《房地產(chǎn)投資分析》

迪拜哈利法塔.房地產(chǎn)領(lǐng)域是中國(guó)的造富工廠據(jù)2011胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告，截至2010年底，中國(guó)千萬(wàn)富翁達(dá)96萬(wàn)人，億萬(wàn)富翁已達(dá)6萬(wàn)人。而這兩個(gè)數(shù)字還在迅速增大。2011年4月20日，招商銀行發(fā)布《2011中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》顯示，中國(guó)有50萬(wàn)人投資資產(chǎn)超過(guò)千萬(wàn)。千萬(wàn)富翁投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的熱情下降，投資移民意愿強(qiáng)烈，該報(bào)告受訪者的億萬(wàn)富翁中，約27%已經(jīng)完成了投資移民。報(bào)告顯示如下內(nèi)容：從《2011中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》說(shuō)起

報(bào)告將個(gè)人可投資資產(chǎn)1000萬(wàn)元以上的群體界定為高凈值人群。隨著我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)多條房市調(diào)控政策，從限購(gòu)、貸款等方面對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，這一人群投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情呈下降趨勢(shì)。該報(bào)告顯示，投資性房地產(chǎn)在千萬(wàn)富翁資產(chǎn)配置的比重從2009年初的17.6%降到2011年初的13.7%。90%以上的受訪者表示將不再增加房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，一半的高凈值人士表示逐步在撤回房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金。繼續(xù)投資房地產(chǎn)的高凈值人士，投資方式也有所改變。從直接投資購(gòu)買(mǎi)住宅轉(zhuǎn)為更多地購(gòu)買(mǎi)商鋪，或通過(guò)房地產(chǎn)信托、基金等方式進(jìn)行間接投資。一、九成以上表示不再增加房地產(chǎn)投資近年來(lái)，中國(guó)個(gè)人境外資產(chǎn)增加迅速，2008年至2010年年均復(fù)合增長(zhǎng)率接近100%。以美國(guó)為例，中國(guó)投資移民的人數(shù)最近5年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)73%。近60%接受調(diào)研的千萬(wàn)富翁已經(jīng)完成投資移民或有相關(guān)考慮。這一行為在越富有的人群，如個(gè)人可投資資產(chǎn)在1億元以上中，表現(xiàn)尤其明顯，約27%的人已經(jīng)完成了投資移民，而正在考慮投資移民的占比也高達(dá)47%。以美國(guó)為例，中國(guó)投資移民的人數(shù)最近5年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到73%，某些移民國(guó)甚至迫于中國(guó)移民人數(shù)大增的壓力而提高了投資移民門(mén)檻，例如加拿大在去年就提高投資移民門(mén)檻，凈資產(chǎn)下限由80萬(wàn)加元增加到160萬(wàn)加元。二、近三成億萬(wàn)富翁已投資移民據(jù)美國(guó)移民局2010年第四季度發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在2010財(cái)年中，來(lái)自中國(guó)大陸的投資移民申請(qǐng)居全世界之最，占移民局全年發(fā)放的EB-5簽證總數(shù)的41%，共計(jì)772人。據(jù)美國(guó)移民局統(tǒng)計(jì)，2010年投資移民簽證獲得者的前五名來(lái)源地分別是中國(guó)大陸、韓國(guó)(295人/占16%)、英國(guó)(135/7%)、中國(guó)臺(tái)灣(94/5%)，以及印度(62/3%)，其他國(guó)家和地區(qū)總共獲得527份簽證，占總數(shù)28%。過(guò)去兩年里，由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)不景氣，全美各地涌現(xiàn)出許多以吸引投資移民為融資手段的區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。另外，過(guò)去五年里投資移民的批準(zhǔn)率逐年上升，2010年則為83%三、美國(guó)去年四成投資移民簽證發(fā)給中國(guó)大陸居民報(bào)告顯示，今年內(nèi)地富人將增至59萬(wàn)人，他們的個(gè)人可投資資產(chǎn)規(guī)模將達(dá)18萬(wàn)億元，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，他們熱衷投資境外市場(chǎng)及投資移民境外，境外資產(chǎn)規(guī)模近年以成倍速度增長(zhǎng)，尤其是重點(diǎn)投資香港，一半境外資產(chǎn)集中在香港。這給香港股市、樓市、投資移民等帶來(lái)巨大機(jī)遇。作為中國(guó)個(gè)人境外投資主要目的地的香港，2008年到2010年來(lái)內(nèi)地的個(gè)人投資，年均復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)70%，資產(chǎn)規(guī)模占中國(guó)個(gè)人境外資產(chǎn)的一半。2011年，隨著中國(guó)富人進(jìn)一步全球化資產(chǎn)配置與投資移民的需要，預(yù)期境外投資將進(jìn)一步高速增長(zhǎng)。四、一半境外資產(chǎn)集中在香港

報(bào)告顯示，去年中國(guó)的高凈值人群數(shù)量達(dá)到50萬(wàn)人，比2009年增加了9萬(wàn)人，年增長(zhǎng)率為22%。在中國(guó)50萬(wàn)的千萬(wàn)富翁中，北京市的千萬(wàn)富翁為4.4萬(wàn)人。去年中國(guó)高凈值人群共持有15萬(wàn)億元可投資資產(chǎn)，人均持有可投資資產(chǎn)約3000萬(wàn)元。2010年末，千萬(wàn)富翁數(shù)量超過(guò)1萬(wàn)人的15個(gè)省市合計(jì)擁有千萬(wàn)富翁40萬(wàn)人，占全國(guó)的80%。其中廣東省的千萬(wàn)富翁最多，約7萬(wàn)人，占全國(guó)千萬(wàn)富翁的15%，上海和北京分列二、三位，人數(shù)約為4.7萬(wàn)人和4.4萬(wàn)人。而千萬(wàn)富翁增長(zhǎng)率最快的天津、遼寧、湖南、四川和湖北5個(gè)省市，其增速超過(guò)30%。

2010年，中國(guó)個(gè)人可投資資產(chǎn)達(dá)到62萬(wàn)億元，而千萬(wàn)富翁持有的個(gè)人可投資資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到15萬(wàn)億元，這意味著50萬(wàn)名千萬(wàn)富翁的財(cái)富約占全國(guó)的四分之一五、北京千萬(wàn)富翁超4萬(wàn)人

A.房地產(chǎn)投資是資本市場(chǎng)的大象之舞，對(duì)資本大鱷是壁虎漫步，悠閑自在；對(duì)城市草民卻是壓跨駱駝的背上的最后一根稻草,每一個(gè)草民家庭關(guān)于房子都在有辛酸的血淚史。B.政策風(fēng)云左右房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，再饑餓的投資者要想在房地產(chǎn)這個(gè)口袋里掏到蛋糕，他得先看清高懸于蛋糕之上的政策高壓線，還有腳下的各種陷井。C.《房地產(chǎn)投資分析》課程的開(kāi)設(shè)旨在幫我們認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律，從專(zhuān)業(yè)角度分析投資項(xiàng)目的可行性，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，保證投資者能順利拿到想要的蛋糕。結(jié)論《房地產(chǎn)投資分析》

藍(lán)興洲主編

武漢理工大學(xué)出版社

2011年版本課程選用教材

學(xué)習(xí)目標(biāo)1.掌握房地產(chǎn)投資的含義、分類(lèi)、房地產(chǎn)投資分析的目的及基本過(guò)程，投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的含義；2.熟悉房地產(chǎn)的含義、房地產(chǎn)的屬性特征、房地產(chǎn)投資的特性；3.了解房地產(chǎn)起源與發(fā)展、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析與房地產(chǎn)估價(jià)的關(guān)系。第一章房地產(chǎn)投資分析概論一、房地產(chǎn)的含義（一）我國(guó)房地產(chǎn)的起源和發(fā)展①1987年10月，黨的十三大報(bào)告中提出房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念。②1988年，憲法修改，將不得出租土地的規(guī)定，改為：“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。③1995年1月1日，《房地產(chǎn)管理法》正式實(shí)施。④1998年23號(hào)文件宣布“從1998年下半年開(kāi)始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化⑤2003年到現(xiàn)在，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)投資的含義

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱(chēng)，是指在一定所有制關(guān)系下受一定所有權(quán)支配的房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)。說(shuō)到房地產(chǎn)，社會(huì)更注重對(duì)其權(quán)益的掌控。擁有了房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，便擁有了對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（二）《房地產(chǎn)管理法》對(duì)房地產(chǎn)的解釋《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ/T30-2003對(duì)房地產(chǎn)（realestate，realproperty）定義為：是指可開(kāi)發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。(三)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)表形式1：規(guī)劃土地房地產(chǎn)的表現(xiàn)形式2：土地和建筑物（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）對(duì)房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)（realestate,realproperty):土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。現(xiàn)在，又進(jìn)一步解釋為：土地、建筑物及其他土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。四）房地產(chǎn)估價(jià)中對(duì)房地產(chǎn)的定義A.土地:是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。B.建筑物:是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。C.房屋:是指能遮風(fēng)避雨并供人居住、生產(chǎn)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的工程建筑。D.構(gòu)筑物:是指橋梁、道路、隧道、煙囪、水塔等房屋以外的工程建筑，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)。房地產(chǎn)實(shí)物表現(xiàn)形式房地產(chǎn)又可稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)或者物業(yè)。廣義的房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的含義是一致的。所謂不動(dòng)產(chǎn)（immovableproperty）：指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。房地產(chǎn)還可以稱(chēng)為物業(yè)（property）：特指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類(lèi)建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等組成的單宗房地產(chǎn)實(shí)體以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。這是相對(duì)與在建工程而言。

（五）房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)和物業(yè)的關(guān)系

是指依法可以上市交易的可開(kāi)發(fā)土地及其地上房屋建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。（六）房地產(chǎn)投資分析中房地產(chǎn)的含義上海陸家嘴（一）位置的固定性（二）壽命的長(zhǎng)久性（三）供給的有限性（四）價(jià)值的保值增值性二、房地產(chǎn)的屬性特征

2010年南寧各月成交均價(jià)圖搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心2010年12月至2011年1月對(duì)南寧92個(gè)在售樓盤(pán)價(jià)格電話調(diào)查得出，20%樓盤(pán)價(jià)格有下降，46%樓盤(pán)價(jià)格未變，還有34%樓盤(pán)價(jià)格上漲。一級(jí)市場(chǎng)：2010年5月-2011年5月南寧市土地推出量走勢(shì)圖示(畝）宏觀調(diào)控下的2011年5月南寧樓市報(bào)告

2010年5月-2011年5月南寧市土地成交量和總建筑面積走勢(shì)圖示

5月市場(chǎng)在售物業(yè)均價(jià)7853元/㎡，環(huán)比下降0.8%。排名

樓盤(pán)名稱(chēng)

成交套數(shù)

城區(qū)

1、

榮和?山水綠城

1988

興寧區(qū)

2、

龍光?普羅旺斯

1620

江南區(qū)

3、

保利?山水怡城

1418

興寧區(qū)

4、

鳳嶺名園

1035

青秀區(qū)

5、

紅日?江景

1024

江南區(qū)

6、

聯(lián)發(fā)?尚品

851

青秀區(qū)

7、

融晟?公園大地

845

江南區(qū)

8、

匯東星城

777

江南區(qū)

9、

云星?城市春天

721

西鄉(xiāng)塘區(qū)

10、

百花苑小區(qū)

698

青秀區(qū)

2010年南寧市區(qū)商品房銷(xiāo)售排行榜廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)的大盤(pán)時(shí)代南寧房?jī)r(jià)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的博弈：是真摔還是假摔？誰(shuí)先“紅牌”出局？誰(shuí)的“外援”力量大？

斷供或資金鏈斷裂政策支持（五）價(jià)值量的高大性（六）權(quán)利的政府限制性（七）權(quán)益的流動(dòng)性差（八）價(jià)值影響的外部性二、房地產(chǎn)的屬性特征

（一）投資的概念投資是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人或機(jī)構(gòu)）以獲得未來(lái)貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣或?qū)嵨铮?jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。按投資對(duì)象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實(shí)體投資，金融投資包括證券、存款、外匯等，實(shí)體投資包括。珠寶、藝術(shù)品、黃金和房地產(chǎn)等。三、房地產(chǎn)投資的含義1、房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人或機(jī)構(gòu)）以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。2．房地產(chǎn)投資的目的對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者來(lái)說(shuō)，其投資的主要目的是獲取銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，此時(shí)，銷(xiāo)售收益就變成了銷(xiāo)售利潤(rùn)。對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，投資的主要目的是為了獲取現(xiàn)金流量收益，也就是將投資購(gòu)入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。（二）房地產(chǎn)投資的含義1、按房地產(chǎn)投資形式，可通常可分為直接投資和間接投資兩類(lèi)。1）房地產(chǎn)直接投資，是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程，參與有關(guān)管理工作，包括從取得土地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。（三）房地產(chǎn)投資的分類(lèi)

是指投資者從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資、獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的過(guò)程。以上主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資行為A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對(duì)象可以是市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)（開(kāi)發(fā)商新竣工的商品房），也可以是市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)（舊有房地產(chǎn)）。B.房地產(chǎn)置業(yè)投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理工作。具體形式包括：投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券、投資房地產(chǎn)投資信托基金、購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券等（2）房地產(chǎn)間接投資房地產(chǎn)投資的物業(yè)類(lèi)型主要包括A.居住物業(yè)B.商用物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施和特殊物業(yè)。2、按投資物業(yè)類(lèi)型劃分。

一、房地產(chǎn)投資的特性受制于房地產(chǎn)的固定性、流動(dòng)性差、外部性等特性，形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類(lèi)型投資的重要特性。1．區(qū)位選擇異常重要南寧區(qū)位選擇以五象區(qū)為發(fā)展新重點(diǎn)第二節(jié)房地產(chǎn)投資的特性和投資分析的含義

南寧市城市總體規(guī)劃（2010-2020）1．城市性質(zhì)：南寧是廣西壯族自治區(qū)首府，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，我國(guó)西南地區(qū)的重要出海通道和交通樞紐。2．主要職能（1）廣西壯族自治區(qū)首府：承擔(dān)政治、經(jīng)濟(jì)、文化與信息中心職能。（2）區(qū)域性中心城市：面向中國(guó)與東盟合作的區(qū)域性中心城市，區(qū)域性物流基地、商貿(mào)基地和加工制造業(yè)基地，以及區(qū)域性信息中心、交通中心和金融中心。承擔(dān)區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)中心與科技創(chuàng)新基地的職能。（3）西南出海大通道的綜合交通樞紐：承擔(dān)西南出海大通道的交通樞紐職能。3．發(fā)展目標(biāo)：加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)與合作，進(jìn)一步強(qiáng)化南寧作為廣西壯族自治區(qū)首府的中心職能，發(fā)揮多區(qū)域合作的國(guó)際通道、交流橋梁和合作平臺(tái)作用，建設(shè)具有秀麗嶺南風(fēng)光、濃郁民族風(fēng)情、鮮明時(shí)代風(fēng)貌的現(xiàn)代化宜居生態(tài)園林城市。4．城市規(guī)模（①市域總?cè)丝?010年控制在690～710萬(wàn)人左右；2020年控制在780～800萬(wàn)人左右，年平均增長(zhǎng)8～9萬(wàn)人。②中心城人口2010年控制在210萬(wàn)人以內(nèi);2020年控制在300萬(wàn)人以內(nèi)。（目前南寧市中心城人口有180—190萬(wàn)）③城鎮(zhèn)化水平2010年城鎮(zhèn)人口340-360萬(wàn)人（按350萬(wàn)人計(jì)），城鎮(zhèn)化水平48-52％（按50％計(jì)，年均遞增1.1％）；2020年城鎮(zhèn)人口470-505萬(wàn)人（按500萬(wàn)人計(jì)），城鎮(zhèn)化水平60-65％（按63％計(jì)，年均遞增1.2％）。③城鎮(zhèn)化水平2010年城鎮(zhèn)人口340-360萬(wàn)人（按350萬(wàn)人計(jì)），城鎮(zhèn)化水平48-52％（按50％計(jì)，年均遞增1.1％）；2020年城鎮(zhèn)人口470-505萬(wàn)人（按500萬(wàn)人計(jì)），城鎮(zhèn)化水平60-65％（按63％計(jì)，年均遞增1.2％）。（2）用地規(guī)模①2010年，中心城建設(shè)用地規(guī)模控制在216km2，人均控制在103m2。②2020年，中心城建設(shè)用地規(guī)模控制在300km2，人均控制在100m2城市規(guī)劃展現(xiàn)未來(lái)南寧十年藍(lán)圖【交通樞紐】

鳳嶺、五象將建火車(chē)站三岸高速收費(fèi)站將向東遷移14公里，將新建東部繞城高速，在交通樞紐方面，南寧將吸取其他城市的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，會(huì)在環(huán)線上多增加城市道路的連接點(diǎn)，讓城市主干路網(wǎng)規(guī)劃打破以前環(huán)線夾狀式，逐步形成網(wǎng)格狀主骨架，不再以環(huán)線作為追求的合理模式。

公路骨架為“四橫四縱”“四橫”將以秀廂大道—昆侖大道、民族大道、白沙大道、五象大道連接?xùn)|西；“四縱”以壯錦大道、南建路-友誼路、銀海大道、舊的環(huán)城高速連接南北。鐵路東起湘桂線邕寧站，西至南昆線揚(yáng)美站，南至南防線吳圩站。樞紐中共有車(chē)站13個(gè)，其中鳳嶺、五象還將建火車(chē)站。

輕軌建設(shè)除了原來(lái)的兩條骨干線外，將建5條輔線，市區(qū)內(nèi)軌道交通線路總長(zhǎng)191公里，全線共設(shè)車(chē)站122座，換乘站21座。發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)南寧公布6條輕軌規(guī)劃路線形成環(huán)形放射型線網(wǎng)【五象區(qū)將出現(xiàn)新城】2006年8月3日，原自治區(qū)黨委書(shū)記劉奇葆提出：南寧市要實(shí)施重點(diǎn)向南戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)新區(qū)，集中力量搞好五象新區(qū)的建設(shè)，力爭(zhēng)核心區(qū)今后五年初具規(guī)模。更長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期的目標(biāo)是進(jìn)一步拓展五象新區(qū)，在這個(gè)方向上再造一個(gè)新南寧。劉奇葆書(shū)記還提出，南寧市城市發(fā)展方向可以確定為“以邕江為軸線，西建東擴(kuò)，完善江北，提升江南，重點(diǎn)向南”。這是一個(gè)具有戰(zhàn)略性、全局性和超前性的重大決策。【五象區(qū)將出現(xiàn)新城】

按照《總體規(guī)劃》，將重點(diǎn)打造五象新區(qū)，在這里，將規(guī)劃面積175平方公里，北起邕江、南至那馬、西自水塘江，東至八尺江包括整個(gè)邕寧老城區(qū)這廣大區(qū)域，將新區(qū)定位為：北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的總部基地，自治區(qū)的先進(jìn)制造業(yè)基地，南寧市新的行政、文體、商業(yè)中心，物流、制造業(yè)基地。對(duì)如此遼闊的區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)，就現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，將采取分期開(kāi)發(fā)建設(shè)，首先，要集中有限的人力、財(cái)力、物力，將蟠龍小區(qū)所在位置的18平方公里作為核心區(qū)一、房地產(chǎn)投資的特性

2．適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資3．需要適時(shí)的更新改造投資4．投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)5．變現(xiàn)性差6．易受政策影響7．需要具備專(zhuān)業(yè)知識(shí)8．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移二、房地產(chǎn)投資分析的含義

（一）房地產(chǎn)投資分析的概念房地產(chǎn)投資分析，是房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資活動(dòng)之前，由房地產(chǎn)投資者或委托的專(zhuān)業(yè)人員，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方面為重點(diǎn)，進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)分析和評(píng)價(jià)論證過(guò)程。房地產(chǎn)投資分析的目的是研究房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性及選擇最佳投資方案，為投資決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。房地產(chǎn)投資分析不同于項(xiàng)目可行性研究。

可行性研究是對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)境等各方面進(jìn)行的全面論證過(guò)程，是國(guó)家投資建設(shè)程序中的重要組成部分。（二）為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析

①為房地產(chǎn)投資決策作出選擇。②幫助投資者在各種限制條件下，如可承受的風(fēng)險(xiǎn)、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。③預(yù)測(cè)投資收益；④收益獲得的時(shí)間不同需要校正；分析收益的置信程度即風(fēng)險(xiǎn)程度（三）房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)

為投資者指明投資方向2．為投資者提供運(yùn)作方式3．為投資者預(yù)測(cè)投資效益4、為投資者分析投資風(fēng)險(xiǎn)并提供避險(xiǎn)方法③1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)2、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)方案的選擇3、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算4、資金籌措和融資方案的選擇5、財(cái)務(wù)分析6、不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析7、決策分析三、房地產(chǎn)投資分析的基本過(guò)程

一、房地產(chǎn)投資分析與估價(jià)的關(guān)系（一）內(nèi)涵不同房地產(chǎn)投資分析是在房地產(chǎn)投資活動(dòng)的前期，投資者運(yùn)用自己及投資分析人員的知識(shí)與能力，全面地調(diào)查投資項(xiàng)目的各方制約因素，對(duì)所有可能的投資方案進(jìn)行比較論證，從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動(dòng)。

房地產(chǎn)估價(jià)則是是根據(jù)特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析與房地產(chǎn)估價(jià)的關(guān)系（二）依據(jù)不同（三）參與人員不同（四）使用的方法不同（五）使用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)不同房地產(chǎn)投資分析與估價(jià)的關(guān)系1．交易價(jià)格

通常交易價(jià)格是指實(shí)際交易過(guò)程中發(fā)生的歷史價(jià)格，即實(shí)際發(fā)生的成交價(jià)，是由買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)議價(jià)過(guò)程決定的。

交易價(jià)格可作為預(yù)測(cè)未來(lái)交易價(jià)格的基礎(chǔ)，但隨著交易日期與預(yù)測(cè)日期相距長(zhǎng)遠(yuǎn)，交易價(jià)格的參考價(jià)值越來(lái)越低。房地產(chǎn)估價(jià)中的市場(chǎng)比較法就是以近期同區(qū)域同類(lèi)房地產(chǎn)成交價(jià)為估價(jià)基礎(chǔ)的。二、房地產(chǎn)投資分析涉及的幾個(gè)基本概念2．最可能銷(xiāo)售價(jià)格

最可能銷(xiāo)售價(jià)格是對(duì)未來(lái)交易中成交價(jià)的一種可能性估計(jì)。它是指現(xiàn)行的市場(chǎng)條件下，按照目前某一物業(yè)的銷(xiāo)售條件，在合理的時(shí)間范圍內(nèi)，對(duì)該類(lèi)物業(yè)未來(lái)交易價(jià)格所作的預(yù)測(cè)3．市場(chǎng)價(jià)值

市場(chǎng)價(jià)值是指在一個(gè)具備公平銷(xiāo)售所需要的一切條件下的競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)放市場(chǎng)中，某一物業(yè)公開(kāi)銷(xiāo)售時(shí)的最可能價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)值與最可能銷(xiāo)售價(jià)格的區(qū)別在于市場(chǎng)價(jià)值是假定交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情；且是自愿、出于利己、不存在賣(mài)者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。4．交易區(qū)間

賣(mài)方在出售物業(yè)時(shí)將為該物業(yè)的交易價(jià)格設(shè)置一個(gè)較低的價(jià)格下限，而買(mǎi)方則將為此設(shè)置一個(gè)較高的價(jià)格上限。實(shí)際成交價(jià)格將總是落在這兩個(gè)極