【紅旗河溝項(xiàng)目】 項(xiàng)目初步溝通提案,天晟不動(dòng)產(chǎn)重慶 super city,區(qū)域解讀 區(qū)域概況（重慶市、江北區(qū)經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展概況） 市場(chǎng)解讀 房地產(chǎn)總體市場(chǎng)概況（重慶市、江北區(qū)總體市場(chǎng)趨勢(shì)） 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件剖析 區(qū)位條件、建設(shè)條件、換乘中心與房地產(chǎn)的關(guān)系 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)意義 開(kāi)發(fā)難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn) 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略思路,紅旗河溝項(xiàng)目,contents,目 錄,part 1,區(qū)域解讀,中國(guó)的投資重心將由東部沿海地區(qū)向中西部?jī)?nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移，西部?jī)?nèi)陸地區(qū)有望成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎,金融危機(jī)深刻影響后 經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型、 投資重心的轉(zhuǎn)移、 并進(jìn)一步影響中國(guó) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展格局 經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式將 從出口導(dǎo)向型轉(zhuǎn) 變?yōu)閮?nèi)需導(dǎo)向型 投資重心將從東 部沿海地區(qū)轉(zhuǎn)向 西部?jī)?nèi)陸地區(qū) 西部地區(qū)有望成 為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 高增長(zhǎng)區(qū)，中國(guó) 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新擎,城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)域規(guī)劃,part 1,區(qū)域解讀,中央一系列重大規(guī)劃和使命落地重慶，重慶城市地位大幅提升，重慶迎來(lái)城市發(fā)展空前機(jī)遇，投資前景看好,提升 戰(zhàn)略地位,2010年6月兩江新區(qū)成立，助推重慶作為內(nèi)陸開(kāi)放城市的地位 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃獲批，賦予中國(guó)增長(zhǎng)“第四極”的使命,推動(dòng) 金融發(fā)展,成為跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算城市，進(jìn)出口貿(mào)易可用人民幣直接結(jié)算 賦予長(zhǎng)江上游金融中心使命，構(gòu)建全新金融機(jī)構(gòu),打造 重慶模式,保障 民生建設(shè),開(kāi)建大體量公租房，為破解“夾心層”人群住房難提供范本 房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向更規(guī)范,全面部署“兩翼”農(nóng)民增收工程，推動(dòng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展 戶籍改革全面啟動(dòng)，打破城鄉(xiāng)壁壘，加快城市化進(jìn)程,城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)域規(guī)劃,part 1,區(qū)域解讀,兩江新區(qū) 兩路寸灘保稅港區(qū) 北部新區(qū) 重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 重慶出口加工區(qū) 西永微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū) 國(guó)家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) 國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū),重慶已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的重要戰(zhàn)略棋子，經(jīng)濟(jì)增速將在3-5年之后明顯顯現(xiàn),城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)域規(guī)劃,兩江新區(qū)分期發(fā)展目標(biāo)給房地產(chǎn)帶來(lái)的利好分析：,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程加快有保障，產(chǎn)業(yè)人口帶動(dòng)地產(chǎn)需求,part 1,區(qū)域解讀,城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)域規(guī)劃,2010年底，建成“二環(huán)八射” 2020年建成“三環(huán)十射三聯(lián)線”,暢通重慶的目標(biāo)為重慶成為西部“領(lǐng)頭羊”奠定基礎(chǔ)，交通不斷完善拉近與周邊城市的距離。,到2012年，主城核心區(qū)（內(nèi)環(huán)高速以內(nèi)）任意兩點(diǎn)間的平均通行時(shí)間控制在半小時(shí)以內(nèi)，主城拓展區(qū)（繞城高速與內(nèi)環(huán)高速圍合區(qū)域）任意一點(diǎn)到核心區(qū)的平均通行時(shí)間控制在半小時(shí)以內(nèi)。 建成“四小時(shí)重慶”和“八小時(shí)周邊”，即重慶主城區(qū)到各區(qū)縣實(shí)現(xiàn)公路交通4小時(shí)內(nèi)到達(dá)，到成都、貴陽(yáng)、昆明、西安、武漢、長(zhǎng)沙六個(gè)周邊省會(huì)城市實(shí)現(xiàn)公路交通8小時(shí)內(nèi)到達(dá)；,part 1,區(qū)域解讀,城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)域規(guī)劃,項(xiàng)目所在區(qū)域位于重慶城市拓展的主流方向之上。,part 1,區(qū)域解讀,這是一個(gè)以“北”作為起跑點(diǎn)的城市,城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)域規(guī)劃,part 1,區(qū)域解讀,2010年我市g(shù)dp總額達(dá)到7894億元，五年翻一番，同比增幅達(dá)17.1%，創(chuàng)直轄以來(lái)新高。人均gdp邁上4000美元新臺(tái)階，達(dá)到全國(guó)平均水平。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的動(dòng)力。,2000-2010年重慶市g(shù)dp總額及增速,2010年重慶三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖,重慶gdp呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，從2002年以來(lái)平均增長(zhǎng)率在12%以上； 2010年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7894.24億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)17.1%，增速創(chuàng)直轄以來(lái)新高，經(jīng)濟(jì)高位企穩(wěn)態(tài)勢(shì)明顯。 今年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)中，重慶市連續(xù)位列西部城市第一。,城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)域規(guī)劃,part 1,區(qū)域解讀,確定十二五期間經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)為12.5%，為結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量提升留足了空間，以便加快發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。我市未來(lái)五年將推動(dòng)產(chǎn)業(yè)高端化，加快培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，建設(shè)國(guó)家重要的先進(jìn)制造業(yè)基地。,重慶“十二五”目標(biāo)：一化、四愿景,未來(lái)五年我市將加快發(fā)展以信息產(chǎn)業(yè)為主要支柱的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，就是“2+10”,城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)域規(guī)劃,part 1,區(qū)域解讀,重慶常住人口長(zhǎng)期小于戶籍人口，屬于傳統(tǒng)上的勞動(dòng)力凈輸出城市； 流出人數(shù)絕對(duì)值逐年上漲，勞動(dòng)力就業(yè)壓力大； 重慶市人口流動(dòng)活躍，流出多、流入少，典型的內(nèi)需型城市； 從趨勢(shì)上看，外出人口增幅逐年降低，就業(yè)環(huán)境改善；市外外來(lái)人口增幅逐年上漲，城市輻射力及吸引力增強(qiáng)。,城市經(jīng)濟(jì)和地位的上升使重慶“吸引人、留住人”的能力越來(lái)越突顯。,備注：上表單位為萬(wàn)人,城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)域規(guī)劃,part 1,區(qū)域解讀,外資企業(yè)加快城市布局步伐； 內(nèi)資機(jī)構(gòu)搶占先機(jī)，加快城市投資和產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。,外籍、外省市人群逐漸增多，城市購(gòu)買力上升。,城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)域規(guī)劃,part 1,區(qū)域解讀,3%,住房消費(fèi)：財(cái)富階層占3%份額，客群絕對(duì)值逐年上漲。,2007年，80萬(wàn)以上物業(yè)， 別墅1417套 2009年，100萬(wàn)以上物業(yè)，7364套（別墅3689套） 2010年（上半年），120萬(wàn)以上物業(yè)，4138套（別墅2441套）,城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)域規(guī)劃,part 1,區(qū)域解讀,城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)域規(guī)劃,一個(gè)開(kāi)放，多元的環(huán)境，必能成為項(xiàng)目成長(zhǎng)的沃土！,2012-2020年是重慶宏觀經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，市場(chǎng)局面逐步打開(kāi)的過(guò)程，本案的開(kāi)發(fā)時(shí)間，是重慶走向開(kāi)放的起步期。,內(nèi)、外資企業(yè)進(jìn)駐速度加快,產(chǎn)業(yè)升級(jí)、規(guī)模做大,高居住要求,高支付能力,高價(jià)值預(yù)期,多元化的市場(chǎng)需求、吸納更多高端人群、更懂得欣賞城市的消費(fèi)者,城市對(duì)外交流更深入,城市地位/城市功能提升,part 1,區(qū)域解讀,包括：三個(gè)區(qū)域 形成：三個(gè)組團(tuán) 布局：十大功能區(qū) 實(shí)現(xiàn)：五大功能,拉動(dòng)“成渝經(jīng)濟(jì)帶”制造業(yè)等配套產(chǎn)業(yè)年均增長(zhǎng)10個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)年均增長(zhǎng)提高5個(gè)百分點(diǎn) 云南和貴州水電和礦產(chǎn)等能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展年均增長(zhǎng)提高5個(gè)百分點(diǎn)， 促使湖南、湖北、陜西、廣西等與西部市場(chǎng)協(xié)作加強(qiáng) 50%左右的制造業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)通過(guò)“兩江新區(qū)”走向西部市場(chǎng)，預(yù)計(jì)年均增長(zhǎng)提高5個(gè)百分點(diǎn),兩江新區(qū)的成立是繼重慶直轄，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃之后的第三次飛躍，對(duì)西部的戰(zhàn)略發(fā)展有著非凡意義,西部?jī)?nèi)陸地區(qū)對(duì)外開(kāi)放的重要門戶 長(zhǎng)江上游地區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)物流中心 長(zhǎng)江上游地區(qū)金融中心 國(guó)家重要的現(xiàn)代制造業(yè)和國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 內(nèi)陸國(guó)際貿(mào)易大通道和出口商品加工基地 長(zhǎng)江上游的科技創(chuàng)新和科研成果產(chǎn)業(yè)化基地,城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)域規(guī)劃,part 1,區(qū)域解讀,江北區(qū)城市地位,1.新興城市幾何中心 2.重慶cbd核心 3.中國(guó)十大步行街 4.奢華、雍容、時(shí)尚之都 5.西部最吸引外資的熱土 6.兩江新區(qū)核心板塊,城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)域規(guī)劃,part 1,區(qū)域解讀,江北區(qū)未來(lái)規(guī)劃,“十二五”時(shí)期，將是江北區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展由投資驅(qū)動(dòng)向投資消費(fèi)雙輪驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變、社會(huì)進(jìn)步有基本小康社會(huì)向全面小康社會(huì)轉(zhuǎn)變、城市建設(shè)與管理由“以建為主”向“建管并重”轉(zhuǎn)變、對(duì)外開(kāi)放由“重慶的江北”向“中國(guó)的江北”轉(zhuǎn)變的重要時(shí)間窗口。搶抓發(fā)展機(jī)遇、突破資源瓶頸、培育服務(wù)功能、提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)，將是實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的重點(diǎn)。,城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)域規(guī)劃,part 1,區(qū)域解讀,江北區(qū)“三心一帶四片”的空間布局。,城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)域規(guī)劃,part 1,區(qū)域解讀,改善交通體系，打造暢通江北,加強(qiáng)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造更加暢通、便捷的交通環(huán)境。積極構(gòu)建綜合交通樞紐體系，提升全區(qū)交通管理功能。立足兩江新區(qū)，加強(qiáng)區(qū)際交通設(shè)施的聯(lián)動(dòng)建設(shè)進(jìn)程。力爭(zhēng)建設(shè)成為“暢通重慶”的先行區(qū)。,四條過(guò)境高速公路：渝宜高速、渝鄰高速、內(nèi)環(huán)高速、外環(huán)高速 四條過(guò)境鐵路：渝懷鐵路、渝利鐵路、渝萬(wàn)城際鐵路、東南環(huán)線。 六條城市過(guò)境軌道：軌道交通三號(hào)、四號(hào)、六號(hào)、九號(hào)和輕軌環(huán)線 三條內(nèi)河集裝箱和滾裝港口：寸灘港、果園港、郭家沱滾裝碼頭,城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)域規(guī)劃,part 1,區(qū)域解讀,城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)域規(guī)劃,三大公交樞紐之一，已建成運(yùn)營(yíng)的軌道3號(hào)線及規(guī)劃中的6號(hào)線換乘站，規(guī)劃中9號(hào)線從附近經(jīng)過(guò)，大大提升項(xiàng)目區(qū)域的商務(wù)價(jià)值,3號(hào)線沿途所經(jīng)部分站點(diǎn)： 魚(yú)洞五公里南坪工貿(mào)兩路口觀音橋紅旗河溝龍頭寺鴛鴦回興江北機(jī)場(chǎng) 6號(hào)線（規(guī)劃中）所經(jīng)部分站點(diǎn)： 上新街小什字江北城五里店黃泥塝紅旗河溝冉家壩大竹林禮嘉 9號(hào)線（規(guī)劃中）所經(jīng)部分站點(diǎn)： 沙坪壩三峽廣場(chǎng)紅巖村觀音橋江北城彈子石黃桷沱五里坪江北機(jī)場(chǎng),part 1,區(qū)域解讀,江北區(qū)觀音橋是江北嘴中央商務(wù)區(qū)重要組成部分，其位于重慶渝中半島和北部地區(qū)的幾何中心，2010年社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過(guò)100億元，成為名副其實(shí)的“百億商圈”，如今成為重慶主城商業(yè)副中心中集聚能力、擴(kuò)散能力、輻射能力最強(qiáng)的一個(gè)大商圈。 商圈內(nèi)商貿(mào)繁榮、業(yè)態(tài)豐富、品牌云集，擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)8000個(gè)、5000平方米以上大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)40家、200多個(gè)國(guó)際知名品牌、40多個(gè)國(guó)際頂級(jí)品牌；擁有“大型購(gòu)物中心、百貨店、超市、專業(yè)店、專賣店、餐飲、酒店、大型書(shū)城”等眾多業(yè)態(tài)，構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)化立體業(yè)態(tài)格局.,重慶未來(lái)第一商圈，重慶中央商務(wù)區(qū)重要組成部分,城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)域規(guī)劃,part 1,區(qū)域解讀,江北觀音橋商圈發(fā)展目標(biāo) 到2012年，將實(shí)現(xiàn)觀音橋商圈吸引社會(huì)資金300億元、銷售總額突破800億元，商圈核心建成面積2平方公里以上，新增商業(yè)、商務(wù)設(shè)施面積300萬(wàn)平米，建成8個(gè)五星級(jí)酒店，10余棟高檔次商務(wù)樓宇，引進(jìn)國(guó)際一線品牌50個(gè)以上，解決就業(yè)20萬(wàn)人，真正將觀音橋商圈建設(shè)成為“國(guó)內(nèi)一流并有國(guó)際影響的品牌商圈”。 江北觀音橋商圈“636”發(fā)展戰(zhàn)略 將按照“重慶名片、城市客廳、市民樂(lè)園、消費(fèi)天堂”的戰(zhàn)略定位，來(lái)推進(jìn)觀音橋商圈建設(shè)。 精心打造“暢通商圈、生態(tài)商圈、文化商圈、和諧商圈、時(shí)尚商圈、品牌商圈”六大工程 著力抓好“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展、城市形象設(shè)計(jì)”三大規(guī)劃 努力實(shí)現(xiàn)“社會(huì)投資、限上重點(diǎn)企業(yè)、社零總額、銷售總額、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值、從業(yè)人員”六個(gè)翻番,觀音橋商圈的崛起，成為重慶城市商貿(mào)中心，主城核心區(qū)商圈,城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)域規(guī)劃,part 2,市場(chǎng)解讀,宏觀環(huán)境 區(qū)域市場(chǎng) 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 公寓市場(chǎng),圍繞“抑需求、促供給”的調(diào)控思路，出臺(tái)了方方面面的政策，調(diào)控重點(diǎn)為住宅市場(chǎng)，對(duì)商務(wù)類和商業(yè)類物業(yè)調(diào)控力度不明顯,樓市調(diào)控三宗最,最多 自2010年以來(lái)中央下發(fā)多個(gè)國(guó)字號(hào)文件，其密度對(duì)房產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)前所未有；繼而各部委和地方跟進(jìn)，出臺(tái)進(jìn)100個(gè)文件，調(diào)控時(shí)間史上最長(zhǎng),最全 圍繞“抑需求，促供給”的調(diào)控思路，出臺(tái)方方面面的政策，據(jù)統(tǒng)計(jì)涉及到土地、融資、稅收、保障房和限購(gòu)等方面，幾乎覆蓋了房產(chǎn)業(yè)的各層面,最嚴(yán) 1、政策力度空前，如首套房首付三成，二套房首付五成，三套房停貸 2、保障房建設(shè)力度空前，計(jì)劃建設(shè)1000萬(wàn)套,part 2,市場(chǎng)解讀,宏觀環(huán)境 區(qū)域市場(chǎng) 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 公寓市場(chǎng),（數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng)),在緊縮的貨幣政策調(diào)控下，年內(nèi)持續(xù)走高的cpi迎來(lái)拐點(diǎn)，8月、9月漲幅先后回落，國(guó)家控通脹的政策初見(jiàn)成效。預(yù)計(jì)4季度cpi回落速度會(huì)明顯加快，明年上半年通脹得到有效控制。屆時(shí)持續(xù)一年有余的緊縮調(diào)控政策會(huì)明顯松動(dòng)。繼而打破房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)冰。,part 2,市場(chǎng)解讀,宏觀環(huán)境 區(qū)域市場(chǎng) 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 公寓市場(chǎng),商品房供過(guò)與求，市場(chǎng)存量巨大，價(jià)格逐步走低,近1年來(lái)，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，重慶商品房整體上呈現(xiàn)供過(guò)于求的局面。除10年10月份秋交會(huì)及2月份春節(jié)期間供小于求外，其他月份均表現(xiàn)為供過(guò)于求，可見(jiàn)當(dāng)前市場(chǎng)存量已非常之高。 成交價(jià)格自6月以來(lái)開(kāi)始下降，自9月份，商品房成交均價(jià)6678元/。,part 2,市場(chǎng)解讀,宏觀環(huán)境 區(qū)域市場(chǎng) 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 公寓市場(chǎng),調(diào)控政策,兩江新區(qū),兩江新區(qū) vs 宏觀調(diào)控,兩江新區(qū)利好影響逐步擴(kuò)散，盡管受宏觀政策影響，當(dāng)前重慶樓市總體情況不甚樂(lè)觀，但重慶城市價(jià)值決定其房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著更健康的狀態(tài)發(fā)展。 尤其商業(yè)地產(chǎn)并不受政策影響，在通貨膨脹的大背景下成為資金保值增值的優(yōu)先去處。,part 2,市場(chǎng)解讀,宏觀環(huán)境 區(qū)域市場(chǎng) 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 公寓市場(chǎng),軌道交通顛覆傳統(tǒng)地產(chǎn)格局，沿線迎來(lái)發(fā)展契機(jī),據(jù)了解，在軌道交通相對(duì)發(fā)達(dá)的北京、廣州、上海等地，軌道物業(yè)與非軌道物業(yè)相比，價(jià)格約高出10%-15%。而在香港，差距最大者可達(dá)30%左右。所以輕軌3號(hào)線以及未來(lái)6號(hào)線、9號(hào)線的開(kāi)通也將帶動(dòng)軌道沿線站點(diǎn)物業(yè)尤其是類似本項(xiàng)目這樣的換乘站點(diǎn)上蓋物業(yè)的價(jià)值上漲，即使在如當(dāng)前的樓市環(huán)境下，也是樓盤保值增升的重要保證。 隨著城市國(guó)際化進(jìn)程的加快，便捷的交通帶動(dòng)房地產(chǎn)升值、提升居住便利性上表現(xiàn)日益突出，交通的改善拉近了個(gè)大區(qū)域之間的連接，將會(huì)引來(lái)新一輪的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及房地產(chǎn)的迅猛增值。,part 2,市場(chǎng)解讀,重慶寫(xiě)字樓分布特征,一條核心軸：解放碑-兩路口-上清寺-觀音橋-紅旗河溝-新牌坊 兩大新興區(qū)：江北嘴cbd，北部新區(qū)高新園 三大商務(wù)圈：解放碑+觀音橋+南坪 四個(gè)區(qū)域商務(wù)副中心：沙坪壩+楊家坪+冉家壩+石橋鋪,宏觀環(huán)境 區(qū)域市場(chǎng) 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 公寓市場(chǎng),part 2,市場(chǎng)解讀,北部新區(qū) 7.1萬(wàn)方 典型代表項(xiàng)目 1.線外（4.6萬(wàn)方） 2.新科國(guó)際（2.5萬(wàn)方） 。,江北區(qū) 38.7萬(wàn)方 典型代表項(xiàng)目 1.九街高屋（2.7） 2.觀音橋cosmo(5.1萬(wàn)方） 3.金融街金融中心（23萬(wàn)方） 。,南岸區(qū) 8.25萬(wàn)方 典型代表項(xiàng)目 上海城嘉德中心（6萬(wàn)方） 國(guó)匯中心（2.25萬(wàn)方） 。,渝北區(qū) 21.3萬(wàn)方 典型代表項(xiàng)目 合桂縱貫線（2.2萬(wàn)方） 中渝愛(ài)都會(huì)（3萬(wàn)方） 貝蒙盤古（5.5萬(wàn)方） 興茂盛世銀座（1萬(wàn)方） 5金開(kāi)協(xié)信中心（9.6萬(wàn)方） 。,渝中區(qū) 51萬(wàn)方 典型代表項(xiàng)目 1.英利國(guó)際金融中心（9萬(wàn)方） 2.新華國(guó)際（4.2萬(wàn)方） 3.重賓保利（5.8萬(wàn)方） 4.聯(lián)合國(guó)際（11萬(wàn)方） 5.威斯汀（6萬(wàn)方） 6.龍湖時(shí)代天街（15萬(wàn)方） 。,沙坪壩區(qū)12.5萬(wàn)方 典型代表項(xiàng)目 1.南方東銀arc廣場(chǎng)（3.8萬(wàn)方） 2.康田國(guó)際企業(yè)港（8.7萬(wàn)方） 。,目前在售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要聚集在渝中-江北-渝北-北部新區(qū)板塊； 在售和待推項(xiàng)目總體量約130萬(wàn)方，已消化體量80萬(wàn)方（占62%，包含2010年消化的），還剩50萬(wàn)方。,2011年重慶主城在售和待售寫(xiě)字樓分布,宏觀環(huán)境 區(qū)域市場(chǎng) 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 公寓市場(chǎng),part 2,市場(chǎng)解讀,北部新區(qū) 100萬(wàn)方 典型代表項(xiàng)目 高科山頂總部基地（35萬(wàn)方） 財(cái)富中心（3萬(wàn)方） 重慶國(guó)際金融中心（3萬(wàn)方） 涉外商務(wù)區(qū)（20萬(wàn)方） 高科太陽(yáng)座（7萬(wàn)方） 兩江星界b棟（3.5萬(wàn)方） 禮嘉會(huì)展基地（10萬(wàn)方） 黃山大道地塊（15萬(wàn)方） 。,江北區(qū) 180萬(wàn)方 典型代表項(xiàng)目 江北嘴商務(wù)區(qū)（130萬(wàn)方） 太陽(yáng)谷（20萬(wàn)方） 煌華國(guó)貿(mào)商城(5萬(wàn)方） 信和北濱路項(xiàng)目（20萬(wàn)方） 。,南岸區(qū) 50萬(wàn)方 典型代表項(xiàng)目 皇冠國(guó)際（6萬(wàn)方） 陽(yáng)光100國(guó)際新城（9萬(wàn)方） 西部國(guó)際總部基地（20萬(wàn)方） 天海星茶園社區(qū)（8.4萬(wàn)方） 。,渝北區(qū) 80萬(wàn)方 典型代表項(xiàng)目 松芝時(shí)代城（17萬(wàn)方） 富港天地（2.5萬(wàn)方） 復(fù)地國(guó)際（3.8萬(wàn)方） 北城國(guó)際中心（3萬(wàn)方） 5.空港總部基地（60萬(wàn)方） 。,渝中區(qū) 170萬(wàn)方 典型代表項(xiàng)目 日月光中心（28萬(wàn)方） 萬(wàn)豪國(guó)際金融中心（8萬(wàn)方） 渝中總部基地（40萬(wàn)方） 解放碑金融街（60萬(wàn)方） 嘉陵帆影（20萬(wàn)方） wfc（9.2萬(wàn)方） 。,沙坪壩區(qū)40萬(wàn)方 典型代表項(xiàng)目 1.西永總部基地（40萬(wàn)方） 。,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除本案之外，在未來(lái)3年內(nèi)20122014年主城潛在的寫(xiě)字樓預(yù)測(cè)總體量達(dá)600800萬(wàn)方，三北及渝中板塊是主要供應(yīng)區(qū)域。,重慶主城未來(lái)3年潛在寫(xiě)字樓項(xiàng)目分布,宏觀環(huán)境 區(qū)域市場(chǎng) 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 公寓市場(chǎng),part 2,市場(chǎng)解讀,2004-2010年重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需及價(jià)格走勢(shì)圖,重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展迅速，尤其在2010年打破了近幾年平衡的局面供需量增速迅猛，近5年寫(xiě)字樓需求旺盛，除2008年均表現(xiàn)供不應(yīng)求，寫(xiě)字樓存量得到很好稀釋，在此良好環(huán)境下，成交價(jià)格逐步上漲。,重慶主城寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì),宏觀環(huán)境 區(qū)域市場(chǎng) 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 公寓市場(chǎng),part 2,市場(chǎng)解讀,認(rèn)識(shí)一 重慶主城進(jìn)入寫(xiě)字樓爆發(fā)期，整體供不應(yīng)求，近五年銷售率達(dá)122%；未來(lái)商務(wù)市場(chǎng)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大主流 認(rèn)識(shí)二 重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格近五年平均年增幅達(dá)21%，未來(lái)價(jià)格上漲空間大； 認(rèn)識(shí)三 未來(lái)3年內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)量預(yù)計(jì)在600-800余萬(wàn)方，市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 認(rèn)識(shí)四 兩江新區(qū)對(duì)商務(wù)市場(chǎng)的帶動(dòng)十分巨大，未來(lái)兩江新區(qū)將成為重慶商務(wù)市場(chǎng)的絕對(duì)主戰(zhàn)場(chǎng)；,宏觀環(huán)境 區(qū)域市場(chǎng) 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 公寓市場(chǎng),part 2,市場(chǎng)解讀,2011年兩江新區(qū)在售及待售辦公物業(yè)研究,宏觀環(huán)境 區(qū)域市場(chǎng) 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 公寓市場(chǎng),part 2,市場(chǎng)解讀,兩江新區(qū)潛在辦公物業(yè)研究,宏觀環(huán)境 區(qū)域市場(chǎng) 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 公寓市場(chǎng),part 2,市場(chǎng)解讀,宏觀環(huán)境 區(qū)域市場(chǎng) 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 公寓市場(chǎng),1、重慶商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展迅速，寫(xiě)字樓產(chǎn)品投資潛力巨大 隨著城市對(duì)外開(kāi)放程度的逐步加快，重慶商務(wù)氛圍逐漸形成，寫(xiě)字樓需求逐年增加，現(xiàn)已出具規(guī)模，而重慶金融中心城市的確定和兩江新區(qū)的吸引力，使得更多企業(yè)進(jìn)駐，寫(xiě)字樓需求大幅增加，城市價(jià)值的提升，投資潛力巨大。 2、兩江新區(qū)商務(wù)市場(chǎng)“百花齊放” 未來(lái)3年兩江新區(qū)商務(wù)市場(chǎng)活躍，三北地區(qū)2011年的市場(chǎng)供應(yīng)量占整個(gè)主城供應(yīng)總量的54%，