烏海某項目市場調研與判斷市調及訪談工作回顧區域項目海勃灣區老城區（5）鳳凰B區、清泉小區、銀海新都濱河新區（9）陽光景園、新加坡花園、君正長河華府、德順祥庭、銀泰尚水灣、蒙西世紀城、文香雅苑、恒信花園、恩河錦苑·龍灣小計共14個項目訪談對象業內人士（近15人次）鳳凰B區銷售經理、清泉小區銷售經理、銀海新都銷售經理、陽光景園銷售代表、新加坡花園銷售代表、君正長河華府銷售代表、德順祥庭銷售代表、銀泰尚水灣銷售代表、蒙西世紀城銷售代表、文香雅苑銷售代表、恒信花園銷售代表、恩河錦苑·龍灣銷售代表、業內人士王敏市場調研訪談2海勃灣區板塊小結海勃灣老城區板塊客戶來源價格平臺多層均價在2600－2800之間，總價區間20－35萬，小高層均價在3000－3200之間，總價區間30－40萬；銷售態勢目前受金融危機影響，銷售速度緩慢，但是較年前有所回升，各樓盤表現不一，除銀海新都消化速度較快（月均20套）之外，其余樓盤大多消化速度在10套以內；客戶需求地緣性客戶居多，周邊企事業單位，個體商戶老板，占到80％以上，部分海南，烏達客戶；客戶關注點排序地段，價格，周邊配套，交通；客戶以剛性需求和首改客戶為主，自住，面積需求在90－100兩居和120左右三室兩廳兩衛為主；戶型面積受房價上漲影響，目前海勃灣區市場戶型面積集中為90－120米，以舒適性兩房和緊湊三房為主；戶型結構方正、坐北朝南、大客廳、大面寬是烏海人最關注的戶型要點，戶型基本無創新點；3烏海市場小結08年鄭州市場消化速度低位徘徊，交易價格增速趨緩；總存量已累積至336萬平米，足夠支撐鄭州市場7個月的消化量；鄭州市場目前已全線進入價格戰，快速出貨成為各樓盤首要任務；項目所在的南部城區推貨量巨大，成為08年鄭州房地產市場熱點區域，但消化速度較緩慢，目前面臨超過100萬的存量競爭，足夠支撐南部區域17個月的消化量隨著09年南部市場的繼續放大，存量房會進一步增加，未來競爭加劇，價格面臨下滑壓力；4思維導圖1烏海市場基本判斷3項目發展方向思考2項目優劣勢分析5區域內競爭項目盤點：面臨共約140萬平米在售及未來供應競爭項目產品形式均價在售（萬平米）未來供應（萬平米）濱河新區新加坡花園小高層28004.80德順祥庭多層、小高層多層2300小高層26003.30君正長河華府獨棟、花園洋房獨棟9000洋房4800441銀泰尚水灣多層2400713蒙西世紀城多層230097文香雅苑多層240056陽光景園多層、小高層多層2300小高層2600290恒信花園多層、小高層多層2400小高層270050恩河錦苑*龍灣多層240055合計72.1726本項目的機會與挑戰并存優勢Strength劣勢Weakness機會Opportunity威脅Threat靠近政府，地段優勢；高檔社區品質，完全人車分流；戶型方正、有創新點；純小高層社區，客戶存在一定的價格抗性；存在東西向戶型，客戶接受度有限；城市發展熱點片區；自然環境優越；濱河二期拆遷啟動，帶來大量拆遷戶；三區兩礦的遷入；經濟形式不穩定，客戶觀望；區域內產品同質化嚴重，競爭激烈，存在大量現存及未來供應；項目SWOT分析7思維導圖1烏海市場基本判斷3項目發展方向思考2項目優劣勢分析8項目目前面臨大問題——受經濟形勢影響，客戶觀望氣氛濃厚，購買意愿不強；關于市場——客戶對小高層產品單價高、物業費貴存在一定抗性；關于客戶——面臨區域內約140萬平米在售及未來供應競爭；——客戶對小高層產品單價高、物業費貴存在一定抗性；——目標價格處于濱河新區同類型產品的價格峰值；關于競爭9謝謝4月-2523:13: