中國城鎮住房發展與展望一、城鎮住房發展1980年以來，中國政府針對舊的住房體制的弊端，致力于推進住房制度改革。1998年，在全國范圍停止了住房實物分配，大力啟動居民個人住房消費，推動了住房新體制的建立，帶動了住房建設的加速發展。（一）基本形成與市場經濟體制相適應的住房發展機制1、住房分配：1998年底，在全國范圍內停止了由國家和單位向職工無償分配住房，并收取低房租的做法，實行住房分配貨幣化。允許符合條件的地區建立住房補貼制度，向職工發放住房補貼，支持職工到市場上買房。目前，居民個人購買商品住宅的比重達到94.8％，成為住房消費的主體。與此同時，80％以上的公房按照優惠價格出售給職工，公房租金也有大幅度提高。2、住房投資和供應：改變由國家和單位投入資金建設住房的做法，推進“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的房地產開發模式，初步建立了多層次的住房供應體系；高收入家庭購買或租賃市場價商品房；中低收入家庭購買經濟適用住房：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。政府通過土地劃撥供應等措施，降低建造成本，大力發展經濟適用住房，滿足中低收入家庭買房需求；通過土地、稅費等方面的優惠政策，鼓勵房地產開發企業對危舊住房實施成片改造。3、住房市場：開放住房二級市場，多次下調住房交易和租賃稅率，鼓勵居民賣舊房買新房，初步形成了新舊住房交易活躍、買賣與租賃并舉的局面。同時，大力發展并規范房地產中介服務業，加速市場的流通。4、住房金融：通過降低貸款利率，延長還款期限，鼓勵居民貸款買房；發揮住房公積金制度的互助作用，支持職工購房。到今年9月底，商業銀行住房個貸余額已達到了7630億元，占全部貸款余額的8.54％，是97年底的40倍；住房公積金個貸余額達到987億元。5、住房管理：改變由單位自建自管的舊體制，大力發展社會化、專業化、企業經營型的物業管理新體制，由物業管理公司對住宅區實施專業化管理。對改善居民居住質量、維護社區安定起到了積極作用。總體看，通過深化住房分配、投資、供應、管理體制改革和發育房地產市場體系、發展住房金融，舊的住房體制已經打破，新體制的框架已經形成，市場配置資源的新機制正在建立。（二）城鎮住宅建設保持持續增長圖11990年，中國城鎮住宅竣工面積為1.73億平方米；2001年達到5.75億平方米（含全部建制鎮為7.25億平方米），是90年代初期的3.3倍。1990——2001年，新建住宅46億平方米，年均住宅竣工面積3.84億平方米（約合6千萬套）。城鎮住宅建設完成投資由1990年的498億元增長到2001年的6262億元，增長約11.6倍，年均完成投資3145億元。其中，1998年——2001年，城鎮住宅竣工面積21.6億平方米，年均竣工面積達到5.4億平方米；完成住房投資2.1萬億元，年均完成投資5265億元、年均增長13.3％。圖2隨著住宅建設和房地產業的高速發展，住宅與房地產業在國民經濟中的地位日益突出，已經成為國民經濟的支柱產業。住宅建設投資占GDP比重由1990年的3％增長到2001年的7％，增長了4個百分點；占固定資產投資的比重由11％增長到17％，增長了6個百分點（見下圖）。房地產開發投資占GDP比重由1990年的1.37％增長到2001年的6.61％，增長5.24個百分點；占固定資產投資的比重由5.61％增長到17.05％，增長了11.44個百分點。特別是近四年，房地產開發投資年增長額保持在固定資產投資增長額的30％以上，每年帶動GDP增長1個百分點以上，對啟動內需，拉動經濟增長作出了重要貢獻。圖3（三）城鎮居民居住狀況得到較大改善1.住房面積較快增長全國城市人均住房建筑面積由1990年的13.4平方米提高到2001年底的21平方米，凈增7.6平方米，年均增長0.69平方米。戶均建筑面積達到65平方米，戶均住房2.27間，60％以上的家庭擁有2—3間住房，可以滿足基本住房需要。圖42.新建住房功能較大程度提升90年代以來，特別是近幾年來，新建住宅的工程質量、功能質量、環境質量和綜合配套水平都有較大提高。總體看，隨著新建住房在整體住房中的比重越來越大，以及危舊住房的改造，城鎮住宅功能有較大程度的提升。圖53.個人住房自有率大幅度提高城鎮家庭戶中80％擁有了自有住房，常駐城市的所有家庭中70％以上的居民家庭擁有了自己的住房。據國家統計局調查，城市家庭戶均住房資產10.94萬元，占家庭資產總額的47.9％，居第一位，成為城鎮居民家庭財產的主要部分。二、城鎮住房發展中的主要問題（一）居住水平有待提高，住房居住不均問題仍較突出與發達國家相比，與全面建設小康社會新階段的要求相比，城鎮住房水平還較低，住宅功能還不夠完善。當前城市人均住房建筑面積相當于上世紀80年代美國的1/3，德國、法國的1/2；戶均建筑面積不到美國的1/2，相當于英國、日本的2/3：人均住房間數0.75間，不到美國的1/3，只有法國、日本的1/2。此外，城市家庭戶中，還有近15％的家庭無獨立廚房或與其他戶合用，近30％的家庭無廁所或與其他戶合用，近13％的家庭沒有飲用自來水。圖6住房居住不均問題仍較突出。目前城市家庭戶中，12％的家庭人均住房建筑面積在8平方米以下，27％的家庭人均住房面積在8—16平方米。戶均住房間數2.27間，人均不到1間住房。其中，無房戶占0.1％，只有1間住房的家庭占25％。圖7（二）危舊房改造任務還很艱巨據2001年統計，目前城鎮尚有各類危舊房屋1.5億平方米，尚有300多萬戶家庭居住在危舊房中。（三）住宅生產方式仍較為落后目前中國住宅的生產方式還比較落后，仍處于粗放型發展階段?？萍歼M步對住宅產業的貢獻率為31.8％，遠遠低于發達國家60—80％的水平。住宅生產方式落后，據統計，建筑工人的勞動生產率約為30平方米/人年，相當于發達國家的1/5—1/6；建筑能耗占總能耗的25％，但單位能耗卻相當于發達國家的3—4倍。（四）住房法律法規建設落后，住房市場有待規范80％以上的城鎮居民擁有住房，急需從法律上對住房的產權權益予以保護。住房市場的規范、監管、居民基本住房權益的保障等問題，也需要從法律上加以明確。三、發展展望（一）市場需求分析1.中國人均GDP今年可望實現1000美元的目標，居民消費的恩格爾系數已經降低到40％以下，按照國際經驗，住房消費處于快速增長時期。2.當前中國人均住房水平21平方米，約48％的居民希望在近幾年內換購住房，其中已購公房的住戶中希望換購住房的家庭占到67％。與人民群眾日益增長的住房需求比，住宅發展處于快速增長階段。3.2001年城鎮化水平已經達到37.7％，預計今后每年將新增城市人口接近2000萬人，要求保持住房建設的增長。（二）多渠道解決中低收入家庭住房政府工作的重點1、大力發展經濟適用住房對經濟適用住房建設要保證劃撥土地的供應，要落實配套費用和各項行政事業性收費的減免政策，以降低建造成本，適應中低收入家庭購房能力。2、加強廉租住房制度建設當前的重點是完善廉租住房制度，切實落實資金，加快解決最低收入家庭的住房困難。3、規范發展集資合作建房鼓勵困難企業、獨立工礦區利用自用土地，在符合城市規劃的前提下，組織職工集資建房，多渠道解決職工的住房困難。4、加快危舊房屋改造現有危舊房屋主要居住著城市較低收入居民，要加大對危舊房屋改造的支持力度。通過房地產開發、成立住宅合作社等多種方式推進危舊房屋的改造。（三）進一步落實各項改革措施，完善住房政策體系1、建立住房補貼制度，加快住房補貼發放工作。對符合條件的地區要按照有關部門規定，盡快將原有住房建設資金轉化為補貼資金，建立住房補貼制度，加快補貼發放工作。2、進一步搞活房地產市常要進一步降低存量住房的入市“門檻”、合理調整出售住房收益分配辦法，鼓勵居民通過換購住房改善住房條件。3、規范發展住房金融，完善住房公積金制度。進一步創新個人住房貸款品種，完善住房保險政策并加快建立全國性的個人住房貸款擔保體制，健全個人住房貸款風險防范機制，促進住房個貸業務的進一步發展。4、加快物業管理社會化進程。要推行物業管理項目招投標制度，制定“分等