漯河新天地商業項目商業規劃設計報告決策資源博遠商業前言通過前期深入調研、實地考察和論證分析，對本項目展開系列研究，逐步明確以漯河經濟高速增長為重要契機，以百年繁華地勤儉街為歷史依托，以步行街區、標志性建筑和景觀小品為文化導向，營造傳統商業與現代商業有機結合的核心商圈；打造融商業中心、購物休閑、餐飲娛樂、商貿金融、旅游觀光、行政商務、住宅專區于一體的中原首席復合主題的商業步行街區（簡稱中原第一街區）。

本項目以“中原第一街區”的形象定位，成為領袖漯河商業商貿、休閑娛樂和文化會聚的龍頭，乃至中原地區的商業引擎。而如何在目前商業氛圍有限的條件下先人一步，打造項目的品牌標桿形象，確立市場領導地位，做到人無我有，人有我優，并兼顧銷售與日后的商業經營管理，達到項目利潤最大化和快速回籠資金的目的，就必須形成清晰、連貫、有預見性的整體規劃思路。整個方案將本著科學、系統、創新、求實的態度論證。謹此報告，以供參考。

目錄一、整體規劃設計整體方案建議二、建筑規劃風格與立面效果設計方案建議三、項目業態規劃及功能分區方案建議四、項目產品設計建議五、商業動線設計建議六、商鋪鋪型與鋪位分割方案建議七、交通組織設計方案建議八、單體通道及層高設置建議九、公共配套功能設施建議十、通道及公共共享空間裝飾建議十一、交鋪裝修標準建議一整體規劃設計整體方案建議商業規劃需考慮的外部因素：1、

漯河新天地商業所處的地理位置2、

自然環境3、

交通情況4、

周邊的商業狀況5、

周邊的文化氛圍6、

人口狀況7、

周圍人們的生活習慣、消費心理、消費模式8、

政府對該地區的方針政策9、

各商業組團的風險分析與商業規模有關的設計因素：

漯河新天地商業的總占地面積

漯河新天地商業的總體規模漯河新天地各商業組團的設置

停車場位置、出入口數量、方位、大小和風格

如何設置人行天橋（連廊）如何將主出入口與道路接駁如何設置指示路牌漯河新天地商業如何設置廣場項目區位特點：項目所處漯河市版圖中心是漯河最繁華的商業中心，輻射全市范疇四至范圍中，交通路租金價值和人流量最大，至西遞減人民路租金價值和人流量次之，往北劇減交通路段臨街約137米人民路段臨街約467米規劃設計方案項目區位特點決定規劃思路規劃設計方案項目區位特點決定規劃思路規劃設計方案項目區位特點決定規劃思路規劃思路：打造成漯河地標項目可實現價值最大化項目內各位置商鋪盡量均好尤其關注北面商鋪的價值提升整體布局合理，利于客流均布、交通組織、人車分流、客貨組織、停車及日后經營管理有利于銷售和招商推廣建筑設計需考慮的功能

一、

根據總體定位做配套功能漯河新天地總體功能集休閑購物、餐飲娛樂、大超市百貨、停車場于一體。依據功能定位我們計劃分類建議配套功能的建筑設計。1、

車類及交通線路建筑范圍內：漯河新天地在車類建筑設計時要考慮小汽車，摩托車、自行車、超市貨車的停放和管理，特別是交通線路與人流的互不干擾，保證車和顧客的安全。非建筑范圍：公共汽車站及停靠點與商場建筑的總體設計，確保顧客乘坐公共汽車逛商場的便利及清晰的導向指示。2、

廣場或場外公用設施：①

要考慮廣場路燈、夜晚照明系統的光亮，保證足夠的照度。②

廣場與交通干線交界的行人道、盲人道以及正門口，殘疾人車道的設計。③

廣場旗桿和風水位的設計。④

廣場花草坊，行道樹等綠化設計。⑤

座椅、休閑椅區的設計。⑥

消防通道與廣場的連接設計。⑦

垃圾站和供超市獨立的卸貨區。⑧

圍繞廣場一周的環形交通設計。3、

商場內的公共衛生設備，公共廁所及茶水間、煙蒂筒、廢物箱的設計考慮。4、

商場內信息系統①

懸掛式公共電話和獨立店鋪的電話線預留②

消防音箱、背景音樂系統的預留設計。③

電梯、警鈴等安全警鳴系統的預留設計。④

停車場、電梯易屏閉系統的通信（如手機、呼叫器）覆蓋。⑤

各零售商家的日常交易的銀行刷卡收銀系統的預留設計。5、

場內指示路標的設計①

各通道設置樓層以及經營范圍明顯的指示標記。②

商場導購圖，指路標等標志牌、路面彩磚、商鋪界線與通道的波打線。③

車檔護欄，禁令指標等。規劃設計方案規劃思路指引設計方案

整體規劃設計重點：主街入口盡量有標志性建筑東面及南面盡可能多街口導入人流主街在避免急彎前提下盡量曲折以增加商鋪面寬總長度主街應有多條附街在中央廣場交匯并延伸至北區中央廣場具備集會和凝聚人氣的功能北面設置主停車場步行街白天禁行車輛，通過外環交通形成人車分流整體布局合理，利于客流均布、客貨組織、停車住宅形成封閉小區規劃設計方案對項目設計方案的比較設計方案一設計方案四圖規劃設計方案對項目設計方案的比較設計方案一設計方案四整體布局不規整主廣場不易形成標志性廣場主步行街最長，與輔街多點交匯，街鋪最多，均好性強，價值大街鋪進深適中有利銷售交通動線、人車人流、客貨組織、停車合理整體布局簡潔規整主廣場容易形成標志性廣場主步行街過直，街鋪不多，內鋪比例增大，均好性差，價值差別大街鋪進深較大不利銷售交通動線、人車人流、客貨組織、停車合理規劃設計方案對現項目設計方案的建議建議重點在方案一的基礎上作優化：交通路增加開設一條東入口街道，增加人流導入，提升價值1原東入口縮減寬度，增加商鋪2外環道路位置3處拉直急彎，保障車流順暢位置4處建筑中間開街連接，避免內鋪成死鋪位置5處拓寬向南街面，有利導入人流至中央廣場中央廣場將水景綠化景觀性質改變為以集會和聚人氣性質6購物中心以正方形調整為豎長方形，與中央廣場連接7電影院北移，增加北區價值8規劃設計方案對現項目設計方案的建議住宅區增加道路連接友愛路，疏導北區交通9溫州城五馬街開街貫穿通訊大賣場，導入人民路人流，避免西區及北區的客流短路10公交車站設在溫州城五馬街與人民路靠西位置，提升北區和西區的人流引入11停車場以北區為主，增加北區人流的來源規劃設計方案對現項目設計方案的修改建議P廣場設計時需要考慮的因素：1、

如何設置休息坐椅2、

廣場休閑椅子的款式、顏色3、

廣場如何設置燈飾，營造夜間效果4、

廣場如何設置廣告牌5、

廣場如何營造微景觀6、

廣場的園林設計建筑規劃風格與立面效果設計方案建議1、

漯河新天地商業的整體風格、格調2、

外立面的款式3、

外立面的主體顏色4、

玻璃幕墻采用的顏色5、

漯河新天地商業外墻廣告的設置6、

漯河新天地商業外墻燈箱的樣式和格調7、各業態對外立面的不同要求商業項目外立面設計要素：商業街的外觀設計建筑設計從三個層次來體現：第一層次：外觀造型從建筑的天際輪廓線，強調可識別性。第個層次：立面設計講究橫、豎線條。第三層次細節精細設計裝修裝飾的設計、人發生親密接觸、親密對話這個層次商業街的外觀設計已經不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業氛圍。商業街的細部處理，跟業態定位、店鋪檔次有關。

購物中心/商場，強調內部空間的可視性，對公共購物產生引導 作用。整個空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產生空間 安全感和舒適感建筑風格和立面設計是反映了項目最直觀的視覺價值。MALL的建筑風格和立面設計上強調現代感，已為消費者和客戶普遍接受，有利于識別和日后經營的宣傳需要。MALL需要在外立面考慮廣告宣傳與懸掛是否對其建筑的影響問題。建筑風格與立面購物中心和步行街的建議步行街區是營造較為傳統的商業氛圍，甚至是傳承了百年的商業積淀，往往帶有歷史景觀和異國風格情調的建筑特色，多為二層，南方甚至以騎樓居多，建筑風格和立面設計上建議（包含組團形式）分區設計，各具特色。本項目各功能區可有一定的差異，但總體上需把握連續性和整體感。步行街單體建筑要特別注意坡屋頂的樣式、色彩和便于維修。購物中心與步行街二層以連廊形成互動，連廊應融會兩者風格。建筑風格與立面購物中心和步行街的建議建筑風格與立面購物中心和步行街的參考圖建筑風格與立面購物中心和步行街的參考圖商務公寓的建筑風格更強調現代、大氣、穩健、立面簡潔的形象，已足以為行政商務客戶的接受。商務公寓應略帶一些與眾不同的輔助構筑提升其價值。住宅是比鄰同時又從步行街區脫離的物業品種，風格盡量脫離火柴盒式的設計，最好帶飄窗飄臺，以表現本案的品質，同時需要考慮空調外掛等問題。建議以廣州、深圳華南版塊作參考藍本。建筑風格與立面商務公寓和住宅的建議建筑風格與立面商務公寓和住宅的參考圖主入口最好有恢弘的標志性建筑，西式鐘樓、夸張的設計、圖騰、景觀、牌坊等也能引人注目。主入口需要考慮用材質地，便于維護和清潔才能歷久常新。夜間高照明度的燈光，不失為提升項目形象的方式，應兼顧到標志性建筑是否存在視覺不協調。主入口的建筑需要考慮消防車和應急車輛的要求。建筑風格與立面步行街區主入口的建議由于現項目在建筑風格和立面設計上的資料不多，作為內街一部分的風格和立面基本可滿足項目需求。綠化、水景面積若過大，會嚴重削弱商業的氛圍，這方面尤其值得設計公司的注意和把握量度。建筑風格與立面對現項目設計方案的建議三項目業態規劃及功能分區方案建議業態規劃功能分區漯河商業的業態現狀漯河的商業現狀相對較為落后，廣州、上海、深圳的商業功能分布比例是本市未來的發展趨勢。結合漯河城市經濟的發展，以及當前居民可支配收入、消費習慣、市場引導行為，可基本導出本項目的商業業態比例。業態規劃功能分區交通路人民路的業態業種現狀與發達城市的比較交通路人民路的商業面積比例發達城市的商業比例業態規劃功能分區交通路人民路的業態業種現狀與發達城市的比較交通路人民路的商業面積比例發達城市的商業比例業態規劃功能分區項目的商業業態業種規劃建議主步行街街鋪（2條）：首層2.4萬平方米左右；局部2層，面積為1.4萬平方米左右；小計：3.8萬平方米

銀基產權商鋪：4層，單層面積約5000平方米，首層外鋪全部開發商保留，只留主出入口和內廳空間，首層約3000平方米左右，2、3、4層約5000平方米左右，小計：1.8萬平方米

各業態商業面積規劃：周邊次步行街及機動車道沿線街鋪：首層1.2萬平方米，局部2層，面積約為0.5萬平方米，

溫州商貿城：2層，總面積1.5萬平方米左右小計：1.5萬平方米

手機市場：2層，局部三層，總面積2.5萬平方米左右，首層面積為1.1萬平方米左右小計：2.5萬平方米

商務公寓：首期1萬平方米左右，塔樓，二期視市場反映而定小計：1萬平方米

住宅：3.5萬－4萬平方米左右，4－5層上蓋板式多層，建議不建小高層小計：3.5萬平方米

合計：商鋪總面積為9.6萬平方米商務公寓/住宅為4.5萬平方米主要功能分區：電影院：北區，三層，1個大廳500人，6－8個小廳70人，含電 玩游戲銀基：人民路交口處以西路邊（或交通路與勤儉街交匯處），不占用交口處的位置，靠近丹尼斯丹尼斯：北出口面臨廣場，單層面積為7000－8000平方米左右中央廣場：命名為“青年文化廣場”由市團委制定為活動地點，或“歡樂廣場”，面積為5000－7000平方米肯德基/麥當勞：在丹尼斯北出口東側臨近處，金街路邊，面積300－400平方米含廚房，可含二樓，可低價出租商務公寓：手機市場上蓋物業，位于人民西路口，面積為1萬平方米，塔樓功能分區圖業態規劃功能分區p影城美食街不夜城休閑娛樂日用品超市文化街兒童世界商貿城狀元坊酒吧街電腦IT街購物城手機大賣場溫州城小商品寫字樓住宅土特產一條街電玩網吧街美容、美發健身中心家具城流行前線女人街禮儀街名表城助動車街燈飾城醫藥超市pp布匹城箱包街食品街名店街花街古玩街煙酒街寵物街婚紗街數碼家電城百貨城四整體項目產品設計建議柱網以8X8米為宜。首層層高7米左右，其余層層高5米左右。商鋪的形狀方正。步行街的主街寬12米，次街寬6-8米。面向步行街的商鋪數量盡可能多。步行街的小單體商鋪，其寬以25米為宜。產品設計建議產品設計建議主題美食街設計要符合漯河市政府批準的有關衛生、防火等規范和標準，也要符合漯河市城市規劃和食品衛生監督機關要求。餐飲總平面布置設計的要點①

在總平面布置上應考慮避免廚房或飲食制作間的油煙、氣味、噪聲及廢棄物等對周邊居民與公共場所的污染。②

飲食建筑的人流、貨流分別設置垂直交通。③

利用周邊地下車庫和路邊停車位作為停車配套。主題美食街設計

類別

標準及設施

級別二級

美食街餐飲店服務標準零餐或宴請建筑環境室外有一定綠化室內較舒適建筑標準耐久年限不低于二級耐火年限不低于二級面積標準餐廳面積/座≥1.1㎡/座餐廚面積比1：1.1設施公共洗手間有各級廚房及飲食制作間有消毒、洗碗間有主題美食街在建筑設計按二級標準設計相關設施，見下表：四、餐飲一條街的防護與消毒①

考慮防蠅、防鼠、防蟲、防鳥及防塵、防潮措施。②

外賣柜臺或窗口設于餐廳內，不要干擾顧客路線。③

餐具的洗滌與消毒均須單獨設置。五、餐飲一條街廚房、飲食制作間①

副食初加工中肉禽和水產的工作臺與清洗池均應分隔設置，經初加工的食品應能直接送入細加工間，避免回流，同時還要考慮廢物的清除問題。②

冷葷食品應單獨設置。帶有前室的拼配室，前室中應設洗手盆。③

冷葷制作間的入口處應設通過式的消毒措施。六、通風、排氣、抽煙和除塵、水電系統①

全層各餐廳廚房借助統一的通風、排氣、抽煙管道，獨立接口，直接接駁到各餐廳廚房，用一總管采用機械通風排氣。良好的通風排氣系統，可防止廚房里的油煙，氣味串入餐廳，影響顧客。②

針對產生油煙的設備上，應加設附機械排風及油煙過濾的排煙裝置和收油裝置。③

針對產生大量蒸汽的設備，除加設機排風外，還應分隔設置防止結露和做好凝結水的引泄措施。④

所有廚房均設獨立的水電計量表、煤氣表。⑤

餐廳廚房燃料全部以市政管道煤氣工作。⑥

將水、電、煤氣管道鋪設至每個餐廳的廚房。⑦

在設計過程中，若有餐廳或其他公共房間位于熱加工間的上層時，熱加工間外墻的洞口上方應設寬不少于1m的防火挑檐。購物中心工程設計指標

內容工程建筑指標要求樓面荷載商場區域為5.0KN/㎡，局部增加交通場地周邊須設公交車站及的士上落區提供顧客專用停車位供電市電連變壓器(包括空調制冷機所需用電)后備發電機連自動設換供、排水70㎜市政給水管碰口配100生活備用水箱150㎜糞水排放管接連大廈化糞井200㎜污水(廚房加工區使用)排放口配備4級過污井空調系統舒適型空調，室溫設定為24℃±1℃,供應時間為7：30至23：00顧客密度設定為1人/㎡提供1.5m×1.0m油煙排放管井接連高點排放空調系統連送風通訊要求IDD電話線路，并配置寬帶連線場地須設有線電視干線及干線放大器，

消防系統完成場地內的噴淋、煙感、消防栓及自動防火卷簾的安裝及驗收工件二次報建改動及驗收主力店按其平面布局要求自行改造電梯運貨電梯員

如場地分為2層或以上時，須設自動行人道式扶手電梯卸貨區卸貨區及貨車停泊處

須鄰近運貨電梯垃圾房提供

垃圾房以供

暫時存放

招牌提供外樓及樓頂位置以供主力店裝設室外招牌營業時間主力店協商后確定照度Lx=500~750產品設計建議購物中心的梯位設置能帶動附近鋪位的人流產品設計建議購物中心與步行街的二層以連廊連成整體參考圖五商業動線設計建議動線規劃方案是在總體上考慮了商業業態的總體平衡，使通過各位置商鋪的人流量達到均好的最大值，達到步行街區（尤其是本項目的北區）的整體人氣大致平衡。以主力店引導人流。將丹尼斯等主力店的出入口安排在項目北區，能非常有效地延長北區的人流通過線，但主力店不易就范。以影城餐飲休閑娛樂設置在北區，是本案最好的動線組織。以主停車設置在北區，帶來高消費力的人流，也相當不錯。以中央廣場和主力店出入口位的設置調節人流量均衡，也有一定的效果。在北部局部的構筑主題景觀，也略有一些效果。商業動線設計引導性的動線組織對于二層的動線組織，主要通過數量型消費者群體爭取二層人氣的平衡。在主力店和步行街區的二層設置連廊，可引導一些人流。在北區的二層開辟針對學生和年輕人的狀元坊，吸納低消費力的群體，是一種較為有效的動線組織。在北區的二層引入中小型超市，將馬路街的居住消費群體導入。也有一些效果。商業動線設計引導性動線組織商業動線設計動線組織示意圖p影城美食街不夜城休閑娛樂日用品超市主題景觀中央廣場主力店出入口北區戶外指示牌狀元坊酒巴街電腦IT街北區戶外指示牌土特產一條街電玩網吧街美容、美發健身中心六商鋪鋪型與鋪位分割方案建議經調查，大部分購鋪者的心理購買承受能力在40萬元內，以1萬元/平方米推算，折算成建筑面積在40平方米以內。建議本項目的鋪位面積控制在此范圍內。根據我司的經驗，同等面積、同等位置的情況下，銷售較為理想的鋪型、鋪位，其進深與面寬比值為2.6。建議本項目的上述比值控制在3.0以內。此外，要盡量避免柱位出現在商鋪的中央。鋪型方方正正較為購鋪者接受。鋪型鋪位分割鋪型與鋪位的分割建議七交通組織設計方案建議交通組織設計步行街區交通組織[人流]人流車流物流交通組織設計步行街區交通組織[車流]人流車流物流PPPP交通組織設計步行街區交通組織[物流]人流車流物流八單體通道及層高設置建議規模對通道的影響大門對通道的影響街口/出入口對通道的影響中庭位對通道的影響樓層對通道寬的影響單體通道和層高單體通道需考慮要素樓梯/電梯對通道的影響洗手間位置對通道的影響內柱位對通道的影響內功能分區對通道的影響街道寬度：主街寬12米，輔街寬6-8米首層、二層：通道數量：4個(含安全通道，二層含連廊通道)通道寬度：主通道≥4m；次通道≥3m；側通道≥2.5m頂層：通道數量：2個(含安全通道)通道寬度：主通道≥3m；次通道≥2.5m；其余層：通道數量：3個(含安全通道)通道寬度：主通道≥3m；次通道≥2.5m；側通道≥2.0m單體通道和層高單體通道建議二層：通道數量：3個(含安全通道和連廊通道)通道寬度：通道≥2.0m二層以上：通道數量：3個(含安全通道)通道寬度：通道≥2.0m單體通道和層高步行街街鋪單體通道建議單體通道和層高一、二層層高建議7米扣除消防噴淋和樓板、地面鋪石厚度，仍可讓客戶搭建夾層，讓客戶的價值最大化柱網：8×8米單體通道和層高二層以上層高建議5米扣除消防噴淋和樓板、地面鋪石厚度，仍可營造空間感，滿足購物的空間環境柱網：8×8米影城：主廳觀眾最大容量：600人/場主廳層高最大高度：6米坡度：30度副廳觀眾最大容量：200人/場主廳層高最大高度：4.5米坡度：小或等于30度單體通道和層高特殊單體層高建議單體通道和層高層數分布建議943334412332221222224層高立面圖九公共配套功能設施建議垂直交通（樓梯、電梯）的設置要考慮鋪位的均好性。MALL內設置貨梯。建立閉路電視監控報警保安系統。建立背景音樂及應急廣播系統。合理布線，增加互聯網高速接口入鋪。洗手間的布局對大部分商鋪使用便利。合理利用偏僻位預留作倉庫。保障各位置的無線通訊信號暢通。電子屏幕設置的位置合理，視覺協調。公共配套設施公共配套建議公共配套設施公共配套部分參考圖露天咖啡休閑帶公共配套設施公共配套部分參考圖電子屏幕十通道及公共共享空間裝飾建議臨外街的外立面要考慮日后戶外廣告的因素。MALL門口的設計風格要商場的整體風格相配。盡可能營造小而精且獨具特色的綠化環境小品和人文景觀。中庭和廣場設置座椅，考慮椅子的款式、顏色是否與步行街的風格相配。中央廣場設置廣告和燈飾，要考慮樣式和數量、顏色。MALL內部裝飾的總體格調。MALL內部的廣告布置情況。步行街、中央廣場、MALL所采用裝飾地面的材料和顏色等。公共空間裝飾營造高質量的商業空間裝飾公共空間裝飾營造高質量的商業空間裝飾公共空間裝飾營造高質量的商業空間裝飾十一交鋪裝修標準建議交鋪標準街鋪結構：磚混結構層高：一、二層7米，其余5米門窗：高級防盜卷閘門或高級鋁合金玻璃門墻面、天棚、地面：水泥砂漿找平外墻：仿真石（或天然石片）及外墻面磚（按部位分別使用）梯間：地面及踢足線為防滑地面磚；墻面及天棚為乳膠漆罩面；樓梯鐵花欄桿，實木扶手屋面：閣樓為坡屋面供配電：管線入門口，戶均容量15KVA電視、電話、網絡：入門口預留接口部分帶衛生間內墻、頂、地面：水泥砂漿找平，預留給排水管口給水：給水管采用PP-R管暗設，預留接口到位排水：排水管采用UPVC管，預留接口到位交鋪標準室內產權式商鋪結構：框架結構層高：一層6米，其余4.5米門閘：玻璃地彈門、豪華拉手墻面：鋪位墻體扇灰涂ICI天棚：走廊大堂輕鋼龍骨保德板工藝造型天花鋪內優質輕鋼