1、房地產開發企業所得稅 政策輔導,昆明市國稅直屬分局 楊劭玲,房地產企業所得稅政策,一、收入的稅務處理 二、成本、費用扣除的稅務處理 三、特定事項的稅務處理 四、自查重點 文件依據:國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知國稅發200931號,一、收入的稅務處理,（一）未完工開發產品 完工開發產品 開發產品（成本對象）完工條件 竣工證明已報房地產管理部門備案 開始投入使用 取得初始產權證明,一、收入的稅務處理,未完工開發產品會計處理： 預售開發產品取得預售價款時，在財務核算上由于不具備收入確認條件，只能先在預收帳款中進行核算，待開發產品竣工后具備收入確認條件時才可確認收入實

2、現。 借：銀行存款 貸：預收帳款,一、收入的稅務處理,稅務處理： 預售收入預計計稅毛利率=預計毛利額 計入當期應納稅所得額 產品完工后，將實際毛利額和預計毛利額的差額計入當期應納稅所得額，同時結轉成本。 年度申報時須出具差額調整情況報告。,一、收入的稅務處理,預計計稅毛利率（云地稅二字200930號） 1、經濟適用房、限價房、危改房 計稅毛利率不得低于3% 2、其他項目 昆明市四城區及昆明高新區、度假區、經濟開發區內，不得低于15； 各州、市政府所在地城市的城區和郊區，不得低于10； 其他縣、區（市），不得低于5 按照項目所在地確定,一、收入的稅務處理,注意事項: 銷售未完工產品不得扣除成本（

3、成本未接轉) 未繳納營業稅,也應繳納所得稅,一、收入的稅務處理,（二）銷售收入范圍 銷售開發產品取得的全部價款 現金 現金等價物 其他經濟利益 代收款項（基金、費用、附加） 以是否納入產品價內，或開具發票單位標準進行判斷,一、收入的稅務處理,（三）收入確認原則： 正式簽訂房地產銷售合同或房地產預售合同所取得的收入，確認為銷售收入的實現。 銷售方式 一次性全額收款：實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日 分期收款：銷售合同約定的價款和付款日。提前付款的，在實際付款日。 銀行按揭：首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。 委托銷售：收到受托方已銷開發產

4、品清單之日,一、收入的稅務處理,采取委托銷售方式 支付手續費 視同買斷 超基價分成 包銷,一、收入的稅務處理,一、收入的稅務處理,（四）視同銷售 具體項目：開發企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為 。 視同銷售確認時點 開發產品所有權或使用權轉移時 實際取得利益權利時,一、收入的稅務處理,（四）視同銷售 視同銷售收入的確認方法 本企業近期同類開發產品市場銷售價格 參照當地同類開發產品市場公允價值 按開發產品的成本利潤率 成本利潤率不得低于15% 具體比例由主管稅務機關確定,一、收入的稅務處理,（四）租

5、金收入：按照合同約定金額和承租人應付租金的日期確認收入實現。,二、成本、費用扣除的稅務處理,允許扣除： 期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅。,二、成本、費用扣除的稅務處理,（一）扣除項目 1、合理的工資薪金：國家稅務總局關于企業工資薪金及職工福利費扣除問題的通知（國稅函20093號） 合理性確認： 企業制訂了較為規范的員工工資薪金制度； 企業所制訂的工資薪金制度符合行業及地區水平； 。,二、成本、費用扣除的稅務處理,企業在一定時期所發放的工資薪金是相對固定的，工資薪金的調整是有序進行的； 企業對實際發放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個人所得稅義務。 有關工資薪金的安排

6、，不以減少或逃避稅款為目的。,二、成本、費用扣除的稅務處理,2、應付福利費：工資薪金總額14% 范圍 內設福利部門所發生的設備、設施和人員費用。（折舊、工資等） 為職工衛生保健、生活、住房、交通等所發放的各項補貼和非貨幣性福利。（供暖費補貼、防暑降溫費、困難補貼、食堂經費補貼、交通補貼、醫療補貼等） 其他職工福利費（喪葬補助費、撫恤費、安家費、探親假路費等）,二、成本、費用扣除的稅務處理,2008年及以后年度發生的職工福利費，應首先沖減2008年以前計提但未使用的職工福利費余額，不足部分按新稅法規定扣除；仍有余額的，繼續留在以后年度使用。 國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知（

7、國稅函2009388號） 。,二、成本、費用扣除的稅務處理,3、五險一金 補充養老保險、補充醫療保險：5%，商業保險不得扣除。 財政部 國家稅務總局 關于補充養老保險費 補充醫療保險費有關企業所得稅政策問題的通知（財稅200927號）,二、成本、費用扣除的稅務處理,4、工會經費：2%，已撥繳，取得工會經費撥繳款專用收據,二、成本、費用扣除的稅務處理,5、職工教育經費：2.5%，實際發生。 對于在2008年以前已經計提但尚未使用的職工教育經費余額，2008年及以后新發生的職工教育經費應先從余額中沖減。仍有余額的，留在以后年度繼續使用。（國稅函2009388號）,二、成本、費用扣除的稅務處理,6、

8、廣告費和業務宣傳費：銷售（營業）收入15%，可結轉。 全面歸集 7、業務招待費：60%，銷售（營業）收入 5 ,二、成本、費用扣除的稅務處理,8、利息支出： 為建造產品發生，按會計準則歸集。 財務費用性質，在稅前扣除。 利率限制：不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分。,二、成本、費用扣除的稅務處理,本金限制：企業實際支付給關聯方的利息支出，不超過規定比例的，準予扣除。 接受關聯方債權性投資與其權益性投資比例為： 金融企業，為5：1 其他企業，為2：1,二、成本、費用扣除的稅務處理、,例外： 1、企業能夠提供相關資料證明相關交易活動符合獨立交易原則。 2、該企業的實際稅負不高于境內

9、關聯方。 財政部、國家稅務總局關于企業關聯方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知 （財稅2008121號）,二、成本、費用扣除的稅務處理,與生產經營無關不得扣除（個人買房應付利息） 企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用,使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。,二、成本、費用扣除的稅務處理,9、手續費及傭金支出：與具有合法經營資格中介服務機構或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務協議或合同確認的收入金額的5%以內，準予扣除。 委托境外機構銷售費用，

10、不超過委托銷售收入10%，準予扣除,二、成本、費用扣除的稅務處理,10、為購買方按揭貸款提供的保證金（擔保金）不得扣除 11、共用設施維修基金：已計入收入，移交給有關部門、單位。 12、資產損失：國家無償收回土地使用權 開發產品報廢或毀損 （國稅發200957號、國稅發200988號）,二、成本、費用扣除的稅務處理,13、折舊： 開發產品轉為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。,二、成本、費用扣除的稅務處理,（二）計稅成本 1、成本對象的確定： 可否銷售原則、分類歸集原則（地點、時間、結構相近）、功能區分原則、定價差異原則、成本差異原則、權益區分原則。 成

11、本對象在開工之前確定,并報主管稅務機關備案。如需改變，應征得主管稅務機關同意。,二、成本、費用扣除的稅務處理,2、計稅成本內容 土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費 公共配套設施費： 指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。,二、成本、費用扣除的稅務處理,3、計稅成本的核算,二、成本、費用扣除的稅務處理,共同成本、間接成本分配方法: 占地面積法 建筑面積法 直接成本法 預算造價法,二、成本、費用扣除的稅務處理,土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其

12、他方法進行分配的,應商稅務機關同意。 單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本,應按建筑面積法進行分配。 借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。 其他成本項目的分配法由企業自行確定。,二、成本、費用扣除的稅務處理,已銷開發產品的計稅成本： 可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總可售面積 已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積可售面積單位工程成本,二、成本、費用扣除的稅務處理,計稅成本應為實際發生的成本 例外：三種可預提的情況 出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額

13、的10。,二、成本、費用扣除的稅務處理,公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。（已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造）。 應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用（按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金）。,二、成本、費用扣除的稅務處理,4、停車場 單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。,二、成本、費用扣除的稅務處理,5、會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施： 屬于非營利性且產權屬于全體業主的，

14、或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。,二、成本、費用扣除的稅務處理,屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。,二、成本、費用扣除的稅務處理,6、郵電通訊、學校、醫療設施： 應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。,二、成本、費用扣

15、除的稅務處理,7、 以非貨幣交易取得土地使用權的成本 以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業 產品為該項 土地開發建造：首次分出開發產品，應分產品公允價值加稅費 產品為其他土地開發建造：投資交易發生時，應付產品公允價值加稅費,二、成本、費用扣除的稅務處理,企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業：土地使用權公允價值加相關稅費,二、成本、費用扣除的稅務處理,企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業：土地使用權公允價值加相關稅費,二、成本、費用扣除的稅務處理,8、屬于成本對象完工后發生的費用 2次分攤 第1次 第2次 已銷開發產品：當期扣除 已完工成本對象 未銷開發產品：銷售時扣除 未

16、完工成本對象,二、成本、費用扣除的稅務處理,注意區分: 期間費用和開發產品成本 開發產品會計成本與計稅成本 完工開發產品與未完工開發品計稅成本 已銷開發產品與未銷開發產品計稅成本,三、特定事項的稅務處理,（一）合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司。 1、分配開發產品的稅務處理 收入確認的時點：首次分配開發產品時,三、特定事項的稅務處理,兩種處理方法 已結算計稅成本：計稅成本與投資額的差額 計入應納稅所得額 未結算計稅成本：投資額視同預售收入,三、特定事項的稅務處理,2、分配利潤的稅務處理 開發企業統一申報繳納企業所得稅 不得在稅前分配該項目的利潤 投資方取得利潤視同取得股息、紅利 開發企業接受的投資額相關的利息支出不得計入成本或在稅前扣除。,三、特定事項的稅務處理,（二）企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他房地產企業的稅務處理 收入確認的時點：首次取得開發產品時 收入確認的范圍：應取得的開發產品 經濟業務分解為兩部分 轉讓土地使用權（按應取得的開發產品公允 價值計算確認轉讓所得或損失） 購入開發產品,三、特定事項的稅務處理,從事房地產開發經營業務的外商投資企業在2007年12月31日前存有銷售未完工開發產品取得的收入，