2025/4/10舊城改造規劃的理解和案例

－關于改造規劃的專題及應用2舊城改造規劃的不同層面3應從不同層面看待舊城改造規劃項目舊城改造規劃特殊性在于：它不同于普通的規劃項目、也不同于單純的房地產開發規劃，它同時兼具了城市更新和區域發展的特性。從多角度和層面看待有利于制定正確的改造方向：技術角度（微觀層面）市場角度（中觀層面）城市發展角度（宏觀層面）4技術角度（微觀層面）市場角度（中觀層面）城市發展角度（宏觀層面）容積率建筑承載力水電配套交通外觀負面影響（消防、治安）資源占用等5技術角度（微觀層面）市場角度（中觀層面）城市發展角度（宏觀層面）拆賠代價（經濟測算）房地產市場發展開發順序及難易資金問題開發商意愿利益平衡等政策－規劃獎勵、改造政策、規劃審批6技術角度（微觀層面）市場角度（中觀層面）城市發展角度（宏觀層面）產業環境空間布局、功能用途風險（政治、社會、管理）緊迫性城市意象可持續發展外部環境未來機遇7舊城改造規劃的視野

城市未來十年發展大戰略、大方針與周邊大區域未業發展找到關聯舊城改造帶來的機遇及對城市未來發展的影響舊城改造為城市能貢獻什么？改造對未來城市發展能夠起到的作用城市未來發展的瓶頸判斷舊改造對城市未來的意義建立指標體系活力競爭力土地利用稅收城市管理……成為城市發展的利器對未來的預見力8對未來的預見是改造規劃“定位”的基礎城市現所處階段對未來發展指標判定GDP人口產業城市化房地產國內外相同階段的城市指標通過對比國內外城市相同階段各項指標對城市未來發展預見改造對城市未來發展影響預見人口要素文化要素資本要素產業土地要素市場城市環境法制與政策9改造規劃“定位”的最佳方向我們的定位對城市未來發展預見城市優化城市競爭力城市管理站在“城市”的視角而非“項目”對城市舊城改造剖析剖析舊城舊城改造對城市未來的影響對未來準確的預見是領導決策的基礎舊城改造發展綱領與策略實施應具備的條件實現條件的策略10局限于物質性改造為主阻止城市物質性老化（有形磨損）環境的改善和城市美化多個城市項目的組合舊城改造和城市更新的比較，對舊城改造進行重新界定舊城改造城市更新涵蓋了城市結構的更新，功能體系更新等更多層面的內容內容動因注重內涵防止城市功能性和結構性衰退（無形磨損）著眼于區域的整體發展，城市的整體更新城市的綜合戰略計劃一個城市的舊城改造不應僅站在物質形態改善的層面為改造而改造，而應是旨在完善城市功能、塑造鮮明特色、尋求整體效益最優的“城市更新計劃”11舊城改造規劃的重點問題12需解決的一些主要問題I－定位發展戰略——立意、目標取向，決定戰略高度整體定位——決定價值實現II－規劃成果功能布局技術成果III－容積率經濟測算——制定容積率依據容積率確定——與現狀規劃的對比和調整IV－實施支撐實施策略——改造目標、改造政策、拆賠比、資金平衡、安置政策、實施階段、合作形式、土地出讓、開發方案、居民參與、風險控制規劃獎勵——決定資源利用政府規劃審批－審批支撐13改造規劃需研究解決的關鍵點應重點關注以下八大關鍵點：改造目標體系建立改造政策問題研究資金平衡問題研究開發控制問題研究社會效益目標市場價值實現改造進程目標對開發主體的政策：容積率獎勵、地價減免等對拆遷補償的政策對“原居民”安置的政策政府資金援助條件及方式投資收益細目的分類列舉及平衡計算新增土地價值清算政府在開發過程中的權利、責任及收益開發商在過程中的權利、責任及收益社會及國家在過程中的權利、責任及收益風險控制14需解決的關鍵點（續）功能布局與規劃指標問題研究建筑風格問題研究開發模式問題研究拆賠方案研究核心功能區規劃如何為土地增值指標如何使利潤平衡指標如何使土地增值改造前后規劃建筑風格的統一性問題新建建筑與整體風格相容性問題改建建筑與整體風格相容性問題街區改造與整體風格相容性問題改造主體分析改造中利潤實現主體與風險控制主體考慮整體改造與局部改造整體開發與分期開發拆賠模式拆賠比經濟測算補償方式15舊城改造規劃案例－上海新天地16上海新天地－城市發展的新動力南京路商圈地鐵口地鐵口新天地淮海中路商務圈舊城改造啟動項目新天地為上海太平橋改造的啟動項目城市中心的中心新天地距淮海中路高檔消費商業區600米左右占地面積52萬m2太平橋改造的范圍緊鄰淮海中路商務圈－－北至太倉路－－西至馬當路－－南至自忠路－－東至西藏南路原自然街坊23個原居住人口7萬人17新天地的改造只是太平橋改造規劃中的一部分太平橋改造規劃A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，地下為車庫，已成為市中心景觀B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里。C翠湖天地高級住宅小區，總建68萬D企業天地甲級寫字樓區，總建面50萬，興建辦公樓、酒店、商場等E瑞安集團總部大樓，區域的標志性建筑18新天地改造歷程1997年規劃構想1998年拿地1999年新天地北里動工中心綠地及人工湖動工2001年新天地北里開業（商業只租不售）中心綠地及人工湖開放新天地南里動工住宅一期動工寫字樓一期動工2002年新天地南里開業（商業、公寓只租不售）2003年住宅一期完工，銷售率100％寫字樓一期完工，銷售率90％以上……….商圈地鐵口商圈地鐵口商圈地鐵口2001年進度新天地北里（商業）綠地、人工湖2002年進度新天地南里（商業、公寓）2003年進度住宅、寫字樓一期太平橋改造秩序19改造前的上海新天地破舊、擁擠、惡劣居住條件的集中表現。富有特色的石門建筑元素，體現上海20年代建筑特色，是建筑修繕的基礎20上海新天地項目定位：國際化休閑、文化、娛樂中心功能定位：集餐飲、購物、娛樂等功能于一身客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達上海的中外游客功能構成客戶定位具有shoppingmall功能提供一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費的場所定位三步曲：多功能，旅游景點，國際化將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地一個國際交流和聚會的地點里會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會21改造后的上海新天地新天地規劃布局北里以保留石庫門舊建筑為主，結合現代化的建筑、裝潢和設備，變為多家高級消費場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充份展現了新天地的國際元素。南里以反映時代特征的新建筑為主，包括總建面達2.5平米的購物、娛樂、休閑中心，配合少量石庫門建筑。北里南里人工湖22新天地北里—石庫門建筑為主新天地北里，面積不到兩公頃，原先由縱橫交錯的15個里弄，密布著3萬平方米的舊房屋，其中最早的建于1911年，最遲的建于1933年。23新天地南里—現代建筑為主24石庫門建筑元素25舊城改造規劃案例－深圳大沖村26南山區大沖村－提升居住環境與區域素質

項目：南山區大沖村改造

項目規模：130萬平方米

項目類型：城中村改造項目改造重點：改造前提條件研究實施階段劃分拆賠方案開發方案招商方案風險控制措施實施細則（初稿）27

小結28小結根據以往改造案例，對舊城改造及城市更新有如下認識：觀點一：舊城改造是城市發展到一定階段的必然，是一項城市更新的計劃觀點二：良好的城中村改造不只局限于物質形態的改造，而是著眼于城市和區域整體發展的綜合系統工程觀點三：城市更新必須具備相應條件后才能取得綜合效益最佳觀點四：城市更新是政府有意識的干預行為，通過更新使衰退的區域機能重生、活力再現觀點五：區域更新中的規劃是動態的，并通過綜合系統的規劃達到土地增值以及解決土地指標目的觀點六：及早考慮開發風險，制定針對性的風險控制措施觀點七：在改造中有清晰的政府政策、實施階段計劃和步驟9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。4月-254月-25Thursday,April10,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。00:26:5500:26:5500:264/10/202512:26:55AM11、夫學須志也，才須學也，非學無以廣才，非志無以成學。4月-2500:26:5500:26Apr-2510-Apr-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。00:26:5500:26:5500:26Thursday,April10,202513、志不立，天下無可成之事。4月-254月-2500:26:5500:26:55April10,202514、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn'thaveknownmywayabout.。10四月202512:26:55上午00:26:554