探尋….策劃策劃決定產品產品決定市場項目策劃始于地塊研究核心理論客戶研究貫穿項目策劃的始終——內容框架——

1.地塊研究

2.市場調研

3.定位——如何尋找項目的魂

4.規劃設計的原則和方向

5.新形勢下的推廣

項目策劃的涵義策劃分為兩大基本部分：1、策——尋找項目的魂或者定位，即確定市場需求、項目價值、競爭態勢三層面的最佳平衡點！賣方市場下的項目定位，買方被動接受，定位具有很大的空間！買方市場下的項目定位，買方主動選擇，定位具有更大的難度！2、劃——統籌規劃，即產品實現！通過規劃設計建議來確保項目定位的正確貫徹通過系統的包裝推廣策略建議來確保市場的接受通過經濟分析來確保定位的經濟可行性今天，我們就來共同探討新形勢下住宅項目的策劃！住宅地產策劃系統住宅地產策劃前期策劃中期策劃后期策劃地塊研究市場調研經濟可行性分析推廣部署銷售部署和控制強銷部署尾貨消化規劃設計建議物業管理持銷部署項目定位項目策劃必須始于地塊研究第一篇一、地塊研究的意義以立體化眼光從宏觀上審視項目發現地塊與城市的關系發現地塊與區域的關系發現地塊與市場的關系發現地塊與環境的關系發現價值預估風險二、地塊的三維屬性地域面地塊技術參數面市場面市場發展現狀供應特征需求特征競爭態勢發展趨勢所在地區的區位特征所在城市的區位特征所在區域的區位特征所在地段的區位特征地塊規模地塊地形地塊地勢地塊地質XZY三、地塊研究的內容地塊與城市的關系地塊與區域的關系地塊與市場的關系地塊與周邊環境的關系地塊地形與技術指標地塊與城市的關系城市的戰略定位城市的總體規劃城市的經濟結構城市的歷史文化地塊與城市戰略定位的關系研究城市定位客群范圍需求特征地塊價值屬性分析三亞旅游城市全國常住渡假投資所處地段是否具有代表性地塊周邊自然環境是否優美地塊是否毗鄰旅游景點東莞工業城市原著居民外來工作人員常住臨時居住投資客戶需求分類明顯地塊是否毗鄰工業區地塊所處地段交通是否便利城市定位使不同特征的地塊蘊含的價值千差萬別地塊與城市規劃的關系分析1、成熟區域的城市規劃通過區域的功能、人口結構等因素來影響地塊的價值！2、新的、科學的規劃對地塊價值具有指導性甚至決定性的影響！3、不科學的規劃對地塊價值具有誤導作用！地塊與城市經濟結構的關系研究1城市經濟結構人口結構社會特征深圳外貿、高新技術產業發達紡錘型：中層白領人士占主要比重學歷、文化素養、收入水平都相對高，消費觀念相對開放東莞工業占主導地位啞鈴型：老板和打工者占主要比重老板：最明顯的特征是經濟實力雄厚打工者：中層管理人員有一定經濟實力，但學歷、文化素養普遍相對低。基層打工者則基本沒有有效購房需求。城市經濟結構決定人口結構的走向，人口結構的需求特征是判斷地塊價值的標準參數之一地塊與城市經濟結構的關系研究2城市經濟結構特點受當下金融危機影響程度深圳外貿、高新技術產業發達外向型城市：對國內、國際經濟形勢敏感是全國樓市受到影響最明顯的城市西安科研教育、國防科技工業、旅游為主內向型城市：相對穩定、對國內外經濟形勢相對麻木受到的影響小，房價仍然呈現緩慢上升的特點國內外宏觀經濟形勢通過經濟結構來影響房地產市場形勢，從而影響地塊開發

不動產具有地域性，所處地域的文化特性便是體現一：

城市文化影響當地居民的思想性格，使其興趣愛好具有一定的文化烙印，從而對地塊開發產生相應的影響！因此，不同文化區域的地產開發理念自然也有所不同！地塊與城市文化的關系1——文化影響需求特征房地產==鋼筋+水泥，品牌后面是文化，地產要用文化的方式運作。在中國，主要分為三大文化板塊：黃河文化板塊、珠三角文化板塊、長三角文化板塊。典型城市代表分別為：北京、廣州、上海。黃河文化“文勝質”——愛談政治、忽悠、注重形式，對樓盤的概念、身份象征意義比較敏感。珠江文化“質勝文”——務實、以做生意的眼光來觀察世相，更注重地段、戶型、配套等具體特征。長江文化“文質兼備”——既講政治又講市場經濟，比黃河文化重實質，比珠江文化重概念。中國三大主要文化板塊地塊與區域的關系區域在城市中的地位區域的總體規劃區域的市政配套區域的交通網絡區域的人口特征區域屬性1對地塊的作用分析在城市中地位區域在城市中所承擔的實質功能對地塊價值具有直接影響；居民對區域的心理認知程度對地塊的價值同樣具有明顯影響！區域屬性2對地塊的作用分析總體規劃區域規劃的重心對地塊價值具有直接影響；區域格局現狀要求對地塊價值的估量要從現實出發；區域格局轉變趨勢要求對地塊價值的估量要具有前瞻性；區域屬性3對地塊的作用分析市政配套配套現狀直接決定了對區域的功能和規劃的支撐力市政配套哦啊影響項目配套的規劃、從而影響成本的投入區域屬性4對地塊的作用分析交通網絡不同類型的項目對交通網絡的依賴程度不同交通網絡的通達性極大的影響著地塊可以支撐的定位區域屬性5對地塊的作用分析人口特征地塊的地域性本質上體現于不同地域人口特征的不同大多數項目都根植于區域市場，因此區域的人口結構直接決定了區域可以支撐的項目定位定性明顯且成熟的區域往往直接決定地塊的產品定位案例——廣州天河區的中旅商務大廈定位的失誤地塊研究不足導致對地塊價值把握不準、從而影響定位的精準地塊與市場的關系房地產業發展現狀房地產發展趨勢市場競爭態勢市場屬性1對地塊的作用分析現狀供求現狀、價格水平分析產品形態、風格特征分析需求習慣分析市場屬性2對地塊的作用分析發展趨勢價格的變化趨勢產品形態、風格的變化趨勢需求特征的變化趨勢市場屬性3對地塊的作用分析競爭態勢不同區域的競爭態勢不同不同地段的競爭態勢不同不同檔次、風格、形態的產品的競爭態勢不同地塊與周邊環境的關系地塊周邊的自然環境地塊周邊的市政配套地塊周邊的競爭對手地塊周邊的交通網絡地塊周邊環境屬性1與地塊的關系分析自然環境項目必須與地塊周邊的自然環境相融合或者相補充：周邊自然環境優美且稀缺：則為地塊一大價值周邊自然環境差：則需要在項目內部進行補充地塊周邊環境屬性2與地塊的關系分析競爭態勢競爭焦點競爭激烈程度以及趨勢地塊周邊環境屬性3與地塊的關系分析社會環境社會治安、人文、風俗等都有可能隱含著地塊的價值點！地塊周邊環境屬性4與地塊的關系分析配套完善的配套，則是地塊的價值屬性之一周邊配套不完善，則需要項目本身來補充市政配套與項目的投入有直接的關系地塊周邊環境屬性5與地塊的關系分析交通網絡交通發達是價值屬性之一毗鄰交通干道可能是優勢也可能是劣勢地塊地形與技術指標用地性質地塊四至規劃技術指標市調是項目策劃的基礎第二篇一、對市調的認識盲區1輕視市調誤解項目劃只在于創意、在于點子、在于天馬行空，市調并非關鍵性環節。糾正任何項目策劃都必須以市場為根本，策劃須是“有米之炊”，令人驚嘆的創意的背后是強有力的市場支撐，點子策劃早已適應不了買方市場。輕視市調就是輕視市場，輕視市場就必然遭到市場的報復。對市調的認識盲區2分離的看待市調與策劃誤解市調公司做市調，策劃公司做策劃，各施所長。糾正不同的定位對各類數據依賴性不同，只有策劃者可以在市調過程中針對性的采集數據；策劃是一個系統工程，市調公司只會負責市調，策劃公司則會全盤系統的考慮，對市調數據的科學性和客觀真實性持有更嚴謹的態度。市調本身也是一個系統工程，不僅定位之前需要充分的市調，定位過程中和定位之后的項目運作的每一個環節都需要市調依據，這就決定了市調是一個動態的過程。對市調的認識盲區3市調就是多踩盤誤解市調就是盡可能多的了解市場上樓盤的動態數據糾正要多踩盤，踩盤是市調的一部分，但市調絕不是踩盤。踩盤只是獲取市場上樓盤的數據，據此在一定程度上了解市場的反應，以供借鑒。但絕對不能作為項目策劃的根本依據，項目策劃的成功在于充分挖掘地塊本身的價值；二、市調的作用定位決策的重要依據規劃設計的重要依據推廣計劃的重要依據定價的重要依據把握推盤進度的重要依據應對突發事件的重要依據三、市調的最終成果市場現狀和發展趨勢市場競爭態勢（機遇和風險）客戶需求特征客戶細分四、市調基本流程確定市調目的市調總體部署選取市調方法市調時間計劃市調工具準備市調人員培訓市調區域布點通過地塊研究我們發現了地塊價值所在；通過市場調研我們獲取了市場需求特征和競爭態勢；接下來就要進入關乎項目成敗的環節：———項目定位！尋找項目的魂——定位第三篇一、定位是什么？定位是市場需求、地塊價值、競爭態勢的最佳平衡點！定位市場需求競爭態勢地塊價值

二、定位要解決什么問題？市場定位在市場上占據什么地位：領袖？跟隨？正面競爭？規避？主題定位詮釋何種概念或者文化？目標客戶群定位迎合或者引導誰的需求？產品定位以什么類型（建筑形態、風格、檔次等）的產品來展現？形象定位以何種形象面向市場？價格定位以什么價位立于市場：以高價來凸顯地位或以低價來塑造競爭力？孤立靜止的看待定位誤解確定了定位之后就以為定位成功了，從而往往拘泥于計較項目成本而迷失項目定位。糾正項目定位是整個項目價值體系核心，是基于市場需求、開發商資源、政府政策規劃以及地塊適宜性基礎上的權衡結果，代表著項目可能實現的最大價值；項目定位不是單純的概念，需要外在的建筑形象、內在的規劃布局、項目的包裝推廣的表達、物業管理的側面詮釋來實現，確立定位只是確保定位成功的第一步！開發商對定位的最大誤解三、準確的定位是怎樣產生的呢？必要條件之一——五度因素

合格的策劃人必須具備五度因素：

戰略高度：如剝洋蔥法層層遞進

辨證維度：如煙盒理論的思辨

知識寬度

務實深度

挑戰氣度必要條件之二——對項目的充分了解把握市場競爭態勢通過市場調研了解微觀面通過地塊研究把握項目宏觀面第一步：從三個層面了解項目1、優勢是否可以轉化為對劣勢的補充？2、劣勢、威脅是否有被緩解甚至扭轉的可能？3、機會與優勢、劣勢之間的關聯度有多高？4、威脅與優勢、劣勢之間的關聯度有多高？

……第二步：項目SWOT分析優勢劣勢機會威脅地塊區域、市場必要條件之三——科學的定位方法方法1：三層面相交法方法2：假設論證分析法方法3：主干提煉法（剝洋蔥法）方法1：“三層面相交”定位法市場缺什么競爭態勢偏向項目適宜做什么項目定位“三層面相交”定位法詳析三層面分析因素相交結果地塊“適合”做什么？從地塊所處區位來看從地塊交通條件來看從地塊特征來看從城市規劃來看項目定位市場“缺”什么？從產品空缺來看（形態/檔次/風格/戶型等）

從市場需求來看競爭態勢偏向做什么？領導型？規避型？排擠？差異共存？假設論證法——從結論出發

在很難確立最佳定位時，對幾種難以排除的定位進行假設論證，分析各自的優劣勢，再將分析結果進行對比，據此確立最終定位。方法2：假設論證法假設論證法示意圖假設定位A假設定位B假設定位C假設定位D優勢劣勢優勢劣勢優勢優勢劣勢劣勢對比分析最終定位案例——廣州天河區中旅商務大廈定位簡介項目現狀住宅項目，建筑體已建成，先后5個公司經手。共賣了3年，花了3千萬廣告費，賣了三套。被開發商稱為“黑色三個三”，是廣州天河區有名的爛尾樓！定位假設1定位住宅：是否檔次或者質素上有問題？定位假設2定位為商場？定位假設3定位為純酒店？定位假設4定位為寫字樓？所處區域定性明顯廣州天河區是典型的商務區，寫字樓林立！從市場看1、中國加入WTO，寫字樓租金開始上升2、很多中小公司想在天河區辦公，有利于公司形象的提升，但苦于租金太高3、很多小公司在天河區住宅和酒店辦公從產品特征看外立面、大堂、結構上都具有改為寫字樓的特點！定位更改做寫字樓的優勢非常明顯！項目業績8個月銷售一空！方法3：剝洋蔥法或主干提煉法綜合分析：轉化為主要矛盾D……接觸地塊：發現主要矛盾A地塊研究：轉化為主要矛盾B市調：轉化為主要矛盾C主要矛盾A主要矛盾B主要矛盾C主要矛盾D……定位產生剝洋蔥法示意圖主干案例——成都金林半島項目區域成都市西面，歷史文化風景保護區——浣花溪一帶，屬于成都市購房首選的“上風上水”的區域！浣花溪一線已經形成成都市區家喻戶曉的豪宅集中區，如：青龍城、龍泉等。金林半島區位示意簡圖地段浣花溪歷史文化風景保護區的核心地段，緊鄰十里浣花溪、草堂路、浣花廊橋和聞名中外的世界名勝——杜甫草堂；緊鄰占地530畝的市政園林公園，以及市政綠化帶；東、西、北面被浣花溪包圍，形成三面環溪的半島地形；根據規劃要求將是該片區低密度的絕版住宅用地！地塊地塊技術指標占地面積140畝容積率0.87建筑密度24.87%綠化率50%機動車位數量480個非機動車位數量400個單純的從技術指標來看，相比周邊的高端項目本地塊只有劣勢！確定核心問題對于這樣一個處于上風上水區域的核心地段的最后一塊低密度住宅用地，其稀缺性不言而喻！因此：核心問題不是盈虧的問題，而是如何實現盈利最大化的問題？開發商制定目標：比市場最高價高出30%！主要矛盾A要想實現比市場最高價高出30%利潤率，就必須使得本項目在周邊的高端項目中脫穎而出！但是同一區域不乏出色項目，如何做到脫穎而出？主要矛盾B周邊其他高端樓盤的質素已經很高：檔次高、產品類型豐富。而本地塊規模偏小、建筑密度偏高、開發商品牌力不強，因此走相對差異化——產品檔次、質素差異的空間很小、成本難以估計、風險太大！即：走產品檔次、質素差異的風險太大，必須走絕對差異化——創新道路！即：不僅僅與對方不同，而且是對方所不具備的！主要矛盾C1、周邊高端樓盤林立，產品質素都非常高、配套也很齊全，卻顯得質有余而內涵不足！因此，本項目創新方向應從項目品味的精神層面為突破點！2、2003年在全國一線城市已經出現與生活理念或方式相結合的高端樓盤，隨著房地產業的發展，市場需求逐漸上升到追求生活方式層面是大勢所趨！本項目作為高端項目理應具有前瞻性，與生活理念結合起來！那么，本項目應該營造什么樣的生活方式呢？主要矛盾D生活理念不是作詩抒情、不是天馬行空，而首先必須有的放矢！即：有目標、有針對性！即：本項目應該迎合哪一群體的生活方式？主要矛盾E既然是絕版的地段，是稀缺的地段，那么量身定做，擁有者也應是稀缺的，極少的！即：處于金字塔頂端的極少數群體！何種生活方式才能打動金字塔頂端的極少數群體呢？主要矛盾F顯然，處于金字塔頂端的極少數群體是：集財富、智慧、品味于一身的頂級貴胄人士！單純的物質消費對他們構不成最強的吸引力，只有將精神愉悅、生活品味、價值觀念聯系在一起才能打動他們！據此，將本項目定位為：浣花風景區絕版核心地段的頂級城市別墅開創極少主義的生活境界！項目定位浣花風景區絕版核心地段的頂級城市別墅開創極少主義的生活境界！點評：概念與地塊、產品價值互為表里！概念價值不過是地塊價值和產品價值的組合抽象化，卻實現了項目的增值！這便是策劃的意義！地塊核心價值的支撐生活概念價值的支撐產品品質價值的支撐項目定位的價值體系分析如何實現盈利最大化的問題？同一區域不乏出色項目，如何做到脫穎而出？如何走絕對差異化——創新道路！即：本項目應該迎合哪一群體的生活方式？何種生活方式才能打動金字塔頂端的極少數群體呢？浣花風景區絕版核心地段的頂級城市別墅開創極少主義的生活境界！本項目定位主要矛盾的轉化過程本項目應該營造什么樣的生活方式呢？3種定位方法對比定位方法思路適用范圍三層面相交法從地塊價值、市場、企業資源、經營能力等客觀條件出發適用范圍相對廣泛，對規避競爭型的中小型項目尤為適用假設論證法從定位結論出發、假設論證后進行對比分析徘徊于幾種定位之間的項目主干提煉法單刀直入、從問題出發、提煉出關乎項目成敗的主干大型項目、高端項目、疑難項目、爛尾項目定位貫徹始于規劃設計第四篇總體規劃的核心是如何最大化的實現地塊價值最大化的實現地塊開發價值是開發的最終目標、也是一切開發行為的指向。那么，作為開發流程之一的規劃設計同樣要以此為最核心的原則。要站在城市發展的高度，用前瞻性的眼光來審視本地塊。只有如此才能使本地塊價值最大化。規劃設計的原則和方向由定位決定

項目定位所解決的問題就是：為什么樣的客戶開發什么樣的產品。而規劃設計在圖紙上要表現出來的就是開發的產品。因此，我們說，規劃設計的原則和方向是由定位來決定的。而定位是根據市場需求來確定的。定位決定了規劃設計上要有什么類型的產品、包括產品的風格、建筑形式、園林主題等、各個產品內部的特點是怎樣的、各個產品的數量和占有的比例是多少、需要有怎樣的配套來襯托產品……城市規劃與項目規劃密切相關

城市規劃與項目規劃是一種互動的關系，項目規劃必須在城市規劃的框架內實施、貫徹城市規劃的內容，另外項目規劃區域之外的配套和支持要靠城市規劃來完善和補充。這種互動的關系，使得項目規劃和城市規劃形成了一個統一體，利益上共榮共衰。市場需求與設計技術的平衡

市場需求和設計技術是產品規劃設計的兩個矛盾體。市場需求的最大特點是盡量滿足不同層次、類別的客戶需求。而設計技術則往往是根據項目的技術指標、地塊的地貌地質特性，結合較為流行的設計理念、產品形態以及設計者的審美取向進行設計。但房地產作為商品，決定了他的生命屬性必須由市場進行主導，這就要求產品規劃設計的權衡角度必須涵蓋市場需求、設計技術、地塊價值最大化等各方面。合理、均好與客戶需求的關系

一味的遷就客戶需求會在某些方面降低樓盤品質，一味的追求設計技術上的完美表達則會與客戶的需求脫節。設計文化與社區文化的關系

設計文化是站在技術層面并結合市場需求、項目定位而由設計公司主觀設計的一種符號、元素，它帶有設計公司或設計師的某種特質，包括他們自己對這個行業的經驗積累、不同的文化理解、設計背景、設計理念等等，有較強的主觀傾向性。這種主觀的設計文化又恰好是社區文化形成的基礎之一。但是它并不能代表真正的社區文化。所謂建筑空間環境的社區文化，它不單指建筑環境景觀，還包括自然、人文、社會等諸多因素，涵蓋了社區的物質形態與文化形態以及它們在建筑環境空間中的表現：它廣泛涉及設計、建筑、生態、園林、土木工程、生理、心理等多學科的綜合滲透。社區文化更多的是從居住者的感受出發，大到區域目標客戶群體的居住習慣、居住文化、歷史人文，小到老人與小孩的特殊要求，早晚、四季的園區景致變化，小品景觀的設置等等。風格不是單純的概念，而是追求實質、特色和文化

任何一個建筑產品都會有自己的風格，但這種風格有些是獨有的，有些是模仿復制的，有些高雅、有些低俗，有些是對一種文化的詮釋，有些則是對某種概念的賣弄。自然，獨有的、高雅的、對文化能夠詮釋的風格正是項目所希望和需要的。環境建設的重要性已經提升到前所未有的階段1) 環境建設的重要性認識2) 環境景觀設計理念與建筑設計的和諧統一3) 景觀設計風格要尊重項目的主題定位4) 環境設計的文化特征是社區文化建設的主要構成5) 環境設計更多的是要考慮到居住者的體驗感受6) 社區環境與自然資源、公建配套的延伸與呼應環境設計的幾個重點1) 中心景觀對項目的輻射2) 中心景觀與主入口的關系3) 小區內各個節點的呼應4) 主入口的視覺沖擊尤為重要5) 植物的搭配層次感6) 植物的選種需考慮的因素7) 園林中小品的運用8) 后期維護與成本控制新形勢下的推廣第五篇一、新形勢下推廣工作重心的轉移1、中國房地產業發展的回顧1991-1993年——炒家階段1994-1996年——用家階段1997-2003年——概念階段2004-2007年——概念泡沫階段2008年——產品階段：更重品質、文化內涵2、市場需求特征的變遷安居階段實用階段概念階段挑剔階段求安頓便宜夠用講究地段朝向戶型小區環境住房象征身份地位生活方式買方市場要求文質兼備3、客戶挑剔的原因成功的項目一定根本原因人對住房有品質和文化的雙重需求直接原因當前的市場環境市場信心不足、剛性需求主導市場產品供應累積量大同質化嚴重4、客戶挑剔的結果單純的從項目賣點出發客戶研究迫使項目推廣工作重心發生轉移：賣方市場買方市場二、推廣的兩大前提工作1、市場策略的制定2、目標客戶群的深入研究如何制定市場策略？1、制定市場策略的兩大依據——市場競爭態勢——項目與競爭對手的比較特征2、如何制定市場策略市場機遇明顯、項目優勢明顯市場機遇明顯、項目劣勢明顯市場風險明顯、項目優勢明顯市場風險明顯、項目劣勢明顯全面領先型市場策略改善劣勢型市場策略差異化型市場策略規避競爭型市場策略如何進行客戶深入研究？1、目標客戶群深入研究的目的挖掘最能夠打動目標客戶群的推廣訴求點！2、客戶深入研究的內容——研究客戶的媒體接觸習慣——研究客戶的社會心理特征——研究客戶對項目的心理認知特點三、推廣的基本步驟制定推廣策略確定推廣主題提煉賣點推廣部署反饋調整媒介組合確定推廣方向1、三大推廣方向以品牌推廣為核心以產品推廣為核心以概念推廣為核心2、如何制定推廣策略以市場策略為方向以項目定位為核心依據以打動目標客戶群為目標3、如何確定推廣主題要能夠表達項目定位能夠迎合市場需求代表項目的最大賣點具有張力、沖擊力遵循推廣策略案例——廣州中旅商務大廈推廣主題第二代生態商務寫字樓！——全國首次提出這一概念4、如何提煉核心賣點能夠承載出項目的核心價值市場最敏感的項目屬性——有的放矢具有排他性——能夠顯著的區別于其他樓盤符合推廣方向案例——廣州中旅商務大廈核心賣點支撐點：面積小價位相對其他甲級寫字樓低物管費低中小企業進入廣州CBD的綠色通道！有的放矢地塊核心價值排他性5、媒介組合運用

推廣不是簡單的廣告發布，推廣渠道的空間組合尤為重要！大眾傳媒小眾/分眾傳媒定義面向大眾的新聞媒介。面向特定的受眾族群的媒體。舉例報紙、通訊社、廣播、電視、新聞紀錄影片和新聞性期刊等商業樓宇視頻媒體、賣場終端視頻媒體、公寓電梯平面媒體（框架媒介）、戶外大型LED彩屏媒體、手機無線廣告、公交車身廣告等。媒介分類主要媒體優勢劣勢報紙傳播面廣傳播迅速新聞性強文字表現力強便于查找和保存成本較低時效性差閱讀群體局限性強色澤差，缺乏動感雜志時效性長針對性強印刷精美，表現力強出版周期長理解能力受限難以制造大規模聲勢廣播傳播面廣傳播迅速感染力強難以保存時間線性傳播，選擇性差只傳播聲音，傳播效果較差，電視視聽結合傳達效果好紀實性強，有現場感傳播迅速，傳播面廣不受理解力限制難以保存被動接受，選擇性差成本高互聯網范圍廣泛，超越時空雙向互動個性化多媒體，超文本傳播針對客戶面太局限目前用戶不夠普及戶外廣告公眾曝光率高，沖擊性強制作精美展示