南昌7月份房地產市場運行情況分析,江西中原地產經紀有限公司 2011年8月7日,第一部分 市場背景,第二部分 土地市場,第三部分 市場分析,第四部分 營銷動態,第五部分 板塊動態,目錄,前言,綜述、政策經濟、市場動態、市政動態,綜述、土地供應、土地成交、重點地塊,綜述、總體市場運行、住宅市場分析、板塊成交、成交排行,綜述、7月開盤、熱點個案、7月活動、熱點活動、媒體分析,市中心、青山湖、京東、朝陽洲、紅谷灘、青云譜、經開區、灣里、南昌縣,前言： 7月，房地產調控不斷深入，前兩月熱銷樓市陷入僵局，前期限購城市成交下滑居多，而部分不限購二三線城市房價持續上漲；土地供應放量，房貸繼續收緊，南昌樓市在此基礎上蹣跚前行。 宏觀政策環境負面加劇，信貸持續收緊，新一輪調控蓄勢待發； 7月份宏觀經濟平穩快速增長，部分二三線城市房價快速上漲引政府關注，新一輪調控趨勢待發，銀行再度加息，通脹空前高企，限購范圍將擴大至更多二三線城市，土地出讓政策面臨重新洗盤調整，樓市面臨壓力越來越大。 土地供求雙雙回落，開發商拿地謹慎； 7月南昌土地市場供求均出現下滑，商品房用地供求減少，成交溢價率環比前一月有所降低，甚至部分土地流拍，開發商拿地較為謹慎。 整體樓市量價“高位”運行，但負面因素顯現，商品住宅供求下滑； 7月份南昌樓市“高位”運行，供應量創兩年來新高，庫存體量大幅增加，住宅成交價格創歷史新高，但商品住宅供求雙雙下滑，二手房維持在較低水平運行，樓市去化速度下降，調控下樓市負面因素顯現。 銷售業績兩極分化，營銷效果降低，樓市熱銷難持久； 7月份南昌樓市開盤及加推項目銷售業績較前一月下滑，兩極分化加劇，品牌開發商旗下項目受追捧，一般產品銷售業績下滑，營銷氛圍依然濃厚，但整體效果較前兩月減弱，熱銷的樓市逐漸降溫； 總而言之，7月份南昌樓市受翹尾影響保持高水平運行，但在調控加劇、需求收緊、淡季來臨等因素影響下，熱銷樓市開始降溫，下行壓力加大，樓市即將進入新一輪盤整。,第一部分 市場背景,背景綜述 調控影響加深，市場陷入僵局，新政蓄勢待發 7月，樓市調控影響深入，各城市成交漲跌不一，市場陷入僵局，新的調控政策蓄勢待發，銀行再度加息，通脹空前高企，限購范圍將擴大至更多二三線城市，土地出讓政策面臨重新洗盤調整，調控壓力越來越大。,本月聚焦,政策經濟,行業動態,上半年全國經濟良好運行 央行再度加息、6月通脹創兩年來歷史新高 限購向二三線城市擴大、土地出讓指導方向轉變,一線及中部城市各自為戰，市場陷入僵局 政府房企都“缺錢”，保障房“蛋糕”被做大 上半年土地供應下滑，下半年將迎供應潮 江西顧慮房企參與保障房建設，九龍湖詳規啟動，,政策經濟,視點： 上半年全國GDP同比增長9.6%，經濟穩定快速發展，將減弱市場對宏觀經濟“硬著陸”的擔憂，也使政府對調控房價影響宏觀經濟運行的顧慮減弱。 房地產投資快速增長，上半年商品房銷售面積增長12.9%則反映出5、6月份市場升溫不是虛言，短期內房價下行可能性不大。,上半年全國GDP增長9.6% 商品房銷售面積增長12.9%,經濟運行總體良好，繼續朝著宏觀調控預期方向發展 上半年國內生產總值204459億元，按可比價格計算，同比增長9.6%；其中，一季度增長9.7%，二季度增長9.5%。分產業看，第一產業增加值15700億元，增長3.2%；第二產業增加值102178億元，增長11.0%；第三產業增加值86581億元，增長9.2%。從環比看，二季度國內生產總值增長2.2%。 固定資產投資保持較快增長，房地產投資增速較快 上半年，固定資產投資（不含農戶）124567億元，同比增長25.6%。分地區看，東部地區投資同比增長22.6%，中部地區增長31.0%，西部地區增長29.2%。 上半年，全國房地產開發投資26250億元，同比增長32.9%。其中，住宅投資18641億元，增長36.1%。全國商品房銷售面積44419萬平方米，同比增長12.9%。其中，住宅銷售面積增長12.1%。上半年，房地產開發企業本年資金來源40991億元，同比增長21.6%。 上半年南昌市經濟水平快速發展 上半年，全市完成地區生產總值1152.6億元，增長10.2%；固定資產投資792.5億元，增長27.5%；財政總收入221.5億元，增長33%；一般預算收入100.3億元，增長37.5%；規模以上工業增加值338.2億元，增長13.9%；社會消費品零售總額460.9億元，增長17.7%；海關出口總值25.4億美元，增長81.8 %。,視點： 7月央行再次加息在市場的預料之中，高企的通脹和實際市場中的負利率需要通過加息調整，而央行的再次加息將會使購房成本再次增加，直接傷及市場需求，同時連續的銀根收緊和融資渠道控制，也使開發商運營成本和融資難度加大，銀監會主導的金融調控逐漸成為房地產調控的最重砝碼。,央行7月7日起上調人民幣存貸款基準利率0.25%,中國人民銀行決定，自2011年7月7日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整. 以貸款100萬、20年等額本息還款為例，7月7日最新利息首套房貸基準計算，每月多還款149.63元，貸款成本總額需要多支出35912.41元,買二套房以貸款100萬、20年等額本息還款為例，按照二套房貸1.1倍計算，每月多還款168.86元，貸款成本總額需要多支出40527.27元.,政策經濟,政策經濟,視點： 6月cpi同比上漲6.4%，大大超出6月末市場預期，通脹壓力空前高漲，創三年來新高。高企的通脹水平將使繼續加息預期增強，管理通脹壓力成為當前政府工作重點之一，因此央行可能還將再次加息。同時高企的通脹將使現實中負利率更為明顯，可能將造成新一輪投資潮，而房地產將可能是承接投資的主要途徑，且從市場實際表現來看，高企通脹減弱了地產調控效果。,國家統計局9日公布的數據顯示，6月全國居民消費價格總水平（CPI）同比上漲6.4%，創下2008年7月以來的新高，環比來看，6月CPI上漲0.3%；工業品出廠價格（PPI）同比上漲7.1%，環比與上月持平。豬肉價格、肉禽價格、水產品、蛋類是食品價格上漲的主要動力，鮮菜鮮果價格上漲壓力有所減輕。,6月CPI同比上漲6.4%，創三年來新高,政策經濟,視點： 一線城市及省會城市限購之后，投資和投機性購房需求部分轉移至未限購的二三線城市，在這些二三線城市城市化進程過程中推波助瀾，助長了房價上漲，引起了政府注意。同時上半年經濟的穩定運行使得政府調控地產顧慮減輕，若限購范圍擴大，將會大幅增強市場負面預期，造成樓市下行。,國務院：房價上漲過快的二三線城市要采取限購措施,7月12日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，分析當前房地產市場形勢，研究部署繼續加強調控工作。會議提出： 一要嚴格落實地方政府房地產市場調控和住房保障職責。 二要完善相關政策措施，加大政府投入和貸款支持力度，確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設。 三要繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房，合理引導住房需求。已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。 據北京中原地產最新公布的全國房地產新建住宅指數統計分析，在所有限購城市中，房價同比上漲平均值為4.04%，而非限購城市平均為4.89%，限購城市的房價漲幅明顯低于非限購城市。此外，從個別城市來看，山西榆林，內蒙古鄂爾多斯、呼和浩特等傳統意義上的二三線城市的房價近幾年來的翻倍式快速上漲，據稱已經引起住建部以及國務院的高度注意。,視點： “土地出讓收入由之前全部收歸地方財政轉變為傾向用于耕地保護”將繼保障房建設之后進一步減少地方財政收入，加大供地規模將成為地方緩解財政的主要方法之一，土地供應規模將進一步增大。而相對的“土地出讓有價格指導向雙向定價、配建保障房轉變”對樓市影響更大，新的出讓指導將促使房地產向多極轉變，各類居住人群對應各種不同產品，房企在房價和產品規劃上將受到更多控制，有利于保持市場的持續穩定。,20日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，定調土地出讓改革，推進商品房用地雙向定價?！巴恋爻鲎屖杖胗芍暗娜渴諝w地方財政，轉變為傾向用于耕地保護，惠及農業和農民?！?溫家寶在上述會議上指出，要開展建立耕地保護補償機制試點工作，完善土地收益基金制度，明確土地收益基金計提比例，專項用于耕地保護。 會議指出，加強和改善土地調控，促進結構調整和發展方式轉變。此次會議對土地管理使用了“加強和改善土地調控”的說法，強化土地利用總體規劃的整體管控作用，確保各部門各行業制定相關規劃、開發利用土地符合土地利用總體規劃。 溫家寶在會議上還指出，采取多種措施增加普通商品住房用地供應。堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度，推進商品住房用地供應由價格主導向雙向定價、配建保障房等轉變。目前青島已經采用了配建保障房的做法，“保障房建設也是房地產企業應當承擔的社會責任?！?溫家寶：土地出讓由價格指導向雙向定價、配建保障房轉變,政策經濟,解析： 7月，全國一線重點城市監測數據顯示，北京深圳成交上漲，且深圳上漲幅度較大，而上海、廣州、杭州成交下滑，中部城市中成交下滑占據主流。整體來看，一線城市及中部城市樓市在調控下各自為戰，調控政策與市場反饋僵持，但總體上成交下滑占據上風。,眾城市各自為戰，市場陷入調控與市場僵持泥潭，7月一線城市和中部城市中成交下行稍占上風,市場動態,解析： 調控政策不斷深入，銀行信貸持續收緊之下，無論大型房企還是中小型房企，融資都成為其企業運營難題，大型房企借保障房建設融資，而中小型房企則更多通過市場融資?！?4.28個月”、“25%收益率”反映出房企對一兩年后市場看好，因此選擇硬撐到底，也導致目前房價堅挺甚至小幅上漲，但其產生的風險巨大。,市場動態,三部委：要求各地報送保障房建設籌資情況 7月29日，財政部、發改委、住建部聯合發布關于報送2011年城鎮保障性安居工程投資需求與資金籌措情況的通知，要求各地有關部門在8月10日前報送2011年城鎮保障性安居工程投資需求與資金籌措情況。 四企業保障房債券融資破限 計劃融資過百億 在開發商股權債券融資基本處于“大門緊閉”的背景下，保障房債券融資極有可能成為其中留下的一條縫隙。 不完全統計顯示，棲霞建設、首開股份、信達地產以及保利地產等多家國字號開發商都宣布了各自的中期票據發行計劃，只待實施細則出臺。被關閉了多時的開發商融資能否破例開禁，全在此一舉。 中小房企多方尋錢 小房企貸款利率高達25% 在銀行借貸之下，業績不佳的中小房企已經切實感受到資金鏈緊繃帶來的壓力，通過高額成本從民間、信托、私募、外資融資，已經成為中小房企應對錢荒的主要舉措。 西南財經大學信托與理財研究所監測數據顯示，2011年上半年共發行集合資金信托產品1456款，計劃募集規模3745.88億元，平均期限14.28個月，平均年化預期收益率9.46%。其中房地產領域的信托數量為343款，其平均的年化收益率高達10.86%，在各信托產品中處于明顯領先地位。上周一款號稱預期年化收益率可以達到25%的房地產信托出現在杭州，令業界大為震驚 。,視點： 上半年土地供應量近占全年進化26%,將勢必造成下半年土地供應熱潮，但調控下已顯“蹣跚”的樓市在下半年下行的可能增強，大量供應的土地可能遭遇市場冷淡而流拍，從而進一步加劇樓市蕭條。 土地增值稅的大幅增加則表明開發商資金的減少，尤其在央行明確表示要減少房地產貸款的情況下，房企的資金鏈也將是影響樓市的重要因素。,國土部：上半年住房供地僅完成全年計劃的26% 國土資源部20日發布的數據顯示，上半年住房用地供應計劃完成57406.82公頃，與去年同期相比略有增長，但僅完成今年全年供地計劃的26% 。 土地增值稅增九成 開發商半年被抽走千億資金 昨日（7月19日）官方公布的上半年稅收數據顯示，16月，土地增值稅完成1203.08億元，同比增加91.1%。對于土地增值稅“爆發式”增長的原因，財政部的解釋為，從2010年5月以后，各地調整土地增值稅預征率。 三季度全國將掀供地潮，北京、深圳地王重現 受上半年土地出讓收益同比大幅下滑影響，多城市開始加大推地力度，北京、上海、廣州、深圳、武漢、長沙等7月份均推出多宗土地。6月底北京市東城區以及深圳市分別誕生了其城市的新地王，分別刷新了北京市單價地王記錄和深圳市總價地王記錄。,市場動態,市場動態,視點： 江西鼓勵大型房企參與保障房建設，允許其通過保障房債券融資，對同樣缺乏資金的政府和房企來說，實現了雙贏。九龍湖詳細規劃部署實行將帶動九龍湖區域發展進入快車道，洪客隆放棄百貨意味著其將全力進入房地產行業。,江西多舉措扶持大型房地產企業，鼓勵其進入保障房建設 為加大房地產開發量，提升房地產發展水平，江西省日前出臺多項扶持政策，吸引全國大型房地產開發企業來贛投資。同時江西將鼓勵、扶持一批信譽好、有實力的房地產開發企業，參與城市棚戶區改造和保障性住房建設。支持符合條件的從事或承擔城市棚戶區改造和保障性住房建設項目的大型房地產開發企業，在政府核定的保障性住房建設投資額度內，通過發行企業債券進行項目融資。 南昌將把九龍湖打造成現代生態宜居新城 近日，南昌市委、市政府將開啟紅谷灘新區的“轉型之戰”。南昌將在完善總體規劃的基礎上做好片區規劃，重點做好九龍湖片區27平方公里的總體規劃。西客站、向莆線、杭南長線、南昌國際體育中心、紅角洲水廠、南昌華南城、還建花園等重點項目優先保障，計劃將九龍湖打造成現代新型生態經濟新城。 南昌8月1日統一啟用新版二手房交易合同 為更好地保護南昌市城市房屋存量房買賣中出售方、買受方、中介方三方的合法權益，明確三方的責任與義務，規范房地產經紀服務行為，保障房地產市場的健康發展。南昌市對南昌市城市房屋存量房買賣居間合同示范文本進行了修改，該文本將從2011年8月1日起，在全市統一啟用。 華潤將以36.9億收購洪客隆百貨 29日晚間傳來重磅消息，香港上市公司華潤創業當天發布公告，宣布其將以36.9億元人民幣的價格收購江西洪客隆百貨。這意味著與江西人相伴多年的洪客隆百貨今后將成“華潤氏”。雙方29日簽署意向協議，目前還在等待相關政府部門和商務部批準。,第二部分 土地市場,土地綜述： 2011年7月份南昌市供應土地14宗，共952.29畝，合計63.58萬 2011年7月份南昌市成交土地9宗，共855.24畝，合計57.02萬 其中政府劃撥、協議出讓土地六宗，面積487.38畝，合計32.49萬 7月份，南昌市土地市場供求雙雙回落 ，商品房用地供求規模同步下滑，開發商拿地謹慎，而之前土地供應體量占全年計劃供應值較少，預期后期土地供應將會放大。 在樓市調控的大背景下，全國105個重點監測城市的住宅平均地價同比上漲10.7%，但在“北上廣深”4個一線城市中，北京成為住宅地價唯一下降的城市。國土部8月3日發布2011年上半年國土資源有關統計數據顯示，今年第二季度，南昌市住宅地價環比下降了0.58%。,土地供應,本月新增供應土地14宗，共952.29畝，合計65.38萬 ，供應量環比初減少49.14萬，下滑43.29%；其中劃撥、協議出讓土地6宗，面積487.38畝，合32.49萬，占總供應量的一半。自6月市場土地供應放量后，本月供應有所減少，但目前1-7月南昌土地總體供應規模較小，預計后期土地供應規模將會加大。,7月土地供應回落，供應水平保持在各月平均水平，而前期土地供應占全年比例較少，預計后期土地供應規模將會加大,按用地性質分類，本周市政公建用地供應大增，居住類用地同步放緩。 其中，市政公建用地6宗，面積31.76萬 ，占總量的50.02%；居住類用地3宗，面積11.16萬，居住商業綜合用地2宗，面積15.46萬，商業辦公金融用地3宗，面積5.11萬。 分區域看，京東依舊是南昌市土地供應先鋒，供應7宗，面積30.66萬；朝陽洲供應2宗土地，面積17.03萬；市中心供應1宗，面積1.7萬；青山湖和桑海各供應土地一宗，面積分別為0.62萬和0.33萬。,供應結構分析,本月市政公建用地供應大幅放量，京東板塊供應規模保持較高水平,供應地塊一覽,土地成交,本月成交土地9宗，共855.24畝，合計57.02萬，土地成交面積環比回落7.34萬，下降了11%。成交的9宗土地中，有6宗來源于劃撥、協議出讓，成交面積487.38畝，合計32.49萬。本月共流拍兩宗土地，面積182.64畝，土地的流拍反映出新一輪樓市調控的影響下，開發商對拿地更為謹慎。,7月土地市場非招拍掛地塊成交占據主導，開發商拿地謹慎,按用地性質分類，本月成交的9宗土地中有6宗為劃撥、協議出讓，其中有5宗土地用于市政公建用地，面積達到了471.39畝，合計31.43萬，占總量的55%；另一宗土地為居住用地面積1.07萬，環比出現大幅回落；工業用地成交2宗，面積23萬；商業辦公用地1宗，面積1.52萬。 分區域看，朝陽洲有2宗土地成交且全部為市政公建用地，成交面積為30.17萬，其中一宗地塊面積為412.92畝，為近期少有之大面積共建用地，也使得朝陽洲用地突增。市中心成交2宗，面積0.64萬，青云譜、經開區、英雄區和京東各成交土地1宗，面積分別為1.07萬、13.33萬、9.67萬和1.52萬。,成交結構分析,市政共建用地占主導，本月朝陽洲土地成交相對較多,成交土地一覽,第三部分 市場分析,市場綜述 2011年7月份南昌市商品房供應 62.09萬，環比上升33%，其中住宅供應28.64萬，環比回落24%； 2011年7月份南昌市商品房成交25.29萬，環比回落18% ，其中住宅成交18.79萬，環比回落10%； 2011年6月份南昌市商品住宅成交均價8645元/，環比上漲10.2%，創歷史新高； 7月南昌樓市依然維持在前兩月開創良好局面下運行，供求水平較高，其中供應量創兩年來新高，三級市場運行平穩，成交量依然保持在較高水平，住宅成交均價在豪宅帶動下創歷史新高。但相對于前一月，樓市負面因素逐漸顯現，信貸困難、房價上漲擠壓需求造成成交量下滑，樓市庫存高位運行而去化速度下降，開盤銷售業績出現兩級分化，普通產品銷售業績下滑。隨著淡季來臨，新一輪調控高壓下南昌樓市即將重新盤整。,商品房總體市場,7月份，南昌商品房新增供應62.09萬,為近兩年來供應最大值。環比增加14.36萬，增加了33%。其原因主要為別墅持續放量、新盤入市以及商業產品供應大幅放量。而與去年同期相比增加34.99萬，增幅達到了218%。調控影響下，樓市上半年的供應小高潮向后推延，大量的新品入市使市場庫存大幅增加。 7月份，南昌商品房成交量出現下滑，成交25.29萬，環比回落18%。傳統淡季臨近，樓市開始新一輪盤整，同時，房價的不斷上漲，信貸成本不斷上升以及市場需求得不到有效補充是7月份成交下滑的直接誘因。而同比去年同期，成交量上漲41%，調控下上半年樓市成交高峰隨供應推延而延后，當前市場整體成交水平相對較高，與上半年平均水平持平。,樓市供應創新高，整體成交開始回落,樓市庫存體量,7月底南昌樓市庫存增多，目前整體樓市庫存水平較高，其中非住宅產品庫存比例較大,7月份，南昌商品房整體庫存共231.9萬，環比6月增加17萬余，其中住宅整體庫存97.55萬，較6月有所增加，當前樓市整體庫存體量較大，且非住宅產品庫存體量較多，占據總體庫存的大部分，而住宅產品庫存中別墅產品占據比例較大。,住宅市場分析,供求關系,7月份，南昌市供應商品住宅28.64萬，成交商品住宅18.79萬，供求比為1：0.66，市場供大于求。 7月南昌樓市供應量繼6月大幅放量之后依然保持在較高水平。前兩三月樓市的熱銷，給予了開發商一定信心，工程成品的積累也促使新老樓盤供應持續放大，同時新一輪樓市調控政策即將來臨，開發商趕熱銷末班車的心理影響，均促成樓市供應保持高位。但天氣影響，信貸成本和難度加大，房價上漲的擠壓，本月樓市成交量出現下滑，進入8月份，隨調控深入和傳統淡季影響，預計成交量下行概率較大。,臨近淡季，樓市住宅產品供求雙雙出現下滑，供求水平一般,供應分析,7月份，南昌商品住宅新增供應小幅回落，總體供應28.64萬，環比下降24%，供應套數1715套，環比下降87%。而與去年同期相比，同比增長77%，本月商品住宅供應規模保持在較高水平。 受到市場消化持續利好的原因，開發商希望抓住不錯時機，加大了項目的供應量，使得本月的供應量維持在一個較高的水平，如住宅沉寂較久的綠地中央廣場、智通悅藍山；持續發力的綠地新都會、綠都丹石街區、香溢花城等都有新房源的供應。另外，新盤的供應也是最近樓市供應的主力，本月共有2個新盤供應2.32萬。由于樓市調控加碼、信貸政策進一步從嚴，如何快速使產品變“現”是開發商首要解決的難題。,調控持續加碼，淡季臨近，本月住宅市場供應出現回落，整體仍處于高位,供應結構分析,產品結構,區域結構,7月份，南昌市共供應商品住宅2145套，面積區間70-90房源供應量最多，但環比上月減少了500套。面積區間在140以上房源供應供應持續增長，綠地中央廣場、香溢花城以及綠地新都會都有較大體量的供應，改善型、舒適型房源持續增長，也能反映出目前樓市進一步收緊的情況下，購房權利受限制下，客戶一次性滿足購房需求的心理越來越得以驗證。從板塊上來分析，青山湖、京東和紅谷灘板塊均供應400套以上，是南昌樓市最閃亮的三個板塊，其他板塊雖有供應，但體量較小。,青山湖、京東、紅谷灘供應強勢，70-90產品供應較多,供應項目一覽,供應項目一覽,成交分析,7月份，南昌市成交商品住宅18.79萬，環比回落10%，成交商品住宅1715套，環比回落14%，成交量小幅回落。與去年同期相比，同比增長24% ，成交水平依然較高。 高溫的侵襲，影響購房者購房的欲望，使得原本火熱的樓市成交量出現下滑。新一輪的樓市調控政策、信貸政策的進一步收緊和南昌個貸難度加大的局面，在很大程度上影響了購房者的心理。同時普通住宅產品的價格上漲擠壓市場需求，而普通產品供應下滑，去化相對較慢的別墅、豪宅類產品供應增多，也影響了整體的成交水平。,多因素影響市場需求收縮，成交出現小幅回落,成交價格分析,7月份，南昌市商品住宅成交均價8575元/，環比上漲10.5%。同比上漲2656元/，上漲了45%。 本月，豪宅類產品供應開始放大，且都取得不錯的銷售成績，如：綠地中央廣場（成交均價19295元/，戶型面積在190200之間，當月成交58套），力高濱江國際（成交均價9522元/，戶型面積105-190，當月成交94套 ）；同時如綠地新都會、香緹溪岸、綠都丹石街區等普通住宅房源價格普遍小幅上調，成交量下滑而豪宅類產品成交量上升都推動了南昌住宅成交均價的上漲。,豪宅高價拉動，普通房源價格上漲，南昌住宅成交均價創歷史新高,板塊成交情況,7月樓紅谷灘、青山湖板塊供應放量，主城區各板塊成交量上漲居多，城郊板塊成交下滑，板塊成交均價上漲占據主流。,成交排行,（單位：套，元/）,三級市場運行,7月二手房市場運行平穩，但總體成交水平較低,7月份，南昌市二手房成交1681套，與上月基本持平，同比上升5%；成交面積14.03萬，環比下降1%，同比上漲7%。自限購以來，南昌市二手房市場一直表現不溫不火，整體市場平穩運行，但整體成交水平較低；,第四部分 營銷動態,營銷綜述 7月份南昌樓市開盤或加推項目數量與上月基本持平，成交業績較為理想，但相對于上月，開盤項目銷售業績呈兩極分化趨勢，品牌開發商旗下項目開盤依然熱銷，而一般項目開盤銷售業績較前一月不同程度下滑，而綠地集團是本月銷售標兵，旗下兩項目開盤受到市場的哄搶。 7月份，南昌樓市營銷力度保持強勁，雖然營銷活動數量與上月基本持平，其市場影響力有所下降，但四大紙質媒體廣告投放量穩步增加，網絡營銷宣傳力度較大，整體市場營銷氛圍較濃郁，市場較為活躍。 在調控影響下，樓市供求高峰向后推延，使得7月份樓市供求規模保持在較高水平，同時也帶動樓市營銷力度依然保持在較高水準，但在樓市調控、淡季臨近、房價上漲擠壓，信貸成本和難度增加等一系列因素影響下，項目開盤銷售業績和營銷效果較前月有所下降，且下月市場供應可能減少，預計下月樓市營銷力度以及整體營銷氛圍可能均會減弱。,7月開盤,入市供應項目較多，銷售業績兩極分化，品牌開發商受追捧,南昌縣和新建縣推盤依然保持熱銷，高性價比普通居住產品受市場追捧,力高濱江國際 占地面積: 37346平方米 建筑面積: 203713平方米 容積率： 4.00 綠化率：35% 項目特色: 水景地產,復合地產 開 發 商： 江西力高房地產開發有限公司 物業公司： 江西恒豐行物業服務公司 項目規劃: 由一棟45F寫字樓、五棟用于居住的2833F高層建筑、3F商業裙樓建筑物、1F社區服務及物業用房等組成。 項目位于朝陽新城板塊，位于規劃中的南昌朝陽洲濱江商貿金融區與濱江居住區的結合部分，西臨贛江，與亞洲最大摩天輪南昌之星隔江相望。是朝陽新城首個正式銷售的項目。,重點個案,7月2日力高濱江國際首次開盤熱銷,開盤現場,會員接待處,一樓搖號區,三樓銷控區,三樓銷控確認區,三樓財務付款區,三樓簽約區,開盤節奏,主要客戶群為之前力高在南昌所做的兩個項目力高國際城和力高濱江國際的老業主，和洪城大市場商圈的業主，開盤當天銷售了160多套房源，成交中絕大多數客戶購買的是104三居室，用于投資兼自住，由于項目地處新城區，周邊展示未能到位，成為本次開盤影響銷售的關鍵因素。,7月2日，力高濱江國際在項目現場首次開盤，推出30F高層3#，28F高層5#，共計189套房源，105-140小三房，190四房。 開盤前期，2011年6月11日在正式對外開放千萬級奢裝售樓中心；并開始認籌，VIP卡1萬元抵2萬元，開盤購房一次性付款98折，按揭付款99折。,第一階段廣告出街，主題“皇冠國際見證一個時代，濱江國際開啟一個時代”,千萬級奢裝售樓中心正式開放,2011朝陽新城發展高峰論壇即將啟動,首批房源VIP卡限量發售 第二階段廣告出街，主題“啟航！在朝陽升起的地方?！?第一批房號開盤，當天共銷售160余套,6.11,6.17,7.2,7.1,5.29,開盤戶型,此次力高濱江國際推出的房源為全線江景房，將“江景”資源凸顯的淋漓盡致，但太過追求自然資源，使得戶型結構上出現了較大的缺陷，使用空間被壓縮。,5#樓 3室2廳104,3#樓 4室2廳162,3#樓 3室2廳143,御湖國際 占地面積: 39128 建筑面積: 84500 容積率： 2 綠化率：35% 總戶數：320戶 開 發 商：江西省滬昌投資發展有限公司 物業公司：深圳蓮花物業管理有限公司 位置：位于青山湖北大道塘山鎮政府旁 項目規劃: 由12棟58套聯排別墅、三棟超高層（30-31層)以及一棟多層組成。 項目特色: 水景地產,英倫別墅物業 御湖國際通過引入英倫建筑風格，規劃湖景別墅和湖景高層，與打造成青山湖東岸英倫湖景生活居住區。,7月10日御湖國際首次開盤,重點個案,2#3#,開盤現場,開盤當天到場客戶200多組，近400人左右，現場很火爆，但由于開盤價格較高，部分客戶提前退場，最終大約抽號150組左右，連同御湖國際內部認購房源開盤當天共銷售150余套房源，折后均價8800元/，客戶主要為青山湖區客戶，剛性和改善性客戶均有，剛需占主導。,7月10日，御湖國際開盤推出2#、3#兩棟超高層（30-31F)住房，共計207套房源，面積為80-90兩房，105-131三房，其中兩房88套，三房117套，一棟為兩梯三戶，一棟為兩梯四戶。 開盤前1個月御湖國際對外宣傳蓄客，至開盤前共累積誠意客戶300余組，認籌VIP卡客戶享受一次性兩房優惠2萬元，三房優惠3萬元，按揭兩房優惠8千元，三房優惠1萬元的優惠，且所有認購客戶送一臺電扇，開盤當天認購客戶可參與抽獎：一等獎一名送海爾冰箱，二等獎2名送新科空調，三等獎8名送微波爐。,抽號選房,開盤現場,開盤戶型,御湖國際此次推出高層戶型為塔式結構和蝶式結構，以緊湊實用戶型為主，陽臺和凸窗被充分利用，但追求外觀造型同時房型通透性不強,2#樓 91兩房,3#樓 104三房,時間廣場7月23日寫字樓開盤熱銷,重點個案,時間廣場 占地面積: 3187 建筑面積: 55823 容積率： 4.45 綠化率：23.5% 總戶數：219戶（寫字樓產權套數） 開 發 商：江西奧林匹克花園置業有限公司 物業公司：天安物業有限公司 位置：紅谷灘總部基地A02地塊，世貿路與碟子湖大道交匯處 項目規劃: 兩棟連體寫字樓和下層底商組成。 項目特色: CEPA（內地與港澳經貿交流組織）江西分會入駐 時間廣場位于總部基地內，紅谷灘CBD商務區外圍，地段位置較好，通過引入CEPA江西分會入駐以及大型活動吸引商家購買。,開盤前營銷活動,7月9日，時間廣場在紅谷灘泰耐克酒店舉行CEPA入駐時間廣場新聞發布會，邀請大量省、市商貿及其他領導、香港知名企業家和新聞媒體參與，同時在報紙和網絡宣傳。 CEPA關于建立更緊密經貿關系的安排英文簡稱，是中央政府與香港、澳門特區的橋梁。,7月16日，由香港衛視、CEPA 香港品牌發展聯合會、時間廣場以及眾港企品牌共同打造的“共享CEPA 贛港商務通品牌簽約儀式”盛大舉行。由香港當家女主播安娜親臨主持，邀請07年港姐張嘉兒、蘭博基尼奢華助陣！時間廣場VIP認籌同期火熱啟動 。,開盤現場,截止24日中午12點，A座僅剩11F，12F未售出，B座正式簽約37套， 整體銷售80%，折后均價11000元/。A座購買客戶為南昌少數知名企業，設計院及投資者。B座購買客戶主要為南昌小企業老板辦公需求。,時間廣場7月24日開盤，推出寫字樓A座，B座。A座22層，6梯11戶，4-22層整層出售，整層面積為1272.04； B座13層， B座4梯7戶，可單件出售，戶型為84-240不等，共63套。 項目上午九點開盤，由于前一天已經解籌，當日到場客戶只有30組左右，年齡段30-45歲。7月23日時間廣場開始針對已經認籌的客戶進行解籌活動，認籌客戶A座整層優惠100萬，B座整層優惠80萬，單間優惠6800元。全款95折優惠，江奧老客戶再享99折，按揭最低比例50%，沒有折扣。,由于前一天已經解籌，當天售樓處客戶很少,開盤戶型,A座，4-22層，整層發售，整層面積1272，6梯11戶； B座，4-13層，單間發售，整層面積980，單間面積84-240，4梯7戶。,A座1272,B座980,7月活動,7月份，由于推盤項目比較多，營銷活動精彩紛呈，延續6月的火爆場面，市場營銷氛圍較為濃郁。,7月1日上午，南昌華南城紀念建黨90周年暨黨支部掛牌、巨幅國畫井岡山揭幕儀式宣傳活動在南昌華南城行政辦公樓1樓隆重舉行，省、市、紅谷灘新區領導、文化界大師及媒體朋友們到場共同慶祝建黨90周年。,熱點活動,華南城 “南昌華南城紀念建黨90周年暨黨支部掛牌、巨幅國畫井岡山揭幕儀式 ”,開幕致辭,國畫揭幕,現場揮毫,名流聚集,嘉賓合影,黨支掛牌,熱點活動,7月16日，時間廣場迎來見證歷史性的一刻！由香港衛視、CEPA香港品牌發展聯合會、時間廣場以及眾港企品牌共同打造的“共享CEPA*贛港商務通品牌簽約儀式”盛大舉行。本次品牌簽約儀式由香港衛視當家女主播安娜親臨主持，現場更特別邀請07年港姐張嘉兒、世界名車蘭博基尼奢華助陣！時間廣場VIP認籌同期火熱啟動，百萬巨惠風暴首創洪城，開啟前所未有的巔峰商務盛宴！,香港名流巨子齊聚紅谷灘時間廣場，共享CEPA、聯通港贛,報廣投放分析,7月份，南昌市四大主流媒體江南都市報、南昌晚報、信息日報、江西晨報共投放報廣178次，環比上升14%，共投放版面217版，環比上升15%。本月，投放次數和廣告投放的版面都小幅度增強，且力度和密度都加強了。 本月，新入市樓盤廣告投放量相對較多，共投放32次，43個版面，其中華南城投放相對較多，共投放17次。在售老盤廣告投放力度也較大，如：紅谷十二庭、名門世家、香溢花城、萬達廣場等，報廣投放頻率和力度較大。整體市場報廣投放總數較前一月有所增加，媒體熱度較大，市場營銷氛圍較強。,7月南昌樓市營銷力度加大，新老項目媒體爭艷,媒體投放結構,7月份，眾開發商選擇媒體投放渠道中江南都市報投放比例仍然最大，廣告投放各版面次數都有增加，整版依然是投放的熱點版面。 分區域來看，紅谷灘投放量最多，是上月的兩倍多，主要是區域眾多項目有營銷動作。京東由于進入穩定的持銷期，廣告投放量出現了下降；新建板塊廣告投放量全部來源于紅谷十二庭。,紅谷灘眾多項目發力笑傲群雄，新建縣單項目投放兇猛,第五部分 板塊分析,7月各板塊運行,市中心板塊,7月份，市中心板塊商品房新增供應1.42萬，環比下滑71%，成交2.51萬，環比上漲126%，其中，住宅成交80套，成交面積0.75萬，成交均價8348元/，成交均價環比上漲10%。 7月份，市中心板塊供應量繼贛江之星停止供應后大幅下滑，僅智通悅藍山供應一棟公寓樓；成交量則受贛江之星寫字樓成交拉動大幅上漲，本月贛江之星寫字樓成交近1.7萬，占整體板塊67%；板塊整體供求水平均較低，受個盤影響較大。住宅成交均價在紫金城拉動下小幅上漲。,板塊供求水平低，受個盤影響大，住宅成交均價小幅上漲。,市中心板塊成交排行,（單位：套，元/）,青山湖板塊,7月份，青山湖板塊商品房新增供應11.02萬，環比上漲41%，成交5.16萬，環比下降14%，其中，住宅成交422套，成交面積3.97萬，成交均價8628元/，環比上升16%。 7月份，青山湖板塊供應繼續上漲，新增供應規模較大，香溢花城、綠都丹石街區、御湖國際三項目均推出新品房源；由于當月普通低價住宅供應較少，湖景高層去化較慢，成交量小幅下滑，但總體板塊供求水平遠超去年同期水平，供銷兩旺的局面得以保持。住宅成交均價則隨湖景產品增多而小幅上漲。,7月青山湖板塊供銷兩旺局面得以保持，整體供求水平較高,青山湖板塊成交排行,（單位：套，元/）,京東板塊,7月份，京東板塊商品房新增供應7.08萬，環比下滑47%，成交3.69萬，環比下滑30%，其中，住宅成交253套，成交面積3.26萬，成交均價7714元/，均價環比上漲2%。 7月份，京東主要在售樓盤保利東灣國際、香緹溪岸、綠地新都會供應新房源放緩，供應量較前一月大幅下滑，但同比去年同期供應明顯增多，庫存體量較大；成交受庫存才產品中別墅較多及本月供應下滑影響，本月成交量小幅下滑，其中綠地新都會成交較多，去化速度較快；同時綠地新都會大量成交也促使本月板塊住宅成交均價小幅上揚。,京東板塊庫存較多，供應放緩，成交小幅回落,京東板塊成交排行,（單位：套，元/）,朝陽洲板塊,7月份，朝陽洲板塊商品房沒有新增房源，成交2.54萬，環比上漲22%，其中，住宅成交174套，成交面積2.11萬，成交均價10272元/，成交均價環比下滑16%。 7月份，朝陽洲板塊供應量繼前兩月供應放量后再次沉寂歸零，區域新盤少，老盤庫存少致使區域供應水平一直處于較低水平，成交量有一定幅度上漲，力高濱江國際上月新推房源熱銷，本月成交較多，濱江一號和眾鑫城上城雙雙發力，致使板塊成交回升。且在濱江一號豪宅產品拉動下，板塊住宅成交均價依然保持在較高水平。,板塊新盤稀