星光照耀蘭桂坊——通盈中心項目競標匯報項目自身情況解析周邊市場環境說明項目定位項目營銷亮點建議附：思源優勢ContentsChapter

1.

項目自身情況解析項目地理位置項目地理位置：朝陽區三里屯項目四至范圍：東臨三里屯南路；北臨工體北路，與三里屯Village相對；西側緊鄰三里屯SOHO，南側為城市規劃路主要輻射環境：北京經濟、外交、娛樂、休閑購物全中心通盈中心項目交通環境

項目周邊交通路網四通八達；二環、三環轉瞬即達；機場高速方便快捷；緊鄰東直門交通樞紐；地鐵2號線、5號線、10號線、13號線及在建的6號線環繞周邊，更有直通機場的機場快線，盡享都市生活的便利軌道交通。東直門交通樞紐北二環北三環北四環東二環東三環東四環京順路機場高速路東直門內大街東直門外大街新東路工體東路東大橋路新源南路東四十條工體北路農展館南路長安街建外大街建國路亮馬橋路通盈中心周邊區域環境區域國際生活環境：中央使館區國際化氛圍影響下的便捷生活。國際化商務氛圍中央使館區使館林立，形成使館區獨特的中西多國政治經濟文化融合的國際化背景。東二環總部經濟帶、CBD中央商務區構成中央使館區經濟動脈。國際人群聚集地各國使館人員工作、生活的核心區域，集中了北京90％的外籍人士。外資企業、合資企業、涉外機構云集，有海外背景的高端人士匯聚于此。同步國際時尚三里屯酒吧街、世貿天階、秀水等眾多國際時尚娛樂場所云集。多家涉外五星級酒店、多個時尚商業中心、購物中心林立左右。周邊區域環境發展方向積淀城市符號意義三里屯經過10余年發展已經沉淀出北京城市符號的意義，已經成為集文化、娛樂、休閑活動為一體的綜合性城市符號意義。高端品牌首選目前，在三里屯區域落戶的高端品牌的旗艦店已經數不勝數，高端品牌的入住，一方面說明該區域有高收入群體的支撐，從另一個方面說明該區域品牌價值，正在得到世界的認可。三里屯區域是以使館區、中央商務區為依托，集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的“綜合性文化商圈”，并憑借購物、餐飲、娛樂、休閑場所的有機組合，創造出一種良好的結構性消費氛圍。區域休閑娛樂環境：享受三里屯、工體的休閑娛樂文化生活。周邊區域環境世貿天階----全北京向上看

天幕作為北京城獨一無二的瑰寶，承載著“全北京，向上看”的理念，

精準地詮釋了世貿天階的精神內涵與生活真諦當夜空被賦予了光與影的絢爛與夢幻，他們的視線因此而改變：“全北京，向上看”，為到此的他們創造更多非凡的視覺享受與身心的饕餮大餐，天階倡導他們忠于自己的樂觀、健康、愉悅的態度，樂享自己的時尚心情，Lifestyle的生活方式。世貿天階----全北京向上看“全北京，向上看!”“生活”向上看！“時尚”向上看！“品味”向上看！“美食”向上看！“創意”向上看！三里屯VILLAGE----這里什么都是，這里什么都不是三里屯SOHO----三里屯又一地標性時尚消費中心“她喜歡逛三里屯、秀水，講中文的時候，加入一些很重的兒話音。”許多外國人到北京的第一個晚上都是在三里屯酒吧里度過的。這很有趣不是么？他們手里拿的可能是昨天家鄉產的啤酒，而今天卻閑坐在北京城最具獨特魅力的區域中。

北京的三里屯是全國知名的娛樂中心，這里代表著活力、品味、時尚、休閑，街巷滿布的西式餐吧和酒館，眾多別具特色的娛樂休閑場地，使三里屯成為獨具西方文化特色的休閑特區。三里屯似乎有種魔力，擁有10余年的歷史，但每次來，依然能收獲到不一樣的東西。于是慢慢形成一種習慣，帶著一些期待來，帶著一些收獲走，這就是三里屯，充滿魅力的三里屯。………………描述三里屯的文字還有很多，在三里屯，就有與生俱來的獨特氣質，也鑄就了通盈所具備的氣質……周邊區域環境周邊區域環境三里屯關鍵詞：國際化、潮流感、奢靡、時尚、……三里屯的定位：

北京的蘭桂坊，世界的酒吧街

三里屯的客群：有錢、有閑、有精力、有品味……總建設用地面積1.1584萬平米規劃總建筑面積12.3354萬平米地上建筑面積9.13萬平米其中商業1.6584萬平米公寓2.1282萬平米酒店5.3434萬平米地下建筑面積3.2054萬平米其中商業0.3913萬平米為商業、辦公、公寓服務的機房等設施1.0725萬平米汽車、自行車庫3.2054萬平米綠地面積1.2472萬平米（按照25.23%綠化率計算）使用年限50年建筑高度139米（三里屯最高建筑）標準層平均面積1500平米項目地塊情況北項目地塊由南向北呈條狀分布南北長達265.54米東西寬僅45.5米上層建筑以東西朝向為主項目產品分布南區——商業中心，共6層北區——酒店及公寓及其配套裙樓，共36層入口大堂酒店配套酒店及公寓（公寓位于22層以上）高端會所北注：按照開發商提供的項目簡介，22層為避難轉換層，因此，此報告按照22層以上為公寓產品進行推測及建議。項目產品目前規劃情況北公寓產品位于北樓22層以上；受地塊影響，公寓產品呈東西向分布；目前規劃全部按照酒店客房進行劃分；標準戶型劃分進深約7.6米，面寬約6.5米，單套戶內建筑面積約50平米；南北端戶型存在邊角式設計，室內使用率受影響。項目優劣勢說明優勢地理位置優異，區域環境成熟三里屯最高建筑，建筑形式新穎獨特，標志性較強，易于后期包裝（可打造為區域地標型建筑）高檔商業物業及超五星酒店配套是目前三里屯稀缺高端消費場所，為公寓的高端奠定了基礎劣勢地塊呈南北條狀分布，樓體形成也較為狹長，且主要為東西向采光公寓產品標準層東西向整體進深達18米以上，若改造為大戶型產品，居住舒適度會受影響原有規劃依據酒店標間設計，若改作高端居住型公寓，需對交通核等功能空間進行調整，并考慮煙道、風道等管道空間的規劃設計項目自身條件獨特的區域氛圍及鮮明的建筑特征造就了產品的不平凡Chapter

2.

周邊市場環境說明參考項目選取原則：以通盈中心項目為圓點，半徑范圍:東二環-東四環，長安街-北三環的區域高端精品公寓：產品形式有一定重合性；目標客群有一定重合性。區域重點參考項目：星源匯:新源路與新源南路交叉口三里屯SOHO:工體北路南側，南三里屯路西側霄云路8號：朝陽區霄云路8號昆侖公寓：昆侖飯店西側柏悅府：北京建國門外大街2號御金臺：東三環中路7號參考項目選取東二環東三環東四環新東路長安街朝陽北路姚家園路通盈中心圣世一品朝陽路禧瑞都世界城屯三里工三公園1872泛海國際萬科公園五號區域內在售公寓重點參考項目星源匯三里屯SOHO柏悅府御金臺昆侖公寓霄云路8號競爭項目自身情況說明所屬版塊項目名稱銷售報價（元/平米）精裝標準元/平米主力產品少量大戶型豪宅產品CBD版塊世界城37000500055-87平方米零居、一居359-364平米四居，632平米復式禧瑞都天瑞38000天禧500006000天瑞109平米一居,

170平米三居天禧375-396平米四居圣世一品B座38000C座460005000103-151平米二居，152-255平米三居350平米復式，381平米四居朝陽公園版塊泛海國際326005000176-207平米三居，240-262平米四居----公園1872265005000119平米二居，140-188平米三居358平米四居萬科公園五號25000-27000(一居)37000-39000（三居）500080-90平米一居219平米三居工體版塊工三40000300060-112平方米一居137-143平米二居屯三里60000（LOFT）33000(平層)平層60-110一居LOFT60-280平米一居到四居----燕莎版塊星源匯40000500077-81平米一居，160-170平米二居225平米三居和332平米四居區域內主要在售的高端精品公寓，均是精裝修產品，主力產品以一居和二居為主，但是，幾乎所有的項目均配置少量大戶型豪宅產品，其中，大戶型豪宅產品的單套面積從350-632平米不等。月份萬科公園五號公園1872星源匯圣世一品泛海國際世界城禧瑞都工三屯三里成交價格成交套數成交價格成交套數成交價格成交套數成交價格成交套數成交價格成交套數成交價格成交套數成交價格成交套數成交價格成交套數成交價格成交套數09年1月2163910186081331660289202292491212792未開盤未開盤未開盤09年2月215022225412127888128920031391321279009年3月23791592279216278880295025306758270891409年4月23533412288537326161032096827848627089009年5月265273223877473550516317161127865172952419286255909年6月2287431232845536168623251414285976129747142846650295981909年7月26966222433210241626403248082931743285105129921103333416309年8月32695482469112447363433891492931702851003595937346155409年9月3192756231822440737133566665293170285100397902536200363857714合計27341321237342953934617633869139288411392860210031264274337401723857714單位：成交價格：元/平米成交套數：套競爭項目自身情況說明競爭項目09年1-9月銷售情況項目名稱萬科公園五號公園1872星源匯圣世一品泛海國際世界城禧瑞都工三屯三里成交均價元/平米273412373439346338692884128602313643374038577月均銷售套數（套）373320151511554314

從竟品項目的月均銷售套數和成交均價的曲線圖可以看出，成交價格越高的項目，銷售速度較慢。

在同區域內，同類型的產品，成交價格較低的項目，銷售情況較好。小結09年區域全新開盤項目成交價格均在30000元/平米以上；好的產品支撐較高成交價格，圣世一品作為區域內現存最大量的二居三居產品，成為市場成交的主力，并且成交價格較高；星源匯憑借優異的產品精裝細節優勢和智能家居系統，成為區域內成交價格最高，銷售較好的項目；3.區域內大戶型產品成交價格遠遠高于小戶型項目成交價格。分析和比較不是我們的終極目的尋找重要的參考對手才是我們的動機所在東二環東三環東四環新東路長安街朝陽北路姚家園路通盈中心朝陽路星源匯三里屯SOHO柏悅府御金臺昆侖公寓霄云路8號重點參考項目重點參考項目項目選取原則：以通盈中心項目為圓點，以東三環為軸線，向南北挺進。北至北三環，南至長安街。區域公認的高端住宅產品；擁有較好的地段優勢和環境資源；區域地標性建筑；金字塔端客戶的選擇。

柏悅府：柏悅酒店之上的尊貴私邸項目名稱柏悅府（銀泰中心）總建面35萬平米產品形式集超五星級酒店、酒店服務式公寓、超5A甲級寫字樓和國際頂尖時尚商業中心于一身的綜合體

柏悅府位置銀泰中心中央主樓的50—58層，柏悅酒店總統套房上層之上的尊貴府邸項目定位超五星級私人會所銷售價格開盤60，000元/平米總套數21套是否精裝修毛坯戶型面積549-869平方米主樓高度249.9米最高樓層66層建筑設計約翰·波特曼（美國）柏悅府：CBD的明珠擁有著不可復制的絕佳地段。柏悅府西側景觀柏悅府東側景觀柏悅府南側景觀柏悅府北側景觀長安街最高建筑的頂層公寓柏悅府景觀四至俯瞰東三環景觀盛宴柏悅府樣板間柏悅府戶型展示使用率67%的550平米西南向住宅柏悅府戶型展示使用率67%的869平米南北向住宅

裝飾設備大堂部位及名稱公共部分裝飾裝修外墻石材幕墻外墻保溫整體背板封閉保溫外窗開啟方式上懸外開（開啟部分）窗玻璃雙層鋼化LOE-E鍍膜中空玻璃大堂墻面進口高級石材，高級木屏地面進口高級石材，高級木地板，高級地毯頂棚石膏板吊頂刷高級乳膠漆，造型木飾機電系統空調系統中央空調系統中水設有中水供應系統弱電系統寬帶上網大廈在豎向布設光纖，水平方向采用六類網線入戶手機信號放大車庫系統安保系統柏悅府公共部分設備標準柏悅府項目總結優勢：不可復制的絕佳地段：柏悅府有著“北京最高住宅”的稱號，能夠依附于北京新地標性建筑，本身就是柏悅府最大賣點。盡管柏悅府在硬件和物管方面也屬頂尖水平，但其價格的主要因素仍然是地段，地處國貿橋西南角，占據CBD最為核心的位置、身處北京最繁華的位置。

物以稀為貴：全球發售，僅有21套的尊貴私邸。超五星級的配套服務：柏悅府在‘銀泰’的所有產品中相當于超五星級酒店‘總統套房’的位置，柏悅府業主享受的是所有‘銀泰’配套的金字塔尖的標準，是建筑在多少人心血和物業配套基礎之上，遠無法用金錢給出一個具體數字。它既可以為業主提供高品質、高品位生活的理想港灣，又可以充當其私人會所。

長安街兩側絕少的大戶型豪宅產品：市中心空中別墅，占據長安街最大的戶型。柏悅府項目總結劣勢：

柏悅府私密性受到影響：柏悅府并非十全十美，由于和“普通”豪宅柏悅居、柏悅酒店同在一棟樓內，柏悅府的私密性自然受到影響，而且銀泰中心腳下便是北京最大的“堵點”，居住環境略顯嘈雜，如果單純地把一套房子看作商品去比較性價比，柏悅府的性價比也許并不如霄云路8號等人居環境較好的傳統意義上的豪宅。昆侖公寓：雙塔結構的360度全景觀頂級公寓項目名稱昆侖公寓總建面3萬平米產品形式集高級產權式酒店和高檔商業為一體綜合體

柏悅府位置地處北京燕莎商圈核心，南至亮馬河及使館區100米項目定位高舒適度和高技術含量的產品銷售價格60，000元—100，000元/平米總套數23套（售罄）是否精裝修精裝修戶型面積一層一戶，以393平方米和720平方米為主主樓高度101米最高樓層17層建筑設計亞瑟.埃里克森建筑事務所昆侖公寓—燕莎使館區的皇冠昆侖公寓—智能化配置“隱居”鬧市中———完備的安防系統

手背筋脈識別系統：進入電梯時運用手背筋脈識別系統，通過左右手識別達到脅迫報警功能；

主客動線分離：一層一戶，一戶雙電梯，電梯無層數顯示，讓居住位置成為秘密。客人及服務人員另有電梯路徑達到寓所，避免干擾；

社區多重安防：通過門禁控制、可視對講系統、閉路電視監控系統等實現階梯式多層防范管理；

電子車輛識別系統：公寓的車輛管理系統采用世界頂級停車場管理系統。停車場管理系統，使用了磁卡、芯片卡、不停車遙感系統以及車牌自動辯識系統。昆侖公寓—智能化配置昆侖公寓樣板間昆侖公寓總結合生霄云路8號：皇家森林里的中國官邸項目名稱合生霄云路8號項目位置朝陽區宵云路8號總建面一期高端住宅27萬平米產品形式集高端住宅、５A寫字樓、旗艦商業中心、超五星級酒店式公寓為一體的大都會高尚生活中心項目定位一期高端住宅銷售價格65000元/平米總套數326套（已取得銷售證的套數，5#，2#，3#）剩余293套是否精裝修精裝修戶型面積400~500平米最高樓層27層建筑設計波士頓國際設計集團物業服務由國際級高端酒店管理集團提供世界頂級物業服務（未確定）合生霄云路8號：園林--40萬平米原生皇家森林，妝點園中之首在城市中央，合生·霄云路8號以200畝天然湖泊為奢華大境，園美媲天成。40萬平方米原生森林之中，10萬株樹木茂密生長，園內筑宅，主旨養生。園林由英籍香港人單秀嫻女士擔綱。規劃中，以回歸的東方神韻為本，師法自然，并糅合傳統的歐式皇家園林文化，將40萬平米原生森林、源生湖泊水景融入大境，又有門庭雕塑景觀、殿閣、樓牌、四合院落，溪水瀑布，營造出媲美天成的園藝文化瑰寶。項目基地有規模性原生湖泊森林，在規劃之初，設計者全然保留了這彌足珍貴的原生態資源，使人與自然和諧共處，相互滋養。10萬余株原生大樹，映襯旖旎湖光滟瀲，奏鳴深景樂章。合生霄云路8號：戶型合生霄云路8號：特色服務合生霄云路8號總結星源匯：精品生活·內在細心項目名稱星源匯項目位置朝陽區新源路與新源南路交叉口總建面4.6萬平米產品形式酒店式公寓銷售價格40000元/平米總套數309套(剩余111套)是否精裝修精裝修戶型面積主力戶型77-81平米一居，160-170平米二居，少量225平米三居和332平米四居最高樓層東塔18層，西塔16層建筑設計PLPL廖宜康國際有限公司物業服務嘉里物業項目建筑設計邀請國際著名建筑設計公司——廖宜康國際有限公司，項目通體運用LOW-E玻璃幕墻，配以線條清晰的木紋金屬墻板裝飾室內設計則邀請香港十大頂尖設計師之一的梁志天設計，室內風格以簡約為主星源匯：名師設計門窗大門采用實心木門配表層木裝飾、配高級門鎖、防盜鏡及門栓。內門優質木門配表層木裝飾。窗戶采用玻璃幕墻，配隔音、隔熱的雙層中空超白清色玻璃。廚房墻地面鋪砌高級云石櫥柜德國進口西曼帝克（Siematic）櫥柜，櫥柜臺面可耐麗（Corian）無縫臺面連洗滌盆內嵌冰箱288公升，美諾（Míele）雙眼煤氣灶美諾（Míele）抽油煙機美諾（Míele）洗衣干衣機美諾（Míele）微波爐美諾（Míele）酒柜僅限二、三、四居，126公升，約40瓶，美諾（Míele）浴室洗手盆杜拉維特（Duravit）掛墻式坐廁杜拉維特（Duravit）扶手鋼板浴缸Kaldewei暗藏式水箱連雙檔按鈕Geberit水龍頭當代（Dornbracht）毛巾架當代（Dornbracht）衛生紙架當代（Dornbracht）客廳、餐廳墻面及天花上等乳膠漆，附木墻腳線。地面鋪砌高級云石臥室墻面及天花上等乳膠漆，附木墻腳線。地面復合烏班木地板星源匯：高標準室內精裝星源匯樣板間星源匯園林出自設計師ALN之手，引入嶄新的的地下園理念，挑空地面中心，讓樹木根植下層并延伸只地面整個園林作為家庭生活、會所游泳健身的自然延伸，四季擁有不同的景色，映襯自然優雅生活星源匯：園林設計室內家電控制引入HOMETOUCH系統，可是在家中任何地方通過遙控器控制屋內大部分燈光及窗簾留言可與主人的手機連接，讓客人不會因為不在家而無法與主人聯系同時三居、四居更贈送正版WINDOWSLIVE系統，享受更完美的數碼生活星源匯：智能家居生活創造性的在地下停車場中間開出圓形天窗，迎接溫暖陽光，也為停車場引入新鮮空氣，更于中空位置種植樹木，設置流水，避免了封閉式地下車庫空氣污濁，尾氣集中的缺點星源匯：帶天窗的地下車庫星源匯總結地段優勢，都會核心，不失優美與寧靜：西側臨近的東直門交通樞紐，東側距離東三環亮馬橋500米，北側臨近首都機場高速公路，南側緊鄰亮馬河與第二使館區。

智能家居營造最舒適的居住環境：每戶設有大幅寬敞的落地窗，全部采用高端的鋼化中空雙層超白LOW-E玻璃，能夠有效節約能源，具有出色的隔熱、隔音、保暖效果，還可阻擋大量的紫外線透射，使居室一年四季都非常舒適而節能。同時每戶配置“智能家居”及安防系統，能夠控制燈光強弱、窗簾及空調，并提供遠程操作功能，真正讓科技與節能、科技與綠色緊密結合。品牌開發商實力：嘉里建設與華遠地產強強聯手，品牌實力盡顯三里屯SOHO：SOHO中國的三里屯產品項目名稱三里屯SOHO項目位置三里屯工體北路南側，南三里屯路西側總建面41萬平米產品形式商業、辦公、居住綜合社區銷售價格40000元/平米總套數946套（剩余739套）是否精裝修精裝修戶型面積115-155平米兩居，140-169平米三居，236-276平米四居最高樓層28層建筑設計日本隈研吾物業服務港鐵物業三里屯SOHO樣板間贈送全套家具家電三里屯SOHO總結御金臺：京城御府項目名稱御金臺（財富中心二期）項目位置朝陽區東三環北路23號總建面72萬產品形式集寫字樓、酒店式公寓、高級公寓、千禧大酒店、財富購物中心于一體銷售價格70000元/平米總套數180套（剩余21套）是否精裝修精裝修戶型面積300-450平米主樓高度199.9米最高樓層60層物業服務仲量聯及千禧酒店財富中心寫字樓B座財富中心寫字樓A座財富公寓千禧大酒店御金臺御金臺：京城御府地處CBD核心，燕京八景—金臺夕照原址四葉風車狀的平面布局將超高層建筑的風景優勢發揮到極致，確保御金臺60%以上的戶型都擁有270度弧形的視野和采光中空LOE-E低輻射節能玻璃幕墻的使用，使得御金臺在保溫、隔熱、隔音等方面性能卓越御金臺外立面御金臺大堂御金臺經典戶型--２７０°貫通三面的轉角觀景御金臺樣板間

地處中央商務區核心地段，與國貿三期、新CCTV，CBD景觀又一亮點。在四葉風車狀的平面布局中，實現２７０°貫通三面的轉角觀景，將３/４的京城好景致盡收眼底的公寓，窗外的城市景觀就是住所的最大亮點所在。御金臺采用中空ＬＯＷ－Ｅ低輻射節能玻璃幕墻，使得整個大廈在保溫、隔熱、隔音等方面性能卓越，而在建筑樓層５０層以上的玻璃幕墻中空層更是填充惰性氣體（氬氣），這種設計大大提升了超高層建筑的結構穩定性，在保溫、隔熱、隔聲系數等方面有所提升。

配套方面，新加坡千禧大酒店提供相關商務配套和生活服務。御金臺總結小結總結之外1、他們不單純強調以設計為賣點，客戶不會只為看得見的設計買點，但是仔細的體驗，就會感受到眾多自然而不著痕跡的“照顧”；2、物以稀為貴，他們具備了高端的價格，必須載有同樣重量的品質和星級服務，尊貴的品質和服務有時不是單純用錢可以買到的；3、他們具有恣肆中的美麗與尊貴的氣質，同時又是華美與奢華的象征，生活在一種與生俱來的高度。…………激烈的競爭環境要求我們找準市場空白點，同時也要求項目必須具備不一樣的產品Chapter

3.

項目定位區域空白點挖掘目前區域內缺乏的產品形式為：以下我們將用定位建議來填補市場空白點，打造項目獨特性市場形象定位星空照耀下的蘭桂坊奢宅流連于三里屯夜色的3L城市新貴LeisureLuxuryLazy悠閑奢華慵懶客群定位客群定位

年齡集中在25-40歲，以70、80后為主公司高層主管、或家族企業第二代繼承人，有良好教育背景，經濟實力雄厚；經常活躍于三里屯地帶，看重三里屯的休閑、生活、娛樂環境；穿名牌衣服、開高級轎車，PARTY里面的核心角色，標準的時尚潮人；二、三次置業，注重享受生活，因此非常看中物業服務；客群特征說明：客群定位----客戶描摹“她”“她”年齡：31歲學歷：波士頓大學MBA職業：某跨國金融公司大客戶主管家庭構成：單身家庭年收入：100萬以上坐駕：豐田CRUISER生活特征：自信、時尚、氣質不俗、銳氣逼人，有良好的教育背景和超強的管理能力，終日奔波于北京、香港、紐約之間。現任集團公司亞洲區中國華北分公司高級主管，是個典型的工作狂。對下屬和工作要求苛刻，對生活也有著很高的標準，挑選男朋友更加挑剔，因此才貌出眾的“她”到現在依然是“剩女”一族個人愛好：和大多女人一樣，酷愛購物，不允許自己落在時尚的后面，閑暇時最愛VERSACE的仔褲。不忙的時候喜歡約三五好友，穿上這一季剛剛上架的時裝，流連于三里屯的時尚餐廳和酒吧，是PARTY上焦點人物。從不下廚，她的口號是“沒有遇到那個讓我心甘情愿為他做飯的人！”心理特征：年輕的成功一族，驕傲，時尚，帶點張揚，帶點任性，群居類動物，喜歡繁華都市的喧嘩，追求舒適和享受關注重點：地理位置方便聚會、購物，周末shopping最好不用開車；房子嘛，一提名稱都知道；里面當然要夠潮，不然不符合我的品味，更衣間一定要夠大，血拼的衣服現在的衣柜都放不下了；最重要的是舒適，要有專人給我打理房間，服務貼心最重要承受總價：800萬元左右客群定位----客戶描摹“他”“他”年齡：29歲學歷：國內名牌大學碩士職業：家族企業二代掌門人，目前掌管著家族旗下兩個分公司家庭構成：新婚夫婦，太太是演藝圈新近紅人家庭年收入：300萬以上坐駕：保時捷卡宴生活特征：公司已經走上正規，日常事務有助理打理，工作時間不受約束，每日睡到自來醒，日程從下午一點開始，午夜時分才是一天中最精彩的時分。個人愛好：收藏名表，最喜歡的是萬國表的飛行員系列；酷愛飆車，轉彎時候的飄移很刺激；愛交朋友，生意圈的，同學，還有太太的朋友，聚會是生活中的一部分，很多商機是朋友之間聊出來的心理特征：含著金鑰匙出生的富二代，有著很強的優越感，只要能打動他，價格不是問題關注重點：地理位置很關鍵，要方便好友聚會；住宅朝向不是問題，我更多的活動時間從華燈初上開始，但客廳一定要夠大夠時尚，開PARTY足夠用；衛生間更不能馬虎，大大的按摩浴缸不能少；物業服務很重要，家里的家務要有專業管家負責；最重要的還是項目要獨特，夠品位夠檔次夠體面承受總價：1000萬元左右目標客群對產品的核心需求單套戶型面積充足，功能覆蓋全面，大客廳、大更衣間、大衛生間；通過智能化家居系統，最大程度滿足居住的舒適性；通過高端品牌物業服務，提供與五星級酒店共軌的物業服務實現生活的；國際化風格的建筑設計，時尚潮流的室內裝飾，引領高端時尚潮流；同時要求提供更安全的安保服務，保證私密性。地標性建筑；高端商業旗艦；知名設計大師打造；頂級物業公司服務，居住在此本身就是品牌的標志；追求品牌注重享受時尚達人標志性·時尚化·享受型都市核心奢宅產品定位產品定位詮釋：享受型舒適的戶型設計高端的酒店式服務便利的休閑設施提升品質的附加設備設施舒適度原則：所有戶型盡可能滿足舒適需求，使用空間盡量開闊，劃分大客廳、大衛生間、獨立衣帽間，三居戶型面積控制在200㎡左右，兩居戶型面積控制在140㎡左右，一居面積100㎡左右；總價控制原則：通過對目標客戶分析，單套戶型總價控制在千萬以內；戶型配比原則：以三居戶型為主，輔以少量一居、兩居；入戶私密原則：住宅電梯與酒店客戶分開，業主擁有獨立入戶電梯，保證業主居住私密性公寓戶型面積劃分原則N一單元（三梯四戶）二單元（兩梯兩戶）三單元（三梯三戶）23-34層公寓標準層示意圖公寓標準層設計說明公寓位于樓座的23-34層，共計12層；標準層約為1500㎡，由北至南共分為3個單元，共9戶：一單元為三梯四戶，其中東北向大戶型1戶（A）、純西向小戶型2戶（B、C）、東西通透大戶型1戶（D）二單元為兩梯兩戶，均為東西通透的大戶型（E、F）三單元為三梯三戶，其中東西通透大戶型1戶（G）、西南向中等戶型1戶（H）、東南向大戶型1戶（J）需在公寓樓層中額外增加一個核心筒以供二單元的住戶使用，建議該核心筒設置在采光相對較差的樓座西側。N一單元（三梯四戶）二單元（兩梯兩戶）三單元（三梯三戶）23-34層公寓標準層示意圖戶型類別建筑面積（㎡）每標準層套數總套數戶型比例一單元二單元三單元小計豪華三居（A、D、E、F、G、J）190-21022267266.7%豪華兩居（H1%豪華一居（B、C）80-10020022422.2%總計\\\\9108100%注：公寓可銷售層為23-34層，共計12層；每標準層設計9套戶型，可售房源共計108套，其中200㎡三居72套，130㎡兩居12套，90㎡一居24套三居占總戶數66.7%，兩居戶型為11.1%，一居戶型為22.2%。公寓戶型配比說明公寓戶型參考三居室戶型參考：1.足夠開PARTY的大客廳2.豪華衛生間3.面積充足的更衣間兩居室戶型參考：公寓戶型參考一居室戶型參考：公寓戶型參考自由靈動的空間，通過部分可以活動的墻體來滿足不同情況下的需求——朋友來時客廳可以很大，自己獨處時臥室需要足夠空間……公寓設計方案說明——轉換層由于公寓樓層須新增一個核心筒，且公寓樓層與酒店樓層的平面布局不同，建議將第22層（避難層）改造為轉換層在滿足避難層設計要求前提下，第22層空間可做如下分割：核心筒部分部分空間改造為精裝入戶大堂，供二單元住戶轉換電梯剩余空間可作為物業用房和設備用房部分豎向空間作為管線轉換空間，用于公寓樓層的各戶的上下水通道、風道和煙道等改線F22轉換層F23-34公寓F9-21酒店F35-36會所酒廊入戶大堂物業用房設備用房22層空間劃分示意圖N公寓設計方案說明——交通動線一單元：三部電梯一部電梯所達樓層為2-22層和35-36層，供直接前往頂層會所酒廊的外部客人使用，酒店客人前往頂層也用此梯另兩部所達樓層為22-36層，一單元住戶由首層大堂乘坐電梯直達所住樓層或由所住樓層前往頂層大使會所、行政酒廊二單元：兩部電梯所達樓層為22-36層，住戶先在首層乘坐一單元或三單元的電梯到達22層，再換乘二單元電梯到達所住樓層三單元：三部電梯一部為物業電梯，所達樓層為2-36層，供酒店、公寓、頂層會所物業和后勤使用另兩部電梯為住戶電梯，所達樓層為22-36層，住戶由首層大堂乘坐電梯直達所住樓層或由所住樓層前往頂層一單元二單元三單元一單元住戶二單元住戶二單元住戶三單元住戶二單元住戶物業后勤會所客人酒店客人電梯用途示意通過環保貼心的生活設施，提供生活更多方便和品質，更給予業主尊貴體驗：共享五星酒店物業管理：定時房間清理、衣物干洗等常規酒店服務；預約訂餐、送餐、morningcall等預定服務；包早餐等特殊業主服務。獨享私人管家服務：適應國際化需求，配備雙語管家，提供私人管家式服務；提供私人美容師、健身教練等私人專屬服務，可提前預定，24小時服務；提供電話留言服務，私人管家將按業主留言做好所需服務

設置系統屏繳費操作系統，水、電、物業、訂餐消費都一站到位。

享受型物業服務休閑設施配套共享酒店及商務會所，永久VIP身份運動會所：

免費使用五星酒店共用游泳池、健身房、桑拿中心，享受五星酒店VIP待遇；商務會所：頂層餐廳提供本案業主訂餐、送餐、預約等服務，享受餐廳終身VIP特惠。業主專享會所：設立小型休閑私家會所，僅為本案業主提供專享服務；小型影院：約上三五閨蜜，一起看部老電影，懷念舊時光休閑設施配套通過環保貼心的生活設施，提升居住舒適度及品質感：北京干燥氣候，不僅需要空調恒溫，更需要新風換氣設備和加濕系統保證室內空氣潔凈溫潤通過大廈中央除塵系統，提供更清潔的生活空間多腔鋁合金型材，三層中空玻璃，特殊形狀密封膠條，保證良好的保溫、隔音、密封效果廚余垃圾自動處理系統，在細微處體現生活品質直飲水入戶，提供更多環保生活中央除塵系統降噪系統生活垃圾自動處理直飲水入戶新風換氣加濕系統設備設施附加業主享受型的生活態度，對樓宇設施的智能化提出了更高的要求。通過高科技智能化的設施，提供業主更多生活自由度和便利性，體現尊貴身份和獨享服務，滿足生理和心理雙重需求，實現慵懶休閑的奢華人生：采用人體獨有的指紋、掌紋識別系統，驗證入戶身份，層層安防設置，真正實現“一宅一世界”通過電腦、手機遠程智能控制、觀察家中空調、窗簾、電器等設備運行情況，通過人體紅外感應系統控制室內燈光系統，提供節能的智能環保生活通過太陽能感應，實現內循環雙層呼吸式幕墻，智能百葉窗簾，保證室內恒定舒適度24小時監控系統，監控錄像自動存儲，并輸入各戶家庭監控電腦，可隨時調出查看遠程智能操作智能燈光控制智能呼吸幕墻監控設備入戶識別系統與酒店出入分開的獨立高速電梯，刷卡式電梯控制，無卡人員不可隨意啟動電梯，保證住宅私密性獨立電梯設備設施附加產品定位詮釋：標志性區域最高建筑體配合獨特外立面形式國際知名品牌物業服務大師級設計時尚化時尚的裝修風格國際品牌聯手裝飾設計：滿足和對品牌概念的心理需求，聘請國際知名設計大師操刀，聯手Armani、Fendi等國際知名品牌，打造高端時尚空間，樹立本案前沿時尚氣質關鍵詞：品牌裝飾風格：滿足業主追求潮流的需求，打造引領時尚潮流的現代國際化風格；設立兩個主題風格的樣板間，用時尚符號詮釋生活方式，抓住“他”和“她”內心渴望關鍵詞：時尚家居配套：滿足繁忙而注重享受的業主的生活需求，配備全精裝家具家電，入住只需一個手提袋關鍵詞：享受裝修設計建議低調奢華的裝飾，冷硬中不忘精致風格一：黑色變形金剛成功男人更懂得生活的細節設計風格示意偶爾也需要一個安靜的冥想空間，翻看那些收藏的銀幣最愜意的莫過于暮色十分，點上一支煙，看著樓下繁華涌動的車流涌動風格一：黑色變形金剛設計風格示意柔美典雅的小餐廳，十足的感性女人風格二：紫色蕾絲情結精致女人的客廳，處處透著不一般的品味設計風格示意時尚達人不可或缺的超級更衣空間，站在衣柜前面猶豫今晚PARTY的衣服怎么搭配才最IN風格二：紫色蕾絲情結午夜狂歡后散場才發現，最自在的還是臥在自家柔軟的床上設計風格示意洗個泡泡浴，打發慵懶的午后時光生活的品質來源于細節,懂得享受的人才懂得生活風格二：紫色蕾絲情結設計風格示意產品售價建議價格制定參考因素區域投資型物業售價集中在28000元—35000元/平米之間以小戶型產品為主，個別項目存在大戶型居住型產品，且大戶型售價普遍高于小戶型全部均為精裝修產品，部分酒店式公寓項目以“拎包入住”為標準，贈送全套家具、家電區域豪宅類物業售價在40000元—100000元/平米不等，以60000元/平米為普遍平均價格產品多為400平米以上的超大戶型，部分項目出現每層一戶的超大產品，突出稀缺性以精裝修產品為主，裝修標準普遍偏高，同時，多采用知名品牌物業服務，為客戶提供管家式管理產品售價建議鑒于以上因素，建議通盈中心項目售價為50000元/平米（含精裝修及全套家具、家電）另，建議室內裝修成本為5000元/平米Chapter

4.

項目營銷亮點建議營銷思路繁華的都市核心區域內不乏氣質高貴的豪宅，不乏大肆宣傳的高端案例，如何突顯我們的特點及優勢，需要運用些差異化營銷手段來實現營銷亮點建議時差式營銷我們的營業時間至午夜打破常規式工作時間限制，將售樓處的開放時間延遲至午夜，一方面可以擴大客戶的積累量，另一方面也可以使客戶充分感受區域夜生活的繁華景象。營銷亮點建議時差式營銷----夜，來自世界的個人宣言活動主題：白天不懂夜的黑——來自星空下蘭桂坊奢宅的獨有宣言活動目的：做時差式營銷的引導者，通過不一樣的亮相，宣告項目的起航，給高端客群不一樣的感受。活動主題語：我們的目標是在星空下的蘭桂坊奢宅在打開奢華的魔法之門那一刻開始，就給人一種奢華的誘惑，讓他們在月亮背面窺視自己的優雅與細膩。時差式營銷----夜，來自世界的個人宣言營銷亮點建議營銷亮點建議體驗式營銷現房或準現房營銷，給客戶全方位的實景體驗至項目現房或準現房階段，通過位于高層的樣板間來觸動客戶的敏感神經，增強客戶的購買沖動。營銷亮點建議活動主題：BAZAAR明星時尚夜----星空照耀下的芭莎時尚盛典暨樣板間開放大典活動目的：通過BAZAAR明星時尚盛典，彰顯項目氣質，拔升項目調性；通過活動環節的設置，深度闡述項目生活方式，讓客戶對項目產品體驗、感知。活動主題語：三里屯的生活，很難用簡單的辭藻總結。但芭莎的包容性，恰是三里屯生活的縮影與寫照。正直樣板間開放這一營銷節點，與芭莎時尚資源的整合，準確的訴求項目氣質。明星不再被燈光環繞，不再備受矚目，明星如同常人，被這夜色籠罩。明星不僅僅指演藝，我們的客戶是各行業領域的明星。這一夜明星薈萃，將項目的市場表現更為淋漓盡致，市場聲音最大化。營銷亮點建議營銷亮點建議源起：“跨界”代表一種新銳生活態度與審美方式的融合，跨界合作對于品牌的最大益處，是雙方品牌相互滲透相互融合，從而給雙方品牌一種立體感和縱深感。從而基于品牌本身與目標消費群體特征相聯系，形成一種整體印象。演繹：Fendi、Armani、Gucci、Versace

Hermes……一個個在時裝界呼風喚雨的頂尖品牌如今儼然成為家居界的一種時尚標志。即使這些涉足家居領域的時裝品牌設計制作家具以及家居品的歷史并不長，但憑借著其講求創意、時尚新潮的特色，姿態妖嬈地成為了家居界一道不可錯過的風景。營銷亮點建議營銷亮點建議附：思源優勢思源經紀于2000年登陸北京，是思源集團的主營核心業務公司；業務范圍覆蓋房地產開發全價值鏈，包括土地運營、營銷代理、房產經紀等專業性房地產服務領域；以房地產住宅代理為龍頭，商業地產、產業地產等全方位推進，通過整合集團的相關多元化業務資源，為廣大客戶實現高品質服務，致力于成為房地產流通領域最優秀的整合增值服務商。企業概況過往業績截止2009年9月，思源全國突破銷售代理額206億元，其中北京達到131億元。09年銷售情況隨著房地產行業的飛速發展，思源經紀也加快了全國性戰略擴張的步伐。目前，思源經紀代理項目已覆蓋全國十四個城市。思源版圖高端公司專業服務團隊整合業內外資源山西客戶資源WBS項目運作系統項目成功運營百余家房屋公園門店CRM系統中大量高端客戶外地區域公司分銷渠道高端優勢：高端客戶資源+優秀、專業團隊=幫助您成功項目領導決策人張學飛、鮑威策劃組公關組高級策劃經理：張杰策劃總監：杜碩項目負責人范延戰略客戶服務公關負責人：王旭公關經理、專員據需選派銷售組品質管理組銷售總監、經理競聘上崗置業顧問據需選派（10）品質管理經理競聘上崗客戶滿意度管理銷售管理客戶經理陳彤項目服務團隊置業顧問中將選拔來自國奧村、星河灣、金隅山墅、首開幸福廣場等高端項目的資深置業顧問，并保證完成100%銷售。張學飛：思源經紀高端公司總經理，9年房地產行業從業和管理經驗，目前全面負責思源高端事業部的業務經營和日常管理工作。鮑巍：思源經