偉業優秀項目案例征集大賽 中弘北京像素（顧問篇）,住宅案例,第 1 頁,標準案例（顧問篇）,小組組長：潘書雅 小組成員：,城市稀缺型商住loft,中弘北京像素,第 2 頁,項目標簽,項目實景照片,朝陽稀缺小戶型 loft商住兩用公寓,第 3 頁,項目品類,創意魔方設計 風車式組團 海量loft公寓 優良商業配套,朝陽北路 稀缺土地 周邊交通未來規劃全面便捷,城市新區 棲居型公寓,產品體系,土地屬性,品類劃分,獨居青年 棲居兩口,客戶體系,第 4 頁,項目素描,區位優勢 高性價比 周邊配套完善,基本情況,區位圖,項目照片,位置：朝陽五里橋 規模：占地29萬，建面70萬 容積率：2.38 物業類型：高層loft公寓 開發商：中弘地產 開發周期： 2009年12月至今 總分期：2期（北區為1期 南區為2期） 在售期：2期（南區）,第 5 頁,項目素描,分期情況,項目總平面圖,產品類型 loft 公寓 占地面積 29萬 容積率 2.38 建筑面積 70萬 套數 10000套 配套類型 社區會所 周邊配套商業 配套體量 3000 周邊其他配套：教育配套 生活配套 休閑娛樂配套,南區,北區,第 6 頁,標準個案研究框架,項目土地價值屬性 項目客戶構成體系 項目產品體系 “土地主力客戶產品”對位研究 項目產品成功關鍵點及不足之處,第 7 頁,土地價值屬性,區域特征 配套情況,第 8 頁,地處朝青板塊 比鄰定福莊傳媒產業基地 地處朝青板塊：朝青板塊具有優質發展前景 比鄰定福莊傳媒產業基地：具有較好傳媒動漫氛圍 注冊傳媒公司擁有利好政策 特征二：交通便利 交通便利：朝陽北路 機場二高速 未來地鐵六號線草房站 使得擁有便捷地交通,土地價值屬性,區域特征,第 9 頁,土地價值屬性,配套情況,交通方面： 路網：北側：機場二高速 南側：朝陽北路 朝陽路 京通快速路 東側：東五環為本項 目構建了完備的交通路網。 軌道交通：未來的地鐵6號 線草房站比鄰北京像素， 提高交通通達性。,地鐵6號線草房站,土地價值屬性,第 10 頁,配套情況,周邊配套： 教育： 中國傳媒大學、第二外國語學院、武警學院、中國政法管理干部學院、中國旅游學院、物資學院、管莊中心小學、建院附中、金蘋果幼兒園等 商業： 管莊京客隆、管莊建材市場、雪銀大廈、歐尚超市；工商銀行、農業銀行等；管莊醫院、民航總醫院。,北京像素,商業,商業,教育,教育,商業,醫療,醫療,第 11 頁,客戶構成,客戶總體特征 各期客戶構成 客戶特點及變化趨勢 主力客戶素描,第 12 頁,客戶構成,投資性本項目戶型較小，方正規整，擁有一部分投資性客戶 年輕化多以年輕白領為主，新婚小夫妻為主 經濟型客戶多為具備一定經濟實力的首次置業者 生活化關注生活配套和交通配套，喜愛loft公寓,客戶整體特征,第 13 頁,客戶構成,客戶體系構成,第一期loft產品客戶,項目多以棲居兩口為主，剛性需求占多；其次為自住兼投資客較多,第 14 頁,客戶構成,客戶體系構成,第二期loft4.89產品客戶,客戶主體構成與第一期相似。剛性需求棲居兩口占了主體位置。,第 15 頁,客戶體系構成,客戶特點及變化趨勢,第 16 頁,客戶體系構成,客戶特點及變化趨勢,總結提煉客戶特點及變化趨勢,客戶特點及變化趨勢小結,本項目客戶以具備一定經濟實力的北京客戶為主，在北京生活外地客群為輔 客戶類型中以獨居青年、棲居兩口、小康三口之家為主，他們以自住為主要目的 客戶購買主要看重大興門戶位置的稀缺性，完善的社區配套和高性價比成為客戶選擇該項目的重要影響因素 客戶行業不一，多為企業工作白領和私營個體戶，具有一定經濟實力 多為首次或投資，年齡區間較大,第 17 頁,主力客戶素描,生命周期描述： 20-30歲的年輕夫妻，無子女； 支付能力：較低，支付房價比在80-85； 價值取向：基本棲居，剛性需求，滿足基本居住需求； 情感取向：理性、保守、注重實際、考慮長遠； 功能產品需求： 地段：周邊交通極為便利，公共交通設施完備，未來發展前景好 建筑形式：傾向尋則高層、小高層、板塔樓均可 面積：40-60平米loft 配套：完善的生活配套、商業配套、休閑娛樂場所 環境：一般，建筑密度較高，綠化園林景觀面積較小,棲居兩口,第 18 頁,主力客戶素描,棲息兩口,典型客戶描?。盒●R，25歲，北京人，本科畢業后，在朝陽區cbd某外企上班，月薪6000元左 右和剛結婚的妻子暫時吃住在父母家。妻子在一家國企做職員，年齡246歲，月薪3000- 4000元。兩人工作均在國貿附近。選擇北京像素因為性價比高，離上班地點近，又是loft.雖然 首付比例高，但是也能承受，兩個人就有了自己的獨立小空間。,第 19 頁,主力客戶素描,生命周期描述：獨居青年 支付能力：中等 價值取向：首次置業，創業。在北京擁有一個自己的獨立生活或工作空間 情感取向：生活自由 獨立 功能產品需求： 地段：公共交通設施完善，道路交通狀況良好 建筑形式： 傾向選擇高層、小高層、多層，塔板樓均可 面積：40-60平米 配套： 完善的生活、商業配套、休閑娛樂功能會所、有一個停車位 環境：有較大面積的園林綠化，通常較為安靜,獨居青年,第 20 頁,典型客戶描?。簞⑾壬?，25歲，本科畢業。自己做石油添加劑生意，月收入在20000元以上 家住亞運村但是要經常往返國貿附近。認為自己應該搬出來自己住，需要獨立的生活及工作 空間。可以辦公，可以居住，劉先生也比較偏愛loft。北京像素到國貿距離較近，首付及貸 款自己均可以承擔，便選擇了北京像素。劉先生認為不管是去哪周邊的道路通達性都很強，同 時認為具有一定的升值潛力。,主力客戶素描,獨居青年,第 21 頁,產品體系,總述 規劃特點 景觀特點 單體特點 配套特點,第 22 頁,產品體系總述,第 23 頁,產品體系,總述 規劃特點樓體布置 道路交通 景觀特點 單體特點 配套特點,第 24 頁,規劃布局創新及特點,央行、財政部通知救市,項目分為北區、南區兩區，北區為一期，南區為二期。,形式：樓體布局為風車式組團布局，形式新穎具有創新性。 風車式布局可解決樓間的對視干擾，減少高樓的壓抑感。但使一些戶型采光受到影響。,人車流組織： 人車分流 全地下停車 道路形式： 空中廊橋獨特設計 優勢:全地下停車、路面交通、空中廊橋構建三維交通,組團劃分,樓體布置,交通組織,第 25 頁,組團劃分,規劃布局創新/特點,類型：分為南北兩區開發 北區：11棟 南區：10棟 組團布局的優劣勢點評 優勢： 南北區樓體均以風車組團形式呈現，具有創新意識風格新穎。 減少樓體高度壓抑感。 劣勢： 樓體排布不規則，導致部分戶型采光受到 影響。,第 26 頁,樓體布置,形式：靈活布局式 項目所用樓體布置形式的優劣勢點評 優勢： 減少樓體高度壓抑感。 劣勢： 樓體排布不規則，導致部分戶型采光受到影響。 戶型單一朝向，無南北通透。,規劃布局創新/特點,第 27 頁,交通組織,人車流組織： 人車分流 全地下停車 道路形式： 外圍環路組織：比鄰朝陽北路，東高路 內部道路組織：規劃中 項目所用交通組織形式的優劣勢點評 交通通達性強，未來擁有軌道交通地鐵6號線草房站。,規劃布局創新/特點,第 28 頁,產品體系,總述 規劃創新 景觀創新園林景觀特點 園林風格 園林布局 單體創新 配套創新,第 29 頁,園林風格,園林特點,北京像素園林采用現代簡約化設計，綠化率在40%。同時運用高科技手段，在草坪下鋪設集成電路板，在戶外均可以享受wifi上網。,第 30 頁,產品體系,總述 規劃特點 景觀特點 單體特點樓型、立面風格、戶型設計、精裝修 配套特點,第 31 頁,單體創新/特點,建筑類型：高層板樓 層數：13-17層 梯戶比：6:30 朝向：東西 南北 層高：4.75米、5.48米、4.89米,樓型,第 32 頁,風格,單體特點,建筑風格：現代風格?，F代感極強。仿生蜂巢建筑。 外飾材料：涂料、面磚 色彩：色彩豐富 特點：立面凹凸魔方設計新穎 建筑設計公司：日本sako建筑設計工社。,第 33 頁,單體特點,戶型面積：40平米 loft公寓 層高：4.75米 戶型設計特點：戶型方正、布局合理、 動靜分區 戶型示例及點評： 戶型布局合理，有效 地利用了空間；獨立式廚房避免其他區域 油煙污染，明廚暗衛設計；樓上為臥室， 衛生間及贈送儲物間，增強了私密性，增 強了收納功能。,主力戶型,第 34 頁,單體特點,戶型面積：57平米 loft公寓 層高：5.48米 戶型設計特點：戶型方正、布局合理、 動靜分區、舒適感強 戶型示例及點評： 戶型布局合理，有效 地利用了空間；獨立式廚房避免其他區域 油煙污染，明廚暗衛設計；樓上為臥室， 衛生間及贈送儲物間，增強了私密性，增 強了收納功能。5.48米層高舒適性較強。,主力戶型,第 35 頁,精裝修,單體特點,精裝情況：4.75米、5.48米兩層高戶型均有一部分為精裝。精裝標準2000元/ 。 精裝風格：現代簡約型,第 36 頁,產品體系,總述 規劃創新 景觀創新 單體創新 配套創新商業配套、會所、周邊教育配套、周邊其他配套,第 37 頁,配套設施創新/特點,商業配套,商業：距23萬平米大大悅城7公里、距龍湖長楹天街2公里，周邊坐擁管莊客隆、華潤超市、管莊建材市場、雪銀大廈等綜合性商業場所等。,朝陽大悅城,長楹天街,第 38 頁,會所配套,配套設施創新/特點,面積：3000平方米 位置：小區中心位置 功能：休閑娛樂 投入使用情況：未投入使用,示意圖,示意圖,第 39 頁,教育配套,配套設施創新/特點,教育：中國傳媒大學、第二外國語學院、武警學院、中國政法管理干部學院、中國旅游學院、物資學院、管莊中心小學、建院附中、金蘋果幼兒園等,第二外國語大學,中國傳媒大學,第 40 頁,其他配套,配套設施創新/特點,銀行：工行、農行、北京農村商業銀行、華夏銀行等。 醫院：管莊醫院、航總醫院、常營回民醫院等。,民航總醫院,第 41 頁,“土地-主力客戶-產品”對位研究,第 42 頁,土地-客戶-產品對應分析,小康三口,棲居兩口,創意社區 年輕社區,3000平米會所，放松業余時間,簡約園林，科技技術運用草地鋪設集成電路板,商住loft產品，相對稀缺,朝陽稀缺土地 價值潛力大,本項目交通便利，比鄰朝陽北路、京通高速、機場二高速、朝陽路、地鐵6號線，交通通達性高,商住兩用大型loft社區,生活配套較完備，未來規劃前景好,第 43 頁,項目產品關鍵點,第 44 頁,項目產品關鍵點,項目定位精準,地段位置優秀，升