{連云港日月花園二期策略寶典}審視城市土地放量較大、城市項目眾多、物業竟爭明顯周邊項目林立、（園首、一品苑、城中城、萬潤怡景苑、溫哥華國際花園）項目內環境不足、現場堡壘簡陋、部分戶型采光不好。項目市場認知度低、反應冷清在城市中找尋屬于我的舞臺改變變臉——小要精細、大要好

變法——梳理入微

手術——正確入藥變臉變法手術外立面整改-內環境整改-現場環境整改項目重新梳理定位-耳目一新的媒體形象對目標客戶群準確獵殺、有效撒網、重點培養城市中心陽光式外立面風情街區家門口郁州公園環境景觀賣點環境:浮出水面城市中心家門口郁州公園本案的必由之路核心要素中央花園向后無限升值潛力向左盡享都市繁華向右享受公園氧吧向前彰顯生活品質連城觀點中央花園——主題關鍵詞：城市中心親近自然健康向上繁華之上、呼吸自然生活向上中央花園——是什么備用：金色風景金色家園城市主義港城春天原則：追求生活品質、追求生活健康、渴望幸福的人們工作的繁忙，心靈的疲備，我在城市的上空找尋，懷念兒時的記憶，坐在家門口的老丫樹下，傾聽鳥兒的在樹上歌唱，時爾躺在林間感受自然花香，時爾跑到家門口池塘邊玩耍，看魚兒在水中游動，暖暖的陽光撒滿在臉上，挽著我的小伙伴一起跳舞、一起捉迷藏。向往曾經的那一天，向往能擁有一個洋溢著春天符號，一個可以聆聽自然花香的家。[包裝策略]5點成一線地產整合推廣現場包裝—引導進入+工地的感染力賣場包裝—售樓處的親和力樣板間包裝—樣板間的熟悉力媒介推廣—信息和概念的傳遞外賣場—把銷售信息在次向外傳遞，人流最大的地方一、現場包裝-說明實現對買家的圍殺半徑，讓買家能夠順利地實現從外面導引到工地現場第一階段：在沒有樓盤形象的狀態下建立的是3米圍殺線第二階段：通過樓體作為核心點進行縱向圍殺現場包裝-主要內容外路牌導示牌立柱掛旗工地路牌圍板售樓處導示牌售樓處標牌停車場標牌歡迎標牌看樓專車取出彩旗或吊旗設計樓體招示布（項目名稱、銷售信息、促銷概念等等）樓層進度牌二、賣場包裝-說明售樓處包裝。買家一般到售樓處是一種敵對行為，提防和抗拒心理非常重，我們的目標就是把這種心理弱化，讓買家與銷售人員進行溝通分宣傳品、展示、VI三個部分樓梯氛圍布置樓梯間歡迎牌戶型標牌展示空間功能標牌（主人房、兒童房、父母房、客房、書房、電腦房、健身房、畫室等）特別賣點三、樣板間包裝-內容[推廣策略]6點心法5種刀法自尊/自我實現需求歸屬需求獨樹一幟的項目文化思路絕定出路差異性推廣每個項目都有賣點，每個項目都有其市場的位置，或規模有代表性、或產品有個性、或規劃有特點、或戶型有不同，或位置不同、或概念不同，最后一招可能是價格心法的6個要訣心法一做為項目的立基點，運用智慧心法進行市場點穴。大城者、成大器重點闡述地段，城市中心的便捷生活心法二幸福在家里、快樂在路上重點闡述街區景觀，營造生活幸福感、榮譽感心法三聆聽自然花香——郁州后花園重點闡述休閑生活中郁州公園，以后花園的形式訴求家人健康情趣就在公園里。心法四好看的房子才是好房子重點闡述項目外力面的色彩，借見大洋彼岸的加州風情文化，帶來全新的建筑美學感觀體驗。心法五贏大家、大贏家重點闡述項目物有所值，物所超值，訴求項目的區域未來升值潛力。心法六細節人生、品質又何在彈指間重點闡述項目的工程細節，入戶處、對講可視系統等。三刀剃骨四刀碎骨一刀刀點二刀庖丁五刀封刀連城地產碎骨刀法蓄勢刀點媒體策略：以報紙以及戶外看板大幅廣告為主輔助媒體：電臺、短信、DM認知期：項目的形象入市，本階段的形像定位準確程度，對未來的市場口碑形象有著非常重要的作用。推廣要點：高調、強勢自然景仰、思想者的家園2008.2.1[執行]：1、通過媒體主要是報紙硬性形象廣告（1-3款，整版）或召開新聞發布會的形式，公告銷售。2、現場封殺：現場導示牌導示旗區域功能指示牌要求：醒目、清晰、色彩以暖色調為主開盤庖丁媒體策略：報紙大幅形象廣告為主輔助媒體：戶外看板、電臺、短信入市期：入市的第一刀，此刀力度、速度、強度對市場的第一輪沖擊；正確樹立形象價值、對消費者思想、心里進行產品滲入推廣要點：地域、都市生活張馳有度、城東風向標正式開盤現場氣氛的營造原則：營造熱鬧的氣氛，吸引過路的人群駐足進入方法：1、拱門的設置：紅色+標題“熱烈慶祝中央花園正式開盤”2、廣場外的大型氣球帶橫幅，橫幅上有慶賀的標語3、周邊放置綠色植樹，并在上面安裝彩燈、飾物4、案場內以彩燈、彩旗、彩球裝點，盡量使場面繁華熱鬧現場活動原則：1、配合銷售舉辦能聚集人氣，提升知名度的活動。2、邀請一些受大眾喜愛的知名人士到現場參與剪彩儀式。3、邀請主流媒體記者到現場跟蹤報道，將信息擴散。熱銷剃骨媒體策略：以報紙以及戶外看板大幅廣告為主輔助媒體：電臺、短信、DM熱銷期：提高知名度、不斷滲透市場，充分發揮項目優勢及團隊的力量推廣要點：郁州公園每位業主都擁有一個20000平方的后花園媒體執行銷售工作已過展到一定程度，中央花園漸被市場認可，關注度加大前提1、每周一款硬性廣告，主訴求：項目的地段價值。次訴求：項目的優勢，增強投資者的信心。2、其它媒介的跟進：電臺、DM公關活動1、組織群眾性參與度較高的活動，引導市場消費。2、活動內容：幸福家庭、現場購物抽獎等具有鼓動性的活動。持續碎骨媒體策略：以體驗銷售為主，結合報紙輔助媒體：電臺、短信、DM熱銷期：本階段項目幾乎已成現房，整體形完全展現，商品進行旺銷階段推廣要點：輕松入住、快樂體驗配合SP、及相關活動整合市場軟硬兼施，配合各種活動策劃強化市場份額。隨著樣板房的開發，在體驗營銷中對消費者做最后的圍攻階段要點1、準現房，即買即住2、擴大發展商的品牌知名度3、對小區知名業主進行采訪報道，引發羊群效應。4、整合市場軟硬兼施，配合各種活動策劃強化市場份額。執行清盤封刀媒體策略：主要通過報紙，以及部資源的整合，做最后的沖刺。輔助媒體：電臺、短信、DM尾期：充分挖掘，對不好銷售的產品進一步研究，最終完成銷售，為項目畫上完美的句號。推廣要點：全面報道對整盤做全面整合，把賣點，及入住的景象做全面報道優惠促銷結合市場需求進一步整理，點對點的服務挖掘剩余產品的亮點，做好每一篇廣告.抗性較大的產品樣板房銷售Theend謝謝9、青少年是一個美好而又是一去不可再得的時期，是將來一切光明和幸福的開端。。4月-254月-25Wednesday,April23,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。12:23:2312:23:2312:234/23/202512:23:23PM11、夫學須志也，才須學也，非學無以廣才，非志無以成學。4月-2512:23:2312:23Apr-2523-Apr-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。12:23:2312:23:2312:23Wednesday,April23,202513、志不立，天下無可成之事。4月-254月-2512:23:2312:23:23April23,202514、古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有堅忍不拔之志。23四月202512:23:23下午12:23:234月-2515、會當凌絕頂，一覽眾山小。四月2512:23下午4月-2512:23April2