可行性研究報告 1 第一章 總 論 第一節 項目 概況與承辦單位 一、單位名稱： 山東萬力電子信息產業有限公司 二、注冊資金： 企業注冊資金捌仟陸佰萬元 三、法人代表： 四、法定地址： 泰安市通天街 25 號 五、項目承辦單位概況： 山東萬力電子信息產業有限公司成立于 2000 年 10 月，現 專門從事光接口數字編碼設備、網絡視頻會議設備、遠程圖像監控設備、紅外熱成像測溫設備和工業自動化等設備的軟硬件和研發、生產、銷售、服務的高新技術企業。 公司自成立至今，本著“貢獻于文化、服務于社會”的經營思想，引進先進的技術設備和管理經驗，面向廣大客戶 市場，努力開拓，積極進取，取得了長足的進步和可喜的業績。 經過近 6 年的創業，已可以卓有成效的完成上百種產品的開發、設計和制造。公司重視與省內外同行廠家的技術交流，不斷引進新技術、新材料，使產品更臻完善。公司堅持“以質量求生存、以信譽求發展、以管理增效益”的經營方針，重質量、重管理、重科技、積極開拓市場，以求得可行性研究報告 2 更好的發展。產品質量可靠、性價比高、交貨準時，服務水準高、信譽良好，目前已與多個大型集團建立長期合作關系。 公司 多年來致力于信息化、科技化電子產業發展，凝聚了一支朝氣蓬勃、勇于進取的營銷團隊及研發人員。 秉承“ 科技創新、智勝未來、團結進取、追求卓越 ”的企業精神，堅持“ 讓顧客滿意，讓員工成長，讓伙伴獲利 ”的企業宗旨，以優良的品質，優秀的服務，獨特的外觀以及良好的信譽，贏得了消費者的認可和業界口碑。公司 現有員工 83 人，其中總經理獲得工商管理 碩士資格， 具有多年軟硬件研發經驗；大學以上學歷 66 人，平均年齡 29 歲。 2005 年實現總收入 6823萬元，資產總額達 1.2 億元。公司遠程數字圖像測溫編碼器及高清晰視頻會議終端均獲得實用 型專利證書，山東萬力 WL 2000MH型視頻會議系統軟件 V1.0、“山東萬力” WL 820遠程 圖像監控軟件 V1.0簡稱 820 軟件 、山東萬力 HW 08 紅外圖像遠程監測系統軟件 V1.0簡稱 HW-08 系統 及山東萬力 WL-806 變電站預警系統軟件 V1.0簡稱 WL-806系統 均獲得計算機軟件著作權登記證書。管理體系符合 GB/T19001-2000idtISO9001 2000標準體系要求，獲得管理體系認證證書。 六、編制單位 ： 1、單位名稱 : 2、單位地址： 3、工程咨詢等級： 4、工程咨詢資格等級證書編號： 5、發證機關：國家發展和改革委員會 可行性研究報告 3 第二節 可行性研究的依據與范圍 一、編制依據 1、國家和山東省的經濟和社會發展規劃 2、國家和山東省有關的法律、法規和政策 3、現行的有關技術規范、標準和定額 4、國家計委關于項目可行性研究報告內容和深度的規定要求 5、泰安市新一輪城市總體規劃 6、泰安市國民經濟和社會發展第十個五年計劃 7、項目承辦單位提供的有關基礎資料、數據 8、項目承辦單位委托編制本項目可行性研究報告的委托書 9、其它有關資料 二、可行性研究的范圍 1、項目提出的背景及建設的必要性 2、市場預測及建設規模 3、建設地點和建設條件 4、總體規劃方案 5、環境保護與節能 6、項目實 施方案與進度安排 7、投資估算及資金籌措 8、經濟評價 9、社會綜合效益分析 可行性研究報告 4 第二章 項目提出的背景與建設的必要性 第一節 項目提出的背景 一、泰安市概況 泰安市位于山東省中部的泰山南麓（東經 116 20 117 59 ,北緯35 38 36 28），北依山東省會濟南，南臨儒家文化創始人孔子故里曲阜，東連瓷都淄博，西瀕黃河。總占地面積 7762 平方公里，人口 543 萬人，轄泰山區、岱岳區、新泰市、肥城市、寧陽縣、東平縣個縣市區。 泰城是全市政治、經濟、文化中心，城市依山而建，山城一體，環境優美，風光 秀麗，既是國務院公布的首批對外開放旅游城市，也是山東的歷史文化名城。 泰城建設先后榮獲“國家衛生城市”、“全國城市環境綜合整治優秀城市”、“中國優秀旅游城市”等光榮稱號，獲得山東省城市規劃建設管理三上臺階“齊魯杯”活動三連冠和后三年總評特別獎。隨著泰安市新一輪城市總體規劃的實施 , 以建設 “藍天、碧水、青山、綠色家園” 為目標，以基礎設施配套和園林綠化建設為重點， “一線、兩湖、三河、十路” 建設工程和 “廣告牌匾、沿街景觀城市污水” 三項治理全面推進，泰城實現了城市環境綜合整治的根本性突破。 泰安正逐步發展成為一個既 有絢麗多彩的古老文化，又有壯美的現代文明，經濟、科技、文化、金融、旅游為一體的現代化城市，將成為齊魯大地的一顆璀璨的明珠。 二、項目提出的背景 泰安市作為華東地區重要的對外開放旅游城市之一，近年來國民經濟可行性研究報告 5 保持了快速連續增長的勢頭，城鄉面貌發生了巨大的變化，綜合經濟實力顯著增強。隨著泰城城市化進程發展加快和新一輪城市總體規劃的實施，到“十五”末，泰城規劃面積擴大到 100 平方公里，其中建成區面積 65 平方公里，人口達到 65 萬； 2020 年，泰安市區人口將達到 135 萬，用地規模 147 平方公里 ，城市化水平要從 2000 年的 36%提升到 2010 年的 50%。要加快城市化進程，就要擴大城市人口的容積率，加快城市商業化建設進程，集中挖掘更多的潛在市場購買力。國民經濟的快速發展和人們生活水平的逐步提高，使人們對消費提出了更高的要求。 泰安市岱岳區機關招待所，原神州賓館建成至今閑置十三年， 原 屬爛尾工程，環境臟、亂、差，與周圍環境極不協調，影響市容、市貌，與我市建設“藍天、碧水、綠色家園”的總體要求相差太遠，多年來岱岳區委、區政府雖然多方努力，但由于該項目多年來幾經變更，遺留問題盤根錯節，加之地處通天街西側和財源街北的狹小區域 內，地理位置的局限性較大，一直沒有找到一個好的解決方案。 2005 年岱岳區政府為盤活閑置國有資產，與萬力電子公司經過多次接洽、協商、雙方本著雙贏原則，以誠相待，共謀發展的目的，最終達成共識，擬依托公司的技術優勢建設電子信息產業創業園，構建以電子信息產業為主，以軟件、硬件、信息圖像產品為龍頭產品的高科技產業園區，形成一個集電子信息產業、商業、服務餐飲業于一體的綜合現代化創業園。它不僅填補了我市沒有大規模軟件園區的空白，也必將進一步推動泰安市軟件科技和傳統產業的大發展。 可行性研究報告 6 第二節 項目建設的必要性 一、電子信息 產業是下一輪經濟增長浪潮的主力軍 2004 年我國電子信息產品銷售收入達到了 1606 億美元，增幅保持在38% 以上，比全國工業平均增速提高了 21 個百分點。產業規模繼續名列全國各工業行業之首。占全球的比重上升到 13.4%，為美國的 42.6%，超過了日本，為其 1.17 倍。另有統計顯示，“十五”期間在 18 號文件的推動下，我國軟件和集成電路產業取得了較快的發展。全國軟件產業銷售收入由2003 年的 593 億元，增長到 2004 年的 2424 億元，年均增速 30%以上；出口額 2000年為 4億美元，到 2004年達到 28 億美元。預計 到 2010年僅消費類電子產品國內就可能形成超過 10000億元的市場規模。 以上資料表明，電子信息產業將是下一輪經濟增長的主要力量。一個區域電子信息產業的發展規模將成為該區域經濟能否可持續發展的關鍵。發展電子信息產業與信息服務業面臨新的機遇期，有利于新型工業化經濟的實現，電子信息產業的創新性，倍增性和滲透性決定了市、區兩級的傳統行業的發展。 電子信息產業的發展對于我市的經濟發展具有獨特與重要意義：首先，起到調整產業結構的作用。我市的電子產業在市場化自然發展的情況下已經形成了一定的規模，證明發展該行業具有一定的 發展空間和發展速度，具有形成新的支柱產業的可能性。其次，電子信息產業是新型工業化的核心產業，起到信息化改造傳統產業與發展信息產業的互相促進的作用，有利于該產業的迅速作大。再次，產業鏈比較長，有良好的產業帶動作用。項目建成有利于緩解大中專學生的就業壓力問題，同時因為電子信息產業創業投資少，建設周期短，進入市場快，有利于較快的形成稅源。 可行性研究報告 7 二 、設立電子信息產業創業園是市區開發二次創業的需要 1、開發區建設與招商方式的升級：設立電子信息產業園區是我市與岱岳區開發區二次創業和園區發展階段升級的必然趨勢與結果。我市與縣 區的開發區建設還處于綜合性開發階段與功能性開發的起步階段，專業型開發園區還未實質性建立。設立專業性園區有利于進一步招商融資，形成產業特色，支撐經濟的長遠發展。 2、有利于形成產業鏈招商與新產業的形成和發展：電子信息產業與信息服務產業鏈長，帶動性強，從現有產品結構 看，可帶動機械業、電工電器業、軟件業、嵌入式軟件業、電子材料業、系統集成業、電子信息產品流通業、通訊業、信息化管理咨詢業、應用服務外包業、信息化管理服務業等新型服務業行業的發展。 3、有利于集群性發展：我市電子信息產業發展的專業性，資源共享性，協作性 決定了其發展和集群性特征。電子信息產業企業的發展已經表明，該行業的發展具有一定的集群特征，絕大部分企業起步采用租賃房產進行經營的方式?？梢约杏欣馁Y源來共享，而設施條件共享同時有利于吸引人材。 4、作為岱岳區開發區的專業性園區，一區兩園、規劃發展：電子信息產業具有在市區發展的特點，為了增加岱岳區的稅源，為岱岳區在市區增加就業，發展新興行業，在市區設立專業園區很有必要。在產業園區落戶的企業一般會在岱岳區登記注冊，這為岱岳區吸引市區稅源起到了良好的作用。對于岱岳區來說，是行業性招商引資可行而創新的方式。同時也 解決市區的學生就業，有利于招聘人材。 三 、有利于解決電子信息行業發展的制約因素 可行性研究報告 8 （ 1）有利于解決信息產業不適合遠離城區，缺乏適應的辦公設施，缺乏專業園區等問題。我市電子信息企業分布在市區、開發區與城區，比較分散，給企業的發展帶來諸多不便，主要表現在物業獨立管理，交通費用多，遠離生活區，辦公成本高，專門設置管理人員與科室等諸多問題。 （ 2）我市缺乏大型寫字樓，而電子信息行業的經營場所與信息服務業的經營場所具有寫字樓的特點，便于集中辦公，群聚發展。 （ 3）信息服務業，信息咨詢業，系統集成業，網絡經營業，信息化解決方案服務業等行業的經營要求在市區開發業務，而在開發區的部分企業開展業務不太方便。 （ 4）提供了適用于電子信息產業的地理位置與環境條件，比岱岳區其他開發區有比較好的區位優勢。電子信息產業企業的規模起步階段較小，業務對于地理位置的要求一般在市區，對于信息服務也更是如此。創業園周圍的環境優越，交通便利，周邊商業氣氛活躍，無疑給園區的各方面發展提供有利保障。 （ 5）電子信息行業的起步發展階段主要是對內招商，發展大量的中小企業，建立地方經濟發展的存量行業資源，在全省具有同樣的規律。起步階段發展的基本要求是低成本，群 聚性、專注性。國內省內電子信息產業的發展都體現了這一點。專業園區的發展為大學師生創業，本地技術人員的創業提供了基礎條件。 可行性研究報告 9 第三章 電子 信息 行業 市場 分析 第一節 電子信息行業 特性分析 一、資源特性分析 1、資金占用少。 電子信息行業 的注冊資本 、 設備投資 、 基本建設投資是最少的行業 之一 ，我市電子信 息行業的現有產品是資金最不密集的行業，產品研發周期短，投資見效 快，因此 資金回收快。 2、技術含量較高。行業具有一定的技術密集度，是技術含量較高的行業。企業技術人員比重是在各個行業最高的 ，絕大部分電子應用產品使用了嵌入式軟件 ， 有的產品 在技術水平在國內與國際上有領先的地位。 3、人才要求相對較高 ， 有利于吸納大中專畢業生就業，發揮我市學生與學校集中的優勢。 4、沒有環境 污染，屬于綠色產業。 5、能源消耗少。對于水、電、氣、油、煤等能源資源占用少。 6、對于土地廠房的要求比較低，基本建設投資占用少。 二、工藝流程與技術特性分析 我市電子信息產業的工藝流程比較簡單，電子部分專業化生產為主，專業化程度比較高，機械部分、嵌入軟件部分、其他電子配套整機與產品多采用專業化協作為主。技術特性比較復雜，生產設備與儀器比較專業化。其產品 的專業性行業性比較突出，產品的生產周期短，開發周期快，更新換代迅速，產品品種多，專業人員數量要求多。 三、資本特性分析 可行性研究報告 10 我市電子產品結構資金占用少，技術含量高，有效地解決了資金的制約。絕大部分企業的注冊資本與原始資本比較少，資本收益比較 高，企業積累比較快，流動資本占用比較少，基本采用租賃生產辦工場所的方式進行經營。企業的創業投資很少，有利于企業的 創辦 。 四、規模特性分析 從我市 電子信息產業的產品特點來看，電力與煤炭行業的產品，單個企業規模不大，企業數量 可以集中發展 ， 通訊類產品可以形成較大的規模經濟。 五、發 展特性分析 創業群體面比較廣，既有大中專學校師生，又有一般投資者 ， 起步比較快。 六、產業鏈特性 產業鏈的上游行業有機械制造業、電工電器業、軟件業、嵌入式軟件，電子材料制造業、信息服務業、中介服務業，咨詢服務業等。下游有系統制造業 、 機械制造業、電子信息產品流通業、通訊業、信息化管理咨詢業、應用服務外包業等新型服務業行業的發展。 第二節 泰安市電子信息行業狀況 泰安 市現有的電子信息企業 22 家，絕大多數企業集中在泰山區和岱岳區。其中軟件企業 5 家，嵌入式軟件企業 8 家，制造企業 19 家。到 2004年底，共完成銷售收入 4.2 億元， 2005 年完成 7 億元，增幅 70%。全市有65 家電子信息商貿企業和一家大型的計算機與電子信息商品經營市場，信可行性研究報告 11 息服務企業 5家。 我市電子信息產業的發展呈現出以下特點與趨勢 ： 一是從行業地位 來看，我市電子信息企業數量居全省第 6 位 ， 位次提升很快。在全市的行業經濟發展中是增長最快的行業，有優先形成我市新的支柱產業的可能。二是從企業發展歷程看，絕大多數企業是最近幾年發展起來的民營企業，發展數量多，發展速度快，是我市大學 、 中專師生創業的主要方向與行業。三是從產品特色來看，制造業產品主要有兩類，一類是煤炭 、 交通林業 與電力行業專業電子應用產品；另一類是圖像信息類為主的通訊產品。軟件業主要是煤炭 、 稅務 、 公安行業的專業應用軟件與企業管理與城市管理通用軟件。絕大部分企業的產品屬于科技含量較高的產品。四是從投資產體來看，主要是泰安大學師生與本地技術人員的創業投資。五是從增長趨勢來看，我市電子信息產業已經度過了低速增長期，從數量與規模上進入了快速發展期 。 第 三 節 建設規模 本項目 園區占地 20 畝，總建筑面積 29522平方米，包括已建成 的主體建筑電子大廈 高 19 層，建筑面積 16697 平方米；已建成住宿、餐飲服務區建筑面積 3308 平方米 ；在現有基礎上續建現代化電子經營園，建筑面積為6264平方米；周邊商業樓，建筑面積為 3253 平方米；地上停車場 32 個，地下停車場 82 個。 可行性研究報告 12 第四章 建設 地點及建設條件 第一節 建設地點 創業園位于原岱岳區機關招待所，地處繁華的商業地段，屬于泰山歷史文化軸線的人間鬧市人脈區域。在岱廟正南，地處泰山旅游中軸線，東臨泰城歷史悠遠的旅游步行街和商業街通天街，西為泰安市主干道青年路，南臨財源商業大街，北為泰城最為繁華的主要大街東岳大街。 第二節 建設條件 一、氣象 泰安市地處東經 116 20 117 59，北緯 35 38 36 28之間，屬暖溫帶大陸性半濕潤季風氣候區，春季干燥多風，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。具體氣象資料如下： 1、氣溫 泰安市屬暖溫帶半濕潤大陸性季風氣候，春季干燥多風，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。年均氣溫 12.5 13.5。 7月份最高，平均在 24.9 26.9之間，最高極端氣溫 42.5； 1月份最低，平均 -2.5，極端最低氣溫 -22.5。年積溫 4922。山下 (平原 )高于山上，平均溫差7.5，泰山頂極端最低氣溫 -27.5；相對濕度 3月份最 小，為 57%； 8月份最大，為 88%。年均無霜期 202 天。 2、降水 由于受地貌影響，區內年均降水量東部大于西部，山區大于平原。泰山頂氣象站年均降水量為 1124.6毫米，比山下泰安氣象站多 409.6 毫米?？尚行匝芯繄蟾?13 年最大降水量在北部山區， 1964年曾達 1800毫米。 一年中， 1 月份降水量為最小，平均 4.7 8.6 毫米； 7 月份降水量最大，一般在 190.2 毫米以上 (其中泰山頂降水量多達 332.8 毫米 )，約占全年降水量的 30%以上。冬季雨雪稀少，季降水量均在 33.6 毫米以下 (泰山頂降水量 47.2 毫米 )，降雪日數平均 8.3 天 (泰山頂降雪日數年均 27.3 天 )；平均初雪日為 12月 3日 10 日，終雪日為 2月 26 日 3月 18 日。夏季降水最多，季降水量平均 482.6毫米，占全年降水量的 64%以上。其中泰山頂降水最大，為 709.3毫米。 3、季風 由于受泰山、徂徠山地形影響，泰安風向多是東北風。風速 8、 9月份最小，平均 2米 /秒以下； 3、 4月份最大，平均 3.7米 /秒。一年中，冬季以北到東北風為主，其它季節以南到東南風為主。泰安每年有 8 級以上大風日數為 18.5 天。 1978年 6月 30 日，泰安曾記錄到瞬時 12 級大風。泰山頂因受高空氣流影響， 8級以上 大風日數平均每年為 133.5 天，最多達 180天。大風最多月份為 3 5 月份，平均每月可有兩次大風，最少為 8 9 月份。 二、地溫與凍土 區內年均地溫為 14.4 16。地面溫度的變化趨勢是：春季地溫開始逐漸升高，夏季最高，平均地溫在 27以上；然后地溫開始逐漸下降，冬季最低，平均地溫在 0以下。 1 月份地溫均在 -1.5以下， 4 月份均在16.9以下， 7月份平均達到 29.4， 10月份均降至 16.6以下。 三、配套條件 可行性研究報告 14 1、給排水 項目區位于泰安市自來水公司供水服務范圍內，本項目擬采用自來水公司提供的自來水；利 用城區已有雨、污干管，可就近排入。 2、供電 泰安市電力供應充足，用電有保證。 3、燃氣和供熱 城區敷設有燃氣和熱力管道，項目用氣和供熱比較方便，本項目可根據需要靈活考慮氣源和熱源。 4、通訊 泰安市通訊網絡已經健全，網通、鐵通、聯通、電信、廣電等通訊網絡部門均可供選擇并能保證項目通訊網絡需要。 5、交通 東岳大街、 青年路 等市際干道為本項目建立了便捷的對外聯系信道。 四、工程地質條件 1、地形、地貌及地下水 泰安市境內擁有多種地貌類型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，項目場地屬丘陵地帶，地形起伏變化不大。 2、工程地質 該項目未做地質勘察，項目承辦單位未提供地質資料，但據承辦單位介紹，本項目區址內地質情況可以滿足本項目建筑要求， 地下水對鋼筋無侵蝕性。建議項目承辦單位盡快組織對建設場地進行詳細的地質勘探，提出工程地質報告，為土建工程設計提供依據。 可行性研究報告 15 第五章 規劃設計方案 第一節 規劃設計依據 1、中華人民共和國城市規劃法 2、城市規劃編制方法實施細則 3、城市居住區規劃設計規范 （ GB50180 93） 4、城市道路交通規劃設計規范 （ GB50220 95） 5、住宅設計規范 （ GB50096 99） 6、 泰安市城市總體規劃（ 2005-2020） 7、山東泰安市有關城市建設技術要求 8、甲方提供的地形圖和設計任務書 9、國家與其它相關法律、法規、標準、規范等。 第二節 總體設計方案 一、規劃構思 嚴格執行國家現行的環境保護、勞動保護法規和現行防水、抗震規范。本著方便生產、節約用地、降低造價的原則，根據生產經營需要及地區條件，合理布置場區建筑物、構筑物、道路及動力設施。在滿足生產工藝、環保、安全設計規范要求的前提下，總平面布置力求緊湊、合理、整齊 、美觀，減少占地面積。 規劃設計突出“以人為本”的原則，結合基地所處的環境和區位，合理布局優化城市土地利用，在充分考慮現狀的基礎上，結合當地的實際情況，在兼顧經濟、社會、環境效益的前提下，把實用、經濟的原則與美觀可行性研究報告 16 的要求有機結合起來，強調規劃布局的完整統一，在有限的用地空間內多方式合理組織內部空間，創造舒適宜人的城市生活環境，滿足人們的生理需求及工作生活環境的需求。為各辦公樓的商品化開發、社會化管理和循序實施創造條件。 二、規劃原則 以城市總體規劃為指導，妥善處理整體與局部、近期與遠期的關系，充分考慮街區遠期 改造所需要的條件與影響，沿街統籌安排、優化功能、合理布局，沿街建筑采用現代風格創造舒適、宜人、優美的現代化城市街道空間環境，形成良好的城市空間面貌。 三、規劃布局 未來樓盤的競爭將主要是品質的競爭，而大型辦公樓品質的競爭則主要是辦公舒適度的競爭。 本項目園區占地 20 畝，總建筑面積 29522 平方米，包括已建成主體建筑電子大廈樓高 19 層，建筑面積 16697 平方米；已建成住宿、餐飲服務區建筑面積 3308 平方米；在現有基礎上續建現代化電子經營園，建筑面積為6264平方米；周邊商業樓，建筑面積為 3253 平方米。項目建 成后將形成總建筑面積為 15000 平方米的商業步行街；地上停車場 32 個，地下停車場 82個。 泰安品牌（電子）產品商業步行街位于泰山歷史文化軸線，岱廟正前屬人脈 區域，與通天街、財源街、岱廟 和諧融為一體，使旅游價值、經濟效益的環境景觀相互映。本著休閑商業、景觀商業、生態商業和旅游商業的理念，依托泰山旅游的地位，建設立足泰安，面向山東，并服務全國和可行性研究報告 17 接軌世界的區域性商貿流通中心。 第三節 建筑設計方案 “建筑是凝固的音樂”，因此精品辦公大廈的建筑風格應該具有長久的藝術鑒賞價值。本項目建筑風格融時代特征、藝術特征、美學 特征、自然特征為一體，以高質量的辦公環境水準為目標，充分考慮辦公人員對室內使用功能的要求，力求在室內、室外環境、空間布局及建筑風格等方面突出創造性和超前性，創造精品品質的高檔大型辦公樓。同時該項目又兼顧到住宿、餐飲等建筑用途，力求打造功能齊全的綜合創業園。 建筑形式要符合泰安市的總體規劃，建筑形式應具有現代氣息，同時力求節儉、高效，滿足業務工作需要即可。 建筑色彩應追求統一中有變化。建筑的整體形象為淺色，局部使用色彩亮麗的顏色，追求相應的變化。 建筑進深保持北方地區較為適宜的中等進深、中等寬面，戶內格 局方正規整 (而非狹長怪異 )；有良好的雙面采光、雙面通風條件。主力戶型更加定型化；面積緊湊而合理 ,功能空間無浪費；共攤面積使用率更高；空間設計更為人性化。道路方面 考慮到新街景觀的重要性，在建筑設計上進行了重點的刻畫，盡量減少建筑對道路的壓迫感，同時設計應豐富城市景觀。內部進行合理分隔，靈活布置。 第四節 結構設計方案 一、設計依據 1、建筑方案 可行性研究報告 18 2、現行國家規范、規程及有關地方規范和規定： 建筑結構可靠設計統一標準 GB50068 2001 建筑結構荷載規范 GB50009 2001 建筑地基基礎設計規范 GB50007 2002 混凝土結構設計規范 GB50010 2002 建筑抗震設防分類標準 GB50223 1995 建筑抗震設計規范 GB50011 2001 中國地震動參數區劃圖 GB18306 2001 二、抗震設防 根據中國地震動參數區規劃，本工程位于山東省泰安地區，地震基本設防烈度 6度，設計基本地震加速度值為 0.05g，設計地震分組為第二組。 三、安全等級 根據建筑結構可靠度涉 及統一標準本工程設計使用年限為 50 年，建筑結構安全等級為二級。 四、設計荷載取值 1、恒載及特殊設備荷載按實際計算 。 2、活荷載按建筑結構荷載規范取值 。 3、風荷載：根據建筑結構荷載規范中全國基本風壓分布圖，泰安地區基本風壓 0.4KN/m,本工程地面粗糙按 B 類考慮 。 4、雪荷載：根據建筑結構荷載規范中全國基本雪壓分布圖，泰安地區基本雪壓為 0.35 N/m，雪荷載與房屋均布荷載不同時考慮 。 五、材料 可行性研究報告 19 1、混凝土： C20：基礎墊層： C15。 2、墻體材料：符合墻改政策和節能要求的地方材料。 3、鋼筋： HPB235鋼筋 fy=210N/mm HRB335鋼筋 fy=300 N/mm 4、型鋼、鋼板： Q235 六、基礎選型 因尚未完成地質勘探，基礎形式待定。 第五節 給排水設計方案 一、設計依據 1、建筑給水排水設計規范 GB50015 2003 2、自動噴水滅火系統設計規范 GB50084 2001 3、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范 GB50067 97 4、建筑滅火器配置設計規范 GBJ40 90 5、甲方提供的有關資料 6、相關專業提供的有關資料 二、設計范圍 本地塊內商業部分、附屬設施的生活給水、排水、雨水、消防系統設計。 三、給水設計 1、用水范圍 根據項目的特點，本著整個基地供水系統一步到位的設計原則進行總用水量測算，用水主要是職工生活用水和道路、綠化噴灑用水。 可行性研究報告 20 2、水源、水質 本項目水源引自市政供水管網，各種指標完全符合飲用水標準，并能滿足本項目的用水需要。 3、消防措施 室內按規范規定設置室內消火栓，室外在主要交叉路口和樓層內設立消火栓，具體位置和數量與消防管 理部門協定。 4、管網敷設 場內管網沿主要道路敷設，管徑小于或等于 DN70 時，采用 PE 管，熱熔連接，大于 DN70 時，采用承插式鑄鐵管，石棉水泥接口；管道埋深按管頂最小覆土不小于 0.7米實施。 四、排水方案 采用雨水、污水分流處理制： 1、雨水 沿場區主干道埋設排水管，雨水通過排水溝匯入附近的雨水管網系統。排水管的線路布置，要遵循分散就近排放的原則。 2、生活污水 生活污水量與生活用水量基本相同。管道布置與供水管網路線平行，根據污水量在適當位置設置化糞池，污水經過化糞池處理后排至污水管道，化糞池離建筑物的距離 不小于 5.0 米，經污水處理系統進行處理達標后排放。 3、管道敷設要求 排水管道均按管頂最小覆土不小于 0.7 米，沿室外地勢坡度重力排水，但管道坡度不得小于最小坡度 (DN200、 DN250為 0.007， DN300為 0.003)。 可行性研究報告 21 第六節 變配電及通訊設計方案 一、設計依據 1、建筑物防雷設計規范 GB 50057 94（ 2000年版） 2、住宅設計規范 GB 50096 1999（ 2003年版） 3、城市住宅建筑設計規范 DBJ 10 6 98 4、民用建筑電氣設計規范 JGJ/T 16 92 5、建設單位提供的資料 二、變配電系統 高壓由市政 10KV 高壓網引來，埋地引入，埋深 0.7 米。變電所宜采用電纜直埋的方式。電纜通過主干道時，宜穿鋼管保護。 三、防雷接地系統 1、各箱式變工作接地、保護接地合一，采用 TN-C-S 系統，接地電阻要求不大于 4歐姆。 2、各樓房及單體防雷接地、保護接地合一，在入戶處對 N線做重復接地，接地電阻要求不大于 4歐姆。 四、電信系統 主體建筑設電話站，從電話站以放射方式通過電纜引至各建筑物。電纜穿鋼管敷設，埋深 0.8 米。 五、消防系統 場地內不同 區域都有完善的室內外消防體系。消防通道，疏散寬度施救面都予充分考慮。 可行性研究報告 22 第七節 管線綜合布置方案 本工程管線有給水管、雨水管、污水管、電力電纜、通訊電纜等五種，除電力電纜和通訊電纜采用電纜溝鋪設外，其余管線一律采用直埋鋪設。各種管線之間及管線與道路及建筑物之間要保持一定的水平和垂直間距，避免相互干擾，各種管線在垂直交叉時，應遵循如下原則： 1、壓力流管讓重力流管； 2、給水管盡量在污水管上面； 3、易彎曲管讓不易彎曲管； 4、臨時性管線讓永久性 管線； 5、工程量小的管線讓工程量大的管線。 第八節 衛生防疫與環 境 貫徹“以人為本”、“尊重自然”、“可持續性發展”的思想，創造一個環境優越的辦公大廈，是本項目建設追求的目標。 1、生活垃圾實行分級清運的方式，辦公人員將垃圾袋投入垃圾箱，由市政統一運出。 2、室內廢、污分流，室外廢水與經處理后的污水分流，排入市政污水管。 3、噪聲控制：為了減少噪音源的干擾，公用設施盡可能的布置在噪音非敏感區，與商場保持一定的緩沖距離。 4、吊裝排風機采用減震吊架吊裝于板底。 5、為保證環境空氣質量良好 ,能源主要采用電，并合理布置集中綠化和一般綠地，營造怡然自得的都市氛圍。 可行性研究報告 23 第 六 章 環境保護與節能 第一節 環境保護 一、建設地點環境現狀 本項目建設周圍環境狀況良好，水體、 空氣、山體和植被具有較強的自凈化能力，且周圍無污染企業。 項目建成投入使用后，除產生少量的生活污水和生活垃圾需采取治理措施處理外，基本沒有其它污染物排放。因此，對周圍環境不會產生不良影響。該項目建成后對進一步改善當地環境及景觀十分有益。 二、污染源分析及治理措施 1、主要污染源與污染物 本項目為綜合業務樓，只有部分生活污水及生活垃圾產生。為確保建筑物本身的環境衛生要求和不對周圍環境產生影響，對上述污水必須采取適當的治 理措施。 2、環保治理措施 (1)生活污水：采用化糞池對生活污水進行先期處理，然后再通過污水處理系統處理，達標后排放。 (2)生活垃圾：按照規定分類回收，由衛生保潔人員運到垃圾中轉站，然后分類外運到垃圾處理場。 (3)綠化：良好的綠化不僅能創造優美的經營環境，而且在防止污染、保護環境方面也有特殊的作用。本項目把建筑周圍綠化有機結合起來，充分發揮綠地的防護、活動功能和改善生態環境的作用，以保持項目區環境優美整潔。 可行性研究報告 24 三、環境影響評價 本項目屬綜合業務樓，無污染物排放，產生的少量生活污水和生活垃圾經處理后，完全可 以達到環保要求，不會對周圍環境造成污染。 第 二 節 節 能 本項目擬采用以下節能措施： 1、所有設備一律選用符合國家有關規定的節能型設備。電器設備選用新型高效節能型，并采取電容補償，提高功率因數，減少電損耗。 2、衛生間采取節水措施，選用節水型衛生潔具，以節約用水。 3、燈具以節能型為主，以節約用電。 4、采用新型節能墻體材料、并推廣采用新技術、新工藝，以節能降耗。 除上述措施外，綜合業務樓管理機構應加強管理，完善各種規章制度，按期對各類設備、管道、器具等進行檢修，減少跑、冒、滴、漏現象，避免不必要的浪費。 可行性研究報告 25 第 七 章 建設實施及工程進度安排 一、組織機構 為加強項目管理，提高投資效益，由項目法人對項目的策劃、資金籌措、建設實施、銷售經營等實行全過程負責。在項目建設過程中，建議項目承辦單位抽出精干人員，設立施工管理部、財務部、辦公室等機構，對項目的概算控制、資金使用、施工組織、建設工期及工程質量等進行管理，確保項目按時完成。 二 、工程進度安排 本項目可行性研究報告批復后，將盡快著手進行前期準備工作，及時委托社會信譽度高的設計單位編制初步設計和施工圖設計，并提前進行場地平整工作，上述各項工作預計可 3個月內完成， 2006 年 7月份可望開工建設。本項目的建設擬采用滾動開發方式，建設期 1年。 施工進度計劃表 序號 項目名稱 2006 年 2007 年 2008 年 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 1 可研報告編制與審批 2 勘察設計 3 初步設計與施工圖設計 4 建筑工程施工 5 配套設施 6 竣工驗收 可行性研究報告 26 三 、實施措施 1、 工程招標制 項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購，均應按要求進行招標。依據項目單位的實際情況，招標的組織形式應實行公開招標。招標的具體內容由項目審批部門核準。 2、 工程監理制 由于本項目工程量大，建設標準要求高，建設工期緊，建議在工程建設監督方面，應盡量按國家有關規定選擇有資質和實力監理單位，采取委托全過程監理方式。 3、 項目法人制 根據有關要求，本項目的建設必須實行項目法人責任制和責任追究制，由項目法定 代表人對建設的全過程和工程質量總負責。 4、 項目合同制 建設單位應按照中標結果和建設內容與勘察設計單位、施工單位、設備安裝單位、裝飾裝修隊伍、設備供應商簽訂相關合同，認真會審施工圖，明確質量要求和合理工期、總造價，明確雙方的責、權、利及約束機制。 5、工程審計制 實行工程項目開工、竣工審計制度，較大的工程可委托審計機構實行項目跟蹤審計，并國家和省有關規定要求辦理。工程竣工決算應經項目單位內部審核后，委托有相應資質的審計機構復審。 6、竣工驗收備案制 工程竣工后建設單位必須及時組織工程勘察、設計、施工、監理等 單位進行竣工驗收，驗收合格后，按規定向有關部門備案。 可行性研究報告 27 第 八 章 資估算和資金籌措 第一節 投資估算 一、估算依據 1、山東省建筑工程綜合定額； 2、山東省安裝工程綜合定額； 3、泰安市材料預算價格； 4、同類工程造價情況； 5、現行投資估算的有關規定。 二、估算說明 1、投資方通過協議方式購得部分已經建設完成項目，購置款 3200 萬元； 2、前期費用主要考慮購入原大廈款項、場地費用（三通一平）、考察調研費用、可行性研究費用等，暫按購入價款加建安工程費的 10%估算； 3、工程監理等其它費用按建安工程費用 1%估 算； 4、各類規費按泰安市現行商業建筑行政性收費規定執行，暫按 282.72元 /平方米考慮； 5、憑借承辦方建立的良好信譽，通過向銀行貸款方式融資，暫考慮借款 3000 萬元用于本項目的開發建設，根據中國人民銀行公布的 3-5年期基本建設貸款利率規定，本次貸款采用借款當年發放，一次還本，按月單利計息方式，年利率由名義利率 5.85%上浮 30%后折算即 7.88%。 則貸款利率與利息總額計算如下： 實際利率 =1+5.85%*(1+30%)/1212-1 =7.88% 可行性研究報告 28 利息總額 =3000/2*7.88%+3000*7.88%*4=1064萬元 三 、 總投資估算 該項目總投資共計 15948 萬元，財務費用 1064 萬元，不含財務費用部分投資為 11384萬元，全部用于開發房地產投資，其中前期費用 3685 萬元，基礎設施建設費 580 萬元， 建筑安裝工程費 4266 萬元，開發期規費 835 萬元，其它費用 48 萬元，不可預見費 542萬元。詳見總投資估算表。 附表 1 總投資估算表 單位：萬元 序號 項目 金額 備注 1 前期費用 3685 3200 萬元 +建安工程費用的 10% 2 基礎設施建設費 580 2.1 綠化 80 2.2 道路 120 2.3 水、電、暖、天然氣管線工程費 用 260 2.4 其他 120 3 建筑安裝工程費用 4266 3.1 商業建筑 1523 新 建面積 1600 元 /平方米 3.2 已建成建筑裝修 2401 已建成面積 1200 元 /平方米 3.3 停車場 342 114 個 3萬元 /個 4 銷售費用 1186 取銷售收入 5% 5 管理費用 242 6 開發期稅費 835 7 其他費用 48 取建安工程 費用的 1% 8 不可預見費 542 9 財務費用 1064 10 房地 產開發建設總投資 12448 1+2+3+4+5+6+7+8 11 開發建設總投資 15948 其中：房地產開發建設投資 12448 流動資金 3500 可行性研究報告 29 第二節 資金籌措 一、資金籌措 1、企業投資 6000萬元； 2、向金融部門貸款 3000萬元； 3、其余款項通過預售 、 預租方式籌措。 二、資金使用 根據建設項目實際情況和資金籌措情況，本項目計劃一年內全部完工，基礎配套設施建設同步穿插進行。 （詳見項目用款計劃表、投資使用計劃與資金籌措表） 附表 2 項目用款計劃表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 6 10 1 前期費用 3685 3685 2 基礎設施建設費 580 200 200 180 3 建筑安裝工程費 4266 4266 3.1 商業建筑 1523 1523 3.2 已建成建筑裝修 2401 2401 3.3 停車場 342 342 4 銷售費用 1186 130 190 190 100 96 96 96 5 管理費用 242 26 38 38 20 20 20 20 6 開發期稅費 835 835 7 其他費用 48 24 24 8 不可預見費 542 68 67 57 50 50 50 50 9 財務費用 1064 120 236 236 236 236 10 流動資金 3500 2000 1500 11 合計 15948 9354 2755 2201 406 402 166 166 可行性研究報告 30 附表 3 資金使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 6 10 1 總投資 15948 9354 2755 2201 406 402 166 166 1.1 自營資產投資 1.2 自營資產投資方向調節費 1.3 經營資金 3500 0 2000 1500 1.4 開發產品投資 12448 9354 755 701 406 402 166 166 其中：不含財務費用 11384 9234 519 465 170 166 166 166 財務費用 1064 120 236 236 236 236 2 資金籌措 15948 9354 2755 2201 406 402 166 166 2.1 資本金 6000 6000 2.2 預售收入 4354 354 2000 2000 2.3 預租收入 2594 755 201 406 402 166 166 2.4 其他收入 2.5 借款 3000 3000 2.5.1 固定資產投資長期借款 3000 3000 2.5.2 經營資金借款 可行性研究報告 31 第 九 章 財務評價 第一節 銷售收入估算 一、基礎數據 根據泰安市新一輪城市總體規劃，并結合市場需求情況分析、建設用地條件及周圍環境與規劃的土地面積，確定本項目建設規模為：園區占地20 畝，總建筑面積 29522 平方米，包括已建成主體建筑電子大廈樓高 19 層，建筑面積 16697平方米；已建成住宿、餐飲服務區建筑面積 3308 平方米；在現有基礎上續建現代化電子經營園，建筑面積為 6264 平方米；周邊商業樓，建筑面積為 3253平方米；地上停車場 32個，地下停車場 82 個。 二、銷售及租賃計劃 1、經營園與 商業樓：計劃兩年內全部銷售完，銷售計劃如下： （ 1）經營園： 2006年預售 50%， 2007年全部銷售完； （ 2）商業樓： 2006年銷售 50%， 2007年全部銷售完； 2、電子大廈及住宿、餐飲服務區：由于該項目地理條件優越，建筑設計合理，預計出租率可達 100%。從第二年起開始營業。 三、銷售及租賃價格的確定 根據投資估算、成本分析結果和通過市場需求預測，確定銷售價格如下： 1、經營園與商業樓銷售均價： 9800元 / 2、電子大廈租賃價格： 2元 /（ d）； 3、住宿、餐飲服務區租賃價格： 3元 /（ d）； 4、車位租賃價格： 10 元 /（個 天）； 可行性研究報告 32 四、銷售及租賃收入估算 1、經營園與商業樓：第一年交納 35%，余款第二年繳齊； 2、電子大廈、服務區及車位：當年交納全部租賃款。 詳見銷售收入估算表。 銷售收入估算表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 10 1 銷售收入 9327 1632 4664 3031 2 租賃收入 14400 0 1600 1600 1600 1600 2.1 電子大廈 10818 1202 1202 1202 1202 2.2 住宿服務 3213 357 357 357 357 2.3 車位 369 41 41 41 41 合計 23727 1632 6264 4631 1600 1600 第二節 財務分析 一、主要數據的確定 1、稅費率：所得稅率按 33%計算；營業稅及附加按 5.55%考慮；房產稅按租金收入的 12%提取 。 2、基準收益率：設定為 10%。 3、計算期：建設期 1年，本項目營運期暫定 9年。 二、財務分析與評價如下： 1、收入及成本： 本項 目收入合計 23727萬元，產品總開發費用 15948萬元。 可行性研究報告 33 2、利潤與稅金： 本項目房產稅 1728 萬元，營業稅金及附加為 1320 萬元，利潤總額 8645萬元，所得稅 2854 萬元，稅后利潤為 5791萬元，投資利潤率 36%。詳見稅金及附加估算表、損益表。 銷售收入與營業稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 10 1 銷售收入 9327 1632 4664 3031 2 經營稅金及附加 519 91 258 170 2.1 營業稅 467 82 233 152 2.2 城市維護建設稅 33 6 16 11 2.3 教育費附加 14 2 7 5 2.4 地方教育費附加 5 1 2 2 租賃收入與稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 10 1 租賃收入 14400 1600 1600 1600 2 稅金 801 89 89 89 2.1 營業稅 720 80 80 80 2.2 城市維護建設稅 54 6 6 6 2.3 教育費附加 18 2 2 2 2.4 地方教育費附加 9 1 1 1 3 房產稅 1728 192 192 192 可行性研究報告 34 損 益 表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 9 10 1 經營收入 23727 1632 6264 4631 1600 1600 1600 1600 1.1 商品房銷售收入 9327 1632 4664 3031 1.2 租金收入 14400 0 1600 1600 1600 1600 1600 1600 2 開發產品經營成本 4169 1527 1599 228 120 116 116 115 3 自營部分經營費用 4 出租部分財務費用 5 自營部分折舊、攤銷 7948 786 786 786 786 786 786 791 6 經營稅金及附加 1320 91 347 259 89 89 89 89 7 房產稅 1728 192 192 192 192 192 192 9 利潤總額 8645 -772 3340 3166 413 417 417 413 10 彌補以前年度虧損 -772 -772 11 應納稅所得額 8645 2568 3166 413 417 417 413 12 所得稅 2854 847 1045 136 138 138 136 13 稅后利潤 5791 1721 2121 277 279 279 277 14 法定盈余公積金 580 172 212 28 28 28 28 15 公益金 290 86 106 14 14 14 14 16 任意盈余公積金 290 86 106 14 14 14 14 17 加：年初未分配利潤 18 年末未分配利潤 4631 1377 1697 221 223 223 221 3、盈利能力分析： 全部投資內部收益率：稅前 21%，凈現值 2240 萬元；稅后 13%，凈現值 375 萬元，均大于銀行貸款利率和基準收益率，因此在財務上是可行的。 詳見全部投資現金流量表。 可行性研究報告 35 全部投資現金流量表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 9 10 1 現金流入 27558 1632 6264 4631 1600 1600 1600 5431 1.1 售房收入 9327 1632 4664 3031 1.2 租房收入 14400 0 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1.3 自營收入 1.4 其他收入 1.5 回收固定資產余值 331 331 1.6 回收經營資金 3500 3500 1.7 凈轉售收入 2 現金流出 20786 9325 3905 3461 587 585 585 583 2.1 開發投資 （不含財務費用） 11384 9234 519 465 170 166 166 166 2.2 經營資金 3500 2000 1500 2.3 自營部分經營費用 2.4 出租房經營費用 2.5 經營稅金及附加 1320 91 347 259 89 89 89 89 2.6 房產稅 1728 192 192 192 192 192 192 2.7 所得稅 2854 847 1045 136 138 138 136 3 稅后凈現金流量 6772 -7693 2359 1170 1013 1015 1015 4848 4 稅前凈現金流量 9626 -7693 3206 2215 1149 1153 1153 4984 累計稅前凈現金流量 -7693 -4487 -2272 -1123 30 4642 9626 計算指標： 內部收益率（ FIRR）： 財務凈現值（ FNPV）： 基準收益率（ i）： 稅前 21% 2240 10% 可行性研究報告 36 4、清償能力分析： 申請貸款 3000 萬元，約定每月償還利息，本金在第五年末償還，資金來源主要是預售及預租收入，經測算銷售及租賃收入除少部分用于投資外，其余用來還款是足夠的。詳見資金來源與運用表。 資金來源與運用表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 6 9 10 1 資金來源 36558 10632 6264 4631 1600 1600 1600 1600 5431 1.1 商品房銷售收入 9327 1632 4664 3031 1.2 房產租金收入 14400 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1.3 自營收入 1.4 自營資產經營資金借款 1.5 房地產投資借款 1.6 短期借款 3000 3000 1.7 自有資金 6000 6000 1.8 其他 1.9 回 收固定資產余值 331 331 1.10 回收經營資金 3500 3500 2 資金運用 24850 9445 4141 3697 823 3821 585 585 583 2.1 自營資產建設期利息 2.2 房地產投資（含利息） 12448 9354 755 701 406 402 166 166 166 2.3 經營資金 3500 2000 1500 2.4 自營部分經營費用 2.5 自營部分財務 費用 2.6 經營稅金及附加 1320 91 347 259 89 89 89 89 89 2.7 房產稅 1728 192 192 192 192 192 192 192 2.8 所得稅 2854 847 1045 136 138 138 138 136 2.9 應付利潤 2.10 房地產借款本金償還 3000 3000 2.11 償還其他應付款 3 盈余資金 11708 1187 2123 934 777 -2221 1015 1015 4848 4 累計盈余資金 1187 3310 4244 5021 2800 3815 6860 11708 可行性研究報告 37 第三節 盈虧平衡分析 本項目總收入為 23727 萬元，總投資 為 15948 萬元，營業稅金及附加為 1320萬元，房產稅 1728萬元。銷售及租賃總面積 29522平方米。 BEP =15948/（收入 -營業稅金及附加 -房產稅） =15948/（ 23727-1320-1728） =77% 產量（銷售） =9517 77% =7328平方米 產量（租賃） =20005 77% =15404平方米 當銷售面積大于 7328 平方米，租賃面積大于 15404 平方米時，投資方即可獲得利潤。 可行性研究報告 38 第 十 章 社會 綜合 效益 評價 一、市場前景分析 信息行業是一個不斷創新，具有職業的生命力，能影響和向其他行業擴展的行業。 隨著經濟全球化進程的不斷加快和我國加入世貿組織、融入世界經濟體系，我國信息產業著眼于在更大范圍、更廣領域和更高層次上參與國際合作與競爭。十六大明確指出：要優先發展信息產業，堅持以信息化帶動工業化，以工業化促進信息化，努力走出一條科技含量高、經 濟效益好、資源消耗低、環境污染少、人力資源優勢得到充分發揮的新型工業化路子。 電子信息產業是我國國民經濟的先導產業，也是高新技術產業中的樞紐產業。信息技術是現代高新技術的核心，對于高新科技產業的發展具有顯著的帶