行業經濟論文-土地增值稅對房地產市場的經濟效應分析摘要：土地增值稅在被忽視十多年之后，重新得到重視，并參與到國家宏觀調控房地產市場的政策中來。這項稅收政策是否能如所預期的，達到增加財政收入，調控房地產市場的目標呢，本文從經濟學的角度，對其稅收效應進行分析。關鍵詞：土地增值稅房地產市場經濟效應近年來我國住宅產業的快速發展、城鎮人均居住面積的快速提高、住宅小區品牌的快速升級換代，對于國民經濟內需的強力拉動等成效明顯。但自2003年起至今房地產開發投資額連年高速增長，商品房銷售價則年年攀高，2003年增長3.4，2004年增長5，2005年增長9，2006年增長7.7，部分城市和地區的房價年增長超過20，已遠遠超過普通居民的購買承受能力，房價成為最讓政府頭痛的經濟問題。從2004年起政府陸續出臺金融、稅收、土地管理、房屋管理等一系列政策對房地產市場進行宏觀調控。2006年12月28日國務院簽發國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知文件，要求各地從2007年2月1日起，開展房地產開發企業土地增值稅清算，正式向企業征收3060不等的土地增值稅。土地增值稅拉開了2007年房地產市場宏觀調控的序幕。土地增值稅的開征對房地產市場究竟會產生怎樣的影響，本文將從經濟學角度進行稅收效應分析。一、土地增值稅的價格效應1短期內稅負不易轉嫁，對調控房價有積極意義。按照現行稅法規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率，增值額超過50%的，適用30%的稅率，增值額在50%至100%區間的，適用40%的稅率，增值額在100%至200%區間的，適用50%的稅率，增值額超過200%的，適用60%的稅率。與比例稅率相比，超率累進稅率最能體現稅收的縱向公平，開發商轉讓房地產所取得的增值額越大，稅率就越高，應繳納的稅額就越多，如果地價在開發期限內飆漲，就會導致開發商囤地和開發成本大增。在短期內，由于房地產供給相對穩定，房地產的供給價格彈性具有剛性，而對于屬于耐用消費品的房屋，與日常生活用品相比，消費者的需求價格彈性較大，由房地產的轉讓者繳納的土地增值稅的稅負則不易轉嫁給房地產的需求者，當高價土地收稅后所獲利潤比低價土地收稅后所獲利潤要少或相差不大時，房產商就會不再哄抬房價，致使房價回歸供需平衡的市場規律。2長期內稅負將會轉嫁給消費者，房價繼續上漲。從對住宅的需求看，一是新增城市人口的消費需求。當前城市化進程不斷加快，全國已經有城鎮居民將近5億，按照十六大確定的目標，到2020年實現全面小康社會，城鎮人口將要達到55%-60%。不考慮人口增長因素，也將使得城市人口超過7億。二是現有城市居民改善住房的需求不斷增長，小套換大套，舊房換新房，城市改造拆遷等等，都對新房源提出需求。而較為特殊的是，中國國度中有13億人口，加上對外開放，一些大都市和沿海城市，住宅需求更多地來自于全國，甚至國外的購買力。三是投資渠道單一造成公眾剩余資金涌入帶來的投資需求。中國人均GDP超過1700美元之后，居民收入總量大大提高，據統計，2006年12月末城鄉居民儲蓄存款余額高達16萬億，除了滿足生活基本需要之外，投資成為許多居民考慮的重要事項。但是受到市場范圍的限制，普通居民能夠涉足的投資領域基本被局限在股市和房市。而從住宅的供給看，住宅要建設在土地上，中國人多地少，土地的稀缺性使其價格將不斷地上升，而土地價格的上升，必然地要攤入建設的房屋之中。從目前土地市場的格局來看，有三個土地必然漲價的原因：一是土地的供應者只有一個政府，即土地的供給是寡頭壟斷，只我一家，別無他店。二是土地的買家是充分競爭的，即在售出時，采取對幾個、十幾個、幾十個，甚至百家土地購買者進行拍賣，有時一拍，拍出一個天價來，其價格必然要攤入房屋價格；三是地方政府有著從土地上獲得財政收入的強烈欲望。在不完善的分稅制體制下，地方政府和中央政府的事權并沒有得到妥善劃分，地方政府收入來源相對萎縮，卻要承擔不斷增加的公共事務，經費短缺成為大部分地方政府的普遍現象，特別是縣鄉財政已經到了不得不解決的時候。地方政府在經費短缺與事務增多的矛盾中，將更多的收入希望寄托在土地出讓金上面。因此，土地出讓金不斷走高，地方政府也在有意無意中推動房價的上漲，希望水漲船高中得到更多的土地出讓收益。從長期來看，由于我國住宅的需求彈性小于住宅的供給彈性，勢必造成一是住宅的價格會由需求拉動上漲，二是建設住宅的任何成本，都要進入房屋的價格。進入房價的有：一是建筑商的建設成本和利潤，二是政府的各種稅費，三是房地產商要承擔的本來應當由政府配套的道路、供排水、學校等公益性基礎設施；四是高昂的土地價格。所有的國家本來想控制房屋需求和產出所增加對房地產的稅費，如土地增值稅的稅負必然要轉嫁給購買者，從而加重住宅需求者的負擔。在目前情況下，還有不少，特別是中低收入群體買不起房子，住房保障制度也還很不到位，一旦引起房價上漲，勢必就會使相關弱勢群體居住狀況更趨惡化。二、土地增值稅的市場規模效應1對房地產市場商品供給的影響：調節房地產企業合理收益，促進房地產行業健康發展。近年來房地產行業開發投資額之所以連年高速增長，其中主要一個原因是房地產行業存在高額、超常利潤，土地的增值令房地產項目的利潤遠遠高于其他行業。但與此同時，與房地產行業的高利潤形成鮮明對比的是房地產稅收并未呈現高漲勢頭，如2004年房地產企業經營稅金及附加僅占房地產企業經營收入的3.1，國家未能從蓬勃發展的房地產行業中取得應有的利益。漲價歸公應是政府管理房地產市場的政策目標之一，也體現政策制定者參與土地增值收益分配并從中獲取利益的思想意志。首先，按照社會公平原則，土地的自然漲價或地租的自然增值完全是不勞而獲的利益，因此地主無權獨自占有這一好處，否則，有悖于社會正義，有失社會公平。其次，按照貢獻原則，地價的增加是因人口增加、經濟發展、社會進步等社會經濟因素所致，是社會之全體施與的貢獻，因此而帶來的地租增加必然歸于社會全體。第三，按照公共利益原則。將土地漲價部分予以歸公，可以增加國家財政收入，并用之興辦各種公益事業，提高社會全體公民的福利水平和生活水準。課征土地增值稅的目的就在于使土地自然漲價全部歸公，做到地盡其利，地利共享，規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，促進房地產行業健康發展。隨著經濟持續繁榮，以及城市化步伐加快，土地增值驚人。于是，不少開發商都在圈地囤地。盡管國家規定拿到地后兩年內不開發，國家有權收回，但由于一些開發商和地方政府的親密關系，這一規定執行情況并不完滿。而一旦強制征收土地增值稅，不但影響開發商的收益預期，而且會對開發商的資金鏈產生壓力，這將逼迫他們加大開發力度，增加房源，一定程度上改善供求關系。因此，可以預測，在加強土地增值稅征管之后，房地產商既要考慮行業競爭對價格形成的市場限制，又要考慮增值幅度過高引起的稅收負擔，將更加理性地確定行業和企業利潤，進而對房地產市場商品供給的宏觀控制起到積極作用。2對房地產市場商品需求的影響：抑止炒買炒賣房地產的投機行為，使個人消費趨于理性。土地增值稅在抑制投機、減少和避免出現房地產經濟泡沫方面具有不可或缺的作用。房地產市場是一個極易孳生投機現象的領域，雖然投機行為可以看作是繁榮房地產市場的潤滑劑，但從現有實際情況看，不僅僅為購房置業而是帶有投資動機的消費者逐漸增加，這其中不乏有一些人只是為投機而來。這種現象在北京、上海房地產市場表現得較為明顯，尤其是購買高檔商品房者大部分是港臺人士以及江浙人士，他們購房的目的大都不是用于居住而是投機，一手進、一手出，待價而沽。這部分購房者與房產商、代理商的互動，便會向市場發出錯位信號，可能惡化不合理的商品房供給結構，導致房價全面上升，給國民經濟發展帶來負面效應。而土地增值稅的納稅人不僅有從事房地產開發的企業，同時也包括所有轉讓房地產取得超常利潤的個人，但對公民個人轉讓自有普通住宅及個人因工作調動或者改善居住條件而轉讓原自用5年以上的住房的進行免稅。土地增值稅稅制的設計明確顯示出其抑制投機的功能，與之前強調實施的房地產轉讓征收營業稅相比，能夠更有效地控制價格漲幅，降低轉讓者的利潤空間，削弱轉讓者的投機需求。三、土地增值稅的市場結構效應土地增值稅將促使房地產企業投資結構趨于合理。當前我國房地產市場結構不盡合理，并且已成為影響中國房地產市場持續健康發展的重要因素。比如中國房地產業協會副會長、秘書長顧云昌認為：要使中國房地產市場持續健康發展，必須調整包括房地產產品、市場、產業和布局結構。其中對于房地產市場產品結構而言，比較一致的看法就是“應該大量發展經濟適用型的普通住宅和一定比例的商業設施，對于別墅、高檔公寓、寫字樓應當嚴加限制”。而當前受利益機制的驅動，商品房供給結構的突出矛盾是:高檔商品房供給量偏大,而中低檔商品房供給不足。土地增值稅中的稅收優惠條件的設定將有利于引導房地產企業合理調整投資開發結構。按照土地增值稅條例的規定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額20%，免征土地增值稅。這將抑制高檔商品房的盲目開發，引導房地產商開發普通住宅、微利商品房或經濟適用房，合理調整商品房的供給結構,滿足不同收入水平，特別是中低收入水平消費者的需要，對房地產市場的整體價格產生有利影響。房地產業也只有選擇這一消費主體作為自己的服務方向,才能得以持續健康發展。土地增值稅正式開征后，將調節轉讓房地產的過高收益，抑制房地產的投機、牟取暴利行為，平衡房價，正確引導房地產投資開發方向，保護從事正常房地產開發的房地產商的合法權益，促進房地產開發和房地產市場的健康發展，此為正效應。當然，土地增值稅開征后會引起房地產價格繼續上升，會使一些行業成本費用大幅增加，