1、精選文庫【商業形態分類】一、 商業地產分類1. 傳統商鋪商業地產最開始的雛形就是服務于人們日常生活的發廊、食店、便利店，他們以普通居民為服務對象，服務種類比較齊全，以滿足人們的日常生活起居為基本目的。這種原始形態的商業地產，遍布城市每個角落，因為其具有很大的靈活性，目前仍為廣大投資者的首選和發展基礎，現在仍有超過一半的投資者首次投資時鐘情于傳統商鋪，但其規模一般較小、抗風險能力低。2. 專業市場在上個世紀*十年代，隨著社會經濟的不斷發展，人們已經不滿足于基本的溫飽型消費了，專業市場也就應運而生。如成都荷花池、五塊石、東華電腦城、重慶朝天門等專業市場如雨后春筍般在成都出現，很快就以全新的模式吸引

2、了眾多的消費者，也讓那些投資者賺得盆滿缽滿，更促生了新世紀電腦城、成都數碼廣場、富森美家居、金荷花等專業市場的誕生。專業市場是市場細分的產物，它以某類產品品種齊全的優勢，牢牢占領了商業市場一隅。這種市場現一般偏居城市四周，對區域的要求性不是很高，但非常強調“集群效應”，有規模就有人氣，有人氣也就有了商氣。3. 市中心綜合商業市場城市中心綜合商業市場基本上位于城市中心傳統商圈，厚重的商業氛圍、消費者的消費習慣保證了這種商業市場永遠站在商業地產的前端，是一個城市商業發展的“晴雨表”。它一般都處于城市中心地段，口岸的不可復制性成為了決定性因素，它是消費者消費習慣場所，這就保證了其超強的購買指數。鹽市

3、口廣場、太平洋、王府井等是成都城市中心綜合商業市場的典型代表，但此類商業市場高昂的置業價格和經營成本也讓很多“垂青者”望而止步。4. 社區商業中心成都城市的規模越來越大，人們已不可能把消費再集中于一個城市中心商業區，以社區超市、大型購物中心等為代表的社區商業中心滿足了人們的這種就近消費需要，但這種消費往往以日常消費品為主，在檔次上和城市中心綜合商業市場尚有差距，但方便性是其“殺手锏”。5. 休閑度假商業現代人的生活節奏越來越快，普遍感覺壓力巨大，都渴望身心的放松，都渴望遠離城市的喧囂和繁雜，都希望能夠回歸自然，芙蓉古城、陽光體育城等新型休閑度假商業產業，在人們的企盼中閃亮登場，最大限度地放松了

4、人們緊張的神經，深受都市市民的追捧，一時間，這種商業地產模式風生水起，但客戶群體在目前形式下尚欠穩定，注定了這種商業地產模式還待時間檢驗，穩定的客戶群體直接關系到了它的成敗。6. 商住辦公樓商住寫字樓的出現完全是現代社會高速快捷的產物，集辦公與住宿為一體，讓在“家”辦公成為現實，是許多中小型公司的“權宜之計”，但一般都很現代化，很符合年輕人快節奏、追求時尚的消費習慣，以SOHU沸城為代表的商住辦公樓在成都一亮相就吸引了眾多投資者的眼球。7. 甲級寫字樓作為商業地產的高級表現形式的甲級寫字樓在成都的歷史并不長遠，也并不具備一定的規模，和東部沿海地區相比還有很長一段路要走，目前在成都僅僅有時代廣場

5、、川信、冠城廣場、威斯頓聯邦等為數不多的項目，不過，正因為市場的空缺很大，所以前景也很光明。8. 大型商業中心MALL融區域中心、活動中心、消費中心、集散中心和管理中心為一體，并有購物、休閑、美食等生活、消費“一站式”配套服務的大型商業中心。二、 零售商業分類中國零售業態按零售店的結構特點分類，根據其經營方式、商品結構、服務功能，以及選址、商圈、規模、店堂設施和目標顧客等結構特點，分為百貨店、大型綜合商場、超級市場、便利店、專業店、專賣店、購物中心、家居中心、倉儲商店等九種零售業態。1. 百貨店業態結構特點(1) 采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式。(2) 商品結構為種類齊全、少批量、高

6、毛利，以經營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。(3) 采取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全。(4) 選址在城市繁華區、交通要道。(5) 商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。(6) 商店規模大，在5000平方米以上(7) 商店設施豪華，店堂典雅、明快。(8) 目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。2. 超級市場業態結構特點(1) 采取自選銷售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統一進行。(2) 商品構成以購買頻率高的商品為主，經營的商品應以肉類、禽蛋、水果、水產品、冷凍食品、副食調料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為

7、主。營業時間每天在11H左右，可采取連鎖經營方式，有一定的停車場地。(3) 選址在居民區、交通要道、商業區。(4) 商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。(5) 商店面積在500平方米以上(6) 目標顧客以居民為主。3. 大型綜合超市(1) 采取自選銷售方式和連鎖經營方式(2) 商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業的品牌開發。(3) 設有與商店營業面積相適應的停車場。(4) 目標顧客為購物頻率高的居民。(5) 商圈范圍較大。(6) 商店營業面積一般在2500平方米以上。(7) 選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道。4. 便利店業態結構特點(1) 以開架自選為主，結算在進口(或出口)處的收銀機處統

8、一進行，可采取連鎖經營方式。(2) 商品結構特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等。(3) 營業時間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日。(4) 選址在居民住宅區、主干線公路邊以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企事業所在地。(5) 商圈范圍窄小，一般設定在居民徒步購物57min到達的范圍內。(6) 商店營業面積在100平方米左右，營業面積利用率高。(7) 店堂明快、清潔、貨架豐滿。(8) 目標顧客主要為居民、單身者、年輕人。80的顧客為有目的的購買。(9) 經營實行信息系統化，開展單品管理。(10) 便利店的商品價格略高于一般零售業態的商品價格。5. 專業店業態結構特點(1) 采

9、取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營。(2) 商品結構體現專業性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經營的商品具有自己的特色，一般為高利潤。(3) 從業人員需具備豐富的專業知識，可以退貨。(4) 選址多樣化，多數店設在繁華商業區、商店街或百貨店、購物中心內。商圈范圍不定。 (5) 營業面積根據主營商品特點而定。(6) 目標市場多為流動顧客。主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。6. 大型專業店(1) 采取自選銷售和開架面售相結合方式(2) 以銷售某一大類或幾個大類商品為主，品種齊全，選擇余地大(3) 選址地區中心、城郊結合部、交通要道和符合城市規劃的大型居住區附近(4) 經營

10、服務輻射半徑5公里以上，目標顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主(5) 營業面積在3000平方米以上(6) 設不低于營業面積50%的停車場，提供相關技術和服務7. 專賣店業態結構特點(1) 采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營。(2) 商品結構以企業品牌為主，銷售體現量少、質優、高毛利。(3) 注重品牌聲譽、從業人員必須具備豐富的專業知識，并提供專業性知識服務。(4) 選址在繁華商業區、商店街或百貨店、購物中心內。(5) 商圈范圍不定。(6) 營業面積根據經營商品的特點而定。(7) 目標顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。8. 購物中心業態結構特點(1) 由發起者有計劃地

11、開設，實行商業型公司管理，中心內設商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統一管理。(2) 內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業店、專賣店等零售業態和餐飲、娛樂設施構成。(3) 服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據銷售面積，設相應規模的停車場。(4) 選址為中心商業區或城鄉結合部的交通要道。(5) 商圈根據不同經營規模、經營商品而定。(6) 設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。(7) 目標顧客，以流動顧客為主。(8) 根據選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區型、區域型、超區域型種類。9. 倉儲商店業態結構特點(1) 選址在公路邊、交通要道和利用閑置設施

12、。(2) 主要的商圈人口為57萬人。(3) 商店營業面積大，一般在4000 m以上。部分商品部門采取租賃制，把無店名的專業連鎖賣場和供應商引進店內經營。(4) 商品構成以新開發上市的商品為主力商品，自有品牌占相當部分，主要是面向廣大的工薪階層服務。(5) 作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品。(6) 作為商品策略，經營同其他零售業態能進行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標商品或價格一般被眾所周知的商品。(7) 商店設施簡單化。(8) 將超市開發的銷售技術和管理理論、倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應計劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運用。(9) 可實行連鎖經營。(10) 設

13、有一定規模的停車場。三、 商鋪分類1. 按照開發形式進行分類(1) 商業街商鋪 商業街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。商業街過去十年在國內取得了良好的發展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發用品街等。上述以某類商品為經營內容的商業街起步較早的，大多數目前已經取得了成功，有些跟風項目的經營情況卻并不好。當然也有不少商業街采取各類商品混業經營的方式，商業街的命名只體現地點特征，這類商業街取得成功的較少。與商業街的發展緊密聯系的就是商業街商鋪，商業街商鋪的經營情況完全依賴于整個商業街的經營狀況：運營良好的商

14、業街，其投資者大多數已經收益豐厚；運營不好的商業街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經營者都面臨損失。(2) 市場類商鋪在這里，我們所說的市場是指各種用于某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經營的專業批發和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。(3) 社區商鋪社區商鋪指位于住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。 社區商鋪的表現形式主要是1-3層商業樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業，但多數屬于

15、鋪位形式。(4) 住宅底層商鋪 住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產開發商充分認可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎將相對可靠，換言之，投資者的投資風險相對較小。 (5) 百貨商場、購物中心商鋪百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經營狀

16、況影響直接而深遠。目前，國內有很多這類正在運營的項目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項目在國內多個大中城市開發建設。(6) 商務樓、寫字樓商鋪商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業用途的商業空間。這類商鋪的規模相對較小，但商業價值很值得關注。(7) 交通設施商鋪交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。以上是按照商鋪的開發形式對商鋪進行的劃分。該種分類方式便于投資者對商鋪項目的類型從開發形式的角度進行理解，便于對不同開發形式的商鋪建立基于開發觀念的理解。2. 按照投資價值分類商鋪

17、作為房地產中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對于商鋪投資者來講，無疑屬于最關心的問題。所投資的商鋪如果投資價值不高，對于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對于街區商業的定價應該是住宅的2倍到3倍，而對于核心商圈的商鋪價格來說，其售價可以達到住宅的3倍到5倍。鑒于商鋪投資價值的重要性，下面按照商鋪的投資價值對商鋪進行分類，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標。(1) 都市型商鋪-績優股都市型商鋪指位于城市商業中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區自身的商業價值，通常，都市型商鋪的客流

18、量長期比較穩定，換言之，該類商鋪的商業運營收益水平較高。商鋪的商業運營水平自然將體現出商鋪的租金收益能力：都市型商鋪的投資收益穩定，而且收益比較高，所以我們將都市型商鋪稱之為商鋪中的績優股，應該是比較貼切的。都市型商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業街，到上海南京路，其所在地區的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說，王府井大街的商鋪屬于績優股商鋪，應該不會有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量對于這里的商鋪將意味著多少營業額？！都市型商鋪多用作物品業態的經營，體驗業態和服務業態站的比重相對比較少，這比較符合商業價值原則-在客流量很高的地區，單位面積商業價值很高，只有物品業態才能夠實現這

19、一目標。(2) 社區型商鋪-潛力股社區型商鋪和我們上一部分談到的社區型商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為潛力股原因在于：商鋪所在社區通常都要經過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實際上，一個社區成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區就仿佛證券市場的原始股，只要項目定位準確，發展環境良好，社區成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質疑。需要指出的是社區商鋪價值增長的特點并不代表商鋪的價格將永遠增長。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問要說明的是社區商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強的開發商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對商鋪項目良好的包裝，從而達到提高市

20、場預期的目的，最終商鋪銷售疊創新高，比如單位售價最初僅1.5萬/平方米的商鋪，最高可以賣到2.5萬/平方米，事實上，最高售價相當于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能縮減到只有商鋪租金收入。(3) 便利型商鋪-冷門小盤股便利型商鋪指用于以食品、日常生活用品等經營為主的、位于社區周邊、社區里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為便利型商鋪是因為其所經營的商品均屬于便利類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區里的小超市，住宅社區的干洗店等都屬于該種類型。便利型商鋪鑒

21、于其功能性特點和所處位置特點，其經營收益并不低，屬于商鋪市場細分的類型。目前在國內有很多從事便利型商鋪經營的零售商，美國的7-11就屬于典型的便利店運營商，其市場規模極大。便利型商鋪，通常面積不是很大，從經營的角度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應性較強，所以出租、轉讓、轉租都比較容易，這正體現出小型商鋪的小盤股特點。正所謂船的好掉頭！之所以用冷門來形容便利型商鋪，完全因為該種商鋪屬于市場細分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價值不容小視。(4) 專業街市商鋪-高科技股專業街市商鋪指經營某類特定商品的商業街或專業市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業街或專業

22、市場所經營的產品關系密切。比如北京中關村海龍電子市場屬于專業經營電腦整機、電腦配件、數碼產品、存儲設備、網絡設備、電腦耗材、軟件等的專業市場，經過長期成功經營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達8萬人民幣，其投資價值可見一斑。從此不難理解把專業街、市商鋪稱為商鋪高科技股。(5) 其他商鋪-一般股票其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發市場、非專業類商業街等里面的商鋪。我們將它們稱之為一般股票，并不是說其投資價值低，只是因為這類商鋪通常由大型投資機構、開發商進行投資開發，主要采取出租經營的方式，散戶可投資的空間相對較小，加上這類項目專業性較高，投資風險不易控

23、制。 從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發商、管理商足夠專業，對項目定位、市場規模、市場策略的判斷足夠準確，那么該類商鋪的投資收益決不會低。比如，北京國貿商城一期、二期總計商業面積達64000平方米，從規模看，在北京激烈的商業競爭市場，顯然會面臨較大的競爭壓力，但在保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業設施中始終名列前茅，換言之，北京國貿商城商鋪的投資價值很高，屬于商鋪中的績優股。從上述分析可以看出，商鋪的價值隨著所在地區商業環境的優化，其價值會得到極大地提升，可以從一般股票轉變成績優股。只是依賴于開發商、運營商對項目準確的開發判斷，另外也需要時間。有眼光的商鋪投資

24、者往往善于把握這種價值提升，賺取投資收益。3. 按照商鋪的位置形式分類 按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區別進行介紹。鋪面房：是指臨街有門面，可開設商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位：一般只是指大型綜合百貨百貨商場、大賣場、專業特色街、購物中心等整體商用物業中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業本身屬性的不同，必然導致其差異性的存在。 (1) 唯一性差異 鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復制的唯一性優勢；而鋪位則是少則幾十，多則幾百個相連或相近的復制品，故缺乏唯一性優勢。對房地產來講，地域上唯一性優勢意味著其良好的投資價值。 (2) 商業業種

25、業態局限性差異 鋪位所能經營的商業業種及業態完全受制于所處商用物業大環境的制約。如在一個專業建材大賣場里去經營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規規定的不能經營的某些特殊的業種業態之外，其商業業種及業態選擇的靈活性就大得多。 (3) 營業時間差異鋪位的營業時間不能隨心所欲。如一個規定晚上九點打烊的百貨百貨商場，超過九點鐘后鋪位業主就是想再多做點生意通常不會被允許，而鋪面房就不會遇到這種情況，經營者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。 (4) 行業規劃調整風險差異鋪位經營范圍及經營持續性除受制于市政建設規劃外、還受制于商業規劃的調整，故風險較大。在國內大中城市發生一條街由于規劃調整的需要

26、，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。(5) 物業運行費用差異對于整個商用物業的運行費用，如空調運行、統一形象宣傳、發布廣告、組織促銷活動等費用的分攤并不由鋪位業主自己說了算。因此，鋪位的運行費用通常高于鋪面房。(6) 物業出租選擇范圍差異 相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對鋪位所經營的業種、業態不熟悉 的人是不會來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業種、業態可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。 (7) 投資風險差異 時至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報率高，說到底就是鋪位的過熱。因為鋪位的價格已經被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了錢途，嘗到了甜

27、頭。如某市2000年開張的一個服飾市場的鋪位價格已由當初的10萬元炒到了目前的50萬元。其實，任何炒作的東西非但有風險，而且很難持久。炒得越高風險越大。不少人，懷著一鋪養三代的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會誤入一鋪套三代的陷阱。而鋪面房，其價格升幅遠不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風險已經不小了。 另外，值得提醒的是，對有些鋪位的租賃權的炒作，其風險就更大了。 (8) 炒作難易程度差異鋪面房與鋪位的另一個差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被復制，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時，為時已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。四、 社區

28、商業主要形式（一）、社區商業的特點社區商業是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業，社區商業是城市商業空間中的一個重要層次。社區商業所提供的服務主要是社區居民需要的日常生活服務，這些服務具有經常性、便利性但不一定價格低廉的特點。因此社區商業具有穩定的市場基礎，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發展。提供怎樣的社區商業服務是本案需要研究的重要課題。（二）、國外社區商業的發展概況及特征社區商業最早于20世紀50年代在美國出現。當時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發達的高速公路，使得城市居民大量向郊區擴散，由此產生了專門為郊區新建居住區居民服務的

29、社區商業。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區化而出現社區商業，到70年代，新加坡的社區商業也開始大規模發展起來。國外的社區商業主要以購物中心的形式出現。購物中心是一種現代的零售業態，美國的零售辭典對購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個整體進行開發和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。”國外社區購物中心的零售商們聯合擴大經營的范圍，不僅增強對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區居民提供豐富的服務項目和休閑娛樂項目，因此社區購物中心在國外城市整體商業中具有重要

30、的地位。以美國為例，2000年全國社區購物中心零售額為4494億美元，高于近鄰型購物中心（3205億美元）和區域購物中心（1429億美元），約占美國商業總零售額的40.68。西方各個國家的社區商業，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。1. 社區商業的功能國外社區商業是為了適應城市居民郊區化而建立的，具有滿足社區居民購物、服務、娛樂等綜合性需求的功能。社區購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據所服務社區的經濟狀況而定，一般以中檔品為主。而服務功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫療中心等公共

31、事業，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務。社區商業中心又是人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類型的餐飲服務，也是社區商業中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閑的良好場所。2. 社區商業中心的業態構成國外社區商業主要是現代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進、共同發展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區商業中心的核心店，社區購物中心靠它們來提升對附近居民的吸引力。除核心店外，中心內還匯聚著各種不同

32、規模、不同業種的專業店、專賣店，它們也多是連鎖經營。各種連鎖經營品牌是支撐社區商業中心的骨干力量，是社區商業中心形成和發展的基礎。3. 社區商業的開發，國外社區商業的開發都是在政府的統一規劃下進行的其中，英國、新加坡等國家，政府對社區購物中心的開發實行強有力的控制，開發者須與地方當局結成共同開發的伙伴關系。而在美國，政府對社區商業開發的干預要少得多，主要是一些私人開發商以贏利為目的而進行開發。國外社區商業的開發商主要有大型零售商、專門的商業開發商、房地產開發商、甚至是保險公司、基金會等。商業企業和地產物業公司聯合開發的做法也比較普遍，如澳大利亞的C.lesMyer，日本的太丸、伊勢丹、高島屋等

33、大零售企業和當地地產物業公司聯合建設的社區購物中心在上述國家到處可見。國外社區商業中心一般都實行開發和經營分離的做法。開發商負責前期開發，經營商負責租賃經營，形成良性的運作機制。4. 社區商業的布局與設計國外社區購物中心都有嚴格的設計布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。購物中心重視對承租戶的科學組合與安置，核心承租戶對引導人流起關鍵作用，占總購物中心面積的約40，其位置最先確定。對普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經營項目需組成群體以增強吸引力，而另一些經營項目必須相互避開。一般來說，國外的社區商業中心，會把四種類型的經營項目分別匯集在一起，一是男士

34、用品店，包括男鞋、男裝、運動用品等應當集中布置。二是女士用品店和兒童用品店，應該集中在一起，便于消費者進行價格、顏色、款式的比較。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。四是個人服務，如干洗店、修理店等也要集中布置。國外社區購物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統一和個性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標準化的設計，提供給承租戶表現個性的機會。（三）、國內社區商業概況1. 國內社區商業現狀我國的社區商業相對落后，正在大力推行的城市居住社區建設，把社區商業的規劃和發展視為至關重要的一環，因為社區商業的發展狀況不

35、僅影響到社區內居民的消費滿足情況，也關系到城市商業的整體結構和布局，影響整個城市的綜合商業能力。我國的社區商業還處于起步階段，社區商業主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業形式是自然形成的缺乏統一規劃，業態檔次普遍較低，社區商業功能不全。隨著房地產業的發展，特別是商業房地產的逐漸成熟，社區商業得到了巨大的進步。國內出現了一大批“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區商業項目。它們可能在定位上提出超出社區服務范圍的口號，但是從實際情況來看，它們多數仍是以服務社區居民為主要目的的，特別是居住區內部的商業設施。國內的社區商業設施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，

36、一種為社區居民創造的擁擠熱鬧的場所的方向發展。 總的來說目前國內的社區商業普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國外成熟的社區商業模式相比還有很大差距。2. 國內社區商業的發展方向我國社區商業正朝向統一規劃，科學選址，集中布置的方向發展。各個省會城市都在制定自己的社區商業發展規劃。從各城市的社區商業發展規劃可以看出未來社區商業將具有以下特點：各商業行業種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業店等先進業態形式，根據用戶的需求，有效開展網上銷售、電話訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理發、維修等項服務居民日常購物消費將在居住地500米范圍內完成各城市將大力發展社區商業中心，社區商業中心是相對集中的社區商

37、業網點所形成的具有多業態的綜合性商業市場。這個綜合性商業市場不同于大型商場，它的服務對象主要是社區居民。社區商業中心將普遍位于小區的中心位置，要求必備的商業行業種類有：早點快餐店、美發美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產店、肉制品專賣店、修配服務站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業的連鎖超市、24小時便利店、市政府推動的放心食品零售門店、放心早點快餐連鎖店和放心茶店等正規企業的連鎖店，既能滿足傳統的衣、食、住、行需要，又能適應新型的消費需求。從發展趨勢判斷，社區商業將是未來商業投資的重要市場機會，同時也將是商業地產發展的重要推動力。以天津社區商業發展規劃為例，在未來

38、兩年內將在社區內發展放心肉專賣連鎖店100個，放心早點店200個，中小超市、便利店300個。由此可見社區商業蘊藏的巨大商機。 五、 MALL的各種模式1. 按開發商背景及購物中心經營管理的模式（包括自營的比例）分類： (1) 物業型購物中心定義：一般由大房地產商開發建在市中心黃金地段，實行的是租賃制。特點：面積一般在5至10萬平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位還必須突出某一目標顧客群體，所以入駐的業態一般不齊備即業態業種的復合度不夠（通常定位于高端市場，大租戶以高級百貨為主，許多業態沒有引入），還稱不上真正的摩爾購物中心MALL。(2) 物業型摩爾購物中心MALL定義：又稱普通摩爾購物中心

39、MALL，普通摩爾的物業所有者一般不進行零售經營，而是將場地出租給專業零售商，委托專業管理公司進行管理，實行所有者、管理者與經營者的分離。優勢互補，既可保證和提高管理水平，又可使摩爾以一個統一的社會形象面對消費者，同時由于摩爾內的各零售商分別經營自己的產品，可以充分展示自己獨特的品牌形象和經營風格。這種購物場所的組織和構造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費者在購物場所盡可能停留較長時間。特點：普通摩爾購物中心MALL由大房地產商按MALL的要求設計開發建在市中心黃金地段或城郊居民聚居區，實行的是租賃制。特點：面積比購物廣場大許多，一般在15至30萬平方米左右；業態業種的復合度高度齊全，一般為

40、全業態全業種經營。 案例物業型購物中心在東南亞的香港、新加坡等地發展的很多，其代表有：香港時代廣場、海港城、太古廣場、又一城，新加坡義安城NgeeAnnCity、萊佛士城RefflesCity、威士馬廣場（WismaAtria）、先得坊CentrePoint，菲律賓馬尼拉GLORIETTAPLAZA和香格里拉廣場SHANGRILAPLAZA，馬來西亞吉隆坡劉蝶購物中心(LOWYatPlaza)、燕美購物中心(ImbiPlaza)、樂天購物中心(Lot10)，泰國曼谷世界貿易中心（WorldTradeCenter）、暹羅廣場（SiamCenter）、RiverCity、TheEmporium，臺

41、灣的京華城、中華城、臺茂購物中心、廈門SM城市廣場。海外的著名SHOPPINGPLAZA/SQUARE一般都只租不售，以便保持購物中心自身的品牌形象和管理力度。 國內的代表有：香港九龍倉投資的：上海時代廣場、北京時代廣場，香港和記黃浦投資的：上海梅龍鎮廣場、北京東方廣場，香港嘉里投資的：上海嘉里不夜城、北京國貿中心。 國內的物業型購物中心除少數較成功外，很多面臨著三個困境。a) 困境之一：客流不旺。諸多大城市開業的純物業型購物中心都面臨客流不旺的災難，走進購物中心給人以蕭條冷清的感覺，顧客象看畫展一樣瀏覽各個專賣店，真正掏錢購物的人不多，穩定的回頭客就更少了。b) 困境之二：租戶難求。純物業型

42、購物中心采用招租方式經營，就是開發商把店鋪或攤位出租給零售商。因而租金是開發商的重要利潤來源。要取得穩定而理想的租金，必須找到信譽好的零售商。但是，購物中心建成后常常遇到招商難題：期待的零售商他不來，而想來的又不想要。我國的專業店和專賣店本來就數量少、質量低，使購物中心沒有充足的選擇余地。外國專業店和專賣店倒是成熟化了，但又不一定適合中國目前的消費狀況；有些雖然適應了，但在中國又不一定有營業執照。c) 困境之三：管理乏力。購物中心里常有上百個所有權獨立的零售商，應通過統一管理來樹立購物中心的整體形象。但是，購物中心的管理比百貨店管理難度大得多。面臨的問題諸如所有零售商是否接受統一收銀，是否接受

43、統一營業時間，是否接受進行統一的促銷行動等。如果協調無效，就會損害購物中心整體形象，使顧客失去光顧的興趣。(3) 百貨公司型購物中心由大型連鎖百貨公司發展或擴建而成。面積一般在10至15萬平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位也還必須突出某一目標顧客群體，入駐的業種一般很齊備但業態的復合度還不夠（通常定位于高端市場，以自己的百貨公司為主，雖然百貨公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般沒有引入大賣場、家具城、玩具反斗城大賣場等業態），仍稱不上真正的摩爾購物中心MALL。但隨著百貨公司型購物中心不斷擴建及興建2館/別館等，不同業態也正被引入百貨公司型購物中心內，邁向真正的摩爾購物中心。如亞洲最大

44、的百貨公司型購物中心-新光三越百貨臺南新店，面積達16萬平方米，引進了幾乎所有的業態，已經稱得上真正的摩爾購物中心MALL了。 百貨公司型購物中心比純物業型購物中心有一定的優裕性。體現在百貨公司由于信譽佳、客戶關系多、營銷促銷管理水平高；故招租招商較容易，且業績一般也較佳。其代表有：臺灣遠東百貨集團的大遠百購物中心、臺灣新光三越百貨的臺南購物中心和臺北信義2館、東京高島屋百貨、漢城樂天百貨總店，內地的代表有：北京莊勝崇光SOGO百貨、上海第一八佰伴商廈、武漢廣場等。 (4) 連鎖摩爾購物中心MALL定義：由專業的連鎖購物中心集團開發并經營特點：自營比例較高（50%至70%左右）。連鎖摩爾購物中

45、心是指：由專業連鎖購物中心集團開發并經營，自營比例較高（自營百貨公司、超市、影城、美食城等），業態業種的復合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深，定位于家庭（全家/全客層），能滿足全客層的一站式購物消費和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受的特大型購物中心。專業連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題，可迅速實現購物中心的全面開業，且管理促銷的力度和號召力比普通購物中心高許多。對我國而言，由于國內的商品的品種和各類專賣店只有國外的30%左右，購物中心的招租就更難，所以專業連鎖購物中心是一種值得推廣的購物中心經營模式。但專業連鎖購物中心的經營管理的要求和難度比其他業態更高，且國內仍沒有出現專業連鎖購物

46、中心；所以最好能引入外資的專業連鎖購物中心集團。如菲律賓的SMSUPERMALL集團（自營SM百貨公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大賣場、SM美食城）和ROBINSONS集團（自營ROBINSONS百貨公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大賣場）、泰國正大集團的THEMALL集團（自營易初蓮花超市）、馬來西亞金獅集團屬下之百盛購物中心（自營百盛百貨公司和超市）。2. 按購物中心的商場面積規模分類：(1) 巨型/超級購物中心SUPERMALL/CITYMALL 面積在24萬平方米以上。如曼谷西康廣場SeaconSquare、馬尼拉SMMEGA

47、MALL和香格里拉廣場SHANGRILAPLAZA、吉隆坡MidvallyMegamall購物中心、臺北京華城、新加坡義安城和新達城廣場SuntecCity、上海正大廣場、香港海港城。 (2) 大型購物中心 面積在12至24萬平方米之間。如廣州天河城和中華廣場、大連和平廣場和新瑪特。摩爾就是巨型或大型的購物中心。超大型購物中心的發展，大多不是一步到位的，而是分步進行投資，分為一期二期工程興建，因此可以隨時進行調整。 (3) 中型購物中心 面積在6至12萬平方米之間。如上海友誼南方商城、成都摩爾百盛、廣州中泰百盛、北京東方廣場、北京中友百貨、上海九百城市廣場太平洋百貨。購物廣場一般也是中型購物中

48、心。 (4) 小型購物中心 面積在2至6萬平方米之間。如樂購上海七寶店、JUSCO吉之島青島東部店。生活購物中心、社區購物中心也是小型購物中心。 3. 按購物中心的定位檔次分類 真正的摩爾由于面積巨大，故定位于家庭（全家/全客層）的一站式購物消費和一站式休閑享受。故商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全；理想的比例為：高3中5低2。當然由于所處商圈不同，各購物中心的高中低檔比例可以有所調整。 (1) 以高檔商品為主 如香港時代廣場、上海恒隆廣場、馬尼拉GLORIETTAPLAZA、香格里拉廣場SHANGRILAPLAZA、臺北京華城。（但如果70%的以上比例經營高檔商品，則這個購物中心一般最

49、大只能作到10萬。開在國內的話，其集客能力將很有限，一般為購物廣場，故也稱不上摩爾購物中心MALL） (2) 以中高檔商品為主 即高中低檔比例協調（在高3中5低2左右）。如廣州天河城、馬尼拉SMMEGAMALL，臺北大遠百、馬尼拉ROBINSONSPLACE、上海正大廣場。 (3) 以中低檔商品為主 如馬尼拉EVER摩爾。但低檔商品不能超過60%，否則就成為大型跳蚤市場、小商品市場或批發市場，稱不上摩爾購物中心MALL了。 4. 按購物中心的選址地點分類： (1) 都會型購物中心 東亞日本、香港、臺北一帶多為都會型購物中心，位于市中心黃金商圈且連通地鐵站。一般樓層較高：營業樓層達到地下2至3層

50、，地面8至12層。地下3至5層為停車場。如馬尼拉SMMEGAMALL和香格里拉廣場SHANGRILAPLAZA、臺北京華城、新加坡義安城和新達城廣場SuntecCity、上海正大廣場、香港時代廣場。(2) 地區型購物中心位于市區非傳統商圈，但交通便捷。 (3) 城郊型購物中心歐美多為城郊型購物中心，位于城郊高速公路旁。一般樓層較少：營業樓層為地下1層，地面2至4層。室外停車場巨大，達到1000車位以上；甚至還有1000車位以上的大型停車場附樓。但菲律賓的SMMALL購物中心較為美式，且同時經營著都會型和城郊型2種購物中心。城郊型購物中心：如馬尼拉24萬的SMNEDSAMALL、SMSOUTHMALL，上海的17萬的莘莊購物中心。(4) 社區購物中心位于大型居民社區內。社區購物中心一般面積較小。5. 依據國際購物中心協會的分類，大型購物中心共分為8類：(1) 按商圈輻射范圍分類：1) 鄰里型購物中心:建筑面積多在三萬平方尺至十五萬平方尺左右，而占地三至十五畝。主鋪商一般是超級市場(Supermarket)，整體功用及概念為“方便購買日常用品”，加上客源多在三(英)里范圍以內。2) 社區型購物中心：建筑面積多由十萬平方尺