不用二次裝修的房子符合工業化要求的房子可自由選擇配置的房子便于維修，方便二次改造的房子什么是成品房？他山之石現在的客戶如何選擇電腦？品牌配置外觀電腦的發展軌跡一般組成：CPU、內存條、硬盤、主板、顯卡、鼠標、鍵盤第一階段：自己組裝電腦。前提是硬件知識的普及，如電腦報、計算機雜志等。第二階段：品牌電腦與組裝電腦。市場資源整合有固定的團隊組織行成品牌；由于價格存在優勢，還有大量個人組裝機。第三階段：品牌電腦第一波。基本都是品牌電腦，品牌林立，魚目混雜。第四階段：品牌電腦第二波。品牌數量變少，集中程度變高，客戶體驗性培養大量FANS忠實追隨。技術更新與迭代持續性性能、穩定更重要體驗感、服務響應機制更重要外觀創新困難且必須依托技術突破汽車行業如何滿足客戶？標配選配高端定制二次裝修顏色可選基礎之上可升級配置超級客戶VIP服務外圍配套服務啟示組成要素的研究是必須的，硬件要合格提升硬件組合效率，加強兼容性強化硬件性價比，加強成本意識最大化提升用戶體驗研發與技術革新成品房的組成建筑相關：戶型、結構、機電、設備收納系統：櫥柜、衛柜、鏡柜、玄關柜、衣柜、家政柜廚房電器及五金：抽油煙機、燃氣灶、消毒柜、洗碗機、烤箱、冰箱、水槽及龍頭衛浴五金潔具空調系統、地暖、新風智能化面層材料：大理石、地板、墻地磚、墻紙、皮革、金屬等戶內門及其他固定木作…

…行業內成品房發展的幾個階段最早第一階段第二階段第四階段第三階段：成品房驗收交付。開發商從外觀研究轉型技術研究，客戶從單純樣板房的好看進化為使用便利、舒適、性能可靠。毛坯房先毛坯，后期改精裝房（2010年前）部分毛坯，部分精裝。2010-2018，開發商重點進行戶型優化、機電點位預留，但深度不夠。研究重點放在外觀審美；客戶對樣板房較為重視，視覺感受比較重要（2016年

以前），但2016-2018客戶精裝修知識儲備急劇增加，選擇趨于實用性及舒適。成品房趨勢，工業化程度急劇提高，審美趨同，品牌聚焦，菜單化管理。開山之作項目案例工藝美學的關鍵是細節。專業深化設計現場深化設計材料二次加工天然材料貨源成本控制樂高啟示樂高玩具基礎模塊特殊模塊模塊思維安裝手冊123組件需要安裝固定的順序安裝在一起。售后服務樂高啟示基礎組件用量最大、使用最廣特殊組件為特定產品生產，兼容性不強組件的組合，先后順序至關重要為讓體驗者方便使用，產品手冊介紹清晰、詳細組件數量眾多時，按照產品安裝順序分袋包裝組件，便于選取。完善的客戶服務，解決“萬一”的發生知易行難知易：知道概念、大概原理容易。行難：行動沒方向、走一步看一步。全局思維與管理聚焦做不做精裝修花多少錢成品房開始設計時間需要哪些供應商怎么管理質量知易：知其然，易。微觀思維與行動步驟如何做市場調研怎么進行科學的方案測算成品房設計如何開展需要哪些供應商怎么管理質量行難：知其所以然，難。戶型優化案例現象與本質不同的風格；不同的空間感受；不同的材料選擇；不同的地域；不同的售價；不同的開發商北京西單上國闕深圳灣1號書房模塊思維次臥陽臺主臥公衛主衛廚房客廳陽臺交通空間次臥餐廳模塊化客廳沙發沙發茶幾電視柜邊柜沙發邊柜模塊化客廳機電點位案例施工圖設計機電點位在平面圖有明確的安裝高度、水平位置施工圖設計機電點位在立面圖有明確的安裝高度、水平位置入戶門開門后開關使用方便；開關、可視對講等設備眾多應重視美觀；臥室床頭開關衛生間開關位置局促三、精裝修設計的“7”件大事材料確認案例常規材料，無需送樣需送樣，品牌材料需送樣，定制材料前置時間應急措施開發商設計師制作施工單位生產經理制作施工單位生產經理制作施工單位生產經理制作施工單位生產經理制作合約分判案例業主土建總包機電總包室內裝飾櫥柜分包室內木門分包甲供材料地板分包潔具安裝毛巾架、浴簾桿、廁紙盒安裝排氣扇安裝水暖及水暖配件煤氣灶安裝消毒柜安裝油煙機安裝木門小五金安裝開關面板安裝室內燈具安裝墻地磚鋪貼甲供材料：墻地磚及石材、室內燈具、潔具、水暖件、水暖配件、毛巾架、浴簾桿、廁紙盒、煤氣灶、熱水器、油煙機、消毒柜、微波爐、空調、開關面板、淋浴門微波爐安裝廣州公司合約分判模式注：甲供材未明確安裝方的由生產廠家負責有利于控制投資而且保證該標段設備材料的質量和品質。業主可以直接控制材料的生產和供貨環節，對材料的質量控制比較直接，不容易產生假冒偽劣現象。優點由于該承包商與總承包商之間沒有直接的合同關系,業主要在各承包商之間做大量的協調工作。肢解分包較多，對我司合同管理水平要求較高缺點業主土建總包機電總包室內裝飾櫥柜分包室內木門分包甲供材料地板分包潔具安裝衛浴五金安裝排氣扇安裝水暖及水暖配件煤氣灶安裝消毒柜安裝油煙機安裝木門小五金安裝開關面板安裝浴霸安裝墻地磚鋪貼甲供材料：墻地磚及石材、室內燈具、潔具、衛浴五金、煤氣灶、熱水器、油煙機、消毒柜、開關面板、淋浴門微波爐安裝上海公司合約分判模式（瀛臺一期）注：甲供材未明確安裝方的由生產廠家負責上海公司目前合約體系與廣州公司基本相同空調分包室內燈具安裝成品保護困難，由于我司對各工種、材料供應獨立發包，各施工單位各自為政，需要我司具體落實現場大量具體問題。現場協調量大，各工作的協調工作均為項目部工程管理人員承擔，不堪重負。施工進度控制較難，由于我司各工種平行發包，甲供材料供貨問題拖延造成的一系列問題均有我司負責，現場索賠數額巨大類似模式運行案例索賠針對工期延遲，施工單位提出大額索賠甲供材質量引起的索賠土建總包造成的返工交叉作業造成返工墻地磚多次收尾增加人工及材料成本交叉施工，成品破損要業主買單垃圾清運扯不清，要甲方買單甲供材料供貨出問題，要甲方收尾室內裝飾主分包室內

開燈

關具

面安

板裝浴排

霸氣

、扇

潔安

具裝

安裝水暖及水暖配件安裝衛浴五金安裝墻面涂料機墻紙、吊頂煤氣灶采購安裝油煙機采購安裝消毒柜采購安裝微波爐采購安裝木門小五金安裝甲供材料：墻地磚及石

材、室內燈具、潔具、衛浴五金、煤氣灶、熱水

器、油煙機、消毒柜、微波爐、中央空調、分體空調、開關面板、淋浴門、木門五金中央空調分包墻地磚施工櫥柜、衣

柜、衛生間柜分包甲供材料總承包業主中海瀛臺二期合約分判模式（建議）地板分包室內木門分包業主不直接分判各種裝修主材，業主需要協調現場的各方工作關系少，找業主的扯皮現象少，需要業主進行的成品保護協調量很小，現場管理水平要求低，管理人員要求減少，業主只需要控制好關鍵環節的驗收工作。法律合約關系簡單，與國家法規沖突的地方較少。優點甲指乙供的材料，合約部的工作量較大，對合約文件的嚴密、科學性要求較高。對現場管理來說，雖然管理人員人數可以大大較少，但對管理人員的技術水平提出的要求更高，因為我司對項目質量工作的控制更多依賴于驗收工作，這對驗收人員的技術水平提出更高要求。甲指乙供的材料多，需要合約部與裝修總包的談判量增大，特別是關于材料價格問題，未來沖突量大，如何統一甲乙方的利益將成為主要課題。甲指乙供的材料多，需要對項目部的材料鑒別能力、業務水平提出更高要求。由于在我國法律還不完善,建筑市場還不很規范,供貨商對施工方的付款信譽擔憂較多，供貨方無法獲得中海的信譽擔保，在材料價格上將不意愿給付優惠，與施工方的合作意愿將會降低。對裝修總包的管理水平、投入的資源要求較高，目前市場上的合格資源較少，對我司談判優質低價目前構成壓力缺點現場管理案例避免見光死沒有整改時間是常態售樓處室內裝飾進度日報

1.售樓處大堂和沙盤天花批灰完成，VIP房天花吊頂封板完成，石材龍骨焊接完成97%，衛生間電梯間隔墻封板完成70%，過道天花施工中50%（除鋁板天花工廠加工外）沙盤和大堂拆腳手架中，水吧臺制作中;2.售樓處空調冷凝管及風管安裝完成，夾層空調冷凝管及風管安裝95%，會所空調掛機安裝完成，冷凝管完成90%，風管完成60%3.售樓處消防水管安裝完成95%（部分調整中），一層和夾層消防報警器布線完成，夾層消防水管安裝完成85%，會所消防水管安裝完成25%；4.夾層墻面批灰完成50%，水電安裝完成75%，過道隔墻80%；衛生間瓷磚完成40%；5.會所鋼架墻完成80%，墻面粉刷30%，水電安裝中；。6.幕墻龍骨安裝完成99%，型材龍骨安裝95%，防火巖棉安裝20%日報日報售樓處室內裝飾進度日報

1.售樓處大堂和沙盤天花批灰完成，VIP房天花吊頂封板完成，石材龍骨焊接完成

97%，衛生間電梯間隔墻封板完成70%，過道天花施工

中50%（除鋁板天花工廠加工外）沙盤和大堂拆腳手架

中，水吧臺制作中;2.售樓處空調冷凝管及風管安裝完成，夾層空調冷凝管及風管安裝95%，會所空調掛機安裝完

成，冷凝管完成90%，風管完成60%3.售樓處消防水管安裝完成95%（部分調整中），一層和夾層消防報警器布

線完成，夾層消防水管安裝完成85%，會所消防水管安

裝完成25%；4.夾層墻面批灰完成50%，水電安裝完成

75%，過道隔墻80%；衛生間瓷磚完成40%；5.會所鋼架墻完成80%，墻面粉刷30%，水電安裝中；。6.幕墻龍骨安裝完成99%，型材龍骨安裝95%，防火巖棉安裝20%位置材料進度周報情況匯總：銷售中心一層天花封板及批灰完成90%（除鋁板天花外）；銷售中心墻面及柱子干掛石材完成40%；夾層批灰墻面及天花批灰完成85%；會所家宴廳及過道天花封板60%；一層及夾層消防和空調完成，會所消防和空調完成90%。急需解決問題：1，需加緊幕墻玻璃安裝；2，急需完成電梯安裝；3，急需完成樓頂防水施工。本周計劃：目前大部份主材都已下單生產，為確保材料生產過程質量和效果，本周已委派黃工重點到主材工廠關注材料生產過程和監控材料到貨驗收情況。周報統計分析重點協調事項計劃實際時間對比現場巡檢案例方案實現度方案實現度巡場記錄責任人：XX整改時間：XXX成品房中心建體系控風險抓落地關鍵詞解決事項跨部門協作設計部成本部招采部工程部&項目部營銷部物業部要做什么樣？會花多少錢？質量怎么控？維修怎么辦？業務部門工作成果圖紙、材料施工、供貨單位待驗收的成品房交房后的維修圖紙的深度管理、材料樣品、空間功能性審核、前置設計條件（工程維度）圖紙落實審核。配置要求與目標成本的實測審核，精裝修合約規劃審核，精裝修總包與分包變更審核確認精裝修質量管理要求制定。里程碑節點驗收、重要節點抽驗。產品缺陷分析，責任認定，制定管理補丁，預防后續發生。派駐人員在項目管理，提供項目實際管理數據，培養項目團隊。交房后收集整改，維修信息，補充產品缺陷及返修率高項目收集，整理，分析。形成前置設計條件。成品房中心核心工作成品房中