企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)基本概念

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

準(zhǔn)則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)僅限于以下三種：

1．已出租的土地使用權(quán)

2．持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

3．已出租的建筑物4/12/2025

投資性房地產(chǎn)的特征（一）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。（處置時(shí)不計(jì)入利得，而是計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入）(二)具有投資性(不能是投機(jī))不包括“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的房屋建筑物

【提示】財(cái)政部認(rèn)為這一規(guī)定與IFRS是完全趨同的。其理由是房屋建筑物為炒作而增值是虛假的，純屬投機(jī)行為。

4/12/2025持有目的1、企業(yè)為經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)列為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)，列為存貨3、用于投資房地產(chǎn)：列為投資性房地產(chǎn)4/12/2025我國(guó)：1、借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，將投資房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)核算。2、適當(dāng)引入公允價(jià)值計(jì)量模式我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠成熟，交易信息的公開程度還不夠高，應(yīng)當(dāng)采用成本模式作為對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式。只有符合規(guī)定條件的，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。4/12/2025投資性房地產(chǎn)的范圍

1.已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。

2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

3.已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。4/12/20254.投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。如果某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

5.對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，經(jīng)理（廠長(zhǎng)）會(huì)議或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)租出且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽定租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。4/12/20256.下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)

（1）對(duì)于以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的土地使用權(quán)、建筑物再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

（2）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的

土地使用權(quán)。

（3）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。

（4）作為存貨的房地產(chǎn)。4/12/2025閑置土地以下情形可認(rèn)定為閑置土地：1、國(guó)有土地有償使用合同生效或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的2、已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的3、其他。4/12/2025例1：甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃合同，乙企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的一棟辦公樓出租給甲企業(yè)，為期5年。甲企業(yè)一開始將該辦公樓改裝后用于自行經(jīng)營(yíng)餐館。2年后，由于連續(xù)虧損，甲企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給丙公司，以賺取租金差價(jià)。分析：對(duì)于甲企業(yè)乙企業(yè)而言，該棟樓是否屬于其投資性房地產(chǎn)？4/12/2025這種情況下，對(duì)于甲企業(yè)而言，該棟樓不屬于其投資性房地產(chǎn)。對(duì)于乙企業(yè)而言，則屬于其投資性房地產(chǎn)。4/12/2025例2：甲企業(yè)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心通過競(jìng)拍取得一塊土地的使用權(quán)。甲企業(yè)按照合同規(guī)定對(duì)這塊土地進(jìn)行了開發(fā)，并在這塊土地上建造了一棟商場(chǎng)，擬用于整體出租，但尚未開發(fā)完工。本例，該尚未開發(fā)完工的商場(chǎng)不屬于“空置建筑物”；但屬于投資性房地產(chǎn)。）4/12/2025例3：甲房地產(chǎn)開發(fā)商建造了一棟商住兩用樓盤，一層出租給一家大型超市，已簽訂經(jīng)營(yíng)租賃合同；其余樓層均為普通住宅，正在公開銷售中。這種情況下，如果一層商鋪能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，其余樓層為甲企業(yè)的存貨，即開發(fā)產(chǎn)品。4/12/2025關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。

★如，母公司以經(jīng)營(yíng)租賃出租給子公司的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作為母公司的投資性房地產(chǎn)，但在編制合并報(bào)表時(shí)，作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。4/12/2025投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量。同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：㈠該投資性房地產(chǎn)包含的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；㈡該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量。4/12/2025㈠外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)。㈡自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝的成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。㈢以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，比照固定資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)核算。4/12/2025投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)一般為租賃期開始日，即土地使用權(quán)、建筑物進(jìn)入出租狀態(tài)、開始賺取租金的日期。但對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖。短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。對(duì)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)為企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期。4/12/2025后續(xù)計(jì)量1．通常采用成本模式。2．只有符合規(guī)定條件的，可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量（國(guó)際趨同的結(jié)果）；

。說明：（1）計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，將轉(zhuǎn)換時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。（2）同一企業(yè)只能采用一種模式，不能同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。4/12/2025（3）已采用公允價(jià)值模式的，不得轉(zhuǎn)為成本模式。

因?yàn)椴捎霉蕛r(jià)值計(jì)量模式的前提就是公允價(jià)值能夠持續(xù)、可靠地取得，因此只要條件繼續(xù)得到滿足，就不存在轉(zhuǎn)換后續(xù)計(jì)量模式的問題。

【提示】限制條款，防止通過轉(zhuǎn)換操縱利潤(rùn)。

4/12/2025（4）與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。4/12/2025成本模式計(jì)量

（一）計(jì)量原則（允許提折舊/允許攤銷，允許提減值準(zhǔn)備）

1、成本模式下，應(yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷。折舊或攤銷適用《固定資產(chǎn)》、《無(wú)形資產(chǎn)》準(zhǔn)則。2、如存在減值跡象，應(yīng)按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第８號(hào)——資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測(cè)試，并計(jì)提相應(yīng)減值準(zhǔn)備，一旦計(jì)提，不得轉(zhuǎn)回。即一要按期計(jì)提折舊或攤銷；二期末要考慮計(jì)提減值準(zhǔn)備

4/12/2025（二）科目設(shè)置1、增設(shè)“投資性房地產(chǎn)”科目核算成本2、單獨(dú)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，比照“累計(jì)折舊”、“累計(jì)攤銷”科目進(jìn)行處理。

3、單獨(dú)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，比照”固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目進(jìn)行處理。

4/12/2025(三)后續(xù)計(jì)量賬務(wù)處理1.計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

2.確認(rèn)租金

借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）

貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（11%）【提示】投資性房地產(chǎn)若屬于企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過"主營(yíng)業(yè)務(wù)收入"和"主營(yíng)業(yè)務(wù)成本"科目核算相關(guān)的損益。

3.計(jì)提減值準(zhǔn)備

借：資產(chǎn)減值損失

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

4/12/2025（四）舉例說明1、外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)

★企業(yè)購(gòu)入的房地產(chǎn)，部分用于出租，部分自用，用于出租的部分應(yīng)予以單獨(dú)確認(rèn)的，應(yīng)按照不同部分的公允價(jià)值占公允價(jià)值總額的比例將成本在不同部分之間進(jìn)行合理分配。4/12/2025例：2007年3月，甲企業(yè)計(jì)劃購(gòu)入一棟寫字樓用于對(duì)外出租。3月15日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自寫字樓購(gòu)買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期5年。4月5日，甲企業(yè)實(shí)際購(gòu)入寫字樓，支付價(jià)款共計(jì)1200萬(wàn)元，另外支付相關(guān)稅費(fèi)120萬(wàn)元。

4月5

借：投資性房地產(chǎn)－寫字樓1320萬(wàn)元貸：銀行存款1320萬(wàn)元4/12/20252、自行建造投資性房地產(chǎn)例：2007年3月，甲企業(yè)從其他單位購(gòu)入一塊土地的使用權(quán)，并在該塊土地上開始自行建造三棟廠房。2007年7月5日，三棟廠房同時(shí)完工（達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）。甲企業(yè)同時(shí)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用，即日起租。該塊土地使用權(quán)的成本為600萬(wàn)元；三棟廠房的造價(jià)均為1000萬(wàn)元，能夠單獨(dú)出售。

4/12/2025購(gòu)入時(shí)：借：無(wú)形資產(chǎn)600萬(wàn)元貸：銀行存款600萬(wàn)元2007年7月5日，土地使用權(quán)中轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的部分＝600×（1000/3000)=200萬(wàn)元借：投資性房地產(chǎn)－廠房1000萬(wàn)元貸：在建工程1000萬(wàn)元借：投資性房地產(chǎn)－土地使用權(quán)200萬(wàn)元貸：無(wú)形資產(chǎn)200萬(wàn)元企業(yè)取得的土地用于自行開發(fā)建造廠房等建筑物（自用或投資），相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。4/12/20253、成本模式下房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換，是指房地產(chǎn)因用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類，即形態(tài)上的轉(zhuǎn)換，沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易行為。

【注意】與非貨幣性資產(chǎn)交換（交易行為）區(qū)別

4/12/2025（1）轉(zhuǎn)換的依據(jù)企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，這里的確鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面一是企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變，如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。4/12/2025（2）轉(zhuǎn)換形式

“自用房地產(chǎn)或存貨”與“投資性房地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)換。（3）轉(zhuǎn)換日

“自用房地產(chǎn)或存貨”轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”，租賃期開始日或用于資本增值的日期；

“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“自用房地產(chǎn)”，房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)日期。

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，轉(zhuǎn)換日為董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的日期。4/12/2025在成本模式下，無(wú)論投資轉(zhuǎn)自用還是自用轉(zhuǎn)投資或其他轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換前后的賬面余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等金額不改變，只是對(duì)核算科目作出調(diào)整。不會(huì)涉及到損益，對(duì)應(yīng)科目結(jié)轉(zhuǎn)。4/12/2025存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)★轉(zhuǎn)換分錄：借：投資性房地產(chǎn)（帳面價(jià)值）存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸：開發(fā)產(chǎn)品（帳面余額）注：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備是長(zhǎng)期資產(chǎn)，不可以轉(zhuǎn)回，與存貨跌價(jià)準(zhǔn)備類別不同，不對(duì)轉(zhuǎn)。4/12/2025例：甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2007年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2007年4月15日。2007年4月15日，該寫字樓的帳面余額55000萬(wàn)元，已提取存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為5000萬(wàn)元。借：投資性房地產(chǎn)50000萬(wàn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備5000萬(wàn)貸：開發(fā)產(chǎn)品55000萬(wàn)4/12/2025自用固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（按固定資產(chǎn)原價(jià)入帳）累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備4/12/2025自用無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)帳戶余額）累計(jì)攤銷無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：無(wú)形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備4/12/2025例：甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。2007年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2007年4月15日，為期5年。2007年4月15日，該寫字樓的帳面余額55000萬(wàn)元，已提取折舊為5000萬(wàn)元，已提取減值為1000萬(wàn)元。借：投資性房地產(chǎn)55000萬(wàn)累計(jì)折舊5000萬(wàn)固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備1000萬(wàn)貸：固定資產(chǎn)55000萬(wàn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊5000萬(wàn)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備1000萬(wàn)4/12/2025投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)會(huì)計(jì)分錄為：借：固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）4/12/2025例：2007年8月1日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，其帳面價(jià)值為2000萬(wàn)元，其中，原價(jià)5000萬(wàn)元，累計(jì)已計(jì)提折舊2200萬(wàn)元，已提取減值為800萬(wàn)元。借：固定資產(chǎn)5000萬(wàn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊2200萬(wàn)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備800萬(wàn)貸：投資性房地產(chǎn)－廠房5000萬(wàn)累計(jì)折舊2200萬(wàn)固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備800萬(wàn)

4/12/2025投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨借：開發(fā)產(chǎn)品投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)4/12/20254、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期計(jì)提折舊或攤銷借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）取得的租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入當(dāng)投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值時(shí)借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備也可計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入或主營(yíng)業(yè)務(wù)成本4/12/2025例：甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，出租給乙企業(yè)使用，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用。假設(shè)該棟辦公樓的成本為1800萬(wàn)元，按照直線法計(jì)提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。按照經(jīng)營(yíng)租賃合同約定，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金8萬(wàn)元。當(dāng)年12月，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測(cè)試，其可收回金額為1200萬(wàn)元，此時(shí)辦公樓的帳面價(jià)值為1500萬(wàn)元，以前未計(jì)提減值準(zhǔn)備。①計(jì)提折舊每月計(jì)提折舊1800/20/12=7.5萬(wàn)借：其他業(yè)務(wù)成本7.5萬(wàn)貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊7.5萬(wàn)②確認(rèn)租金借：銀行存款8萬(wàn)貸：其他業(yè)務(wù)收入8萬(wàn)③計(jì)提減值借：資產(chǎn)減值損失300萬(wàn)貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備300萬(wàn)4/12/20255、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（1）資本化的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)。例如，為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建，或裝修，大修理。（2）企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，在再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。4/12/2025例：2007年3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期，廠房按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，原價(jià)為2000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊600萬(wàn)元。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對(duì)廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè)。3月15日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。12月15日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出150萬(wàn)元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。4/12/2025

①2007.3.15，投資性房地產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)為改擴(kuò)建借：投資性房地產(chǎn)－廠房(在建)1400萬(wàn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊600萬(wàn)貸：投資性房地產(chǎn)－廠房2000萬(wàn)②2007.3.15－12.15，進(jìn)行改擴(kuò)建借：投資性房地產(chǎn)－廠房(在建）150萬(wàn)貸：銀行存款等150萬(wàn)③2007.12.15，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)－廠房1550萬(wàn)貸：投資性房地產(chǎn)－廠房(在建）1550萬(wàn)4/12/2025（2）費(fèi)用化的后續(xù)支出不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益，如中小修理等日常修理支出。借：其他業(yè)務(wù)成本貸：銀行存款4/12/20256、投資性房地產(chǎn)處置當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。處置時(shí)會(huì)計(jì)分錄：借：銀行存款（按收到的金額）貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（如果有減值）貸：投資性房地產(chǎn)（余值）4/12/2025例：甲企業(yè)將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計(jì)量。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為3億元，乙公司已用銀行存款付清。出手時(shí)，該棟寫字樓的成本為28000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊3000萬(wàn)元。借：銀行存款30000萬(wàn)貸：其他業(yè)務(wù)收入30000萬(wàn)借：其他業(yè)務(wù)成本25000萬(wàn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊3000萬(wàn)貸：投資性房地產(chǎn)28000萬(wàn)4/12/2025例：甲企業(yè)為了滿足市場(chǎng)需求、擴(kuò)大再生產(chǎn)，將生產(chǎn)車間從市中心搬遷到郊區(qū)。2006年3月，管理層決定，將原廠區(qū)陳舊廠房拆除平整后，持有以備增值后轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的帳面余額為3000萬(wàn)，已計(jì)提攤銷900萬(wàn)元，剩余使用年限40年，按照直線法攤銷，不考慮殘值。2009年3月，甲企業(yè)將廠區(qū)出售，取得轉(zhuǎn)讓收入4000萬(wàn)元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)。①轉(zhuǎn)換日借：投資性房地產(chǎn)－土地使用權(quán)3000萬(wàn)累計(jì)攤銷900萬(wàn)貸：無(wú)形資產(chǎn)－土地使用權(quán)3000萬(wàn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷900萬(wàn)

4/12/2025②每年計(jì)提的攤銷額借：其他業(yè)務(wù)成本525000

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷525000

③出售時(shí)借：銀行存款4000萬(wàn)貸：其他業(yè)務(wù)收入4000萬(wàn)借：其他業(yè)務(wù)成本1942.5萬(wàn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷1057.5萬(wàn)貸：投資性房地產(chǎn)－土地使用權(quán)3000萬(wàn)4/12/2025二、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量

（一）條件：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，具體表現(xiàn)為應(yīng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地存在活躍房地產(chǎn)交易市場(chǎng)（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。4/12/2025采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，對(duì)于在建投資性房地產(chǎn)（包括企業(yè)首次取得的在建投資性房地產(chǎn)），如果其公允價(jià)值無(wú)法可靠確定但預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)以成本計(jì)量該在建投資性房地產(chǎn)，其公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量時(shí)或完工后（兩者孰早），再以公允價(jià)值計(jì)量。4/12/2025（二）核算特點(diǎn)：1、“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”、“公允價(jià)值變動(dòng)”兩明細(xì)科目。2、不計(jì)提折舊或攤銷，資產(chǎn)負(fù)債表日以公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。

如借：投資性房地產(chǎn)－公允價(jià)值變動(dòng)

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益4/12/2025（三）外購(gòu)或自行建造的投資性房地產(chǎn)例：2007年4月20日乙公司購(gòu)買一塊土地使用權(quán)，購(gòu)買價(jià)為2000萬(wàn)元，支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)30萬(wàn)元，款項(xiàng)全部以銀行存款支付。企業(yè)購(gòu)買后準(zhǔn)備等其增值后轉(zhuǎn)讓。乙公司對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)2007年取得租金收入為150萬(wàn)元，已存入銀行，假設(shè)不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)。經(jīng)復(fù)核，該投資性房地產(chǎn)2007年12月31日的公允價(jià)值為2000萬(wàn)元。4/12/2025①2007.4.20借：投資性房地產(chǎn)－成本2030萬(wàn)貸：銀行存款2030萬(wàn)②2007.12.31借：銀行存款150萬(wàn)貸：其他業(yè)務(wù)收入150萬(wàn)借：公允價(jià)值變動(dòng)損益30萬(wàn)貸：投資性房地產(chǎn)－公允價(jià)值變動(dòng)30萬(wàn)4/12/2025（四）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)不管是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)還是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，都要區(qū)分兩種模式：一是成本模式，二是公允價(jià)值模式。

（1）在成本模式下，都是相應(yīng)賬戶的對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益。

4/12/2025（2）在公允價(jià)值模式下，轉(zhuǎn)出的都是相關(guān)資產(chǎn)的賬面價(jià)值，借方入賬都是按照公允價(jià)值來入賬，這樣借貸方會(huì)存在一個(gè)差額，這個(gè)差額的處理方式不同。在由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)時(shí)，這個(gè)差額都計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目在由非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，這個(gè)差額如果是借方，則計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，如果是貸方則計(jì)入其他綜合收益。

4/12/2025存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)按該房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入帳（1）如果轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值小于帳面價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)－成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）存貨跌價(jià)準(zhǔn)備（如果已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備）

公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：開發(fā)產(chǎn)品（帳面余額）4/12/2025（2）如果轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于帳面價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)－成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）存貨跌價(jià)準(zhǔn)備（如果計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備）貸：開發(fā)商品（帳面余額）

其他綜合收益－投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換4/12/2025當(dāng)該投資性房地產(chǎn)處置時(shí)借：其他綜合收益－投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換貸：其他業(yè)務(wù)成本4/12/2025自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)應(yīng)按該房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入帳。（1）如果轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值小于帳面價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)－成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備累計(jì)折舊、累計(jì)攤銷

公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（帳面余額）4/12/2025（2）如果轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于帳面價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)－成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備累計(jì)折舊、累計(jì)攤銷貸：固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（帳面余額）其他綜合收益－投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換4/12/2025例：2007年6月，甲企業(yè)打算搬遷到新建辦公樓，由于辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金。2007年10月，甲企業(yè)完成了搬遷，原辦公樓自用。2007年12月，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2008年1月1日，租賃期滿為3年。2008年1月1日，該辦公樓的公允價(jià)值為35000萬(wàn)元，其原價(jià)為5億元，已提折舊14250萬(wàn)元；假設(shè)甲企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。借：投資性房地產(chǎn)－成本35000萬(wàn)累計(jì)折舊14250萬(wàn)公允價(jià)值變動(dòng)損益750萬(wàn)貸：固定資產(chǎn)50000萬(wàn)4/12/2025（五）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，應(yīng)按該房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的帳面價(jià)值，公允價(jià)值和帳面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期塤益。①當(dāng)公允價(jià)值高于其帳面價(jià)值借：固定資產(chǎn)（按投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值）貸：投資性房地產(chǎn)－成本－公允價(jià)值變動(dòng)（累計(jì)）公允價(jià)值變動(dòng)損益①當(dāng)公允價(jià)值低于其帳面價(jià)值借：固定資產(chǎn)（按投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值）公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：投資性房地產(chǎn)－成本－公允價(jià)值變動(dòng)（累計(jì)）4/12/2025例：2008年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)備作為行政管理辦公樓。2008年12月1日，該寫字樓開始自用，由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為4800萬(wàn)元。該寫字樓之前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原帳面價(jià)值為4750萬(wàn)元。其中，成本為4500萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值250萬(wàn)元。借：固定資產(chǎn)4800萬(wàn)貸：投資性房地產(chǎn)－成本4500萬(wàn)－公允價(jià)值變動(dòng)250萬(wàn)公允價(jià)值變動(dòng)損益50萬(wàn)4/12/2025（六）與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出1、資本化的后續(xù)支出資本化的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。例如，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建，或裝修。4/12/2025（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程

①當(dāng)帳面價(jià)值（公允價(jià)值）高于成本借：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建） 貸：投資性房地產(chǎn)－成本－公允價(jià)值變動(dòng)②當(dāng)帳面價(jià)值（公允價(jià)值）低于成本借：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）投資性房地產(chǎn)－公允價(jià)值變動(dòng)貸：投資性房地產(chǎn)－成本

4/12/2025（2）改擴(kuò)建借：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建） 貸：銀行存款等（3）工程完工借：投資性房地產(chǎn)－成本貸：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）4/12/2025例：2007年3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對(duì)廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房租賃給丙企業(yè)。3月15日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。11月10日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出150萬(wàn)元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。3月15日廠房帳面余額為1200萬(wàn)元，其中成本1000萬(wàn)元，累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)200萬(wàn)元。假設(shè)甲企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。4/12/2025①2007年3月15日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程借：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）1200萬(wàn)貸：投資性房地產(chǎn)－成本1000萬(wàn)－公允價(jià)值變動(dòng)200萬(wàn)②2007.3.15－11.10借：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）150萬(wàn)貸：銀行存款150萬(wàn)③2007年11月10日，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)－成本1350萬(wàn)貸：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）1350萬(wàn)4/12/20252、費(fèi)用化的后續(xù)支出不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期損益，計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本。4/12/2025（七）投資性房地產(chǎn)處置企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置時(shí)借：