2013年修江新天地第三季度 營銷推廣提案,2013.7.25,報告體系 reporting systerm, 目標進程 前期工作回顧 市場分析 營銷策略 二季度營銷執行方案,一、目標進程, 2013年目標進程：,本年度目標計劃：九千萬! 本年度銷售額完成4171萬元整，完成年度銷售46%，離年度銷售目標仍就有一定距離，因而三季度將面臨重壓考驗。 截止7月26日，累計來訪登記490組， 而三季度為完成本年度銷售任務，提升項目有效來訪，將成為三季度的關鍵。,二、 前期工作回顧,前期工作回顧： 4月29日5月1日：“修江世家 全城首映”項目順利開盤； 4月29日5月1日：修江新天地豪車展，配合開盤，形成市場關注度； 5月16日：二季度”太太的花園“開始全面推廣； 6月2日：”太太的花園“之太太的親子作戰活動開展； 6月8日：增設城區戶外廣告位兩款； 6月16日：”太太的花園“會一款糕點多美妙蛋糕教學活動開展； 7月：由于現場工程整改，并未做推廣； 預計8月份：開展與中國人保有限公司開展的“修江車友會”活動；, 前期工作回顧,1、開盤造勢： 實現項目整體戰略第一步； 完成銷售任務百分之三十五，實現項目品牌影響力；,2、”太太的花園“全面推廣； 向市場傳播項目買點，贈送面積，價格等； 只針對洋房和聯排產品進行推廣； 營造出高端、高貴形象。, 前期工作回顧,3、贈送城區中心戶外廣告； 彌補城中心品牌展示少，形象單一的問題； 有效傳播營銷推廣訴求； 維系高端、高貴形象。 （城南中心區） （線四小對面，進城主路口）, 前期工作回顧, 前期工作回顧,4、“太太的花園”系列圈層活動； 針對女性客戶推出，挖掘女性客戶； 深化二季度營銷推廣主題； 挖掘潛在客戶，提升現場來訪。 （城南中心區） （線四小對面，進城主路口）, 前期工作回顧,5、“太太的花園”活動主題網絡造勢； 為配合整體營銷推廣，通過網絡推廣維持市場關注度； 挖掘潛在客戶，抓住這對外推廣的唯一平臺。, 前期工作回顧,6、軟文造勢（修水報+網絡）； 為后續開盤熱銷的做足輿論攻勢； 搶占項目高端話語權。,7、5月1日至7月25日客戶分析： （一套別墅抵銷售成交2套，五月份雙拼別墅一套，六月份雙拼別墅一套，）, 前期工作回顧,統計分析：, 三個月中由于5月份為開后一個月，整體客戶情況和銷售情況均比較好； 但6月份及7月份，無論是來訪和銷售均有比較大的下降，究其原因：一、天氣炎熱，導致客戶來訪減少、二、由于整個項目處在工程整改過程中，并未進行活動推廣和銷售推廣。 本季度的整體營銷推廣，充分說明營銷推廣和活動配合是拉動客戶來訪的關鍵。 同時結合前一段時間的圈層活動及大型活動推廣上看，圈層文化活動應在渠道和客戶 挖掘上做足準備，不然會導致整個活動難以操作運行，而大型的活動推廣，必須具有較大吸引力，由于項目距離城市中心有一定的距離，沒有一個較為引爆市場的關注點也將難以形成市場號召力。, 市場銷售及價格情況：, 通過整體市場分析，從銷售量上說，整個走向基本與項目基本吻合，從五月份起，市場逐步進入淡季。 從銷售均價看上，二季度是銷售均價相比一季度一出現百分之五左右的下滑，市場很多新的樓盤推出，使得市場上很多樓盤急于銷售沖量，導致銷售單價跌破4000元。,三、市場分析,錦繡南山項目現處在代理商重組中，新的代理公司以開始招聘銷售人員和宣傳推廣布局（已堅定高速連接線高炮一塊，柯龍線戶外廣告一塊，為期半年），項目有望在12月份開盤，同時如工程進度可以，將于十月份開始產品認籌，同時樣板房裝修也在計劃之中，因此10月份的整體營銷推廣將變得極為重要，如若不能實現既定銷售任務，將會面臨與錦繡南山正面競爭的局面。, 主要競品跟蹤錦繡南山別墅項目：,四、銷售策略及執行,【我們所面臨的問題】, 營銷策略思考：,全年銷售 壓力大,客源面窄,市場競爭即將出現,如何撼動金九銀十,我們如何突圍？,突圍關鍵因素一、,制造市場關注力，提升來訪，解決【我們所面臨的問題】客戶來源問題。,選取戰役決戰日： 10月1日樣板房開放 全城首個高端樣板房，是實現項目具象成為高端生活場景的真實寫照，足夠市場號召力及銷售推動力。, 營銷策略思考：如何規劃這場高端戰役？,八月底啟動樣板房開放形象，也是三季度主題形象，同時配合“首席別墅生活體驗師”選拔活動，制造市場關注度，引出三季度營銷推廣策略。 推廣主題：臻墅樣板 首映修江 活動配合：招募修江首席別墅體驗師，日薪千元 活動時間：8月10日9月20日, 營銷策略思考:如何揭開這場關鍵戰役?,九月底啟動樣板房開放日期，如何吸引全城所有高端客戶關注，如同開盤的豪車展一樣，我們需要一個關注點，吸引全城客戶前來關注。 推廣主題：臻墅樣板 首映修江 活動配合：攜手國際超模，首映臻墅樣板開放 活動時間：9月20日10月7日, 營銷策略思考:如何揭曉這場關鍵戰役?,如何影響這場戰役，后期將通過多個配合活動來強化別墅生活體驗述求，以此活動影響最大化。包括“家裝展”、“車技表演”“同學會”等。, 營銷策略思考:如何影響這場關鍵戰役?,突圍關鍵因素二、,深入渠道，影響城市階層，解決【我們所面臨的問題】客戶面窄的問題。, 營銷策略思考:深入接觸客戶,一、市調行動： 活動時間：8月20日9月20日 中午11:3014:30 晚上17:3020:00 參與人員：置業顧問， 活動內容：每天選派兩位置業顧問至已聯系好的高檔餐飲場所進行問券調查，既可進行市場調查反饋意見，又可以挖掘潛在客戶。 活動要求：置業顧問需佩戴整潔，儀表大方，進行市調活動。而選取的場所需高檔消費場所，并取得商家支持。,突圍關鍵因素三、,調整產品價格，提升產品競爭力【我們所面臨的問題】化解銷售難題。,銷售關鍵詞： 樣板別墅，5998元/平 樣板房的價=剛需電梯房的價， 通過調整與樣板房同樣戶型的產品，由6180元、6480元/平的價格，調整至五千元以內，使聯排別墅的每平方價逼近想城中央”奧林華府“的每平方價，直觀對面，形成價格沖擊力。 這樣做能聯排別墅的銷售難題，也能帶動其他產品的看房欲望。, 營銷策略思考:價格策略,五、費用預算,一、“別墅體驗師”系列活動費用預計： 法式大廚工資：6000元 預計活動開展三天，2000元/天（包括用料）； 現場紅酒及西式糕點：3000元，1000元/天； 第一天小型的發布儀式：1000元 體驗師工資：3000元 不可預計費用：3000元 預計整體費用16000元, 費用預算:活動費用預計,二、“攜手國際超模，首映臻墅樣板開放”系列活動費用預計： 8位國際超模及2013年超模賽事合作費用（兩位外籍模特，六位中國模特），預計費用30000元； 現場國際超模秀場費用，10000元； 其他不可預計費用10000元； 預計整體費用50000元整, 費用預算:活動費用預計,三、“家裝展”系列活動費用預計： 與好來居裝飾公司聯合推出 預計費用僅限宣傳推廣費用，費用整體納入推廣費用； 作1萬元費用不可預計費用。 預計整體費用10000元整, 費用預算:活動費用預計,四、“中秋車技”活動費用預計： 與集團4s聯合推出，預計集團4s提供場地及推廣2萬元，整體費用基本持平， 整體推廣費用有集團4s提供場地及推廣2萬元支出； 為增設活動整體市場關注力，特邀全國獨輪車車技表演現場表演， 預計費用1萬元費用不可預計費用。 預計整體費用10000元整, 費用預算:活動費用預計,五、“江先生的30年同學會”活動費用預計： 類似于圈層活動，展現別墅生活，通過尋找一批在縣域具有影響的名流為他們舉行一場同學會。 預計整體費用10000元整, 費用預算:活動費用預計,六、“修江會峰匯”活動費用預計： 預計整體費用10000元整, 費用預算:活動費用預計,預計三季度整體活動費用：106000元, 費用預算:活動費用預計, 費用預算:推廣費用預算,樣板房開放現場氛圍，樣板房入口兩側圍擋，4塊，預計1200元；, 費用預算:現場氛圍費用預算,項目主路口