查詢 12、能耗管理 公共區域儀表的定義、維護，定期抄表，對抄表結果進行查詢統計，對不同年度、不同項目之間的能耗情況進行對比 13、資產管理 對公司固定資產、低值易耗等的臺帳進行登記管理、使用變更情況、折舊情況進行記錄。 14、集團辦公管理 內部溝通：即時通信、內部郵件(支持短信群發)、文檔管理、車輛管理、會議管理等。 個人事務：工作計劃(日程安排)、工作日志(任務/計劃完成反饋自動添加、臨時工作錄入)、未完成/持續進行工作自行添加至當日工作計劃。 工作流：發起審批、工作表單導入/自定義。 15、合同管理 合同類別與供應商信息管理，合同簽訂審批流程管理;合同歸檔、變更、終止、解除、續訂管理;合同收付款計劃管理，支持合同件掃描歸檔、查詢。 16、決策支持 系統專門針對決策層的需求提供各種統計數據及分析圖表，企業領導可隨時隨地查看公司最新營運統計資料，主要功能：按管理區、大樓統計出費用收繳情況，收費率統計，收費年、月、日報表;可分別按管理區、大樓統計出租率;所有統計功能均可生成柱狀，餅狀及曲線圖; 17、系統維護管理系統 主要模塊：系統初始化設置、系統編碼管理、系統權限管理、操作日志、 數據備份、數據恢復、清空數據 18、其他接口系統 全面的物業管理系統還應該包括樓宇自控系統、門禁考勤系統、停車場管理系統、智能監控系統、安全防護系統、巡查管理系統等的集中后臺控制和管理，可以實現通過網通、電信、移動等運營商的短信網關群發短信的功能，以及我們獨有的動態、智能工單派發技術等，由于其后端一般均采用統一的計算機網絡平臺和系統平臺技術，因而很容易實現各個系統之間的互聯、互通和信息共享。我們可在通用物業管理業務平臺技術基礎上，針對各物業公司物業管理項目的實際運作模式做進一步的開發和集成工作，并結合數據結構和工作流定制技術，最大程度地實現整個產品的適用性和可擴展性。 網欣物業管理系統整體解決方案-河南鄭州物業管理123.120.130.*1樓系統概述網欣物業管理系統是“以人為本，以客戶為中心”服務理念上的企業信息化管理平臺，融匯多家大型物業公司的管理精髓，結合網欣對物業服務的多年深入研究，為企業提供了一套健全的管理服務體系。其中包括資源管理、客戶管理、收費管理、客戶服務、預算管理、設備管理、倉庫管理、安防巡視、呼叫中心、短信平臺、系統維護等模塊。功能優勢資源管理記錄物業公司所服務的物業情況，主要包括管理區資料管理、批量生成房間資料、電子表格數據導入、住戶（業主）資料管理等，支持從售樓軟件中的直接導入房間資料?？蛻艄芾碛糜诠芾硭蟹块g的住戶（業主、租戶）詳細資料，也可對歷史住戶資料進行查詢。收費管理支持收費科目、收費標準、交費時間及滯納金比率的靈活定義，提供匯總、分組、明細三類報表，以及業務過程中各種數據和報表的自定義功能；同時支持現金收款、預交收款、銀行托收等收費方式，以及稅控發票的快捷打印。報表管理提供多種報表模板，并支持對報表樣式的增加與修改。商業管理對商業企業的基礎資料、租約、返租分紅、招商推廣進行有效的管理并提供決策分析依據。對商戶的投訴、報修等問題的處理和登記,可視化的場地和單元管理，支持自定義租戶狀態及租戶全周期管理?？蛻舴諏γ嫦蜃舻姆占跋嚓P的各種情況進行管理，主要包括客戶投訴及有償服務等，調度中心模塊還支持隨時安排工作人員去為業主或者住戶服務，實現通過系統跟蹤和管理各項服務。調度中心支持短信派工，可結合排班對客戶需求進行工作調度。排班管理支持對工作人員的班次設定與在崗確認等操作。短信平臺充分利用手機短信服務的功能，支持在企業內部辦公中向員工發送派工通知等信息的應用，支持小區事件通知、客戶關懷、費用催繳等各種企業相關信息發布，接收客戶反饋信息等功能。呼叫中心支持對來電彈屏，可對來電的客戶信息進行收集及歷史信息記錄、查詢；并具有對外呼出回訪功能。供應商管理建立供應商檔案,可對供應商信息對進行條件查詢。安防巡視安防人員在所屬區域內進行安防巡視，可對發生事件、安全問題，違章情況等事件進行處理和記錄。社區網站通過網站首頁可以了解物業公司、小區及交通資料等相關信息，支持在線發布通知、公告、活動、新聞等功能，實現網站用戶與物業系統住戶相關聯，并通過社區論壇與小區住戶進行在線溝通交流,支持在線提交客戶資料修改及服務申請，通過物業軟件提取及審核服務。預算管理通過預算與實際收支的管理，進行精準的經營計劃分析，為降低企業成本提供科學依據。自定義功能可對功能模塊、子功能、字段、報表、界面、權限、查詢內容、統計分析內容等項目進行自定義。支持對增加的系統模塊進行增加、刪除功能模塊操作。想看或不想看的信息，以及信息的顯示順序，都可以通過自定義視圖進行設定。設備管理為企業內所有公用設施及固定資產進行分類管理，采購到更換過程中位置、數量、價格、維修、保養等進行管理。倉庫管理對供貨人、領料人及物品進出庫的管理，庫存物品的統計查詢人事管理可對員工檔案進行管理,支持對員工事件的記錄功能。沙盤推演對物業小區的模擬沙盤，并可對小區的崗位進行模擬文檔管理可以自定義類別對公司內部的文檔進行管理，還可以對文檔的安全性進行設定報表定義開放式的報表設計器，用戶可根據實際需要隨時調整自己的報表和所要打印的單據。擴展功能支持銀行代收，提供稅控接口，提供金蝶、用友財務軟件接口，可與網欣系列業務系統無縫連接。操作日志管理記錄用戶在一定時間內的操作記錄,并提供過濾功能普金物業管理系統本系統支持多單位、集團式、跨地區、多結構的管理。普金公司融匯全國數百家物業管理公司的優秀經驗和管理智慧，把握物業管理行業發展脈搏，滿足作為新興行業的物業管理公司實行規范化、標準化、自動化管理的需要，而精心設計、制作了本管理系統。本管理系統通過科學的管理方法和現代化的管理工具-計算機及其網絡系統，規范了物管企業的經營管理，降低了服務成本，提高了服務質量。采用普金物業管理系統將極大的簡化、方便您的管理，提高您的工作效率和管理績效。先進的技術開發水平和優秀的管理集成使之卓爾不凡，現已受到業內關注和好評。普金物業管理系統就是您成為物業管理專家的最佳“伴侶”。開發背景物業管理作為一個新興行業，逐漸成為一個涉及社會方方面面，與千家萬戶息息相關的朝陽產業，目前正處于物業管理成長過程的關鍵階段。隨著住房制度改革的不斷深化，住宅產權多元化格局已經形成，物業管理作為城市管理的一種新形式和市場經濟條件下的新興服務產業，經歷了從無到有、從小到大的發展過程，形成了多類別、多層次、多形式的物業管理局面，初步確立了社會化、專業化、市場化、經營性的物業管理新體制。我國加入WTO 后，物業管理標準化、科學化、規范化、國際化已是物業公司迫在眉睫的首要任務。通過提高日常物業管理工作中的科技含量，促進當前管理方式、管理手段的現代化，使物業管理能夠適應現代科技和現代建筑技術的發展潮流，保持物業管理的高水平。因此對于整個物業管理行業來講，僅靠簡單的單向、手工管理已經不能適應物業管理需求水平的提高，必須走規?；?，網絡化的計算機綜合管理道路。普金物業管理系統正是這種背景下應運而生的優秀的行業軟件，是企業降低管理成本、提高管理效率的關鍵和原動力。系統特點易學易用：純WINDOWS軟件，操作界面友好，以直觀的圖標菜單方式為主(用戶可以根據喜好，隨時切換到IE風格界面)，易學易用，并有完整的在線幫助信息。穩定可靠：運行穩定、安全可靠。對用戶進行權限控制，極大的保證了數據的安全性。具有數據的備份、恢復等功能，為數據的安全提供雙重保護。功能完整：包含物業管理的各個方面，功能全面、強大，能滿足各類物業管理公司、物業租賃公司、房地產公司物業部的業務管理需要。開放性好：采用標準的開發工具和技術，提供開放的數據接口，可直接將各種報表、單據導入EXCEL，為用戶的二次分析方便地提供數據依據。網絡功能強：既可單機運行，又支持網絡運行，用戶可先單機運行，然后升級至網絡版。可實現遠程控制，方便對數據進行實時交換。信息共享：通過網絡真正實現同一個物業管理公司，多個下屬物業管理處及各部門的信息及數據的共享。使多種復雜的管理過程及管理文件傳遞得到充分及時的體現。業務流程化：提供業務流程化的圖形界面，用戶可根據不同的崗位職責，設計不同的圖形化工作界面，即使不太熟悉電腦的操作人員也能夠輕松的進行業務處理。管理數字化：將管理過程中難于量化考核的各種信息數據，利用數據控制機制，提供面向對象的績效管理體系，管理指標實現數字化。分析圖表化：強大的圖表分析功能，隨時將分析的報表數據轉換成任意平面、三維立體圖形，并輕松打印輸出。系統功能原文出自【比特網】，轉載請保留原文鏈接：/53/7684553.shtml物業管理系統作為整個的信息管理平臺，需匯總各系統及其子系統數據，并能夠進行查詢、統計、打印、管理。需要規劃一整套科學、嚴密、高效、實用的物業管理系統，對人員、設備、服務、信息、財務及各項活動實施全面管理。物業管理系統的目標是使設備和資產保值增值，為業主和使用者提供舒適的環境和優質的服務，滿足企業自身日常管理和發展的需要。系統應滿足物業管理過程中具體事務操作人員、管理人員、分析決策人員的工作需求，也要為物業使用者提供恰當的功能，使其能夠使用系統。作為物業管理系統可以實現以下功能來滿足物業管理日常工作要求和系統可擴展性的要求。 提供建筑物房產資源管理，實現建筑房產資源、物業設施的管理功能；提供建筑物房產信息，為其他服務和管理奠定基礎；管理各類物業基本信息和使用信息； 提供建立智能建筑內設備檔案信息，實現設備運行管理、維護保養管理，對設備事件進行記錄、統計和查詢，為設備建立完整的設備資料，以保持智能化設備的完好率、減少突發性故障、消除設備故障隱患為目的。 根據物業管理的特點提供物業管理中部分業務的流程管理，用戶可以通過系統參與業務處理，實現業務數據的傳遞和加工。如報修服務。 提供服務監督和投訴功能，客戶服務功能可以提高和改善物業管理的服務質量。 提供方便的查詢和統計功能。對于物業管理者來講，需要及時的對數據進行查詢。系統應能夠查詢用戶關心的信息數據。對重要的報表提供打印功能。 權限和安全管理功能。根據不同的崗位設置不同的權限，確保信息處理的安全性。 操作日志記錄。對于本系統的增，刪，改的操作，都以詳細日志的方式記錄。物業管理是包含整個大樓的運行管理工作，同時又要為使用者提供各種服務。所以從管理學的角度來看，長虹世紀城的物業管理機構應該包括物業支持管理機構、物業資產管理機構、物業運行管理機構。長虹世紀城的物業管理包括三個層次。首先，物業管理包括各類物業的管理，提高設備管理水平，使物業管理達到保值增值的目的。物業公司內部需要提高企業信息化程度，完善和提高內部管理效率。物業管理系統對物、事、人信息進行采集、傳遞和加工，反映物業管理的全部方面。第二，增加智能化設備系統的利用率充分發揮智能化系統的作用，提升管理的手段和效率。對于智能化設備的利用是一個需要不斷發展研究的方面。第三，物業使用人參與物業管理，他們的參與為實現高質量的服務提供保障。物業使用者的參與為實現信息公開、提供外部監督機制，方便物業管理人員和大樓使用者信息溝通提供了途徑。系統無以倫比的安全性和穩定性，方便用戶操作的人性化WINDOWS界面風格，具備海量數據的存儲能力，支持遠程實時操作,獨創的多事務多窗口處理操作，大大簡化操作過程，美觀簡潔，用戶易上手。系統提供大量豐富詳實的在線幫助，應易學易用。具有系統集成的能力，可與IBMS有效結合。系統采用多層結構，是完全實現瀏覽器服務器模式的應用軟件。數據庫采用大型關系型數據庫SQL Server作為后臺數據庫，系統支持大數據量查詢統計要求。開發技術具有客戶端使用界面簡單統一、系統維護成本低、開發效率高、運行穩定、可以處理復雜頁面、支持大數據量處理等特點。系統采用技術開發，具有較好的擴展性。應用系統的體系結構的發展先后經歷了主機系統、數據庫系統、客戶端服務器模式和當前流行的瀏覽器服務器模式。一個多層的分布式的應用模型意味著應用邏輯被根據功能劃分成組件，并且可以根據需要將各層安裝在同一或不同的服務器上。這些層是客戶層，WEB層，業務層和數據存儲層。第一層為客戶層，主要完成服務器應用對客戶的表示，負載輕，可以按需下載，在基于WEB的系統中瀏覽器在客戶層中運行，并從一個WEB服務器上下載WEB層中的靜態 HTML/XML 頁面或由 JSP 生成的動態頁面。第二層為WEB層，由HTML/XML/JSP 頁面組成。WEB層將輸入發送到業務層中業務組件來處理。第三層為業務層，由封裝了業務邏輯的組件組成，應用層從WEB層中接收數據，對數據進行處理（如果需要），再將數據發送到企業信息系統層存儲。業務組件還從企業信息系統層中檢索數據，并將數據回送給客戶。第四層為數據存儲層，由數據庫系統和操作系統組成。這種多層體系帶來的優點有：中間層代碼與功能模塊具有高度可重用性，易于實現系統功能的修改與升級。由于所有的應用邏輯在業務層實現，功能模塊相對集中，所以便于維護和擴展、提供更優的安全控制。由于應用與數據分開，整個系統具有良好的功能、性能可擴展性和可伸縮性?？蛻舳伺渲煤唵?、系統升級維護方便，用戶只需要瀏覽器就可以使用系統。主要角色：社區住戶以及社區管理服務機構；主要事件：社區管理服務信息、社區電子商務以及生活資訊服務；2、系統配置圖Web服務器以及中心數據庫；住戶用戶端：普通瀏覽器、專用軟件（本地數據庫）；系統管理服務中心分為三個部分：物業管理服務：普通瀏覽器、專用軟件（思源PMS 7.0 及其本地數據庫）；作為物業管理系統可以實現以下功能來滿足物業管理日常工作要求和系統可擴展性的要求。提供建筑物房產資源管理，實現建筑房產資源、物業設施的管理功能；提供建筑物房產信息，為其他服務和管理奠定基礎；管理各類物業基本信息和使用信息；提供建立智能建筑內設備檔案信息，實現設備運行管理、維護保養管理，對設備故障進行記錄和統計，為設備建立完整的設備資料，以利于保持智能化設備的完好率、減少突發性故障、消除設備故障隱患為目的。根據物業管理的特點提供物業管理中部分業務的流程管理，通過業務流程規范業務處理，提高工作效率，實現業務數據的傳遞和加工。提供服務監督和投訴功能，客戶服務功能可以提高和改善物業管理的服務質量。提供方便的查詢和統計功能。對于物業管理者來講，需要及時的對數據進行查詢。系統應能夠方便的查詢到相關信息。權限和安全管理功能。根據不同的崗位設置不同的權限，確保信息處理的安全性。根據用戶需求，參照通用物業管理的功能設計。物業管理系統的功能模塊包括：房產管理、固定資產管理、設備管理、物料管理、能耗管理、文檔管理、綜合布線管理、保安消防管理、服務監督管理、系統管理、房屋租賃管理、物業收費管理、工作項管理十三大模塊。（1）房產管理：管理各類房屋（辦公室、會議室、閱覽室）的房間信息，建立如房間編號、名稱、建筑面積、用途、承重、平面圖等基本信息。（2）固定資產管理：管理所有房屋內固定資產配置、使用信息。（3）設備管理：建立所有設備檔案，進行設備的運行管理、保養管理、維修管理。（4）物料管理：管理日常物業管理中大樓運行維護所需要的物料信息，實現采購、入庫、出庫、統計功能。（5）能源管理：建立水電氣能源數據，并對能源數據進行統計。（6）綜合布線管理：大樓的智能化程度較高，樓內綜合布線的日常維護是物業管理中一個艱巨的任務。通過綜合布線管理能夠記錄中心機房電纜、設備和工作區端口間的連接關系，達到快速準確管理綜合布線和網路設備的功能。（7）消防管理：記錄消防責任人和區域、記錄消防設備配備信息和定期檢查信息。（8）服務監督管理：本模塊供物業管理中投訴信息登記、處理、用戶反饋的管理。（9）文檔管理：針對物業管理中的各類文檔進行登記，記錄文檔基本信息，對電子文檔提供上傳下載功能。（10）系統管理：系統用戶主要為物業管理人員。系統能夠根據用戶角色的不同分配相應的權限，保證系統的安全和用戶使用的方便性。系統管理中實現智能化數據采集配置管理，采集數據的管理在各業務模塊中完成。（11）房屋租賃管理模塊：主要提供出租信息查詢、客戶信息維護、合同信息維護、出租房屋查詢價格設置、收費項目維護、計量表收費設置等功能。（12）物業收費管理：主要提供收費登記、費用調整、交費通知書、收費信息查詢等功能。(13)工作項管理模塊：主要是辦理待辦工作項目的。物業管理系統和智能樓宇信息系統是長虹世紀城的重要組成部分，智能樓宇信息系統也包括了計算機網絡、日常辦公軟件等其他系統。通過接口技術物業管理系統和樓宇監控系統以及網站系統進行集成。物業系統通過與其他子系統的接口，實現共享物業管理信息的功能。系統功能模塊中接口功能沒有作為單獨的模塊列出。系統間接口開發的技術主要有下列方式。 數據集成：通過共享數據達到各系統間的數據共享和交換，常采用數據庫和文件的方式實現，采用文件的方式XML規范較好； 函數調用：通過調用其他子系統提供的接口，使用相應的功能和服務，需要兩個系統間采用相同的技術，或者支持這種調用方式； 基于服務的架構：其他子系統提供基于服務的借口，如Web Service協議的接口，這種接口技術可以實現不同平臺間的服務和數據共享。系統開放對設備檔案表、房產檔案表、設備與智能設備采集點對應信息、智能設備采集歷史信息的查詢權限。物業管理中的業務流程和嚴格意義上的工作流管理系統是有區別的。物業管理企業由于管理工作的特點，主要服務廣大業主和使用人，物業服務人員數量較多，管理人員數量較少。物業管理系統的業務流程一般涉及設備維修、設備報修服務、物料采購管理等功能；針對學校物業管理注重教室、會議室使用的管理過程。其他業務管理入房產、人員、電纜器材的管理往往不涉及流程的概念。物業管理中的業務流程管理實現了業務管理中相對固定的流程。對于流程實現啟動、用戶權限指定等功能。業務流程管理的實現可以規范業務流程，提高工作效率，發現工作中的薄弱環節，但真正意義上的工作流系統需要更高的建設投資和管理水平。任何軟件系統的每個模塊部份都有基本資料部份，根據用戶實際需求，將該物業管理軟件系統的基本資料部份分為公司概況、園區大廈信息、住戶資料、資料、基本資料查詢、系統管理等，其基本資料結構圖如下：房產管理主要是對小區的房產物業信息。系統將對長虹世紀城的房產物業信息提供各種方便的查詢方法，快速了解房屋用途、位置信息，為后續功能提供基礎數據。系統提供多種房產分類，物業人員可按房屋使用類型、建筑物面積、建筑物樓層房間號等方式檢索房產信息。允許用戶定義建筑物、建筑物內各樓層和房間的對應關系。（1）房產基礎數據管理維護房產基礎數據（房間類別、房間類型、房間設施項目、會議室教室設施類別、大樓開發商、大樓建筑商信息）；（2）房產資源管理增加、刪除、修改管理區、大樓、樓層、房間的基本信息，系統可以支持管理校園內其他建筑物的功能；（3）房產信息查詢統計進行房產信息的查詢。提供使用計劃查詢功能。房產管理部份模塊圖長虹世紀城使用的各種辦公資產種類繁多，數量巨大。固定資產管理向物業人員提供管理長虹世紀城固定資產設施的手段。建立固定資產設施數據庫，提供各種查詢手段，查詢固定資產設施的生產廠家，固定資產設施的存儲、使用狀態，分類統計各種固定資產設施的使用數量、庫存數量，方便管理人員掌握情況，及時補充備用數量不足的固定資產設施。建立固定資產配置信息，維護維修情況。固定資產管理管理固定資產的入庫、使用、資產、清查信息，同時管理固定資產基礎數據信息。固定資產管理子系統提供下列模塊：（1）基礎數據管理維護（數據的增加、刪除、修改）基礎數據（資產類別）、供應商檔案、資產保修檔案、部件保修檔案信息；（2）固定資產入庫管理維護（數據的增加、刪除、修改）固定資產入庫編號、時間、固定資產種類、數量等信息；（3）固定資產管理維護（增加、刪除、修改）固定資產類別和資產信息，資產包括廠家、品牌信息、固定資產供應商等信息；（4）固定資產使用管理維護（增加、刪除、修改）房間固定資產一覽表、房間固定資產配備標準信息、資產責任人信息；（5）固定資產清查管理維護（增加、刪除、修改）固定資產盤庫信息，對固定資產管理中清查和報廢信息進行登記，對損壞信息進行修正庫存操作，保證業務處理完整；（6）固定資產信息查詢提供固定資產類型信息查詢、固定資產配備查詢、固定資產使用查詢，提供固定資產清單報表。此部份為固定資產基本資料部份，即固定資產卡片管理，其結構模塊圖如下：設備管理是對長虹世紀城所有運行設備的檔案、運行記錄、維修管理、保養記錄、報修管理進行管理。（1）設備檔案管理設備檔案管理，建立長虹世紀城中各項設備、設施的原始檔案；增刪改設備的各項信息，如規格、型號、安裝生產日期、安裝位置等等；設備的配置情況管理；設備類別管理。設備檔案為以下各功能模塊提供基本信息。建立設備和房產信息，能夠通過房產信息查詢設備信息。（2）設備運行管理建立設備運行數據，定期統計各類設備的運行狀況。提早發現設備在運行配置上存在的問題。設備運行信息包括報警信息和設備開關機時間信息。報警信息可以包括消防報警、樓宇監控設備報警和安全報警三類。哪些智能化子系統的采集點可以用到物業管理中，需要管理人員在配置管理中進行配置，同時也決定于子系統所能采集到的數據。設備報警信息：手工錄入報警名稱、時間、設備編號、采集點編號。設備運行信息：采集點編號、采集開始時間、采集終止時間、運行時間、狀態描述。（3）設備維修管理系統登記設備的維修情況，建立設備維修數據，統計設備維修情況，查詢、統計設備維修信息。維修管理主要用于記錄工程人員對大型設備有計劃的維修工作。維修物料清單中所用物料數據能夠在物料管理中反映。設備維修管理包括記錄設備維修記錄信息、維修物料清單信息、人工信息。（4）設備保養管理設備保養管理是對智能樓宇的所有設備保養計劃、保養記錄進行管理。系統根據保養計劃生成保養、檢修工作單，在系統中生成提示信息，提醒管理人員對設備進行保養操作，從而延長設備的使用壽命。根據實際情況大型設備的保養有時采取外包的方式，能夠記錄保養工作的摘要信息。（5）報修管理物業管理人員通過接收客戶電話提出的維修申請，經過核實后值班人員根據維修情況，確定維修人員、維修時間。維修人員維修后記錄維修結果、物料使用信息和用戶確認信息。維修物料使用信息中所用物料數據能夠在物料管理中查詢。可以按維修設備類型、維修人員、維修時間查詢統計維修記錄。服務質量的管理在客戶服務模塊處理。用戶報修審批派工管理填寫報修紀錄用戶確認維修申請維修記錄報修管理4.4物料管理物料管理中的采購入庫和出庫管理的操作者，需要根據處理的流程進行相應的操作。具體的流程可以申請、審批、修改、采購和入庫操作的過程。物料管理維護日常運行當中所用到的物料信息，管理物料的采購計劃、入庫信息、使用信息。物料管理包括基礎數據設置，物料的入庫管理、采購管理、領用管理和查詢統計分析。系統中對于確認的入庫記錄、出庫記錄操作不能進行刪除。（1）物料庫存管理維護（增加、刪除、修改）物料編號信息、損壞記錄、損壞清單、盤庫記錄、盤庫清單等信息，系統提供物料分類樹進行快速查詢；（2）物料采購管理維護（增加、刪除、修改）物料的采購計劃、采購清單、采購審批管理；如果審批不通過返回計劃維護界面進行修改操作，通過后可以和入庫管理中的入庫記錄建立對應關系。（3）物料入庫管理維護（增加、刪除、修改）物料的入庫記錄、采購入庫清單；入庫操作修改物料庫存數量；（4）物料出庫管理維護（增加、刪除、修改）物料的出庫記錄、出庫清單，出庫操作修改物料庫存數量；（5）物料清查管理維護（增加、刪除、修改）物料管理管理中的盤庫信息，根據清查數據修正庫存數量。本系統主要用于對水、電消耗進行統計和核算。包括能源消耗數據采集/統計匯總及能源消耗費用計算兩個功能模塊。（1）能源消耗數據采集建立水、電等能源分類信息，定期錄入。（2）能源消耗統計核算系統按照使用類別和時間統計水、電的消耗量、價格信息，計算能源使用成本。按季度或年統計水、電等能源的消耗數據或者給定時間統計，向長虹世紀城管理者提供運轉狀況和節能降耗決策依據，對于統計結果提供報表打印功能。文檔管理針對物業管理中的各類文檔，通過文件描述信息查找和使用各類文檔，對于已有的電子文檔以文件的形式保存在服務器上。對電子文檔的電子化和編輯處理不屬于文檔管理的范疇。用戶可以對文檔進行分類，每一類下可以建立文檔的描述信息。（1）文檔維護管理文檔管理，管理物業管理中的大樓施工設計文檔、設備文檔。上述分類信息只作為參考信息，系統可以支持用戶自定義的分類設置，可以上傳電子文檔。文檔信息：文檔分類、文檔編號、名稱、電子文檔、摘要信息。（2）文檔查詢能夠根據文檔的分類信息、編號、名稱進行查找，使用相關文檔或電子文檔。文檔管理部份可通過兩種方法進行設計開法，第一種通過數據庫管理方式，即將文檔內容保存在數據表中，根據用戶權限進行分配用戶對文檔的可操作性；第二種方法通過登錄用戶對服務器文件夾的可操作權限和對文件夾中各文檔讀寫、修改或刪除權限進行操作。兩種實現方法各有所長，可根據最終用戶選擇最終的實現方法。長虹世紀城是一現代化的智能大廈，大廈內各種網絡設備眾多、連接復雜，連接會根據需要進行調整。保障通信線路暢通可靠，故障修復及時已成為對一個智能大廈網絡服務的基本要求