上海靜安區常德路電氣集團舊工業廠區改造工程

常德路正鵬設計咨詢創意中心產業園區2025/4/171目錄工程概況效果圖宏觀環境分析工程周邊環境工程規劃建議財務測算分析工程進度團隊介紹總結2創意設計中心主樓大堂效果圖

3沿街廣場〔現地鐵工堋〕效果圖〔擬〕4設計創意中心內部效果圖〔擬〕洽談中心創意空間辦公室會議室5設計創意中心內部效果圖〔擬〕等候室設計工作室發布會展中心6工程概況—區位、特點位置：本工程位于康定路、常德路、昌平路之間，原為上海電器集團工業廠房，緊鄰北京西路、南京西路等核心商業區，是靜安區規劃的北翼商業娛樂文化中心規模：廠區占地面積12000平方米，總建筑面積20000平方米，目前廠區已搬遷完畢，遺留廠房共五局部特點：工程所在地為地鐵７號線昌平路站口，交通興旺人流密集，高檔住宅與寫字樓林立潛在客戶眾多，周邊新老建筑交錯人群分布層次開展：舊城區改造正不斷完善，但受動拆遷價格等方面限制區域內較為集中的休閑消費場所極度匱乏，本工程合理規劃后市場前景廣闊本工程7工程概況-原有建筑根底框架式結構廠房框架式結構辦公樓A框架式結構辦公樓B苗圃建筑群磚混結構辦公房A磚混結構辦公房B其他結構8宏觀環境分析——經濟上海市自1992年以來一直保持年均兩位數以上的GDP增長速度，在某些方面已經到達新加坡等國水平，2006年上海市生產總值到達10297億元靜安區作為上海中心區塊之一2006年生產總值超過90億元上海市第三產業增長率平均為13.4%，2005年第三產業增加值到達4620.92億元，占上海市生產總值的50.5%，占全國11%2005年靜安區第三產業增加值：69.2億元，占靜安區生產總值的84.1%，顯現出更強的開展勢頭2005年，靜安區第三產業增加值總量及所占GDP百分比居前三位，增幅最大，顯示出該區域第三產業較強的競爭性9宏觀環境分析——餐飲消費趨向根據靜安區整體劃分為五個局部，對于餐飲消費趨勢來看特色美食廣場是最受歡送的就餐形式其次為快餐廳，根據未來該區域的功能劃分〔特別是軌道交通影響〕該區域快餐效勞應具備一定比例大型餐飲僅考慮一到兩家品牌良好的特色菜系代表進入該區域總計西部分區中部分區北部分區南部分區東部分區10宏觀環境分析——休閑消費趨向總計西部分區中部分區北部分區南部分區東部分區11宏觀環境分析——娛樂消費趨向區域內配套局部可考慮增加小型KTV、健身房等工程在時段上與餐飲局部交錯，同時做到區域內部動靜液態相結合，為不同年齡段人群提供消費場所增加娛樂消費工程將有助于推動周邊商業及人氣的聚集，優化整個區域的消費結構總計西局部區中局部區北局部區南局部區東局部區

本區域內消費趨向以中高端為主，各商業形式的以品牌經營企業或連鎖企業為主12宏觀環境分析——規劃1該工程所在區塊是以昌平路為核心“靜安區一軸兩翼〞中北翼局部，北翼主要規劃為商業效勞業中心和行政、文化、體育、科技活動中心在常德路、昌平路以南規劃有軌道交通7號線站以該地鐵站為中心將103號地塊一局部改造成一個帶有較大規模設施的現代化文化休閑公園將104號地塊一局部建設成以文化娛樂為重點內容的綜合性場所在95號地塊適當布置一些商業文化休閑設施，形成一個以交通站點為核心的文化休閑中心，成為靜安北部高品質居住社區的集中公共活動空間。

工程改造地塊13宏觀環境分析——規劃2常德路和康定路交叉路口，將作為該地區的主要活動節點，也是地下空間開發的重點。活動節點的西北、東北和東南三個街坊內，均規劃有公共建筑開發工程，主要為靜安北部現代住區效勞A區：活動節點西北地塊，規劃為文化娛樂中心，規劃高層商務辦公樓，成為該地區的標志性建筑B區：活動節點東北地塊北半部，規劃為商務辦公區C區：活動節點東北地塊南半部，規劃為體育休閑中心。在C區范圍內，將規劃兩個高層建筑作為酒店賓館D區：活動節點東南地塊，土地已經批租，規劃設想開發一些商務辦公樓，裙房配置商業功能在A、B、C三個區域利用地鐵站開發同時進行地下商業設施建設，同時在地下二層建立地下停車場該區域規劃內容完整，各項配套設施完備，工程規劃應充分考慮利用公共設施14工程周邊環境——軌道交通目前軌道2號線經過該區域距離工程地塊步行僅5分鐘左右未來4到5年將有7、12、13三條軌道交通連接靜安南京路。2號線的延長段以及13號線將分別連接浦東和虹橋機場，使得連接上海空港的交通更為便捷除軌道交通外本區塊公交線路配套目前尚有欠缺，不能形成公交線路輻射核心15工程周邊環境——寫字樓該工程比鄰南京西路商業中心帶，工程周邊密布優質商業寫字樓，今年將有大量寫字樓供給，寫字樓目前總供給量已達60余萬平米大量的寫字樓吸納眾多的優質企業，形成了以中、高端消費結構為主的消費結構16工程周邊環境——住宅工程地塊周邊原為較多的棚戶區和一般住宅群，隨著商業投入的增加，周邊地塊稀缺性更為突出局部具備實力的開發商逐步進入該區域，通過近幾年改造已形成局部高檔住宅區域例如“靜安楓景苑〞、“怡景苑〞等工程周邊三個街區覆蓋人口約為16萬左右整個區域未來整體方向仍然以高檔住宅為主、單位面積消費能力逐步走強17工程周邊環境——商業、企業、政府機構18工程規劃建議——概述借鑒國內外成功舊區改造案例〔如法國拉德芳斯)建議該工程包含寫字樓、商業、娛樂、文體休閑等四個局部業態比例按照寫字樓、商業、娛樂、文體休閑6：2：1：1的比例進行面積劃分除寫字樓局部外商業、娛樂、文體休閑局部在效勞于本工程內人員外同時效勞于周邊商業客戶與居民增加工程地塊公共活動面積，增加人員通量推動整個工程地塊人氣聚集分別規劃人流與車流，使人流與車流根本層面結構分開，確保商業娛樂環境與寫字樓區塊相對獨立盡可能應用自然光照明采用節能設施起到示范作用整個區域以寫字樓為核心形成咨詢、設計創意產業園區，與區政府合作在園區內引入國內外知名設計、咨詢、工商業效勞企業，建立形態示范單位，進一步增加優惠條件形成產業聚集優勢，周邊輔以風格高雅的優質商業、餐飲業作為配套19工程規劃建議——定位目前國內工業生產加工企業在國家指導和市場調節的雙重作用下獲得了飛速開展，已經使中國成為世界級的加工工場，國內現有生產能力又尤以長三角地區最為突出，現今工業產業面臨最大的問題是研發能力的嚴重缺乏根據對商業、工業等企業的訪談了解我們認為目前上海地區的工商業設計、咨詢領域市場空白巨大，該行業具有強大的開展后勁，從行業獲利能力來看該領域也是利潤最為豐厚的行業從南京西路周邊寫字樓入住情況調查結果分析來看其中最高檔寫字樓租戶中以上兩個行業居多，其他行業利潤水平相對較低對于支付高端寫字樓昂貴的租金存在一定困難設計、咨詢行業對物業水平很高，對地段環境及配套設施要求也比較苛刻綜合以上特點我們認為良好的物業品質和一條龍式的效勞配套是本工程作為工商業咨詢、產品設計創意產業園區的突出特點20工程規劃建議——工業廠房局部工業廠房局部沿用其框架結構，改造為雙層建筑底層為娛樂休閑場所，根據原有根底一層局部改造為泳池二層建立連接平臺與其它建筑連通形成人行平臺作為主要人流活動區域人行平面休閑產業配套商業21工程規劃建議——辦公房局部1辦公房局部主要分為三塊，其中兩座主樓根據內部結構增加客行電梯并且通過兩樓之間二三層局部連廊將兩辦公樓連為一體，形成統一辦公區域，辦公樓之間無障礙連續另外靠西側兩樓之間天井局部按人行通過標準，建造露臺方便人群流動同時優化空間結構，配一局部室外綠化美化辦公環境22工程規劃建議——辦公房局部2根據現有結構寫字樓區域與商業效勞區域建立人行平臺后的過渡連接結構，一層〔即為本結構最底層〕作為通道，二層、三層隔斷后采用透明幕墻結構作休閑展示廳頂層作適當裝飾，視情況種植藤蔓類綠色植被原有辦公房臨街一面外立面須進行大面積改造，用以表達建筑結構的時尚性和穿衣產業特色便于吸引高品質業戶入住內部裝飾突出空間結構的合理放大，在保證通道順暢的前提下盡量放大房間的進深增加可用面積，在材料上盡量選用輕質通透隔斷材料23工程規劃建議——辦公房局部3對于廠區內相對獨立的一幢辦公建筑由于其外觀及結構已不能適應周邊整體環境，因此建議撤除此局部從新建造一幢獨立辦公設施，面向咨詢、設計等高附加值行業招租局部辦公區域環境極差，改造可能性也較小因此建議因地制宜在頂層平面上增加特色建筑彌補采光等方面的缺乏24工程規劃建議——公共區域由于該地塊的特殊性，地下為地鐵七號線昌平路站綜合開發工程因此地上局部適宜建設公共活動廣場廣場根據廠方局部改造結果可以分為兩個區域一個為商業配套功能區、一個為景觀區域其中商業功能區作為人行平臺的延伸，景觀區作為整個產業園區的緩沖地帶廣場的地下局部設立停車場與A區停車場相貫穿，并在常德路、康定路設置出口廣場景觀局部建議引入親水平臺與休閑區游泳場館相互照應25工程規劃建議——寫字樓商戶選擇寫字樓局部招商應當以當今國內外知名設計、咨詢機構或個人為主要對象，確保商戶品質是該工程的重點針對尚未在國內開展業務的國際著名咨詢機構，可適當提供優惠招商措施并完善相關效勞同時引入上下游相關效勞機構形成產業鏈條增強本工程的長期增長性26財務測算分析——工程改造方案項目面積M2單價金額裝修改造20000

地面工程23000

鋼構工程5000

新建裝修1000

消防工程20000

水電工程23000

通訊網絡20000

通道裝修1500

門面工程2000

綠化工程1000

合計（1）

2500開辦費用

100廣告宣傳

100招商費用

150合計（2）

350累計（1）＋（2）285027財務測算分析方案年經營租金收入〔元〕——年租金收入預測區域單價面積金額創意設計中心2.０1400010080000商業3.020002160000配套服務1.32000936000休閑娛樂1.620001152000合計

約1432800028財務測算分析——經營本錢費用29財務測算分析30工程進度日期2008年為項目立項準備期，2009年項目實施階段1、2、3月4、5、6月7、8、9月10、11、12月1、2、3月土建

消防

宣傳

裝修

招商

開業

實施期調整期31團隊介紹——歷經八年的市場運作經驗32總結1、工程建成有顯著的社會效益和經濟效益。2、使閑置的廠房與空地每年產生經濟收入幾千萬元。3、增加當地大量財稅收入，解決局部當地再就業問題。4、凝聚人氣，創造商機