射洪工程營銷籌劃報告營銷策略篇定位?PART1現在，先回憶下以往的工程提案和所提到的問題，先做一份總結！經過一個周期的探討和提案，我們似乎還沒有找到能跟工程吻合的形象定位。究竟，瓶頸出在哪里？12月6號的提案。該份提案比較詳細的剖析了該工程的現狀，工程優勢，以及存在的問題。做得很全面也很系統化，里面主要提的有三點，一是區位優勢；二是資源優勢；三是產品優勢。而最重要的一點所提到的，就是在射洪，花園式電梯公寓比較稀缺，這是相當準確的，這個就是我們產品的市場時機點之一。特別是提到的以休閑養生為核心賣點，實施差異化戰略，價值最大化，直接卻別于競爭對手，這點，就是我們接下來應該走的路線之一。而市場定位，打造片區高層休閑業標桿，這一定位我們也是比較認可的。在這里我們想下，賣休閑養生確實是我們需要的實際，但是賣休閑養生的前提是什么？另一份提案：最簡單的問題，如果不加上主畫面，單純看這個定位，還有看這個廣告詞，它能讓你聯想到什么嗎？它能告訴我們是在說什么產品嗎？……..定位語：名人簡約理想人生

廣告語：綻放幸福之美而另外一份提案，所提到的工程定位，也是給予比較全面的定位，為“山河間，雙觀景地標休閑養生公寓〞。這一定位也是圍繞工程功能以及特色展開，可惜就是比較復雜，功能性太過于復雜，而且也不能給人一目了然的記憶點，所以該工程定位也太過繁雜，鎖不住獨特記憶點，突不出市場差異點。提案3戰略，PART2我們的總體方向是什么？整理下，我們的整體思路是什么？漕寶路該工程是射洪何吉先先生的首個工程，還必須以此盤作為在該城市的突破口，來為以后的工程做鋪墊。由工程，來樹立企業品牌和文化，開發理念。挖掘工程最優勢的核心來打造企業開發理念，做到雙劍齊發。打造出企業文化與產品優勢能共鳴的產物，尋找出吻合工程與企業共同的定位挖掘工程的差異點，提煉出與眾不同的價值尋找目標客戶的關系，與客戶群體最關心的問題①②他們所追求的品味，是時尚又需要有內涵。房地產的天然差異就是地段性，因為房地產的地段性是不可復制。產品配套特色理念30-80套房設計酒店管理高附加值嚴謹的設計規劃外觀精美高關注率3000平米雙園林景觀休閑水療健身會所體育綜合會館六星級大堂景觀品牌供給商多重驗收標準成品化安裝人性化效勞施工質量嚴謹休閑休閑養生首選購房一條龍效勞便民居住措施正如萬科的宗旨所說“建筑無限生活〞，萬科的工程始終將建筑產品、人性生活及居住理念三者相融合，缺一不可。而奧園折通過建筑體育文化地產，在打造著異類的品牌開發文化。何吉先先生地產，如何抓住我們的優勢，來打造出與眾不同的企業建筑文化和精神文化？關鍵詞:開發理念工程特性射洪何吉先先生房地產開發系列之公寓系列接下來，正式進入對工程定位的探討。

我們先區分開來工程定位，究竟分為什么。從我們的觀點上講，此工程的工程定位應該分為四大組成局部。一是，工程功能定位，二是工程形象定位，三是工程廣告定位，四是工程文化定位。而工程功能定位只是產品對市場的一種交代，也就約簡單直接越好，所以我們的功能定位是“名人休閑養生公寓〞，根本也沒有什么問題。而最重要的，工程形象定位和廣告定位，我們所訴求的是三個“度〞的問題，就是“高度〞，“精度〞，“深度〞。『四大定位』是針對本案推廣的靈魂Ⅰ-“功能定位〞功能性應該在區域內獨特，最好是做到無競爭性Ⅱ-“形象定位〞形象定位是提升該樓盤“顧客心理價值〞的重要因素。增強顧客的購置信心，是我們的關鍵。Ⅲ-“價值定位〞價值定位是刺激購置欲望的關鍵，我們這個工程，需要精準的價值定位，來引發關注，達成交易Ⅳ-“文化定位〞增加產品內涵，同時熏染企業的開發文化，建筑文化理念；關于“度〞的問題高度——我們所講就是要讓站在整個市場之上，做到讓別人仰望我們。精度——我們的定位要完全符合工程，不要憑空捏造，不要抄襲別人，要完全針對工程量身定制，以符合工程實際。深度——有一定的文化內涵，讓人既然容易記住，又不容易理解，要仔細去揣摩研究。尋找，PART3一就是該工程的外觀是獨一無二，具有震撼力。假設工程外觀成型，那么在前方的濱河路上，每輛過往車輛都能一覽工程無疑。工程必將成為濱河路上的一道風景，所以，必須強力炒作工程外觀并且結合濱河路。尋找工程差異優勢二，該地區的置業群體都是本地高尚人群，加上我們的工程是休閑養生公寓，在片區市場上比較奇缺。我們要在工程的升值能力上大作概念和文章，才能在營銷傳播中，吸引我們的目標客戶群。第三，我們還需要提煉些因素來豐富工程的內涵，使工程有更多的元素來吸引客戶，強化升值元素。比方國學園林，雙重園林景觀。第四，條件差異。建筑質量好，施工情況穩定，交房準時。何吉先先生的工程，是目前為止，施工過程中沒有中斷過的房地產工程。先看我們的工程定位樓盤工程功能定位——【主題概念】射洪·名人疊景公寓2314EElegant:優雅高貴Ecology:生態，空中花園Energy:激情與活力、健身休閑配套E-net:電子網絡化帶來的高效率休閑養生疊景公寓在此版塊中，形象生動的闡述了射洪人民對生態環保事業的渴望與追寵。CONDO國外流行的高檔服務式公寓，小而精致、時尚，小而高級、便捷，小而功能、配套齊全，最簡約的繁華，最奢侈的享受。這句話精確的概括了我們的工程特性。但是，我們需要的是精確的形象定位和視覺沖擊，才能吸引更多的人來，畢竟這個工程比較特殊。每個工程，都有一個靈魂，工程形象定位到廣告定位各方面的延伸，都需要一個靈魂來貫穿，接下來，就必須為工程尋求定位上的“靈魂〞關鍵詞。而且，我們通過對強勢賣點的歸類，來打造出營銷差異點，這就是房地產營銷的必要手段！射洪·名人疊景苑的強勢賣點歸類1外觀外觀是我們最大的亮點，是中國的喜文化與建筑風格的融合，是一種視野的升華。是建筑師智慧的結晶。2空中花園+社區廣場空中花園也是我們樓盤的一大賣點，可以將中國棋藝文化也融入園林中，讓它的內涵更加豐富。加上社區廣場的小景，我們可以提出“雙園林〞美學。園藝智慧的結晶。射洪·名人疊景苑的強勢賣點歸類射洪·名人疊景苑的強勢賣點歸類3區域——射洪濱江路濱江路本身就是未來本區域開展的生命線，而從周邊樓盤的營銷上都有此說法。我們要用智慧去看，我們會發現，那是兩座城市間的心脈，就經過我們的身邊！射洪·名人疊景苑的強勢賣點歸類4戶型精巧射洪·名人疊景苑的強勢賣點歸類5五星級大堂五星級的大堂，表達奢華的氣勢。五星級的大堂，也是設計師們心血的印證，智慧的結晶。智慧建筑外觀戶型空間園林景觀雙城生活總結出靈魂詞語：星級大堂形態上，本工程的產品，分別應對區域市場內幾個“類似工程〞的正面競爭，因此樹立本產品獨特的傳播核心，是工程運作的破冰之道！競爭上，本工程不僅要立足于本區域市場，而是要站立起另外的高度，倡導出異類的學說。營銷上，我們要打造比別人的同質賣點更強勢的賣點，進行獨立賣點的強造。定義PART4由靈魂詞“智慧〞，塑造出獨特的形象定位——名人疊景苑·中國智慧建筑本想定義：首席·中國智慧公寓，但是公寓太過直白，給人的夢想程度不深，不易勾起顧客的“好奇〞，所以用建筑來代替，主要是要給人一種既清晰又模糊的感覺。名人疊景苑·中國智慧建筑一個高度，給人的范圍感覺是“工程本身所在地的雙景加上園內本身設置雙景區〞，人類古靈魂中題道，靠山面水的居住才是最具有像征說服力的居住體，也是吻合我們工程的區位，所以疊景這個詞，有比較高的高度和闊度。疊景苑——名人疊景苑·中國智慧建筑精度，我們的建筑是獨一無二的，我們的園林也是獨一無二的園林。大堂，沿濱江路的視覺，等等，我們都是獨一無二的。主要是用“首席〞這個詞，來塑造這個樓盤的唯一性，不可替代性。首席——名人疊景苑·中國智慧建筑中國智慧——由“射洪·名人疊景苑·中國智慧建筑〞是何吉先先生開發的第一盤，直接渲染出一種獨特的企業文化。工程結合競爭市場，本工程的核心營銷思路樓盤形象定位塑造形象畫面塑造“休閑養生價值性〞，是本樓盤營銷的關鍵包裝炒作〞智慧外觀〞概念，強調“首席〞炒作外觀升值性炒作生活區域升值性炒作物管價值性炒作裝修價值性炒作園林、會所升值性炒作大堂升值性炒作居住舒適性炒作配套功能性包裝，PART5我們想要到達的廣告目的：

如何在劇烈的競爭市場中脫穎而出？從現狀到目標市場的現狀：09年上，剛性需求得到爆發性釋放，后半年走勢并不明朗；我們將面臨多個工程的競爭，預計未來市場仍有較大供給量，內部市場競爭劇烈；本工程外觀性較強，但其他特色并不鮮明，核心競爭力尚不明顯。Question1：產品LOGO方面，我們是否能夠與產品特性吻合？Answer：答案是肯定是必要的。一方面是由于周邊的主要競爭個案產品特色鮮明，百花齊放，樓盤假設要脫穎而出靠的是自身的核心競爭力和視覺沖擊系統。另一方面由于本案周邊環境和配套設施落后，所以產品品質和附加值皆很重要。Question2：我們的目標客戶在哪里？要吸引他們，我們該用什么畫面表達形式？Question3：主定位下，其他賣點怎么延伸？Answer：本案最大的競爭力是公寓房的性價比和升值能力問題。因此，“以己之長攻彼之短〞是我們必須認真研究的策略。還有其他賣點必須僅靠靈魂詞“智慧〞，來鳴題，才能讓