第一章:市場研究與分析第三章:工程可行性解決分析第四章：華策銷售設計目錄Contents第二章:地塊研究第一章:市場研究與分析一:宏觀市場分析二:區域市場分析一:宏觀市場分析中疏北跨南控西進東拓10年來的GDP走勢固定資產走勢06年前呈上升走勢，07年有所下降；主要原因是06粘土地方兩過大，07年重新規劃土地放量；濟南GDP走勢平穩上升；一:宏觀市場分析一:宏觀市場分析一:宏觀市場分析一:宏觀市場分析一:宏觀市場分析1、從1月至12月的土地掛牌情況來看，總共掛牌土地73宗次，實際掛牌土地65宗，總供給量為4356332.6平方米。2、作為東部開展方向的歷下區住宅市場總放量為：3730121.472平米；3、小面積地塊占比例較大，未來市場以中小規模樓盤為主;4、07年1月份～12月份，掛牌土地以小面積地塊為主，共39宗，占總掛牌數量的60％，10萬平方米以下的地塊占到了總掛牌量的85％，從這一點可以預測未來房地產市場將以中小規模的樓盤為主。5、07年在住宅供給量不斷減少的情況下，住宅銷售量卻不斷增加，綜合以上分析：整個東部市場作為濟南新城的規劃方向承載著解決城市居住人口居住的重任，市場前景非常樂觀；一:宏觀市場分析07年濟南房地產價格走勢：價格走勢分析：一:宏觀市場分析價格走勢分析：建筑形態分析：一:宏觀市場分析房型比例：一:宏觀市場分析07年以來開盤工程產品分析：1、建筑形態分析2007年，新開盤工程38個，其產品以復合型住宅小區為主，占到了總開盤量的38.5％。純多層、小高層、高層工程數量相差不多，分別為7個、8個和7個。純低層工程只有一個，來自于國華東方美郡。2、今年新開盤工程推出的房源以兩房產品為主，占了總推量的44％。一:宏觀市場分析濟南主城區濟南新城區二:區域市場分析區域市場地圖：地塊處于濟南市歷下區華信路與輕騎路交界處附近，緊鄰老城區，處于新老城交界處，并靠近老城區，周邊大型住宅社區眾多，生活氣氛濃厚，配套齊全。本案開盤時間2005年5月13日

綠化率：40%開發商：山東中齊房地產開發有限公司主力房型面積配比項目地址：歷城區花園路80—1號（花園路與七里河路交叉口）兩房一廳一衛72㎡—116㎡49%錦繡泉城三期由5棟高層、13棟小高層組成，戶型有兩房、三房、四房以及復式，主力房型為兩房一廳一衛錦繡泉城目前均價6700元/平米建面：22萬平米容積率：2.30裝標：廚衛簡裝錦繡泉城價位變化情況：

開盤時間待定

開發商：山東三威置業有限公司主力房型面積配比項目地址：歷城區留學人員創業園南鄰兩房兩廳一廚一衛90㎡—100㎡47.06%6棟住宅+1棟高層辦公樓+1個五星級酒店+1個Shopping-Mall+1個酒店式公寓,住宅共2000套，在售1號、5號樓，共計房源561套大地銳城目前均價7000元/平米占地：100畝容積率：不詳綠化率：不詳裝標：精裝修，木地板、廚具、衛生潔具等等大地銳城價位變化情況：開盤時間2007年6月17日

開發商：山東帝苑置業有限公司主力房型面積配比項目地址：工業南路102號兩房兩廳一衛80㎡—90㎡75%4棟多層+2棟小高層+1棟寫字樓+沿街商鋪東領鑒筑目前均價6500元/平米建面：5.1萬㎡容積率：1.5綠化率：36%裝標：廚衛簡裝東領鑒筑價位變化情況：開盤時間2007年12月22日

開發商：山東鑫苑置業有限公司主力房型面積配比項目地址：工業南路與開拓路交匯處兩房一廳一衛75㎡—94㎡43.6%3棟高層酒店式公寓、7棟小高層住宅、11棟高層住宅組成鑫苑國際城市花園目前均價5340元/平米建面：30萬㎡容積率：2.4綠化率：35%裝標：廚衛簡裝開盤時間2007年5月20日

開發商：山東鑫苑置業有限公司主力房型面積配比項目地址：工業南路與開拓路交匯處3棟高層酒店式公寓、7棟小高層住宅、11棟高層住宅組成天業盛世花城目前均價5500元/平米建面：30萬㎡容積率：2.4綠化率：35%裝標：廚衛簡裝一房三房43㎡—85㎡120㎡—150㎡58%32%盛世花城價格變化情況：樓盤名稱樓盤規模萬㎡推盤總量（萬㎡）開盤時間在售建筑形態主力戶型面積目前銷售均價（元/㎡）錦繡泉城22222005.5高層兩房、三房6700元/㎡大地銳城————————————高層兩房90㎡—100㎡7000元/㎡東領鑒筑5.132007.6.17小高層多層兩房兩廳一衛復式100㎡—140㎡6500元/㎡鑫苑國際城市花園10102007.12.22小高層高層兩房75㎡—94㎡5340元/㎡盛世花城————172007.1.20小高層高層三房146㎡5300元/㎡均價————————————————————6000元/㎡第二章:地塊研究地塊根本數據地塊周邊配套地塊關聯性分析地塊SWOT分析1、占地：10畝〔已去退線〕2、容積率：1.6—2.23、建面：13340平米〔假設容積率做到2〕4、土地用途：住宅用地；〔產權70年〕工程根本數據：二、工程配套周邊配套二、地塊周邊配套：三、地塊分析1、關聯性分析1〕通達性衡量指標理想狀態現狀評價評分權重總分出入口數量4個出口受面積及地理位置影響，只可以設1個出入口低于正常水平2515到達車站的距離200米約200米達到理想狀態5210公交車的數量2條輕騎路為雙向六車道快速交通干線，非常方便，數十條公交線路從此經過。達到理想狀態5210到達購物場所的距離500米距統一銀座超市約500米正常水平4416到達大型購物場所的距離1000米/4站路本案距銀座約1500米達到理想狀態5420到達銀行的距離500米之內3家周圍有商行、建行等高于正常水平4312到達醫院的距離2000米緊鄰七里河診所達到理想狀態5420到達廣場的距離800米本案周邊無大型廣場低于正常水平2420停車位數量1：1本案可設地下停車位滿足停車需求正常水平3420合計35143評價：得分35分權重：各權數按消費者及抽樣調查統計結果為依據總評分：143分〔總分值165分〕評分標準：到達理想狀態=5分高于正常水平=4分正常水平=3分低于正常水平=2分遠低于正常水平=1分2〕可視性衡量指標理想狀態現狀評價評分地塊高度略低于道路本案地塊平整，略低于輕騎路。正常水平3主要障礙沒有遮擋暫無遮擋正常水平3入口視點無遮擋，視覺美觀入口緊靠華信路，雖無遮擋，但緊鄰省監獄高墻，視野不夠開闊正常水平3環境美感無視覺遮擋，環境優美環境較好正常水平3噪音影響程度幽靜，遠離喧囂緊鄰輕騎路，存在噪音干擾。低于正常水平2合計14評價：得分14分權重：均為5，因為環境的可視性對于住宅來說非常重要總評分：70分〔總分值125分〕1、銀行、超市、餐飲、購物中心、娛樂場所等等一應俱全，方便生活；2、輕騎路與華信路交匯處，交通方便；切除與城市開展的重點方向位置；3、區域認同感極高，夠煩群體多〔尤其是中小戶型〕；4、體量小，操作靈活，利于回籠資金。5、工程周邊道路即將改造完畢，未來開展前景非常看好；優勢方面：劣勢方面：威脅方面：機遇方面：四、工程優劣勢分析：第三章:工程可行性解決分析工程產品建議工程入市時機把握工程價格定位策略工程利潤分析工程客戶定位一、工程客戶定位：任何一個工程定位都離不開對目標客戶的了解！我們拿周邊工程4各工程的數據作為參考年齡以20-30歲的即將結婚或剛組建家庭的年輕人為主；由少局部是為老年人購房。私企白領一族占主要比例，達33%；其次為大型企業職工，占27%；再次為事業單位，占21%。職業一、工程客戶定位：1、客戶對于戶型的關注占主要比例，達37%。2、其次為地段和裝修狀況〔局部產品做裝修〕，各占19%。關注點一、工程客戶定位：置業目的一、工程客戶定位：客戶對于一室需求旺盛僅A\B類客戶需求總量就到達571組，如果有針對性宣傳會更加可觀。戶型需求〔周邊4個工程登記客戶1730組〕一、工程客戶定位：總價需求總價款接受程度在30萬—40萬的客戶有813祖，這也是我們將來的主要目標客戶群。一、工程客戶定位：由此可見：旨在周邊區域而言我們所面對的目標客戶群的體量和總價款接受能力的人群是非常可觀的；如果在配合更有針對性地宣傳，效果會更加明顯。地平線地下室一層二層三層四層五層六層……..十三層小戶型住宅：面積區間在35㎡-55㎡之間二層級以上產品定位二、產品建議：12-13層級創意亮點：最頂兩層是銷售難點：〔LOFT公寓：挑高5.8米〕層高5.8米層高2.9米挑高5.8米；樓層夾板預留位置，交房后業主自己做成兩層。優勢：1：買一層面積就可以使用兩層的面積；2：給工程增加了巨大的亮點，非常有利于工程的宣傳與銷售；3：個性、時尚、舒適、實惠，非常適合目標客戶的胃口；4：可以給工程增加較大的利潤空間；〔比普通平層價格要高出很多〕5：增加利潤的同時可以合理的避稅；〔按一層面積交稅〕6：單價可以買得更高；〔增加利潤〕二、產品建議：亮點一地平線地下室一層二層三層四層五層六層七層底層商業：面積區間為40平米左右原因：1、底層商業可以增加工程的銷售額，有助于到達工程的利潤最大化；2、華信路改造完畢后，人流旺盛，為作商業提供了根底；3、此工程完全臨街且，展示性更強。一層產品定位二、產品建議：二、產品建議：1號樓二號樓商業部分底層商業局部：1、作為工程最可觀的單價銷售局部，面積區間作在40平米左右〔銷售非常好〕2、作整體連接可增加商業銷售面積方案1:二、產品建議：1號樓二號樓商業部分底層商業局部：1、作為工程最可觀的單價銷售局部，面積區間作在40平米左右〔銷售非常好〕2、作整體連接可增加銷售面積，〔可以適當超出容積率，沒有產權但要后期建設〕解決方法超出容積率局部可以沒有產權證，以出租的形式出現(假設我們售價9000元/平米×40平米=36萬元)只租不售：單價總價回報率平均租金目前周邊沿街租金此部分為純賺的面積和收益9000元36萬十年2.46元3.8元/天/平米方案2:二、產品建議：戶型建議(其一):(濟南最暢銷小戶型〕71.14㎡52.71㎡68.92㎡50.92㎡71.36㎡56.43㎡34.08㎡53.81㎡A1A2A3A4A5A6A7A8一梯8戶或兩梯8戶〔公攤會非常低〕：二、產品建議：戶型建議(其二):陽臺做大一室兩廳一衛〔面積：52.71平米〕舉例說明：陽臺做大：面積為12㎡左右：原因：1、濟南政府新規定：陽臺只算一半面積：2、12㎡的陽臺，后期可以進行封閉作為一是使用；〔使用率極高〕3、這樣做可以刺激購置人群；增加銷售單價；4、從稅率上爭取利潤；三、工程價格定位策略：根據周邊銷售均價計算為:6090元/㎡6090元/㎡1、但因工程力量較小，缺乏規模優勢,應在銷售價格的根底上減50元2、工程組和比較密集應在銷售價格的根底上減50元3、工程的戶型為一大亮點，可以給工程增加50元；4、工程商業局部可以給工程帶來較大利潤；5、工程頂層挑高局部可以比均價增加至少1200元；以此計算：工程均價完全可以保證：起碼在6030元以上：四、工程入市時機把握:1、隨著城市的不斷往東開展，更往東部的市場會越來越好；2、大量競爭工程會在1年以后不斷推向市場；所以我們建議：一年之內不管我們工程證件全否，我們一定要把我們工程的信息傳達出去；1、提前告知，引起注意；2、開始積累客戶；〔為短、平、快積累客戶資源〕3、一年后此區域的路網、配套會進一步完善，優勢會更加明顯；項目費用名稱單方成本備注土地成本基本情況說明按照地價260萬/畝樓面地價：2600000÷667÷2=1949地價1949.002008.07市土地局土地契稅58.47土地價格3%土地管理費0.48800元/畝手續費、過戶費、注冊費0.120.12元/平方米規劃設計規劃設計2.0023.20規劃公司勘察費1.20市勘察院景觀環境設計(擴初)2.00市建筑設計公司景觀環境施工圖2.00市建筑設計公司建筑方案設計7.00市建筑設計公司建筑施工圖設計7.00市院市政設計2.00市院五、利潤預算：工程交費城市建設配套費216.00471.72市建委人防建設費200.00市人防辦勞保統籌費33.80建筑造價2.6%（市勞保統籌辦）質檢手續費0.91建筑造價0.07%（市質檢站）用地定點業務管理費1.53占地面積2.1元/平方米（市規劃局）建筑定點管理費2.302.3元/平方米(市規劃局)圖紙審查費3.57市建委新型墻體材料專項基金8.00采用推廣材料可返還（市建委）散裝水泥專項基金2.00根據實際可返還（市建委）建筑工程交易服務費0.91建筑造價0.07%(市建設工程交易中心)測量放線費0.70市規劃局面積測繪費2.00房屋測繪中心（市房管局）五、利潤預算：工程建設房建小高層1300.001300.00按9層計算室外配套工程道路（砼、瀝青路面）10.0090.00市政工程合計50元/平方米（建筑面積），按達到設計要求的估算值計算自來水管網5.00雨、污水管網5.00煤氣管線10.00熱力管網、換熱站15.00