萬象城項目合約策劃書項目概況本工程位于青島市市南區山東路、閩江路、香港中路、海門路合圍地塊（原潛艇學院），處于青島市中心的核心位置，屬較繁華的城市中心區域，周邊建筑物密集。作為頂級的ShoppingMall之一、置地內部最大的萬象城系列產品，青島萬象城是由購物中心、寫字樓和公寓樓組成的綜合體。代表了全新的都市生活方式，承載著華潤置地以品質給城市更多改變的品牌最求。總建筑面積約46.7萬平方米,占地面積5.3萬平方米。地下3層（另有局部7層）裙樓商場6層，地上最高是41層（含2個避難層）的酒店式公寓，總高度174m；及40層（含2個避難層）的超高層甲級寫字樓，總高度200m的一系列建筑群。本項目開工日期為2011年1月30日，竣工日期為2013年11月20日，總工期33個月。總包承包合同模式、總包承包范圍、總包管理及協調照管責任總包合同模式本工程擬采用施工管理總承包模式，前期雙方簽訂總承包合作模式協議書，工程實施階段簽訂實際施工總承包合同及備案合同。華潤建筑作為總承包單位，采用“成本+酬金+獎罰”的計價方式，對本工程實施過程中的技術、質量、進度、安全、成本等所有方面進行組織協調，全面負責工程的質量、工期及成本控制。除業主獨立供應商、獨立分包商以外，其他專業分包均與華潤建筑簽訂分包合同。總包管理責任1.外部協調與溝通華潤建筑負責本項目的外部協調與溝通，包括統一與質監站、安監站及其他政府部門的日常工作聯系與接洽，協調過程中可要求相關分包單位參加和協助。各分包單位日常與業主、監理、設計的溝通與協調，由華潤建筑負責組織并牽頭，業主、監理的指令通過華潤建筑下達給各分包單位（包括華潤建筑自有分包、指定分包）。2．公共設施華潤建筑按《總包實施規劃》統一規劃現場臨建，根據現場場地情況，負責為現場所有工人（包括華潤建筑自有分包、指定分包）提供統一食堂、洗手間，各分包進場后將不再搭建食堂、洗手間；按業主認可的承包商方案布設一級水、電網，設立足夠的供水接駁點，設立足夠的一級配電箱；統一規劃和安裝所有施工階段公共區的消防設施，包括塔樓地上部分的樓層消防用水。3 .現場安全、文明施工華潤建筑配備專職的安全管理人員，負責整個現場的安全生產與文明施工管理工作，負責公共部分及常規安全投入，包括整個現場的標語、標示，警示牌，安全通道，安全防護，現場照明等；負責整個現場的排水、排污及設施的維護、清理、疏通，負責地庫的防洪，防雨。4 環境保護華潤建筑統一成立雜工隊、安排專門車輛，負責整個現場垃圾清運，在現場設立幾個垃圾堆放點，各分包單位的垃圾將清理至垃圾堆放點，由華潤建筑統一組織外運與處理。5 .測量統一管理華潤建筑負責整個項目實施過程中的測量統一管理，測量控制網的建立與定期復核，定期復核資料需每月上報監理審查；提供給各分包單位的測量基點距分包工作地點距離不得大于50m，各測量控制點標識明顯、固定，并在附近標識各測量參數（包括點號、高程、坐標），在各分包單位進場第一次見面會時將整個現場測量控制網平面圖及各點參數提交給各分包單位；每月對測量控制網進行復核，如發現問題，對測量控制網數據進行修改，并及時發給各分包單位；對主體砼結構已完成的樓層，負責將各軸線明顯、規則地標識于柱、墻上，并在柱、墻上標出高于本樓層標高1000mm的標高線；在各層隔墻及設備房砌筑完成后，在墻上標出高于本樓層標高1000mm的標高線；在設備安裝區域10m范圍內，至少提供兩條供設備定位的軸線及標高點；負責本工程日常沉降觀測。6 .成本管理施工聯系單（無論是華潤建筑自有的，還是其他指定、獨立分包所有的）須由華潤建筑會簽后上報監理，由監理簽署意見后報業主，業主的指令亦將通知監理傳遞至華潤建筑，由華潤建筑分發各相關分包實施。設計變更由業主下發監理，由監理下發華潤建筑，華潤建筑下發各相關分包。工程變更造價申報（無論是華潤建筑自有的，還是其他指定分包所有的）由華潤建筑會簽后上報監理，由監理簽署意見（主要審核現場簽證及證實圖紙與實際實施情況）后報業主，業主、測量師在審核變更造價時，通知華潤建筑澄清問題，審核完成后，由業主下發監理，監理下發華潤建筑，華潤建筑下發各相應分包。各期中期付款申請書由華潤建筑匯總各分包中期付款申請書后，統一報送監理，監理簽署意見后報業主。總承包范圍7總承包范圍7.1主體土建部分：包括墊層、地下室及上部結構工程、勁性鋼結構及屋面桁架、砌體工程、防水、保溫隔熱、基層、飾面粗裝修、樓梯扶手、粗裝區域內防火門供應安裝、機電工程等；精裝修區域：樓地面為現澆鋼筋混凝土樓板；內墻面完成至水泥砂漿面層，頂棚為結構板清理干凈。（注、墻面水泥砂漿抹灰高度到樓板底）出租區域：按租戶條件圖施工至完成面（租戶條件圖未詳細說明時，按精裝區域的要求施工）粗裝修區域按建筑圖紙要求施工至建筑完成面。室外工程，包括飾面層以下之防水、保溫隔熱、墊層、基層、結構、砌體、土方回填(硬鋪裝至結構墊層、軟綠化至腐植土下防水、疏水層)等；外圍工程，包括圍墻、入口大門、崗亭等其他建筑物；預留、預埋統籌及配合安裝，塞縫、外露管線抹灰及一般修補工作。7.2總包機電工程：負責深化設計、供應、安裝、調試及保修下列各項工程：防雷及接地系統之供應及安裝從低壓配電柜出線起之分支電路配電設備，包括干線電纜/橋架/托盤、保護套管的供應、安裝及接駁，低壓柜饋出母線槽安裝，電氣三箱安裝；非精裝區照明燈具之供應、安裝及接駁；從電氣三箱出線起之分配線路(精裝修區除外)，包括照明、動力等終端電路之電纜/電線、橋架/托盤、線管、開關、插座等的供應、安裝及接駁；商業公共精裝區域電氣系統：供精裝區的配電箱（無論是在精裝修區域還是在非精裝修區域內）后的全部管線工程由精裝修單位負責供應、安裝及接駁，包括但不限于配電箱內出線回路至照明末端燈具的管路預埋、電線敷設、燈具及開關面板、插座的供應及安裝工作。供精裝區的配電箱前的照明管線工程由華潤建筑負責供應、安裝及接駁。公寓樓電氣系統：華潤建筑負責供應及安裝電氣管線工程至配電箱，配電箱后工作電氣管線工程由精裝修單位負責供應及安裝，包括但不限于配電箱內出線回路至末端燈具的管路預埋、電線敷設、燈具及開關面板、插座的供應及安裝工作。公共區域、戶內區域電氣系統：華潤建筑負責全部供應及安裝電氣管線工程，包括但不限于配電箱內出線回路至末端燈具的管路預埋、電線敷設；燈具、開關、插座的供應及安裝及電源接駁由精裝修單位負責。電氣動力系統：華潤建筑負責供應、安裝及接駁至末端用電點。雨水系統：供應、安裝雨水排水系統(虹吸排水系統除外)，包括雨水排水管道系統、閥門、地漏、雨水口、各類配件及支架等，其中虹吸排水系統工程不在此范圍內。排水系統：從室外排水出建筑物的第一個排水井起，供應、安裝污水排水系統，包括污水排水管道系統、排水泵、閥門、地漏、各類配件及支架等。其中衛生潔具、排水泵的供應由獨立供貨人負責。精裝修區域的地漏供應、安裝及衛生潔具的安裝不包括在本專業范圍內。給水系統：從建筑物以外1米起，供應、安裝生活給水系統，包括給水管道系統、設備、各類閥門配件、智能化系統監控點的預留接口、普通水表、水箱及支架等。其中給水水泵、生活變頻給水設備（包括變頻控制柜、水泵及氣壓罐）的供應除外。熱水系統：全熱水系統供應、安裝熱水管道系統、設備、各類閥門配件、智能化系統監控點的預留接口、普通水表、支架等。其中熱水循環泵及容積式熱交換器的供應除外。消防水系統：供應及安裝消防水系統及之所需一切預留、預埋工作，包括但不限于過/穿梁、柱板套管，構件及預埋件。室外排水：負責室外給水及排水系統，包括紅線范圍內所有的室外給水系統管道、閥門、室外消防栓、閥門井/室的砌筑、土方開挖及回填，并接駁至紅線范圍內連接市政給水系統的最后一個水表井。室外消防水泵接合器由消防工程分包單位負責安裝；（與山東公司溝通是否由華潤建筑負責）潔具：非精裝修范圍內的潔具﹑地漏及水龍頭安裝；電梯坑排水：供應及安裝電梯坑底之排水工程，潛污泵的供應除外。通風系統： 包括服務于地下室通風/排風/排油煙系統。不包括商業部分廚房排油煙風機、凈化器及補風機的供應及安裝。冷卻水系統；冷凍系統；空調系統： 包括服務于寫字樓廚房、洗衣房的空調系統。鍋爐房： 系統設備、動力管道系統及送風/排風/排煙系統。分體空調： 供應、安裝及接駁及寫字樓的電梯機房等用房的分體空調設備。華潤建筑需提供所有本系統工程范圍內要求建筑承包商配合的資料，包括預留孔洞、坑、槽，混凝土基礎等工程由建筑承包商完成。所有需在建筑構造內預埋的套管、構件、預埋件等均由華潤建筑提供給建筑承包商預埋。總包協調照管責任8 .總包協調照管內容華潤建筑對整個工程負責，與指定分包簽訂合同，將業主發給華潤建筑的業主指令中有關指定分包工程之部份傳送給指定分包商，并確保該等指令得到迅速地正確地執行。與各單項指定分包之工程具體界面，詳見后述之指定分包工程合同范圍及界面描述。華潤建筑對指定分包的照管如下：在現場提供空間給指定分包商架設自己的貯存倉。提供合理空間及通道給指定分包商使用。指定分包商須負責修補由其本身引致對在施工場地上通道所造成之損壞。華潤建筑提供現場已有的爬梯及腳手架給指定分包商使用，但不需為指定分包商額外搭設或延長保留此類設施的請求。提供工地上統一的衛生設施及其它設施共同使用。提供標高及定位的基本點、線給指定分包商作為依據而進行自已的定位。提供工地上現成的圍網、圍板、安全欄桿等以保障場地安全。若指定分包商因應自己施工而進行拆卸改動，則指定分包商須負責繼后之修復工作。提供施工用水、施工電力的接駁點，各分包負責從接駁點至作業面的接駁，華潤建筑按一定比率收取指定分包商水電費，收取比率見后表。提供工地上一般現成的防水、防風及防雨保護的措施。若指定分包商因應自己施工而進行拆卸改動，則指定分包商須負責繼后之修復工作。提供已在施工場地之機械及設備包括機械操作人員給指定分包商使用，以便卸下指定分包商之物料及起吊至不同位置。在工程交付業主前，進行全面的清理工作。此等華潤建筑之清潔工作并不減低指定分包商按其分包合同須負擔之清潔責任。按照經業主確認的承包商案內容向指定分包商有償提供辦公室、宿舍，按照15元/m2·月收取租金，12元/m2·月收取生活區水電費；分包免費使用工地生活區沖涼房、開水鍋爐、廁所；提供工地食堂供分包工人有償就餐；提供統一的工地廁所，計劃在首層室外、塔樓每隔四層各設一個四個蹲位的廁所，在辦公室區域設置供總分包及監理管理人員使用的廁所；提供工地統一的守衛及現場巡邏，要求工人佩戴胸卡出入，每張胸卡不收成本費，只收取押金10元/張，退卡后押金退還。由于施工之用水電費已包括在指定合同價款內，應由分包商自行承擔。總包經過多個工程項目的水電費用分析，建議指定分包及獨立專業承包商施工水電費收取比率見下表（計費基數均為工程總造價，包含供應及安裝）。正式供電后的調試費用由業主承擔。施工水電費收取比例序號指定分包/獨立分包工程合同水電費比率1土石方工程1.00%2樁基工程8.00%3樣板房工程1.00%4基坑支護工程1.00%5幕墻分包工程（供應及安裝）1.00%6精裝修、玻璃欄桿分包工程（供應及安裝）1.00%7泛光照明分包工程（供應及安裝）1.00%8園林硬景分包工程（供應及安裝）1.00%9園林軟綠化分包工程（供應及安裝）1.00%10水景分包工程（供應及安裝）1.00%11標識分包工程（供應及安裝）0.50%12消防分包工程（供應及安裝）1.25%13電梯及扶梯安裝分包工程5%14智能化分包工程1.25%15變配電安裝分包工程2.00%16發電機安裝分包工程2.00%17擦窗機安裝分包工程1.25%18鋼結構分包工程（供應及安裝）1.00%19燃氣分包工程1.00%20市政給排水工程1.00%21防火卷簾分包工程2.70%22虹吸排水工程1.00%指定分包確因工程實際情況需要延長使用現場的外架、塔吊、施工電梯，經華潤建筑同意后方可延期有償使用。業主計價模式雙方就本項目進行商務洽談，就分判方案、招標流程達成以下一致意見：雙方遵循計價公平、透明及充分體現華潤建筑的價格競爭優勢、有利于提高工程管理決策效率的原則，土建工程及機電工程采用“成本+利潤+獎罰”的計價方式，華潤建筑基本費用采用包干價形式。招標采購流程根據土建工程采用綜合單價包干原則，土建分判商及材料供應商招標由華潤建筑組織、業主確認投標入圍單位，定標后上報分判報告并經雙方領導審定的模式；鋼結構、機電項目分包及材料設備招標采用華潤建筑組織、業主全程參與的模式。華潤置地（山東）·萬象城一期項目業主參與部分招采流程華潤建筑所有文件均以助理總經理（兼項目經理）朱早孫書面簽發為準；山東公司所有文件均以項目總經理書面簽發為準。華潤建筑招標采購地點：土建類分判、機電勞務分包、機電材料、設備招標采購均在青島完成。本著協同、互信、降低成本原則，取消華潤建筑履約擔保手續及山東公司工程款支付擔保手續。雙方意向對華潤建筑自有工程的工程進度款按每月工程進度節點以華潤建筑自有工程造價的百分比支付。每月支付比例按以下原則確定：施工圖紙計量未完成，總價未確定前：1.1參考集團內已完類似工程“成都萬象城”地下室及地上相關結構及建筑造價指標，評估兩地人工、主要材料、機械等確定相關修正系數，以修正后的造價指標×建筑面積作為華潤建筑自有工程暫定總價（含開辦費項目）。1.2將上述暫定總價分為結構及建筑兩部分，按地下室底板、地下室標準層、地下室頂板、地上轉換層、地上標準層為基礎單元進行分解，確定每層結構、建筑所占總價的比例，以此比例為依據，結合實際完工形象進度確定每月付款比例。1.3為確保付款安全，當累計支付工程款額達到暫定總價的80%時停止支付，唯雙方完成施工圖計量確定施工圖總價后按確定的施工圖總價清單支付進度款。施工圖紙計量完成，總價確定后：按照施工形象進度結合工程量清單支付進度款。華潤建筑自有土建工程調價范圍砌體及抹灰材料、人工費、鋼結構材料價，（預應力鋼筋待圖紙出具完畢后視情況而定）。其中鋼結構調價辦法：以投標期青島鋼材信息價作為鋼材材料基價，以分包中標通知書發出當月起六個月信息價格的平均值作為鋼材材料結算價格。甲乙雙方的備案合同合同暫定為12億元［華潤建筑自有工程+指定分包工程］。防火門、木門、鋼質門由業主采購，由華潤建筑負責進行安裝；白蟻防治由山東公司負責招標工作；人防工程作為業主指定分包不在華潤建筑自有工程范圍內。獨立承包商供應商及指定分包項目1、獨立承包項目市政接駁等建議業主獨立發包，以獨立承包商的方式由專業承包商與業主直接簽訂合同。獨立承包商直接向業主申請進度款，業主批復后直接支付予承包商，承包商向業主開具發票。2、業主指定分包項目土石方開挖、基坑支護、樁基工程、消防、幕墻、精裝修、玻璃欄桿、泛光照明、硬鋪裝、軟綠化、水景、標識、電梯扶梯、智能化、變配電、發電機、燃氣、冰場、防火卷簾等工程建議業主進行招標，確定中標單位后由華潤建筑與其簽訂指定分包合同。指定分包向華潤建筑申請進度款，華潤建筑統一向業主申請，業主批復后支付與華潤建筑，由華潤建筑向業主開具發票。在收到業主付款后，華潤建筑支付予各指定分包，指定分包開發票給華潤建筑。3、業主供應材料設備清單電梯及扶梯、發電機、空調冷水機組、冷卻塔、變壓器、高壓柜、低壓柜、消防設備、擦窗機、水泵；精裝修區的潔具、石材、燈具、小五金等由業主直接并與中標單位簽訂獨立供應合同。供應商直接向業主申請進度款，業主批復后直接支付予供應商，供應商向業主開具發票。4、與獨立承包商、指定分包商之施工界面簡述如下：精裝修分包工程：精裝修指定分包負責深化設計、供應、安裝、保修下列各部分：精裝修區域(地面、墻身、天棚)土建粗裝修以上之所有飾面工程；精裝修區域隔斷、門窗及小五金等；精裝修區域固定家俱及裝置；精裝修區域燈槽欄板、欄桿、扶手等；精裝修區域燈具、開關、插座及管線等之供應及安裝；精裝修區域潔具及五金之安裝；精裝修區域地漏之供應及安裝；電梯轎廂飾面及扶梯飾面；配合服務責任：須配合機電、消防、智能化等其他分包工程之安裝要求，包括但不限于孔槽(洞)位置預留預埋或開孔、塞縫封邊、修補恢復及所有相關工作。幕墻指定分包工程：幕墻指定分包負責設計、供應、安裝、調試及保修下列各部分：玻璃、石材、鋁板幕墻；鋁合金玻璃、門窗、百葉、掛板；玻璃屋面及采光天窗；玻璃雨棚及外墻欄桿等；其它零星項目；配合服務責任：須配合室外照明、標識等其他分包工程之安裝要求，包括但不限于孔槽(洞)位置預留預埋或開孔、塞縫封邊、修補恢復及所有相關工作；幕墻與土建結構間的層間防火封堵設計、供應及安裝。門窗指定分包工程：門窗分包負責設計、供應、安裝、調試及保修門窗工程及門窗框與土建結構間的防火、保溫、防水及封堵工作。園林硬景指定分包工程：園林硬景指定分包負責：地面墊層或找平層以上之硬質(石材、玻璃等)鋪裝；水景、泳池飾面工程；樹池、花池、飾面工程、路牙、篦子；園林小品、家俱、擋車桿、垃圾箱等；配合服務責任：須配合室外照明、標識等其他分包工程之安裝要求，包括但不限于孔槽(洞)位置預留預埋或開孔、塞縫封邊、修補恢復及所有相關工作；各機電檢查井的裝飾性井蓋的深化設計、供應及安裝。園林軟綠化分包工程：園林軟綠化分包負責：供應及鋪設種植土、表土保濕覆蓋物、無紡布等；供應、種植、養護及保修綠化植物(喬木、灌木、草皮等)；配合服務責任:須配合室外照明、標識等其他分包工程之安裝要求，包括但不限于孔槽(洞)位置預留預埋或開孔、塞縫封邊、修補恢復及所有相關工作。標識分包工程：標識分包工程負責深化設計、供應、安裝、調試及保修下列各項工程：標志標牌包括框架、面板及工藝制作；支承結構及基座等土建配套工程；與建筑連接之固定連接件及吊掛件等；機電配套包括霓虹燈、光管、變壓器及連接至附近電源之線管等。防火卷簾分包工程：防火卷簾分包負責深化設計、供應、安裝、調試及保修下列各項工程：防火卷簾(重卷及/或側卷)；防火卷簾周邊的耐火物料填充及耐火隔斷封堵；負責防火卷簾工程的一切報建及驗收工作；提供操作及維修手冊并進行人員培訓；自卷簾門控制箱接出至電動卷簾門的電纜及管線的供應及安裝；提供防火卷簾門的控制箱內接駁點供消防分包單位接駁以達到消防控制聯動。高壓配電柜供應合同、供配電監控系統供應及安裝工程：該分包負責：10KV真空斷路器柜供應；與10KV真空斷路器柜配套的直流電源柜供應；10KVSF6環網柜供應；供配電監控系統供應及安裝；低壓配電柜供應合同負責：寫字樓低壓配電系統；商業低壓配電系統；制冷機房低壓配電系統；低壓配電系統以及各發電機房低壓配電系統；變壓器供應合同負責：干式變壓器的供應及安裝。發電機供應及安裝分包工程合同負責：發電機組及控制屏（發電機配電柜的安裝由變配電承包商負責）；燃料系統：包括室內油箱、室外油罐及設備間的連接管道、閥門、油泵及一切所需配件及輔助材料；發電機自啟動控制電纜及管材等配件和輔助材料；發電機系統接地；發電機組之煙、氣排放管道(至室外)、濾煙池及一切所需配件和輔助材料；發電機房環保及噪音處理；發電機組減震裝置；使發電機組正常運行所需之調試、檢測及一切所需工作；發電機組至低壓配電柜ATS電源切換柜的控制電纜及管路連接。變配電安裝分包工程合同及外線電纜及電氣設備檢測工程負責：市政變電站至高壓配電柜間10KV電纜、電纜橋架及其他輔助材料的供應、安裝及接駁；相關的電纜溝，電纜井、保護管等工程的材料供應、安裝及接駁；10KV高壓配電柜、變壓器及低壓配電柜（含發電機配電柜）的安裝；高壓配電柜至變壓器及高壓柜間的10KV電纜，橋架/托盤的供應、安裝及接駁；變壓器至低壓配電柜間母線槽的安裝及接駁或電纜/橋架/托盤的供應、安裝及接駁；低壓配電柜間聯絡母線槽的安裝及接駁或電纜的供應、安裝及接駁；發電機配電柜至低壓電源切換柜之間母線槽的安裝及接駁；發電機組至發電機配電柜之間電纜/橋架的供應、安裝及接駁；發電機組配電柜的安裝；業主供應設備及材料的二次搬運及保管；提供所安裝設備的基礎槽鋼并配合土建承包商進行安裝按規范及驗收要求，供應及安裝絕緣橡膠墊/板；所有變配電房的接地系統；變配電工程的報建、驗收手續；變配電低壓柜工程完工后移交總承包、業主使用前對操作、維護、運行等管理工作的培訓；使本分包工程項目正常運行所需之一切工作及費用；工程報建、驗收、送電及相關手續完成后，承包商須提供送電后至總承包工程完工期間的配電房之管理、操作、運行及維護等的工作。室外照明系統供應及安裝分包工程負責：寫字樓、商業部分各個建筑立面、屋頂平面、周邊道路、園林景觀和水景設計等相關的照明及效果燈光等所有與室外燈光工程有關的燈具（含光源及技術要求內指定配件等）的供應及安裝。由低壓配電箱配電開關的出線電纜開始至室外燈光工程末端照明燈具的所有配電和控制用線管、線槽、橋架、電線、電纜、接地、及其它輔助材料等的供應及安裝。對室外燈光、室內商業公共精裝修區域照明及租戶內營業時間以外的效果燈光的控制系統（包括控制設備、元件、控制電纜、電線、線槽、橋架、接地及其它輔助材料等）的供應及安裝。配合并指導室外燈光工程承包商的安裝施工、系統調試、驗收、操作培訓等工作。室內燈光照明、配電箱的供應和安裝不包括在本工程范圍內。自本系統工程電源配電箱之后所有本系統所需的配電設備和材料供應及安裝。升降機/扶梯工程承包商負責：供應、安裝及接駁電源至升降機機房/扶梯之動力/照明配電箱，并完成電梯機房內照明系統的供應、安裝及接駁，井道內照明及動力配電箱出線起，由升降機/扶梯承包商負責。扶手電梯電源由華潤建筑引至扶手電梯上端機坑內并負責電源接駁。供應、安裝及接駁接地裝置至指定位置，供升降機/扶梯承包商接駁及完成有關接地系統。供應、安裝及預埋件至升降機機房/扶梯基礎，并完成電梯單位要求的設備基礎預埋件的供應、制作、定位、預埋安裝，但預埋件基礎的定位尺寸準確復核工作由升降機/扶梯承包商負責。供應、安裝及預留洞至升降機機房/扶梯控制按鈕盒、門洞頂顯示燈盒的預留，并完成電梯單位要求的控制按鈕盒、門洞頂顯示燈盒預埋件供應、制作、定位、預埋安裝，但控制按鈕盒、門洞頂顯示燈盒預埋件的定位尺寸準確復核工作由升降機/扶梯承包商負責。升降機/扶梯承包商必須提供一切有關的資料及圖紙交華潤建筑作施工配合用，在現場須負責核對并保證下列工程已滿足要求。包括但不限于：提供井道及垂直準確度為30mm內；按設計要求為門框提供準確的孔位；為門框和底部門檻提供空位并在其四周進行灌槳。門框及門檻由承包商安裝；為裝入按鈕盒和指示器留孔；為井壁開孔提供臨時護欄并保持就位；為正確的安裝門框、門梁、按鈕盒和指示器之需要進行開鑿并修補；提供門框找正和找平需要之測量數據；按照電梯規范要求底坑內安裝扶手鐵梯（安裝要求由電梯分包方提供）；機房內安裝扶手鐵梯及圍棚柵；井道壁上安裝緊急救生門；機房門主告示牌；提供完整的能防風雨的垂直電梯機房，其結構具有符合深圳本地規范的耐火等級；提供防風雨，能排水的升降梯井坑，井坑須作一般防水處理；機房內曳引機所需之吊重環(或相類裝置)及/或吊重型鋼，吊重環或吊重型鋼材和安裝要求由承包商提供；雙面開門井道之縱深偏差為2Omm內；曳引機承重鋼梁及底坑緩沖器安裝完畢后混凝土墩樁的澆筑工作；電動扶梯兩端之支撐；在上下兩層樓梯的平臺上提供所需大小的開孔位，承包商在工地要核對開孔位的確實尺寸，以及所需的挖方、排水和通風孔；扶手(側板)外側角鋼與天花板或樓板交接處之防護；如需要時，上下層樓梯平臺的混凝土支持梁；消防工程負責：供應、安裝及接駁電源至消防工程所需動力配電箱，除了從消防動力配電箱至防排煙系統和燃氣報警系統所有電動閥的電源均由消防分包單位負責，消防電梯動力配電箱至電機的供電電源由電梯分包單位負責，防火卷簾動力配電箱至電機的供電電源由防火卷簾承包商負責，其余所有供電電源均由華潤建筑單位負責引至末端電機；供應、安裝及接駁電源至消防工程所需消防風機的配電箱，消防風機的設備控制箱與消防報警聯動控制由消防承包商負責；供應、安裝及接駁電源至消防控制中心照明配電箱；消防控制中心照明系統由其他承包商負責；供應及安裝及接駁接地裝置至消防工程所需的控制箱內，并完成消防系統各設備接地的測試工作，但消防報警控制系統主機內部接地裝置由消防設備廠家完成。華潤建筑負責室外給水及排水系統供應、安裝及接駁，包括紅線范圍內所有的室外給水系統管道、閥門、室外消防栓、閥門井/室的砌筑、土方開挖及回填，并接駁至紅線范圍內連接市政給水系統的最后一個水表井。室外消防水泵接合器由消防工程分包單位負責安裝。智能化工程承包商負責：供應、安裝及接駁智能化工程所需之電源配電箱至智能化機房，該電源配電箱出線以后UPS箱及分配電箱由智能化工程承包商負責。弱電通信接入室、保安消防控制中心、計算機中心機房、中心配線間的裝修、配電及照明的供應、安裝及接駁由智能化工程承包商負責；供應及安裝接地裝置至弱電通信接入間、保安消防控制中心、計算機中心機房、中心配線間之指定位置，供智能化承包商接駁及完成有關接地系統。單項工作接地測試工作由智能化分包完成，整體接地裝置測試由總承包配合完成。對智能化系統監控的機電設備的強電控制箱，華潤建筑須按照智能化系統分包單位的要求制作控制二次回路，強電控制箱二次回路之后的線纜材料由智能化工程承包商負責供應、安裝及接駁。智能化工程承包商須在系統深化設計時提供相應控制二次回路的電氣要求，并對華潤建筑的強電控制箱二次回路圖紙進行審查。供應及安裝商場智能化系統各戶型戶內預埋之線管插座底盒。水景工程承包商負責：供應、安裝及接駁電源電纜至水景工程之動力/照明配電箱，從上述配電箱出線起，由水景工程承包商負責。供應及安裝接地裝置至指定位置供水景工程承包商接駁及完成有關接地系統。擦窗機承包商負責：供應、安裝及接駁電源電纜至擦窗機工程之動力配電箱，從上述動力配電箱出線起包括小動力(插座)，由擦窗機承包商負責。供應及安裝接地裝置至指定位置供擦窗機承包商接駁及完成有關接地系統。燃氣工程承包商：供應及安裝電源電纜至燃氣工程之電動緊急切斷閥/箱，電纜與電動緊急切斷。閥/箱的接駁由燃氣工程承包商負責。寫字樓、商業部分電動緊急切斷閥控制電纜的供應、安裝及接駁由消防工程承包商負責。商場部分電動緊急切斷閥控制電纜的供應、安裝及接駁由燃氣工程承包商負責。供應及安裝接地裝置至指定位置供燃氣工程承包商接駁及完成有關接地系統。華潤建筑須負責商場燃氣自動報警及自動抄表系統所需之控制線、線管的預埋。（進口）給、排水泵供應合同負責：按招標圖紙所繪畫、工料規范-技朮要求所描述的提供是項發展項目給水系統所需的給水泵、熱水循環泵及變頻供水設備，包括變頻控制柜、氣壓罐、傳感器以及部分潛污泵的供應，指導，監督施工，協助調試直至系統試運行。提供變頻控制柜與水泵電機間之電源/控制電纜及與傳感器間之控制電纜的技術參數/規格/型號，上述電纜及電管/線槽/橋架之供應、安裝及接駁由華潤建筑單位負責。（國產）消防水泵、排水泵之供應合同負責：按招標圖紙所繪畫、工料規范-技朮要求所描述的提供是項發展項目所有消防水系統所需消防水泵、地下室排水系統等所需之潛污泵的供應，并指導、監督施工，協助調試直至系統正常運行。提供配電柜與水泵電機間之電源電纜的技術參數/規格/型號，上述電纜及電管/線槽/橋架之供應、安裝及接駁由華潤建筑單位和消防工程承包商分別負責。衛生潔具（含水龍頭）供應合同負責：按招標圖紙所繪畫、工料規范-技朮要求所描述的提供是項發展項目給排水系統所需的衛生潔具及水龍頭（包括相關配件、供水軟管、角閥等）供應，指導、監督施工。衛生潔具（含水龍頭）的安裝屬于精裝修承包商的工作范圍。虹吸排水工程供應及安裝合同負責：按招標圖紙所繪畫，工料規范-技朮要求所描述的是項發展項目所需之虹吸排水系統工程，包括供應、安裝、保養及保修等一切所需工作。市政給排水系統工程負責：按招標圖紙所繪畫、工料規范-技朮要求所描述的提供是項發展項目市政給排水系統工程，包括但不限于：給水系統：供應、安裝及接駁供水管道系統，由市政供水管網至紅線內水表井，包括水表井的砌筑、閥門、水表、土方開挖回填、混凝土路面的拆除及恢復等。負責辦理與市政給水系統接駁的相關手續，完成通水及正式供水的所有工作。排水系統：供應、安裝及接駁排水管道系統由市政排水管網至紅線內第一個檢查/排水井，包括井室的砌筑、土方開挖回填、混凝土路面的拆除及恢復等。負責辦理與市政排水系統接駁的相關手續，取得正式的排水登記許可證，完成正常排水的所有工作。冷卻塔供應及安裝分包工程合同：按招標圖紙所繪畫、工料規范-技朮要求所描述的供應及安裝是項發展項目空調系統所需的冷卻塔設備，協助調試直至空調系統試運行。負責冷卻塔的供應及安裝。華潤建筑單位負責電源線、控制線的供應、安裝及接駁。冷卻塔供應單位須提供冷卻塔電機與動力配電箱之間所有電源線、控制線的規格及型號。華潤建筑負責冷卻塔土建基礎的施工，冷卻塔供應單位負責冷卻塔與土建基礎的連接。冷水主機供應合同：按招標圖紙所繪畫、工料規范-技朮要求所描述的提供是項發展項目空調系統所需的冷水主機及減震裝置供應，指導、監督施工，協助調試直至空調系統試運行及操作培訓工作。供應及安裝冷水主機之群控系統，包括傳感器、電纜及軟件/電腦等。低壓配電柜至主機啟動柜再至冷水主機間電纜/母線、傳感器及群控所涉及到的控制柜與設備及閥門間的控制電纜之供應、安裝及接駁由總承包商負責。冷水主機若有加熱裝置，加熱裝置的電源線由總承包商負責供應、安裝及接駁。鍋爐設備供應合同：按招標圖紙所繪畫、工料規范-技朮要求所描述的深化設計及提供是項發展項目空調/熱水系統所需的鍋爐設備供應，指導、監督施工，直至空調/熱水系統試運行及操作培訓工作，包括但不限于下列設備：蒸氣鍋爐熱水鍋爐補給水水泵除氧器/軟水器取樣冷卻器/排污擴容器鍋爐之群控系統，包括傳感器、電纜及軟件之供應及安裝華潤建筑負責鍋爐房燃油系統以及鍋爐房系統及鍋爐管道等供應及安裝。華潤建筑負責鍋爐房排煙管道及控制系統之供應及安裝。空調末端設備供應合同：按招標圖紙所繪畫、工料規范-技朮要求所描述的提供是項發展項目空調系統所需的末端設備供應，指導、監督施工，協助調試直至空調系統試運行，包括但不限于下列設備：組合式空氣處理器(含蒸汽加濕調節閥、汽水分離器)風機盤管總包合約策劃1.合約策劃編制原則為使本項目合約工作有計劃地、高效地順利開展，從而使項目建安成本得到切實、有效地控制，特編制此合約策劃書。本次合約策劃編制的原則有三：根據本工程的建筑體量、工程特點、施工難重點確定主要施工標段；為有效控制成本，以直接找到市場上最下游端分包資源，并符合華潤建筑的管理經驗和對分包協調照管內容確定分判方案的細度；在華潤建筑的分包資源基礎上結合山東當地和山東公司的分包資源，對分判方案做適度調整，以增強可操作性。合約策劃的主要內容包括項目概況、分判方案、計價模式、界面劃分、甲供材清單、對候選單位的資格要求、指定分包與華潤建筑的合約關系、分判計劃及需要其他部門對合約工作的配合安排，以指導日后合約工作的有效開展。2.分判方案2.1土石方工程土石方標段①：基坑大開挖劃分為2~3個小標段，土石方開挖及外運宜在當地找分包資源。土石方標段②：需外購土對基坑進行土方回填，宜在當地找分包資源。土石方標段③：基槽、基坑的土方二次開挖，抗浮樁，基槽、基坑的土石方二次開挖時大挖機進入不了工作面，需改用小挖機或改為人工挖方，施工工藝的改變會對成本增加較多。根據深圳華潤中心一期、二期施工管理經驗，土方施工隊開挖后的基槽、基坑的溝槽尺寸很難滿足設計要求，對施工面的原狀土層極有可能造成破壞，不符合土方夯實度要求。基于上述原因，需備用一個土方二次開挖分包，擬將上述工作內容并入主體土建分包。2.2基坑支護工程基坑支護分包考慮本工程的體量，劃分為2~3個標段。2.3樁基工程樁基工程一般劃分為1~2個標段。2.4主要土建勞務分包標段劃分華潤建筑的土建分包實際上是擴大勞務分包，鋼筋、砼等主要材料、塔吊、施工電梯等垂直運輸機械由華潤建筑提供，臨時建筑、臨時水電、垃圾外運、現場保安、檢測試驗等由華潤建筑統一考慮，土建分包負責提供勞務、其他材料及輔助機械。這樣的分包資源一般是包工頭，中建系等大的承包商不愿意做此勞務分包。市場上這樣的包工頭一般能夠承接的施工規模在10萬m2,且墊資能力有限。故主要土建勞務分包標段劃分原則有如下考慮：按地理區域劃分開，施工場地盡量方正、平面距離不易過長，便于組織施工；考慮每標段施工面積適合分包商施工管理能力，在10萬m2,左右為宜；考慮地下、地上搭配，便于勞動力的組織和避免地下室短期內勞動力需求密集但又快速退場而造成成本上漲，同時模板可在地上地下間周轉，有利于成本控制；地上塔樓及相應地下室以后澆帶為界劃分為一個標段，便于工期控制及模板充分周轉，有利于成本控制；根據上述標段劃分原則分為4個標段，每標段在9~12萬m2左右。2.5鋼結構分包計劃劃分為2個標段，萬象城鋼結構及金屬屋面為一個標段，酒店、公寓等鋼構為另一個標段。2.6防水分包計劃將防水劃分為2個標段，以保持一定的競爭性。考慮工程的延續性，將地下室底板、最先出地面的酒店式公寓防水劃分為一個標段；地下室外墻、頂板等室外防水及寫字樓劃分為一個標段，其中精裝修區域室內防水劃入精裝修單位界面。如此2個標段的工程量相對較均衡，亦應是防水承包商可承受的防水規模。2.7后期區裝修勞務分包除業主精裝修指定分包以外區域的裝修工程，按市場勞務資源的專業細分，劃分如下標段：地下室耐磨地面工程，目前還不清楚具體使用什么地面材料；非精裝修區的墻面、天棚的涂裝工程；非精裝修區的墻面、地面等的瓷磚、石材鋪裝工程，包括后勤區樓梯欄桿、鋁合金門窗工程；2.8機電工程勞務標段劃分機電勞務分包市場資源一般是分系統按機電不同專業細分的，機電主要勞務標段劃分也遵循此原則，劃分如下8個標段：機電標段①：地下車庫及設備用房等給排水系統及電氣系統的安裝工程；與地上住宅樓的機電管線分界：除電纜母線外，其余機電管線以首層底板為界。機電標段②：地下室空調通風系統、防排煙系統等安裝工程；與地上住宅樓的機電管線以首層底板為界。機電標段③：包括住宅樓自地庫頂板、首層底板起給排水系統、電氣系統等安裝工程；除引至住宅樓地上機電管線除電纜母線外，其余機電管線以地庫頂板、首層底板為界。機電標段④：包括住宅樓地庫頂板、首層底板起通風空調系統、防排煙系統等安裝工程；引至地下室機房機電管線除電纜母線外，其余機電管線以地庫頂板、首層底板為界。機電標段⑤：包括寫住宅、地下室的空調自控系統(BA控制)安裝工程。機電標段⑥：包括住宅、地下室等消防水系統。機電標段⑦：鍋爐房安裝工程。機電標段⑧：機電預埋及指定分包未進場之前預埋工作。2.7華潤建筑供應材料、設備除以上勞務分包外，為加強成本控制，華潤建筑還需采購建筑工程、機電工程的主要材料設備。土建材料：鋼筋由業主供應外，華潤建筑還需提供砼、套筒、變形縫等，同時為控制工程質量，華潤建筑需為分包代購模板、砌塊、安全網、砌筑用水泥等；機電材料、設備：結合深圳華潤中心一期、二期、沈陽華潤中心一期、北京鳳凰城置地廣場公建的經驗做法，華潤建筑還需采購母線、電纜、配電箱、變頻器、板換、集水器、分水器、定壓膨脹補液機組、定壓膨脹補防凍液水箱、定壓補水罐、分體空調、VAVBOX箱、全自動軟化水裝置、電子除垢儀、光氫離子空氣凈化裝置、風柜、風機、橡塑保溫材料、空調閥門、給排水閥門、熱力入口裝置、熱計量裝置、紫外線消毒器、組合式不銹鋼水箱、銅管、及非精裝區的燈具、開關插座、潔具、水龍頭、地漏、隔油池等材料設備。2.8不構成工程實體的臨時施工措施類依據華潤建筑的華潤建筑管理經驗，除以上永久工程外，還需有準備如下臨時工程的標段：標段①：生產區及生活區的臨時建筑，包括辦公室、工人宿舍、廁所、食堂、沖涼房、鍋爐房、工具間、配電房、設備房、小賣部、門崗、洗車池、垃圾池、化糞池、沉淀池、污水井、場內臨時道路、排水溝、地面硬化、塔吊及施工電梯基礎、集水井、洗手池、臨時蓄水池、臨建圍護、塔吊覆蓋區防護、所有臨建的維護、拆除等。標段②：生產區及生活區的臨時水電工程，包括臨時給水、臨時排水、臨時降水、臨時用電、臨時通風等工程的材料設備供應、安裝、移位、日常維護、拆除等。標段③：板房租賃，包括辦公室、管理人員及工人的宿舍的租賃和購置工作，華潤建筑會根據各板房的租期進行經濟比選，判斷是租是購。標段④：塔吊租賃分包，本工程需8臺塔吊，其中一臺內爬塔，包括塔吊的進退場費用、運輸費用、租賃費用、安裝起升費用、司機工資、日常保養維護、塔吊拆除等。標段⑤：施工電梯租賃分包，本工程需6臺施工電梯，包括電梯的進退場費用、運輸費用、租賃費用、安裝費用、司機工資、日常保養維護、電梯拆除等。標段⑥：垃圾外運分包，負責從現場垃圾池隨時清理和外運垃圾；標段⑦：雜工隊，負責現場安全文明的維護、現場清潔等工作；標段⑧：現場保安隊，負責現場巡更，對進出人員、車輛和檢查和登記，負責防盜、防斗毆事件；負責成品保護的監督工作等；標段⑨：測量隊，為控制工程的整體施工質量組建專門的測量組，負責提供給各分包單位距工作面不大于50m的測量基點；對主體砼結構已完成的樓層，將各軸線明顯、規則地標識于柱、墻上，并在柱、墻上標出高于本樓層標高1000mm的標高線；在各層隔墻及設備房砌筑完成后，需在墻上標出高于本樓層標高1000mm、1500mm的二條標高線；在設備安裝區域10m范圍內，需至少提供兩條供設備定位的軸線及標高點；負責本工程的日常沉降觀測。根據現場施工進度情況，組建3-4組測量組。根據工程實際情況，還會有檢測試驗分包、保險、CI制作、地磅、開荒隊等分包隊伍。詳細標段劃分見附件《山東華潤置地?萬象城項目分判方案》分判計劃根據招標圖紙的出圖情況和華潤建筑管理習慣，總結出了不同分包標段按實際情況分別采取總價包干、綜合單價、人工工資等計價方式，并根據確定的分判方案和最新的工程總工期安排，編制了分判計劃，詳見《山東華潤置地?萬象城項目分判方案》。對分包單位的管理在整個工程招標分判過程中，華潤建筑將本著“慎重選擇、優質照管、嚴格管理、合作共贏”的原則進行招投標工作的管理：4.1慎重選擇華潤建筑會依據前期調研及悅府一期考察和了解的當地建筑市場，優化分包采購方案，通過嚴謹的履約能力評審選擇出合適的承包商。在評標過程中會綜合考慮承包商的技術實力、經濟實力、管理經驗、價格合理性、公司信譽、標書響應、項目團隊能力等，簡單的技術、商務標評比難以選擇到合適的承包商，有些承包商投標營銷能力很強，但工程管理履約能力卻一般。項目成敗主要取決于其項目管理團隊特別是項目經理、公司主管領導的經營思想及管理能力，因此，考察其項目經理及主管領導非常關鍵。華潤建筑在遴選分包商時將：面試項目部主要管理人員；考察項目經理完成的最近竣工項目；對分包商的領導/老板誠信、實力進行評估。4.2優質照管華潤建筑作為總承包商，會認真履行總包合同約定，為分包商提供良好的工作條件，包括現場工作面、圖紙、外部環境、及時支付工程款及辦理竣工結算等。4.3嚴格管理華潤建筑會嚴格按照合同要求對分包商的工期、質量、安全文明施工進行過程監管，以保證工程按期、優質、文明地建成。優質照管及嚴格管理的目的是以更短的工期、更低的成本達到最優的工程質量。4.4合作雙贏合作雙贏是指對表現優秀的分包商不斷探索建立長期的互信合作機制，在多項目發展深耕細作的環境下，依靠合作產生規模效益、依靠合作產生管理效益，達到雙贏。華潤建筑有著高效的管理團隊，嚴格的管理制度，清廉的工作作風，嚴格遵照合約精神，做到付款及時，結算及時，最大程度控制合約風險。5、合約管理重點5.1甲供材料管理本工程材料用量較大，主要土建材料就有鋼筋預計約59,400噸，混凝土約327,000m3，模板約1,145,000m2，還有大量的機電設備材料，嚴格控制對甲供材的領用環節是成本控制的難點、重點。首先在合同中約定應供量的計算規則，與分包商約定實際供貨量與應供量有差距時的獎罰原則；其次合約人員要提前按區域、樓棟、層數、部位部件計算好各種材料設備的應供量供相關部門參考，審核部門嚴格審核擬用部位的應供量，認真復核分包所提的材料設備進貨計劃要求是否合理，從根源上控制超供的發生。遵循供貨商、總包商、分包商三方簽收制度，當為業主供應材料設備時，還應同時有監理簽字。計劃部專人定期檢查分包庫存，有超供現象發生時，及時總結、批評和罰款，并統籌安排進貨計劃，盡量在后期消化前期的超供材料。對可稱重的材料，對每車都進行地磅稱重，實時監控進場材料情況。計劃部、合約部及時建立好材料設備供貨臺帳，實時對應供量與實際累計供貨量的對比，發現問題及時分析總結、糾編。5.2開辦費高效控制按照項目組織架構人員進場計劃到崗，嚴控日常辦公管理費用開支；按照公司規定配置辦公固定資產。員工宿舍租賃費，按公司規定安排員工入住，避免過多閑置床位，盡可能降低閑置率。業務招待費用，各部門經理控制，項目經理把關，減少并控制部門業務招待費用。板房租賃：根據現場工人進場情況合理安排活動板房的搭拆時間。垂直運輸機械：塔吊、施工電梯型號和數量的優化，進退場時間的合理安排。當有指定分包需延期使用時，及時向責任單位發出索賠信函，減少損失。保安人員根據計劃階段性分批進場，定員定崗，劃分責任區域，在滿足防損防盜要求的前提之下，確保保安人員數量不超標。基本要求費分解到項目部各部門(見下兩頁表)。施工水電費的控制、節約：根據過往同類工程經驗，合理預估各專業水電費用比例，做到該費用合理分攤。嚴格控制綜合調試階段及試運營階段的正式水電移交前的管理工作。外架方案的優化：根據過往同類工程經驗，合理選擇外架形式，合理規劃外架拆除時間，避免由于外架選型錯誤或未能合理安排外架分部拆除時間引致的費用增加；5.3變更簽證控制本項目計價方式與深圳華潤中心一期、二期不同，本項目采取成本+酬金的原則，利潤空間有限。在本項目應盡量減少總包管理上無效成本的發生，以保持有限的利潤，故要嚴格管理和控制變更簽證費用。簽證權限：對變更簽證管理實行嚴格的授權管理，。有效原則：在分包方現場簽證單上需清楚列出申請簽證的原因、受影響的工作范圍、詳細工程量計算及價格分析；若有需要，還須附上有關的照片及其它證明資料；對于無法用圖紙計量工程量的現場簽證，發生時需現場責任工程師和責任QS同時雙簽；工程部部門經理簽署意見后送項目經理，項目經理簽署后有效；一日一清原則：項目內部對分包的變更簽證單，堅持一日一清原則，由項目經理簽字后，項目文書將此單原件交項目合約部存檔，復印二份，一份項目文書存檔，一份交分包存檔。一單一算原則：對應每一份有項目經理簽字的變更簽證原件，涉及費用的，堅持一單一算，統一編號。一月一清原則：對業主和分包的變更簽證，都需堅持每月一清的原則，及時補充相關有效資料，為結算做好基礎準備工作。5.4目標成本管理將公司預算目標分解到各部門及各項目，明確各部門、各項目的成本控制目標及責任，公司與各項目部及合約部簽署責任狀。公司設立“成本效益獎”，年底進行對照檢查和評先活動，獎勤罰懶。加強分判及結算管理，爭取分包退場一個結算一個，對業主結算爭取在竣工后六個月內上報結算書，力爭一年內完成結算審核。通過以上合約方面的改進，減少分包合同糾紛，增強分包商愿意以低價與我司長期合作的愿望，實現雙贏。充分利用華潤置地明源成本系統，對所有在施項目實施合同登記、合同付款、變更簽證、結算功能模塊，保證合同臺賬、糧單臺帳、變更臺賬、結算臺賬的實時更新和準確完整，實時監控工程成本，實現成本控制和成本核算的目標。5.5充分利用保險理賠由于本工程工期長、造價高，惡劣天氣或其他不可預見因素導致可能導致成本損失，充分利用保險理賠是我們成本控制的重點內容。熟讀工程一切險及第三方責任險的保險條款，了解工程保責理賠范圍，一旦出險能及時準確的作出判斷，馬上申報；就保險合同對責任工程師和分包單位進行交底，將保險責任落實到責任工程師和分包商，及時反映險情，避免延誤申報時機；申報保險后積極跟進，督促保險公司盡快理賠。需要其他部門對合約工作的配合安排項目成本管理需項目全員參與、共同努力，合約部的工作需相關部門的幫助、支持和配合。1．技術部門：工程實體施工過程中需要的非永久性臨時施工措施和施工方案的及時編制確認。2.材料計劃部門：甲供材領料管理。3.安全部門：雜工和保安用工管理4.工程部：責任工程師應重視合同交底，了解分包應盡的合同范圍界限、權利及責任，如有不明之處及時主動向合約部咨詢。尊重合同，嚴格按合同劃分要求分包執行。分包簽證事件前根據分包合約責任判斷簽證是否合理，審核簽出數量，避免出現合約內工作的重復簽認，減少不必要代工及無效成本的發生。山東華潤置地·萬象城項目分判方案文件名稱：山東華潤置地·萬象城項目分判方案（第一版）項目名稱：華潤中心一期項目總承包工程文件編號：G2/200/FPFA001日期：2011-6-28序列分包工程名稱計價方式工程范圍承包內容華潤建筑責任相鄰分包與相鄰分包的界面劃分計劃定標時間(一)臨時建筑、施工措施及安全措施1臨時建筑總價包干生活區辦公室及工人宿舍的框架結構及基礎\首層地面、衛生間、食堂、沖涼房、鍋爐房、工具間、配電房、設備房、小賣部、門衛基礎、洗車池、垃圾池、化糞池、沉淀池、污水井、場內道路、排水溝、地面硬化、塔吊及施工電梯基礎、集水井、洗手池、臨時蓄水池、臨建圍護、塔吊覆蓋區防護、所有臨建的拆除等(施工水電費按合約額1％扣除），包括臨建的維護華潤建筑提供施工場地活動板房分包活動板房的預埋件由板房提供，預埋工作由臨建分包負責生產區臨時水電分包2臨時水電總價包干生活區所有臨時給水\臨時排水\臨時降水（不含排水溝、化糞池、隔油池、沉淀池、等土建作業）\臨時用電\臨時通風\商場屋面臨時排水等材料設備的供應、安裝及移位、日常維護、拆除回收等/臨時消防水華潤建筑提供水電總接駁點臨建分包臨時水電管線的預留預埋，二次開孔及封堵由臨時水電分包負責生產區其他各分包各分包從臨時水電提供的二級配電箱接駁各自的水電支線3活動板房租賃總價臨時建筑運輸、租賃、安裝及抗風措施、維護、拆除華潤建筑不負責提供食宿臨建分包活動板房的預埋件由板房提供，預埋工作由臨建分包負責4塔吊租賃總價工地全部運輸、租賃、安裝、司機及維護保養、拆除有償提供住宿土建分包土建分包提供地面指揮人員5施工電梯租賃總價包干工地全部運輸、租賃、安裝、司機及維護保養、拆除有償提供住宿6鋼坡道總價包干、、運輸、租賃、安裝、維護保養、拆除有償提供住宿臨建分包臨建分包負責砼基礎,鋼坡道的預埋件由鋼坡道分包提供,預埋工作由臨建分包完成如需要7垃圾外運總價包干生產區/生活區現場垃圾隨時清理、裝車外運，包工具用具、勞保用品；華潤建筑不負責提供食宿各分包各分包將垃圾從工作面運至華潤建筑垃圾收集點，垃圾分包從華潤建筑指定點收集運至政府允許堆放地8雜工隊總價包干生產區生活區衛生打掃清理、基坑抽排水、地下室抽水有償提供住宿各分包8a保安人工工資生產區/生活區巡更；進出人員、車輛檢查和登記；負責防盜、防斗毆；成品保護免費提供住宿工地內所有承包商及業主護衛隊只負責公共區域的安全保衛工作，各承包商自已范圍內的材料設備的丟失、看管責任由各承包商自行負責。協助業主護衛隊對工地出入口的管理9測量隊人工工資提供給各分包單位的測量基點距分包工作地點距離不得大于50m；主體砼結構已完成的樓層，必須負責將各軸線明顯、規則地標識于柱、墻上，并在柱、墻上標出高于本樓層標高1000mm的標高線，在各層隔墻及設備房砌筑完成后，需在墻上標出高于本樓層標高1000mm、1500mm的二條標高線。在設備安裝區域10m范圍內，需至少提供兩條供設備定位的軸線及標高點。無償提供住宿10材料檢測單價全部政府建設行政機關認可的檢測報告華潤建筑不負責提供食宿11實驗檢驗服務分包總價包干全部實驗工的取樣送檢，車輛配備，試件模具購買與回收(建議委托土建單位完成）有償提供住宿12保險總價包干全部工人的人身意外險及意外引起的醫療險13ＣＩ制作單價待定現場全部CI制作14工地監控系統總價包干工地現場監控系統布設與回收15竣工時的清潔隊總價包干待定開荒清潔華潤建筑不負責提供食宿16地磅總價包干地磅供應及現場安裝建議華潤建筑自建不適用，共用一期地磅不適用(二)土建工程17土石方工程1單價土方開挖及外運、土方回填大基坑土方開挖及外運華潤建筑不負責提供食宿基坑支護、基坑降水由業主分判17a土石方工程2單價土方開挖及外運、土方回填大基坑土方開挖及外運華潤建筑不負責提供食宿基坑支護、基坑降水由業主分判17b土石方工程2單價土方開挖及外運、土方回填大基坑土方開挖及外運華潤建筑不負責提供食宿基坑支護、基坑降水由業主分判18基坑支護1總價包干基坑支護基坑支護及維護，報深化設計及施工、基坑維護、排水維護、安全維護及日常衛生維護隊華潤建筑不負責提供食宿土方工程跟隨土方進度，確保施工全過程基坑安全由業主分判18a基坑支護2總價包干基坑支護基坑支護及維護，報深化設計及施工、基坑維護、排水維護、安全維護及日常衛生維護隊華潤建筑不負責提供食宿土方工程跟隨土方進度，確保施工全過程基坑安全由業主分判18b基坑支護3總價包干基坑支護基坑支護及維護，報深化設計及施工、基坑維護、排水維護、安全維護及日常衛生維護隊華潤建筑不負責提供食宿土方工程跟隨土方進度，確保施工全過程基坑安全由業主分判19a樁基工程1單價樁基樁基供應、安裝華潤建筑不負責提供食宿土方工程由業主分判19b樁基工程2單價樁基樁基供應、安裝華潤建筑不負責提供食宿土方工程由業主分判20土方二次開挖、回填綜合單價基坑、室外基槽的開挖及外運，建筑物的室內室外土方回填及基礎墊層鋪設、磚胎模砌筑，鑿除樁基單位留不來的地面硬化，基坑周邊回填及室外土方開挖、外運及回填、、土建21土建結構及粗裝修1綜合單價以指定之加強帶分界，除華潤建筑另外分包的土建小專業分包工程外，安裝承臺、地梁、底板鋼筋開始直至封頂，包括砌筑、抹灰等粗裝修在內的全部土建工程。包括除甲供機械設備外的所有中小型機械設備、勞保用品；包甲供材料外的其它材料及甲供材料之損耗（砼0%損耗，鋼筋2%損耗）；包括分包自行采購材料的進場檢驗試驗費用包括對業主及華潤建筑指定分包的配合責任（如其他專業提供之預埋件的預埋）；包腳手架、包施工措施費；含營業稅、所得稅；包腳手架、防護架、安全網搭拆；鋼筋加工棚、木工加工棚；包模板及螺栓孔洞的封堵（結構及綜合預留管線圖顯示的洞口由土建單位完成，設計變更及后期開洞另行安排雜工對完成。）１.華潤建筑代購模板及成品墊塊2.華潤建筑提供塔吊、施工電梯、井架、發電機等施工機械；3.華潤建筑有償提供工人住宿；4.臨時用電華潤建筑提供至每層的二級配電箱；臨時用水華潤建筑提供至每層的總接駁點土建2、土建31.與相鄰的兩個土建分包間的加強縫、伸縮縫、止水帶、安全防護等由土建標段1負責施工，相鄰處的后澆帶由后承包商負責；（按后澆帶劃分圖紙分判）機電分包建施及結施圖中有的孔洞的預留預埋工作由土建分包完成，建施及結施圖中沒有的由機電分包完成，二次或三次開孔由機電分包負責，所有孔洞的封堵由土建分包單位完成甲供材料供應商土建負責甲供材料的損耗，負責接收、保管及安裝（節超獎罰措施視同業主條件定）（砼按0%損耗）其他華潤建筑指定的小專業分包無條件配合業主的指定分包及專業分包無條件配合21a土建結構及粗裝修2綜合單價同上同上同上同上22b土建結構及粗裝修3綜合單價同上同上同上同上23預應力工程綜合單價預應力供應及安裝1.華潤建筑提供塔吊、施工電梯、井架、發電機等施工機械；2.華潤建筑有償提供工人住宿3.臨時用電華潤建筑提供至每層的二級配電箱；臨時用水華潤建筑提供至每層的總接駁點土建分包，混凝土供應分包同上23A鋼結構1綜合單價地庫、寫字樓、公寓鋼結構工程的制作（包其上栓釘）、壓型鋼板安裝，包深化設計；收料、除銹、加工；運輸、卸車、堆放；現場吊裝、拼裝、焊接；刷漆、防火涂料；包機械設備、工具用具、勞保用品；包檢驗試驗、措施費用（如操作架的搭拆費用）、保修責任；含營業稅、所得稅；包損耗；同上土建分包鋼結構的預埋件由鋼結構分包提供，預埋工作由土建分包負責完成包現場拼裝臺；提供材料合格證、檢驗報告；23B屋面鋼結構及金屬屋面綜合單價地庫、萬象城金屬屋面供應及安裝，包深化設計；收料、除銹、加工；運輸、卸車、堆放；現場吊裝、拼裝、焊接；刷漆、防火涂料；包機械設備、工具用具、勞保用品；包檢驗試驗、措施費用（如操作架的搭拆費用）、保修責任；含營業稅、所得稅；包損耗；同上土建分包、鋼結構分包鋼結構的預埋件由鋼結構分包提供，預埋工作由土建分包負責完成24防水工程綜合單價地庫、商業、公寓及寫字樓高分子卷材防水和涂膜防水；清底、水泥砂漿保護層（如有）；包機械設備、工具用具、勞保用品；包收頭；包附加層；包檢驗試驗、措施費用、保修責任；含營業稅、所得稅；提供材料合格證、檢驗報告；同上土建分包結構自防水由土建分包負責25燃氣安裝(紅線內);市政燃氣接駁綜合單價地庫、商業裙樓、公寓包深化設計；鋼絲束制作、安裝、張拉、壓漿、防護等；包機械設備、工具用具、勞保用品；包檢驗試驗、措施費用、保修責任；含營業稅、所得稅；提供材料合格證、檢驗報告；、、26植筋及加固單價植筋及加固固定單價、、27地面（金剛砂）綜合單價地庫地面包深化設計、包工包料包機械,包質量、進度、安全、文明施工、檢測試驗、配合責任、保修責任、包深化設計、包稅金等、、28涂料供應及施工綜合單價同上供應、施工、、29粗裝修瓷磚\石材、樓梯欄桿、鋁合金門窗綜合單價同上供應、安裝、、30防火門\木門安裝綜合單價同上安裝、、31鋁合金門窗、、供應及安裝32鋼筋地庫、商業、公寓及寫字樓供應至現場總包指定地點,業主負責采購業主采購33冷扎帶肋鋼筋網、、供應至現場總包指定地點34商品砼、、供應至現場總包指定地點35砼膨脹劑、、供應至砼供應商處36鋼筋套筒綜合單價結構工程套筒供應、加工、、37變形縫綜合單價變形縫制作及安裝38華潤建筑代購模板材料固定單價結構工程模板可以考慮華潤建筑代購，39華潤建筑代購砌塊材料固定單價砌筑工程砌塊可考慮代購40安全網華潤建筑指定品牌41水泥華潤建筑指定品牌適用于抹灰、砌筑砂漿(三)機電工程、、一機電分包工程42機電標段１綜合單價萬象城、地下室除華潤建筑及業主供應的材料設備及施工機械外包工包料包其他中小型機械設備、工具用具、勞保用品；包檢驗試驗、措施費用、保修責任；含營業稅、所得稅；包甲供材料損耗；提供材料合格證、檢驗報告；負責安裝調試業主及華潤建筑供應的材料設備等1.華潤建筑供應電纜、照明燈、應急燈、風柜、風機、風口、、閥門、換熱器、變頻器、配電箱、開關面板、保溫材料、水箱等；2.華潤建筑提供塔吊、施工電梯、井架、發電機等施工機械；3.華潤建筑有償提供工人住宿；4.臨時用電華潤建筑提供至每層的二級配電箱；臨時用水提供至每層的總接駁點43機電標段２綜合單價萬象城、地下室除華潤建筑及業主供應的材料設備及施工機械外包工包料包其他中小型機械設備、工具用具、勞保用品；包檢驗試驗、措施費用、保修責任；含營業稅、所得稅；包甲供材料損耗；提供材料合格證、檢驗報告；負責安裝調試業主及華潤建筑供應的材料設備等44機電標段3綜合單價寫字樓除華潤建筑及業主供應的材料設備及施工機械外包工包料包其他中小型機械設備、工具用具、勞保用品；包檢驗試驗、措施費用、保修責任；含營業稅、所得稅；包甲供材料損耗；提供材料合格證、檢驗報告；負責安裝調試業主及華潤建筑供應的材料設備等45機電標段4綜合單價寫字樓除華潤建筑及業主供應的材料設備及施工機械外包工包料包其他中小型機械設備、工具用具、勞保用品；包檢驗試驗、措施費用、保修責任；含營業稅、所得稅；包甲供材料損耗；提供材料合格證、檢驗報告；負責安裝調試業主及華潤建筑供應的材料設備等46機電標段5綜合單價寫字樓、萬象城、地下室BA控制工程除華潤建筑及業主供應的材料設備及施工機械外包工包料包其他中小型機械設備、工具用具、勞保用品；包檢驗試驗、措施費用、保修責任；含營業稅、所得稅；包甲供材料損耗；提供材料合格證、檢驗報告；負責安裝調試業主及華潤建筑供應的材料設備等47機電標段6綜合單價寫字樓、萬象城、地下室除華潤建筑及業主供應的材料設備及施工機械外包工包料包其他中小型機械設備、工具用具、勞保用品；包檢驗試驗、措施費用、保修責任；含營業稅、所得稅；包甲供材料損耗；提供材料合格證