龍湖商業廣場商業布局分析方案三山區域規劃: （索引）十二五期間，三山區確定了“四大定位” “五大組團”的發展格局:四大定位分別為:皖江城市帶重要的先進制造業基地、長江中下游現代綜合物流中心、區域性生態休閑和綠色度假基地、蕪湖市“宜居-宜業”的現代化、生態化綠色新城區。五大組團包括：商務政務中心組團、龍窩湖旅游度假組團、峨橋茶市組團、濱江產業組團、浮山休閑度假組團。“打造蕪湖市副城的概念，建立一個以特色工業為支撐的新城區，城市功能區建設更具獨立性，實現”工業化、城市化、生態化”。 第一步可行性方案借助s321國道交通優勢及行政區區位優勢賓館業態：（c-5#樓）市場調研截至2011年12月份，三山區上規模賓館3家，商務賓館2家，準四星級1家。私人賓館的房間數占到總數的97.5%；而從酒店個數上看，私人小賓館占主導份額，目前三山區除碧桂園大酒店外，星級及商務型賓館較為欠缺。三山區外來商務人士逐年增加，經濟型商務賓館很受歡迎，該區域賓館日常入住率達到90%以上；日常商務人士為賓館主要客戶，占客戶總數的76%；現有賓館接待能力不足，主要表現在檔次較差,配套跟不上，三山區域中、高端消費基本流失到蕪湖市區。可行性賓館作為城市經濟發展配套產業，三山區目前賓館業態功能配備，已滿足不了三山區域市場發展的需求。商務賓館緊靠s321國道，展示面好，容易吸引、聚集人氣；留住高端人士。（二至三年內可運行）服務人群：商務人士、工業區、行政中心、區域中、高端、旅游消費人士。l 板塊商業模式價值鏈：規劃內容終級目標規劃功能規劃目標 解決區域購物、改善區域生活、打造區域商業圈金質商業圈商業購物區域人氣價值促進居住價值商業價值帶動物業銷售提升地塊價值提升商務賓館留住高端人士商務賓館模式解決區域商務居住商務賓館服務酒店、餐飲酒店餐飲高中端消費聚集人氣中高端酒店解決區域居住消費滿足區域娛樂休閑緩解工作壓力娛樂休閑娛樂休閑中心居住固定消費購物改善區域生活需求聚集人氣居住區產業整合價值聚焦產業升級帶動產業經濟盤活物業經營物業銷售酒店、餐飲業態：（c-3#樓）及（c-2#樓）市場調研1、目前三山區餐飲種類缺乏特色，餐館種類單一，特色、品牌類餐飲需增加；2、應提高就餐的環境、服務水平及軟硬件設施，但生意不錯。3、三山區沒有一家上檔次的酒店。從酒店、餐飲業調查發現，該區域應引進外來上檔次的酒店及品牌餐飲，以適應三山區快速發展，同時也是本項目招商、銷售的機會點。可行性酒店定位（高檔）：生猛、海鮮酒店 裝修格局高檔一樓迎賓、接待、海鮮展示、點菜等。二、三樓包間，四樓為高檔休閑、娛樂。服務人群：行政中心領導、工業區領導、商務人士、區域高端消費人士。提升項目高檔次聚集人氣、滿足三山區高端消費需求。西式酒店（中、高檔）：裝修格局歐式風格一樓迎賓、接待為主，面積不用太大。二樓為西餐廳、少量包間服務人群：商務人士、區域高端有品位的、旅游的消費人士。提升項目檔次聚集人氣、滿足三山區高端消費需求。一樓配套店：高檔煙，國酒、洋酒、紅酒等一樓配套店：面包店、咖啡吧等中式酒店（中、高檔）：裝修格局中式風格一樓迎賓、接待、酒席、婚宴為主，面積可大。二樓包間為主。服務人群：三山區本地、外地人，打工的婚慶、企業、事業、工廠宴席等。提升項目檔次聚集人氣、滿足三山區人們消費需求。（二至三年內可運行）生活配套區業態（c-1#樓）市場調研1、項目周邊規劃多個大型居住地塊，未來常駐群體能夠帶來穩定的消費需求；2、項目臨近工業區及三山新區政府，中高端消費量大；3、周邊在建已建成的有碧桂園，幸福花城，天池圣居等中高檔小區，會為項目帶來穩定的消費群體。但是，目前三山區沒有一家像樣的家居、家具店（生活館），廚具、裝飾、燈飾、及工藝品店。以往的項目開發經念告訴我們，項目處于三山新區開發前期，人口、交通、配套設施不成熟，需要較長的市場培育期；但是，以車代步的年代我們可以送貨上門。裝飾、裝修材料、家居、家具店（生活館），廚具、裝飾、燈飾、可以先行。新開發區（市場培育期3-5年）國內都是這樣。可行性一樓店：品牌裝飾、裝修材料、燈飾、工藝品、廚具等二樓店：品牌家居、家具店（生活館）等（三年內可運行）第二步可行性方案休閑娛樂業態：市場調研娛樂：三山現有爆米花ktv、歡樂迪ktv、印象會所。洗浴：三山現有飛龍洗浴中心、東方休閑浴場足浴：三山現有金麗源足浴消費價位在58-268元，經營情況較好。日營業額在8000-12000元。通過調查三山休閑娛樂業呈現特點為：消費場所不多，消費定位兩極分化，本地區以低、中端為主，整體處于初級市場，呈現不均衡發展狀態，以洗浴、ktv為主的休閑娛樂模式，中高端休閑娛樂消費外流到蕪湖市區及本區域周邊城縣、消費。可行性量販式ktv（c-1#樓）三至四層量販式ktv一般具有規模大，營業時間長，價格靈活多變、消費人群多樣化等特征。打造三山區最大的包廂最多的量販式ktv。夜總會（c-3#樓）三層夜總會，泛指各類夜生活娛樂場所。設有舞池、樂隊或dj，提供歌舞表演。而客人大都屬成年人并會喝酒。開起三山區娛樂先河（目前三山沒有）。服務人群：三山區企、事業、工廠、商務、旅游喜歡娛樂的青少年、中青年等。聚集人氣、滿足三山區人們消費需求。康體、洗浴、娛樂、休閑中心（c-1#樓） 三層內設健身、體育保健、康體中心、洗浴、足浴、按摩、瑜伽等。服務人群：項目自身的幾千人及三山區其他項目的幾十萬人（龍湖帝景灣、碧桂園，幸福花城，天池圣居等中高檔小區）延生到整個三山區。（三年內可運行）第三步可行性方案美食一條街（c-2#樓、c-3#樓）一層特色美食為主，滿足三山區各階層的需求，特別考慮大、中、小學生及購物中青年男、女性需要。服裝一條街（c-1#樓、c-2#樓、c-3#樓）一層時尚女裝、男裝、童裝為主，滿足三山區各階層的需求，特別是中青年，上班族購物需要。服裝品牌店，珠寶首飾、化妝品店（c-1#樓、c-2#樓）一層提升購物檔次，聚集人氣、滿足三山區人們消費需求。連鎖家電、數碼城（c-1#樓）二層地下大型超市和電影院是本項目招商最大的難點項目整體思考三山區目前以底商（住宅的第一層）為主，第二層銷售、經營都較為困難，本項目一時難以改變區域內人群的消費習慣。中、高端消費人群基本上去蕪湖消費。作為副城市商業更是如此，要想增強區域商業的吸附能力就必須要升級更新，做大、做強、做特、做專。要把自己放到更大的區域來看待競爭與合作。時尚、休閑娛樂、商務酒店、城市精英生活為綜合主題的一站式區域消費中心，徹底改變三山區現有商業格局，建立三山新城的商業典范。經營角度思考商業，聚集人氣是關鍵，沒有了人氣，新開的店面很容易陷入門前冷落的地步，發家致富更是成了奢望。通過