某 萬 科 玻 璃 廠 項 目可行性研究報告 目 錄第一章 項目決策背景1. 內部因素2. 外部因素第二章 項目概述1. 項目區位及用地2.項目宗地現狀3.項目周邊的社區配套4.項目周邊環境5.項目市政配套分析6.土地價格第三章 項目法律及政策性風險分析1.項目用地取得土地使用權法律手續分析2.項目合作方式及風險評估3.總體評價第四章 市場研究1. 區域市場成長狀況2. 區域市場供應產品特征3. 整體市場對本案影響因素4. 目標客戶、產品及價格定位第五章 規劃設計要點1. 初步規劃設計思路2. 規劃設計的可行性分析第六章 項目開發計劃1. 開發機遇2. 開發周期安排3. 銷售周期安排第七章 投資收益分析1. 成本預測2. 稅務分析3. 經濟效益分析4. 項目資金預測第八章 可行性結論1. 項目優勢2. 項目劣勢3. 結論及建議第一章 項目決策背景 一.內部因素1.某某萬科公司項目布局萬科自92年進入某某市場以來，先后開發了城市花園、萬科中心大廈、世貿廣場、都市花園、萬科新城等項目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區，總面積約17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區，面積約60萬平方米。世貿廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規模較小。由此可看出，某某萬科的主要項目集中在城市的北部。反觀某某的總體規劃和城市發展方向，城市中心區向南部方向發展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發便可看出；城市工業向東發展，重點開發建設海河下游工業區和濱海地區，目前沿津塘路兩側，新建的小區和工業區已將中心市區和塘沽區緊緊的聯在一起。由此看出，萬科的物業分布與某某的總體規劃和城市發展方向不盡相符。萬科自92年進入某某市場以來，發展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認為某某的地產先鋒，在某某人的心目中已樹立起第一品牌的形象。萬科產品應屬于整個某某市，而不是某個區域。所以萬科有能力，也應該去開發某某的其他市場，讓萬科物業深入某某每個角落。結合某某的總體規劃和城市發展方向，我們應在某某的西南部、南部、東南部投入更多的關注。目前我司在談的幾個重點項目有：北部地區鐵東路住宅項目，東部地區張貴莊路住宅項目、東部地區某某鋼廠住宅項目，南部地區某某玻璃廠住宅項目，其中玻璃廠項目是各方面條件都比較成熟的項目，該項目正好填補了萬科在城市南部無項目的空白。 2.某某萬科公司經營現狀：目前某某公司在手有兩個項目，萬科花園新城（含原有新城項目和紅旗農場項目）、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。新城項目自98年開盤以來熱銷某某市，成為某某公司的主要利潤支柱，但到2002年后新城項目基本開發完畢，主要為資金回籠，東麗湖項目規模大，是公司長遠發展項目，由于區位和產品原因，也不是一短期熱銷房產，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個追求穩定開發有節奏銷售為目的的項目。根據集團總部經營計劃要求，某某公司必須再上新項目，要達到每年有3-5個在開發項目，保證某某公司經營利潤指標和萬科產品在某某的市場影響力。在目前市場呼喚萬科的大好形勢下，某某萬科應充分利用萬科某某地產先鋒的社會地位和市場影響力，抓住機遇，多上新項目，擴大市場占有率，讓萬科品牌深入到每個某某人心中。玻璃廠項目區位好，規模適當，發展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點發展的項目。同時我司擬在該地塊建設住宅區，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環境質量，為某某城市建設做出貢獻。某某公司現狀項目及在談項目分布:花園新城新區世貿廣場城市花園都市花園萬科中心玻璃廠項目.天鋼項目津塘路項目張貴莊路項目麗苑項目鐵東路項目梅江南項目西橫堤項目在開發項目:已完成項目:在談項目:友誼路規劃市級行政中心南樓市級商業中心項目所在地梅江居住區二.外部因素該項目具有良好的外部環境，其坐落位置處于某某市區的南部, 行政區劃為河西區，該項目所在區域有如下特點和優勢: 根據某某市總體規劃，西南部地區大部分用地規劃為教育科研、居住及行政辦公用地。 某某市主導風向為西南風，西南部區域正處于某某市的上風口，遠離工業區，空氣新 鮮，自然條件優越，被公認為居住的上佳區域。 經濟發展狀況來看，該項目所在的河西區是某某市經濟最發達、最富裕的城區之一，該區的房地產起點一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。商品房銷售均價明顯高于除和平區以外的其他各區。規劃在河西區某某賓館地區（友誼路兩側）建設新的市級行政中心，現有市級行政 中心南遷，南部土地升值潛力大。 沿解放南路可方便直達南樓市級商業中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國聞名的商業設施。 項目距離規劃的東南半環黑牛城道段不足3公里，東南半環是某某市中心市區規劃路 網中的兩個半環之一，是某某市規劃路網骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環的修建對該項目的業主出行將會帶來很大的方便。 項目西北側為梅江居住區，是由市政府統一組織建設的大型安居居住區，占地面積192 公頃,將建設成為以水景和生態環保為主題的高檔居住區，大大改善了該區域居住環 境，使得該區域住宅市場檔次和品位急劇上升。 所有以上各種因素，為萬科在此地塊建設一個高檔居住社區提供一個良好外部環境。79 第二章 項目概述一.宗地區位及用地 1.項目區位該宗地位于某某市區南部,北側緊臨正在建設中的梅江居住區,行政區劃屬于河西區,距離中環線圍堤道段5公里,距離正在建設的東南半環線約 3公里,距離南樓市級商業中心約6公里，距離規劃友誼路市級行政中心約5公里。花園新城新區世貿廣場城市花園都市花園萬科中心宗地位置.內環線中環線規劃東南半環項目所在地 項 目 區 位 圖 2.項目用地 該項目宗地為國有土地，毛地面積約525畝,目前為某某市玻璃廠廠區用地。該宗地擬規劃為居住用地，規劃用地內均為玻璃廠廠區用地，土地權屬明確。按照市規劃院編制的控規要求，用地分析見下表：名稱面積(萬平米)折算成畝數毛地面積35.02525其中市政代征地(含退解放南路道路及綠化帶、退衛津河道路及綠化帶、退北側道路及綠化帶、退南側道路用地)6.2794可建設用地面積28.75431其中區內配套用地（含小學及幼兒園、配套公共服務設施用地）2.7041凈住宅用地面積26.05391可建設用地用地率82%凈住宅用地率74%住宅地塊2住宅地塊1住宅地塊3住宅地塊4教育用地配套公建用地3.項目地塊內各種用地政府控制性規劃指標:序號用地性質用地面積(萬平米)容積率建筑密度 (%)建筑限高 (m)綠地率 (%)1住宅地塊19.891.43050402住宅地塊23.172.03080403住宅地塊37.41.63050404住宅地塊44.541.0303040524班小學及15班幼兒園用地1.790.82525406儲蓄所、物業管理等公共服務設施用地0.911.8505020二.宗地現狀1.四至范圍: 東至解放南路，南至規劃路，西至衛津河，北至規劃路。 2.地勢狀況 項目用地主要為某某玻璃廠的廠區,地勢平坦,場地標高與解放南路標高基本相一致。3.地上物現狀地上物主要為玻璃廠的生產廠房和辦公區，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶42間房)。廠區內綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據規劃要求進行拆除或保留）。4.空中線路、地下管線、人防、構筑物等情況（有無變電站、換熱站等設施？）（1）項目用地內地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區市政的管線。（2）項目用地內沒有需要保留的文物等設施。（3）項目用地內的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據規劃要求拆除。（4）項目用地西側有一個40平方米的人防設施，處于規劃的衛津河綠化帶內，對項 目建設無影響。（5）項目用地內有玻璃廠自己打的2口熱水井（在地熱辦有登記），出水溫度50左 右,可根據規劃予以保留,可為項目提供一部分熱水。5.地質情況 場地原為農田，廠區已有50年歷史，無不良工程地質條件。 廠內植被 玻璃廠正門 廠區正門廠區植被 廠區車間廠區鐵路 衛津河和南部水面照片？三.項目周邊的社區配套1.周邊3000米范圍內的社區配套配套設施分類名稱教育設施電子儀表技術學校水滸武術學校醫療衛生設施無商業設施勸業超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設施無市場珠江裝飾城、環渤海裝飾城、梅江裝飾城某某汽配城交通設施門前有去大港區628、659公交線路，距項目1公里處有96、954路終點站文化設施無體育設施無總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區，基本社區配套比較少，不足以為項目提供服務，該項目在規劃實施時應考慮布置相應數量的生活配套設施。2.宗地周邊3000米外可輻射到的主要公共設施如下(主要指南樓商業片區和友誼路沿線):公用設施種類公用設施名稱教育設施大學：某某財經學院、輕工業學院、職業技術師范學院高中校：北師大某某附中（市重點）、第四中學（市重點）、南樓中學（區重點）醫療設施某某醫院，河西醫院，某某醫大第二醫院（三級甲等）大型商業設施津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發裝飾基地、十八街麻花總店文化設施某某日報大廈、河西圖書大廈、某某科學技術館、某某國展中心、某某禮堂體育設施河西體育場大型公園某某樂園大型賓館某某賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、某某鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、大型商住樓鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、某某科技大廈、新安大廈、深圳發展銀行大廈、環渤海中心大廈、某某日報大廈綜合分析，從該項目沿主干路網乘車20分鐘內可方便到達以下二個中心，一是南樓市級商業中心，二是規劃的友誼路市級行政中心，這些中心的設施能輻射為該項目服務。四.項目周邊環境1. 現狀項目所在區域環境 由于歷史原因，解放南路兩側原為工廠區,公路兩側工廠林立，90年代后期，隨著城市房地產的發展，原來的部分工廠企業,由于工業結構調整的原因，大多已搬遷改造，象某某市構件廠等企業；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區等新型住宅小區，逐步帶動了該區域的住宅市場；市級迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區的開發建設，拆遷了原來的許多工廠和破舊房屋，建設了以水景和生態環保為主題的高檔居住區，大大改善了該區域居住環境，使得該區域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為某某市區上佳居住區位。正開發住宅區域尖山住宅片區現狀工業用地現狀工業用地但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側來看，仍有某某油氈廠、某某無縫鋼管廠等工廠企業，同時道路兩側房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在，但可隨著政府十六條重點道路景觀改造城市建設的發展很快得到解決。已建成住宅區宗地南樓市級商業中心友誼路規劃市級行政中心梅江居住區項目所在地2. 項目宗地周邊情況 該項目宗地南側為某某津洋置業公司的養殖場，有大量的水面，擬規劃為保留水域，對 該項目的環境有一定的積極影響。項目宗地北面現狀為某某津洋置業公司的養殖場,規劃 為居住用地,順馳集團已與其簽定土地開發協議。項目宗地西北側和西側原為罐頭廠倉庫 和某某津洋置業公司的養殖場部分用地,現已轉讓給松江置業公司用于房地產開發,屬于 梅江南居住區的一部分,該項目與梅江南居住區僅一河之隔-衛津河,基本上形成一個 大的居住片區。衛津河已由原來的臭水河改造為環境幽雅的景觀河道，使得該項目周邊 環境有了根本性的改善。項目宗地東面現狀為一片空地，原為某某玻璃廠用地，后被附 近村民占用，現以被某某玻璃廠收回，面積約127畝，規劃用途為水面。西側衛津河北側順馳開發地塊 廠區西側剛修建完畢的衛津河 南側在建道路梅江南開發用地 3.周邊近期及遠期規劃對周邊環境的主要影響（1）該項目距離規劃的東南半環黑牛城道段不足3公里，東南半環的修建對該項目的出行將會帶來很大的方便，東南半環是某某市中心市區規劃路網中的兩個半環之一，是某某市規劃路網骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善某某市東南半部路網，聯系海河東西兩岸的交通，同時起分流中環線和外環線客貨交通流的作用，東南半環的建設已列入“十五”規劃中，目前黑牛城道段擴寬改造工程即將完成，跨海河大橋計劃2001年開始修建，2002年年底通車。（2）解放南路規劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環線區段，兩邊綠化帶寬50米，并保留現狀水面，在項目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態景觀，既調節了空氣，又避免了噪音，對項目帶來的好處可謂多多。（3）本項目西北側為梅江居住區，將建設成為以水景和生態環保為主題的高檔居住區，大大改善了該區域居住環境，使得該區域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項目的定位和提升檔次會有非常積極的意義。（4）目前項目門前有去大港區628、659公交線路，距項目1公里處有96、954路終點站，項目開發后，該2路公交線會很方便延伸到項目門前設置站點，并可引進其他線路，方便項目業主出行。五.市政配套1.道路情況現狀情況：目前本項目周邊的現狀市政道路只有一條-解放南路,為某某市區一條重要出入市干道，向北直達市中心區，向南與津港公路連接直通大港區，.其現狀路寬30米。項目南側的40米寬的浯水道正在修建，聯接梅江和小海地片區，使項目又多了一條出行路線。規劃情況：解放南路規劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環線區段，兩邊綠化帶寬50米。項目用地北側譚江道為規劃30米道路，通過譚江道將該項目與梅江居住區聯結在一起。 2.市政管線配套情況 總體上講，該區域原為工廠區，具備基本的市政配套條件，具體分析如下：給水：在解放南路有800的輸水管，可從中引出配水管為該項目提供水源。排水：在該項目用地南側規劃有一雨水泵站，小區內雨水通過該雨水泵站排入衛津河，污水近期通過廠區內現有的dn500入珠江道干管,遠期在項目用地南側規劃有一污水泵站，小區內污水通過污水泵站排入解放南路規劃dn800污水管，由此進入紀莊子污水處理廠。電力：按照規劃，該控規單元的電力由區外變電站解決，原玻璃廠的兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800kva，現有容量不足以滿足項目需要,還需通過上述電站提供增容。通訊：該項目為梅江電話局的服務范圍，解放南路現狀有12孔電信電纜。燃氣：氣源為天然氣，在解放南路有600的中壓天然氣管道，為項目氣源源頭。供熱：為供熱空白區，按照規劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱,近期在集中供熱不到位 時由政府供熱部門提供臨時鍋爐房供熱。六.土地價格 1.補償費用:與土地方的補償價格按總規劃占地面積計算，市政代征地與可建設用地價格相同。可建設用地中,住宅用地與配套公建用地補償價格相同,即總占地面積為525畝，土地補償費總額約為22470萬元（以42.8萬元/畝的價格計算，最終以實際測量面積為準，每畝單價不變，補償數額多退少補），土地補償費包括土地使用權轉讓及地上、地下建、構筑物、各種管線、設備、設施等的拆遷補償費。另補償原開發商1000萬元作為退出的補償。合計毛地補償費用為23470萬元，即45萬元/畝，折到住宅用地為60萬元/畝。2.土地出讓金: 出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬m2出讓面積,實際成本測算時按總規劃用地面積出讓,即35萬m2出讓面積(含學校等非營業性公建用地面積)。兩者相差10萬m2。 出讓金總額:污染企業外遷項目可享受按土地評估值7%收取出讓金，本項目成本測算時按總規劃用地面積計算約為1960萬元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為1400萬元,可節省560萬元。（列表說明上述問題）3周邊地價的比較：與梅江地價的比較：梅江拍賣價為1248元/平方米（樓面地價），該地價中為含市政配套的熟地價，容積率在0.93左右，推算其可用地地價為89.51萬元/畝。玻璃廠項目可用地地價（含大配套、出讓金、契稅等費用）為72.86萬元/畝。兩者同比，梅江高出16.65萬元/畝，同時，梅江為安居項目，地價中不含出讓金、契稅等費用，且為招標拍賣項目，地價支付時間急促。與項目用地北側順馳地塊比較： 據初步調查順馳地塊的毛地每畝補償價為53萬元，折到住宅用地為66萬元/畝，玻璃廠項目毛地每畝補償價為45萬元，折到住宅用地為60萬元/畝。綜合分析該項目地價比較接近市場價位，能為我方接受。第三章 法律及政策性風險分析一.項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述1. 項目用地現狀 土地所有權歸屬:國有用地 土地使用權歸屬：某某遠洋玻璃工業有限公司 土地的他項權益:沒有 土地的用途:工業用地 項目用地現狀的文件:某某市津南區核發的津南國用(97更1)字第101號國 有土地使用證2. 項目用地規劃 項目用地規劃用途：擬規劃為居住用地 規劃批文：市規劃院編制的（10-01-01）控制性詳細規劃3.已取得的政府文件： 目前尚未辦理項目的任何手續。3. 項目用地取得土地使用權程序評估（1） 取得土地使用權程序 萬科與某某遠洋玻璃工業有限公司簽定土地開發補償協議。 去市工業調整辦公室辦理工業用地調整為居住用地的批文。 去市土地局辦理土地出讓手續，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。 （2）取得土地使用權需要的工作日 一般向市土地局報土地出讓文件后60個工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。詳細說明 （3）取得土地使用權的風險及控制 土地方新廠址剛選定，還未開工建設，其能否按時搬遷，起決于新廠的建設進度，這是 風險所在。 風險控制：土地方保證按時交地，同時在合同中約定每筆付款與立項、拆遷等工作進度相結合，同時約定如果工作延遲，我方可從其補償款中扣除我方的損失。4. 政策性風險評估（1） 項目周邊的梅江居住區剛開始啟動，新開工面積在30萬平米左右，是由政府組織實施的項目，該項目上馬一定會對梅江居住區造成很大的壓力，政府出于地方保護的原因，會控制該區域的商品房上市量，這樣該項目會被推遲立項，不能馬上開發，由于政府政策的原因，該項目立項會遇到較大的阻力，但我們分析，根據某某公司與當地政府的良好的關系，通過多方工作，應能解決立項問題。（2） 政府對污染企業外遷和東移有許多優惠政策，如對利用污染企業原土地進行商品房開發，土地出讓金可按土地評估值的5-7%收取，但該項目能否順利按7%執行，是一個待定因素。我們分析，如果沒有大的政策變化，應能實施，同時在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的部分費用。 二.項目合作方式及風險評估1.合作方介紹：土地方為某某遠洋玻璃工業有限公司，為某某市國營企業，以生產銷售玻璃為主營業務，全廠職工3000余人。合作方為香港富聯集團國際投資有限公司，為一家合資企業，其退出該項目后必須協助萬科公司與土地方的合作并保證萬科按其原有合作條件與土地方合作。2.合作方式（1）合作方式萬科一次性買斷土地使用權，單獨開發。（2）操作方式萬科與土地方某某遠洋玻璃工業有限公司簽定土地開發補償協議，然后在市土地局辦理土地出讓手續，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。萬科公司與香港富聯集團國際投資有限公司簽定退出補償協議。3.主要合作條件（1）與土地方某某遠洋玻璃工業有限公司的土地價款及付款進度土地價款：總占地面積為525畝，土地補償費總額約為22470萬元（以42.8萬元/畝的價格計算，最終以實際測量面積為準，每畝單價不變，補償數額多退少補），土地補償費包括土地使用權轉讓及地上、地下建、構筑物、各種管線、設備、設施等的拆遷補償費。付款計劃：a.雙方簽訂協議后一周內萬科公司支付給土地方5000萬元，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。然后萬科公司去辦理項目立項,如果該項目立項不成,該筆款如數退回給萬科公司。b.萬科公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后，由公證處將5000萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時一期約300畝開發用地還未提供給萬科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內支付。c.在萬科公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后一年內分四次支付10000萬元補償費，每3個月付四分之一（即2500萬元）。d.在土地方將全部開發用地按要求交給萬科公司后一年內分兩次付清余款，每6個月付余款的50%， 萬元。土地方的主要工作a.負責在項目立項后90日內提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發用地，其余用地在2003年6月底前提供給萬科公司使用。b.拆遷內容包括：負責拆遷地上房屋與構筑物及其基礎，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構筑物及各種管線拆除等影響項目開發的因素，辦理有關手續交納有關全部稅費，交地時保證現場場地平整。c.負責出具辦理項目手續的全部文件、資料、證明等，并負責提供人員配合。d.負責協調提供該項目臨時用水、臨時用電。e.配合萬科公司辦理該地塊從項目立項、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。f.負責協調處理有關該地塊遺留問題，在保證萬科公司合法開發、建設、銷售、使用項目的整個過程中不受因土地方的責任干擾。g.積極協助萬科公司辦理各種有關稅費的減免，協助萬科公司享受企業外遷的優惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下，低于7%的節約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,萬科拿三成）（2）與合作方香港富聯集團國際投資有限公司補償價款和付款計劃補償價款：總額為1000萬元，補償價款包括合作方前期運作費用、退出開發的損失補償及其協調拆遷等事宜的補償。付款計劃：a.在項目立項后同時土地方將首期約300畝地按要求拆遷完成交給萬科公司使用后一周內，萬科公司支付300萬元補償費。b.在萬科公司與市土地局簽訂國有土地出讓合同及同時土地出讓金總額降到宗地評估值的7%以下后一周內，萬科公司支付300萬元。c.在土地方將其余剩余土地全部按要求拆遷完后交給萬科公司使用后一周內支付200萬元。d.余額200萬元在上述第三次付款后1年內分兩次付清。合作方的主要工作：a. 負責與土地方簽訂一份解除雙方合同的協議，并保證萬科公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發協議。b. 負責要求和協助土地方在項目立項后90日內提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發用地，其余用地在2003年6月底前提供給萬科公司使用。c.負責協調萬科公司辦理該地塊從項目立項、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。d.負責協調處理有關該地塊遺留問題，在保證萬科公司合法開發、建設、銷售、使用項目的整個過程中不受干擾。e.積極協助萬科公司辦理各種有關稅費的減免，負責協調萬科公司享受企業外遷的優惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下。4.合作風險評估（1） 合作背景：某某遠洋玻璃工業有限公司為污染企業,其用地及周邊用地規劃為居住用地,其不適合在該區域繼續生產,同時該公司也想通過建設新廠擴大規模和進行技術改造,增加企業競爭力,該公司與香港富聯集團國際投資有限公司簽定了土地開發意向書,通過談判, 香港富聯集團國際投資有限公司同意退出該項目,前提是我司承諾1000萬元補償費, 在此情況下,萬科直接與土地方進行合作。（2） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。（3） 土地權屬情況：根據土地方提供的土地證件，土地權屬明確，無法律糾紛。（4） 土地方的信任情況：土地方為經營良好的國營企業，信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協議，最大限度避免土地風險。（5） 付款進度與土地手續的配合：從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款都對應合作方相應工作的完成，最大限度避免合作風險。（6） 其他與土地政策相關規定：a.工業東移企業及污染企業搬遷征用農田，免征耕地占用稅、契稅；轉讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業稅和所得稅，作為國有資本金投入。b.是為支持污染企業工業東移，加快企業建設和搬遷，盡快啟動生產，對企業土地變現有特殊困難的，經市政府批準，可根據企業具體情況，以其土地使用權、有價證券等資產作抵押，按照評估價格或約定價格，由市財政局給予資金墊付支持，待企業土地變現后再予歸還。c.利用原污染企業用地進行房地產開發，土地出讓金可按土地評估值的5-7%收取。三.總體評價 該項目總體講法律手續比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發協議，然后在市土地 局辦理協議出讓，合作風險相對較低。宗地擬規劃為居住用地，土地使用性質基本明確。第四章 市場研究一.區域市場成長狀況：1.區域市場簡述：圖一：區域市場范圍界定(紫色板塊) 該項目行政隸屬河西區，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環線1.2公里。區域市場范圍界定在整個河西區（如圖所示），河西區是危改實施較早的地區，市政建設和各項功能、環境都較完善，故此吸引大量區外人口涌入，目前人口總數為79.14萬人，比90年增加了13.14萬人。2000年該區域市場住宅累計供應量為113.87萬平米，當年銷量92.76萬平米，市場基本處于平衡狀態。河西區該區域市場的基本特征表現如下：1）由于政府的大力支持，該區域市場目前正處于快速增長時期，區內整體生活環境和配套條件得到明顯的提升。2） 從產品供應和客戶購買力可以看出，該區域已經成為某某市中高檔物業的集中區域，中高檔市場發展的較為成熟且市場容量相對較大。3） 區域內產品趨同性強，規劃水平差異性較強，具備先進規劃的物業一般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。4)開發時間較早的區域市場，整體呈現購買力強，改善的需求愿望強，對于區外市場的輻射力強。宗地5)梅江生態小區成為今年整個某某地產市場的開發熱點，同時也促進了該區域市場整體價位提升。2.區域市場在市內各項指標成長狀況u 銷售量：該區域市場的銷售量一直穩步增長，尤其是2000年的增長幅度最大，與99年同比增長了61%。 u 銷售量與上市量的比較： 目前河西區區域市場基本處于供銷平衡狀態。u 平均單價走勢：河西區的平均單價一直在3200元/平米到3300元/平米之間，平均價位僅次于和平區，是中高檔物業的集中區域。二.區域市場供應產品特征：u 區域市場各檔次產品供應狀況：價格空間主要產品類型供應比例2500以下多層25%25003500多層、小高層50%35004000多層、小高層15%4000以上多層、小高層、別墅10%u 各檔次產品2001年上半年需求狀況： 由上述可見，如忽略統計誤差，河西市場基本呈現各檔次產品供需的差量空間基本相近，即各檔次產品皆未出現明顯的供求懸殊、供應量遠小于需求量的良好投資空間。區域市場各檔次產品的集合特征： 河西市場產品幾乎匯集了整體市場內各檔次的產品，產品類型豐富，各檔次產品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區域。依據產品單價可將該市場產品分為以下幾類：(1) 低于2500元/平方米： 該檔次產品多分布于遠離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發形式單一，配套、設計上僅顧及區內基本的環境、配套要求。借助地理位置及產品投入等全方面的降低成本，以迎合該區域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項目有：項目名稱規模（m2）建筑形式綠化率均價（元/m2）主力產品（m2）瑞江花園（一期）整體40萬多層35%240070-90（兩室）金海灣20萬多層30%248090-100（兩室）榮華園3萬多層36%230080-90（兩室）(2) 25003500元/平米：該檔次產品在該區域需求中處于絕對主力產品地位。此類產品也多數分布城市中心外的位置，但此類物業對產品以外附加值的設計已較為注重，從景觀設計、戶型選型、高科技材料運用等方面做得較細，以此彌補地域優勢不足。且該類物業多為大、中型規模的開發，產品主要以多層開發為主，輔以部分小高層。具有代表性的項目有：項目名稱規模（m2）發售資源建筑形式容積率均價（元/m2）主力產品（m2）消化率順馳名都15萬15萬多層小高層1.32800100-120基本售磬名都新園10萬10萬多層1.2250090-100（兩室）120-125（三室）75%(3) 35004000元/平米該檔次產品的開發基本分為兩大類，一類為：產品多為小高層，產品自身優勢較少，依仗地理優勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區域市場的產品，極其強調產品外的環境、文化、配套等優勢，主動拉升區位，從而大幅度提高物業檔次。項目名稱規模（m2）發售資源（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）主力產品（m2）消化率世紀城22萬20萬多層小高層1293600100（兩室）140（三室）70%芳水園11.9萬 約2萬多層小高層0.93800120-15015%藍水假期12.8萬內認期12.8萬多層小高層093900140-16020%(4) 4000元/平米 此類產品基本集中在市中心區域，地理位置優勢是絕對的，同時，產品開發上追求深度，比較注重對文化、環境、產品等方面雕琢。但該類產品由于受地域限制，產品開發趨同，且多為小高層，小區環境條件多不如遠離市中心區域的中高檔項目。項目名稱規模（m2）發售資源（m2）產品形式均價（元/m2）主力產品（m2）消化率泰達園9萬9萬多層高層4200110120-13075%羅馬花園5萬2萬多小高層高層5300150(兩室)70%世紀城3.區域內個案狀況：名都新園藍水假期個案分布與宗地位置關系圖：云水園 宗地31世紀城： 該項目由多層、小高層組成，產品形式單一，主力戶型集中在100平方米（兩室）以及140（平米）三室。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內容） 該項目一直極其注重產品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現出實力公司的手筆。該項目一直以高科技的“h概念社區”為宣傳主題，目標客群直指“高學歷、高智商、高層次、高收入、高需求的h一族”。 總結：該項目產品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優勢”為主要競爭點，同時，今年6月，美國易道打造的社區環境的落成，又新添了賣點，促進了銷售。32梅江-藍水假期：藍水假期以小高層(9-12層)、多層（4-5層）、別墅的建筑形式構成，小高層與多層棟數為1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風的舒適性同時，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價值。該項目70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發揮到極至。產品面積偏大，主力戶型在140-160之間，戶型并無創新，同市場有很大趨同性。產品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運用友誼商場門前的形象推廣、發售享受特惠的認購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運用概念引領客戶的消費趨向。總結：該項目產品方面不具備競爭優勢，主要依靠生態、科技的運用為主要競爭點，最市場炒做的很熱，但項目開發、策劃方面并無突破性的拓展。33云水園： 該項目由多層及少部分小高層、別墅構成，區內規劃除建設了“國際老人村”外，環境建造上并不具備優勢，尤其是別墅區的環境，更是與高檔的建筑形式不相稱。別墅分為240、280平方米兩種，均價約在5300元/平米左右。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內容） 該項目于99年11月即開盤發售，宣傳上一直不溫不火，雖該項目不隸屬于梅江小區，但廣告中打出“梅江第一片風景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業績不佳，經過1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出60%。 總結：該項目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購房升值為主導賣點，并期望借助梅江的建設來完善區域功能，運用了借大勢推小勢的做法。34明都新園：該項目以多層為主構成，產品以90平米兩室為主力。在同檔次產品中，該項目區內環境規劃及配套設計還是相當到位的，項目性能比達到了較佳的效果，重點吸引了本區安居以及部分改善型需求客戶。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內容）總結：該項目注重了附加值的提高，在同檔次產品中拉升了住宅品質，助推了產品從同等競爭中脫穎而出。三、整體市場對本案有重大影響的因素：受政府啟動“梅江”生態居住區的刺激，現黑牛城道以南的廣大區域已經形成一個大片的熱點開發區域，包括：梅江南、凌莊子區域，其中尤以梅江及梅江南的規模、規劃最具影響力和帶動力，在該區域市場內將起到不可替代的主導作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點商圈的輻射范圍內，故此，上述兩個區域將成為天玻項目的主要競爭對手，梅江及梅江南的發展對天玻項目的影響將是至關重要和不容忽視的。n 梅江生態居住區 （一）梅江總體狀況分析：1、總體規劃：該居住區整體規劃占地191.98公頃，總建筑面積178.24萬平方米，其中住宅建筑面積15612萬平方米，公建22.12萬平方米。整個居住區共劃分為15個居住小區和2個公建區。總容積率為0.928，綠化綠35%，區內規劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區湖景綠化率達到40%以上。2、開發節奏及上市安排：該生態居住區分兩步建設，正在建設的為1# 6#地，規劃占地78.3公頃，總建筑面積71.1萬平方米，其中住宅61.32萬平方米，公建9.8萬平方米，水面7.3公頃。 今年起步建設70.12萬建筑平方米，年底竣工30萬建筑平方米，預計明年下半年該區域將建成進住，到2005年，整個梅江生態區的起步區和二期工程將全部建成竣工。3、配套： 智能化：1）專用10兆寬帶網線入戶。2）6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠傳抄表，再通過梅江卡自動收繳費用。3）通過梅江局域網絡平臺提供全方面的信息服務。4）安防系統包括社區安防、家庭安防，其中家庭安防運用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業中心相連，實現安全報警。 高新建材：運用了環保型、節能型建筑材料 新技術：中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠傳技術換熱。（二）重點項目對比分析： 1、梅江項目與天波項目優劣勢對比：優劣勢對比項藍水假期芳水園天玻規劃用地136萬m21253萬m23502萬m2總建筑面積129萬m2119萬m22501萬m2樓面地價1248元/m21248元/m2地點友誼路延長線友誼路延長線解放南路開發商順馳投資華夏經濟房萬科計劃投資交通路況好,出行便利路況好,出行便利配套公建小學、派出所-小學配套設施三水入戶、遠程抄表安防系統、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網三水入戶、遠程抄表安防系統、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網容積率09（含水面）095（含水面）0.96水面2.85公頃2.65公頃綠化率585湖景綠化率3155%53%湖景綠化率工程進度2002年10月底交工2002年8月底交工 可售面積79-205 m270-240m2主力面積130-160 m2120-150 m2主力總價50-62萬元45-57萬元熱銷面積130（小三室）120-產品對比：優劣勢對比項藍水假期芳水園天玻平均單價3900元/m23800元/m2元/m2戶型配比多層（4層半）：65%高層(9-12層)：30%別墅（未開發）：5%多層；70%高層：30%多層：小高層：聯排別墅：面積配比多層（4層半）：高層(9-12層)：別墅（未開發）：多層小高層高層多層：小高層：聯排別墅：價格多層：起價3400小高層、高層：起價3300別墅：10000元/平方米左右連體別墅：5000元/平方米左右多層小高層高層多層：小高層：聯排別墅：主力戶型130-160120-1502、梅江南：梅江南規劃可用地是215.6公頃，規劃保留水面60公頃，居住區建筑密度不大于22%，其中建筑面積約在130萬平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規劃的75%左右，每戶平均面積約為120平方米。（以上數據摘自某某日報）規劃部門對梅江南小區的發展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發的一個生態、超前型和智能化的21世紀康居社區。現階段梅江南地域內僅有一個開盤項目即云水園，國際老人村就坐落于該項目。優劣勢對比項云水園天玻規劃用地8.1萬m23502萬m2總建筑面積5.8萬m22501萬m2樓面地價地點友誼南路與潭江道交口解放南路開發商津興地產交通距離外環線不足1公里,有上外環的出入口配套公建國際康體中心（國際老人村）小學配套設施地熱溫泉、三水入戶、安防系統容積率1綠化率38%工程進度2001年12月底交工 可售面積118-280 m2主力面積118 m2主力總價41萬元（公寓）110萬元（別墅）熱銷面積118 m2-產品對比：優劣勢對比項云水園天玻平均單價2450元/m22950元/m2元/m2戶型配比多層（4層半）：70%高層(9層)：20%別墅（2.5層）：10%多層：小高層：聯