衡陽項目前期策劃報告 2011年 11月 30日 前 言 本次報告主要為衡陽三鷹公司項目的可行性分析及項目定位與項目價值體系打造。 本報告旨在通過對衡陽市場的深度把握和深刻調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項目所處的地段位置及用地特點，為項目產(chǎn)品的發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品規(guī)劃提供準(zhǔn)確的方向，并就本地塊物業(yè)的營銷提出具體思路，為三鷹公司決策提供參考。 3 衡陽南城工業(yè)園區(qū)，遠(yuǎn)離城市中心區(qū)，從房地產(chǎn)市場來看屬于待開發(fā)區(qū)域。 項目位于衡陽市雁峰區(qū)城南區(qū)域，是衡陽工業(yè)經(jīng)濟核心圈。區(qū)域內(nèi)遍布工業(yè)企業(yè)，深圳 (臺灣 )工業(yè)園、富士康為主要代表。 除工業(yè)企業(yè)外， 目前基本無其他公共市政配套。 ； 周邊基本上沒有酒店、 銀行網(wǎng)點、 大型購物中心、 餐飲街區(qū)等， 目前欠缺商業(yè)氛圍； 隨著衡陽工業(yè)園區(qū)的建設(shè)與發(fā)展，項目所在地大量產(chǎn)業(yè)工人涌入，房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿o限； 項目印象（一） 珠暉區(qū) 石鼓區(qū) 雁峰區(qū) 蒸湘區(qū) 主城區(qū) 非地段型樓盤 “ 交通道路與低品質(zhì)小區(qū)群”圍合內(nèi)項目，周邊環(huán)境差，內(nèi)外可利用資源匱乏 項目地塊三面臨近低矮、 雜亂、 老舊的原村鎮(zhèn)居民區(qū)，屬于典型的城郊結(jié)合部，外部環(huán)境較差，對項目的價值提升提出了較高要求； 地塊內(nèi)部地勢有高差，無山體、天然水池等資源利用； 地塊臨街對面為物流貨運站，對居住的舒適性有重要影響。 項目印象（二） 非資源型樓盤 項目地塊周邊除籌建中的客運南站外，市政配套基本為零，操作難度較大 衡陽的公園、購物中心、知名學(xué)府、市政服務(wù)中心基本集中在珠暉區(qū)與蒸湘區(qū)結(jié)合地帶。； 項目所屬為物流、 工業(yè)園區(qū)， 貨運便利。 周邊基本沒有其他開發(fā)樓盤，目前屬于“非居住區(qū)、非商業(yè)區(qū)”狀態(tài) ； 整體上看項目地塊周邊僅衡陽技師 (東院 )一個學(xué)校， 缺少有吸引力的中小學(xué)和知名學(xué)府。 教育與人文資源缺失。 項目印象（三） 非配套型樓盤 非地段型樓盤 非資源型樓盤 非配套型樓盤 如何在一個非地段區(qū)域重新塑造新的價值體系， 是項目開發(fā)戰(zhàn)略的重中之重； 精準(zhǔn)定位至關(guān)項目的運作方向和成敗； 產(chǎn)品升級、內(nèi)部景觀、物業(yè)管理等措施，將成為項目運營重要保證。 項目印象啟示 針對項目地塊特點 ,本報告按 規(guī)劃 與 營銷 兩大部分展開工作。 第一篇 :規(guī)劃策略 市場解讀 項目定位 項目解讀 物業(yè)發(fā)展 項目目標(biāo)客戶分析 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目住宅定位 商業(yè)物業(yè)定位 項目規(guī)劃 物業(yè)發(fā)展建議 市場解讀 項目解讀 項目定位 物業(yè)發(fā)展 規(guī)劃策略 項目背景與開發(fā)目標(biāo)分析 項目地塊價值分析 宏觀經(jīng)濟概況 衡陽房地產(chǎn)市場宏觀分析 城市發(fā)展方向分析 目前在售樓盤分析 1、衡陽市近 6年來 GDP持續(xù)保持高增長， 2010年 GDP總量已達(dá)282.41億元，經(jīng) 濟基本運行面良好。 綜合實力提升。 初步核算，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 1420.34億元， 增長 15.1%。 分產(chǎn)業(yè)看： 一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 264.42億元，增長4.4%； 二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 645.73億元，增長21.1%，其中工業(yè)實現(xiàn)增加值 562.74億元，增長 21.8%； 三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 510.19億元，增長13.1% 宏觀經(jīng)濟概況 2、 2010衡陽市全市實現(xiàn)工業(yè)增加值 562.74億元，增長 21.8%，對全市經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 56.1%。年末，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到 1110家，凈增 139家。 3、固定資產(chǎn)投資高速增長。 2010年衡陽市全市全社會固定資產(chǎn)投資 641.15億元（含跨區(qū)項目投資 43.02億元，不計增速），增長 36.3%。 房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)步增長。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 65.31億元，增長 58.3%。商品房施工面積 1110.72萬平方米 ，增長 29.0%。商品房屋銷售面積 284.37萬平方米，增長25.9%。 2010年衡陽市城市居民人均可支配收入 15635元，增長 12.4%，扣除物價因素，實際增長 8.6%。城市居民人均生活消費支出 11654元，增長 13.8%，扣除物價因素，實際增長 10.0%；城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 39.8%，下降 1.91個百分點。全市城鎮(zhèn)居民人均居住面積 33.53平方米，與上年基本持平。 4、人均可支配收入連年增長，增幅超過 10%。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。 從常住人口來看，衡陽全省第一； 從城區(qū)人口來看，衡陽全省第二； 從 GDP來看，衡陽全省第四； 5、衡陽常住人口湖南第一，市區(qū)人口達(dá)到 138萬 人。大量人口遷往城市，衡陽的城市化進(jìn)程步伐明顯高于其他地州市。 無論是從經(jīng)濟規(guī)劃，城區(qū)面積，還是人口數(shù)量，衡陽都處于湖南發(fā)展的第一方陣 2011 2020年發(fā)展目標(biāo)為： 到 2020年，衡陽市全面形成全國現(xiàn)代物流區(qū)域中心城市，湖南一級物流節(jié)點城市、區(qū)域現(xiàn)代物流中心的主要功能，全社會物流業(yè)增加值占全社會 GDP的 15%，第三方物流占物流市場的比重達(dá)到 40%，物流總費用與社會 GDP的比率為 15.5%。 6、 衡陽市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 大力發(fā)展衡陽現(xiàn)代物流業(yè)，致力于打 造成為衡陽新型支柱產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)商貿(mào)興市總體戰(zhàn)略。 結(jié)論： 經(jīng)濟持續(xù)高增長，工業(yè)產(chǎn)值創(chuàng)新高，社會經(jīng)濟發(fā)展面良好，城市化進(jìn)程也逐步加快； 工業(yè)化進(jìn)程加快，城市人口平穩(wěn)增長，居民生活水平和消費能力逐年提高； 地產(chǎn)投資規(guī)模連年增長，年開工面積達(dá)千萬平米以上，市場面臨新的競爭態(tài)勢； 衡陽工業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的宏篇巨著，為整個城市經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了新的契機； 啟示： 整體宏觀經(jīng)濟運行良好，為本項目順利運作提供了較好的大環(huán)境； 今年上半年全市房屋施工面積 1264.05萬平方米 ，同比增長 14.09%。全市房屋新開工面積 258.3萬平方米，同比增長 35.88%。全市房屋竣工面積 169.89萬平方米，同比減少 13.5%。 衡陽市 2009年、 2010年房地產(chǎn)施工面積、竣工面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計 衡陽房地產(chǎn)宏觀市場 1、商品房開發(fā)建設(shè)穩(wěn)步前行， 新開工面積超過千萬平方米 1、商品房供應(yīng)量 2011年上半年，全市批準(zhǔn)預(yù)售商品房1094504平方米，與去年同期相比增長26.42%，其中批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積 1013453平方米，與去年同期相比增長 35.96%，批準(zhǔn)預(yù)售非住宅面積 81051平方米，與去年同期相比增長 -32.67%。 2、商品房銷售量 2011年上半年，全市商品房銷售網(wǎng)上簽約 11216套、面積 1423000平方米、金額485518萬元 ,與去年同期相比分別增長 20.01%、 21.26%、 47.93%，其中住宅簽約 10149套、面積 1300836平方米、金額 405053萬元，同比分別增長 23.17%、 18.58%、 44.11%。 2、 2011年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到 1000萬方， 1 6月共簽約 1.1萬余套，供銷兩旺。 3.新建商品價格分析 2011年上半年，新建商品房住宅網(wǎng)上簽約均價為 3115元 /平方米，同比增長11.36%。商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示石鼓區(qū)住宅均價最高，為 3300元 /平方米，因為該區(qū)域項目相對較少，且位置大多處于繁華地段，其次是雁峰區(qū) 3179元 /平方米、蒸湘區(qū) 3100元 /平方米、珠暉區(qū) 2928元 /平方米，由于蒸湘區(qū)有幾宗單位組織的團購，均價被拉低，市場實際成交價應(yīng)略高于石鼓區(qū) 2011年上半年，我市共完成土地交易 1476畝，成交金額 12.2億，土地成交均價為82.9萬元 /畝。其中 7處為商業(yè)住宅性質(zhì)，其余為工業(yè)用地。這些地塊中大多數(shù)位置在比較偏遠(yuǎn)的工業(yè)開發(fā)區(qū)和近郊。 土地編號 交易方式 成交價 位置 用途 成交時間 2011掛字 27號 傳統(tǒng)掛牌 69.36萬元 蒸湘區(qū)石坳路 72號 住宅 2011-8-20 2011掛字 25號 傳統(tǒng)掛牌 5334.56萬 市高新開發(fā)區(qū) C-1-06、 C-2-06 工業(yè) 2011-7-28 2011掛字 18號 傳統(tǒng)掛牌 5015.061 市雁峰區(qū)白沙工業(yè)園區(qū) 工業(yè)用地 2011-7-8 2011掛字 21、 22號 傳統(tǒng)掛牌 衡陽市高新開發(fā)區(qū) 52號街區(qū) 01 城鎮(zhèn)住宅 2011-7-5 2011掛字 13、 14、 傳統(tǒng)掛牌 松木工業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)， 107國 商業(yè)住宅 2011-6-9 2011拍字 02號 傳統(tǒng)拍賣 148萬元 /畝 市石鼓區(qū)松木鄉(xiāng)朝陽村蒸湘北 城鎮(zhèn)住宅 2011-5-13 2011掛字 10號 傳統(tǒng)掛牌 2327.711萬 市石鼓區(qū)松木工業(yè)園區(qū) 工業(yè) 2011-5-1 2011掛字 08號 傳統(tǒng)掛牌 699.48萬元 市石鼓區(qū)松木工業(yè)園區(qū) 工業(yè) 2011-4-26 2011掛字 09號 傳統(tǒng)掛牌 1296.009萬 市石鼓區(qū)松木工業(yè)園區(qū) 倉儲 2011-4-26 2011掛字 01號 傳統(tǒng)掛牌 1248.22萬 市白沙洲工業(yè)園區(qū)內(nèi) 工業(yè) 2011-2-23 衡陽市國土資源網(wǎng)公示信息 3、 2011年上半年共成交土地 16組，僅 2宗為白沙工業(yè)園附近，且為工業(yè)用地，對本案基本上沒影響。 房地產(chǎn)市場發(fā)展速度放緩 衡陽為三線城市，國家“限購令”并未實施，今年上半年，衡陽市新建商品房住宅成交量為 130.1萬平方米，與去年同期相比增長 18.58%，全市住宅銷售 均價為 3115元 /平方米 ，同比 上漲 11.36%，雖都有上漲，但與去年分別為 33.21%、 19.11%的增幅相比，發(fā)展速度明顯放緩。 房價下降空間不大，住房價格走勢將平穩(wěn)上升 衡陽房地產(chǎn)市場以剛性需求及改善性需求為主，房地產(chǎn)泡沫較小，一般調(diào)控措施對我市影響不會很大。隨著土地價格越來越高，及物價上漲等因素，衡陽房價下降空間不大，住房價格走勢將平穩(wěn)上升。 4、限購政策影響偏弱，衡陽樓市以剛需和改善性居住為主，仍然小幅上揚，樓市發(fā)展穩(wěn)健。 消費者需求逐漸減少，房地產(chǎn)市場以二級市場交易為主 ,市場為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)，土地市場與商品房市場完全規(guī)范。 消費者需求增長趨于平穩(wěn)，發(fā)展商數(shù)量減少，產(chǎn)品成熟，住宅郊區(qū)化明顯，土地市場、商品房市場規(guī)范操作 ,政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等手段間接進(jìn)行。 由于住房制度的改革，消費者需求急劇增加，住宅價格與投資猛增，大量不成熟發(fā)展商及產(chǎn)品出現(xiàn)，區(qū)域市場發(fā)展不平衡，地段時代特征明顯，土地市場與商品房市場不規(guī)范，有可能出現(xiàn)泡沫，政府的政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起著決定性作用。 住宅處于福利分配階段政府為整個產(chǎn)業(yè)的主要投資者。 市場 描述 M 95% M 80% 50% M 80% M 50% 市場化 程度 減緩發(fā)展 平穩(wěn)發(fā)展 快速發(fā)展階段 啟動階段 階段 衡陽市房地產(chǎn)市場整體市場化程度處于 快速發(fā)展階段 衡陽市所處階段 “ 東拓南移、西拓北延” 東西主軸以解放大道為核心，主要規(guī)劃為教育、商業(yè)、行政及住宅，住宅和行政基本上都集中在衡陽西側(cè)的華新開發(fā)區(qū)內(nèi)。 南北規(guī)劃為“傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和物流業(yè)聚集區(qū)”是為了實現(xiàn)“工業(yè)強市”的發(fā)展目標(biāo)。 衡陽城市發(fā)展方向 1、“東拓南移、西拓北延”總體戰(zhàn)略規(guī)劃出臺，確定北城和南城為工業(yè)與物流業(yè)為主枝產(chǎn)業(yè)。 湖南衡陽深圳工業(yè)園是 2007年經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立，園區(qū)位于衡陽市南部，湘江上游，規(guī)劃總面積 37K 。 園區(qū)是湘深兩地合作的成果，也是“珠三角”等沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的平臺。 2、“深圳工業(yè)園”落址南城，為片區(qū)發(fā)展帶來新的契機，后市看漲，未來升值潛力巨大。 3、“長株潭 3+5城市群”為衡陽發(fā)展謀劃新篇章，作為湖南傳統(tǒng)工業(yè)強市，在中部崛起戰(zhàn)略扶持下必將迎來新的發(fā)展。 4、“武廣高鐵”“湘桂復(fù)線”“南岳機場”的陸續(xù)開工與運營，助推衡陽高速發(fā)展，步入全國重點城市發(fā)展行列。 衡陽在售樓盤分析 1、衡陽樓市分布圖 衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目基本上集中在珠暉區(qū)、蒸湘區(qū)二個主城區(qū)。石鼓區(qū)南部和雁峰區(qū)北部也步行房地產(chǎn)快速發(fā)展通道 本案至主城區(qū)近 30分鐘車程沒有大型開發(fā)項目。 2、衡陽房地產(chǎn)市場各版塊特征 中心片區(qū)：衡陽市區(qū)的商業(yè)、娛樂業(yè)和服務(wù)中心、功能配套完善，對周邊區(qū)域的吸引極強，市民認(rèn)同度極高 高新片區(qū)：包括華新開發(fā)區(qū)與立新開發(fā)區(qū)，市政中心，區(qū)域建設(shè)力度大，但整體配套未成熟。 城北片區(qū)：專業(yè)市場集中，區(qū)域形象差 江東片區(qū)：批發(fā)市場聚集，火車站附近形成物流區(qū)、冶金廠和鐵路宿舍區(qū)估摸龐大。 城南片區(qū)：湘江上游區(qū)域，全市大型工礦企業(yè)集中區(qū)域，未來發(fā)展重點區(qū)域。 3、衡陽市房地產(chǎn)在售樓盤調(diào)查 序號 樓盤名稱 產(chǎn)品規(guī)劃 銷售價格及策略 1 銀源春天 總開發(fā)面積約 8萬平米 ， 80 115平米準(zhǔn)現(xiàn)房完美呈現(xiàn) 除政府優(yōu)惠 8000元 /套 ，房交會期間再減 10000元 /套 。 禮品贈送 。 2 明興 翰苑 央?yún)^(qū) /名校 /財富 明興 翰苑敖居衡陽 “ 浦東 ” 新城華新開發(fā)區(qū)中心地段 。打造近 5000 下沉式城市廣場 、 4層共計 10000 大型商業(yè)廣場 ， 3棟 31層 7萬平米國際品質(zhì)建筑群 。 38153 從一房到四房的產(chǎn)品線 ， 共 762戶 。 3 金雁翔龍花苑 弄情推出 90 160平米兩房 、 三房 。 花 130平米總價住160平米房 現(xiàn)房發(fā)售 ， 憑 DM購房優(yōu)惠 8萬購房款 4 江洲花園 2期 瀾熙 江洲花園共占地面積 4萬，總建筑面積 12萬余，二期由 1棟 31層和 2棟 17+1的臨江高層構(gòu)成。戶型由99.7 148.83 四種戶型構(gòu)成。 電梯房均價 :3800元 / 5 中億汽貿(mào)城 500畝衡陽唯一的汽車與汽配超大型貿(mào)易城 。 全城 VIP火爆認(rèn)籌中 ， 5萬抵 10萬 6 中泰峰境 總建筑面積 36萬多平方米 ， 綠化率 42.5%， 小區(qū)總體分為疊加別墅 、 情景洋房和寬景 HOUSE。 88 175 精致兩房 、 經(jīng)典三房 、 奢華四房 ， 170 310珍貴壓軸空中復(fù)式樓 全城邀約中 序號 樓盤名稱 產(chǎn)品規(guī)劃 銷售價格及策略 7 岳屏明珠 2011年老城區(qū)公園旁 5棟商住高檔項目 ， 其中包括 2萬余平方米底商和 1000余個車位 。 住宅起步價： 4180元 / 8 祝融路壹號 蒸水岸 ， 豪宅群 ， 五星級電梯洋房 ， 一期銷售告罄 ， 二期坡地洋房樓王組團榮耀登場 9 凱旋名都 城市生活 居城市之上 火車站核心商圈 ， 由 2棟高層 、 2棟多層和底層臨街門面組成 。 住宅準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售 ， 由 55 139 戶型供客戶選擇；臨街門面帶閣樓 。 住宅起步價： 3800元 / 10 東方商都 火車站商圈 20 70 精裝小戶 公寓精裝 5600元 / ，商鋪總價 10萬起 11 鼎豐國際 項目總建筑面積 2.5萬平米 ， 1 4層箱包鞋類日化城 ， 517層甲級寫字樓 。 VIP卡辦理 2000元 精裝內(nèi)鋪： 6800元 / 12 半山公館 2期 香榭麗舍 衡州大道旁 20萬平米大盤 ， 西班牙建筑伴山平層大宅 。1.38容積率 ， 像造別墅一樣的洋房 。 13 城市新聞地 華新區(qū)心腹之地 由 2棟高層構(gòu)成和臨街 5層商業(yè)構(gòu)成 ， A棟 :81.25 150.34 五種戶型； B棟： 70.94 121.63 五種戶型構(gòu)成 14 西子蓮花 總占地面積 80畝 ， 總建筑面積 23萬多平方米 ， 總規(guī)劃建筑由 4棟多層花園洋房 、 5棟高層住宅 、 1棟四星級以上酒店式公寓 ， 1棟商務(wù)中心辦公樓 。 戶型： 53 136 序號 樓盤名稱 產(chǎn)品規(guī)劃 銷售價格及策略 15 華新苑 中房都市村莊 華新苑是中房都是村莊的姊妹樓盤 ， 總用地面積 43.6畝 ， 規(guī)劃總建筑面積： 89353 ， 規(guī)劃住宅 586戶 ， 其中 70 90 精巧戶型占 30%， 120 130 舒適中戶型占 60%， 160 以上豪華大戶型占 10% 16 生態(tài)麗景 項目占地 86畝 ， 總建筑面積約 13萬平米 ， 容積率 2.12，建筑密度： 21.79%， 綠地率： 39.14%。 可居住 800余戶 ，設(shè) 500個停車位 。 一期有六棟多層組成 ， 三房 120平米為主 ， 60平米經(jīng)濟房和 138平米舒適三房 。 17 嘉元華府 總規(guī)劃 2棟 31層華新中心城區(qū)的新地標(biāo)建筑 55 156 闊景美宅 ， 與百年名校 衡陽一中近在咫尺 。 18 陽光新城 實景現(xiàn)房第二批 81 155平方米全新歐式風(fēng)情尊邸 3548元 / 起 19 玉景花園 玉景花園二期 “ 玉景花苑 ” 精品多層步梯洋房 90 120平米兩房 、 三房 20 東方巴黎 20萬平米超大規(guī)模 ， 江東核心區(qū) ， 法蘭西風(fēng)情建筑 ，90 160 精雕細(xì)作的戶型設(shè)計 。 12月 26日期接受內(nèi)部認(rèn)購誠意登記 12月 26日期接受內(nèi)部認(rèn)購誠意登記 21 帝景苑 2期 江東首席 5萬平米都市情懷社區(qū) ， 推出 95 138 精致兩房 、 三房 序號 樓盤名稱 產(chǎn)品規(guī)劃 銷售價格及策略 22 湘江名苑 湘江名苑 86 148 一線寧靜江景房 ， 由 3幢高層和2幢多層和一幢會所構(gòu)成 ， 戶型面積在 86 149 四種戶型 。 23 景秀東岸 2期 景秀東岸 2期由 2幢高層和 1幢多層構(gòu)成 ， 由 88 169 共 8種戶型共客戶選擇 24 香格里拉 2期 白金公館 現(xiàn)房臻品 璀璨雁城 37 167平米 更好戶型 ， 更多選擇 全城火爆認(rèn)購中 25 愛尚街 衡陽江東火車站商圈首家集逛吃購樂于一體完整的現(xiàn)代購物商場 。 繽紛商店 、 風(fēng)情美食 、 景觀小品 、 炫目燈光等構(gòu)成萬平米以上景觀情景室內(nèi)步行街 ， 使休閑與購物形成互動 。 7 30平米精裝獨立產(chǎn)權(quán)商鋪 。 原始旺鋪火爆招商登記中 26 雁府銘座 中山南路旁都市中心區(qū) ， 絕版 60 120平方米鉑金小戶 房交會期間享受 2000元購房優(yōu)惠 27 衡陽名郡 總建筑面積達(dá) 20萬平方米 ， 將有約 1500戶居民入住 40%的高綠化覆蓋率 ， 2500平米景觀花園 。 28 利貞嘉苑 項目總占地面積： 23.04畝 ， 總建筑面積： 53550平米 ，建筑密度： 26.9%， 容積率： 3.0， 綠地率 |： 45% 總停車位： 384個 ， 主力戶型 |： 90 145 全城認(rèn)購進(jìn)行中 3100元 / 起 29 東洲水岸 東洲水岸與風(fēng)景秀美的東洲島隔江相望 ， 北臨湘江 、西靠營盤山 ， 總建筑面積 10萬平米 ， 首創(chuàng) 13.8米超寬江景平臺 ， 戶型面積 98 165平米 。 開盤 6重豪禮 ， 最高鉅惠 5萬元 ！ 3480元 / 起 序號 樓盤名稱 產(chǎn)品規(guī)劃 銷售價格及策略 30 珠江 棕櫚園 加州陽光 城市中央花園洋房 ， 純正加州風(fēng)情建筑 ， 60 180加州花園洋房 誠意登記中 ！ 31 珠江 愉景新城 新衡陽 向西看 130萬城市綜合體 中央生活區(qū) 。 一期 80 130 觀江華宅 誠意登記中 ！ 32 尚書房 尚書房 ， 零距離坐擁 300畝蔥郁廣闊的生態(tài)公園 ，41 87 精品小戶型樣板間全城開放 。 33 依山美郡 依山美郡東北二面依山 ， 西面有環(huán)路環(huán)抱 ， 三面有路 ，北有靠山 ， 85平米造三房兩廳 、 110平米造四房兩廳 。 34 金域藍(lán)灣 420000平方米金域藍(lán)灣 ， 60萬私家湖宅邸 ， 都是人的莊園生活 。 一期 67席稀世別墅 均價： 8000元 / 34 雅士林欣城 城市領(lǐng)袖官邸 建筑面積： 912000 占地面積： 317301 綠化率： 41.7% 容積率： 3.2 1500畝集獨棟別墅 、 聯(lián)排別墅 、 雙拼別墅 ， 多層洋房 、 高層 、 公寓 、 大型商業(yè)中心的高端復(fù)合型社區(qū) 35 水木融城 30萬平米人文科技城邦 VIP卡辦理 ， 房交會期間 1萬抵 28000元 36 中天星城 2期 鴻景園 位于衡陽市華新開發(fā)區(qū)立交橋南側(cè) ， 北瞰市政中心 ，西接繞城西外環(huán)線 ， 總建筑面積約 7萬平米 ， 87.31154.41 戶型 樓盤名稱 物業(yè)類別 占地面積 所在區(qū)域 珠江 愉景新城 住宅 162畝 華新區(qū) 尚書房 商住 91333 華新區(qū) 金星 湘江苑 住宅 105167 珠暉區(qū) 創(chuàng)景外灘 高層住宅、商業(yè) 步行街 120380 珠暉區(qū) 衡陽商業(yè)步行街 商業(yè)、寫字樓 175.26畝 蒸湘區(qū) 雅士林欣城 普通住宅、公寓、 別墅 317301.36 石鼓區(qū) 西湖中央廣場 公寓、寫字樓、 商鋪、高層 石鼓區(qū) 沐林美郡 住宅、公寓、寫 字樓、商業(yè) 300畝 華新區(qū) 西子蓮花 住宅、酒店、商 務(wù)辦公樓 80畝 蒸湘區(qū) 水木融城 住宅 101290 蒸湘區(qū) 中泰 峰境 住宅 ,商鋪 , 153畝 蒸湘區(qū) 1、開發(fā)規(guī)模 新盤開發(fā)規(guī)模比價大，多以上百畝大盤為主。 在售典型樓盤開發(fā)規(guī)模分析： 主要區(qū)域：衡陽新盤主要集中蒸湘區(qū)和華新區(qū)。 開發(fā)規(guī)模：目前新開發(fā)樓盤，多以上百畝的城市綜合體為主，未來市場供應(yīng)量比較大。 4、在售樓盤規(guī)劃指標(biāo)分析 衡陽步入大盤時代！ 2、戶型： 主力區(qū)間為 80-130 的兩房、三房為主，少量四房面積在 140 以上 在售典型樓盤主力戶型分析： 樓盤名稱 物業(yè)類別 主力戶型 所在區(qū)域 珠江 愉景新城 住宅 兩居、三居100-130 華新區(qū) 尚書房 商住 三居 109 -134 華新區(qū) 金星 湘江苑 住宅 兩居、三居 90-144 珠暉區(qū) 創(chuàng)景外灘 高層住宅、商 業(yè)步行街 兩居、三居、四居 88 、 160 -161 珠暉區(qū) 衡陽商業(yè)步行街 商業(yè)、寫字樓 蒸湘區(qū) 雅士林欣城 普通住宅、公 寓、別墅 石鼓區(qū) 西湖中央廣場 公寓、寫字樓、 商鋪、高層 公寓、兩居、 50-103 石鼓區(qū) 沐林美郡 住宅、公寓、寫字樓、商業(yè) 兩居、三居120 143 高新區(qū) 西子蓮花 住宅、酒店、 商務(wù)辦公樓 公寓、兩居、三居 53 136 蒸湘區(qū) 水木融城 住宅 94 206 蒸湘區(qū) 戶型結(jié)構(gòu)：衡陽目前在售樓盤的戶型結(jié)構(gòu)基本集中在 2房 -3房。其中 3房為主力戶型，最為普遍和被市場接受； 戶型面積： 2房面積在 80-110 之間， 3房在 110-130 之間，四房面積在 140 以上。其中110-130的三方為市場暢銷戶型； 創(chuàng)新空間：目前產(chǎn)品創(chuàng)新主要入戶花園和空中花園為主， 高附送類產(chǎn)品多受市場青睞； 樓盤名稱 建筑面積 容積率 綠化率 所在區(qū)域 珠江 愉景新城 106136.8 2.8 42% 華新區(qū) 尚書房 260000 2.71 40% 華新區(qū) 金星 湘江苑 193525.6 2.08 36.40% 珠暉區(qū) 創(chuàng)景外灘 430460.6 3.58 32.90% 珠暉區(qū) 衡陽商業(yè)步行街 490,281 3.1 21.80% 蒸湘區(qū) 雅士林欣城 104832.31 2.3 35.30% 石鼓區(qū) 西湖中央廣場 76982.8 石鼓區(qū) 沐林美郡 2.52 43% 高新區(qū) 西子蓮花 230000 蒸湘區(qū) 水木融城 319091 2.54 44.31% 蒸湘區(qū) 中泰 峰境 360000 2.99 蒸湘區(qū) 3、容積率： 普遍較低，容積率主要集中在 2.5 3.0之間 在售典型樓盤容積率分析： 容積率區(qū)間：目前在售樓盤的容積率基本上集中在 2.5-3.0之間，其中創(chuàng)景外灘容積率為 3.58 各板塊分析：珠暉區(qū)、石鼓區(qū)土地供應(yīng)數(shù)量和面積多，容積率基本較低，居住舒適度較高； 4、 建筑風(fēng)格 在售典型樓盤建筑風(fēng)格分析： 建筑風(fēng)格分析：目前市場在售項目的建筑雷同現(xiàn)象較多，基本上以現(xiàn)代或現(xiàn)代簡歐風(fēng)格為主。由于品質(zhì)做工等原因，顏色較暗，整體檔次較低； 隨著市場需求的改變，市場上也開始出現(xiàn)差異化外立面，如沐林美郡開發(fā)的別墅項目以新古典主義建筑風(fēng)格等，已成為新的發(fā)展趨勢； 樓盤名稱 物業(yè)類別 建筑風(fēng)格 所在區(qū)域 珠江 愉景新城 住宅 簡 歐 華新區(qū) 尚書房 商住 簡 歐 華新區(qū) 金星 湘江苑 住宅 歐式 珠暉區(qū) 創(chuàng)景外灘 高層住宅、商 業(yè)步行街 現(xiàn)代 珠暉區(qū) 衡陽商業(yè)步行街 商業(yè)、寫字樓 簡 歐 蒸湘區(qū) 雅士林欣城 普通住宅、公 寓、別墅 歐式 石鼓區(qū) 西湖中央廣場 公寓、寫字樓、 商鋪、高層 現(xiàn)代 石鼓區(qū) 沐林美郡 住宅、公寓、寫字樓、商業(yè) 新古典主義 高新區(qū) 西子蓮花 住宅、酒店、 商務(wù)辦公樓 現(xiàn)代 蒸湘區(qū) 水木融城 住宅 現(xiàn)代中式 蒸湘區(qū) 中泰 峰境 住宅 ,商鋪 , 簡 歐 蒸湘區(qū) 86000 深國投 中心城開創(chuàng)性打造五大商業(yè)板塊：沃爾瑪超級購物廣場、高端百貨商業(yè)集群、全球品牌旗艦店、世界級 IMAX電影城、環(huán)球美食奢享中心。 深 國 投 中心城 項目名稱 深國投商置中心城 項目地址 衡陽市高新區(qū)解放大道 21號 開發(fā)商 深國投商置（衡陽）有限公司 價格 元 / 占地面積 24200 建筑面積 86700 容積率 3.5 綠化率 15.53% 建筑構(gòu)成 商業(yè)街商鋪 周邊配套 周邊配套齊全，一中、香江百貨、招商銀行、民生銀行、建設(shè)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、附二醫(yī)院、米蘿咖啡、南海一號、曲園等。 典型項目分析 衡陽 名郡 項目名稱 衡陽 名郡 項目地址 蒸湘區(qū)蒸湘南路兩路口 138(原客車廠 ) 開發(fā)商 宏濤房地產(chǎn) 價格 3900元 /起 占地面積 建筑面積 200000 容積率 2.98 綠化率 38% 建筑構(gòu)成 集高層住宅的高端社區(qū) 主力戶型 主力戶型 110 127，共 15幢樓 (3幢11+1、 12幢 18+1,頂層均為復(fù)式，復(fù)式樓面積約 180 210)全部電梯房，樓距 35 84米 。 衡陽名郡目前火爆在售，戶型面積在 67-200 之間，均價 3900元 / 左右， 今年 5月新推 60-80 小戶型。目前優(yōu)惠進(jìn)行中，一次性付款享 95折優(yōu)惠，按揭享 98折優(yōu)惠！ 沐林美郡目前 15層以上房源在售， 88 和 120 以上戶型均有銷售，均價 4200元 / 左右，一次性付款享 99折優(yōu)惠 項目名稱 沐林美郡 項目地址 華新區(qū)長湖路與祝融路交匯處 開發(fā)商 珠江合創(chuàng) 價格 4200元 / 占地面積 300畝 建筑面積 540000 容積率 2.89 綠化率 43% 建筑構(gòu)成 集住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)于一體的高端社區(qū) 主力戶型 兩居 93-101平方米；三居 118-151平方米；四居 143-197平方米；五居 228平方米；復(fù)式 318平方米 周邊配套 平湖公園、中國郵政儲蓄銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行便利店 沐林美郡 珠江 愉 景 新 城 130萬 城市綜合體 中央生活區(qū) 項目名稱 珠江 愉景新城 項目地址 華新區(qū)蒸水西路與蒸陽大道交匯處 開發(fā)商 珠江合創(chuàng) 價格 占地面積 162畝 建筑面積 106136.8 容積率 2.8 綠化率 42% 建筑構(gòu)成 10萬平米大型商業(yè)區(qū)和高層住宅 主力戶型 80平米左右的兩房可變?nèi)俊?90-100平米左右的三房、 110-140的四房， 80 140平米觀江華宅 配套 體育運動公園、蒸水合創(chuàng)大橋、國際品牌小學(xué)、幼兒園、酒店、會所、醫(yī)院、餐飲、電影院、游泳池等 珠江 愉景新城目前屬于衡陽最大開發(fā)項目 在售樓盤整體分析與啟示 分析： 大盤時代來臨，城市綜合體成市場主流方向； 80-130 、兩房、三房成市場供應(yīng)和客戶需求主選； 現(xiàn)代或現(xiàn)代簡約風(fēng)格成建筑風(fēng)格主流，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重； 衡陽確立“工業(yè)強市”的發(fā)展思路，市民購買能力強，區(qū)域高品質(zhì)形象、價格優(yōu)勢不斷凸顯； 項目自身景觀和配套的塑造，逐漸被市場重視，實景體驗成為銷售另一支“重型武器” 啟示： 本案面對未來市場龐大的供應(yīng)量，市場競爭激烈； 差異化建筑風(fēng)格與項目形象將是本案出奇制勝的關(guān)鍵； 戶型