永嘉縣嶼北古村民宿項目可行性方案

第一章

總論

1.1

項目概況

本報告所陳述的對象為浙江省溫州市永嘉縣嶼北古村民宿投資項目。

項目所處的永嘉縣，山水資源豐富，生態環境優越悠三百里楠溪江，融天然風光與人文景觀于一體，以水秀、巖奇、瀑多、村古、灘林美而名聞遐邇，是我國家級風景名勝區當中以田園山水風光見長的景區之一。豐富的山水資源，以及優良的生態環境，為楠溪江民宿的建設奠定基礎。

項目所在地嶼北村，位于永嘉縣巖坦鎮，諸永高速巖坦出口下高速五分鐘即達。該村三面環山，一面臨水，青山疊翠，環境清幽，風光秀美，蒼松翠柏，秀竹茂林。四周有金山、昔山、嶼山、陽山、和尚山環抱，猶如蓮花瓣簇擁著整個村莊。村內古建筑占現有民居建筑85%以上，新區與老區分明。石墻上斑駁的紅色標語還依稀可見。是難得的保留原始風貌的古村落。該村有一批“國字號”榮譽，如“中國景觀村落”、“國家級歷史文化名村”、“中國首批傳統村落”等。該村歷史據《汪氏及徐氏宗譜》記載，嶼北始建于唐代，由徐氏所居。后宋朝吏部尚書汪應辰及其弟汪應龍遭秦檜迫害，歸隱于嶼北后棠塆，至第五代入贅嶼北后，徐氏開始遷居至楓林，汪氏一脈日益繁衍。嶼北民居建筑具有濃郁的地方特色，村內古建筑保存完整，村落總體規劃思想獨具特色。嶼北村四周群山重疊，形似蓮花瓣，村落聚沖"蓮花心"。于是，村落按照道學"易經"中的陰陽五行學說風水格局的方法，把北向金字山定為"金"，把南方嶼北森林定為"木"，把東側交叉路形定為"火"，把西向（蓮花心）肥沃黃土作為"土"，把城河圍繞"蓮花心"一周定為"水"，構成了一個封閉的社會單元和自然村落。

村內商業環境：

1、村管網改造正在進行，屆時所有電線、網絡線路都將埋于地下，最大程度的還原古村落生態環境。

2、該村尚無民宿項目，僅有一家名義上的農家樂位于村委會大樓樓下食堂。村委會目前對農家樂項目持支持態度。本項目可發展空間巨大。

3、村內小賣部零散3家左右，缺乏中小型超市，看了下有些食品（如：面包、餅干等）不是過期就是三無產品。

這可能由于該村的旅游行業尚未及時開發，導致旅游、商業氛圍不濃厚。4、地下管網改造正在進行，完成后電線地埋，古村落風貌可以進一步展現。

5、寬帶、自來水網管齊備。

6、地理位置優越，位于諸永高速巖坦出口2公里，溫州市區出發40分鐘即可到達。

1.2

主要技術經濟指標

項目總數量：前期規劃為一棟古建筑民房以及前后院落。

建筑裝修成本：根據設計公司方案進行確定。

第二章

市場調研及前景預測

一．市場形勢分析

（一）客觀區域市場分析

本項目的定位是：利用本項目是嶼北村第一個特色民宿的良好條件，以嶼北古村的文化資源和自然風光作為依靠，通過展現古村落形態以及歷史文化、優美的自然風光以及淳樸的農耕生活，吸引周邊城市短途旅游客源。在樹立好本民宿品牌的同時，對嶼北古村的古村落保護和文化傳承做出貢獻。

臺灣民宿大致經歷了三個階段：第一階段也稱之為“農家樂”，粗糙、草根而原始，主要有體現在“釣魚、打牌、喝茶、聊天、吃飯”，是農民自發形成的一條生財之路。第二階段稱之為“夢想回歸”，它是一些在城市里打拼了大半輩子、資產小有積累的退休人士，他們中有不少是教師、公務員、設計師或是公司里的中高層管理人員。從城市再次回到當年懷揣夢想離開的地方，重新構筑另一個夢想。和第一階段的民宿相比，他們增加了文化內涵和設計感。第三階段稱之為“創意田園”，

民宿的主人則是一些年輕的社會精英，在許多人向往城市生活的時候，他們卻一反常態地崇尚樂活的生活態度，以新農民的身份過起了田園牧歌的生活。現在永嘉民宿經營現狀類似于第二階段中期。項目所在地永嘉縣目前民宿市場形勢利好，目前該縣正在大力支持發展楠溪江民宿事業，并于去年頒布了《永嘉縣民宿管理辦法》，大致規范了民宿的經營范圍和獎勵辦法?，F在很多村落都在尋求更適合自身村落條件的經濟發展之路。而中端消費檔次、有情懷的名宿更是現階段永嘉現在所缺少的。

（二）市場供求分析

目前永嘉縣現有民宿大部分檔次較低，改造提升空間較大。一是大部分村民家改造的客房面積較小，帶獨立衛生間的客房比例較低。二是建筑和房內的裝飾缺乏民俗文化元素，配套設施比較單一。隨著近幾年永嘉縣楠溪江景區的深度開發以及城市居民周邊短途游習慣的形成，越來越多的游客對農村旅游的需求提高，不再滿足于低端(150元/間以下)的樓下吃、樓上住的簡單農家樂模式，大家來游玩也漸漸不滿足于找個房間打牌唱歌。

此外部分高端（600元/間以上）民宿、客棧（如悅庭楠舍），又缺乏深度挖掘農村歷史文化，缺少游客與旅宿地的互動溝通。所以，一個既有優美環境，又可以體會原始淳樸農耕文化的旅游項目有著較大的市場需求。

本項目營業后將加大幅度吸引來古村落旅游的游客，尤其是溫州市以及周邊城鎮游客。通過一系列的網絡、客戶互動宣傳推動創立民宿以及嶼北古村的品牌效應。通過多渠道的促銷方式提升本項目的人氣。第三章

項目定位

3、1

主題定位

嶼北古村民宿項目

——特色民宿酒店

客房------獨棟民宿，有院落

可以提供各項周邊服務餐飲、娛樂、康體等活動以及信息。3、2

功能定位

滿足不同層次客人的消費需求，多元化的客戶渠道，以點及面，完善的一站式服務。

3．3

開發該項目目的：

1．宣傳嶼北古村本身人文、自然風光、歷史背景，并陸續進行資源整合。打響嶼北古村的旅游品牌。

2．保證民宿項目本身的收益

3．建立楠溪江中端民宿的標桿

4．積累更多經驗，為以后的項目做準備

5．增強客戶滿意度，提升客戶重復消費率，積累更多客戶資源

6.

與當地政府村民深入交流，2、農村體驗活動，按照每周末40人次計算，每人次100元計算，全年52周，總計208000元。

3、此外，因民宿假日經濟因素，日常閑時可策劃養生、特色活動等項目，按7間客房，閑時261天，150元每間閑時客房費收入，10%入住率計算

，總計27405元。（此收入彈性稍大，如運作得當，收入增長很大。）

4、暑假假期，可同戶外舉辦夏令營、遠足、生態體驗等各項針對學生人群培訓、體驗活動，收入和合作單位分成后按每人1500元，20人次每次，寒假暑假各舉辦一次，總計收入60000元。

5、總計：

按以上預計收入，住宿最低收入30%計算，總計499245元。按住宿高入住率70%計算，總計796185元。

除以上計劃收入之外，暑假學生客源入住，手工藝培訓體驗項目，綠色農產品販賣，農家樂餐飲收入還未計算在內，后續可發展項目豐富。

4．2．3

投資回報分析：

按初期投資80萬計算，本項目回報周期2年。按2014年永嘉縣平均客棧入住率70%計算，1年半收回投資成本。