2025年資產評估師考試知識點大全1.市場法評估

市場法是利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。其基本前提包括活躍的公開市場和可比的資產及其交易活動。運用市場法評估資產價值時，需考慮交易情況、交易日期、區域因素、個別因素等差異，并進行相應調整。例如，在評估房地產時，若可比實例的交易價格為100萬元，因交易情況需上調5%，交易日期因素使價格上漲3%，區域因素下調2%，個別因素上調1%，則調整后的可比實例價格為100×(1+5%)×(1+3%)×(1-2%)×(1+1%)=107.27萬元。

2.收益法評估

收益法是通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的方法。其基本參數包括收益額、折現率和收益期限。收益額是指根據投資回報原理，資產在正常情況下所能得到的歸其產權主體的所得額，需是客觀收益而非實際收益。折現率是將未來有限期預期收益折算成現值的比率，通常由無風險報酬率和風險報酬率組成。收益期限是指資產具有獲利能力并產生收益的持續時間。例如，某企業預計未來5年的凈收益分別為100萬元、120萬元、130萬元、140萬元、150萬元，折現率為10%，則該企業前5年收益的現值為100÷(1+10%)+120÷(1+10%)2+130÷(1+10%)3+140÷(1+10%)?+150÷(1+10%)?=479.08萬元。若5年后收益穩定在160萬元，假設收益期限為永續，則企業整體價值還需加上160÷10%÷(1+10%)?=993.47萬元，企業整體價值為479.08+993.47=1472.55萬元。

3.成本法評估

成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。重置成本分為復原重置成本和更新重置成本。實體性貶值是由于使用和自然力作用形成的貶值，其估算方法有觀察法、使用年限法等。功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失，可分為超額投資成本和超額運營成本。經濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產閑置、收益下降等而造成的資產價值損失。例如，某設備重置成本為50萬元，已使用5年，預計尚可使用10年，用使用年限法計算實體性貶值為50×5÷(5+10)=16.67萬元。若該設備與新型設備相比，每年多耗費運營成本2萬元，折現率為10%，剩余使用年限為10年，則功能性貶值（超額運營成本）為2×(1-25%)×(P/A,10%,10)=2×0.75×6.1446=9.22萬元（假設所得稅稅率為25%）。

4.資產評估準則

中國資產評估準則體系包括資產評估基本準則、資產評估執業準則和資產評估職業道德準則。資產評估基本準則是中國資產評估準則體系的一大層次，是規范資產評估行為的基本規范，具有統領作用。資產評估執業準則包括業務準則和職業技能準則，業務準則涵蓋了各類資產評估業務的具體操作規范，如企業價值評估、無形資產評估等；職業技能準則主要對資產評估師的專業勝任能力和執業過程中的操作技能提出要求。資產評估職業道德準則要求資產評估師恪守獨立、客觀、公正的原則，具備良好的職業道德和職業操守，保守客戶秘密等。

5.企業價值評估

企業價值評估是對企業整體價值、股東全部權益價值或股東部分權益價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。收益法、市場法和成本法是企業價值評估的常用方法。在運用收益法評估企業價值時，需對企業未來收益進行合理預測，可采用銷售百分比法、回歸分析法等。市場法評估企業價值時，常用的可比指標有市盈率、市凈率、市銷率等。成本法評估企業價值主要是對企業各項資產和負債進行評估，然后確定企業的凈資產價值。例如，采用市盈率法評估企業價值，若可比企業的市盈率為15，被評估企業的凈利潤為1000萬元，則被評估企業的價值為15×1000=15000萬元。

6.無形資產評估

無形資產是指特定主體所擁有或者控制的，不具有實物形態，能持續發揮作用且能帶來經濟利益的資源。無形資產評估的方法主要有收益法、市場法和成本法。收益法是無形資產評估的常用方法，需合理確定無形資產的收益額、折現率和收益期限。例如，某專利技術預計未來3年每年可為企業帶來額外收益200萬元、250萬元、300萬元，折現率為12%，則該專利技術的價值為200÷(1+12%)+250÷(1+12%)2+300÷(1+12%)3=587.34萬元。市場法評估無形資產時，需尋找可比的交易案例，并進行差異調整。成本法評估無形資產主要考慮無形資產的研發成本、開發成本等。

7.房地產評估

房地產評估是對房地產的價值進行評定和估算。市場法、收益法和成本法同樣適用于房地產評估。市場法評估房地產時，需收集大量的可比實例，并進行交易情況、交易日期、區域因素、個別因素等調整。收益法評估房地產時，需確定房地產的凈收益和資本化率。例如，某寫字樓年租金收入為100萬元，運營費用為20萬元，資本化率為8%，則該寫字樓的價值為(100-20)÷8%=1000萬元。成本法評估房地產時，需考慮土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、開發利潤等。

8.機器設備評估

機器設備評估可采用市場法、收益法和成本法。市場法評估機器設備時，要關注設備的規格型號、使用年限、技術狀況等因素，尋找合適的可比實例并進行調整。收益法適用于能獨立產生收益的機器設備，需合理預測設備的未來收益和折現率。成本法評估機器設備時，重置成本的確定可采用直接法、物價指數法、重置核算法等。例如，某機器設備歷史成本為50萬元，購置時物價指數為100，評估時物價指數為120，用物價指數法計算重置成本為50×120÷100=60萬元。

9.金融資產評估

金融資產包括貨幣資金、應收賬款、應收票據、貸款、墊款、其他應收款、應收利息、債權投資、股權投資、基金投資、衍生金融資產等。金融資產評估需根據不同金融資產的特點選擇合適的評估方法。對于上市交易的股票和債券，可采用市場法評估，以市場價格作為評估值。對于非上市交易的股票和債券，可采用收益法評估，預測其未來收益并折現。例如，某非上市債券面值為1000元，票面利率為8%，期限為5年，每年付息一次，評估時該債券已發行3年，折現率為10%，則該債券的評估值為1000×8%×(P/A,10%,2)+1000×(P/F,10%,2)=80×1.7355+1000×0.8264=965.24元。

10.森林資源資產評估

森林資源資產評估是對森林資源資產的價值進行評定和估算。主要方法有市場法、收益法和成本法。市場法可通過尋找類似森林資源資產的交易案例進行評估。收益法主要考慮森林資源的未來收益，如木材銷售收入、林副產品收入等。成本法主要考慮森林資源的營造成本、管理成本等。例如，某片森林資源營造成本為100萬元，管理成本每年10萬元，已經營5年，假設成本利潤率為15%，則該森林資源的評估值為(100+10×5)×(1+15%)=172.5萬元。

11.流動資產評估

流動資產包括貨幣資金、交易性金融資產、應收及預付款項、存貨等。貨幣資金以核實后的賬面價值作為評估值。交易性金融資產按市場價格評估。應收及預付款項需考慮其可收回性，采用賬齡分析法、個別認定法等評估。存貨評估可根據存貨的不同類型和特點選擇合適的方法，如先進先出法、加權平均法等確定存貨的成本，對于存在貶值跡象的存貨，需考慮存貨跌價準備。例如，某企業有一批存貨，賬面價值為200萬元，經評估發現其中部分存貨因市場價格下降可能發生減值，預計可變現凈值為180萬元，則該批存貨的評估值為180萬元。

12.長期股權投資評估

長期股權投資是指投資方對被投資單位實施控制、重大影響的權益性投資，以及對其合營企業的權益性投資。對于控股型長期股權投資，可采用整體評估的方法，對被投資企業進行全面評估，然后根據投資比例確定長期股權投資的價值。對于非控股型長期股權投資，若被投資企業具有持續經營能力，可采用收益法評估；若被投資企業缺乏持續經營能力，可采用市場法或成本法評估。例如，甲企業持有乙企業30%的股權，乙企業整體評估價值為5000萬元，則甲企業長期股權投資的評估值為5000×30%=1500萬元。

13.資產評估報告

資產評估報告是指資產評估機構及其資產評估專業人員遵守法律、行政法規和資產評估準則，根據委托履行必要的評估程序后，由資產評估機構對評估對象在評估基準日特定目的下的價值出具的專業報告。資產評估報告包括標題及文號、目錄、聲明、摘要、正文、附件等內容。正文部分需詳細說明評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準日、評估依據、評估方法、評估程序實施過程和情況、評估假設、評估結論等。附件通常包括評估對象的產權證明文件、評估機構和評估人員的資質證明文件等。

14.評估假設

評估假設是進行資產評估的前提條件，主要包括交易假設、公開市場假設、持續使用假設和清算假設。交易假設是假定所有待評估資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。公開市場假設是假定在市場上交易的資產，或擬在市場上交易的資產，資產交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，以便對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。持續使用假設是指資產將按現行用途繼續使用，或轉換用途繼續使用。清算假設是指資產所有者在某種壓力下，如破產、抵押權實施等，將被迫以協商或以拍賣方式，在公開市場上出售資產。

15.評估程序

資產評估程序包括明確業務基本事項、簽訂業務委托合同、編制資產評估計劃、進行評估現場調查、收集整理評估資料、評定估算形成結論、編制出具評估報告、整理歸集評估檔案等環節。明確業務基本事項是評估工作的起點，需了解評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準日等。評估現場調查是對評估對象進行實地勘查，了解其現狀和使用情況。收集整理評估資料包括收集市場信息、行業資料、財務數據等，并進行分類整理和分析。評定估算形成結論是根據收集的資料和選定的評估方法，對評估對象進行價值估算。

16.市場價值與非市場價值

市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。非市場價值是指不滿足市場價值定義的一系列價值類型的集合，包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數額，其取決于特定投資者對資產未來收益的預期和對風險的態度。在用價值是指將評估對象作為企業、資產組組成部分或者要素資產按其正在使用方式和程度及其對所屬企業、資產組的貢獻的價值估計數額。清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現等非正常市場條件下的價值估計數額。殘余價值是指機器設備、房屋建筑物或者其他有形資產等的拆零變現價值估計數額。

17.價值類型的選擇

價值類型的選擇需考慮評估目的、市場條件、評估對象自身條件等因素。評估目的是決定價值類型的重要因素，不同的評估目的可能要求不同的價值類型。例如，企業合并評估可能選用市場價值類型，而企業破產清算評估則選用清算價值類型。市場條件包括市場的活躍程度、供求關系等，在活躍市場中，市場價值類型較為適用；在非活躍市場中，可能需要選用其他價值類型。評估對象自身條件也會影響價值類型的選擇，如具有特殊用途的資產可能更適合選用在用價值類型。

18.評估方法的選擇

評估方法的選擇需考慮評估目的、評估對象的特點、資料收集情況等因素。不同的評估目的可能適用不同的評估方法，如企業價值評估中，若評估目的是為了股權轉讓，市場法和收益法可能較為合適；若評估目的是為了企業清算，成本法可能更適用。評估對象的特點包括資產的性質、用途、市場交易情況等，對于具有活躍市場交易的資產，市場法可能更有效；對于能獨立產生收益的資產，收益法可能更合適；對于一些難以用收益法和市場法評估的資產，成本法可能是首選。資料收集情況也會限制評估方法的選擇，若缺乏市場交易案例，市場法可能無法使用；若無法獲取未來收益的相關數據，收益法也難以應用。

19.企業收益預測

企業收益預測是企業價值評估中收益法的關鍵環節。可采用定性分析和定量分析相結合的方法。定性分析主要是對企業所處的行業環境、市場競爭狀況、企業的戰略規劃等進行分析，判斷企業未來的發展趨勢。定量分析可采用時間序列分析、回歸分析等方法，根據企業歷史數據預測未來收益。例如，通過對企業過去5年的銷售收入數據進行時間序列分析，建立銷售收入預測模型，預測未來3年的銷售收入。同時，還需考慮宏觀經濟環境、行業政策等因素對企業收益的影響。

20.折現率的確定

折現率的確定是收益法評估中的重要參數。通常采用累加法確定折現率，即折現率=無風險報酬率+風險報酬率。無風險報酬率一般可選用國債利率。風險報酬率需考慮行業風險、經營風險、財務風險等因素。對于不同行業，其風險報酬率不同，如高科技行業的風險報酬率相對較高，而公用事業行業的風險報酬率相對較低。也可采用資本資產定價模型（CAPM）確定折現率，公式為：R=Rf+β×(Rm-Rf)，其中R為折現率，Rf為無風險報酬率，β為系統風險系數，Rm為市場平均報酬率。

21.無形資產的分類

無形資產可按不同標準進行分類。按取得方式可分為自創無形資產和外購無形資產；按有無專門法律保護可分為有專門法律保護的無形資產（如專利權、商標權）和無專門法律保護的無形資產（如專有技術、商譽）；按作用領域可分為促銷型無形資產（如商標權、客戶關系）、制造型無形資產（如專利權、專有技術）和金融型無形資產（如租賃權、特許權）。

22.商標權評估

商標權評估需考慮商標的知名度、市場占有率、商標的歷史收益情況、商標的法律狀態等因素。市場法評估商標權時，需尋找類似商標的交易案例，并進行調整。收益法評估商標權時，需合理預測商標帶來的未來收益，可通過分析商標產品的銷售收入、利潤等數據來確定。例如，某商標產品年銷售收入為5000萬元，商標貢獻的利潤率為10%，預計未來5年銷售收入每年增長5%，折現率為12%，則該商標權的價值為5000×10%×(P/A,12%,5)×(1+5%)=500×3.6048×1.05=1892.52萬元。

23.專利權評估

專利權評估需考慮專利的類型、專利的剩余有效期限、專利的實施情況、市場需求等因素。收益法是專利權評估的常用方法，需合理確定專利技術的收益額、折現率和收益期限。例如，某專利技術預計未來4年每年可為企業帶來額外收益300萬元、350萬元、400萬元、450萬元，折現率為10%，專利剩余有效期限為4年，則該專利技術的價值為300÷(1+10%)+350÷(1+10%)2+400÷(1+10%)3+450÷(1+10%)?=1136.37萬元。

24.著作權評估

著作權評估需考慮作品的類型、作品的市場需求、作品的傳播范圍、作者的知名度等因素。收益法評估著作權時，需預測作品的未來收益，如圖書的銷售收入、影視的票房收入等。市場法評估著作權時，需尋找類似作品的交易案例進行比較。例如，某小說預計未來3年的版稅收入分別為100萬元、120萬元、150萬元，折現率為8%，則該小說著作權的價值為100÷(1+8%)+120÷(1+8%)2+150÷(1+8%)3=304.97萬元。

25.商譽評估

商譽是企業整體價值的組成部分，是企業由于所處的地理位置優越，或由于信譽好而獲得了客戶的信任，或由于組織得當、生產經營效益高，或由于技術先進、掌握了生產訣竅等原因而形成的無形價值。商譽評估不能單獨進行，通常在企業整體評估中采用割差法或超額收益法。割差法是用企業整體評估價值減去企業各單項資產評估值之和來確定商譽的價值。超額收益法是根據企業預期的超額收益和折現率來計算商譽的價值。例如，某企業整體評估價值為5000萬元，企業各單項資產評估值之和為4000萬元，則該企業商譽的價值為5000-4000=1000萬元。

26.房地產的特性

房地產具有不可移動性、獨一無二性、壽命長久性、供給有限性、價值量大、用途多樣性、相互影響性、易受限制、變現困難等特性。不可移動性決定了房地產的地理位置對其價值影響很大。獨一無二性使得每宗房地產都有其獨特之處，不存在完全相同的房地產。壽命長久性使得房地產具有長期的使用價值。供給有限性導致房地產價格容易受到供求關系的影響。

27.土地使用權評估

土地使用權評估可采用市場法、收益法、成本法、假設開發法等方法。市場法評估土地使用權時，需尋找類似土地的交易案例，并進行交易情況、交易日期、區域因素、個別因素等調整。收益法評估土地使用權時，需確定土地的凈收益和資本化率。成本法評估土地使用權時，需考慮土地取得成本、土地開發成本、管理費用、投資利息、開發利潤等。假設開發法適用于待開發土地的評估，通過預測開發完成后的房地產價值，減去后續開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、開發利潤等，得到土地使用權的價值。例如，某待開發土地預計開發完成后房地產價值為8000萬元，后續開發成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，投資利息為150萬元，開發利潤為500萬元，則該土地使用權的價值為8000-3000-200-300-150-500=3850萬元。

28.在建工程評估

在建工程評估需考慮工程的完工程度、工程質量、工程進度、后續工程所需資金等因素。可采用形象進度法、成本法等方法。形象進度法是根據在建工程的形象進度，結合市場同類在建工程的平均造價來估算在建工程的價值。成本法評估在建工程時，需考慮已投入的成本和后續需投入的成本。例如，某在建工程已完成60%，市場同類在建工程平均造價為2000元/平方米，該在建工程建筑面積為5000平方米，則該在建工程的價值為2000×5000×60%=6000000元。

29.機器設備的分類

機器設備可按不同標準進行分類。按其在生產中的作用可分為生產工藝類設備、輔助生產設備、服務設備等；按其技術特點可分為通用設備、專用設備；按其自動化程度可分為自動化設備、半自動化設備、手動設備等。不同類型的機器設備在評估時需考慮不同的因素。

30.機器設備的貶值估算

機器設備的貶值包括實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值。實體性貶值可采用觀察法、使用年限法、修復費用法等估算。觀察法是評估人員通過對設備的觀察和檢測，判斷設備的磨損程度和技術狀況，從而估算實體性貶值。使用年限法是根據設備的已使用年限和預計尚可使用年限來計算實體性貶值。修復費用法是通過估算修復設備的費用來確定實體性貶值。功能性貶值主要是由于技術進步導致設備的功能落后而產生的貶值，可分為超額投資成本和超額運營成本。經濟性貶值是由于外部環境變化導致設備的利用率下降或收益減少而產生的貶值。

31.金融資產的特點

金融資產具有流動性、收益性、風險性等特點。流動性是指金融資產能夠以合理的價格在市場上迅速變現的能力。收益性是指金融資產能夠為投資者帶來收益的特性，如利息收入、股息收入等。風險性是指金融資產的價值可能會受到市場波動、信用風險等因素的影響而發生變化。

32.應收賬款評估

應收賬款評估需考慮應收賬款的賬齡、債務人的信用狀況、壞賬準備的計提情況等因素。可采用賬齡分析法、個別認定法等評估應收賬款的可收回金額。賬齡分析法是根據應收賬款的賬齡長短來估計壞賬損失的比例，從而確定應收賬款的評估值。個別認定法是對每一筆應收賬款進行單獨分析，評估其可收回金額。例如，某企業應收賬款余額為100萬元，賬齡在1年以內的占60%，預計壞賬損失率為5%；賬齡在1-2年的占30%，預計壞賬損失率為10%；賬齡在2年以上的占10%，預計壞賬損失率為20%，則該企業應收賬款的評估值為100×(60%×(1-5%)+30%×(1-10%)+10%×(1-20%))=91萬元。

33.存貨評估的方法

存貨評估可采用市場法、成本法等方法。對于市場上有公開交易價格的存貨，可采用市場法評估，以市場價格作為評估值。對于自制存貨，可采用成本法評估，考慮原材料成本、人工成本、制造費用等。例如，某企業有一批外購原材料，市場價格為50萬元，則該批原材料的評估值為50萬元。若該企業有一批自制產品，原材料成本為30萬元，人工成本為10萬元，制造費用為5萬元，則該批自制產品的評估值為30+10+5=45萬元。

34.長期待攤費用評估

長期待攤費用是指企業已經支出，但攤銷期限在1年以上（不含1年）的各項費用。長期待攤費用評估需考慮其是否具有尚存資產或權利。若長期待攤費用對應的資產或權利仍然存在，且能為企業帶來未來經濟利益，則應進行評估；若對應的資產或權利已經消失，則不應再進行評估。例如，企業支付的開辦費，若企業已經正常經營，開辦費已攤銷完畢，且無后續影響，則開辦費評估值為0；若企業支付的租入固定資產改良支出，剩余租賃期限內仍能為企業帶來經濟利益，則應評估其剩余價值。

35.企業價值評估中的協同效應

協同效應是指企業合并后，通過資源共享、優勢互補等方式，使合并后企業的整體價值大于合并前各企業價值之和的效應。協同效應包括經營協同效應、財務協同效應和管理協同效應。經營協同效應主要體現在生產規模經濟、營銷協同、技術協同等方面。財務協同效應主要體現在合理避稅、降低融資成本等方面。管理協同效應主要體現在管理效率提高、管理經驗共享等方面。在企業價值評估中，需考慮協同效應的影響，合理評估合并后企業的價值。

36.資產評估的職業道德

資產評估師應遵守獨立、客觀、公正的職業道德原則。獨立是指資產評估師在執業過程中應保持獨立的地位和立場，不受外界干擾。客觀是指資產評估師應基于客觀事實進行評估，不主觀臆斷。公正則要求資產評估師公平對待各方利益相關者，不偏袒任何一方。同時，資產評估師還應保守客戶秘密，不得泄露客戶的商業機密和敏感信息。

37.評估報告的審核

評估報告審核是保證評估報告質量的重要環節。審核內容包括評估報告的格式是否規范、內容是否完整、評估依據是否充分、評估方法是否合理、評估結論是否可靠等。審核人員應具備豐富的專業知識和實踐經驗，對評估報告進行全面、細致的審核。例如，審核評估報告中評估方法的選擇是否符合評估目的和評估對象的特點，評估參數的確定是否合理等。

38.評估行業的監管

資產評估行業受到政府監管部門和行業協會的雙重監管。政府監管部門主要通過制定法律法規和政策，對資產評估機構和評估人員的執業行為進行規范和監督。行業協會主要通過制定行業自律準則、開展會員培訓、組織業務交流等方式，加強行業自律管理。例如，中國資產評估協會制定了一系列資產評估準則和職業道德準則，對資產評估行業進行規范。

39.評估中的信息收集

評估中的信息收集是評估工作的重要基礎。信息來源包括公開市場信息、行業協會資料、企業財務報表、專業數據庫等。評估人員應根據評估目的和評估對象的特點，有針對性地收集相關信息，并對信息的真實性、準確性和完整性進行核實。例如，在評估企業價值時，需收集企業的財務數據、市場份額、行業發展趨勢等信息。

40.評估中的風險評估

評估中的風險評估是指對評估過程中可能出現的風險進行識別、分析和評估。風險因素包括市場風險、政策風險、技術風險、操作風險等。評估人員應采取相應的風險應對措施，如加強信息收集和分析、選擇合適的評估方法、進行充分的現場調查等，以降低評估風險。例如，在評估房地產時，需考慮房地產市場的波動風險和政策調控風險。

41.企業價值評估中的市場法可比企業選擇

在企業價值評估中運用市場法時，可比企業的選擇至關重要。可比企業應與被評估企業在行業、規模、業務模式、財務狀況等方面具有相似性。需考慮企業的主營業務、市場份額、盈利能力、資產結構等因素。例如，在評估一家零售企業時，應選擇同行業、規模相近、經營模式相似的其他零售企業作為可比企業。

42.無形資產評估中的收益分成率確定

在無形資產評估的收益法中，收益分成率的確定是關鍵。收益分成率可通過經驗數據法、要素貢獻法、層次分析法等方法確定。經驗數據法是根據以往類似無形資產交易的收益分成率來確定。要素貢獻法是分析無形資產在企業收益中的貢獻程度來確定收益分成率。層次分析法是通過建立層次結構模型，對各因素進行比較和判斷，從而確定收益分成率。例如，某專利技術在企業產品收益中的貢獻經分析占30%，則該專利技術的收益分成率可確定為30%。

43.房地產評估中的資本化率確定

房地產評估中資本化率的確定可采用市場提取法、安全利率加風險調整值法、投資收益率排序插入法等方法。市場提取法是通過收集市場上類似房地產的租金和售價數據，計算出資本化率。安全利率加風險調整值法是以安全利率（如國債利率）為基礎，加上房地產投資的風險調整值來確定資本化率。投資收益率排序插入法是將社會上各種類型的投資收益率按大小順序排列，然后根據房地產投資的風險程度，確定房地產資本化率在排序中的位置。例如，通過市場提取法，收集到5個類似房地產的租金和售價數據，計算出平均資本化率為6%，則可將該資本化率作為評估房地產的參考。

44.機器設備評估中的成新率確定

機器設備評估中的成新率可采用觀察法、使用年限法、修復費用法等方法確定。觀察法是評估人員通過對設備的外觀、運行狀況等進行觀察和檢測，判斷設備的成新率。使用年限法是根據設備的已使用年限和預計尚可使用年限來計算成新率。修復費用法是通過估算修復設備的費用占設備重置成本的比例來確定成新率。例如，某設備重置成本為80萬元，預計使用年限為10年，已使用3年，用使用年限法計算成新率為(10-3)÷10×100%=70%。

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