?CopyrightCentalineGroup,2021 Codeofthisreport|1本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何局部都不可被擅自引用、復制和傳播。“彩生活〞物管模式研究湖北中原地產營銷籌劃研究中心2021.3研究背景Code

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2Part

1研究背景研究背景>優質土地資源不斷減少>住宅產品同質性嚴重>開發商間的競爭方向轉向物管效勞當面的競爭>物管效勞有巨大的盈利空間待挖掘>物管效勞在中國僅30年歷史，開展不成熟>效勞本錢不斷上升>一味提高物業費無法改變營運困局>更低的物業費>更周到的效勞>高科技化管理Code

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3物管是開發商未來新的盈利點傳統物管模式難以為繼彩生活開創新物管模式在土地資源日漸稀缺、住宅產品同質化嚴重、客戶對物業專業化效勞意識增強的趨勢下，物業管理效勞將成為開發商未來新的盈利點1歷經為期近20年的開發，城中心優質土地資源日益減少2住宅開發過程中，產品設計不斷優化，伴隨著住宅產品的同質化，開發商在產品設計上競爭優勢減弱3在歐美國家，社區商業占據社會商業總支出的60%以上，而在中國，目前整體水平缺乏30%。社區是一塊未被開掘的金礦Code

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4在勞動力本錢攀升的趨勢下，勞動密集型的傳統物管模式難以為繼被迫提高物業管理費勞動密集型產業勞動力本錢升高 本錢中人工費占到60%~70% 最低工資標準不斷上調，勞動力本錢升高成趨勢客戶抗性人員招聘本錢上升 愿意從事低端效勞業的人員越來越少一味提高物管費無法轉變傳統物管模式的運營困境Code

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5?CopyrightCentalineGroup,2021 Codeofthisreport|6創新物業效勞為企業帶來更大的生存開展時機和空間，彩生活的物管運用模式打響了創新物業效勞第一槍更低的物管費更省心的效勞更便利的生活模式彩生活物管模式簡介Code

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2房子社區效勞Code

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8在其他傳統物業模式面臨盈利困境時，彩生活物業凈利潤卻逐年增加，成為把戲年集團主要盈利業務之一Source：數據來源于彩生活把戲年2021年年報。彩生活物業財務情況〔2021-2021年，萬元〕1174245944715592623084373731105711390100020003000400050006000700020212021202120212021收入利潤Code

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9>效勞超過600個社區，逾60萬個家庭，管理面積超過7000萬㎡。2021年把戲年效勞平臺——彩生活效勞集團效勞的人群約400萬。目前在全國五大區域里兼并30多家物業管理公司，覆蓋了全國54個城市。彩生活集團已在全國五大區域布局，且95%是非把戲年物業，說明物管模式已被大量發商認可并采用彩生活物業區域分布除了把戲年旗下物業使用彩生活效勞外，其余95%以上來自非把戲年物業，這使彩生活的凈利潤增幅一度到達30%。把戲年效勞物業占比〔單位：%〕5%非把戲年物業把戲年旗下物業Code

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1095%非把戲年物業“彩生活〞物管功能及運營特點Code

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11Part

3在根底物業管理的內容上，彩生活將多種科技手段融入到延伸類的服務當中，不僅實現效勞增值，更迎合現代家居的生活方式彩生活物管內容增值類維修管理安保維護清潔綠化房屋增值方案電子商務平臺?

移動終端APPCode

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12金融效勞其他根底類?

互聯網平臺Code

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13電子商務平臺支持在線購物、支付等功能，為業主提供第一手信息資訊花樣年物業服務的小區業主可快速實現資源共享，進行團購金融服務彩生活和工商銀行推出聯名信用卡支持在線、刷卡支付彩生活商品服務費用針對符合資格的業主提供小額貸款，收取較低利息其他涵蓋美容、健身、教育、旅游、養生養老等房屋增值計劃吸納服務小區的中小戶型房源通過對房屋進行修繕、改造、經營，提高房屋整體租售價為業主配置家私家電和代收租金為租戶提供酒店式服務及租金代付彩生活三大法寶：作為效勞于增值類物管的主要工具，實現線下到線上的效勞聯接，創造了新的效勞模式和物管體驗搭載高科技和移動互聯網，打造的全新物管效勞體驗社區空間為提供方便快捷的生活效勞,結合移動APP建立的電子商務平臺為業主在使用彩之云APP時提供平安的支付方式，并實現社區內積分兌換功能彩空間彩付寶彩之云智能安保系統社區效勞體驗服務三大法寶關系圖示Code

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14彩之云：APP的應用開啟了一個社區效勞的全新體驗，通過移動互聯網實現社區效勞行業的精準營銷彩之云的核心就是一網、一中心、一站，充分利用互聯網的手段建立彩生活呼叫中心，打造一站式的社區效勞平臺，真正實踐彩生活“把社區效勞做到家〞的品牌理念。彩之云APP業務涵蓋社區服務的六大核心內容，包括社區效勞、O2O的效勞、虛擬效勞、商品效勞、智能管家、連鎖經營等。一網社區效勞連鎖經營虛擬效勞商品效勞O2O效勞智能管家一站一中心>

物管、投訴、繳費等>

點餐、保修等>

出行、汽車、理財等>

團購、推送等>

高科技安保系統>

小區購物等彩之云彩空間彩付寶Code

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15移動互聯網走進社區效勞，對于運營者來說有效躲避了傳統管理途徑的弊端，同時對于效勞群眾來講，通過移動終端APP就可以實現社區內所有需求的有效達成彩之云 彩付寶 彩空間方便、全面、簡單、易行是現代人對于生活中各類效勞的本質要求，彩之云APP的效勞內容充分滿足業主對于效勞全面性的追求，以期顧及業主生活的每一個維度。物業報修管家效勞物業繳費，賬單查詢周邊特惠彩之云APP外包或聯營商家小區業主效勞上門反響使用其他效勞一公里商圈平臺信息推送Code

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16彩之云APP的迅速快捷不僅反映在周邊效勞即刻上門，也反映在業主對于社區效勞投訴的解決上——登錄彩之云APP，將需要投訴的問題上傳，其內容將迅速抵達效勞團隊的高層管理者那里，投訴問題將會第一時間解決。彩付寶：在“彩之云〞帶來的便捷社區生活效勞之下，社區支付和積分平臺——“彩付寶〞應運而生彩付寶彩空間彩之云 作為“彩之云〞的支付平臺，用戶只要在APP上享受任何服務，都可以得到積分，這些積分可以用于社區各種各樣的服務，比方充抵管理費等。彩付寶支付積分產生抵兌APP即時消費業主Code

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17彩空間：將物業管家與生活效勞結合，借助智能科技，根本效勞的呼叫方式從線下轉到線上，落地社區構建成“彩生活空間體驗店〞彩空間彩之云彩付寶

結合移動終端互聯網，彩空間逐步改變業主的消費習慣，讓業主原來習慣在線下、習慣于面對面和管理處之間的溝通來解決問題，變成由業主自助到線上自助式服務解決問題。移動終端互聯網彩空間社區體驗改變線上自助式效勞這種線上線下的推進，無疑會徹底改變傳統物業管理與效勞模式，為業主提供更便捷更悉心與周到的效勞。Code

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18生活顧問物業管家物管學院：除了豐富的物管功能，彩生活還成立了物業管理學院，提供物管人員學習成長的空間，從而控制本錢，降低人員流動性業內首家組建自己人才培養的專門機構針對不同崗位的人員，培訓時長三個月培養綜合型服務人才在保持隊伍相對穩定的同時，根據情況及時優化隊伍結構，結合考核，實行末位淘汰機制，淘汰率在10%左右Code

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19物管模式比照：相較傳統物管模式及效勞形式，“彩生活〞不僅降低物管公司本錢控制的不確定性，更能以貼心的效勞贏得業主的口碑傳統物業管理勞動力需求>屬于勞動力密集型產業，勞動力本錢較高，不可控物管技能培訓>根本無統一培訓，物管人員素質一般人員穩定性>

由于管理疏松，常出現物業糾紛，人員流動性較高效勞形式>效勞內容單一，及時性較低放松監管社區糾紛物管回訪贏得好評Code

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20盈利模式Code

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4生活增值效勞降低本錢Code

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22彩生活物管的盈利模式主要包括降低效勞本錢，為客戶生活、房產提供增值效勞從中獲取效勞費、代理費及回扣等積分抵扣物業費、延展效勞內容，擴大市場占有率，高科技管理的物管模式易復制、擴張快，短期內即可形成規模效應傳統物業效勞模式單一物業費不斷上漲APP積分抵扣物業費衍生效勞內容高科技物管模式客戶接受度高易復制易擴張規模效應增大客戶基數，減低邊際本錢Code

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23降低人工本錢和管理本錢，主要通過保安清潔業務外包、技防代替人防減低人工本錢，加強內部管理以降低管理本錢降低人工本錢減低管理本錢小區分片區管理1以片區或樓棟為單位安排

客服前臺2內部鼓勵、提成機制3保安、清潔業務外包1網絡化、移動化、數字化，

科技安防代替人工安防2Code

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24社區電子效勞電商，建立有邊界的電商平臺，聚集衣、食、住、行、娛、購、游等商戶資源，從中收取效勞費常規費用繳納電腦維修、開鎖、通下水道等社區便利店上門配送效勞上門配送效勞Code

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25將客戶與供給商直接連接，節省流通環節本錢，收取供給商傭金和回扣供給商中間商客戶在形成規模效應的前提下，將供給商與客戶直接連接，節省30-50%的中間商費用，收取供給商傭金和回扣作為回報，達成三方共贏Code

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26社會金融效勞，提供信用評級收取傭金，或提供小額貸款，收取利息建立信用評估系統給銀行提供客戶信用評級收取傭金成立小額貸款公司收取利息控制壞賬業主房產作為抵押當前銀行提供的小微貸款業務都在50萬元以上，無法滿足客戶50萬元以下的短期資金需求，在客戶基數形成規模后，遵循“大數法那么〞，做海量借款，亦能獲取較高的利息、復利收益。Code

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27業主行為信息水電費物管費停車費消費習慣彩生活物管模式總結與思考Code

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28Part

5彩生活物管模式小結效勞1盈利2>效勞更貼近生活，更注重人性化管理Code

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29>

通過低物業費搶占市場份額>以規模效應保障收益>通過延伸效勞拓寬贏利點>

物管模式可復制，可推廣>

成立物管學院，提升員工素質，保證人員穩定性3可持續發展思考一：從物管公司開展層面上看，由于“彩生活〞對社區的建立基礎要求較高，覆蓋范圍和規模效應仍未到達理想程度?如需完成盈利目標，社區規模須在一定根底之上，保障社區消費?在物管介入時，投入本錢很大?便捷的效勞大局部建立在移動終端的覆蓋和使用上，業主必須使用網絡平臺和移動APP?社區規模?

社區業主?

高新科技123?由于進駐社區的條件較高，已效勞的54城650社區數量遠不及全國可服務社區數量，可挖掘的潛力巨大?在商家、效勞提供商的合作聯營根底下，更大的社區規模可降低合作本錢?單一物管模式的復制，難以落地各地不同社區生活的差異性需求Code

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30思考二：從業主體驗層面上看，價格敏感型業主或對增值效勞的收費產生抗性，網絡平臺應用的信息保護受質疑彩生活繳費效勞上門房屋中介 小額貸款?社區業主在享受便捷的物管效勞的同時，不僅需要增加支付，也減少了線下活動，小區鄰里間生活、交流氣氛減弱?“技防〞代替“人防〞，加之社區APP推廣應用，大量業主信息進入移動互聯網管理平臺；如今互聯網用戶數據時常被竊取，智能科