謹呈：康鴻產業園改造項目組 西安高新區寫字樓 項目基礎研究及定位報告 PART 1、市場環境 Market environment 限購令出臺，擠壓投資炒房客，商業寫字樓地產逐漸火熱，房產投資逐步向商業寫字樓轉移 2011年 2月 25日西安版限購令出臺，此政策的實施對住宅市場成交量產生的巨大的影響，大批的投資炒房客被擋在政策門檻之外，剛性住房需求迅速占據了住宅市場主力，同時，外地購房者數量急劇下滑，市場置業人群大多來自本地戶籍，住宅市場人群結構發生了巨大的變化。然而，在住宅市場走低的情況下，不受限購的商業寫字樓地產開始火熱起來，房產投資逐步向商業寫字樓轉移，在 2季度末，商業寫字樓物業類型銷量一度飆高，勢頭銳不可當。 市場環境 市場特征 由于限購令的影響，西安市住宅市場成交面積在 3月份出現大幅下滑，下降幅度達到 77%，于此同時西安市辦公物業成交面積出現 92%的增長；整體上，辦公物業和住宅物業的成交面積成相反態勢，在住宅物業成交面積上漲的情況下，辦公物業成交面積有所下降。 77% 92% 由于限購令的影響，辦公物業在上半年成交情況良好，吸引了大量的投資客戶 辦公物業 從近幾年西安優質寫字樓市場辦公租金指數來看，西安寫字樓市場長期維持在飽和狀態，租金走勢長期維持在 3-5%的增長趨勢，整體平均空置率維持在 11%左右，隨著住宅市場投資風險上升， 私人投資者開始逐步關注寫字樓市場 西安二季度寫字樓銷售面積為 167316.77平方米 ，環比上季增加 7.93%，銷售額為 149156萬元 ，環比上漲 5.25%，較去年同期相比增長 93.14%，成交價格為 8915元 /平方米 ，與上季度相比下滑2.49%，與去年同期相比增長 36.04% 上半年西安寫字樓物業銷售依舊以高新區為主，二季度高新區寫字樓銷量占全市的 73% 高新區寫字樓成交價格逐年攀升 ， 高新區寫字樓需求不斷增大 市場走勢（ 1） 2% 3 2000 以上 12% 16 1000 -2000 0% 0 901-1000 0% 0 801-900 0% 6 700-800 4% 6 601-700 4% 0 501-600 17% 24 401-500 12% 16 301-400 22% 31 201-300 26% 36 100-200 比例 套數 面積 科技路區域租賃面積比例明細 同 區 域 不 同 檔 次 數據來源： 高新國際 E陽國際 高新區寫字樓成交價格逐年攀升 ， 高新區寫字樓需求不斷增大 市場走勢（ 2） 1% 9 2000 以上 5% 60 1000 -2000 1% 12 901-1000 0% 0 801-900 2% 20 700-800 1% 13 601-700 7% 76 501-600 3% 30 401-500 3% 39 301-400 50% 577 201-300 28% 322 100-200 比例 套數 面積 唐延路區域租賃面積比例明細 同 區 域 不 同 檔 次 數據來源： 新長安廣場 旺座現代 城 旺座國際城 洛克大廈 金橋國際廣場 華晶廣場 唐灃國際 領先國際 高新區寫字樓成交價格逐年攀升 ， 高新區寫字樓需求不斷增大 市場走勢（ 3） 錦業路區域租賃面積比例明細 面積 套數 比例 100-200 0 0% 201-300 6 4% 301-400 32 23% 401-500 46 32% 501-600 0 0% 601-700 16 11% 700-800 22 15% 801-900 0 0% 901-1000 0 0% 1000 -2000 20 14% 2000 以上 0 0% 同 區 域 不 同 檔 次 數據來源： 都市之門 匯鑫 IBC 綠地 SOHU 同檔次 租賃面積比例明細 面積 高端項目 中端項目 低端項目 套數 比例 套數 比例 套數 比例 100-200 14 9% 276 20% 39 26% 201-300 25 16% 618 40% 29 19% 301-400 29 19% 110 10% 24 15% 401-500 41 27% 27 2% 21 14% 501-600 20 13% 111 10% 0 0% 601-700 3 2% 26 3% 13 8% 700-800 3 2% 0 0% 10 6% 801-900 0 0% 12 2% 10 6% 901-1000 0 0% 37 4% 0 0% 1000 -2000 15 10% 92 8% 9 6% 2000 以上 3 2% 9 1% 0 0% 高端項目最好租賃面積區間為 400 -500 之間；占 46% 中高端項目最好租賃面積區間為 200 -300 之間；占 50% 低端項目最好租賃面積區間為 100 -200 之間； 占 45% 品質 項目 出租率 平均出租率 高端 高新國際 91% 82% 高科廣場 86% 新長安廣場 68% 中端 創業廣場 90% 92% 旺座現代城 90% 旺座國際城 92% 洛克大廈 96% 財富中心 85% 金橋國際 94% 匯鑫 IBC 89% E陽國際 98% 低端 綠地 SOHU 53% 68% 唐灃國際 79% 華晶廣場 72% 不同品質出租率對比 出租面積總結： 通過高新區各項目橫向及縱向不同的對比，得出以下結論： 高新區最好租賃面積區間在 200-300 及 300-400 項目出租率總結： 通過調研高新區不同品質項目的對比，得出以下結論： 中端項目的出租率最高，高出低端項目 35%左右；高端項目高出低端 14%。 高新區寫字樓客戶以小型企業為主，行業集中在高新技術產品相關的制造業，占 32.3%，其次為房地產和建筑業，各占 10%； 企業需求面積主要集中在 100-250平方米；占 67.7%。 除看中高新區的區域優勢外，較低的辦公成本及較高的性價比是選擇寫字樓的主要因素； 客戶普遍渴望選擇形象專業的寫字樓辦公，以體現公司的實力、形象。 高新區寫字樓客戶特征小結： 高新區寫字樓客群結構 板塊分析 Regional analysis 西高新和 南二環版塊 城北版塊 城內版塊 城內： 鐘樓、和平路、西大街 西高新： 高新路、科技路、唐延路、南二環西段 城北： 未央大道 城南、城東、城西 ： 除南二環沿線外， 其它分布較為零散 西高新和 南二環版塊 城北版塊 城內版塊 西安寫字樓區域分布及區域特點 板塊劃分 繞城高速 曲江新區板塊 均價 9000-12000元 /平米 西高新板塊 均價 9000-15000元 /平米 鐘樓 高新區 CBD、二次 CBD 寫字樓分布主要分布在南二環沿線、唐延路沿線、科技路、錦業路沿線 小寨 二環 曲江會展 CBD 寫字樓主要分布在曲江會展中心周邊，省高院附近為主 城南板塊 均價 10000-15000元 /平米 城南板塊 寫字樓主要分布在環城南路以南，太白南路以東，太乙路 -曲江路以西 城南寫字樓市場主要分為三大板塊，競爭激烈，的產品差異化較大 板塊劃分 唐延路 、 科技路沿線 ， 成為高新區寫字樓最為集中的區域 序號 樓盤名稱 1 杰座廣場 2 唐灃國際廣場 3 華晶廣場 4 新長安廣場 5 橡樹街區 6 都市之門 7 匯鑫 IBC 8 西大科技園 序號 樓盤名稱 1 旺座國際城 2 金橋國際廣場 3 創業廣場 4 金花大廈 5 海星城市廣場 6 高新國際商務區 7 財富中心二期 8 西港國際大廈 9 西部國際廣場 10 唐延國際中心 11 電力廣場 12 洛克大廈 13 旺座現代城 10 1 2 3 5 7 4 6 8 90 10 11 12 13 1 2 3 6 7 8 4 5 唐 延 路 路 項目分布 檔次 項目名稱 開發商 位置 銷售均價 入伙時間 總建面積 備注 頂級 5A級 都市之門 上海綠地 錦業路 14000 13年 5月 360000 精裝修 西港國際 亨泰房地產 高新二路 13000 09年 10月 70000 簡精裝 甲級類 5A級 林凱國際 陜西林凱置業發展有限公司 高新二路和科技路十字東南角 63848.63 簡裝修 新長安廣場 箭虹科技有限公司 灃惠南路 34號 9300 元 2010年 06 20000 簡裝修 洛克大廈 中鐵二十一局集團西安德盛和置業公司 唐延路中段 58000 毛 坯 標準類甲級 唐灃國際廣場 西安西格瑪房地產 開發有限公司 唐延路與科技二 路交匯處 90184 簡精裝 旺座國際城 盛榮置業 科技路 13000 09年 12月 150000 簡精裝 匯鑫 IBC 匯鑫置業 錦業路 8500 09年底 130000 簡精裝 目前高新區重點寫字樓銷售來看，入住寫字樓銷售情況已經達到 85%以上，部分寫字樓只租不售 項目現狀 寫字樓供應現有產品進入銷售中后期 ， 價格持漲 ， 潛在市場處于城市發展新興區以中等價位入市 潛在供應 4、金花大廈 11、電力廣場 現有供應 6、都市之門 4、新長安廣場 3、橡樹街區 高新核心區供應量相對不足，以品牌發展商為主， 成為價格和價值的“峰值區”。 高新發展新區寫字樓應量逐步減少，價格在 8500-14000元 / ， 成為未來主市場供應區域，成為寫字樓的緊缺市場。 10 1 2 3 5 7 4 6 8 90 10 11 12 13 1 2 3 6 7 8 4 5 唐 延 路 路 市場供應 檔次 項目 總建面（） 租金（元 / /月） 出租 率 頂 級 5A 級 西港國際大廈 70000 100120 95% 高新商務中心 140000 100130 90% 都市之門 360000 7580 甲 級 類 5A級 高科廣場 87400 5060 95% 創業廣場 85600 6085 98% 洛克大廈 56000 5060 98% 新長安廣場 45000 5060 邁科國際 35000 5060 標 準 類 甲 級 旺座國際城 150000 5060 90% 旺座現代城 180000 4555 98% 唐灃國際廣場 90000 4555 80% 匯鑫 IBC 130000 4055 租金水平 特點 80元 / /月以上 主要位于高新區中心，硬件、配套、物業水平田頭高，具備一定標志型形象的綜合型寫字樓 50-70元 / /月 分布比較分散，具備專業外型和產品硬件設施，強調產品性價比和運營低成本 50元 / /月以下 建成時間較早，硬件和服務相對落后 高新區寫字樓租賃狀況良好 ， 高端品質和核心地段寫字樓租金溢價較強 高新區寫字樓體租金水平較低 相比同級城市成都、重慶等甲級寫字樓租金 80-120元 /平米 /月，西安高檔寫字樓租金中高，如長安國際租金為 85元 /平米 /月。 高新區寫字樓體租金水平可分三個檔次 租賃市場 /現狀 寫字樓租賃價格 寫字樓租金預測 ， 未來租金將保持持續增長的態勢 租金預測 2011年基準租金 遞增率 2012年租金預測 2013年租金預測 2014年租金預測 樂觀 53 元 / 5.00% 58 60 63 常規 3.00% 55 56 58 在 2005年至 2010年間，甲級寫字樓的年平均增長幅度為 4-5% 但是由于西安 2005-2010年供給市場出現了近幾年的高峰值期，隨著未來寫字樓的放量，需求市場將相對萎縮，因此 2010年后的 3-5年內漲幅應該小于此平均值 租賃市場 /趨勢 旺座國際城和匯鑫 IBC作為高新區代表性標準寫字樓集中新技術 、房地產 、 服務類等主流產業 行業分類 備注 比例 一、新技術行業 軟件公司、網游等 31% 二、房地產行業 開發、綠化、施工等 27% 三、生活服務類 流通類、教育類 15.50% 四、顧問咨詢類 代理、推廣、咨詢等 17.60% 五、金融類 銀行、證券、融資 3.40% 六、工業類 石油、器械、制造等 2.20% 七、醫療藥品 醫藥、醫療器械 2.0% 八、其他類 農業、其它 1.50% 31% 27% 15% 18% 3% 2% 2% 2% 一、新技術行業 二、房地產行業 三、生活服務類 四、顧問咨詢類 比例 20.45%26.14%17.05%旺座國際城主要集中了新技術行業和房地產業和第三產業 ， 多以工作總部進駐 客戶特點 目前 ， 高新區寫字樓客群主要以中型企業為主 ， 成為高新區主要寫字樓消化 “ 主力軍 ” 寫字樓客群主體為中小企業，購買及承租能力中等 企業結構和發展，使得大量企業購買寫字樓，會綜合考慮辦公形象和辦公成本。 因此，客戶在意寫字樓對公司形象和運營力的提升，對面積的需求為中等面積。 行業分類 比例 一、新技術，新產品的研發 25.73% 二、房地產、工程類 26.57% 三、生活服務類（流通行業、教育類 ) 16.28% 四、顧問、服務類 14.48% 五、金融類 6.82% 六、工業類 3.94% 七、醫療藥品 2.71% 七、其他類（農業） 3.59% 目標客群要求在以商務辦公的同時 ， 將生活 、 交流和社交能進行有機的結合 資料來源：全力行統計數據庫 目標客群 具有動能力、不斷創新、追求永續成長的企業，就是“藍籌型企業”。對藍籌型企業而言，市場的任何一個變化，都能在第一時間內得到創新業務決策的響應。 “藍籌型企業”，看似簡單，其實寓意無窮，蘊涵著主動、動態、靈活、能量、創新、速度、發展等意義，覆蓋了 21世紀企業生存的基本要素與最終結果。 寫字樓客戶現多以知識型 、 創業型 、 服務型和商務型等新興產業客戶 總結 項目地塊分析 一、項目地塊分析 項目交通分析 交通現狀 道路走向 路名 路況 東西向 科技二路 路況良好 ,交通順暢 南北向 高新六路 路況良好 ,交通順暢 項目交通分析 地塊周邊路網發達 ,可達性強 區域已成熟 ,現階段交通便捷 緊靠灃惠南路、丈八北路 ,與市中心聯系度高 未來交通分析 隨著都市之門區域成熟 , 未來區域與市中心聯系度增強 項目周邊路網發達、交通便捷、但目前無直達公交。 西安市主要路網示意 本案 繞城高速 (三環 ) 二環 環城高速 (一環 ) 項目地塊分析 一期 二期 項目位于高新區二次創業區域，未來潛力巨大。 本案 項目地塊分析 項目位于高新區一期成熟區。 項目地塊分析 項目位于西安高新區，是集政商優質資源于一體的高新新中心。立體式交通網絡，地鐵 3、 6號線丁家橋站距項目僅 500米，周邊二十余條公交線路通達全城，交通便捷；快速連接西三環、繞城高速、西漢高速，距咸陽國際機場僅30分鐘車程；高新 20年成熟之上，坐享科技路、電子城、高新路三大醇熟商圈，為項目提供完備且全線的國際化商業配套；項目周邊生活配套一應俱全，包含金鷹國際購物廣場、世紀金花、百安居、華潤萬家、愛家超市、阿姆瑞特家居城、西部電子商城、電子步行街、人人樂購物廣場、易初蓮花、國美電器、西安賽格電子商城等都市多元商業體系，盡享一站式便捷生活；工行、建行、 民生銀行、中行、交行、 農行、 中國郵政儲蓄、中信銀行等大型金融機構配置及高新一幼、高新二幼、高新三幼、高新一小、高新二小、高新三小、高新四小、西工大附小融僑分校、高新一中、高新二中、高新國際學校等全市知名教育配套林立，以及高新醫院、電子醫院、 521醫院， 204所醫院，博愛醫院等大中型醫院圍繞項目周邊，讓您和家人的健康能得到充分的保障；并且項目周邊環抱著陜西奧林匹克運動公園、永陽公園、唐城墻遺址公園、木塔寺公園等六大主題公