行業經濟論文-論節能住宅推廣的市場化運作【摘要】80年代起，我國就開始了節能住宅的推廣工作，但因缺少相應的法律法規的約束和有效的監督檢查機制，我國目前達到節能標準的住宅還不足5%，節能住宅的發展十分緩慢。本文認為必須借助市場機制的作用，通過政策激勵推動節能住宅發展。【關鍵詞】節能住宅現狀分析市場機制政策激勵近年來，隨著有限資源的日益減少，中央政府對建筑節能給予了高度重視。國務院制定出我國節能中長期專項計劃，提出節能目標：到2010年，全國城鎮新建建筑要實現節能50%，并推動北京、天津等城市率先實現節能65%的標準。在對既有建筑的節能改造中，大城市要完成改造面積的20%，中等城市完成改造面積的15%，節能目標的實現僅依靠政府的投入是不夠的，首先大面積改造需要的資金就會給政府帶來巨大的財政負擔，因此必須借助市場機制的作用。消費者、開發商是住宅市場的主體，也將是節能住宅的最大受益人，他們應該成為節能住宅推廣的主要力量。本文將結合我國住宅市場現狀，探討如何通過政策激勵，充分利用市場機制推動節能住宅的發展。一、我國節能住宅市場的現狀分析在我國新增城市住宅面積中節能住宅的占比很低，雖然近兩年“綠色住宅”、“節能住宅”的字眼在媒體上頻繁出弧線，但人們對此方面的了解還很有限。加之節能住宅的售價較高，節能住宅往往“叫好不叫座”。一般而言，節能住宅的成本比普通住宅高出10%左右，每平方米售價高出100-200元，增加了消費者一次性購房成本。但從長期看來，品質好、能耗低的節能住宅大大減少了房屋生命周期內的運營和維護成本。據國外的經驗，房屋初期成本只占生命周期總成本的5%-10%，而運營和維護成本占到了60%-80%，節能住宅相反具有巨大的成本優勢。但消費者關注的只是購房時的總價格，節能的經濟效益又非短期可以顯現，從而節能住宅對消費者的吸引力不大。對于開發商而言，建造成本的增加導致市場需求的減少，開發商對節能住宅也缺乏投資欲。當供求雙方對節能住宅都沒有積極性時，僅依靠政府頒布節能標準、監督執行，推廣的效果很有限。在節能住宅發展初期，其“造價高、節能效益實現的長期性”的特點決定了家節能住宅不可能自己發展。在市場失靈的情況下，政府必須為其建立起新的市場機制，使消費者與開發商從節能中得到且生的收益，調動雙方的積極性，共同參與到節能住宅的推廣中來。二、構建節能住宅的市場化運作機制節能住宅作為商品在市場上流通，必然受到市場機制的作用，消費者與開發商的行為左右著節能住宅的建造、銷售和使用。清華大學建筑學院教授江億（2005）認為，目前節能住宅發展的瓶頸在于未能形成一套由消費者引導的利益驅動機制。理想的節能住戶窄長野模式應該由消費者引導，消費者的選擇決定開發商住宅產品的開發，而消費者對節能住宅的需求會促使開發商加大對節能住宅的投資力度。因此，政府對消費者選擇節能住宅的政策激勵是關鍵。筆者認為住宅市場的主體不僅包括消費者，還包括開發商與建材商，三方對節能住宅的推廣都將起到不可或缺的作用，如果政府在建立以消費者為導向的市場機制上能同時對三方進行市場激勵，即同時對供需進行雙向刺激，則將使節能住宅得到最快速的推廣。首先，政府可以采取各種優惠政策鼓勵消費者選擇節能住宅，開發商在政府的政策激勵與節能住宅需求增大的雙重作用下，勢必會加大對節能住宅的開發，節能建筑材料的需求增加，促使建材商擴大生產規模。建材商為了增強自身的競爭優勢，會加大對節能建材技術研究的投入，改進材料節能品質，使造價更經濟。新型節能建材的出現一方面能降低開發商的建筑成本，另一方面提高了消費者居住的舒適度，節能效果更好。技術進步將帶動整個節能住宅產業的良性循環。當節能住宅市場進一步成熟后，消費者就能切身體會到節能住宅的高品質與經濟效益，在未來換房時更傾向選擇節能住宅。一旦節能住宅實現規模經濟，建造成本會進一步降低，那時高能耗住宅將被逐步淘汰，節能住宅將完全占領市場。可見，只要消費者、開發商與建材商的積極性被調動起來，市場機制便能充分發揮作用，推動節能住宅地餓發展。初期政府激勵政策的制定非常重要。要是消費者、開發商且生體會到節能的好處，最有效的辦法就是把住宅節能做成有利潤的市場，將節能收益直接歸消費者和開發商所有，并輔之以稅收、信貸等多種經濟杠桿，鼓勵全社會參與節能住宅的推廣。三、有關政府激勵政策的探討我國節能中長期專項計劃中對新建住宅與既有住宅分別提出了節能目標，新建住宅的節能率要到達50%，既有住宅要進行節能改造。新建節能住宅推廣比較好管理，基于以上對市場機制的分析，政府對消費者的政策激勵是關鍵，要使消費者從節能中直接獲益。比如，某城市目前的采暖費是每平方米25元，節能率為50%的節能住宅采暖費估計為每平方米12.5元，那么政府應把節約的12.5元直接歸消費者所有。為保證該制度的有效實施，政府應對該城市新建節能建筑的節能率進行評估，評出節能等級，根據不同節能等級住宅節能的實際效果做出選擇。至于節能收益的分配，開發商銷售節能住宅時已從房價中獲得收益，節能差價可以全歸消費者所有，不必再給開發商額外補貼。既有住宅的節能改造相對困難一些。改造面積大，巨額的改造資金會給政府帶來財政負擔，因此在政府投入的同時應加大社會投資的力度，將住宅的節能改造做成市場方案。徐宗康（2006）曾提出將節能改造項目市場化的做法。即將一個城市在一段時期的建筑節能改造看作一個投資市場，把節能任務看作一定的市場規模和市場份額。政府通過招投標的方式鼓勵有意愿的投資者競標拿到市場份額。這里的投資者可以是建筑企業、建材企業或開發商等。投資者的利潤來源是節省的能源耗費。同上例，若原來的采暖費為每平方米25元，改造后對居住著收取的價格不變，而實際采暖指出減少為12.5元，則節省的12.5元為投資者的收益。若投資者投資1個億改造100萬平方米，簽訂30年合同，那么意味著投資者將獲得11.25億，還不包括該項目的其他收益。這樣的策劃方案對于投資者而言是很有吸引力的，但對于住宅改造中的另一主體居住著缺乏激勵作用。筆者認為應該把改造住宅的部分節能收益分配給居住著，比如投資者拿80%，居住者拿20%。這樣做的原因有三：首先，雖然居住者沒有直接參與住宅節能改造，但居住者的積極配合有利于改造的順利開展；其次，居住者也是未來新建住房的潛在購買者，他們目前享有的節能的經濟效益是對節能住宅最好的宣傳，若未來購房自然會傾向選擇節能住宅；再次，居住者是二手房的供應者，節能二手房的節能收益使其比普通二手房更具有競爭優勢，二手房的購買者購買節能二手房的積極性提高，非節能二手房會逐步淡出市場。此外，將投資者的收益與改造住宅的節能效果掛鉤可以避免投資者僅為達到節能標準而不選擇節能效果更佳的建筑材料的情況出現。建筑材料的節能效果越好，投資者從中獲得的收益也會越多，即使那些材料的價格較高，但從長遠的收益來看，初期的投資也是值得的。若能一次性達到較高的節能水平，就能避免未來的重復改造。除了讓消費者、投資者、開發商享受到直接的節能收益外，政府還可以通過稅收、信貸等經濟杠桿提高市場主體的積極性。信貸政策主要是指對消費者提供節能住宅抵押貸款，解決消費者購買節能住宅的資金障礙。這種貸款由金融機構向消費者發放，政府特設的擔保部門進行擔保。政府可以與金融機構協商降低節能住宅抵押貸款的首付比例或降低貸款利率來激勵消費者購買節能住宅。對于金融機構而言，住房抵押貸款是優質資產，不良貸款率低。但自2004年來，金融機構住房抵押貸款的比例一直下降，若能通過提供節能住宅抵押貸款這一項目增加優質資產的比例，相信金融機構樂意與政府合作。稅收優惠的主要對象是消費者和開發商，稅收優惠范圍可以包括個人所得稅、財產稅和營業稅。具體的優惠措施可以參照美國為節能住宅設立的稅收優惠分級機制。即達到不同節能標準的住宅給予不同程度的稅收減免，節能程度越高，稅收減免越多。同時，規定開發商與建材商對節能建材的研究支出可以獲得稅收抵免，鼓勵對節能建材的技術開發。在政府各項政策的激勵下，節能住宅的市場機制會逐漸成熟，若在激勵機制下配以監督機制，將促使節能住宅的運作更加規范。目前我國的節能監測中心共有1145個，但多數機構建設滯后、裝備落后，政府一方面要加強監測機構的能力建設，另一方面要建立完善的監測檢查制度，以適應目前節能工作的需要。四、構建節能住宅市場機制中應注意的問題1、建立住宅節能的評估體系。對住宅能耗進行評估是為了解決開發商與消費者、開發商與政府機構之間信息不對稱的問題。政府對消費者、投資者、開發商的激勵政策都是建立在住宅節能水平的基礎之上，不同的節能水平對應不同的節能收益，并且節能效果也是消費者購房選擇的影響因素之一，只有建立了統一的節能評估體系，對住宅進行等級評定，政策的執行才有可能，消費者選擇時才有比較，降低信息搜尋成本。2、改進現行的供熱收費體制。我國現行的供熱收費是按建筑面積計算，用多用少所繳納的費用一樣，導致消費者購房時沒有節能意識。現行的供熱收費制度不利于節能住宅的推廣，可考慮改為根據不同節能等級的住宅收取相應的采暖費，同一開發小區的節能程度相差無幾，根據節能等級收費不會出現過多的收費繁復的狀況，因此是可行的。3、對中低收入家庭購買節能房進行補助。考慮到中低收入家庭的經濟狀況，購買節能房有經濟負擔。政府可以對住房因節能構造導致成本提高的部分進行恰當的補貼，幫助中低收入者承擔節能的初期投入費用。4、政府機構應起到帶頭作用，增強節能意識。消費者節能意識普遍不高是節能住宅沒有賣點的原因之一。因該通過各種宣傳渠道使消費者認識到目前我國能源緊缺的現狀，且住宅能耗位居各種能源消耗的榜首。加強消費者的節能意識，在此之中政府機構應起到節能的表率作用，如各種公共設施的購置都選取高效節能產品，一方面對公眾進行正確的引導，另一方面也推動了節能產業的發展。推廣節能住宅對我國構建和諧社會，促進經濟的可持續發展都具有重大意義。在資源與能源都日益寶