報告的思維路徑工程概論商品化定位工程推廣思路工程銷售方案一切市場交易的根底都要轉變成商品，商品化是房地產銷售的第一步；形成商品后挖掘工程自身的買點、賣點，從而提煉出工程的推廣思路；由工程根底推廣思路，制定工程各周期的銷售方案1工程概論工程地塊地理位置該地塊位于長春市鐵北地區，屬寬城區管轄，東至富豐路；西至宋家榆樹南街；北至扶余路；南至一汽集團車輪廠。占地面積415875.02㎡建筑面積524202.05㎡公建建筑面積73930.27㎡住宅建筑面積445619.24㎡地下建筑面積4652.54㎡容積率1.27建筑密度21.68%綠化率46.61%回遷面積80000㎡2工程概論工程共有建筑101棟〔不含公建〕，工程圖紙已審批完畢，由設計院提供的信息，工程圖紙建筑根本已不能更改，包括進深、開間，如有特殊情況，建筑可適當縮短建筑開間，但不可超出工程現有建筑長度。因此，我司主要根據現有條件來具體拼每棟建筑的戶型，考慮工程開間還有局部空間可以修改，在設計戶型時主要針對與工程建筑進深為硬性標準來考慮工程未來戶型，工程建筑進深主要有2種：為12.4米、11米，根據上述2種進深我司共規劃戶型13種，以共探討；3商品化定位4商品化定位個體產品設計說明:我司在拿到本工程根底資料時，貴司沒有提供工程的個體戶型產品，規劃設計部門也沒有提供給我們。另外由于工程的整體規劃已經做完，工程樓體的開間進深不能改變，在這種限定的條件下，我司根據現實條件為工程設計了全套的個體戶型，以到達最大限度符合市場需求的目的。5工程戶型分析I戶型設計結構緊湊，設計為3室2廳1衛的格局，且兩臥室朝南，各廳分別分布在東、西兩側，作為東山和西山的產品，超居室的設計為東、西采光，此為戶型為三陽戶型，采光和通風效果較好，客廳的開間為4.2米,主臥的開間為3.6米,能夠合理科學的應用功能區,此設計意在打造實用、超值的現代居住感受。6I戶型的園區分布圖中表示I戶型〔共有708套，占總套數的22%〕7工程戶型分析C戶型為居家實用性戶型，為2室2廳1衛的格局，客廳開間4.1米，主臥開間3.3米，并配有吧臺，主臥和客廳均為南側采光，同時注意功能區分布的合理性，注重客廳和餐廳之間的空間錯位，能夠合理的利用空間。8C戶型的園區分布圖中表示C戶型(共有408套，占有總套數的12.7%)9工程戶型分析B戶型為2室2廳1衛的格局，客廳開間4.8米，主臥開間4.2米，客廳與主臥皆為南采光，雙陽臺、全明戶型設計，南側設有觀景陽臺，可在自家的陽臺上將園林美景盡收眼底，美不勝收，此種戶型為實用、舒適性戶型。10B戶型的園區分布圖中表示B戶型(共有252套，占有總套數的7.8%)11工程戶型分析D戶型為2室2廳1衛的格局，并配有儲藏間，其中客廳的開間為3.9米,主臥的開間為3.6米,功能劃分合理科學,注意了臥室與起居室的協調關系,并且保證了一個較為寬敞、功能齊全的衛生間，為居家實用性戶型。12D戶型的園區分布圖中表示D戶型(共有24套，占有總套數的0.7%)13工程戶型分析H戶型為3室2廳1衛的格局，客廳的開間為4.5米,主臥的開間為3.6米,入戶門兩側即是餐廳與客廳,居家氣息十分濃厚,兩臥室均為南采光,且設有觀景臺,清晨起來就可以見到美麗的園林景觀,心情格外爽朗,為實用性戶型。14H戶型的園區分布圖中表示H戶型(共有384套，占有總套數的11.9%)15工程戶型分析L1戶型為3室2廳1衛的格局，該戶型的美妙之處在于先入花園后入房的設計，彰顯主人的尊貴身份，客廳的開間為4.2米,主臥的開間為3.5米,方正大氣的南向客廳功能實用,超大的飄窗設計美觀、獨特，空間布局科學到位，同時衛生間內部實現了功能分區，做到了浴室與洗手間的相對獨立，可以充分利用時間與空間的搭配，結構設計相當緊湊，真正做到了超值感受。L2戶型為4室2廳2衛的格局，主臥的開間為4.5米,并設有私屬衛生間,同時在主臥與書房之間設有儲藏間,它與L1戶型相同,也是先入花園后進房,此種戶型為享受性戶型。16L1、L2戶型的園區分布圖中表示L1、L2戶型(共有36套，占有總套數的1.1%)17工程戶型分析E戶型為3室2廳1衛的格局，客廳的開間為4.2米,主臥的開間為3.6米,南向景觀陽臺與起居室合二為一，詮釋寬景陽光生活，此戶型南北通透,采光效果好,居住舒適。18E戶型的園區分布圖中表示E戶型〔共有24套，占有總套數的0.7%)19工程戶型分析J戶型為2室2廳1衛的格局，此種戶型為享受性戶型，起居室的開間為4.8米,主臥的開間為4.2米，主臥內可設有走入式衣柜、電視等，為了充分表達享受這一概念，因此此戶型全局部布在小區的中心景觀內，即匈牙利組團內，由于該戶型全部為小高層產品，推窗即可見景，園區內的六大組團景觀即各國建筑在這里被一覽無疑。20J戶型的園區分布圖中表示J戶型〔共有198套，占有總套數的6.1%〕21工程戶型分析F戶型為3室2廳2衛的格局，主臥內設有超大型飄窗，增強了臥室的采光效果，雙臥室為雙陽面布局，主臥的開間為4.5米并設有私屬衛生間，起居室的開間為4.8米,此種戶型寬敞明亮,為享受性戶型。22F戶型的園區分布圖中表示F戶型〔共有744套，占有總套數的23.1%〕23工程戶型分析A戶型為3室2廳2衛的格局，超居室的4.7米開間和主臥房的3.6米開間,屬于超級享受型戶型，觀景飄窗、主臥室的私屬衛生間設置、明廚明衛的設計，無不顯示了享受這一主題內涵，充分展示了陽光所附予的健康居住氣氛。24A戶型的園區分布圖中表示A戶型(共有108套，占有總套數的3.4%)25工程戶型分析G1、G2戶型為4室2廳2衛的格局，為全明戶型，并配有儲藏間，G1起居室的4.2米開間、主臥房的3.6米開間,和G2起居室的5.2米開間和主臥房的3.6米開間,均屬于超級享受性戶型，南北臥室的通透、主臥房的私屬衛生間設置，表達了人性化的設計理念。26G1、G2戶型的園區分布圖中表示G1、G2戶型(共有336套，占有總套數的10.5%)27戶型設計類型11米進深的戶型為：A、B戶型兩種戶型,即〔126平方米和88.5平方米)；11.3米進深的戶型為：L1、L2兩種戶型,即(97平方米和136平方米)；12米進深的戶型為：C一種戶型,即(83.5平方米)；12.4米進深的多層戶型為:F、G1、G2、H、I五種戶型,即(117.5平方米、136平方米、136平方米、97平方米和83平方米〕；12.4米進深的小高層戶型為:J戶型,即〔111.5平方米)；13.5米進深的戶型為：E、D兩種戶型,即(98平方米和89.5平方米)。28工程的總套數為3222套，多層建筑為261個單元，小高層建筑為9個單元，全部為一梯兩戶設計，個體戶型產品共13種，其中以80-100平方米為主力戶型。A、83平方米I戶型〔3-2-1〕共708套，占22%；B、83.5平方米C戶型〔2-2-1〕為408套，占12.7%；C、88.5平方米B戶型平方米〔2-2-1〕為252套,占7.8%；D、89.5平方米D戶型〔2-2-1〕為24套,占0.7%；E、97平方米H戶型〔3-2-1〕和L1戶型〔3-2-1〕共396套,占12.3%；F、98平方米E戶型〔3-2-1〕為24套,占0.7%；G、111.5平方米J戶型〔2-2-1〕為198套,占6.1%；H、117.5平方米F戶型〔3-2-1〕為744套,占23.1%；I、126平方米A戶型〔3-2-2〕為108套,占3.4%；J、136平方米G1G2戶型〔4-2-2〕和L2戶型(4-2-2)共360套,占11.2%。其中一期開發83平方米I戶型為420套；136平方米〔G1、G2戶型〕為168套；117.5平方米(F戶型)180套；97平方米〔H戶型〕180套；83.5平方米(C戶型)36套；89.5平方米(D戶型)24套；98平方米(E戶型)24套，總共1032套。其中80-100平方米占戶型比例的56%，110-120平方米戶型占戶型比例的29%，120平方米以上戶型占15%。戶型的具體設計29市場的戶型分析1、就目前寬城區上市的工程而言，大多為〔60—90〕平方米的小戶型產品，小戶型的市場需求量就區域市場來說，已趨于飽和狀態；2、從目前人們的生活水平探討，人們已從90年代的溫飽型轉向21世紀的小康型生活，人們的思想意識隨著生活水平的提高而逐漸改善；過去的一居室住房已不能滿足現代人們對于大臥室、豪華客廳的居住需求，人們的居住理念已升華為舒適享受性的宜居產品；3、從本工程的入市時機而言，由于受國六條的影響，08年上市的產品大多為小戶型產品，那么大戶型將成為市場的稀缺產品，工程憑借大戶型占主流產品的設想勢必會得到市場的認可，成為市場的暢銷產品。30戶型定位原因〔1〕、中高檔次的形象定位對戶型的要求；本工程的整體形象以差異化主題風情園、花園庭院、水景大道、歐式園林、歐洲6國建筑聚集、管理全封閉的大花園社區形象。如果工程的個體產品設計以中小戶型為主，那么不利于工程中高檔形象的建立?！?〕、國六條對工程個體產品設計的支持：本產品的設定：80-100平方米，110-120平方米，120-130平方米，考慮到工程的建設周期及前期操作的時間等,工程預計將在2021年上市銷售,由于大多樓盤受到國六條的規定限制,界時大戶型將成為市場上的稀缺產品,將會受到區域居民及市中心二次置業者的歡送；〔3〕、保證工程無缺陷戶型?！?〕、區域內個體產品差異化的優勢，工程區域內的其他樓盤均以中小戶型為主力戶型，而本工程的中大戶型中高檔次的形象能滿足區域市場中高收入者的需求。31工程開發建議32工程的平面規劃圖1234561、德國組團2、保加利亞組團3、匈牙利組團4、羅馬尼亞組團5、奧地利組團6、捷克組團33工程的開發建議由于工程開發的體量較大，市場吸化承接力有限和開發資金等原因，建議分三期開發最為合理，這樣即能解決開發商的資金問題，又能滿足市場的購置需求，同時還能使工程的知名度和品牌得以不斷提升，實現工程最大利潤的目的。主要思路是以多瑙河流域的六個主要國家為主題風景區，即分六組團，分三期開發：一期開發一組團：德國風情園——商業示范區；二組團：保加利亞風情園，銷售區；二期開發：三組團：匈牙利風情園——水景示范區；四組團：羅馬尼亞風情園，銷售區；三期開發：五組團：奧地利風情園——花園示范區，六組團：捷克風情園，銷售區。34工程的開發建議工程的一期開發：分為德國風情組團和保加利亞風情組團兩局部，考慮到就工程地目前而言，只有農安南街一側配套較齊全，因此將這兩個組團作為一期先開發，有利于資金的快速回籠和資金鏈的順利延續，一期開發總建筑面積為117297平方米。35德國風情園優化建議一組團德意志風情園〔編號A〕：農安南街、扶余路、規劃三街包圍的工程西北角局部為德國風情主題區，主要引用德國的著名廣場、商業區和街路等，如黑森林綠化帶、西巴伐利亞廣場、慕尼黑商業專區、莊園路、七賢大街等的引用，來突出德國的風情文化。推廣的居住文化是知識文化，延伸的文化是哲學的、雕塑的、邏輯的、工業的文化和推廣概念。36慕尼黑商業專區底商農安南街商業街德國風情園優化建議37德式建筑德國風情園優化建議38保加利亞風情園優化建議二組團保加利亞風情園〔編號B〕：由規劃三街、扶余路、匈牙利門、菜市南街合圍而成，主要引用了保加利亞的鑲金玫瑰廣場、花環街、西花街、東花街、索非亞商業專區等著名景觀廣場和商街，來表達保加利亞的文化風情。居住主題文化是玫瑰文化，文化延伸為花園的、愛情的、婚姻的文化和推廣主題，景觀小品如下:39鑲金玫瑰廣場保加利亞風情園優化建議40保加利亞現代式建筑保加利亞風情園優化建議41工程的開發建議工程的二期開發：分為匈牙利風情組團和羅馬尼亞風情組團兩局部，在施工過程中作到先開發匈牙利風情組團，待園區內的中心景觀根本成形后，再對羅馬尼亞組團進行對外銷售，這樣有利于提升二期的銷售價格，同時到達宣傳小區品牌的作用，為工程的三期銷售奠定根底，二期的開發總面積為113451平方米。42匈牙利風情園優化建議43匈牙利風情園優化建議44匈牙利風情區臨水小高層匈牙利組團匈牙利風情園優化建議45裴多菲橋水景大道匈牙利風情園優化建議46南墻綠化帶城市公園匈牙利風情園優化建議47羅馬尼亞風情園優化建議四組團羅馬尼亞風情園〔編號D〕：規劃三街、匈牙利門、菜市南街和柳江路圍合而成的羅馬尼亞風情園，本組團主要引用羅馬尼亞國內的主題公園、特色花園小區等，如伯尼亞薩森林景觀、文化休憩公園、喀爾巴阡商業特區、丁香小道、丁香花園區、綠柳公園區等的引用，來突出羅馬尼亞組團的異國風情，推廣的居住文化為熱情化，文化延伸為狂歡的、奔放的的文化和推廣主題。并設計園區景觀如下：48喀爾巴阡商業特區的建筑效果羅馬尼亞風情園優化建議49羅馬尼亞風情園優化建議羅馬尼亞建筑50工程的開發建議工程的三期開發：分為奧地利風情組團和捷克風情組團兩局部，此時小區內的景觀已完全建成，小區已經形成規模，且周邊的配套也將得以完善，此時對三期兩個組團進行銷售，可以到達提升銷售價格的目的，從而實現工程的利潤最大化，三期共開發149592平方米。51奧地利風情園優化建議52奧地利風情園優化建議奧地利建筑53天鵝湖水景廣場德雷斯頓風情商業奧地利風情園優化建議54米歇爾廣場工程的優化建議55捷克風情園優化建議56捷克風情園優化建議57捷克組團建筑外立面捷克風情園優化建議58畫廊捷克風情園優化建議59小區路網水松夾道捷克風情園優化建議60布拉格廣場捷克風情園優化建議61青廣場捷克風情園優化建議62工程的開發建議工程回遷局部的總建筑面積為82778平方米，考慮到小區未來的物業管理，以及回遷戶對于位置、環境的依賴性不強，因此將這一局部作為安置回遷戶。631、土地本錢分為二局部，一為20公頃地價；二為8萬平方米回遷；〔1〕、20公頃以260元/平方米計算共5200萬〔2〕、8萬平方米回遷按建筑本錢800元/平方米計算，共6400萬總計：1.16億元2、建筑本錢可銷售面積為335875平方米，按800元/平方米計算，共2.687億；643、綠化費用1000萬〔1〕、德國風情園廣場1個、建筑小品雕像10個；〔2〕、保加利亞風情園廣場1個、建筑小品8個；〔3〕、匈牙利風情園橋2座、大型雕像3個、建筑小品16個〔4〕、羅馬風情園廣場2個、建筑小品8個〔5〕、奧地利風情園水景廣場2個、建筑小品8個〔6〕、捷克風情園建筑小品6個總計：廣場6個、建筑小品56個、橋2座按建筑面積30元/平方米計算，預計1000萬元6566項目推廣思路67工程核心競爭力表達大盤精神+公園式綠化+水景大道+歐洲建筑+差異化主題風情園=工程核心競爭力68工程的推廣定位準確的市場推廣定位，最終的目的就是力求一擊即中、準確地抓住目標客戶，從而使工程熱銷，在短時間內到達最正確銷售目標，創造最高利潤。本工程由于規模和小區景觀規劃以及個體產品等優勢，從區域市場稀缺景觀資源來看，預計銷售會順暢。但從資金回籠的角度看，那么應好好利用優勢，引入新的主題概念賣點以縮短銷售周期、提高樓盤附加值的策略。市場推廣定位：世界建筑薈萃的頂級園林居住小區；以生活方式來演繹“美景天城·藍色多瑙河〞，可創意為“歐陸風情，盡收眼底〞的推廣概念。69工程命名名：美景天城·藍色多瑙河字：水景大道、歐洲園林，差異化主題風情園A、選擇該命名的理由A-1、“美景天城·藍色多瑙河〞在含義上充滿了特有歐洲風情，“美好〞的氣息撲面而來，從字面上理解，很容易讓市場建立工程規模大、內涵層次豐富、綠化率高的大概念，從而使得本工程自然形成“歐洲風情、歐洲園林〞的檔次。A-2、能最大的表現工程的核心競爭力；A-3、表現鐵北地區中唯一一家歐式差異化主題風情園建筑；B、差異性表現B-1、多個國家的風格各異的建筑、園林和文化；B-2、個性化的物業單位，每戶都有屬于自己的庭院。B-3、公園式的環境與自身成熟配套，交映成“城市綠洲〞70工程傳播概念的定位實際上，工程鎖定的主要目標市場就是工程的主傳播受眾群體，因此，充分挖掘其對目標客群的心理趨向，才是傳播居住文化和銷售推廣時要考慮的根本點。從得到目標市場的心理認同出發，反推工程的系列傳播概念，經過我司研究，分別將工程的各傳播概念定位如下：A、目標市場聚焦概念傳播：水景大道、歐洲園林，差異化主題風情園！B、樓盤市場居住文化傳播概念：藍色的歐洲之風C、個體戶型傳播概念：多瑙河畔的康居！71工程的推廣主題語72工程傳播概念的詮釋通過對工程目標市場的分析，我們認為，工程實際上是為長春市中、高層階級量身訂做的房地產物業，而工程所提供的居住文化、環境、景觀、個體產品等以及其所營造的居住模式，其實就是一種城市中、高階層的居住模式，物業本身已經具備了這類階層的需求特性。以上傳播概念是基于以下幾個前提下而產生的：A、整個鐵北房地產市場競爭情況未來將十分劇烈，要想在市場上突出，必須極大突出工程與市場的差異性，整個傳播概念在長春市場從未用過，新鮮而搶眼，識別能力強，較好地引起注意，容易記憶，迅速形成知名度。B、從規劃看，本工程的整體建筑相對鐵北市場比較先進，顯示出健康、時尚的居住文化內涵，反襯出樓盤及開展商的居住文化，提升樓盤附加值。C、貼切目標市場的根本情況和根本性格，較易得到目標市場的認同和追捧，更有助于刺激其購置欲望。D、傳播概念的主題內容廣泛，自然生態、水景優勢、社區生活以及建筑形態都包含在內，和本工程的關聯性強，可宣傳的訴求點眾多，更有助于工程的未來推廣。73工程的VI系統設計74工程的標識設計75工程名片設計76工程信紙設計77工程內環境設計78指示牌設計79指示牌設計80垃圾桶設計81員工胸牌設計82手提袋設計83員工服裝設計84工程的報廣設計85工程的報廣設計86工程的戶外圍欄設計87工程銷售方案88工程的銷售方案〔1〕、本工程一期銷售均價為2600元/平方米，二期銷售均價為3100元/平方米，三期銷售均價為3300元/平方米，整個工程力圖均價到達3000元/平方米；〔2〕、價格走勢根本策略：以低開高走的方式進行；〔3〕、工程的整個銷售周期為36個月，其中一期為12個月，二期銷售周期為14個月，三期為15個月。具體時間安排如下：89工程銷售時段定位一期銷售時段定位：〔1〕、準備期：2021年2月1日至2021年2月28日，共28天；〔2〕、預熱期：2021年3月1日至2021年3月31日，共31天；〔3〕、導入期：2021年4月1日至2021年4月30日，共30天；〔4〕、開盤大吉：2021年5月1日；〔5〕、強銷期：2021年5月1日至2021年8月31日，共123天；〔6〕、穩銷期：2021年9月1日至2021年10月31日，共61天；〔7〕、持銷期：2021年11月1日至2021年12月31日，共61天；〔8〕、尾盤期：2021年1月1日至2021年1月31日，共31天；合計：一期銷售周期為12個月。90工程銷售時段定位二期銷售時段定位：〔1〕、準備期：2021年12月1日至2021年12月31日，共31天；〔2〕、預熱期：2021年1月1日至2021年2月28日，共59天；〔3〕、導入期：2021年3月1日至2021年4月30日，共61天；〔4〕、開盤大吉：2021年5月1日；〔5〕、強銷期：2021年5月1日至2021年8月31日，共123天；〔6〕、穩銷期：2021年9月1日至2021年11月30日，共90天；〔7〕、持銷期：2021年12月1日至2021年12月31日，共31天；〔8〕、尾盤期：2021年1月1日至2021年1月31日，共31天；合計：二期銷售周期為14個月。91工程銷售時段定位三期銷售時段定位：〔1〕、準備期：2021年11月1日至2021年11月30日，共30天；〔2〕、預熱期：2021年12月1日至2021年12月31日，共31天；〔3〕、導入期：2021年1月1日至2021年3月6日，共65天；〔4〕、開盤大吉：2021年3月7日〔星期日〕；〔5〕、強銷期：2021年3月7日至2021年7月31日，共147天；〔6〕、穩銷期：2021年8月1日至2021年10月31日，共92天；〔7〕、持銷期：2021年11月1日至2021年12月31日，共61天；〔8〕、尾盤期：2021年1月1日至2021年1月31日，共31天；合計：三期銷售周期為15個月?？傆嫻こ痰恼麄€銷售周期為36個月92工程價格策略〔1〕、準備期，工程一期將A1#、A2#、A3#等以2400元/平方米的價格入市，通過定價體系的低價房與利益點來促進成交，同時，隨著工地形象的改變，利用買期房廉價，買得越早越廉價的消費心理，一期開發分別在預熱期、導入期實現2450元/平方米、2500元/平方米、2550元/平方米的均價；二期開發分別在準備期、預熱期、導入期實現2900元/平方米、3000元/平方米、3100元/平方米的均價；三期開發分別在準備期、預熱期、導入期實現3150元/平方米、3250元/平方米、3300元/平方米的均價?！?〕、開盤期，一期利用良好的建筑形象及示范單位的支持，實現強勢銷售，將價格穩定在2550元/平方米，二期將價格穩定在3050元/平方米，三期將價格穩定在3200元/平方米，但此時已無折扣可言。93〔3〕、隨著工程進度及工程形象確實立，分階段提高銷售價格，穩定前期客戶，使市場確立買本工程就是買升值的良好口碑，實現一期穩銷期、持銷期2600元/平方米、2650元/平方米的均價；二期穩銷期、持銷期3100元/平方米、3150元/平方米；三期穩銷期、持銷期3300元/平方米、3350元/平方米?！?〕、當工程銷售所剩無幾時，根本是一些有缺陷單位，可針對性逐一研究，在市價不變的情況下，通過增加利益點的方式銷售清盤。工程價格策略94工程價格策略工程價格策略原因分析：由于工程的銷售周期較長，而長春市場近幾年的價格漲幅較大，預計工程在未來一年內的漲幅將超過3000元/平方米，因此工程從一期開發到二期、三期在價格上都有所上調,以實現工程的利潤最大化；95工程銷售策略工程銷售總體策略工程一期以中高檔的市場形象、優質的產品質量和中低價位入市，目的是搶占市場，建立并迅速提升工程的市場知名度，實現工程快速銷售，完成資金回籠，為二期開發做好準備。工程二期先做水景組團，以工程的中心景觀“水景大道〞來支持二期銷售，并以歐式建筑、文化和實景進一步擴大工程的知名度和美譽度，并為工程三期的開發做好鋪墊。工程的三期，在借助工程的“水景大道〞等景觀環境和已經形成的工程市場知名度、美譽度的同時，并在建筑、文化、物業等方面進一步完善提高工程的美譽度，以最終完成工程的整體銷售，實現企業的利潤、知名度和品牌三重豐收的目的。96工程一期銷售方案由于工程的體量較大，開發周期較長，二期、三期時段的市場變化無法準確預測，所以我司主要對工程的一期銷售作了較詳細的方案，供貴司參考97一期不同銷售階段的銷售策略時間銷售策略賣點準備期和預熱期地段投資回報率高、交通、建筑、服務、未來增值空間大售樓員形象售樓員形象端莊、穩重、熱情圖紙圖紙清晰明了，戶型功能布置較好，小區整體規劃較好導入期動工如期動工，不影響施工進度地段施工現場整齊、不混亂、產品形象好廣告適量投放廣告，啟動市場需求開盤賣場賣場布置體現本項目的主題售樓員對所有的與本項目相關的內容必須了解透徹強銷期廣告將本項目的最大價值即地段和整全景觀規劃展現給消費者穩銷期公關活動質量鑒證、口碑傳銷持銷期口碑宣傳與無簽約業主聯系、給予利益點，加強口碑傳銷尾盤期低價格變相降低價格，如免物管費等98工程一期產品投放策略〔1〕、準備期、預熱期和導入期應先銷售德國風情組團，即：A1#、A2#、A3#、A4#、A5#、A6#、A7#、A8#、A9#、A10#、A11#，考慮到農安南街一側的配套較齊全，周邊購房氣氛較旺盛，為了迅速回籠資金以及帶動周邊人氣，同時較好完成期房階段的銷售任務；〔2〕、在開盤后直至強銷期，完成德國風情組團的剩余銷售，以及開始著手對羅馬尼亞組團的銷售，即A13#、A14#、A15#、A16#、A17#、A18#、A19#、A20#、A21#、A22#、A23#、A24#、A25#、A29#、A30#，利用其自然的定價規律，造成市場感覺工程賣的較好因而漲價的印象，同時，能進一步的樹立工程高檔樓盤的形象；〔3〕、在穩銷期及持銷期之間，利用樓盤已經建立起的良好形象，依托準現房的支持，實現工程的持續銷售；〔4〕、在尾盤階段，利用前期的市場熱銷度，完成工程的最后銷售；99工程一期各階段的銷售目標面積（平方米）面積銷售率（%）套數（套）套數銷售率（%）準備期5982．155．1525．1預熱期9735．658．3868．3導入期18767.5216．016516．0開盤日5278.374．5464．