房地產抵押估價報告估價項目名稱：XX市XX區XX街*號住宅房地產抵押價值評估估價委托人：李某某 估價機構：遼寧理工土地房地產估價有限公司注冊房地產估價師：XXXX（注冊號*）XXXX（注冊號*）估價作業日期：2012年*月*日至2012年*月*日估價報告編號：遼寧理工房估字2012第*號目錄致估價委托人函2注冊房地產估價師聲明4估價假設和限制條件5估價結果報告7一、估價委托人7二、估價機構7三、估價對象7四、估價目的11五、估價時點11六、價值定義11七、估價依據11八、估價原則12九、估價方法12十、估價結果13十一、估價人員13十二、估價作業日期13十三、估價報告使用期限14十四、估價對象變現能力分析14十五、相關風險提示14附件16致估價委托人函李某某：受貴方委托，我公司對坐落于XX區XX街*號的一套住宅房地產（總建筑面積為*。以下簡稱估價對象），按照國家有關規定和要求進行了評估。估價時點：2012年*月*日。估價目的：為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，經過實地查勘和市場調查，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，結合估價經驗與影響房地產市場價格因素，經過分析、測算和判斷，最終確定估價對象在滿足全部假設限制條件下于估價時點2012年*月*日的估價結果為：1、市場價值總價：RMB45.87萬元，大寫金額為人民幣肆拾伍萬捌仟柒佰元整。2、抵押價值總價：RMB45.87萬元，大寫金額為人民幣肆拾伍萬捌仟柒佰元整。3、在估價時點房地產估價師知悉的法定優先受償款為0元。詳見評估結果明細表。在房地產市場未發生明顯波動的前提下，本估價報告使用期限為自估價報告出具之日起半年，即自2012年*月*日起至2012年*月*日止。遼寧理工土地房地產估價有限公司法定代表人： 2012年*月*日評估結果明細表序號名稱權證編號坐落房屋所有權人層數建筑面積（）評估單價（元/）評估值（萬元）1住宅房地產錦房權01第*號XX區XX街*號李某某3/20120500045.87抵押價值合計RMB45.87萬元大寫金額人民幣肆拾伍萬捌仟柒佰元整注：抵押價值假定未設立法定優先受償權利下的市場價值房地產估價師知悉的法定優先受償款；在估價時點，房屋所有權證未見記載抵押事項或抵押登記已經注銷，在估價時點房地產估價師知悉的法定優先受償款為0元。遼寧理工土地房地產估價有限公司注冊房地產估價師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述事實是真實的和準確的。2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，但僅限于估價對象的外觀和使用狀況。查勘人員為XX、XX。估價人員不承擔對估價對象建筑質量、建筑面積數量及相應權益進行調查、核實的責任，也不承擔對其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。6.沒有人對本估價報告提供重要的專業幫助。7.本估價報告中所依據的有關估價對象建筑面積和權益資料由估價委托人提供，估價委托人應對資料的真實、可靠性負責。8.參加本次估價的注冊房地產估價師：姓名注冊號簽名簽章XXXX*XXXX*估價假設和限制條件一、估價假設條件1.估價對象產權明晰，手續齊全，可在公開市場上自由轉讓，不屬于行政法規規定不得抵押的房地產，以合法、持續使用前提。本次估價未考慮租賃或租約的影響。2.本報告未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價對象價格的影響，也未考慮特殊交易方式對估價結果的影響。而且在報告有效期內市場供應關系、市場結構保持穩定，未發生重大變化或實質性改變。3.本報告中所依據的有關房地產權屬及附屬設施等資料均由委托方提供，委托方應對資料的真實性、可靠性負責，并且提供了與本次評估有關的所有資料，沒有保留、隱瞞。由于委托方提供資料不實造成的失誤，估價方不承擔責任。4.本報告估價結果包括房地產附屬設施及有關裝修工程等。5.本次評估假設估價對象無基礎、結構等方面的重大質量問題。6.任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規。7.本報告估價結果是根據本次估價目的、估價原則、估價依據、估價方法、估價程序得出的，該估價結果只有在上述目的、原則、依據存在的條件下成立。二、估價限制條件1.本報告估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值，不得作為其他用途使用。2.本次估價報告未經估價機構同意，不得向委托方及本次估價目的條件下的報告使用者以外的任何單位及個人提供，報告的部分或全部內容不得發表于任何公開媒體之上。3.在房地產市場未發生明顯波動的前提下，本估價報告使用期限為自估價報告出具之日起半年。即自2012年*月*日起至2012年*月*日止。隨著房地產市場狀況和估價對象自身的發展變化，估價對象的估價結果也將發生相應的變化，房地產應予重新評估確認。4.委托方必須完整使用本報告，對僅使用報告中的部分內容或片面使用導致的有關損失，估價結構不承擔責任。5.本報告所提供的分析和數據僅作為價格參考意見而不能視為任何價格保證。6.估價對象的土地使用權類型若為劃撥或租賃，則本報告的估價結果包括應繳納的土地使用權出讓金或應補地價款。7.報告中的數據均按四舍五入保留兩位小數或取整，可能出現個別等式左右不完全相等的情況，但不影響最終的估價結果的準確性。8.本估價報告一式三份，交付估價委托人二份，估價機構存檔一份。9.本公司對估價報告有最終解釋權。估價結果報告一、估價委托人委托人姓名（名稱）：XXXX業務聯系人：*電話：*二、估價機構估價機構名稱：遼寧理工土地房地產估價有限公司機構地址：XX市XXX區XX號法定代表人：XXXX聯系電話：*工商注冊號：*資質等級：一級行政許可決定書號:建住房許（2011）*證書編號:建房估證字（2011）*號三、估價對象估價對象為坐落于錦州市XX區XX街*號的一套住宅房地產，建筑面積為120。估價對象基本狀況序號名稱權證編號坐落房屋所有權人層數朝向用途建筑面積（）1住宅房地產錦房權01第*號XX區XX街*號李某某3/20正住宅120估價對象實物狀況1.房屋實物狀況估價對象坐落于XX區*號，建筑面積120，正房，鋼混結構，設計用途為住宅，所在層數3層，其所在樓房總層數20層，建筑年代為2006年。估價對象所屬高層樓房，公共外立面粉飾涂料（一層倉庫部分貼瓷磚），外觀整潔美觀，歐式建筑風格。估價對象戶內格局合理，裝修中檔：客廳、臥室木質地板，墻面為大白或乳膠漆；衛生間、廚房瓷磚地面，墻面瓷磚到頂，維修保養良好。水電暖、燃氣、電梯、消防、監控、門禁等附屬設施保持良好。估價對象采光、通風良好，南面臨街，景觀優美，現狀作為住宅使用。2.土地實物狀況估價對象所在宗地為商住用地，四至為東至市府廣場，西至實驗中學，南臨科技路，北至市府路。宗地形狀較規則，地勢平坦，宗地紅線內外土地實際開發程度為“七通一平”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖氣、通燃氣及土地平整）。地上建筑物為多層和高層商住樓，符合城市規劃要求。物業會所、幼兒園、停車位、景觀小品等小區內部物業配套設施完善。估價對象權益狀況1.根據委托人提供的房屋所有權資料，估價對象房產登記狀況見下表：房產登記狀況表權證號碼錦房權01第*號房屋所有權人李某某共有情況單獨所有房屋坐落XX區XXX號、XX號房屋性質商品房規劃用途住宅所在層數/總層數6/15建筑面積（）1382.根據委托人提供的土地所用權證資料，估價對象土地登記狀況見下表：土地登記狀況表權證號碼XX國用（2012）字第*號土地使用權人XXXXX坐落XX區XXX號、XX號地類（用途）*等級*使用權類型*終止日期*年*月*日使用權面積*3.他項權利狀況與法定優先受償款的情況說明在估價時點，產權證未見他項權利記載(或抵押登記已經注銷)，本次估價未考慮估價對象于估價時點存在的抵押權等他項權利，即估價師知悉的法定優先受償款為0元。估價對象區位狀況及價格影響因素1.區域概況估價對象坐落于XX區*號，所屬XX物業住宅小區（零散組團），所在區域南臨XX路，北至XX路，東臨XX街，西至XX街。區域內市政基礎設施完善，達到“七通”（即通電、通訊、通路、通上水、通下水、通暖氣、通燃氣），商業繁華度較高，社區成熟度較高，附近主要有XXX行政大樓、XX醫院、XX市場、XX街道辦事處、XX公園等。外部餐飲、娛樂等配套設施的比較完善，自然和人文環境良好，適宜商業和居住。發展前景看好，房地產升值潛力較大。2.交通條件區域內主要有XX路、XX路、XX街、XX街，并多條線路公交車從區域內穿過，交通便捷度、通達度高，交通秩序良好，對房價有積極作用。3.物業環境估價對象所屬XXX封閉式物業小區，有專業物業公司委托管理。小區綠化較好，衛生環境整潔，停車便利，小區入住率達到90%以上，物業管理標準較高。物業小區鄰近XX公園,空氣質量好，環境景觀優美。4.教育配套設施區域周圍有*學校、*高中等教育配套設施，小區內設有幼兒園。區域所屬學區：*學校。四、估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。五、估價時點2012年*月*日。六、價值定義本次估價的房地產價格為估價對象在估價時點即2012年*月*日的抵押價值。房地產抵押價值是在估價時假定未設立優先受償權利下的市場價值扣除法定優先受償款后的余額。法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程造價款，未繳納的綜合地價款，已抵押擔保的債權數額及其他法定優先受償款。七、估價依據1.國家及地方頒布的有關房地產估價的法律、法規和政策文件：中華人民共和國城市房地產管理法中華人民共和國土地管理法中華人民共和國物權法中華人民共和國擔保法房地產估價規范（GB/T 50291-1999）城市房地產抵押管理辦法房地產抵押估價指導意見關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知（建住房20068號）其他相關的法律、法規及文件；2.委托方提供的涉及估價對象的有關資料；3.估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料。八、估價原則獨立、客觀、公正原則是房地產估價的基本原則。技術性原則如下：1.合法原則估價對象的權益必須是依法判定的，包括依法判定的權利類型及歸屬，以及使用、處分等權利。2.最高最佳使用原則指法律上許可、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。但最高最佳使用是在法律允許范圍內的最高最佳使用，而不是無條件下的最高最佳使用。包括用途、規模、集約度、檔次上的最佳。3.替代原則要求估價結果不得不合理地偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。4.估價時點原則房地產估價結論具有很強的時間性和時效性，這主要是考慮到資金的時間價值和房地產市場的波動性，因此估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結果作為估價對象在其他時點的價格。5.謹慎原則要求充分估計抵押房地產在抵押權實現時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不高估假定未設立法定優先受償權利下的價值，不低估房地產估價師知悉的法定優先受償款。九、估價方法估價人員認真分析所掌握的資料并對鄰近類似房地產進行了實地查勘、市場詢證。與估價對象位于同一供求范圍內，類似房地產交易實例較多，根據替代原則可采用市場法，并結合估價人員的經驗，最終確定房地產抵押價值。市場法定義：選取一定數量，符合一定條件，發生過交易的類似房地產，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當的修正處理來求取估價對象價值的方法。十、估價結果估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，經過實地查勘和市場調查，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，結合估價經驗與影響房地產市場價格因素，經過分析、測算和判斷，最終確定估價對象在滿足全部假設限制條件下于估價時點2012年*月*日的估價結果為：1、市場價值總價：RMB45.87萬元，大寫金額為人民幣肆拾伍萬捌仟柒佰元整。2、抵押價值總價：RMB45.87萬元，大寫金額為人民幣肆拾伍萬捌仟柒佰元整。3、在估價時點房地產估價師知悉的法定優先受償款為0元。詳見評估結果明細表。十一、估價人員姓名注冊號簽名簽章XXXX*XXXX*十二、估價作業日期2012年*月*日至20*年*月*日。十三、估價報告使用期限在房地產市場未發生明顯波動的前提下，本估價報告使用期限為自估價報告出具之日起半年，即自20*年*月*日起至20*年*月*日止。十四、估價對象變現能力分析變現能力，是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。1.估價對象作為住宅房地產，通用性、獨立使用性強，不適合分割轉讓，估價對象變現能力較強。2.假定在估價時點拍賣或者變賣估價對象時，將會產生一定的價格減損，估價對象可實現的快速變現價值一般比公開市場價值要低20%-30%。3.處置房地產時，其變現的時間長短與稅費的種類、數額和處置方式、營銷策略等因素有關。一般說來，以拍賣方式處置房地產時，變現時間較短，但變現價格一般較低，變現成本較高，要支付拍賣費用、拍賣傭金、訴訟律師費、評估費、交易手續費、登記費和合同公證費；營業稅及附加、印花稅、應補交的土地出讓價款等。十五、相關風險提示1.估價對象可能因區域規劃、功能定位、市政建設、交通條件、生態環境、使用狀況等因素變化導致抵押價值減損