企業物業管理的條例規定?一、引言企業物業管理是現代企業管理中的重要組成部分，它對于保障企業正常運營、提升企業形象、優化工作環境等方面都具有不可忽視的作用。為了規范企業物業管理活動，維護企業和物業使用人的合法權益，促進物業管理行業的健康發展，一系列相關的條例規定應運而生。這些條例規定涵蓋了物業管理的各個方面，從物業的接管驗收、日常運營管理到服務質量監督等，為企業物業管理提供了明確的準則和依據。二、企業物業管理的基本概念（一）定義企業物業管理是指由專業的物業管理企業受企業委托，按照物業服務合同約定，對企業所有或使用的房屋建筑及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。（二）范圍企業物業管理的范圍通常包括企業辦公區域、生產車間、員工宿舍、食堂、停車場等企業所有或使用的場所及其附屬設施設備。（三）目的其目的在于為企業提供安全、舒適、整潔、便捷的工作和生活環境，保障企業設施設備的正常運行，提高企業運營效率，降低企業運營成本，同時提升企業的整體形象和競爭力。三、企業物業管理的相關條例規定概述（一）法律法規依據企業物業管理活動主要依據《中華人民共和國民法典》中關于物業服務合同、建筑物區分所有權等相關規定，以及國務院頒布的《物業管理條例》。這些法律法規為企業物業管理提供了基本的法律框架和原則。（二）行業規范和標準除了法律法規外，還有一系列行業規范和標準對企業物業管理進行指導。例如，住房和城鄉建設部發布的《物業服務標準》，明確了物業服務的各個等級標準和具體要求，包括服務內容、服務質量、服務費用等方面。這些規范和標準為企業選擇合適的物業管理服務以及評估物業管理企業的服務質量提供了參考依據。四、企業物業管理的主要環節及條例規定（一）物業接管驗收1.驗收準備物業管理企業在接管物業前，應與企業共同組建驗收小組，制定驗收方案。驗收小組應包括企業代表、物業管理企業相關專業技術人員等。明確驗收標準和內容，根據物業的類型和用途，參照相關的國家標準、行業標準以及合同約定，確定驗收的具體項目和要求。2.驗收內容房屋建筑：檢查房屋的外觀質量，如墻面是否平整、有無裂縫等；內部結構是否完好，門窗是否能正常開關等。設施設備：對給排水系統進行檢查，確保管道暢通、無滲漏；供電系統要檢查配電箱、電表等設備運行正常，電壓穩定；消防設施設備必須符合消防安全標準，如消防栓、滅火器等完好有效，消防通道暢通無阻。配套場地：驗收停車場的地面狀況、停車標識是否清晰；綠化區域的植被種植情況、綠化養護設施是否完善等。3.驗收程序物業管理企業按照驗收方案，對物業進行逐一檢查，并做好記錄。對于驗收中發現的問題，應詳細記錄并及時反饋給建設單位或企業。建設單位或企業應在規定期限內進行整改，整改完成后再次進行驗收，直至達到驗收標準。4.條例規定要求《物業管理條例》規定，建設單位在向業主交付物業時，應當提供質量合格的物業，并按照合同約定提供相關資料。物業管理企業在接管物業時，應對物業的質量和相關資料進行認真查驗，確保符合要求。如因建設單位原因導致物業存在質量問題，建設單位應承擔整改責任。（二）日常運營管理1.房屋及設施設備管理維修養護計劃制定物業管理企業應根據物業的實際情況和使用年限，制定科學合理的房屋及設施設備維修養護計劃。計劃應包括維修養護項目、時間安排、責任人等內容。對于重要的設施設備，如電梯、消防設備等，應制定專項維修養護計劃，確保其安全運行。維修養護實施按照維修養護計劃，定期對房屋進行巡查，及時發現并處理墻面、屋頂等部位的滲漏、損壞等問題。對設施設備進行日常巡檢、保養和維修，如定期對電梯進行清潔、潤滑、調試，對消防設備進行檢查、維護等。確保設施設備處于良好的運行狀態，延長其使用壽命。條例規定要求《物業管理條例》規定，物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。對房屋及設施設備的維修養護應及時、有效，確保物業的正常使用。同時，應建立設施設備檔案，記錄設施設備的運行、維修、保養等情況。2.環境衛生管理清掃保潔制度制定詳細的清掃保潔制度，明確不同區域的清掃頻率和標準。例如，辦公區域每天定時清掃，公共走廊、樓梯等區域至少每天清掃一次，定期進行全面清潔消毒。合理配備清掃保潔人員，明確其工作崗位職責和工作流程。垃圾處理設立垃圾分類收集點，對垃圾進行分類收集、存放。按照環保要求，定期將垃圾運至指定的垃圾處理場所進行處理，確保垃圾日產日清，保持物業管理區域內環境整潔。條例規定要求物業管理企業應遵守國家有關環境衛生管理的法律法規，保持物業管理區域內的環境衛生符合相關標準。不得隨意丟棄、堆放垃圾，不得污染周邊環境。同時，應積極宣傳垃圾分類知識，引導企業員工養成良好的環保習慣。3.安全秩序管理安全防范制度建立健全安全防范制度，包括門禁制度、巡邏制度、監控管理制度等。設置門禁系統，嚴格控制人員和車輛進出物業管理區域。安排專人進行定時巡邏，巡邏人員應佩戴明顯標識，按照規定的巡邏路線和時間進行巡邏，及時發現并處理安全隱患。消防管理加強消防管理，確保消防設施設備完好有效。定期組織消防演練，提高企業員工的消防安全意識和應急處置能力。保持消防通道暢通無阻，嚴禁在消防通道內堆放雜物。條例規定要求《物業管理條例》明確規定，物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，應及時采取應急措施，保護現場，并向有關部門報告。同時，應按照消防法規的要求，做好消防管理工作，保障企業員工的生命財產安全。4.綠化管理綠化養護計劃根據物業管理區域內的綠化情況，制定綠化養護計劃。包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等內容。合理安排綠化養護人員，確保綠化養護工作的順利進行。綠化景觀維護定期對綠化植物進行修剪，保持植物的形態美觀。及時清理綠化區域內的枯枝敗葉、雜草等，保持綠化環境整潔。條例規定要求物業管理企業應按照相關規定，做好綠化管理工作，保護和改善物業管理區域內的生態環境。不得隨意砍伐、破壞綠化植物，如需進行綠化改造或調整，應按照規定程序辦理相關手續。（三）物業服務費用管理1.費用標準確定物業服務費用的標準應根據物業服務合同約定、物業的類型、服務內容和質量要求等因素確定。物業管理企業應在物業服務合同簽訂前，向企業提供詳細的物業服務費用預算方案，明確各項費用的構成和計算依據。2.費用收取方式物業服務費用可以采取包干制或酬金制等方式收取。包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔；酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。物業管理企業應按照合同約定的方式和時間收取物業服務費用，并向企業開具合法有效的票據。3.費用使用管理實行酬金制的，物業管理企業應當向企業公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。物業管理企業應建立健全財務管理制度，嚴格按照物業服務合同約定和相關財務規定使用物業服務費用，確保費用使用合理、透明。4.條例規定要求《物業管理條例》規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。物業管理企業不得擅自提高收費標準或增加收費項目，企業有權對物業服務費用的使用情況進行監督。同時，政府價格主管部門應加強對物業服務收費的監督管理，規范收費行為。（四）服務質量監督與考核1.監督機制建立企業應建立對物業管理企業服務質量的監督機制，成立專門的監督小組，成員包括企業員工代表、相關部門負責人等。監督小組定期對物業管理企業的服務質量進行檢查和評估，收集企業員工對物業服務的意見和建議。2.考核指標設定制定明確的服務質量考核指標，包括房屋及設施設備完好率、環境衛生達標率、安全事故發生率、客戶滿意度等。根據不同的考核指標設定相應的分值和權重，以便進行量化考核。3.考核方式與頻率考核方式可以采用定期檢查、不定期抽查、問卷調查、客戶投訴處理情況統計等多種方式相結合。一般每月或每季度進行一次全面考核，對發現的問題及時要求物業管理企業進行整改，并跟蹤整改情況。4.結果運用根據考核結果，對物業管理企業進行獎懲。對于服務質量優秀的企業，給予一定的獎勵，如續簽合同、增加服務費用等；對于服務質量不達標且整改不力的企業，可按照合同約定進行處罰，如扣除服務費用、解除合同等。5.條例規定要求雖然相關條例未直接對企業內部服務質量監督考核進行詳細規定，但企業在物業管理活動中應遵循公平、公正、公開的原則，切實履行監督職責，保障自身合法權益，同時促進物業管理企業不斷提高服務質量。五、企業與物業管理企業的權利與義務（一）企業的權利1.有權要求物業管理企業按照物業服務合同約定提供服務。2.對物業管理企業的服務質量進行監督，提出意見和建議，并要求其整改。3.了解物業服務費用的收支情況，對不合理的費用支出有權提出質疑。4.參與物業管理區域內重大事項的決策，如維修資金使用、物業改造等。（二）企業的義務1.按照物業服務合同約定按時足額支付物業服務費用。2.配合物業管理企業的管理工作，提供必要的協助，如提供相關資料、協助維護秩序等。3.遵守物業管理區域內的各項規章制度，不得損害其他業主和物業使用人的合法權益。4.按照規定使用物業專項維修資金等費用。（三）物業管理企業的權利1.按照物業服務合同約定收取物業服務費用。2.根據合同約定和相關規定，對物業管理區域內的物業進行管理和維護。3.要求企業和物業使用人配合其管理工作，對違反規定的行為進行制止和報告。（四）物業管理企業的義務1.按照物業服務合同約定的內容和標準，提供優質、高效的物業服務。2.定期向企業公布物業服務費用的收支情況，接受企業的監督。3.及時處理企業和物業使用人的投訴和建議，不斷改進服務質量。4.依法履行安全防范、環境衛生等管理職責，保障物業管理區域內的正常秩序和環境整潔。六、企業物業管理中的常見問題及解決措施（一）常見問題1.物業服務質量不達標，如環境衛生清掃不及時、設施設備維修不及時等。2.物業服務費用糾紛，企業認為費用過高或服務不值，物業管理企業認為費用收繳困難。3.安全管理存在漏洞，如門禁管理不嚴、消防設施維護不到位等。4.企業與物業管理企業溝通不暢，導致信息傳遞不及時，問題解決不順暢。（二）解決措施1.針對服務質量問題加強對物業管理企業的監督考核，明確服務標準和違約責任，督促其提高服務質量。建立定期溝通機制，企業及時向物業管理企業反饋問題，物業管理企業及時匯報整改情況。2.針對物業服務費用糾紛雙方應重新審視物業服務合同，明確費用標準和服務內容，如有爭議可通過協商、調解或法律途徑解決。物業管理企業應提高服務透明度，向企業詳細說明費用構成和使用情況，增強企業信任。3.針對安全管理問題完善安全管理制度和設施設備，加強人員培訓，提高安全防范意識和應急處置能力。定期進行安全檢查和隱患排查，及時整改存在的問題。4.針對溝通不暢問題建立多種溝通渠道，如定期會議、微