下關區地處市城區西北部，瀕江依城，是市建設現代化城市的窗建寧路目前已初步建成為市第三商圈的核心區域。它位于城北，西鄰下關長途汽車站和火車西站；東鄰長途汽車站、火車站；向北則為通向長江以北地區的長江大橋。建寧路北面為居住、工業區密集的鐵北地區，南面臨高檔住宅密集的路，是著名的市場一條街。該地區初具商業一條街的項目區位圖項目位置衛星圖本項目位于建寧路中段南側。地塊北面是建寧路，與建寧路隔街相對②規劃方案應考慮A、B地塊分期實施的可操作性，并充分考慮B地塊A、B地塊分區圖A地塊建筑用地圍圖①A地塊的開發商建江投資開發公司自2005年取得該地塊的土地使用權后，由于受地塊面積狹小等因素的限制，雖然規劃設計了多個方案，但一直未取得令人滿意的效果，致使項目規劃設計方案未獲得政府有關部門地塊統一規劃，但由于開發商不同，開發時間不同，必然會對土地的有效利用帶來限制；而且，由于A、B兩地塊交界處不規則，極大地影響了建筑物的布置，如通過產權調換，在實際操作中更是存在很大的困難。兩地塊統一開發，開發商可以進行科學、合理地規劃，進行統一的開發建設，大后，開發主體變成了一個開發商，兩地塊開發時間會一致或相銜接，這樣地塊的開發時間大大提前，周邊路網、景觀得到極大地改善。同時大面積總之，從規劃的角度來看，兩地塊統一開發經與建江投資開發公司、鐵道職業技術學院兩單位協商，雙方均表示鐘阜路以東區域，是目前建寧路商業發展較為成熟的路段，且商業物業正逐漸由東向西延伸。該路段有建寧路上最主要的兩大綜合性市場—金橋市場和玉橋市場。玉橋市場對面，為體量較大的華東國際鞋革城。金橋金盛國際家居中央門店、輪胎超市、博橋酒店用品市場、永樂生活電器等米蘭假日大酒店、錦江之星連鎖旅店、和平商務中心、海馬賓館、中投證金海市場、綠城新貴商業裙房等。主要配套物業有：西站貨運營業廳、火明城大廈底層裙房、小型超市及迎街店面。配套它們以及本項目建成后，將對建寧路商業街進一步提檔升級、很好地改變.金橋市場金盛國際家居易初蓮花早期，建寧路商業的主流業態，是以金橋市場為代表的，批零兼營的大市場的零售業務，一般經營品種眾多，總體上類似商場，只不過不批發市場，遍及全國各地，構成了我國商品流通的骨架和網絡。然而自加入世界貿易組織以來，連鎖超市、專賣店、購物廣場等新型商品銷售模式迅速發展，先進的經營方式和經營理念，已得到普遍認可，給我國發展相對落后的商品批發市場帶來了強勁的沖擊。如不進行大刀闊斧的改革，昔根本性的變化，連鎖超市、專賣店等均已得到較大的發展，玉橋市場也逐大市場的商業業態，決定了建筑物的高度較低、容積率較低、土地利用效率較低。大市場的服務對象及經營方式，決定了其部硬件條件檔次不酒店及酒店式公寓等相關配套的需求，更使得建寧路沿線土地開發利用強度的提高成為必要。第三商圈的建設，需要一批現代化的商業設施及高檔塊的編碼為01，B地塊的編碼為03。項目西面，隔規劃道路與本項目相望的，為占地7.46公頃的鐵道職業現將本項目地塊與周邊規劃建設狀況為“未建”的地塊的規劃控制指規劃管理MCb030-27MCb030-25MCb030-25現狀建設建寧文化用品批發西站貨場用地面積度40%建筑控制我們認為，原控規對于“市場用地”的土地開發強時條件下，建寧路的商業業態是以金橋市場為代表的、經營方式為批發兼配套的需求也逐步增加，這就要求土地開發強度提高。如果仍沿用原控規市商業、辦公畸形地集中在新街口及路附近，其它地區的路附近的人流、車流，帶來眾多的城市問題，也給群眾的生活、工作帶來新街口車況路地區車況建寧路附近經過多年的發展，已形成了較好的商業及辦公用房的市場條件。隨著城市的擴展和經濟活動的增長，周邊對辦公用房及大體量的綜合性商業用房具有較強的市場需求。控規調整后，容積率的提高使項目具有一定的體量，使商場更具規模，將來對消費者更有吸引力，從而能有效地分流城北片區的消費者，使建寧路沿線形成更具吸引力的，功能更趨完如連鎖超市、專賣店等，都得到了一定的發展，而大體量的百貨商店卻仍只有中央門附近的商廈。雖然玉橋市場逐步向商場化轉變，但其檔次、定該項目控規調整后，容積率增加，商場體量加大，這樣能有效地解決本區域商業檔次偏低，規模偏小的局面，達到大體量的商場與其它商業業態合理配置的效果，促進本地商業結構更趨合理，有利于區域商業的健康控規調整，用地性質增加了酒店及酒店式公寓，形成了區域商業的配本項目的控規調整，依據原控規的指標體系和編制基本原則，結合用地的實際狀況和發展要求，綜合考慮城市設計及景觀、交通、配套設施及市政設施的承載能力以及對周邊業主及已實施項目的影響，提出合理的控紡織品、醫藥、日用雜貨、五金交電、文化體育、工藝美術等專業零售批的商業、辦公體量均較大，所以，為完善項目的自身配套，更好地適應市場的需求，建議在項目用地性質中加入與商業、辦公兼容性非常好的酒店及酒店式公寓。項目建成后，將成為集商業、辦公、酒店或酒店式公寓于一體的建筑綜合體，各功能之間互為補充、互為受益，并進而成為建寧路萬平米，金橋、玉橋、金橋裝飾城、金海市場、鑫橋、大方國際家居等六租用周邊辦公、住宅展示其產品的中小批發商。根據建寧路的市場發展規有形象的公寓進行臨時居住，或展示產品。酒店或酒店式公寓是最適合他政府對建寧路沿線新建項目的用地性質，大多進行了調整，最典型的金盛國際家居地塊原控規用地性質掛牌用地性質原控規用地性質掛牌用地性質市場（商業、辦公）交通設施用地等市場、倉儲、商務辦公及酒店式公寓用地。其中酒店式公寓總量不得超過地上總建筑面積25%綜上所述，根據項目特點及周邊項目用地性質的調整情況，我們認為建筑控制高度容積率建筑密度用地面積建筑控制高度容積率建筑密度/40%/作為已建項目未作為已建項目未確定有關指標用地面積（公頃）用地面積（公頃）建筑密度我們認為，以上土地開發強度指標過低，這樣會導出讓時，市場條件還不夠成熟，所以給出的指標雖比原控規有所提高，但土地區位效益（位置級差地租）理論在很大程度上支配城市各項用地的空間安排、土地利用效率及開發強度。建寧路作為市第三商圈，商業發展必然帶動相關行業發展，引起地價上升。這就需要通過提高土地開發強建筑密度原控規指標實際開發的指標信息大廈地塊位置圖該項目的土地開發強度指標調整情況如下:4.0建筑密度40%原控規指標調整后的指標原控規指標調整后的指標原控規指標調整后的指標D1-02D1-03金盛國際家居地塊位置圖該地塊位于一建公司以西，金橋市場以東，玉橋市場以北，滬寧鐵路用地面積為9772.7平米，河道用地面積5924.6平米，實際出讓面積為該項目的土地開發強度指標調整情況如下:建筑密度建筑控制高度（米）建筑密度建筑控制高度（米）原控規指標4.545%調整后的指標4.545%原控規指標45%調整后的指標45%...玉橋三期地塊位置圖另外，本項目東北方斜對面，是位于規劃管理單元編碼為MCb030-33，我們將以上各項目調整后的開發強度指標及蘇浙公項目名稱信息大廈地塊金盛國際家居地塊玉橋三期地塊蘇浙公司地塊地塊名稱D1-02D1-034.04.54.5建筑密度40%45%45%建筑控制高度（米）///可根據《市城市規劃條例實施細則》的規定，進行合理退讓后，并根據項55%的標準進行形體布局模擬，結果證明，地塊完全能夠滿足政府在建筑建《市建筑物配建停車設施標準與準則》20《城市道路交通規劃設計規》依據以上指標所作的意向性方案與原控規條件下的意向性方案相比總用地面總用地面總建筑面總建筑面0建筑密度2000后，政府即可將土地使用權收回，重新掛牌出讓。同時該公司認為將A、BB地塊的土地使用權人為鐵道職業技術學院。上文已述，該院同意將B價值得到極大地提升，該院遷移資金更能得到保證，因此，控規調整對該該項目對路北地塊采光的影響與信息大廈類似。由于建寧路道路寬度達60米，項目沿建寧路進行退讓后，不會對路北采光產生較大影響。參見項目控規調整后，建筑物高度增加，建筑面積增多，必將導致人、車流量加大，使周邊交通受影響。可以通過合理組織交通，提高周邊道路的項目控規調整后，將增大噪聲對小區居民的影響。應做好本項目對東項目控規調整后，由于項目商業用房的體量增大，必將形成強大的集項目控規調整，項目體量增大，使周邊的商業配套等增多，因而周邊總之，該項目控規指標調整后，只要采取合控規調整后，該地塊將形成現代化的，集商業、辦公、酒店式公寓于一體的建筑綜合體，將成為建寧路上，與第三商圈現代、繁華的整體形象相符的標志性建筑。只要在修建性詳細規劃及建筑單體設計階段做好引導和控制，沿建寧路將形成現代化的街道景觀和視線通廊，沿西面新規劃道在項目的西北與東南角，將形成兩個大面積的廣場，它們以及項目沿道路而形成的退讓，不僅為商業活動和居民休閑提供了大面積的、開敞的項目北立面景觀模擬圖項目西立面景觀模擬圖車流的出入口，因而只能通過降低項目的容積率來減少人流、車流量，所區域環形交通網，使通行能力得到極大地提升。現將控規調整后，項目對項目大城市人行道的最小寬度/m商業及大型商店5隨著項目的開發建設，項目周邊除了北面寬度為60米的建寧路外，西項目周邊交通流線圖城市規劃條例實施細則》的要求進行合理布置，合理組織人流、貨流、車根據《市建筑物配建停車設施設置標準與準則》，本項目應配備的機