摘要隨著我國房地產業的高速發展，房地產糾紛日益增多，而房地產開發商的欺詐行為是導致房地產糾紛不斷增長的重要原因。首先分析房地產開發商欺詐行為的表現形式和生成原因，然后針對房地產開發商的欺詐行為提出相應的法律對策，以期加強對商品房購買者的法律保護。關鍵詞：房地產開發商；欺詐行為；法律對策

引言隨著我國住宅商品化政策的推行，購買商品房已成為大多數城鎮居民解決住房問題的重要方式。但由于我國房地產市場發展不夠成熟，商品房交易不十分規范，因此購房者在商品房買賣中遭遇房地產開發商欺詐行為的現象屢屢發生。甚至有人把房地產開發商的欺詐稱為“房地產黑洞”，意為被騙者防不勝防。中國消費者協會認為“房屋質量(包括附屬設施)投訴，近幾年明顯增加，而且解決這類消費者權益糾紛的難度較大”。因此，分析研究房地產開發商欺詐行為的表現形式和生成原因，提出防范房地產開發商欺詐行為的法律對策以保護商品房購買者的權益十分必要。房地產開發商欺詐行為及其表現形式房地產開發商，是指以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。目前，我國房產開發商主要有專營企業、兼營企業和項目公司三類。“欺詐行為”是指當事人一方故意制造虛假或歪曲的事實，或者故意隱匿事實真相，使表意人陷入錯誤而做出意思表示的行為。房地產開發商的欺詐行為是指開發商利用資金、身份、信息、人員各方面的優勢地位，通過廣告、宣傳、告知等手段，故意向交易相對人即購房者隱瞞商品房用地、規劃、面積、設施、權屬等方面的真實情況，誘使購房者與其建立交易關系，訂立商品房買賣合同的欺詐行為。在現實生活中，房地產開發商的欺詐行為有多種表現形式，依商品房交易時欺詐行為的具體實施方式不同，可主要分為以下幾種：虛假廣告宣傳誤導購房者這主要是指開發商在媒體及售樓宣傳品中虛構商品房的環境條件、道路條件、其他規劃條件等，誘使購房者與開發商進行交易。虛假廣告是一種有悖于誠實信用的行為，虛假廣告對其界定比較困難，對此，我國相關的行政規章和司法解釋規定，建設部《商品房銷售管理辦法》第15條規定，房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。無證或缺證開發并隱瞞購房者根據《城市房地產管理法》第44條和《城市房地產開發經營管理條例》第23的規定，開發商售房時必須具有以下許可證件：建設工程規劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證、建設用地規劃許可證和商品房預售許可證。開發商如果沒有依法取得開發工程所需的各種許可證件且沒有如實告知購房者，在合同約定的期限內又不能補辦相關手續，這就違反了房地產開發和銷售的有關行政法規，同時因沒有履行自己的告知義務，構成了對購房者的欺詐。一房多賣并隱瞞購房者這是指開發商將商品房出售給特定購房者后，又再次或多次將該房售賣給其他購房者的行為。在該行為實施過程中，開發商既向前手購房者隱瞞將該房再售予他人的事實，又向后手購房者隱瞞了商品房已售予他人的事實，應構成欺詐。房地產開發商欺詐行為的生成原因房地產開發商欺詐行為的生成原因有多種，與房地產行業本身特點相關聯的主要有以下幾種：房地產行業的誠信經營理念尚淺中國房地產行業起步較晚，到20世紀80年代之后，房地產業才重新在經濟生活中出現，并逐步發展成國民經濟生活中的主要部門。但在這一過程中，由于相應的法律制度不健全，一些房地產開發商的行為沒有受到應有的約束，以追求企業利益最大化為目標，而不兼顧社會公眾利益，并且沒有因此受到國家相關法律法規的制裁。房地產開發商實施欺詐行為的成本過小，難以形成誠信經營的理念，因而開發商就不斷出現嚴重違反誠信原則的欺詐行為。現行法律規制之不足目前，我國已有一些調整房地產行業的法律規范，如《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《合同法》、《品房銷售管理辦法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。但商品房交易的法律規定仍不全面和具體，還沒有真正建立起商品房交易中的信息公開披露制度、商品房交易面積的公正測評制度、不良經營開發商的市場強制退出制度等。特別是對如何有效地防范房地產開發商的欺詐行為，在法律上仍然存在著缺陷。政府職能部門監管不力在房地產開發實踐中，商品房交易存在著開發商與購房者主體地位實質的不平等性。相對于開發商，購房者處于弱勢地位。同時，商品房交易是否公平關系著社會公共利益。因此，政府職能部門應對開發商依法進行及時、全面的監管，對其欺詐行為給予必要的行政處罰。但近年來，房地產行政主管部門對商品房交易活動明顯監管不力。防范房地產開發商欺詐行為的法律對策措施商品房交易主要作為平等主體間的民事法律行為，適用民法的規定，同時也適用房地產行政管理法及刑法的相關規定。現行商品房交易法律制度在程序和實體兩方面存在著不健全和不完善，急需有針對性地予以修正和補充，以便從法律制度上防范房地產開發商的各種欺詐行為。嚴格落實《消費者權益保護法》第49條我國《消費者權益保護法》(以下簡稱《消法》)第49條規定：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加其賠償受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價格或者接受服務的費用的一倍。”該規定確立了懲罰性損害賠償的民事責任，即“損一賠二”的民事責任。在商品房買賣過程中，就房地產開發商欺詐行為是否適用《消法》第49條的問題，在理論和司法實務上都存在爭議。我認為，房地產開發商的欺詐行為應該適用《消法》第49條即懲罰性賠償制度。首先，商品房是商品。商品房是經過了人的加工物，是為了進行交換而生產出來的產品，因此，沒有理由認為商品房不是商品。其次，房地產開發商是經營者，商品房購買者是消費者。購房者購買商品房的目的主要是為了居住，而不是用來作為生產經營的場所，商品房購買者是消費者；同時，房地產開發商是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業，在性質上房地產開發商應是經營者。再次，適用該制度符合《消法》保護消費者弱者利益的立法精神。隨著社會經濟的發展，消費者與生產者、銷售者日漸分離，以及社會化商品生產條件下的經濟壟斷的產生發展，客觀上消費者已逐漸成為市場交易中的弱者。因此，制止房地產開發商的欺詐行為，對購房者給予《消法》的特殊保護，符合《消法》的立法精神。應當注意的是，在房地產交易過程中有的開發企業與購房者發生的糾紛只是基于一般的履行合同的瑕疵，并不存在欺詐的故意。對于這類行為，我認為房地產開發企業只應當承擔一般的違約責任，而不采取雙倍賠償的辦法。完善商品房買賣合同違約責任條款目前，在商品房交易實務中使用的是統一的格式合同，但涉及到違約責任方面的內容則早已被開發商填滿。開發商拒絕與購房者商討關于違約責任的約定事項，購房者若想買賣成交，其唯一的選擇就是接受開發商單方確定的雙方違約責任承擔方式和比例等不平等條件。這種不平等條件不僅包括買賣雙方在違約責任約定方面形式上的不平等，還有隱含的不平等條件。例如在有的商品房買賣合同中，購房者逾期付款向開發商按日支付萬分之二的違約金；開發商逾期交房向購房者按日支付萬分之一的違約金。在現實中開發商違約責任承擔已兌現的案例少之又少，而延遲付款的購房者承擔違約責任的例子則司空見慣。在商品房買賣合同中已明顯地呈現出了“賣方市場”的特質，這是一種極不正常的交易規則。在商品房買賣當中對于雙方違約責任的約定必須始終保持平等的狀態，這種平等狀態相關平衡機制的引入將會有效地維護處于弱勢地位購房者的實體權利，當務之急應由建設部在統一制定的商品房買賣合同中，就同一種違約行為明確規定買賣雙方應承擔同等的違約責任。建立健全購房相關合同的規范目前社會上采用的各式房產交易合同，大部分是一方提供的，而這樣單方提供的合同不論在內容，還是在形式、效力等各方面，都只能極大的保證其中一方，尤其是合同提供方的利益。保證單方利益，而忽視甚至危害另一方利益直接會出現產生欺詐行為的漏洞。對此，相關部門應該本著公平、公正、有效的原則，盡快完善制定相關房地產合同，并建立健全法律法規強制各房地產開發商統一執行和運用。這種房地產合同應該盡可能詳細的列舉雙方的每項義務及權利，杜絕房地產開發商發生欺詐行為產生的可能性。建立健全房地產買賣定金的法律擔保制度在房地產交易的過程中，房地產開發商可以對購房者提前收一定數額的定金。定金一旦交付，房屋購買者就失去了交易中的主動性，而任由房地產開發商隨意改變房屋條件及交房時間、房產證等相關手續辦理時間等問題。如果房屋購買者就這些問題提出異議，則會遭到房地產開發商以合同違約為理由，克扣定金，甚至不予退還相應定金。一方面是房地產開發商已經收取定金的既定事實，另一方面是房屋購買者毫無合同及相關法律法規的保護，致使房屋購買者要求退還定金的權利得不到合法的支持，進而大大傷害房屋購買者的權利。對此，在有關合同或證明中，建議強制房地產開發商明確標明，不可因為雙方尤其是開發商的責任而只是房屋買賣未成功時，房地產開發商應該無條件返還給房屋購買者全部定金。

結束語隨著房地產開發產業的發展，各種欺詐行為在房地產的交易過程中越來越普遍、形式越來越多樣化，危害也同樣越來越嚴重，這不僅對建立良好的房地產產業秩序起到了破壞作用，也對整個經濟社會的發展產生了消極的阻礙作用。盡管產生欺詐行為的原因是多方面、多渠道的，但是總體而言，運用法律手段來實現對房地產行業欺詐行為的規范是行之有效的對策。

致謝在此論文完成之際，謹向我尊敬的導師致以誠摯的謝意和崇高的敬意。還要感謝我的好友在論文寫作期間對我的鼓勵與關懷，謝謝你們。求學多年，即將走入社會參加工作之時，最最需要感謝是我的親人，感謝你們的無時無刻不在的鼓勵和支持，焉得諼草，言樹之背，養育之恩，無以回報，你們永遠健康快樂是我最大的心愿。

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