1、,長期借款案例分析, 萬科償債危機,案例介紹分析,債券性資金主要指企業的長期債務。企業的長期債務主要包括長期借款、發行債劵和融資租賃引起的長期應付款。今天我們主要講長期借款，首先我們先來看下面這個案例。,長期借款,萬科企業簡介,萬科企業股份有限公司（股票代碼：000002），成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業，也是股市里的代表性地產藍籌股。總部設在廣東深圳，至2009年，已在20多個城市設立分公司。2010年公司完成新開工面積1248萬平方米，實現銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元。,營業收入507.1億元，凈利潤72.8億元。這意味著，萬科率先成為全國第

2、一個年銷售額超千億的房地產公司。這個數字，是一個讓同行眼紅，讓外行震驚的數字，相當于美國四大住宅公司高峰時的總和。在企業領導人王石的帶領下，萬科通過專注于住宅開發行業，建立起內部完善的制度體系，組建專業化團隊，樹立專業品牌，以所謂“萬科化”的企業文化（一、簡單不復雜；二、規范不權謀；三、透明不黑箱；四、責任不放任）享譽業內。,案例資料及介紹,萬科償債危機：200億長期借款大限逼近 建行先后兩次給萬科700億授信額度，萬科近100億的募集資金存在建行專項賬戶，建行為30億“08萬科G1”債券連帶保證責任擔保而當銀行渠道融資受限時，2011年萬科開始“拼爹”，依靠大股東華潤的裙帶關系，拿到44.2

3、億的融資額度；華潤信托40億借款額度用完后，2012年5月，萬科再次拿到華潤105.9億的融資額度。盡管萬科一直宣稱財務非常安全，眾多分析師也唯唯諾諾附和，但你必須要看到，萬科對控股子公司和聯營公司的擔保余額，從2010年末的32.13億上升到2012年中期的144.27億，占凈資產的比重從7.26%提升至27.24%。你還必須看到，2012年-2013年，萬科的到期長期借款為198.5億元，占長期借款的80%；59億的公司債券也將于2013年到期，償債壓力將會束縛萬科的進一步融資。,萬科的長期借款主要來源于銀行借款和其他借款，其中包括以存貨作為抵押的抵押借款和以萬科持有的子公司的股權及收益權

4、作為質押的質押借款。借款數額最多的全部為信托借款，合同利率均在11%以上。下圖顯示的是萬科公司五年內的資本結構的變化情況：,數值,數值,數值,數值,數值,數值,數值,數值,數值,數值,輸入內容,輸入內容,輸入內容,從上述案例中我們可以看出建行對萬科長期的資助反映了長期借款在一個企業籌資中的關鍵性。 下面我們具體學習一下長期借款同時分析一下在萬科債務危機中長期借款的影響作用 。,長期借款,長期借款（long-term loans）長期借款是指企業向銀行或其他金融機構借入的期限在一年以上的（不含一年）或超過一年的一個營業周期以上的的各項借款。 （一）長期借款的種類 （二）長期借款的信用條件 （三）

5、長期借款的程序 （四）長期借款籌資的優缺點,( 1 )政策性銀行貸款 是執行國家政策性貸款業務的銀行即政策性銀行向企業提供的貸款。這類貸款一般利率較低，期限較長。效益也是政策性銀行貸款需要考慮的要素之一。政策性貸款是目前中國政策性銀行的主要資產業務。 例如：農業發展銀行向南水北調工程提供貸款，曹妃甸填海造地工程。 （2）商業銀行貸款 是商業銀行向企業提供的貸款，這類貸款最為常見。我國的商業銀行包括四大國有商業銀行，中行、工行、建行、農行等. 目前萬科與建行形成了長久的親密合作關系。 （3）非銀行金融機構貸款 是除銀行以外的其他金融機構，如保險公司，向企業提供的貸款。這類貸款一般利率較高，并且對

6、企業的信用要求和擔保條件比較嚴格。非銀行金融機構包括城市信用社、農村信用社、保險公司、金融信托投資公司、證券公司、財務公司、金融租賃公司、融資公司（中心）等。,1.授信額度 授信額度是借款企業與貸款機構之間正式或非正式協議規定的企業貸款的最高限額。非正式協議下，貸款機構并不承擔按最高限額保證貸款的法律義務。正式協議下，對規定的授信額度內的貸款，貸款機構必須予以保證。 2001年6月25日，萬科與中國銀行在深圳簽訂10億元人民幣授信額度總協議。 2004年11月8日，萬科與中國農業銀行在北京飯店簽署了銀企合作協議，中國農業銀行向本公司提供總金額為人民幣46.9億元的綜合授信額度。 2006年7月

7、21日，萬科集團與中國銀行總行在北京簽署了戰略合作協議，中國銀行總行授予萬科集團人民幣50億的授信額度。 2007年6月19日，萬科與建行簽署戰略合作協議，雙方一致同意建立長期戰略合作關系。根據協議，在未來幾年，建行將為萬科提供意向性授信額度人民幣200億。一年后，建行再一次對萬科伸出援助之手，這一次比以往任何一次都勁爆，500億的授信額度，創造了銀行業給房企最大的授信額度，是當時萬科1245.2億總資產的2/5。而且，是在萬科二級市場再融資受阻的艱難時刻伸出的援助之手。 2009年，8月，萬科與中國建設銀行股份有限公司簽署戰略合作協議中國建設銀行股份有限公司將為萬科企業股份有限公司提供授信額

8、度人民幣500億元從以上數據看來，萬科集團獲得的授信額度相當充裕。,2.補償性余額,補償性余額是貸款機構要求借款企業將借款的10%20%的平均余額留存在貸款機構。這種措施主要是為了降低貸款的風險，提高貸款的實際利率。在存在補償性余額的情況下，企業取得的有效借款等于名義借款余額減去補償性余額，但支付利息時卻按名義借款金額計算，因此貸款的實際利率高于名義利率。,1.選擇貸款機構 企業應在考慮自身條件和貸款機構情況的基礎上，選擇適合的貸款機構。企業在選擇貸款機構時，應當關注貸款機構對貸款風險的政策、貸款機構與借款企業的關系、貸款機構的和各類商業銀行的貸款政策、專業化和信用程度、以及銀行專業化程度以及

9、貸款機構所提供的咨詢等服務。萬科綜提供的咨詢服務等最終選擇了建行作為其貸款機構并且與之達成了密切的合作關系。 2.提出借款申請 企業提出的借款申請應陳述借款的原因與金額、用款的時間與安排、還款的期限與計劃。貸款機構根據有關規定和貸款條件，對企業的借款申請進行審查。貸款機構審核的內容主要包括企業的財務狀況、信用狀況、盈利穩定性、發展前景以及借款用途等。萬科主要籌集房地產資金用來擴大企業的發展，建行根據萬科公司近幾年發展的趨勢及企業的財務、信用狀況、盈利穩定性同意借款申請。,3. 簽訂借款合同 貸款機構審查借款申請后，對符合規定和條件的，與借款企業進一步協商貸款的具體條件，簽訂借款合同。建行再綜合

10、考慮了萬科的經營狀況及信用程度之后最終達成協議簽訂借款合同。,長期借款籌資優點,1.長期借款的資金成本較低 長期借款屬于間接籌資，與發行普通股、發行債劵等直接籌集相比，籌資費用極少。萬科縱觀左右考慮低成本的籌資最后選擇以銀行長期借款為主。 2.長期借款有利于保持股東控股權。 由于貸款機構無權參與公司的管理決策，因此不會分散股東對公司的控股權。萬科選擇長期借款不會影響它的控股權。 3.長期借款的籌資速度快 程序簡單，可以快速取得資金。萬科可以通過長期借款快速籌集到資金。 4.長期借款的靈活性較大 萬科在籌措長期借款時，可以直接與建行磋商借款時間、金額和利率等問題，用款期間如果情況發生變化，也可以與建行再次協商。,長期借款籌資缺點,1.長期借款財務風險較高 因為長期借款通常都會有固定的償付期限和固定的利息負擔，所以萬科要考慮到長期借款的財務風險。 2.長期借款限制較多 由于借款合同通常包含一系列限制性條款，可能會對萬科的籌資、投資、和經營活動有一定的限制。,3.長期借款的籌資數量有限,由于長期借款的籌資范圍較窄，因此萬科很難一次性籌得大筆資金。如下圖可見。,萬科的200億長期借款到期指日可待。在以前銀根寬松的時候，憑萬科兩個字就可以融資。現在銀行監管嚴了，對擔保的要求也嚴格了