摘要由于快速城市化導致我國城市剛性住房需求急劇膨脹，房地產市場出現過熱，各大城市房價高企。價格低廉的小產權房便受到廣大中低收入群體的歡迎。但是“小產權房”存在極大的風險，一方面增加了農民融入城市的成本，提高了社會整體面臨的風險，另一方面突破了現有制度，影響法律的權威性。因此，需及時規制小產權房，在現有制度背景下，完善法律規定、合理分類小產權房，是化解小產權房困境的法律解決途徑。關鍵詞：宅基地使用權；小產權房；利益主體；法律路徑

前言小產權房并非法律術語，是在社會生活中形成的說法，小產權房具有以下特點：（1）小產權房一般位于集體所有土地或者宅基地上；（2）小產權房只有鄉政府或者村委會蓋章，僅在鄉鎮范圍內得到認可，但鄉政府或者村委會不是法定授權簽發房屋產權證書的機關；（3）未繳納土地出讓金以及各種稅費。因此，小產權房是指在本集體組織成員在集體所有土地或宅基地建造的房屋，此類房屋未繳納土地出讓金以及稅費等，沒有房屋產權證書，因此在關于開發與買賣小產權房的問題上，法律不保護小產權房,也沒有相應的救濟程序。小產權房產生的原因小產權房產生具有多重原因，從表面上看，隨著城市發展迅速，城市水平提升，就業機會增加，大量農村人民選擇進城務工，導致了住房需求的增加。然而由于城市房屋價格不斷上升，遠遠超出了購房者的工資水平，購房者通常無力支付巨額的房款，另外，我國目前保障性住房尚不完善，無法滿足大量購房者的需求。小產權房為囊中羞澀的購房者提供了一條新的選擇方式，盡管購房者明知小產權房無法受到法律的保護，但在過高的房價與生存需要之間，顯然當下利益更為重要，購房者作出購買小產權房的選擇，以降低生存壓力。而更深層次的原因在于我國土地產權不完整，市場主體缺位，以及法律規定上的模糊性。土地產權不完整在城鄉二元土地制度的背景下，城市土地與集體土地的權利范圍并不完全一致。城市土地允許自由流轉，通過開發土地能夠挖掘其所在價值，同時帶動了土地周邊經濟的發展，資源得到靈活充分地運用，因此城市土地價值增長幅度大，與此相反的是，集體土地收益值卻被壓縮，由于集體土地無法自由流通,不能進行相關的處分行為，因而土地所在價值不能夠發揮。除此之外，只能通過政府征收的方式將集體土地轉化為城市土地，在此過程中農民本應獲得的土地增值利益轉化為政府所有，因而在經濟利益的驅使下，農民選擇直接與開發商合作開發商品房，進而產生小產權房的問題。同地不同權造成的后果是，利益或資源過度向某一方項斜，主體之間利益矛盾深化，法律呈現失衡的狀態。市場主體缺位即政府監管缺位小產權房大都集中在城市周邊，建造小產權房需要聚集大量的社會資源與消耗較高的時間成本，僅僅由房地產商是無法完成建造大規模的商用房屋。小產權房的產生發展過程是顯而易見的，政府足以預見小產權房的發展趨勢并及時規制，但是政府并未發揮管理職責，沒有及時對小產權房的發展進行規制，造成小產權房的迅速發展。相關法律規定不全面不明確憲法上規定國有土地與集體土地具有同權性，物權法中規定宅基地使用是所有權中的一類即用益物權，且同時規定了禁止流轉宅基地，但是在具體適用上法律存在模糊性。在實踐中，面對無法可依的情況，小產權房其實處在一個比較尷尬的地位，法律的空白使得難以界定小產權房的性質。關于小產權房存在合理性的觀點討論目前對于是否承認小產權房的合理性存在不同的討論，觀點如下：承認小產權房的存在具有合理性在設計法律之初，因適用對象廣泛、影響范圍大，所以總是在不斷進行社會調研與相關討論后才得以公布。法律規定從現實基礎出發，體現了社會發展的方向?，F行法律規定禁止宅基地自由流轉必然是經過考量與調查的，在當時是符合社會發展的規律，并在實踐中得到了應用，實現了宅基地福利保障的目的。然而隨著社會發展，流轉宅基地開發小產權房的現象不斷產生，現有法律規定與現實狀況的反向沖突，提醒我們開始反思制度的合理性。在國家不斷重申小產權房為違法產物時，人們卻總是違反現有法律規定，說明法律規定已經無法滿足社會發展的需求。黑格爾說過“存在即合理”，小產權房在現實中不斷產生發展，且不存在消失的趨勢，表明其存在具有一定的合理性，在某種程度上是順應社會發展的方向。通過分析上述各方利益主體可知，小產權房的存在并未損害其任何一方利益，是各方利益主體實現利益最大化的表現。同時開放流轉宅基地制度，有助于提高資源有效利用，釋放農村活力，加塊建設城鄉一體化建設，最大程度節約制度成本，實現社會公平。另外，小產權房聚集著豐富的社會資源，減輕了城市發展的負擔。承認小產權房存在具有合理性，獲益的主體其實是成千上萬進城務工的農民，他們背負著沉重的生活壓力，與親屬別離來到陌生的城市打拼，小產權房降低了他們生活的成本與解決親情缺失的現況，這是在城市化發展過程不可避免面臨的社會問題。承認小產權房存在具有合理性，一定程度上緩解了城市發展帶來的負面效應。且小產權房聚集著豐富的社會資源，若否定小產權房的存在，則會造成巨大的社會資源浪費，影響現有居住者的安定生活。小產權房的存在不具有合理性第一，土地的重要性不言而喻，自古以來，土地都是農民的“根”，是其生存的基本方式。農民在宅基上建造房屋用于自身居住，無論其價值為多少在滿足其居住需求后也只是一個符號而已。除非到萬不得已的時候，大部分進城務工者即便空置房屋也不會將房屋賣出去。作為生存的最后手段，農民選擇出賣房屋后往往也會因為各種原因無以為繼，這背離了法律設計宅基地禁止流轉的理念。同時，出賣房屋時農民與買方總是處于不相對等的地位，在農民因急需資金天然處于弱勢地位時，其總是利益受損的一方。農民作為弱勢群體，保護其利益至關重要，是維持社會穩定的基層力量。第二，城市化規模擴張總是與其發展程度相關，城市發展迅速造成用地緊張，并逐漸擴展到城市周邊郊區，形成流轉宅基地的局面，給小產權房提供了生長空間。小產權房主要建設在城市效區，因而城市郊區的宅基地價格漲幅較大，但這部分宅基地占宅基地總量的比例較低，而大部分的農村宅基地與城市相距太遠，價值增長幅度較小或者說沒有價值上升的空間。允許開放小產權房，則造成大部分宅基地收益甚微或者沒有收益，而小部分宅基地價值上升獲得收益，古話曾說“不患寡而患不均”，開放小產權房造成了地區土地增值幅度不同，這也是財富分配不均的表現。農民對社會財富分配的敏感性使他們不滿于政策的不公平，不利于社會的發展。第三，合理的土地管理制度不僅帶來城鎮建設中土地資源供給的高效，而且發揮降低城市化過程風險的“穩定器”功能。大宅基地價值上升空間不高，卻充分發揮了宅基地保障功能。農民通常會選擇在年輕時進城務工，而老年人與兒童則繼續在農村生活，這部分家屬勞動能力較弱或者尚未有勞動能力，創造價值的可能性較低，如何安置個人家屬成為了懸而未決的問題。此時個人往往會選擇將他們安置在農村內以便他們外出工作，此時能最大程度減少個人承擔的壓力。當農民在外工作能力提升逐漸積累財富則會把家屬接到城市中居住，接受更好的生活與教育，為城市化發展進一步提供力量，當然因各種原因無法積累財富而選擇返回家鄉的農民，宅基地則成為了返鄉農民的落腳點。這種“可進可退”的方式為農民提供了多種選擇權，不論是在選擇進入城市實現財富上升還是返還家鄉，選擇的多樣性同時意味著成功機會的概率增大，為個人進入城市提供前進的動力，而宅基地空置則作為農民作出選擇時付出的成本?，F有制度實際上降低了農民在作出選擇所面臨的風險，進一步鼓勵了農民進城實現自身價值。若承認小產權房的合理地位，農民出于經濟利益的思考，可能會作出出賣房屋的選擇，農民失去了生活的基本保障，與前述“可進可退”的方式相比，這種單向模式時提高農民了融入城市的成本，農民自身抵抗風險的能力大大降低，也增加了整個社會承擔風險的負擔。我國小產權房治理的法律路徑完善相關法律法規城鄉土地二元化結構是中國特有的土地制度，利用一戶一宅制度的目的在于保障農民生活，但同時也限制了農民人口大規模流動，影向農村發展。而城市資源豐富，居民可以充分利用各種資源實現利益交換，且保障措施完善，為居民提供了多樣化的選擇路徑。越來越多的農民進城務工說明了農村發展已經無法滿足其生存需要，限制農民在宅基地上的利益收入在城市化快速發展的今天已經具有局限性。因而需要及時完善我國現有土地制度，對農村土地的產權界定、土地利益分配、產權運作方式形成一套長效機制。目前的新《土地管理法》就也對此作出了回應，其中規定允許農民自愿退出宅基地，但需要經過一系列的法定程序。這是從農民的利益角度作為出發點，為農民的空置宅基地提供解決的路徑，充分尊重了農民的意愿，符合社會發展的需求?！锻恋毓芾矸ā返男薷奶崾玖丝稍诂F有城市二元制度背景下，對法律規定作出一定的靈活改變，有助于改善小產權房現象。加強政府監管審查政府監管手段的失效和現行法律的自相矛盾是小產權房不斷發展的另一原因。政府監管的不連續性以及松動性導致了小產權房的迅速發展。前期政府監管不力，給小產權房的成長創造了空間，讓行為人出于僥幸心理而作出違法行為，不利于發揮法的功能作用。在后續的執法過程中，政府執行效率低下，投入了大量的時間成本但卻一直收效甚微，行為人在作出違法行為后一直未承擔相應的法律責任。因此，在現有小產權房已經建成的情況下，政府在加大執法力度的同時，也要注重執法效率，降低執法成本，通過有效制止小產權房的發展可以最大程度避免小產權房違法帶來的損失。對現有小產權房合理分類因現有小產權房存量大，若作出拆除小產權房的決定是對社會資源的極大浪費。拆除期間付出的時間成本與資源成本過高，同時還將導致一系列的社會問題。小產權房問題極為復雜，對小產權房進行分類并采取不同的處理方式也是一種解決方式。第一，對于未經審批,未納入土地利用整體規劃的建設房屋予以拆除,此類房屋超出了國家規劃要求，偏離了國家對土地發展的方向，避免繼續發展影響國家后續的要求決策，對這類房屋應當認定為違法房屋，進行拆除。第二，對于符合土地利用整體規劃的，同時還未出售的小產權房，此類小產權房對社會產生危害的可能性較低，并且在轉化為國有土地的過程中付出的成本較低?？紤]轉化為國有土地按照程序出賣，或者收購此類房屋作為保障性用房，彌補現有保障性房屋的不足。第三，對于符合土地利用整體規劃的，但是已經出售的小產權房?，F狀中此類房屋因為建造房屋并已經開始使用，房地產商、購買者以及原本土地使用人均違反了現有法律規定，除了需要繳納原本需要的土地出讓金，同時要對各方進行處罰。而購買者購買小產權房的原因大多是用于自身居住的需要，其主觀上惡性并不大，或者說是城市發展過程中所帶來的社會問題，因而對于土地出讓金部分，根據情況減少土地出讓金以減少購買者的壓力。增強公民的法律意識小產權房屢禁不止，除了政府監管不力的原因以外，還有購房者在推動著小產權房市場的發展，充分發揮著主觀能動性。小產權房價格普遍低于普通商品房，能夠及時解決公民的住房需要，但小產權房因未經過各項檢查，無法保障住房安全，存在著極大的風險。政府有必要針對性地開展宣傳教育，提高公民的警覺，增強法律意識，讓公民理性思考切勿掉入消費陷阱中。

結束語總之，小產權房的改革涉及多方利益，順應社會發展承認小產權房意味著法律權威性降低，尊重法律禁止開發小產權房又無法解除現實困境，因而在面對兩難問題時選擇解決的方式尤為重要。我們要基于現實的基礎上考慮小產權房的存在合理性，權衡各方利益，避免深化利益主體矛盾以及激進執法。同時小產權房也是一個社會問題，具體執法時不可避免地出現無法預知的問題，因而需要深入現實做進一步研究。

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