<<廣東省物業管理條例>>解析

企管部2025年4月21日前言一部法律的誕生，意味著一種精神權威的樹立；一種政治價值確實認；一種美好秩序的奠基；一種善良愿望的匍匐。古希臘先哲伯拉圖說過，法律不可能發布一種既約束所有人，同時又對每個人都真正有利的命令。因此，為了我們共同的對于有序資產的渴望，每個人、每個單位、每個組織都必須比照法律法規的要求，來調整自己個別需求和實際行動。一、我國物業管理的立法進程續上續上二、?廣東省物業管理條例?適用范圍第二條本條例適用于本省行政區域內物業管理活動。本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業效勞企業，由業主和物業效勞企業按照物業效勞合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。一般認為，“物業〞指已經建成并竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設施與場地。一個完整的物業一般由以下四個局部構成：〔1〕建筑物本體〔2〕附屬設備〔3〕公共設施〔4〕建筑地塊三、各級政府部門、行業協會在物業管理活動中的作用四、物業管理區域的劃分五、業主的相關問題業主身份確實認續上續上業主權利專有權〔獨立性：1、構造2、使用，3、登記〕1、內部權利： 共有權

2、外部權利：管理權〔業主成員權的范疇〕→委托→物業管理企業續上續上業主義務一、消極義務:禁止行為〔裝修以及生活起居〕第五十五條物業管理區域內禁止以下行為：〔一〕損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；〔二〕違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；〔三〕將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室〔廳〕、書房和廚房的上方；〔四〕破壞或者擅自改變房屋外觀；續上〔五〕違法搭建建筑物、構筑物；〔六〕損壞或者擅自占用、改建物業共用部位；〔七〕損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；〔八〕損毀樹木、園林；〔九〕存放不符合平安標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品；〔十〕亂丟垃圾，高空拋物；〔十一〕發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；〔十二〕法律法規和管理規約禁止的其他行為。法律責任對禁止行為的處理方式:二、配合義務〔相鄰關系〕業主應當配合共用部位設備設施的維修。拒不配合造成其他業主損失的由不配合的業主承擔責任。第五十六條物業共用部位、共用設施設備維修、更新時，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新，造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當予以賠償。因物業共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。六、物業糾紛典型案例解析物業收費糾紛解析相關法律法規：?物業管理條例?第三十六條：物業效勞企業應當按照物業效勞合同的約定，提供相應的效勞。

物業效勞企業未能履行物業效勞合同的約定，導致業主人身、財產平安受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。〔前提〕?物業管理條例?第四十二條：業主應當根據物業效勞合同的約定交納物業效勞費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業效勞費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。續上

續上物業收費糾紛中不得不注意的三個常識常識一：物業管理效勞不到位業主就拒交物業管理費的主張是不合理的物業管理企業向業主收取物業管理費包括很多具體工程，如保潔費、保安費、綠化費、生活垃圾外運費、化糞池清淘費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等等。業主認為物業公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面，如果這些方面確實與物業效勞合同約定的標準差距明顯時，根據有關規定，業主可以要求減收物業效勞費，但不能拒交，因為物業管理企業客觀上提供了一定的效勞，業主拒交物業費的主張是不合理的。物業收費糾紛中不得不注意的三個常識物業收費糾紛中不得不注意的三個常識(1)因物業公司的過錯致使業主不繳納物業費的

典型案例：馮女士因拖欠41個月物業費，被北京中億豪物業管理推上法庭。在庭審中，馮女士拿出了有利證據，證明物業公司提供的物業管理效勞存在一定瑕疵，如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車、設啤酒銷售攤位等。案例解析：業主既然享受了物業公司提供的物業效勞就要承擔繳納物業效勞費的義務，即使物業公司提供的效勞有瑕疵，業主也不得依次為由拒交物業費，但可以要求物業公司在效勞瑕疵范圍內減收一定的物業費。法院根據權利義務對等原那么，對物業公司要求的物業管理費予以一定比例的扣減，扣減比例根據實際違約情況確定為30％，馮女士須交41個月物業費的70％。〔2〕非因物業公司的過錯產生的物業糾紛②以無人居住為由拒不交納物業費的典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業管理員上門收取物業管理費,黃先生講:我們半年都不在家,不應該交物業管理費，于是跟物業公司產生了糾紛，為了收取物業費，物業公司將柳先生告上法院。案例解析：第一，所擁有的空置房僅僅是區分所有建筑物的專有局部空置,并不意味著整個所有建筑物在空置著.實際上雖然區分所有建筑物的專有局部在空置,但區分所有建筑物的共用局部仍然在運行,使用之中,而物業管理費的支出目的就是要維持、保證區分所有建筑物的共用局部的正常運行,使用,維修和保養,如果物業管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區分所有建筑物的共用局部的正常運行,使用,維修和保養得到維持和保證.第二,造成業主的物業建筑物的空置責任在于業主本身,而并非物業管理公司無理阻撓不讓業主投入使用,因此,空置房的責任不在于物業管理公司.續上第三,當局部業主將物業建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業管理公司的物業管理效勞的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區分所有建筑物的共用局部的正常運行,使用,維修和保養的工作量,電梯,上下壓配電設備,共用照明,水泵,消防設施等共用設備,設施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養;保安的值勤,巡邏,平安檢查等工作量也不會減少;清潔衛生,環境綠化等等物業管理的管理效勞工作量一樣也不會因局部業主的物業建筑物空置而有所減少.第四,減免物業管理費用對未空置物業建筑物的業主來說是不公平的.雖然物業建筑物空置,但空置房的業主仍然在享受著因物業管理的優質效勞而帶來的物業建筑的保值和增值的經濟成果.案例解析：本案的焦點是應當由業主還是物業使用人繳納物業效勞費。?物業管理條例?第四十二條規定，業主應當根據物業效勞合同的約定交納物業效勞費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業效勞費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。因此，應當由業主而非承租人支付物業效勞費用。風險防范：物業公司接受了業主的委托，就要想方設法為業主服好務，履行好合同約定的職責。如果自己盡職盡責了，還是有局部業主以各種不正當的理由拒繳費用，為了維護自己的權益，為了其他已繳費業主的權益，就要走法律途徑來解決問題。小區發生盜竊引發的糾紛〔1〕車輛被盜引發的物業糾紛案例解析：在此類糾紛中，物業公司是否承擔責任，關鍵是看，物業公司與車主之間存在的是保管合同關系還是場地使用關系以及物業公司在車輛喪失中是否存在過錯。擴展解析：1、如果對小區業主車輛的管理是一種特約管理，即在物業管理合同中約定的保安費包括車輛保管效勞，那么發生車輛喪失的，業主可以要求物業管理公司依保管義務承擔相應的賠償責任。續上續上3、如果物業管理公司設有專門的停車場，并對停放的車輛收取場地使用費，那么應根據其收費的數額和車輛的價值比率，確定物業管理公司應承擔的賠償責任。在無法查清該車是否喪失，是否在本小區內喪失時，應按照最高人民法院?證據規定?第73條高度蓋然性的證明標準，即在證據對待證事實的證明無法到達確定充分的情況下，如果一方當事人提出的證據已經證明該事實發生具有高度蓋然性，人民法院即可以對該事實予以確認的規定，并同時結合物業管理公司的過錯程度、收費標準等確定物業管理公司應當承擔的賠償責任。〔2〕業主家中財務被盜引發的物業糾紛典型案例：業主王某家中被盜,財產損失達二萬多人民幣.王某認為其所交的物業管理費中已包含了治安管理效勞內容,因此其家中被盜,物業公司應承擔賠償責任.因物業維修問題而引發的物業糾紛相關法律法規:?物業管理條例?第三十六：物業管理企業應當按照物業效勞合同的約定，提供相應的效勞。物業管理企業未能履行物業效勞合同的約定，導致業主人身、財產平安受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。?物業管理條例?|第四十四條：物業管理企業可以根據業主的委托提供物業效勞合同約定以外的效勞工程，效勞報酬由雙方約定。?物權法?第七十條：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有局部享有所有權，對專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權利。?物權法?第七十一條：業主對其建筑物專有局部享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的平安，不得損害其他業主的合法權益。?物權法?第七十二條：業主對建筑物專有局部以外的共有局部，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有局部享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。(1)因物業公司維修不及時所造成的損害應由物業公司承擔責任典型案例：某住宅小區第25棟樓的公用水箱出現滲透現象，該棟樓的業主們向物業管理公司反映了情況，要求其及時予以修繕，但物業管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業主王某回家經過樓前通道時，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導致右腿骨折，被送往醫院治療。王某要求物業公司賠償其醫藥費、營養費及誤工補貼等相關費用未果，把物業管理公司告上法院。法院判決：物業公司應當承擔責任案例解析：根據?物業管理條理?及相關規定，物業管理公司與業主的維修責任劃分為：業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修養護責任。房屋的室內局部，即戶門以內的局部和設備，包括水、電、氣戶表以內的管線和自用陽臺，由業主負責維修。房屋的共用部門和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施，由物業公司組織定期養護和維修。根據物業管理條例第三十六條的規定：物業管理企業應當按照物業效勞合同的約定，提供相應的效勞。物業管理企業未能履行物業效勞合同的約定，導致業主人身、財產平安受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。本案中，小區物業管理公司對公用水箱的滲漏，應及時予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應由物業管理公司對王某的損失給予賠償。物業公司要防止因維修不及時導致的賠償責任，就必須對職責范圍內應及時維修的問題及時的維修，并建立維修責任人制度，對沒有盡到職責的相關責任人予以處分。(2)因維修費用的承擔引發的物業糾紛典型案例：去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，委托管理處維修班疏通。維修人員及時趕到現場。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費。案例解析：根據?物業管理條例?第四十四條：物業管理企業可以根據業主的委托提供物業效勞合同約定以外的效勞工程，效勞報酬由雙方約定。在本案中物業公司工作人員受業主委托對其擁有的自用部位進行維修，維修費用應由業主承擔。〔3〕維修共用設施業主不配合引發的物業糾紛典型案例：

A物業小區的甲樓的共用水箱建在樓頂，清洗水箱需要出入頂層的業主家，但這樣會破壞該業主家的清潔衛生，因此，物業管理公司清洗水箱時，該業主總是加以阻礙，并要求給予經濟補償。

案例解析：按照?物權法?第70－72條規定：各區分所有權人對自己專有局部享有完整的所有權，具有獨立支配的權利，但并不意味著對專有局部享有絕對支配權利，不允許其他任何人利用。各區分所有權人均有為他人使用專有局部及其共有局部提供便利的義務。這種義務屬于各區分所有權人應盡的義務，而并非相鄰關系的義務，對各區分所有權人在履行義務時所造成的損害給予補償，那么是應當的。樓房墜落物致人損害的物業糾紛典型案例：某大廈是被告某實業公司開發的寫字樓，其產權屬實業公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業管理由實業公司委托給某物業管理企業管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題，使用中曾數次發生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實業公司未及時進行修繕處理。2001年5月21日下午3時許，13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當時在樓下搬運貨物的孫某的頭部，致死孫某當場昏迷。孫某的同事當即將其送往醫院腦外科搶救，先后用去醫療費，護理費，誤工損失費等共計人民幣8萬元事后，孫某將實業公司、肖某及物業管理企業告上法庭，要求三被告承擔賠償責任。被告肖某辯稱：玻璃下落傷人是該窗戶安裝不牢所致，而非本人責任，實業公司作為某大廈的所有人和管理人應承擔賠償責任。被告實業公司辯稱：玻璃調落傷人系租戶肖某關窗不當所致，本公司對此不能承擔責任。被告物業管理企業辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質量問題，物業管理企業曾屢次向實業公司反映，要求其出資修繕，但實業公司始終未予答復。物業管理企業已盡管理職責，故不應承擔賠償責任。案例解析：誰應承擔本案的法律責任？本案產生的原因：由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題，使用中曾數次發生玻璃墜落，但沒有及時得到維修；13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛，致玻璃墜落。擴展解析：先就應當搞清楚對于窗戶玻璃安裝存在質量問題卻沒有及時得到維修的責任。根據物業產權行使的法律責任和相鄰權的有關理論，產權的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業存在平安隱患，危及公共利益及他人合法權益，存在足以造成致以人民群眾財產或者人身平安損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內的人或者財產因之負有可能遭受損害的風險，如果這種風險不及時排除，就可能造成財產損失或者人身傷害。根據民法原理，業主有及時維修的義務，如果這種傷害或者人身損害發生，那么責任人負有賠償的義務。本案實業公司作為某大廈的所有人，應當承擔主要責任。續上其次，關于肖某的責任。肖某關窗時用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關系，因此肖某應當承擔法律責任。但由于窗戶玻璃安裝存在質量問題，使得玻璃存在平安隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關系，因此肖某應當與實業公司共同承擔法律責任。關于物業管理企業的責任，主要是看其是否有過錯。從本案的案情來看，物業管理企業對某大廈窗戶玻璃安裝存在質量問題曾向實業公司提出改進的請求，但實業公司并未答復，說明物業管理企業對窗戶玻璃平安問題已引起足夠的重視。如果物業效勞合同沒有特別的約定，物業管理企業不應當承擔賠償責任。小區內因共用場地使用而引發的法律糾紛

相關法律法規：?物業管理條例?第三十八條：物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業效勞企業不得改變物業管理用房的用途。?物業管理條例?第五十條：物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。?物業管理條例?第五十五條：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業效勞企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。〔1〕物業管理公司擅自改變公共建筑和公共設施的用途引發的物業糾紛〔2〕業主擅自占用共用部位引發的糾紛典型案例：曾先生原是婁底市的一個煤礦主，2006年2月他在長沙市一高檔小區買了一套180多平方米的商品房，把一家人從婁底遷到長沙的新房居住。去年7月，曾先生買了一輛高檔小車。小區的車位比商品房少，曾先生買房時車位已全部售完，害得他常常為找不到車位泊車而苦惱。后來，曾先生發現樓下還有一處堆滿亂石的空地，小區未將它規劃為綠化或其他建設用地，可以開辟出來做泊車之用。于是，曾先生未經開發商和物業管理公司許可，就請來民工把空地整理出來，不到2天時間搭建好了一個車棚。開發商和物業管理公司知道后，限定曾先生在一周內把車棚拆掉，否那么雇請民工將車棚強行撤除，而且還要求曾先生支付撤除費用。對開發商和物業管理公司提出的撤除要求，曾先生不但拒不執行，而且還辯稱呼，小區空地使用權屬于全體小區住戶，他作為小區住戶之一也占有一份，有權使用空地。小區不能給他提供車位，他把屬于自己的空地平整出來搭建車棚，是合情合理的。為此，曾先生與開發商及物業管理公司發生糾紛，至今尚未解決。業主擅自改變房屋的使用性質引發的糾紛相關法律法規：?物權法?第七十七條：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意?物權法?第八十四條：不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原那么，正確處理相鄰關系。典型案例：2002年3月，吳先生在某小區買了一套一層三居室商品房，入住后他發現由于小區是新落成的，各種配套設施還不完善，特別是飯館缺少，吳先生于是把他那100多平方米的房子改成了小餐館，開業一個月，小區物業管理企業找上門來了，要求關閉餐館，吳先生覺得他為大家效勞，解決大家早餐問題是好事，物業管理不應該干預，為此發生糾紛。本案的核心？？？業主是否有權利擅自改變房屋的使用性質案例解析：根據我國?物權法?第七十七條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。?物權法?第八十四條不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原那么，正確處理相鄰關系的規定，吳先生不能擅自改變房屋的使用性質，吳先生如果確需改變房屋的使用性質，也不得不違反相鄰權，并且應當按照有關規定辦理有關手續。無論是業主還是使用人，都不應當擅自改變房屋在建筑設計規定的用途，如果擅自改變物業的使用性質，不僅影響社會管理秩序，而且有可能對相鄰權造成影響。相關法律法規：?民法通那么?第123條：從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環境有高度危險的作業造成他人損害的，應當承擔民事責任；如果能夠證明損害是由受害人成心造成的，不承擔民事責任。?物業管理條例?第三十六條：物業管理企業應當按照物業效勞合同的約定，提供相應的效勞。物業管理企業未能履行物業效勞合同的約定，導致業主人身、財產平安受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。?物業管理條例?第52條：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。典型案例：孫某〔男，10歲〕在家里玩耍是發現陽臺旁邊的樹上有小鳥，用身邊的鐵條去打小鳥，結果被掛在樹上的折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴訟，要求物業管理公司和電力公司共同承擔賠償責任。法院查明，在距離孫家陽臺的垂直距離大約5米處，有10千伏的高壓線，事發前天晚上有7級大風，大風將高壓線刮斷，導致損害事故的發生。審理結果：電力公司負80％的責任，物業公司負20％的責任案例解析：根據?物業管理條例?等法律法規的規定，高壓電線的維修養護責任是由電力公司承擔的，電力公司具有維修養護高壓電線的責任，應當嚴格依照?電力設施保護條例?及其?實施細那么?的規定，采取有力的措施保障電力設施的平安，在大風過后應當采取措施消除危險。?物業管理條例?第52條第1款規定，“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。〞電力公司未能及時檢修刮斷的電力設施，主觀上有過錯，應當承擔損害賠償責任。?民法通那么?第123條規定，“從事高空、高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運輸工具等對周圍環境有高度危險的作業造成他人損害的，應當承擔民事責任；如果能夠證明損害是由受害人成心造成的，不承擔民事責任。〞本案中孫某并非成心觸電，電力公司不具有免責條件，應當依法承擔法律責任。此外，物業公司負有物業小區平安保障的義務，應對小區內存在的隱患進行排除并盡到合理的注意告知義務，但本案中，物業公司卻沒有盡到注意告知義務，故應當承擔一定的責任。風險防范：盡管?物業管理條例?第52條規定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。但是物業公司負有物業小區平安保障的義務，應對小區內存在的隱患進行排除并盡到合理的注意告知義務，因此物業公司要想躲避此類風險的發生，就應對供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的相關管線和設施設備在物業小區內存在的平安隱患盡到必要的注意告知義務并作出必要的平安警示標志。在物業管理中未盡到注意告知警示義務而引發的物業糾紛相關法律法規：?物業管理條例?第三十六條：物業管理企業應當按照物業效勞合同的約定，提供相應的效勞。物業管理企業未能履行物業效勞合同的約定，導致業主人身、財產平安受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。?合同法?第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責任。案例解析：平臺晾曬衣服顯屬不當，且其為成年人應當對自己的活動范圍負注意義務，對損害后果的發生負主要過錯責任。但物業公司負有對管理小區內的平安保障義務，應及時發現物業管理小區內的平安隱患并作出相應的警示注意義務，而逃生通道的玻璃門作為平安隱患，物業公司沒有對其作警示標志，因此應承擔一定的責任。風險防范：為了躲避因物業管理人員未盡到注意告知義務而引發的物業糾紛，物業管理人員應及時的發現物業管理中的平安隱患并予以消除和作出必要的警示標志。業主違反有關規定裝飾裝修引發物業糾紛相關法律法規：?物業管理條例?第四十六條：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。?物業管理條例?第五十三條：業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和本卷須知告知業主。?住宅室內裝飾裝修管理方法?第五條：住宅室內裝飾裝修活動，禁止以下行為：未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽臺的磚、混凝土墻體損壞房屋原有節能設施，降低節能效果其它影響建筑結構和使用平安的行為?住宅室內裝飾裝修管理方法?第四十二條：物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反本方法規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理效勞協議約定的裝飾裝修管理效勞費2至3倍的罰款。典型案例：章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時，樓下的于某發現自己的樓下漏水。沒過幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏水。于某于是到章某家交涉，發現章某正在將主臥室改造成一個裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛生間，而將原設計的衛生間改作它用。于某立即向物業管理企業投訴，物業管理企業即向章某發出要求其整改的緊急通知，但章某只容許解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業管理企業一并訴至法院，要求章某撤除衛浴設施、恢復原狀，要求物業管理企業承擔賠償責任。審理結果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請求，駁回了于某訴物業管理企業的訴訟請求。案例解析：1、章某的行為違反了有關法律法規的規定。?住宅室內裝飾裝修管理方法?第五條第二款規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；第三十八條還規定，將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的，或者撤除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處五百元以上一千元以下的處分，對裝飾裝修企業處一千元以上一萬元以下的罰款。2、章某的行為，影響了樓下于某對房屋的正常使用，違反了法律規定的義務，依法應承擔恢復原狀、賠償損失的民事責任。?住宅室內裝飾裝修管理方法?第三十三條規定：“因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。續上3、關于物業管理企業的責任。問題關鍵是如何界定物業管理企業是否履行合同的問題通常來說，如果物業管理企業已按照合同約定盡到了自己的責任，不存在管理上的缺陷，那么物業管理企業就不應當承擔責任；相反，如果物業管理企業根據物業效勞合同的約定，存在明顯的過錯，那么應當承擔未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責任。但是，必須注意到，物業管理企業畢竟是一個民事主體而非行政管理機關，作為民事主體的物業管理企業是不具有行政權利的，因而物業管理企業不可能采取強制措施，其所能做的僅僅是發現問題時向業主及施工單位提出改進意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當然，如果物業管理企業根本沒有履行監督管理義務，沒有能夠及時發現問題并提出建議，也沒有及時向有關部門報告，物業管理企業那么應當承擔責任。風險防范：躲避裝修糾紛的關鍵是，物業管理人員應嚴格按照?物業管理條例?和?住宅室內裝飾裝修管理方法?的規定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和本卷須知告知業主，對發現的業主違規裝修的行為及時的予以制止并向有關部門報告，但無權采取強制措施，在此過程中，物業管理企業只要盡到了告知義務就可以了。小區內發生的人身損害賠償糾紛相關法律法規：?物業管理條例?第三十六條：物業效勞企業應當按照物業效勞合同的約定，提供相應的效勞。

物業效勞企業未能履行物業效勞合同的約定，導致業主人身、財產平安受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。?物業管理條例?第四十七條：物業效勞企業應當協助做好物業管理區域內的平安防范工作。發生平安事故時，物業效勞企業在采取應急措施的同時，應當及時向