財(cái)務(wù)管理手冊

二零二零年一月一日

目錄

目錄.....................................................................1

總則.....................................................................2

預(yù)算管理辦法............................................................10

財(cái)務(wù)報(bào)表管理辦法.......................................................12

房款收支和代收款項(xiàng)收支管理辦法.......................................15

收據(jù)管理辦法...........................................................25

合同付款管理辦法.......................................................27

無合同付款管理辦法.....................................................33

費(fèi)用報(bào)銷管理辦法.......................................................35

發(fā)票管理辦法...........................................................38

無發(fā)票費(fèi)用管理辦法.....................................................43

員工借款管理辦法.......................................................45

貨幣資金管理辦法.......................................................49

資金調(diào)撥管理辦法.......................................................56

金融機(jī)構(gòu)貸款管理辦法...................................................64

抵押及擔(dān)保管理辦法.....................................................71

非金融機(jī)構(gòu)（不含集團(tuán)內(nèi)部）貸款管理辦法.................................75

集團(tuán)稅務(wù)管理辦法.......................................................77

財(cái)務(wù)檔案管理辦法.......................................................88

財(cái)務(wù)人員交接/離任管理辦法.............................................97

會(huì)計(jì)電算化管理辦法.....................................................99

財(cái)務(wù)印章管理辦法......................................................103

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FA01預(yù)算管理辦法

總則

本手冊適用于地產(chǎn)集團(tuán)（以下簡稱“地產(chǎn)”）所屬各公司，包括但不限于合資、

合作、合營公司。如該等公司已制定經(jīng)集團(tuán)同意的相關(guān)手冊，以其自行制定手冊為

準(zhǔn)。

本手冊是根據(jù)集團(tuán)建議的組織架構(gòu)而制定，綜合集團(tuán)財(cái)務(wù)體系日常運(yùn)營中，

主要操作流程的實(shí)施及管理辦法，目的在于指導(dǎo)地產(chǎn)所屬各公司規(guī)范會(huì)計(jì)管理、

財(cái)務(wù)管理、稅務(wù)管理及法務(wù)管理四方面的流程、管理相關(guān)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、保證各項(xiàng)工作

順利進(jìn)行，是公司的基本管理手冊之一。各項(xiàng)目/城市公司可根據(jù)其組織架構(gòu)，

在不違反管理辦法的原則下進(jìn)行修改，以符合公司的實(shí)際情況。有關(guān)修改必須上

報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)部審批后，方可執(zhí)行。

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FA01預(yù)算管理辦法

主要工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)及內(nèi)容摘要

日常會(huì)計(jì)管理

1、預(yù)算管理

1.1、年度全面預(yù)算

1.1.1,各城市公司總經(jīng)理于每年8月份制定下一年度的“經(jīng)營目標(biāo)”和“開

發(fā)時(shí)間節(jié)點(diǎn)預(yù)算”，報(bào)主管董事審批；

1.1.2、各城市公司總經(jīng)理于每年9月份，根據(jù)總部要求格式，按經(jīng)主管董

事審核并同意的“經(jīng)營目標(biāo)”和“開發(fā)時(shí)間節(jié)點(diǎn)預(yù)算”制定下一年

度的財(cái)務(wù)及資金預(yù)算，并提供相應(yīng)的假設(shè)、邊際條件上報(bào)所屬主管

董事及集團(tuán)總部審核；

1.1.3、集團(tuán)總部經(jīng)與主管董事及城市公司總經(jīng)理協(xié)商后，各城市公司總經(jīng)

理將修改后的預(yù)算，于11月中旬前再次上報(bào)各主管董事及集團(tuán)總

部審閱；

1.1.4,待當(dāng)年12月財(cái)務(wù)結(jié)帳后，各城市公司總經(jīng)理在次年1月中旬，完成

預(yù)算中當(dāng)年數(shù)據(jù)更新及做必要的跨期調(diào)整，并取得主管董事的手簽

批準(zhǔn)，后將手簽件掃描后和修改后的預(yù)算上報(bào)集團(tuán)總部。如有需要

修改預(yù)算，必須經(jīng)主管董事審核及批準(zhǔn)后，上報(bào)董事會(huì)審批后才能

執(zhí)行；

1.1.5、每年具體時(shí)間表及相關(guān)審批流程將由地產(chǎn)集團(tuán)總部通知；

1.2、月度現(xiàn)金預(yù)算

1.2.1、各城市公司于每月5日前，根據(jù)原預(yù)算及實(shí)際情況制定未來3個(gè)月

的具體資金使用預(yù)算，提交主管董事及總部財(cái)務(wù)部備案。

1.3、年度全面管理預(yù)算

1.3.1、各城市公司根據(jù)年度全面財(cái)務(wù)預(yù)算編制情況編制上報(bào)年度全面管理

預(yù)算，具體上報(bào)時(shí)間及相關(guān)審批流程由地產(chǎn)集團(tuán)總部通知。

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FA01預(yù)算管理辦法

2、報(bào)表管理

2.1、月度報(bào)表

2.1.1、城市公司財(cái)務(wù)部應(yīng)于每月1號(hào)前對帳務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行結(jié)賬，并按集團(tuán)會(huì)

計(jì)部下發(fā)的報(bào)表模板完成財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)附表的編制并上報(bào)，以供

集團(tuán)會(huì)計(jì)部審核各公司帳務(wù)及會(huì)計(jì)報(bào)表；

2.1.2、總部會(huì)計(jì)部應(yīng)于每月3日前完成對所有城市公司財(cái)務(wù)報(bào)表及附表的

接收工作，對財(cái)務(wù)報(bào)表及附表、以及實(shí)際與預(yù)算的比較分析，如有

反饋意見或調(diào)整栗求，將及時(shí)下發(fā)，各城市公司財(cái)務(wù)部應(yīng)積極配合

集團(tuán)會(huì)計(jì)部，修訂相應(yīng)報(bào)表并及時(shí)重新上報(bào)；

2.1.3、城市公司財(cái)務(wù)部應(yīng)于每月3日前根據(jù)總部格式及栗求，向總部會(huì)計(jì)

部提交管理報(bào)表以供審核；

2.1.4、總部會(huì)計(jì)部應(yīng)于每月8日前完成房地產(chǎn)集團(tuán)的合并財(cái)務(wù)報(bào)表及預(yù)算

的比較分析；每月15日前完成管理報(bào)表合并，供香港總部作整體

的合并報(bào)表；

2.2、半年度/年度報(bào)表

2.2.1、城市公司財(cái)務(wù)部，除按照上述2.1栗求上報(bào)報(bào)表外，應(yīng)于每年7月

8日前及次年1月8日前，按總部要求，上報(bào)截至6月30日及12

月31日的其他財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，供總部會(huì)計(jì)部審核；

2.2.2、總部會(huì)計(jì)部應(yīng)于每年7月13日及次年1月13日前完成房地產(chǎn)集團(tuán)

的其他財(cái)務(wù)合并數(shù)據(jù)，供香港總部作半年報(bào)及年報(bào)之用；

2.2.3、城市公司財(cái)務(wù)部，應(yīng)按照總部、銀行或相關(guān)法律法規(guī)要求，聘請外

部會(huì)計(jì)師事務(wù)所，于每年3月15日前完成上一年度的外部審計(jì)；

審計(jì)報(bào)告出具前，應(yīng)先給予總部會(huì)計(jì)部確認(rèn)；最終的審計(jì)報(bào)告，應(yīng)

將其中一份原件交總部作存檔之用；

2.2.4、房地產(chǎn)集團(tuán)的經(jīng)審計(jì)后的年度合并財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，應(yīng)于下一年的3月底

前，交董事會(huì)審批。

3、收入管理

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FA01預(yù)算管理辦法

3.1、各城市的回款必須存進(jìn)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心指定（可多于一個(gè)）的銀行

賬戶內(nèi)，不得隨意改變；根據(jù)當(dāng)?shù)刭Y金監(jiān)管要求需將存款存入監(jiān)管戶

的，從其規(guī)定。但各城市公司應(yīng)盡可能的減少受限制資金的金額；

3.2、所有回款應(yīng)該以支票、匯票、銀行轉(zhuǎn)賬或POS機(jī)形式收取，盡量避免

現(xiàn)金交易；如不可選擇地以現(xiàn)金交易，應(yīng)在當(dāng)天五點(diǎn)前存至指定的銀

行賬戶內(nèi)（可以聯(lián)系銀行工作人員到銷售現(xiàn)場收款）；五點(diǎn)后的現(xiàn)金

收入放專用保險(xiǎn)柜；

3.3、所有回款確認(rèn)后，必須即時(shí)開具收據(jù)或發(fā)票；

3.4、所有回款都必須每天與銷售部門核對，并在每月最后一天出具對帳表

再次核對，以防遺漏。

4、付款管理

4.1、合同付款管理

4.1.1、按公司相關(guān)規(guī)定必須定立合同的支出，如土地款、工程款、前期費(fèi)

用、廣告費(fèi)用等，必須按照相關(guān)的合同付款流程執(zhí)行，填寫《付款

申請單》；

4.1.2、收到《付款申請單》后，城市公司/總部會(huì)計(jì)部必須審核發(fā)票是否

合乎公司相關(guān)規(guī)定（詳見“發(fā)票管理辦法”），方可支付；

4.1.3、城市公司/總部會(huì)計(jì)部必須按照公司有關(guān)審批權(quán)限（詳見“合同付款

管理辦法”），審核每筆付款是否按照規(guī)定由相關(guān)人員簽署；

4.2、無合同付款管理

4.2.1、按公司相關(guān)規(guī)定必須定立合同的支出卻沒有定立合同的支出，除必

須按照相關(guān)的合同付款流程執(zhí)行，還需要城市公司總經(jīng)理/主管董

事簽批相應(yīng)的《付款申請單》；

4.2.2、收到《付款申請單》后，城市公司/總部會(huì)計(jì)部必須審核發(fā)票是否

合乎公司相關(guān)規(guī)定（詳見“發(fā)票管理辦法”），方可支付；

4.2.3、城市公司/總部會(huì)計(jì)部必須按照公司有關(guān)審批權(quán)限（詳見“無合同付

款管理辦法”），審核每筆付款是否按照規(guī)定由相關(guān)人員簽署；

4.3、日常費(fèi)用報(bào)銷管理

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FA01預(yù)算管理辦法

4.3.1、日常的報(bào)銷費(fèi)用，應(yīng)按照相關(guān)的費(fèi)用報(bào)銷辦法，填寫《費(fèi)用報(bào)銷單》并

附上發(fā)票，并根據(jù)審批權(quán)限（詳見“費(fèi)用報(bào)銷管理辦法”）審批，

報(bào)城市公司/總部會(huì)計(jì)部；

4.3.2、收到《費(fèi)用報(bào)銷單》后，城市公司/總部會(huì)計(jì)部必須審核發(fā)票是否

合乎公司相關(guān)規(guī)定（詳見“發(fā)票管理辦法”），方可支付；

4.3.3、城市公司/總部會(huì)計(jì)部必須按照公司有關(guān)審批權(quán)限，審核每筆付款

是否按照規(guī)定由相關(guān)人員簽署；

4.4、員工借款管理

4.4.1、除特定的管理人員或行政部人員，或因出差或業(yè)務(wù)招待需要，一般

不予以領(lǐng)取員工借款；

4.4.2、如因出差原因領(lǐng)取員工借款，必須連同《出差申請表》上報(bào)，領(lǐng)取

的員工借款限額是城際交通費(fèi)+住宿費(fèi)。并于回到所在工作地后5

個(gè)工作日內(nèi)報(bào)銷，沖抵員工借款；

4.4.3、如因業(yè)務(wù)招待原因領(lǐng)取員工借款，應(yīng)于費(fèi)用發(fā)生后5個(gè)工作日內(nèi)報(bào)

銷，沖抵員工借款；

4.4.4、如因其它業(yè)務(wù)需要產(chǎn)生借款，應(yīng)于費(fèi)用發(fā)生后次月內(nèi)報(bào)銷，沖抵員

工借款；

4.4.5、員工領(lǐng)取的備用金，于每年10月底之前統(tǒng)一歸還，如需續(xù)借可重

新申請，由相關(guān)權(quán)限人員審批后，即可續(xù)借。

融資及現(xiàn)金管理

1、日常資金管理

1.1、各城市公司每天下午五時(shí)前，按管理系統(tǒng)軟件要求格式輸入當(dāng)天的資

金流情況；

1.2、總部財(cái)務(wù)部每個(gè)月向香港總部提交兩次資金流量表（實(shí)際時(shí)間段按總

部通知為準(zhǔn)）；

1.3、各城市公司必須于每月最后一個(gè)工作天進(jìn)行現(xiàn)金盤點(diǎn)，填寫《現(xiàn)金盤

點(diǎn)表》，并由出納及城市公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)存檔；

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FA01預(yù)算管理辦法

1.4、各城市公司的庫存現(xiàn)金，原則上不得超過人民幣5萬元（當(dāng)天5點(diǎn)后

售樓處收到的現(xiàn)金除外）；

1.5、各城市公司必須于每月7日前向集團(tuán)會(huì)計(jì)部提交上月銀行賬戶的對帳

單及調(diào)節(jié)表；如因沒有交易而沒有對帳單，則由城市公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人

書面確認(rèn)；存在大額未達(dá)或超過兩個(gè)月以上未達(dá)，需備注說明原因；

1.6、各城市公司新開銀行賬戶前必須獲得城市公司總經(jīng)理及總部財(cái)務(wù)部負(fù)

責(zé)人書面批準(zhǔn)，取消銀行賬戶前必須獲得城市公司總經(jīng)理書面批準(zhǔn)并

報(bào)送總部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人備案；

1.7、集團(tuán)不鼓勵(lì)開具遠(yuǎn)期支票。如因?qū)嶋H情況必須開具遠(yuǎn)期支票，必須按

要求由城市公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人填寫《開具遠(yuǎn)期支票申請書》，并經(jīng)過城

市公司總經(jīng)理、主管董事及財(cái)務(wù)總監(jiān)共同審批。各城市公司應(yīng)于每月

最后一天向總部財(cái)務(wù)部呈交當(dāng)月開具遠(yuǎn)期支票記錄作備案；

1.8、各城市公司開具銀行承兌匯票，必須填寫《開具遠(yuǎn)期支票申請書》，

比照開立遠(yuǎn)期支票流程辦理。

2、資金調(diào)撥管理

2.1、同一區(qū)域內(nèi)（按5大區(qū)域）的資金調(diào)撥，都必須至少得到所屬主管董

事的同意，各公司之間無權(quán)任意調(diào)撥資金；

2.2、不同區(qū)域（按5大區(qū)域）的資金調(diào)撥，都必須至少得到所屬主管董事

以及財(cái)務(wù)總監(jiān)同意，城市公司之間無權(quán)任意調(diào)撥資金；

2.3、城市公司之間資金調(diào)撥的流向，必須按照總部財(cái)務(wù)部的指示操作；且

必須經(jīng)過集團(tuán)總部的指定賬戶；

2.4、城市公司之間的資金調(diào)撥將會(huì)由集團(tuán)財(cái)務(wù)部核算內(nèi)部利息，在計(jì)算項(xiàng)

目管理利潤時(shí)作出調(diào)整；下一年度城市公司之間的利率由管理委員會(huì)

于每年12月核定。

3、融資及對外擔(dān)保管理

3.1、銀行貸款

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FA01預(yù)算管理辦法

J、貸款額度不超人民幣5億元或年利率超過標(biāo)準(zhǔn)上浮在50%（含）以內(nèi)

的貸款，必須獲得財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)董事及主管董事審批；

3、貸款合同簽訂后必須在2個(gè)工作日內(nèi)將復(fù)印件提交總部財(cái)務(wù)部備案；

3、貸款合同若涉及以下情況，必須預(yù)先得到管理委員會(huì)審批通過：

★貸款額度人民幣5億元以上且實(shí)際利率在人民銀行公布的標(biāo)準(zhǔn)貸款

利率上浮50%以上；

★涉及其他非標(biāo)準(zhǔn)貸款條款或涉及利用其他城市公司項(xiàng)目資產(chǎn)的貸款

條款；

3、所有對外增信條款，如抵押或擔(dān)保，包括但不限于房產(chǎn)、土地、在建工

程或企業(yè)擔(dān)保的所有文件，需經(jīng)集團(tuán)法務(wù)部審核及財(cái)務(wù)董事同意；

3.2、非銀行的金融機(jī)構(gòu)貸款（為悉除疑慮，此范圍包括基金融資，其他金

融機(jī)構(gòu)，如保險(xiǎn)公司，在收取固定回報(bào)下，向房地產(chǎn)集團(tuán)提供資金）

2、除按3.1項(xiàng)執(zhí)行外，所有增信條件，包括但不限于對外提供任何類

型的抵押、擔(dān)保、提供流動(dòng)性支持等，需經(jīng)集團(tuán)融資部、集團(tuán)法務(wù)部

及集團(tuán)秘書部審核后，交管理委員會(huì)通過；

3.3、非金融機(jī)構(gòu)的貸款

3、除股東貸款外，并不支持向非金融機(jī)構(gòu)貸款，此類型貸款經(jīng)集團(tuán)融

資部、集團(tuán)法務(wù)部及集團(tuán)秘書部審核后，交管理委員會(huì)通過。

稅務(wù)管理

11、城市公司土地增值稅和企業(yè)所得稅的匯算清繳報(bào)告及其他按稅務(wù)部

門出具的稅務(wù)審計(jì)報(bào)告定稿必須在報(bào)告定稿前7個(gè)工作日前，交總部

稅務(wù)部審核；稅務(wù)報(bào)告必須在出具后2個(gè)工作日內(nèi)，以掃描版報(bào)集團(tuán)

稅務(wù)部存檔；

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FA01預(yù)算管理辦法

2、城市公司的報(bào)稅表、與稅務(wù)部門的往來文件，必須妥善歸檔保存，以

備總部稅務(wù)部或?qū)徲?jì)部隨時(shí)審查；

B、遇有重大稅務(wù)事項(xiàng)（包括稅務(wù)部門審查、罰款通知等），城市公司必

須立即通知總部會(huì)計(jì)部及稅務(wù)部；

n、城市公司的所有完稅證明、稽查通知書、罰款通知書，必須在完稅后

或收到通知書的2個(gè)工作日內(nèi)將掃描電子版提交總部稅務(wù)部作存檔；

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FA01預(yù)算管理辦法

預(yù)算管理辦法

第一條目的

為了規(guī)范及統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)各類預(yù)算的填寫及上報(bào)要求，特制定本管理辦法；

第二條適用范圍

地產(chǎn)集團(tuán)全體董事、城市公司總經(jīng)理及財(cái)務(wù)體系員工；

第三條預(yù)算分為年度預(yù)算和月度預(yù)算；年度預(yù)算包括年度全面財(cái)務(wù)預(yù)算和年

度全面管理預(yù)算；月度預(yù)算包括月度財(cái)務(wù)預(yù)算、月度管理預(yù)算和月度資金預(yù)算；

第四條年度全面預(yù)算是指下一個(gè)年度（日歷年）的預(yù)算，預(yù)算中以月度為

單位，于每年8月份開始準(zhǔn)備，并于次年1月中旬提交董事會(huì)審批，每年具體時(shí)

間表及相關(guān)審批流程將由地產(chǎn)集團(tuán)總部通知；年度全面管理報(bào)表預(yù)算根據(jù)年度全

面預(yù)算編制審批情況編制，具體時(shí)間表及相關(guān)審批流程由地產(chǎn)集團(tuán)總部通知；

第五條城市公司根據(jù)實(shí)際發(fā)生情況，需栗在原有年度預(yù)算的基礎(chǔ)上調(diào)整預(yù)算，

必須先經(jīng)過主管董事批準(zhǔn)。預(yù)算調(diào)整以月度為單位，上報(bào)董事會(huì)審批后才能執(zhí)行；

第六條月度資金預(yù)算是指根據(jù)原預(yù)算及實(shí)際情況制定未來3個(gè)月的資金

使用預(yù)算，并于每月5日前提交主管董事及集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心備案；

第七條地產(chǎn)集團(tuán)整體預(yù)算由各城市公司預(yù)算和總部預(yù)算組成；總部預(yù)算由

各職能中心和部門報(bào)送總部財(cái)務(wù)部進(jìn)行匯總，并最終由董事會(huì)進(jìn)行審批；

第八條如有特殊問題需要落實(shí)，未能在董事會(huì)上完成最終審批，將由各主管

董事和財(cái)務(wù)總監(jiān)進(jìn)一步落實(shí)后，在約定的下一個(gè)董事會(huì)上再次審批后執(zhí)行；

第九條月度資金預(yù)算審批流程-各城市公司于每月5日前，根據(jù)原預(yù)算

及實(shí)際情況制定未來3個(gè)月的資金使用預(yù)算，根據(jù)原預(yù)算及實(shí)際情況制定未來十

二月的簡單現(xiàn)金流預(yù)算，并提交主管董事和集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心進(jìn)行備案；

第十條如果月度預(yù)算執(zhí)行情況和月度財(cái)務(wù)預(yù)算存在差異，城市公司需要對

差異提供詳細(xì)的文字說明；

預(yù)算編制要求

第十一條城市公司制定預(yù)算必須務(wù)實(shí)及可執(zhí)行，并提供相應(yīng)的詳細(xì)的假設(shè)、

編制條件;

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FA01預(yù)算管理辦法

第十二條集團(tuán)總部需對城市公司預(yù)算進(jìn)行審核，審核內(nèi)容包括預(yù)算假設(shè)、

編制條件、勾稽關(guān)系及數(shù)據(jù)的合理性。城市公司需保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；

第十三條預(yù)算必須按照相關(guān)格式編寫，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向主管董事和集團(tuán)

財(cái)務(wù)管理中心提交；

第十四條其他

1、本辦法經(jīng)管理委員會(huì)審批，自2020年1月1日起執(zhí)行；

2、本辦法解釋及修改權(quán)在地產(chǎn)集團(tuán)總部。

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FA02財(cái)務(wù)報(bào)表管理辦法

財(cái)務(wù)報(bào)表管理辦法

第一條目的

為了規(guī)范及統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)各類財(cái)務(wù)報(bào)表的填寫及上報(bào)要求，特制定本管理辦

法；

第二條適用范圍

地產(chǎn)集團(tuán)全體城市公司總經(jīng)理及財(cái)務(wù)體系員工；第

三條報(bào)表的分類

1、按報(bào)表涵蓋的會(huì)計(jì)期間不同，分為日財(cái)務(wù)報(bào)表、周財(cái)務(wù)報(bào)表、半月度財(cái)

務(wù)報(bào)表、月度財(cái)務(wù)報(bào)表和年度財(cái)務(wù)報(bào)表；

2、按報(bào)表涵蓋的范圍不同，分為各城市/項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)報(bào)表和合并報(bào)表；

3、按照報(bào)表的使用目的不同，分為會(huì)計(jì)報(bào)表和管理報(bào)表：

3.1、會(huì)計(jì)報(bào)表：按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》相關(guān)栗求編制

的財(cái)務(wù)報(bào)表；

3.2、管理報(bào)表：根據(jù)管理層的需要和預(yù)算指標(biāo)，重新組合實(shí)際數(shù)據(jù)而編制

的報(bào)表，以用于日常經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行分析、評(píng)價(jià)和決策，包括日報(bào)表、周報(bào)

表、半月報(bào)表、月度和年度管理報(bào)表；

第四條需要上報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心的報(bào)表

1、資金流報(bào)表（財(cái)務(wù)系統(tǒng)）-日報(bào)表、半月報(bào)表、月報(bào)表

2、會(huì)計(jì)報(bào)表（財(cái)務(wù)系統(tǒng)）-月度及年度

3、管理報(bào)表-月度及年度

4、貸款報(bào)表-周報(bào)及月報(bào)

報(bào)送的時(shí)間要求

第五條資金流

1、日報(bào)：每天上午十點(diǎn)前，各城市公司向總部財(cái)務(wù)部匯報(bào)前一天資金結(jié)余

情況；

2、半月報(bào)：各城市公司財(cái)務(wù)部應(yīng)于分周表第二周結(jié)束后第一個(gè)工作日上報(bào)

集團(tuán)；

3、月報(bào)：各城市公司財(cái)務(wù)部應(yīng)于每月1日上報(bào)集團(tuán)；

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FA02財(cái)務(wù)報(bào)表管理辦法

4、集團(tuán)合并資金現(xiàn)金流報(bào)表：

4.1、半月報(bào)：根據(jù)集團(tuán)發(fā)放分周表，于第二周結(jié)束后第二個(gè)工作日結(jié)束后

完成報(bào)表接收工作，第三個(gè)工作日完成匯總；

4.2、月報(bào)：每月第二個(gè)工作日完成報(bào)表接收，第三個(gè)工作日集團(tuán)財(cái)務(wù)部匯

總并向董事會(huì)提交月度現(xiàn)金流報(bào)表；

第六條會(huì)計(jì)報(bào)表

1、月度：城市公司財(cái)務(wù)部應(yīng)于每月1號(hào)前對帳務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行結(jié)賬，并按集團(tuán)

會(huì)計(jì)部下發(fā)的報(bào)表模板完成財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)附表的編制并上報(bào)，以供集團(tuán)會(huì)計(jì)部

合并各公司帳務(wù)及會(huì)計(jì)報(bào)表。集團(tuán)會(huì)計(jì)部應(yīng)于每月3日前完成對所有城市/項(xiàng)目

公司財(cái)務(wù)報(bào)表和附表的接收工作，對財(cái)務(wù)報(bào)表及附表、以及實(shí)際與預(yù)算的比較分

析，如有反饋意見或調(diào)整要求，將及時(shí)下發(fā)，各城市公司財(cái)務(wù)部應(yīng)積極配合集團(tuán)

會(huì)計(jì)部，修訂相應(yīng)報(bào)表并及時(shí)重新上報(bào)；

2、半年度：除符合上述月度報(bào)表的栗求外，城市/項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部應(yīng)于每年

7月8日前，按照集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心要求，上報(bào)截至6月30日的其他財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，

供集團(tuán)會(huì)計(jì)部審核；

3、年度：除符合上述月度報(bào)表的要求外，城市/項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部應(yīng)于次年1

月8日前，按照集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心要求，上報(bào)截至上年度12月31日的其他財(cái)務(wù)

數(shù)據(jù)，供集團(tuán)會(huì)計(jì)部審核；

4、年度審計(jì)報(bào)告：城市/項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部，應(yīng)按照集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心、銀行

或相關(guān)法律法規(guī)要求，聘請外部會(huì)計(jì)師事務(wù)所，于每年3月15日前出具上一年度

的審計(jì)報(bào)告。審計(jì)報(bào)告出具前，應(yīng)先給予集團(tuán)會(huì)計(jì)部審批；最終的審計(jì)報(bào)告，應(yīng)

將其中一份原件交集團(tuán)會(huì)計(jì)部作存檔之用；

第七條合并會(huì)計(jì)報(bào)表

1、月度：集團(tuán)會(huì)計(jì)部應(yīng)于每月8日前出具集團(tuán)整體的合并報(bào)表，報(bào)香港總

部；

2、半年度：除符合上述月度合并報(bào)表的要求外，集團(tuán)會(huì)計(jì)部應(yīng)于每年7月

13日前，向香港總部上報(bào)截至6月30日的其他合并財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)；

3、年度：除符合上述月度合并報(bào)表的要求外，集團(tuán)會(huì)計(jì)部應(yīng)于次年1月13

日前，向香港總部上報(bào)截至上年度12月31日的其他合并財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)；

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FA02財(cái)務(wù)報(bào)表管理辦法

4、年度審計(jì)報(bào)告：經(jīng)審計(jì)后的年度合并財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，于下一年的3月底前，

交董事局審批；

第八條管理報(bào)表

1、月度：城市/項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部應(yīng)于每月3日前，按照集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心栗

求，上報(bào)管理報(bào)表，以供集團(tuán)會(huì)計(jì)部審核。集團(tuán)會(huì)計(jì)部應(yīng)于每月12日前完成對

所有項(xiàng)目公司管理報(bào)表和預(yù)算對比分析的審核工作，并給予反饋意見；

2、月度合并管理報(bào)表：集團(tuán)會(huì)計(jì)部應(yīng)于每月15日前出具集團(tuán)整體的合并報(bào)

表，報(bào)香港總部；

第九條貸款報(bào)表

1、周報(bào)：每周五中午前，各城市公司以文字方式向集團(tuán)財(cái)務(wù)部，說明截止

周五的貸款變化情況，集團(tuán)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)匯總并向香港財(cái)務(wù)部提交（每月最初的一

周及月末最后一周的覆蓋時(shí)間，按集團(tuán)下發(fā)的通知為準(zhǔn)）；

2、月報(bào)：城市/項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部應(yīng)于每月最后一個(gè)工作日下午五點(diǎn)前，按照

集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心格式及要求，將貸款月報(bào)（包括金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)貸款，

銀行承兌匯票等）上報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)部；集團(tuán)財(cái)務(wù)部匯總后，于每月第二個(gè)工作天前

上報(bào)香港總部財(cái)務(wù)部；

第十條集團(tuán)財(cái)務(wù)部對報(bào)送的各種報(bào)表都有統(tǒng)一的模版要求，填寫報(bào)表之前

必須仔細(xì)閱讀填表說明，按照填寫說明填寫；

其他

第十一條城市公司財(cái)務(wù)部及集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心應(yīng)按照《會(huì)計(jì)檔案管理辦法》

相關(guān)規(guī)定，對各類報(bào)表進(jìn)行存檔；

第十二條

1、本辦法經(jīng)管理委員會(huì)審批，自2020年1月1日起執(zhí)行；

2、本辦法解釋及修改權(quán)在地產(chǎn)集團(tuán)總部。

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FA03房款收支和代收款項(xiàng)收支管理辦法

房款收支和代收款項(xiàng)收支管理辦法

第一條目的

為了規(guī)范及統(tǒng)一集團(tuán)房款及代收款項(xiàng)收支的操作流程，特制定本管理辦法；

第二條適用范圍

地產(chǎn)集團(tuán)全體營銷體系及財(cái)務(wù)體系員工；

房款收取

第三條房款收入包括：

1、定金：簽訂購房協(xié)議之前收取的認(rèn)購金及簽訂購房合同前收取的定金；

2、首付款：協(xié)議轉(zhuǎn)合同后客戶交來的除貸款之外的款項(xiàng)；

3、全款：客戶一次性交納全部房款的款項(xiàng)；

4、按揭或公積金貸款：客戶辦理住房貸款由銀行劃入開發(fā)公司的款項(xiàng)；

第四條操作流程見附件1:

第五條操作要求

1、銷售部負(fù)責(zé)填寫銷售收款單的各項(xiàng)內(nèi)容并保證各條款與銷售合同保持一

致，銷售合同中的相關(guān)因素發(fā)生變動(dòng)同時(shí)通過《調(diào)房、更名通知單》書面通知財(cái)

務(wù)部更新臺(tái)帳內(nèi)容；

2、出納清點(diǎn)并收取款項(xiàng)后，應(yīng)根據(jù)《收據(jù)管理辦法》和《發(fā)票管理辦法》

的相關(guān)規(guī)定，即時(shí)開具發(fā)票或收據(jù)，確保錢款與票據(jù)金額的一致；及時(shí)登記相關(guān)報(bào)

表、臺(tái)帳或錄入相關(guān)軟件；所有款項(xiàng)及時(shí)送存銀行并將相關(guān)流轉(zhuǎn)單據(jù)交給財(cái)務(wù)部入

賬；

3、所有回款應(yīng)該以支票、匯票、銀行轉(zhuǎn)賬或POS機(jī)形式收取，盡量避免現(xiàn)

金交易；如不可選擇地以現(xiàn)金交易，應(yīng)在當(dāng)天五點(diǎn)前存至指定的銀行賬戶內(nèi)。如因

特殊情況，每日工作結(jié)束后，仍有庫存現(xiàn)金或銀行票據(jù)的，應(yīng)存入專用保險(xiǎn)柜，并于

第二天及時(shí)送存銀行公司賬戶；

4、應(yīng)實(shí)施不兼容崗位分離制度，不得坐支、不得為客戶辦理交支票倒現(xiàn)業(yè)

務(wù)；

5、出納每日應(yīng)當(dāng)將收取的房款送存總部指定的（可多于一個(gè)）銀行賬戶內(nèi)，

不得隨意改變銀行;

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FA03房款收支和代收款項(xiàng)收支管理辦法

6、會(huì)計(jì)應(yīng)負(fù)責(zé)核對房款出納交付的相關(guān)單據(jù)，編制銷售日報(bào)表并與銷售部

核對面積、回款、合同值；月末核對銷售臺(tái)帳與帳務(wù)回款的一致性，并與銷售部核

對臺(tái)帳內(nèi)容的一致性。所有月度核對應(yīng)留存核對雙方簽字確認(rèn)的書面核對資料;

7、如銷售日報(bào)表/月報(bào)表/銷售臺(tái)帳由房款出納編制，會(huì)計(jì)應(yīng)負(fù)責(zé)核對；

房款退還

第六條房款退還包括：

1、退認(rèn)購金/定金：客戶在未簽訂購房合同前發(fā)生的退款

2、退房退款：客戶簽訂購房合同后，因退房行為而引起的退款；

3、退多交款：在特殊情況下，由于客戶交款多于房屋總價(jià)款而發(fā)生的退款，

如返貸退款，或產(chǎn)權(quán)面積與合同面積差異的退款等；

第七條操作流程見附件2：

第八條操作要求

1、退款時(shí)如客戶要求將退款劃入非合同購買方的帳戶、或開具支票至非原

合同購買方時(shí)，必須出具委托收款函（標(biāo)準(zhǔn)文本需由法務(wù)部出具），并經(jīng)雙方簽

字蓋章；如合同購買方超過一人，退款時(shí)非收款一方應(yīng)出具放棄退款申明；

2、領(lǐng)取退款應(yīng)為購房者本人，如果非本人領(lǐng)取必須出具購房者授權(quán)委托書

（詳見標(biāo)準(zhǔn)合同文本-委托收款協(xié)議書），并提供購房者及領(lǐng)款人的身份證原件、

復(fù)印件；

3、除退還認(rèn)購金可以直接支付現(xiàn)金以外，其他退款應(yīng)盡量避免用現(xiàn)金支付；

第九條產(chǎn)權(quán)面積差異退款

1、辦理產(chǎn)權(quán)面積差異退款前，銷售部應(yīng)提供本次辦理產(chǎn)權(quán)的樓座范圍和退

補(bǔ)總金額，并附退補(bǔ)明細(xì)清單，包括業(yè)主姓名、房號(hào)、合同面積、合同值、產(chǎn)權(quán)面

積、產(chǎn)權(quán)價(jià)款以及退補(bǔ)金額，并根據(jù)《銷售管理手冊》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審批后，財(cái)務(wù)

部會(huì)計(jì)復(fù)核明細(xì)清單，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人根據(jù)退補(bǔ)款項(xiàng)大小，簽字確認(rèn)退補(bǔ)時(shí)間；

2、辦理產(chǎn)權(quán)退補(bǔ)時(shí)，銷售部應(yīng)與客戶簽定產(chǎn)權(quán)多退少補(bǔ)協(xié)議（多退少補(bǔ)標(biāo)

準(zhǔn)文本由集團(tuán)法務(wù)部統(tǒng)一出具），填寫產(chǎn)權(quán)多退少補(bǔ)通知單。客戶持退補(bǔ)協(xié)議、

通知單、全款房款專用收據(jù)/發(fā)票到財(cái)務(wù)部辦理退補(bǔ)；

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FA03房款收支和代收款項(xiàng)收支管理辦法

換房或更名

第十條簽訂銷售合同前，發(fā)生換房或更名的，只需栗將原累計(jì)已交房款轉(zhuǎn)

至新房號(hào)或新業(yè)主名下。營銷部按照《營銷管理手冊》相關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)（客

戶填寫換房申請書；營銷部填寫換房審批單；與客戶簽訂新的購房協(xié)議）后，客戶

持新的購房協(xié)議、換房申請書、原開具的票據(jù)到財(cái)務(wù)部辦理手續(xù)：會(huì)計(jì)復(fù)核簽字、

出納收回原票，換開新票；

第十一條簽定銷售合同后，發(fā)生換房或更名的，必須按照上述第二章辦理

退房及退款手續(xù)，再重新按照上述第一章辦理購房及交款手續(xù)；

代收款項(xiàng)收支

第十二條代收款項(xiàng)收取流程同上述第四條，除以下流轉(zhuǎn)單據(jù)的使用：

1、《代收/付款項(xiàng)通知單》代替《銷售收款單》

2、《一般收據(jù)》代替《專用收據(jù)》

3、《代辦款項(xiàng)臺(tái)帳》代替《銷售臺(tái)帳》

第十三條代收款項(xiàng)支出流程：

1、銷售部員工按照《員工借款管理辦法》相關(guān)規(guī)定，向財(cái)務(wù)部申請借款，

并提供代辦客戶的姓名、房號(hào)、事項(xiàng)、金額明細(xì)清單；

2、財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)根據(jù)《代辦款項(xiàng)臺(tái)帳》審核是否足額收取代辦客戶的款項(xiàng)。

如未收取或未足額收取，則財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)不予批準(zhǔn)該借款申請；

3、銷售部員工辦理完代辦事宜后，按照《費(fèi)用報(bào)銷管理辦法》相關(guān)規(guī)定報(bào)

銷；

4、會(huì)計(jì)審核后登記《代辦款項(xiàng)臺(tái)帳》，交由出納復(fù)核并辦理還款或借款核銷手

續(xù)；

5、編制憑證時(shí)，附發(fā)票復(fù)印件作為原始單據(jù)。原件憑證另外建立領(lǐng)用本保

管，待客戶辦理換票退補(bǔ)手續(xù)。會(huì)計(jì)復(fù)核記帳憑證并和臺(tái)帳核對一致；

第十四條退還代收款項(xiàng)流程：

1、客戶直接持原收據(jù)到財(cái)務(wù)部辦理發(fā)票的交接和款項(xiàng)的退補(bǔ)；

2、出納根據(jù)收據(jù)和發(fā)票原件計(jì)算退補(bǔ)金額，交由會(huì)計(jì)復(fù)核。會(huì)計(jì)復(fù)核后簽

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FA03房款收支和代收款項(xiàng)收支管理辦法

字確認(rèn)、登記臺(tái)帳;

3、出納根據(jù)會(huì)計(jì)簽字票據(jù)退補(bǔ)款項(xiàng)后，客戶簽收；

其他

第十五條其他

1、本辦法經(jīng)管理委員會(huì)審批，自2020年1月1日起執(zhí)行;

2、本辦法解釋及修改權(quán)在地產(chǎn)集團(tuán)總部；

3、本辦法附件為：

附件1房款收取操作流程

附件2房款退款操作流程

附件3《銷售收款單》(_Form.FA.01)

附件4《退款申請單》(_Form.FA.02)

附件5《代收/付款項(xiàng)通知單》(_Form.FA.03)

附件6《代辦款項(xiàng)臺(tái)帳》范本供參考

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FA03房款收支和代收款項(xiàng)收支管理辦法

附件1房款收取操作流程

工作環(huán)節(jié)流轉(zhuǎn)單據(jù)工作內(nèi)容

客戶至銷售部

銷售收款單客戶至銷售部簽署購房協(xié)議或合同，銷售部填

簽署購房協(xié)議

協(xié)議或合同復(fù)印件寫銷售收款單，由經(jīng)辦人簽字確認(rèn)。

或合同

客戶攜帶銷售收款單、協(xié)議或合同主要條款復(fù)

印件至財(cái)務(wù)部交款。

出納審核銷售收款單與協(xié)議或合同有關(guān)房款

銷售收款單及其他費(fèi)用支付條款是否一致，收妥房款后為客戶

協(xié)議或合同復(fù)印件開具收據(jù)/發(fā)票，登記房款及代辦款項(xiàng)流水薄，并

客戶至財(cái)務(wù)部

一般或?qū)Ｓ檬論?jù)在銷售收款單上蓋收訖章。

交款

房款及代辦款項(xiàng)流水帳對于按揭、公積金貸款由銷售部根據(jù)銀行進(jìn)帳

貸款收據(jù)登記表單填寫銷售收款單，出納核對無誤后開具收據(jù)/發(fā)

票，并登記貸款收據(jù)/發(fā)票登記表，待客戶領(lǐng)取，

客戶領(lǐng)取收據(jù)/發(fā)票時(shí)需在貸款收據(jù)/發(fā)票登記表

上簽字確認(rèn)。

銷售收款單

清點(diǎn)全天收取收據(jù)或發(fā)票記賬聯(lián)每日收款結(jié)束后，出納將收取的錢款與銷售收

的款項(xiàng)并送存房款及代辦款項(xiàng)流水帳款單、收據(jù)或發(fā)票記賬聯(lián)、房款及代辦款項(xiàng)流水簿

銀行現(xiàn)金送款單進(jìn)行核對后，將款項(xiàng)送存銀行。

銀行進(jìn)賬單

現(xiàn)金送款單出納編制房款憑證，然后將蓋有收訖章的銷售

銀行進(jìn)賬單收款單第二聯(lián)交銷售部，銷售部登記臺(tái)帳、軟件。

復(fù)核與收款相銷售收款單出納每天將全部的收款單據(jù)與會(huì)計(jì)交接；主管

關(guān)的各類單據(jù)，協(xié)議/合同復(fù)印件會(huì)計(jì)核對各類單據(jù)、房款及代辦款項(xiàng)流水帳、編制

登記銷售臺(tái)帳、收據(jù)或發(fā)票記賬聯(lián)記賬憑證，登記銷售臺(tái)帳，編制銷售日報(bào)表，并與

編制銷售日報(bào)房款及代辦款項(xiàng)流水帳銷售部核對當(dāng)日回款。如由房款出納登記相關(guān)臺(tái)

銷售臺(tái)帳帳，編制銷售日報(bào)，主管會(huì)計(jì)應(yīng)做好稽核工作并將

銷售日報(bào)表稽核書面記錄存檔以備集團(tuán)審計(jì)部核實(shí)。

主管會(huì)計(jì)月末核對銷售臺(tái)帳與帳務(wù)數(shù)據(jù)當(dāng)月/

與銷售部核對

銷售臺(tái)帳當(dāng)年/累計(jì)回款的一致性、與銷售部核對當(dāng)月/當(dāng)年

銷售臺(tái)帳，編制

銷售月報(bào)/累計(jì)回款和合同值的一致性，編制銷售月報(bào)。

銷售月報(bào)

如有差異，編制調(diào)節(jié)表存檔。

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FA03房款收支和代收款項(xiàng)收支管理辦法

附件2房款退款操作流程

工作環(huán)節(jié)流轉(zhuǎn)單據(jù)工作內(nèi)容

退款通知單銷售部根據(jù)公司的銷售政策和客戶申請，退認(rèn)購金和退

客戶提出退款申

退房審批單多交款填寫退款通知單，退房退款同時(shí)需要先填寫退房

請/退房申請

銷售臺(tái)帳審批單，并按照《銷售管理手冊》相關(guān)規(guī)定確認(rèn)及審批。

核對退房審批單退款通知單

財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)（或房款出納）根據(jù)登記的銷售臺(tái)帳，核對

和退款通知單填退房審批單

退款通知單上填寫的姓名、房號(hào)、退款金額是否正確。

寫的內(nèi)容銷售臺(tái)帳

財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人簽退款通知單

財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人根據(jù)退款金額、資金狀況確定退款時(shí)間，

字確認(rèn)，并安排退房審批單

簽字確認(rèn)。（如房款存入監(jiān)管戶應(yīng)從監(jiān)管戶退款予客戶）

資金。

城市公司總經(jīng)理城市公司總經(jīng)理審批簽字（合同階段退房款需要簽批至

退款通知單

簽批主管董事）。

退款通知單出納根據(jù)簽字齊全的退款通知單和退房審批單提前備

退房審批單款。

出納退款原開出的票據(jù)客戶持原開出的票據(jù)、身份證原件及復(fù)印件到出納處退

身份證明原件及款并簽字確認(rèn)。出納在退款通知單上加蓋付訖章。

復(fù)印件退房審批單復(fù)印件和退款通知單一起做人原始憑證。

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FA03房款收支和代收款項(xiàng)收支管理辦法

銷售收款單

項(xiàng)目：期數(shù)：年月日

合同/協(xié)議

產(chǎn)權(quán)人房號(hào)_____號(hào)樓_____單元_____層_____戶

編號(hào)

可售面積/實(shí)測面積M2單價(jià)￥總價(jià)款￥

本次收款

人民幣￥

(大寫)

產(chǎn)權(quán)人身份證號(hào)/

截止本次

￥事業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼/

累計(jì)收款

企業(yè)納稅人識(shí)別號(hào)

經(jīng)辦人簽字財(cái)務(wù)簽字交款人簽字

日期日期日期

備注

一式兩聯(lián)白聯(lián)財(cái)務(wù)記賬綠聯(lián)銷管部留存

附件3《銷售收款單》(_Form.FA.01)

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FA03房款收支和代收款項(xiàng)收支管理辦法

附件4《退款申請單》(_Form.FA.02)

銷售退款申請單

項(xiàng)目：期數(shù)年月日

合同/協(xié)議

產(chǎn)權(quán)人房號(hào)一號(hào)樓—單元一層—戶

編號(hào)

已交房款/其他

面積總價(jià)值￥￥

款項(xiàng)

退款原因

本次退款金額(大寫)￥累計(jì)退款金額￥

主管董事簽字總經(jīng)理簽字銷售副總簽字銷管簽字

日期日期日期日期

財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人簽領(lǐng)款人簽字確

主管董事/財(cái)務(wù)董事簽字財(cái)務(wù)審核簽字

字認(rèn)

日期日期日期日期

一式兩聯(lián)白聯(lián)財(cái)務(wù)記賬綠聯(lián)銷管部留存

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FA03房款收支和代收款項(xiàng)收支管理辦法

附件5《代收/付款項(xiàng)通知單》(_Form.FA.03)

代收/付款項(xiàng)通知單

項(xiàng)目：年月日

產(chǎn)權(quán)人房號(hào)：_____號(hào)樓_____單元_____層_____戶面積

維修基金契稅印花稅合計(jì)

代收款項(xiàng)

￥￥￥￥￥￥金額大寫：

維修基金契稅印花稅合計(jì)

代付款項(xiàng)

￥￥￥￥￥￥金額大寫：

財(cái)務(wù)簽字銷管簽字產(chǎn)權(quán)人簽字

白聯(lián)財(cái)務(wù)記賬綠聯(lián)銷管部留存

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FA03房款收支和代收款項(xiàng)收支管理辦法

附件6《代辦款項(xiàng)臺(tái)帳》范本供參考

客戶取走票據(jù)和

序客戶姓代收款合計(jì)代付款合計(jì)差異

房號(hào)多余款項(xiàng)簽名

名

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