商業銀行調查報告商業銀行調查報告「篇一」1、超越75萬平方米商業力壓徐家匯長久以來，徐家匯商圈始終是上海人流量最多、日均銷售額最高的地區，如今這一地位受到五角場商圈的挑戰。去年年底，總建筑面積33.43萬平方米的超級商業巨無霸———上海萬達商業廣場在五角場商圈隆重開業，巴黎春天百貨、萬達國際影城、沃爾瑪購物中心、特力屋家居廣場、寶大祥青少年購物中心、上海黃金珠寶城，以及近百家各具特色的精品專賣、餐飲休閑品牌匯聚于此。本月底，緊鄰的百聯又一城也將以高端、多元化的商業組合閃亮登場。精品百貨、特色餐飲、時尚數碼、頂級影城……徐家匯商圈所擁有的商業氛圍、服務設施、娛樂享受、時尚觸覺已全部現身五角場商圈。全新揭幕的商業航母吸引了浦東、虹口、閘北、寶山等周邊區域以及江浙等鄰近省市的高消費群體。新五角場不僅已在商業配備上比肩徐家匯，其規模更將超越徐家匯。最新統計表明，徐家匯現有商業面積50萬平方米，而今年內五角場地區落成的商業項目面積就達43萬平方米，加上原有的商業項目，五角場商業面積已將在徐家匯之上。此外，華聯商廈楊浦店和亞繁商廈旁邊將來還可以再規劃建設兩家大型mall。而徐家匯除了大宇廣場基地外，已經沒有可供新建項目的土地。到20xx年，五角場的商業面積將達到75萬平方米，全面超越徐家匯的商業體量。2、騰飛黃金10號線助推被譽為軌道交通黃金線的10號線在五角場中心商務區設有五角場和江灣體育場2個站點，由地下商業走廊相連，實現了雙站互通的聯動效應。途經虹橋機場、徐家匯、淮海中路、南京東路多個交通樞紐站點，可與其它各條軌道交通線實現輕松換乘。10號線還將與中環線高架道路、橢圓形環島下沉式廣場以及人行地道等構成五角場五層立體交通網絡。與一號線成就了徐家匯的繁榮一樣，10號線也為五角場的發展插上騰飛翅膀。同時，軌道交通8號、12號、17號多條建設、規劃中的軌道交通線路，都將穿越五角場周邊區域，加上毗鄰的目前已通車的軌道交通3號線以及區域內集聚的30余條公交線路，四通八達的交通網為五角場創造了非凡的發展速度與發展空間。3、時尚海派新文化聚集原先只有在徐匯的八萬人體育場、上海大舞臺、以及虹口足球場才上演的大型演唱會已于去年年底首度搬師江灣體育場,長達5個多小時并有眾多明星出席的創智天地慈善馬拉松演唱會開創了五角場時尚文化演出的序幕，各類體育活動、音樂會、沙龍、嘉年華將在此頻頻登場，不僅為五角場聚集旺盛的人氣，更使之成為繼徐匯、虹口之后的又一處上海時尚、文化的聚集區。4、人文百年名校知識核爆五角場地區人文優勢突出，不僅擁有以復旦、同濟百年名校為首的高等院校，更憑借周邊高校的人才與科研優勢，集聚而成科技產業，及以教育培訓、研發創新、科技中介、咨詢服務等為主的現代服務業。百年名校形成的文化氛圍以及人才優勢在上海各大城區中可謂首屈一指、無與倫比。5、生態新江灣綠色生活毗鄰五角場商圈的國際級生態園區新江灣城，規劃占地面積9.45平方公里，由區政府統一規劃植樹造綠、鋪設道路、建造景觀，規劃中有17萬平方米新江灣公園、游艇碼頭等高端休閑設施，成為五角場的后花園。6、價值較量之下彰顯無限潛力

五角場vs徐家匯從徐家匯和五角場樓市的現狀和發展看，城市副中心無論處在上升期還是調整期，高端優質樓盤在吸引高端客戶的同時將獲得更好的租售投資保障，始終體現出更好的保值與增值性。作為上海較早發展起來的城市副中心，以白領精英和境外購房者為主的徐家匯樓市始終是上海房價的制高點。早在20xx年，高端樓盤售價就攀上了每平方米20000元枝頭。宏觀調控，徐家匯的高檔樓盤在一片降價聲中仍然保持穩健發展，正經歷新一輪的置業熱潮，房價居高不下，位于淮海西路的匯寧花園的均價已突破30000元/平方米，位于辛耕路的永新城的售價也已達到每平方米25000元左右。相比之下，作為新興城市副中心的五角場目前的房價明顯被低估。隨著五角場商業氛圍、產業發展及配套環境的迅速騰飛，知名企業紛紛入駐，名校、名企集聚了大量兼具高知識背景、高收入水平、高眼光品味的境內外人士，而由知名發展商規劃興建的具有完善功能規劃、卓越產品設計以及巨大發展空間的高品質樓盤亦應運而生，為寸土寸金的黃金五角場注入了新的活力。而目前五角場高端樓盤的價格遠低于徐家匯，五角場城市副中心的迅速發展，使得該地區成為上海最具潛力的地產板塊之一，并直接導致此版塊高檔樓盤價值的持續上升，這個趨勢將在今年得到進一步體現。

五角場vs新江灣城五角場版塊與相鄰的新江灣城版塊，可謂各有特色、相輔相成，均在20xx年樓市中有不俗表現。20xx年初推出的新江灣城一號作品，價格一路攀升，而市場反響持續熱烈，年底收盤時推出的毛坯期房售價已達到每平方米14000元。年底，華潤置地以15.41億元拿下新江灣城c2地塊，創下新高，樓板價加上建安成本等，預計該項目建成后的毛坯房成本價將不低于每平方米15000元。五角場版塊的20xx年度扛鼎之作非創智坊莫屬。作為創智天地的主要功能組成，集創意辦公、優質公寓、多元休閑及服務設施于一體的創智坊開盤不久已頻頻受到大學教授、企業金領、境外人士以及“海歸派”的青睞。在他們看來，創智坊個性鮮明的建筑風格、舒適和諧的居住環境、全裝修現房的優質品質、世界級數碼社區的配套優勢、以及地處五角場商圈的無限發展潛力，充分體現了身份、品味與眼光。縱觀五角場版塊及新江灣城版塊，前者已經初顯城市副中心的格局和風范，而新江灣城的商業配套及交通設施目前還只能依附于五角場商圈。從兩者的長期規劃來看，也體現出五角場領跑、新江灣城作為后盾的不同側重。五角場版塊除了龍頭項目創智天地擁有的大片規劃用地之外，已無大宗土地可以供應，而新江灣城擁有的大量土地儲備則將作為強大后盾，因而對于投資性客戶而言，五角場土地的稀缺性和持續減少的供應蘊含了更高的升值潛力，將帶來非比一般的短期及長期回報。頭腦風暴巴菲特投資邏輯分析五角場地產投資價值，沃倫巴菲特，世界排名第二的富翁，個人資產價值數百億美元，掌控著世界最大的企業集團之一。“我們不想以最便宜的價格買最糟糕的，我們要的是按合理的價格買最好的！”獨特、深刻但又易于理解和操作的投資哲學及投資策略被無數投資人士奉為經典！a、地位決定價值選擇有天生地理優勢的樓盤巴菲特認為選擇地理位置優越的樓盤是遵循地產價值決定論的首要原則。房地產價值的決定因素，除了地利還是地利。從發展趨勢來看，城市的發展往往是由原有的市中心向外蔓延，由于土地不可再生，越臨近市中心的樓盤具有的價值必然越高，升值潛力越大，抗跌性也越強。在樓市整體價格上升時，優秀地塊的樓盤是價格上升的引領者，而在市場相對低迷時期，很多區域的房價都有不同程度的下降，但核心區域的樓盤房價依然能夠保持堅挺。———創智坊地處五角場核心位置，天生擁有地理優勢。占地84公頃的創智天地，總建筑面積超過100萬平方米，新近又取得了新江灣城的一塊土地，使其南享五角場商圈黃金優勢，北接新江灣城生態綠化環境，成為五角場首屈一指的龍頭項目。b、增加安全邊際選擇具備良好公共設施的樓盤巴菲特信奉“安全邊際”理論，通俗解釋就是價值與價格相比被低估的程度或幅度。他傾向在產品和配套價值還未完全體現于價格時入市，投資未來將具備良好公共設施的對象。在這些區域，樓盤周邊正在進行地鐵、舊城改造等工程建設，暫時的施工場面容易掩蓋了其真正價值，投資者能夠以低價獲取。而在工程竣工后，這些樓盤的配套必然會有很大幅度提升，未來可以預計獲得更高的收益。———五角場的全面改建以及10號線的施工尚未全面完成，改建前的形象影響了整體區域價值認知，創智坊一期精裝修房均價僅稍高于周邊地段的毛坯房。但從其地塊的核心地位和五角場發展帶來的升值空間看，它的價值暫時被市場低估了。以它的地段、規模、定位，將來必定成為上海的一處地標性建筑。c、保障投資成功選擇有品牌保證的樓盤巴菲特曾說：“如果你一生中找到三個杰出的企業,你就會變得非常富裕。”在地產市場中，這一投資論同樣適用。從房地產商品化以來，市場在經歷過前期的探索和中期的競爭階段以后，涌現出了一批綜合實力超卓的品牌開發商。投資品牌開發商的開發項目，就相當于在先期獲得了市場關注度，在規避投資風險，獲得長期回報上，是明智的選擇。———創智坊由曾經開發過瑞虹新城、新天地、翠湖天地等知名地產項目的瑞安地產實力打造，并聯同甲骨文、思科、復旦量子基金、美國加州大學等眾多戰略合作伙伴，提供多元社區功能規劃及不同層面的協助。它所創造的品牌效應，對于置業者而言，就如同寶馬對于愛車族一般重要。d、關注內在價值選擇有潛在機遇的樓盤房地產是一個充滿潛在機遇的市場，它往往受到城市發展的激發而產生巨大的升值潛力。在上海，未來城市副中心五角場等城市潛力區域的樓盤，隨著建設的推進，其價值也將日益彰顯。當然，認知潛力到選擇投資的過程中，投資者會受到價格的影響。這些樓盤往往在價格上高過相同質素的其它項目，但這不應該是阻礙投資決定的因素。相比價格，多關注投資項目的內在價值，才是識別出未來“黃金股”的關鍵訣竅。———創智坊以其完善的功能規劃、獨特的建筑風格、舒適的社區環境、世界級數碼社區的配套優勢、高科技巨頭和知名大學的合作助力以及地處五角場商圈的無限發展潛力，充分體現了置業者的身份、品味與眼光。隨著五角場以及新江灣城建設發展的高速推進以及10號線的開通,創智坊優質的軟硬件設施、融工作、生活、休閑于一體的多重功能規劃所帶來的內在價值必會迅速顯露。商業銀行調查報告「篇二」【內容概要】金鑼灣商業中心投入運營以來，已經成為延慶商業的主力板塊，形成了較為濃郁的購物休閑旅游氛圍，但仍存在著業態品位參差不齊、招商工作力度較弱、設施建設先天不足、物業管理責任不清、村民產權商鋪閑置等問題。在今后工作中應進一步優化業態結構，明確目標定位，推動商旅融合，完善商業設施，加強物業管理，健全長效機制，努力打造多功能、高品位的商業中心。延慶金鑼灣商業中心地處縣城核心區，是由北京寶業恒基投資有限公司自20xx年啟動建設，并于20xx年投入運營的。該中心立項時的功能定位是“打造延慶的一流商貿中心區”。三年來，在北京寶業恒基投資有限公司的主導運作下，所有的商業設施已基本租售給商家經營。圍繞目前的經營業態現狀是否與原設想的功能定位相適宜，其原設想的功能定位是否與北京建設國際商貿中心的構想和延慶“十二五”商務發展規劃相適應這個課題，我們對金鑼灣商業中心的運行情況進行了調查。一、金鑼灣商業中心的基本現狀（一）金鑼灣商業設施的基本概況延慶縣金鑼灣商業中心占地4.9萬平方米，產權證商業經營建筑總面積8.4萬平方米，其中地上建筑面積為6.5萬平方米，占總建筑面積的77.4%，地下建筑面積為1.9萬平方米，占22.6%。按產權歸屬劃分，北京寶業恒基投資有限公司持有產權建筑面積6.4萬平方米，其他7個單位持有產權建筑面積2.1萬平方米。整個金鑼灣商業中心共建有九個單體商業樓座，一個大型地下停車場，一個地上停車場，擁有停車泊位340個。（二）金鑼灣商業業態的基本布局在縣委政府的高度重視下，金鑼灣商業中心建設后期，通過廣泛的招商工作，使國際零售巨商沃爾瑪、國內知名企業蘇寧電器、環球新意百貨、肯德基快餐、湘和海鮮酒樓、慶豐包子、吳裕泰茶莊、同仁堂藥店、歐萊雅美發店、延慶特產展銷中心、小商品商城等先后入駐開業。目前，金鑼灣商業中心共擁有大型綜合超市、大型百貨店、專賣店、品牌店、特色店、特大型餐飲店、兒童游藝等7種業態形式，其中大型綜合超市建筑面積18551平方米，占商業服務設施總面積的22.1%，大型百貨店建筑面積24240平方米，占28.9%，特大型餐飲店建筑面積3415平方米，占4.1%，其他各種業態27780平方米，占33%。截止到20xx年3月底，金鑼灣商業中心的商業服務設施已開業經營的面積為62652平方米，占總面積的88.1%，尚有10014平方米的商業服務設施正在招商入駐之中。目前，金鑼灣商業中心已經營的業態面積比率是：大型超市22.1%、大型百貨28.9%、小型專賣店1.1%、小商品34.2%、特色農產品3.2%、餐飲6.6%、娛樂4.9%。（三）金鑼灣商業經營的基本情況金鑼灣商業中心自20xx年4月26日國內知名企業蘇寧電器，20xx年6月25日國際零售巨商沃爾瑪，20xx年1月21日國內環球新意連鎖百貨，20xx年10月25日延慶特產展銷中心和各品牌專賣店及其他小型商戶入駐開業以來，共有入駐經營商260個，擁有從業員工2240人。據統計每天到金鑼灣商業中心購物休閑的顧客流量達1.1萬人次，使縣城商業中心區形成了較為濃郁的購物休閑旅游氛圍。據商務委監測，20xx年金鑼灣商業中心的沃爾瑪超市共實現商品銷售額13864.3萬元，蘇寧電器實現商品銷售額3419.6萬元，環球新意百貨實現商品銷售額14763.4萬元，湘和海鮮酒樓日銷售收入達3.5萬元，肯德基快餐店日銷售收入達1.5萬元，這些大型商業服務企業的運營，形成了延慶商業的主力板塊。（四）金鑼灣商業中心的管理現狀金鑼灣商業中心的建設與運營，一直是由北京寶業恒基投資有限公司董事會及所屬的北京環球新意物業公司、北京環球新意百貨公司進行運作管理的。20xx年8月，經延慶縣人民政府（延政辦發【20xx】第77號文件）批準，決定成立了以政府常務副縣長為主任，由商務、城管、工商、公安等部門為成員的延慶縣中心商業區管理委員會，其主要職責是：推進以金鑼灣為主力板塊的縣城中心商業區在業態規劃布局、引進商家入駐、體現設計功能、營造良好秩序、確保雙安運行等方面的管理。在這個承擔政府調控職能機構的指導下，北京寶業恒基投資有限公司董事會與所屬的北京環球新意物業公司、北京環球新意百貨公司具體細化實施了金鑼灣商業中心的管理。就目前的管理機制而言，應該說政府監督協調職能已經到位，企業市場化運行職責明確，但在業態布局、功能發揮、物業效能、企業經營等方面還存在著問題，尚需認真研究，逐步解決完善。二、金鑼灣商業中心現存的問題金鑼灣商業中心作為延慶縣城商業中心區的主力板塊，應該是商業服務業態布局結構合理，兩個面向功能完善，物業服務管理到位，運行秩序安全規范，企業經營效益較好，社會效益明顯的延慶商業的亮區所在。但是在對金鑼灣商業中心主體企業，經營商家和縣內外消費者的具體調查中，就其目前的現狀而言還存在著如下問題：（一）業態品位參差不齊，目標定位不凸顯。金鑼灣商業中心原策劃設計的功能定位是：面向中高檔消費群體，集購物、餐飲娛樂、旅游休閑于一體的大型綜合商業區。三年來雖有沃爾瑪、蘇寧電器、環球新意百貨、湘和海鮮酒樓、肯德基等大型知名企業入駐，但其它經營設施由于產權的多元化，業主不顧及整體的業態規劃布局，只求盡快的取得租金收益，在落后的經營理念下，按照自己的市場判斷決定經營的項目，結果是經營定位不當，業態形式雷同，商鋪的外裝修、內裝飾，商品陳列展位設施沒特色，導致相當一部分經營區位變成了小商品市場，在這個現代化的建筑群內，多處懸掛著“××市場”的巨幅招牌，既從經營業態布局上明顯偏離了原來設計的功能方向，也在外觀形式上降低了金鑼灣商業中心的品位。縱觀商業中心的業態現狀，可以說是高中低的業態品位參差不齊，商場與市場并存，面向中高檔消費群體的目標定位并不凸顯。（二）招商工作力度較弱，配套的業態功能滯后。如娛樂酒吧、休閑茶社、歌廳舞廳等娛樂休閑業至今還沒入駐運營。同時在與旅游的融合發展上仍顯不夠，20xx年由政府出資承租A座一層2700平方米的延慶特產展銷中心，雖然匯集了本縣15個大類100多種旅游商品，但由于經營主體的組織化程度不高，商旅結合不密切等多種因素，致使自20xx年10月25日開始營業至今，僅實現延慶特產銷售額9000元。目前，這個特產展銷中心已基本停業閑置。面向本地消費者，面向外來游客的旅游休閑功能尚不能體現。商業銀行調查報告「篇三」近年來，面對新形勢與新挑戰，我國銀行業單一依靠傳統息差收入的盈利模式一度受到挑戰，各商業銀行紛紛加大力度推進對資本消耗較小的中間業務。在各種舉措的推動下，中間業務呈現出良好的發展勢頭，中間業務的收入占比穩步提高，已成為商業銀行利潤的新增長點。但隨之而來的是對金融系統收費情況被公眾質疑，成為市民和媒體關注的焦點，為此，我對仙桃市多家金融機構的服務收費標準進行了調查一、仙桃市金融系統基本情況仙桃共有6家金融機構，工行、農行、中國銀行、建行、農商行、郵儲銀行，其服務手續費占營業收入的3成。二、收費基本情況及存在的問題1、收費項目繁多往往銀行公示的常用項目只有二三十種，但實際收費項目遠遠不止于此，除了柜臺在辦理存款、取款、匯款等常規業務，還在推銷多項個人理財產品，同時代理人民幣債券、外幣債券、黃金買賣等業務，以及個人貸款、委托貸款、擔保、國內保理、資產托管等十余金融業務，各類服務項目多達幾百種。當然，銀行辦理的服務項目多了，收費的項目也就自然水漲船高。2、收費標準不一雖然多家銀行都公示了服務收費價格目錄，但不難發現其公示上不僅收費項目多少不一，并且一些具體收費項目的標準也不一樣，甚至相差很大。如磁條卡換IC卡，工行目前免費換卡，其他多數銀行的換卡費用普遍在10元至20元，也有銀行稱，換卡業務最高收費40元。再如以異地本行每筆取款1萬元為例，銀行之間的收費標準相差高達百元。3、收費項目和標準沒有公示根據國家發改委《關于商品和服務明碼標價的規定》，各銀行都應在醒目位置將服務內容、項目、收費標準等進行公示，接受社會監督。但從調查結果來看，有個別銀行未進行公示，理由是項目太多，不好公示。收費項目和標準不公示。信息不透明，消費者缺乏知情權，存有收費標準隱設現象。4、收費行為很難鑒定銀行監管部門之所以對銀行的收費項目難以準確掌握，是因為銀行的服務項目數量較大，且九成以上收費都屬于市場調節價，只有個別收費項目實行政府制定價，例如商業銀行同城ATM跨行取款手續費、小額賬戶管理費、包括零鈔清點費等收費，就不屬于政府指導價，而屬于市場調節價，對這些收費項目，商業銀行總行可以自行制定和調整收費標準。因此，如此多家商業銀行，每家銀行林林總總共推出成百上千種服務項目，并且每年新服務在不斷增加，而這些金融服務幾乎都屬于市場調節價收費，作為銀行監管部門，自然難以準確弄清楚如此眾多的收費項目。5、服務內容不到位，服務質量跟不上例如銀行在推銷各類銀行卡的同時，極力宣傳卡的功能，強調其作用，卻對收費情況往往輕描淡寫的提及或者甚至不提，造成客戶手中都擁有好幾張卡，卡多了自然存款也分散了，可能出現有些卡很少使用，賬戶存款未達到銀行規定的小額賬戶管理費的起收金額，最終出現卡中的金額越來越少，而客戶卻全然不知的情況，導致糾紛現象的發生。據調查，目前消費者對商業銀行收費情況反響最大的是收費不合理、收費定價不一、收費不透明等現象。為進一步改善銀行服務收費，有幾點建議：一是要完善相關法律法規，加強銀行收費的政策引導。第一，要就《商業銀行服務價格管理暫行辦法》落實情況開展清查。督促各商業銀行理順定價管理機制，依法合規定價和收費，切實防范不當競爭行為引發的政策風險，維護《商業銀行服務價格管理暫行辦法》的嚴肅性和權威性，保持商業銀行收費政策的穩定性。其次要引導商業銀行提升定價管理水平，形成科學的定價機制，從而增強銀行業的自身競爭力，確保穩健經營。二是實行明碼標價，陽光收費。各銀行應將服務內容、服務項目、收費標準在營業廳醒目位置進行公示，接受客戶的監督，同時各銀行在推出服務收費項目時，還要注重宣傳，在宣傳上要做到收費項目宣傳與免費、優惠措施宣傳并重，宣傳渠道多樣化與信息送達的有效性并重，服務項目功能介紹與費用信息披露并重，使銀行服務收費達到公開、透明漸而步入良性渠道。三是提升社會責任。商業銀行柜面工作人員辦理各類業務時，代表著商業銀行的整體形象，其業務素質、綜合能力、工作效率和工作態度等都對客戶選擇使用商業銀行各類金融產品和服務至關重要。因此，加強對臨柜人員的職業道德教育和業務知識培訓，全面提高商業銀行工作人員對各類銀行產品、服務、收費等知識的掌握程度，使其能夠向客戶充分宣傳收費項目、優惠措施、已提供的各種低費用服務內容，引導客戶在同等條件下，選擇并享受優惠服務。商業銀行調查報告「篇四」城市商業綜合體是指以區域為中心、以購物中心為主導，融合了商業零售、餐飲、休閑養生、娛樂、文化、教育、培訓、健身等多項城市主要功能活動，面向各類生活消費人群、提供綜合性服務的大型建筑綜合體。其主要特征是：由企業有計劃地管理運營，有統一的名稱;經營范圍涵蓋超市、百貨店、專業店、專賣店等三個以上商品零售業態，以及餐飲、文化、娛樂、健身、休閑、培訓等三項以上服務業形態;營業面積不小于1萬平方米且獨立開展經營活動的商戶不少于50個;具備專門的停車場所，專供在城市商業綜合體內進行消費的顧客使用。為全面了解我市商業綜合體的總體布局、商業定位，商業綜合體內業態分布及商戶基本經營狀況、統計情況等方面內容，宿州市統計局對全市符合條件的商業綜合體進行了全面調查。調查結果顯示，截至目前，宿州市在建和已投入使用的商業綜合體共計13個，其中已投入使用并應納入統計的商業綜合體8個。綜合體內經營商戶數共計514家，總營業面積約35.4萬平方米，全年客流總量約570.4萬人次，車位數約9700個。一、我市城市商業綜合體發展概況城市綜合體作為一種新型的商業模式，既是城市發展特別是商業發展的結果，又是提升城市形象、推動商貿經濟轉型升級的重要載體，具有城市名片和產業載體的雙重價值。2016年，全市前八大商業綜合體合計實現營業額8.11億元，吸納就業人員3291人。(一)總體布局。按照國家統計局關于城市商業綜合體的界定，我市目前正常營業且規模達到城市商業綜合體統計界定要求的8家。其總體分布為：埇橋區3家，分別為宿州市創新時代購物廣場、埇橋區華夏世貿廣場、埇橋區同盛廣場;泗縣2家，分別為泗縣文廟商場、泗州第一街購物中心;蕭縣1家，蕭縣龍城國購廣場;靈璧縣1家，靈璧縣萊迪購物廣場;碭山縣1家，碭山縣香港商場。市經濟技術開發區、宿馬園區、鞋城和高新區目前還沒有符合界定要求的城市商業綜合體。(二)商業定位。目前我市城市商業綜合體主要定位于主城區和規劃新區。新建項目如埇橋區萬達城市廣場、碭山縣七彩商場等均位于城市發展的新區，交通便利，周圍高檔小區較多，其商業定位于城市規劃發展新方向，消費群體定位于收入較高且注重消費質量改善的群體。其他城市商業綜合體，如埇橋區創新時代購物廣場、同盛廣場、蕭縣龍城國購廣場等，其地理位置均處于商業較為發達的老城區，商業定位于人口密集，商業氛圍濃厚，成熟的城市商業綜合體較少，市場需求旺盛。消費群體定位于主城區原住居民及追求品質生活的成功商業人士。總體上看，商業綜合體定位于城鄉結合部的少，定位于消費水平較低的地區少。(三)商業形態。城市商業綜合體規模越大，發展程度越高，其經營的商業形態越豐富。總體上看，我市城市商業綜合體均具有零售、餐飲、服務三種基本業態。其中，在零售業態中，超市和百貨店居多，而專業店、專賣店較少;在餐飲業態中，快餐和以大排檔攤位形式存在的簡餐、小吃較多，正餐較少;在服務業態中，影院、KTV、游藝較多，而培訓和金融服務較少。(四)商戶類型。從目前我市城市商業綜合體內部商戶類型看，個體工商戶居多，法人單位和產業活動單位相對較少。在2016年我市擬上報國家統計平臺的8家城市商業綜合體中，入住的個體工商戶450家，占全部經營單位數的87.5%;法人單位38家，產業活動單位26家。法人及產業活動單位合計占12.5%。(五)經營模式。城市商業綜合體雖然是由企業整體規劃、統一管理，但在具體經營模式上，企業自營或聯營的較少，對外租賃的較多(租戶經營業態符合城市商業綜合體整體規劃，承租戶負責經營，企業管理單位收取租金)。如埇橋區同盛廣場，靈璧縣萊迪廣場內部經營單位全部為租賃戶。全市八家重點商業綜合體內對外租賃的經營單位406家，占全部經營單位的79%。二、我市城市商業綜合體發展的特點(一)數量快速增加，老城區相對集中。2016年，我市擬納入統計的城市商業綜合體8家，較2015年新增7家。其中，位于老城區的商業綜合體6家，1家位于城市發展新區，1家位于新老城區結合部。從發展趨勢看，新建或試營業的城市商業綜合體均分布在城市發展新區，如埇橋區萬達城市廣場、碭山縣七彩商城等。(二)商戶數量眾多，自營或聯營較少。從綜合體內商戶數量看，在重點調查的8家城市商業綜合體中，經營商戶總數量為514戶，其中自營或聯營單位108家，僅占全部經營單位的21%。個別商業綜合體內經營單位全部為對外租賃商戶，如埇橋區同盛購物廣場、泗縣第一街購物中心、靈璧縣萊迪購物中心等。(三)經營業態豐富，商品零售占一半以上。分業態看，2016年我市商業綜合體零售業商戶321戶，主要業務活動涵蓋服裝鞋帽、化妝品、電子產品、珠寶首飾、黃金、圖書文化用品等領域，占商戶總數的62.5%;餐飲業商戶93戶，主要提供正餐、快餐、甜品、飲品等，占18.1%;電影院、游藝游戲、KTV、教育培訓、健身養生等服務業商戶100戶，占19.45%。(四)銷售量增長較快，億元以上項目較少。2016年前10月，全市8家城市商業綜合體實現銷售(營業)額8.11億元，同比增長49.73%。分業態看，零售業5.93億元，增長25.5%;餐飲業1.01億元，增長236.7%;電影院、游藝游戲、KTV、教育培訓、健身養生等服務業1.17億元，增長197.9%。但從銷售規模看，銷售額(營業額)達億元以上單位僅3家，分別為埇橋區創新時代廣場、碭山縣香港商城、泗縣文廟商城，億元以上單位數占綜合體總數不足一半。(五)大眾化消費居多，專賣店和精品店較少。受限于地區人口數量、居民消費能力，我市商業綜合體經營業態主要以百貨和超市為主，尤其是縣城里的商業綜合體，大眾化消費商品居多，專賣店和精品店較少，在餐飲和服務業態中，小吃和特色餐飲較多，正餐較少。KTV和影視較多，教育及培訓機構較少。三、我市城市商業綜合體發展和統計中面臨的困難由于受宏觀經濟下行壓力加大、電商分流、城市建設改造升級、自身商業定位不準、經營管理不到位、承租戶換手率高等因素影響，我市城市商業綜合體發展和統計工作還存在不少困難。(一)發展的制約因素。1.受新產業及新消費模式轉變影響，零售行業實體店遭遇寒冬。近年來，隨著電商行業迅猛發展，部分零售行業實體店成了“觀摩店”、“試衣間”，銷售額大幅下降。以蕭縣龍城國購廣場為例，其一期項目國購步行街2012年12月8日商戶入駐率為100%，滿鋪開業，現如今只有70%的開業經營率，最低潮時開業率低至50%，商場第一層服飾零售幾乎全部關停。如今開業率有所回升，但店鋪換手率偏高。店鋪空置及較高的換手率導致城市綜合體管理方租金大幅下降，目前市場租金已普遍比原先開業時下降30%-50%。2.商業布局過于密集，市場消費潛力不足。以埇橋區為例，宿州創新時代購物廣場與大潤發購物中心相距不足500米，與創新時代購物廣場一路之隔的國購廣場也正在建設之中。而由于城市改造，主城區人口大量外遷，再加上本區域沒有大量新建高檔社區，即使部分拆遷戶回遷，該區域整體商業市場消費能力仍有待觀察。埇橋區華夏世貿廣場，2011年開業時，商戶爭著入住商場，但從2013年開始，周邊城區改造，居民大量外遷，加上周邊商場(如華夏、蘇果商場)較多，同等商品售價較低，從而導致商業綜合體經營困難。目前商場為留住商戶，增加商場人氣，不僅不收租金，還出人出資與商戶聯合經營。3.商業定位涉后，消費層次有待轉型升級。建設城市商業綜合體的初衷就是改變人們消費觀念、增加消費體驗，提高居民消費質量和層次。但從調研情況看，個別老城區城市商業綜合體除精品店、專賣店營業額較好外，日常百貨、服裝，快餐等行業均與周邊商業無異。有的商業綜合體除有特色的餐飲和影院外，其他部分甚至演變成規模較大的商品交易市場了(商品交易市場特別是有批發活動的商品交易市場不屬于城市商業綜合體范疇)。如碭山香港商城，其一樓商業大部分為個體經營服裝百貨，定位較低，與周邊商業無異。部分位于新城區的城市商業綜合體，由于新區正在建設，人流量不足，市場消費能力偏低，綜合體內商戶換手率高，商戶空置率也偏高。消費層次難以實現轉型升級。4.基礎設施投入不足，停車場建設普遍涉后于商業發展速度。我市現有城市商業綜合體項目多數屬于主城區，有成熟繁榮的商圈，有足夠的消費群體支撐，但存在共性的問題就是停車場設計偏小，如碭山縣香港商城、泗縣文廟商城等，停車位明顯跟不上城市商業發展需求;有的城市商業綜合體雖然有地下車庫且停車位也較多，但進出地下車庫的道路不順，如埇橋區創新時代購物廣場、同盛廣場，蕭縣龍城國購廣場等。5.管理松散，服務水平有待提升。一些城市商業綜合體建成后，招商缺少統一規劃，綜合體內業態布局不清晰，商業綜合體管理公司在經營過程中重租金輕管理的現象大量存在。管理松散，城市商業綜合體整體的營銷推廣開展不力。經調查，全市八家主要城市商業綜合體內自營、聯營部分僅115家商戶，占經營總單位個數的22.07%，有的商業綜合體全部對外出租，管理方只收取租金，而對市場安全、商品質量、人員管理服務不到位。(二)統計中存在的問題。近幾年來，城市商業綜合體作為一種新型商業運作模式發展迅速，在美化城市建設，提高城市品味的同時，也已成為我市商貿流通業發展的重要載體。但我市對于城市綜合體商業貿易的統計起步較晚，基礎工作相對薄弱。1.部分限額以上單位未納入統計。在重點調查的八家城市商業綜合體中，年主營業務收入達到限額以上單位23家，其中，法人單位9家，產業活動單位4家，個體工商戶10家。目前，上述23家單位中，已納入統計平臺的僅3家法人單位，其他單位均未納入限額以上商業統計。2.商戶基礎資料缺失，統計工作困難。在城市商業綜合體經營單位構成中，個體工商戶占85%以上，但由于不是統一收銀，大量的個體工商戶沒有健全的財務資料和齊全臺帳資料，且在被調查訪問時隱瞞其實際經營收入，難以摸到真實的經營收入情況，很難判斷其是否達到限額以上標準。也無法申報納入限上“大個體戶”統計。3.商鋪租戶換手率高，無法真實反映經營變動情況。目前，國家關于城市商業綜合體的統計頻率為年度統計，即一年一次，但由于各種原因，部分城市商業綜合體內商戶經營不景氣，承租戶換手率高，有的經營業態也發生改變，造成季度和月度商品類值及交易額難以統計，尤其是統計表中的上年數據無法填寫。這也造成年度統計資料不能全面及時反映城市綜合體內商業經營變動真實情況。四、發展城市商業綜合體的幾點建議大型城市商業綜合體就是一座“城市地標”，也是一張“城市名片”。大力發展一批城市商業綜合體，對提高我市城市發展水平，拉動區域經濟發展，增強市民榮譽感和歸屬感具有十分重要的現實意義。1.加強頂層設計，優化空間布局。相關部門要依據城市發展總體規劃，結合區域人口、消費習慣、消費能力、城市基礎設施建設、商業氛圍等具體情況，研究制定本地區城市商業綜合體發展的專項規劃。對可建區域、輻射范圍、商業定位等提出明確的指導意見。要加強對規劃落實情況的跟蹤督查，及時調整完善城市商業體的空間布局，既要解決需求不足、轉型不力的問題，也要防止過度建設、同質化競爭的問題。2.降稅減費，鼓勵實體經濟發展。一是探索對電商行業征稅辦法，擴大稅源;二是適當降低實體商貿企業的稅賦成本，包括房屋租賃稅及商貿經營中的各項營業稅金及附加等。認真貫徹落實《宿州市人民政府關于降成本減輕實體經濟企業負擔的實施意見》以及《宿州市人民政府辦公室關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的實施意見》，主動減輕商貿企業經營成本。3.加大基建投入，完善商業配套設施。加強對城市綜合體商業功能和其他功能的協調性研究，加快舊城區改造進度，要扭轉城市拆遷快而建設回遷慢的局面，尤其是要妥善解決重點工程進度慢甚至長期爛尾的問題。要完善周邊基礎設施，搞好交通道路網絡、停車場、市民休閑廣場、公交線路等配套基礎設施，解決好交通、環境等瓶頸制約。4.加強管理，提升服務水平。各城市商業綜合體管理單位要積極學習發達地區城市商業綜合體先進經營理念與管理模式，提升本單位的整體商業運作能力。一是統一招商政策，確保商業形態和品牌組合符合經營主題;二是統一營銷管理，把松散的經營戶和多樣的消費形態集合到一個信息平臺上，統一策劃促銷、統一收銀管理。5.加強城市綜合體商業統計，應統盡統。一是縣區政府牽頭，相關部門聯動，摸排掌握新增城市商業綜合體內商戶信息及經營狀況，建立并及時更新城市商業綜合體經營信息庫;二是各縣區商務主管部門要做好月度限上法人單位申報以及一年一度的“大個體”申報工作，及時將綜合體內營業額達限單位納入限額以上商業統計。商業銀行調查報告「篇五」近年來，市家裝投訴案件連年遞增、居高不下。其中，涉及商業賄賂的投訴案件占到家裝投訴總量的50%以上，已成為擾亂家裝市場經營秩序的重要原因。今年以來，市工商局開展了家裝市場專項整治活動，組織人員對其中存在的商業賄賂問題進行了專題深入調研，認真分析了家裝市場商業賄賂行為的表現形式及特點，并針對性地提出了部分監管建議。一、家裝行業商業賄賂行為的主要表現形式（一）家裝公司“承包式”采購材料。一些業主因工作繁忙，沒有更多的時間和精力去參與家庭裝修，往往要到家裝公司咨詢，而家裝公司則會以省心、省錢、省力等理由來說服業主選擇“全包服務”，多數業主比較相信家裝公司的“專業眼光”，放權家裝公司采購裝修材料。然而，一旦簽訂了合同，家裝公司就會與特定的建材經銷商聯系，按照采購單的明細從中購買所需建材，經銷商故意將建材的價格調高，事后暗中給付家裝公司“勞務費”賄賂，即使業主在場也無法發覺其中的“貓膩”。（二）家裝人員“定向式”使用材料。現在多數家裝人員成為某一個或者某幾個建材經銷商的“推銷員”，使用特定建材經銷商的材料，為經銷商拉攏客戶，賺取更多的利潤，事后獲取豐厚的“回扣”。“誰給的回扣高，就使用誰的產品”已經成為家裝市場使用材料的“潛規則”，嚴重破壞了家裝行業公平競爭的環境。調查發現，一般的家裝工所拿的回扣大多在10%左右，像油漆工和水泥漆工的回扣更高，能夠達到20%。比如，一般家庭裝修所用的木料費用大約在10000元左右，按10%回扣率計算，木工僅此一項就可從建材經銷商店拿到上千元回扣。（三）設計人員“策劃式”推薦材料。為了追求生活品質，部分業主在裝修過程中會聘請專業設計人員參與策劃，而部分設計員為了拿到建材銷售商暗中給付的“回扣”，往往會有意識的把設計復雜化，增加許多不必要的裝修項目，同時還會向業主推薦使用何種材料合適。例如，一些設計人員為了拿回扣，故意多設計吊頂、多掏壁櫥。如果業主聽信設計師的建議，就會不知不覺進入設計師預訂的回扣陷阱。另外，如果不是家裝公司包工包料的話，一般都是由設計師帶領業主去建材市場選購，而且會有意地把業主帶到約定的經銷商處購買建材，或者干脆在設計時，直接把一些特定的材料設計到效果圖中，讓業主沒有選擇的余地。二、家裝行業商業賄賂行為取證及查處難點家裝市場中商業賄賂現象較普遍，但因其隱蔽性強等特點，使得工商部門調查取證工作較為困難。主要表現在以下幾個方面：（一）賄賂主體呈現多元化特點。家裝市場商業賄賂行為往往涉及到較多不同類別的建材經營主體，對一個家庭裝修業主來說，裝修時要采購木材、油漆、水泥、瓷磚、地板磚等多種材料，涉及到的建材經銷商較多，經營類別較雜。建材經銷商為了在競爭激烈的家裝市場中爭得“一份羹”，往往會選擇用回扣交易的方式排斥競爭對手，查處商業賄賂行為點多面廣。另外，家裝市場商業賄賂中受賄對象比較分散，一個建材經銷商會同時與多個家裝公司、設計師和家裝工產生回扣交易。其中，家裝工又分為木工、漆工、水泥工等不同工種，這些家裝工沒有穩定的經營地址，流動性較大，給調查取證帶來困難。（二）賄賂行為具有事后隱蔽性。家裝行業中的賄賂行為一般都是事后進行，不論是家裝公司、設計師還是單個家裝工，事前與經銷商都存在回扣交易的口頭約定，當成功為經銷商拉攏到客戶，獲得盈利后，經銷商會將約定的那部分回扣返還。更有部分精明的經銷商，利用搞“積分卡”、“收標簽”等形式來達到其賄賂的目的。例如，一些油漆經銷商在銷售的油漆桶上貼上特定的標簽，事先約好一張標簽能夠拿到的回扣數額，油漆工只要拿著標簽到經銷商處就可以換取回扣。（三）缺少相關書面證明材料。個體建材經營者，通常情況下，根據家裝工拉攏的客戶的消費數額支付回扣，對經營活動大多沒有建立賬簿，執法人員找不到商業賄賂行為的書面證據。另外，一些規模較大的建材經銷商即使建立賬簿，多數采用不入賬或記作其他項目的方式支付回扣，利用賬簿中出現的業務人員較高的獎勵、提成或促銷、折扣、廣告宣傳等開支，掩蓋商業行賄行為。更有甚者，為了應付工商部門的檢查會建兩套賬本，甚至三四套賬本。（四）群眾“潛規則”意識嚴重。從事家裝經營活動，不論是行賄方還是受賄方，多數法律意識不強，將回扣交易行為看成是普遍存在的“法規則”，參與回扣交易人員存在“拿錢辦事”的主觀意識，能夠主動揭露行業內幕的人很少。工商執法檢查中發現，多數周邊知情群眾僅把交易“回扣”看成“好處費”、“辛苦費”，在心里給予了合理化認識，不愿配合執法人員開展調查。（五）法律法規賦予權力不足。根據《反不正當競爭法》以及《關于禁止商業賄賂行為的暫行規定》的有關規定，查處商業賄賂行為，工商執法人員沒有查封、扣留等權力，致使執法中常常出現當事人銷毀證據、逃避檢查等問題，特別是對家裝市場中隱蔽較強的賄賂行為很難及時取證。同時，工商部門現有的執法手段顯得過于單一，調查取證手段不夠有力，往往造成對當事人拒不接受調查、不提供有關材料等行為束手無策。三、家裝行業商業賄賂行為監管對策建議（一）推行長效教育引導制度。定期開展“家裝行業商業賄賂案例”警示教育活動，通過印發傳單、在新聞媒體上開設專欄等方式，加大家裝市場抵制商業賄賂行為的宣傳力度，使消費者和建材經營者從思想上充分認識到商業賄賂行為的危害性和違法性，使家裝市場中“見怪不怪”的商業賄賂現象引起周邊群眾的高度重視，共同參與到家裝市場商業賄賂行為舉報監督工作中，努力營造“以誠實守信為榮，以商業賄賂為恥”的氛圍，使家裝行業經濟秩序步入良性運行的軌道。（二）推行經營主體承諾制度。積極推行家裝市場抵制商業賄賂承諾制，結合實際制定《建材經銷商誠信經營承諾辦法》，確定由大型建材經營單位和家裝公司為“承諾試點單位”，要求他們簽訂自覺抵制商業賄賂、不推銷質次價高建材等內容的承諾書。同時，工商執法部門定期開展“承諾事項”監督檢查活動，引導經營者提升自律意識，自覺依法規范經營行為，全面營造公平競爭的市場秩序。（三）推行家裝行業經紀人制度。針對多數市民缺乏專業知識，對裝修所需建材不夠了解，缺乏建材質量鑒別力的問題，探索推行家裝行業“家裝經紀人制度”，引導一批裝修建材專業人員開辦裝修信息咨詢服務機構，向社會公開當前各類建材的市場價格、質量標準、單位面積用料數量等信息，同時引導部分職業家裝經紀人進駐市場，業主可以隨時咨詢裝修知識，并在他們的指導下購買建材，以公開的裝修信息機制抵制價高質次裝修建材侵害消費者利益現象。（四）推行信用分級管理制度。誠信經營是家裝市場經濟的基礎，沒有完善的信用制度約束，家裝市場就不可能健康發展。因此，必須加快建立和完善適合家裝行業的市場信用制度，探索推行家裝行業誠信守法提醒制、警示制、公示制等制度，按照“以防為主、打防結合”的要求，由工商部門與建材經銷商共同簽訂《預防和懲治商業賄賂行為責任書》，明確界定建材經銷商的經營責任和工商部門的監管責任。同時，通過日常市場檢查，將家裝市場中建材經銷商的日常經營行為，包括不正當競爭、商業賄賂等違法行為，及時記入企業信用檔案，對存在商業賄賂行為的經銷商定為一般失信和嚴重失信單位，分別給予強制性監管和后延監管，從根本上防止和減少商業賄賂行為的發生。同時，在每個建材市場內部分別設立“誠實守信”和“黑名單”公示欄，并定期對市場內的經銷商的經營行為予以公布。（五）推行案件聯合調查制度。積極建立聯動協作機制，聯合公安、質監、會計事務所等單位成立家裝市場商業賄賂專項調查小組，及時掌握商業賄賂的線索、動態和特點，形成治理家裝市場商業賄賂的整體合力。充分發揮各自職能作用，針對家裝市場商業賄賂的特點，積極拓寬案件來源渠道，突出抓好家裝行業商業賄賂典型案件的查辦，對發現的重大商業賄賂案件予以從嚴懲處，實現“查辦一案，教育一批，規范一批”的良好效果。同時，進一步健全投訴舉報制度，建立投訴舉報激勵機制和保護舉報人制度，鼓勵消費者和同類行業及時向工商及其他管理部門投訴舉報商業賄賂行為。商業銀行調查報告「篇六」一、社區商業研究背景（一）社區商業基本概念1、社區商業定義社區商業是指以社區內居民為服務對象，以便民利民為宗旨，以優化居住環境、提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業。社區商業的服務對象主要是社區內的居民，應具備行業齊全、服務配套的特點，并以先進的商業業態和優美的商業環境，在滿足社區居民日常生活需求的同時，更注重提供文化娛樂、休閑服務等多樣化、個性化的綜合消費。2、社區商業分類3、社區商業功能（二）國外社區商業發展概況由于國外城市居民大量居住在郊區，社區商業非常發達，例如美國20xx年社區商業的零售額就占了國家零售消費品總額的40％，而中國目前還不到10％。國外的社區商業主要以購物中心的形式出現，尤以社區型購物中心所占的份額最大。購物中心是一種現代的零售業態，是一個由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個整體進行開發和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。國外社區商業中心一般都實行開發和經營分離的做法：開發商負責前期開發，經營商負責租賃經營，形成良性的運作機制。（三）國內社區商業發展概況我國的社區商業還處于起步階段，社區商業主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業形式是自然形成的缺乏統一規劃，業態檔次普遍較低，社區商業功能不全。隨著房地產業的發展，特別是商業房地產的逐漸成熟，社區商業得到了巨大的進步。國內出現了一大批"購物中心"、"生活廣場"、"娛樂休閑一條街"等眾多社區商業項目。國內的社區商業設施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區居民創造的擁擠熱鬧的場所的方向發展。總的來說目前國內的社區商業普遍帶有濃厚的住宅底商特點（為了保持良好的居住和綠化環境，上海浦東越來越多的住宅區淘汰了住宅底商，而采取集中式購物中心模式），與國外成熟的社區商業模式相比還有很大差距。（四）國內社區商業發展趨勢由于各城市經濟發展水平的差異，社區商業也呈現出不同的發展水平，目前國內發達城市的社區商業主要呈現出以下發展趨勢，這也是發達程度較低城市的發展方向。1、政府對社區商業的規劃力度加強。我國商務部今年4月下發了《關于加快我國社區商業發展的指導意見》，以推動我國社區商業發展。2、購物中心造就大型社區商業。如沃爾瑪購物廣場已進駐成都交大－九里堤社區，并將于20xx年上半年開業。3、便利店、生鮮超市是社區商業的重要組成部分。例如7－11便利店、冠軍生鮮超市等新興業態目前已進駐北京、上海等發達城市。4、社區商業開始細分市場。由于消費者根據性別、年齡、收入水平、文化修養、價值觀念、社會階層、生活方式等可以細分為不同的消費群體，不同的消費群體意味著不同的消費需求、消費心理、消費動機和消費結構，社區商業在開發時就必須考慮商業的業態配比和商業組合。5、專業化操作是社區商業成功的保證。商業地產的核心其實是商業，地產只是商業的載體，經驗豐富的招商營銷以及商業管理團隊對于社區商業的成功開發起著比較關鍵的作用。二、成都社區商業概況隨著成都市中心城區的商業設施已接近飽和，競爭日趨白熱化，企業的經營業績也難以再有較大幅度的提升。而城市化進程的加快，居民外遷和新建居住區不斷增多，這些區域的商業設施相對不足，市場空間和消費需求巨大，這種新的消費需求需要新的商業形式來承接，社區商業恰恰順應了這種需要。另一方面，城鎮居民人均可支配收入日益提高消費需求與消費結構發生了顯著變化，居民對能滿足基本生活需要、提高生活質量的社區商業的需求也日益增加。在此背景下，社區商業正成為成都市流通領域新的經濟增長點，并已在提升城市商業綜合競爭力方面發揮著重要作用。為貫徹執行《商務部關于加快我國社區商業發展的指導意見》，成都于6月21日舉辦了“首屆社區商業高峰論壇”，與會專家共同探討了城市社區商業的未來發展之路，同時也為成都今后社區商業的打造指明了新的方向。此次會議上，藍波灣（藍谷地的社區商業配套項目，見下右圖）被評為中國首個“全國社區商業示范項目”，對社區商業的開發具有一定的參考作用。成都市作為全國深化流通體制改革的試點城市之一，社區商業發展勢頭強勁，目前已覆蓋便利店、連鎖超市、餐館、美容美發、茶樓、干洗店、彩擴、快遞、報刊、家政、維修等各種生活服務項目，全市城區的324個社區共有社區商業網點33912個。各類商業網點的具體數量見下中圖。三、成都典型社區商業調查本次調查共選取了成都市東、西、南、北四個區域各種檔次共六個社區，主要對這些社區商業的業態分布、租金水平、經營特點等進行了調查分析，從分析中可以了解成都社區商業的現狀，從而用于公司進行社區商業開發時的參考。（一）金沙園社區金沙園社區20xx年由宏信房產開發，其社區商業部分水景商業街進行了統一規劃，目前居民總體入駐率不高，人氣明顯不夠，商氣不足。該社區商業呈現出如下特點：1、金沙園商鋪空置率較高，根據調查，商鋪出租率僅62％，主要原因有五個：①目標消費群體支撐有限。②商鋪供應體量過大。③缺乏統一經營管理。④西單百貨和超市對其造成的分流影響。⑤步行街不能通車，消費引導不足。2、社區商業業態分布特點雖然該社區商業涵蓋了居民生活所必需的大多數業態，并且有親子園、汽車俱樂部等新興業態，但業態仍顯得不夠豐富，商源質量也顯得一般，品牌商家數量有待提高。餐館、食品、茶樓等業態店鋪數量較多，與建筑適合經營餐飲、消費群體的消費力較強、成都餐飲業較發達等因素有關。建材、裝修店鋪數量較多主要是因為該小區為新興社區，居民陸續入駐，對該類服務的需求較大，隨著入駐率提高，該類業態的比例會呈現逐漸下降的趨勢。由于空鋪較多，能存活下來的店鋪業態多為與居民生活密切相關的業態，如餐館、茶樓、食品等業態，從而說明這類業態是居民日常生活需求度最高的業態，可作為招商時重點考慮的對象之一。（二）外雙楠社區本次調查主要以云影路、云霞路和逸都路的臨街商鋪為主，業態較齊全，居民消費水平較高，消費力較強。從其業態分布來看，該社區商業呈現出以下特點：1、以云影苑為代表的社區商鋪進行了統一規劃，業態較豐富，商鋪裝修呈現出一定的檔次，品牌店較多。2、服裝類店鋪數量超過了餐館的數量，說明周邊居民對“穿”的重視程度較高，這也是該區域人群消費水平高，生活質量高的標志之一。3、逸都路與二環路交界處有伊藤洋華堂二號店，大賣場對調查區域內的業態有一定的影響，與大賣場呈現互補性的業態如美容美發、餐飲等較穩定，而服裝鞋帽等類型的商鋪換手率較高，多靠經營特色、品牌效應等生存。（三）玉林社區本次調查主要對玉林老區的玉林北路、東路、中路和玉林新區的玉林西路進行了調查，老區和新區的業態、檔次呈現出鮮明的對比，玉林新區分布著王府花園、梧桐世家等中高檔樓盤，而玉林老區的住宅則顯得較為陳舊。該社區商業的特點如下：1、該社區是成都最成熟的居住區之一，人口密度大，業態豐富，商鋪檔次較高，商業氣氛較濃，以餐飲、服裝、精品店、便利店為主。2、在商鋪租金方面，玉林老區商鋪一般為35～80元/㎡月，而玉林新區商鋪租金可達150元/㎡月，從此也可看出商鋪租金與區域居民消費力之間存在一定的關系。3、從業態分布來看，服裝類仍然比例最大，其次是餐飲，該區域餐飲經營呈現出一定的聚集效應，其輻射作用吸引了整個成都市的消費人群。房屋中介店鋪較多，主要是因為該區域居住環境成熟，吸引了越來越多的小資一族到該區域居住，二手房交易活躍。休閑娛樂業的比例也較大，除周邊區域外，其他區域的消費人群也對玉林片區也樂此不彼。4、該區域的成熟度高和消費力強吸引了一些特色店和新型業態進駐該區域，如位于玉林東路的彩色鑰匙店、玉林中路的特百惠家居連鎖店等。5、該社區商業以臨街底商為主，也有象玉林生活廣場、富和城等獨立商業樓盤。（四）桐梓林社區該社區屬成都的高檔社區，本次調查以桐梓林東路和桐梓林北路為主，分布有中華園各期、錦繡花園、世紀錦苑等高檔樓盤，成功人士、外籍人士居多，消費力強大。1、從業態分布來看，服裝類店鋪數量遙遙領先，這與該區域人群消費能力、消費意識、生活方式直接相關，其次是餐飲、食品，有一些異國情調和風味的餐廳如和風亭日本料理，家政服務在該區域的需求較大，店鋪數量較多。2、休閑、娛樂、美容美體類店鋪數量較多，這類業態在該區域存在較大的市場空間，例如有四川首家專業的男士美容店（卡瑞杰專業男士美容SPA健康會館）。3、中華園商鋪以環繞中華園各期的臨街商鋪為主，此外還有獨立的商住樓，可滿足不同層次、不同業態的商家的需求。（五）紅花社區本次調查主要對紅花北路、紅花南路、紅花東路、紅花西路的社區商業進行了調查。調查發現，該區域的社區商業缺乏規劃，顯得較為落后，商鋪裝修檔次都較低，業態豐富性差，主要以滿足居民日常生活最急需的的相關購物需求及服務需求為主，檔次稍高的購物、休閑、娛樂等業態基本是空白。（六）蓮花社區1、本次調查主要圍繞蓮花北路、海椒寺街、蓮桂西路、蓮花南路、蓮花東路、蓮花西路圍成的區域進行，該社區屬城東的中低檔社區，居民消費能力有限。社區商鋪多為住宅底商，檔次不高，業態豐富性較差。2、餐飲在該區域的比例較大，最典型的是位于蓮花南路的好吃一條街，這條街上分布著各類餐飲商家20余家，據商家反應生意比較火暴，可謂該區域的一道特色風景線，這與該區域居民消費能力、消費習慣有關。3、根據調查，該區域品牌商家較少，主要有寶島眼鏡、海王星辰藥店、時代新華音像店、玉林串串香、萊美大藥房、新一佳超市（8800㎡）、紅旗連鎖等。商鋪租金上，蓮桂西路上商鋪租金一般為25～35元/㎡月，其他位置商鋪的租金也與這個水平接近，只有海椒寺街、蓮花北路附近的商鋪租金較高，可達60～70元/㎡月。四、成都社區商業調研結論及開發建議（一）調研結論宏觀社區商業1、社區商業是城市商業網點布局的重要組成部分，其核心競爭力主要表現為便利性和多樣性，從而使其與其他商業形態相比具有更強的親和力。2、我國的社區商業目前還處于起步階段，與住宅開發相比滯后較嚴重，與社區需求之間也存在脫節現象，規劃不足，缺乏統一管理，政府支持力度應加強。3、我國的城市發展特點（城市居民從郊區流向城區，從老城區流向新城區），在某種程度上決定了社區商業的發展特點，我國的社區商業在相當長一段時間內仍將集中在城區范圍之內，這與國外的社區商業有著明顯的不同。成都社區商業1、伴隨房地產業與城市規模的擴大，除春熙路、鹽市口、騾馬市三大核心商圈外，成都逐步形成了城市次商圈，如科華商圈、紅牌樓商圈、雙楠商圈、金沙商圈、會展商圈、九里堤商圈、建設路商圈等，社區商業即將迎來良好的發展機遇。2、成都市目前絕大多數社區商業雖然能為居民提供便利性購物和服務，但缺乏統一規劃，布局不盡合理，以傳統業態為主，缺乏統一管理，影響了社區商業的快速發展。3、社區商業的檔次、進駐品牌、業態豐富程度等與社區居民的消費能力、消費結構等表現出了較高的吻合度，既體現了“物以類聚、人以群分”，也體現了“適者生存”。4、從各社區商業業態來看，餐館、茶樓等業態表現出了較高的市場需求度，店鋪數量一般都位于各社區業態的第一和第二位，這主要是受整個城市居民消費結構的影響，成都的餐飲業較發達，也與成都“休閑之都”的稱謂有關。5、中高檔社區的服裝等零售業態較為活躍，而中低檔特別是低檔社區的餐飲業態所占比例較大，這反映了不同階層居民的消費趨勢，收入較低的消費群體，把“吃”放在首位，而收入較高的消費群體，不僅關注“吃”，還要追求“穿”、“耍”，這部分消費群體的恩格爾系數較低，這正是馬斯洛需求層次理論的體現。6、各社區的房屋中介店鋪數量都較多，這主要是因為成都房地產發展態勢較好，二手房交易活躍，且有利可圖，催生了眾多的房屋中介商。7、由于對社區商業的看好，部分超市等大賣場逐漸進駐各居民社區，象伊藤洋華堂進駐外雙楠、家樂福進駐桐梓林、西單商場進駐金沙商圈、沃爾瑪進駐交大－九里堤片區（20xx年上半年開業）等，這些大賣場進駐社區既為社區商業帶來了人氣，同時也給社區商業的業態分布帶來一定的影響。8、社區商業的發展歷程與其住宅交房、裝修時間、入住率緊密相關，交房初期，建材、家裝、家居、食品等的市場需求度較高，而隨著居民入住率提高，這類業態的比例會逐漸降低，購物、餐飲、家政服務等業態的比例相應地逐漸提高，入住率過低將嚴重影響社區商業的經營。商業銀行調查報告「篇七」調查時間：20xx年5月16日——26日調查地區：廣漢、青白江、金堂調查對象：三地餐飲娛樂行業情況調查方法：觀察交談、掃街走訪、重點約談調查人：xx一、調查目的通過廣泛收集各種商業品牌和市場信息，了解行業經營狀況和分布特點，結合宏觀調控與地方政策面，研判物業、地段、環境、業態、運營與物業價值之間的內在邏輯與有機聯系，為制訂物業招商運營政策、擬定招商執行方案提供真實的市場依據。二、三地行業發展狀況分析隨著國民經濟的不斷發展、城市進程的逐漸加快、外來品牌的滲透沖擊，餐飲娛樂業在經營模式和形態上也在經歷一場深刻的變革。作為大成都三四圈層的廣漢、青白江、金堂，無可避免地站到了行業升級轉型的前沿地帶。從行業本身共性來看，三地餐飲娛樂業呈現出相同的表現特征，具體如下：1、隨著經濟的發展，城鎮化進程向縱深型開進，相應的民生保障體系惠及更多中下層民眾，“民以食為天”的觀念將催生巨大的餐飲消費潛能，行業總體量將會越來越大。2、行業發展的重要標志就是目標市場的進一步細分，在同種業態上，檔次的具體分化越來越清晰，各自的客群特征愈加明顯。3、時代的發展和經濟文化的融合，使餐飲娛樂業衍變出更多、更豐富的業態形式，如湯鍋、鐵板燒、烘烤、電玩等以前沒有過的獨立業態。4、舶來文化和產品對內地消費觀念的侵蝕不斷快速化，如今，來自國外古老的餐飲業態、最流行的文化娛樂方式都能在最短時間內在三地發現蹤跡。5、中國傳統的餐飲業態經營連鎖化、管理規范化、裝修檔次化、口碑品牌化趨勢越發明顯，就餐環境和營養環保被提到了較高位置。6、國外國內、外省內地的餐飲娛樂（休閑）各業態之間的融合交流成為一大現象，火鍋、海鮮、面制品等早已跨越地域地界，咖啡廳里喝茶打牌更是屢見不鮮。三、金堂商業現狀分析1、商業形態及特征從歷史來看，金堂以前城區面積很小，商業規模不大，形態封閉，具有一定的碼頭商業特征。隨著政府加大水利整治，金堂城市人文生態環境明顯改善，城市建設具備了有力的生態支撐，加之與成都較近的交通地理優勢，引入了幾所大專院校，使得金堂近幾年房地產開發出現井噴之勢，帶來的變化是不但城區面積成倍增長，商業規模也急劇放大，商業形態日趨多元化，逐步呈現出略帶外向型的商業特征。2、商業圈層金堂古稱趙鎮，以老電影院為核心的區域構成老城區，目前也是金堂人流量最集中的地段；過平安橋往西、以十里大道縱貫兩端的區域構成西區新城；以三星鎮周邊開發的大學城為金堂又一特色新區；過毗河大橋、以迎賓大道與金堂大道為主線構成城南新區。金堂城區按商業獨立性可劃分如下：中心商圈A、老電影院商圈——區域：以電影院為中心的附近商業——主要業態：便利零售、服裝、家居、百貨、電器、服務業、旅館、鐘表、醫藥、快餐等。B、平安橋路商圈——區域：以水城之星綜合體為中心及附近商業——主要業態：超市、百貨、購物中心、中西快餐、通信運營服務、西餐咖啡等C、次級商圈A、一、二橫道商圈——區域：一、二橫道（主要是北橫道）及相鄰路口——主要業態：餐飲、娛樂休閑B、小廣場商圈——區域：工農大橋北橋頭以生態水城為中心及沿河周邊商業——主要業態：休閑、娛樂、餐飲等C、韓灘商圈——區域：以韓灘為中心的附近商業——主要業態：便利零售、服裝、家居、百貨、五金電器、服務業、旅館、醫藥等。邊緣商圈客運中心商圈、金沙公園商圈、城南商圈等特色商圈A、大學城商圈——代表商業：星島國際綜合體B、觀嶺別墅商圈——代表商業：大蓉和酒樓、富橋保健、嶺尚會所、麥倫麥花園餐廳燈3、區域特征中心商圈：地段優越，人流量大，商氣旺盛，主要業態有超市、百貨、家居服務、娛樂及配套生活服務。商圈核心優勢就是地段，建筑形態各異，具有超強的人氣吸附力，消費旺盛，以青年、中年消費為代表。次級商圈：交通方便，地段具有一定中心地位。周圍居住人口眾多，承載了一定的社區消費和外來消費，在一、二橫道更是形成了大規模的特色消費。商圈建筑形態一般較為普通，有一定的人氣吸附力，業態體現綜合性，消費人群覆蓋較廣。邊緣商圈：地理位置較為偏遠，商氣氛圍薄弱，配套簡單，因有環境、交通或其他附著體系而自成商圈。圈內商業具有較為明顯的指向性。特色商圈：針對特殊群體營造的特色商業區域，圈內消費人群具有高度指向性，其標志是不依賴于城市消費要素的支持而獨立運行，其特點是圈內商業具備穩定持久的經營能力。四、金堂消費分析1、消費習慣電影院至平安橋一帶為歷史以來形成的老商圈，業態各異，品牌豐富，既有傳統業態，也有現代商業，為金堂市民首選消費地。但隨著消費市場不斷細分，中心商圈以外的中高端消費和特色消費分流了一定的市場份額和人流，個別業態也隨消費習慣的變化出現從中心商圈外逃的趨勢，特別是餐飲娛樂類更為明顯。2、消費偏好金堂普通消費者仍以傳統消費項目為主，夜晚餐椅娛樂類消費增加，在兼具經濟、口感的同時也考慮了一定的品牌、環保因素。總體而言，中式餐飲消費較為活躍，休閑勝過娛樂消費。3、消費實力目前金堂本地消費力較弱，但代表中高端消費的外來消費力逐漸增多，將來的趨勢應是中端消費逐漸占據主流。4、消費結構根據了解，金堂實體消費主要還是以餐飲副食和日用品為主，其它如交通、醫藥、娛樂、服飾、通信電器等只作為次要地位，但休閑占據了大部分本地人群，文化精神消費仍不是消費主流。五、金堂餐飲娛樂（休閑）業態需求分析1、餐飲經營需求特征A、綜合性酒樓主要以商務接待、家庭宴席為主營業務，面積至少在1500m2以上，樓層至少2層、多數3層以上。要求位置適宜，并不能有工廠、加工、機電經營或其它易制造污染噪音等經營項目，以不超出次級商圈為準（高端商務類除外）為宜。交通易達，道路寬闊，有一定景觀及展視性。在配套上物業須滿足電力、空調、消防、油煙排放、污水處理等要求，附近須有充足停車位（場），物業外部形象及景觀形象都能為酒樓本身加分。餐廳周邊以互補性的酒店、休閑、娛樂等業態為佳。目前金堂該類酒樓對租金要求20——50元/m2.月（根據地段來定，總體水平要低于同物業內其他業態租金），物業費普遍不超過2元/m2.月，簽約時間至少六年以上，要求產權明晰。該類酒樓選址條件相對寬松，敢于嘗試不同類型的商圈建店，在中小體量的商業體中能夠擔當主力業態商家的任務，短期內能快速解決招商問題，且經營較為穩定。但在租金要求和租賃時間上對業主較為苛刻，會造成業主短期租金損失，并能妨害物業長期的增值收益，削弱業主對收益的把控權。金堂典型代表：水韻庭、愛潤港、金海棠、綠園、福鑫緣、傳家菜、麥倫麥等。B、特色中餐廳（含火鍋）該類餐飲在西南各地較為常見，分類廣，經營數量眾多，主業以特色飲食吸引大眾化的消費參與，面積在20—300m2之間，普遍分布于社區商鋪或商業街底層。要求位置適宜，以不超出次級商圈為準（高端商務類除外）為宜，交通易達，該類餐廳除高端場所外，一般對環境景觀要求不高，需要一定的人流和商氣，因此附近有互補性的休閑、娛樂、商場、超市和零售服務等業態為佳。目前金堂該類餐飲對租金要求30——100元/m2.月（一樓價格，主要依據：地段位置和商圈成熟度），基本不涉及物業費，簽約時間一年以上，較為靈活，如商圈足夠成熟轉讓費相當高昂。該類餐飲選址主要依據是地段和商圈成熟度，有抱團經營的意識傾向。因烹飪易產生油煙等污染，故一般建于底層門面，局部二樓。特色餐飲能夠吸引人氣，租金承受力較高，但經營穩定性差，經營換手頻繁，造成物業遠期收益有不確定的威脅。（該類餐飲高端定位有上樓經營的趨勢）典型代表：金堂一、二橫道餐飲街廣漢佛山街、青白江幸福天地等C、中式快餐目前金堂尚無，預計在大學城將會出現。該類餐飲要求地段好，人流量大，業態豐富，配套齊全。中式快餐消費群體主要以學生、辦公商場職員為主，對租金承受力高，可上樓經營。D、西式快餐該類餐飲在全國各地都已經普及，以連鎖加盟形式存在，開店數量主要以日均人流量和地段決定，有自己的選址標準，某些品牌西式快餐的選址定點已經成為判斷商業繁榮與否的標準之一，它們的入駐標志該地段已經達到某種成熟。西式快餐面積在200—600m2之間，要求位置適宜，以不超出次級商圈為準，最好在核心商圈內。該類餐廳對環境要求不高，但需一定的觀景效果，因此其門店都在二樓以上。附近有互補性的休閑、娛樂、商場、超市和零售服務等業態為佳。目前金堂該類餐飲對租金要求40——70元/m2.月，物業（商管）收費5元/m2.月以內（視配套多少而定），簽約時間三年以上，該類餐飲一旦定點，經營十分穩定。該類餐飲選址主要依據是地段和商圈成熟度，對某些業態定位有風向標作用，能夠吸引人氣，租金承受力較高，經營穩定，為商業物業高度歡迎的業態之一。