小區物業管理制度

小區物業管理制度1

物業工程（住宅小區）檔案管理制度1整體檔案管理檔案資料的建立

應與今后的創優結合起來，根據《全國優秀示范小區評分標準》的分類標

準建立檔案資料。

第一節基礎管理資料L按規劃要求建設、住宅及配套建設設備投入運

用

1）工程規劃答應證2）施工答應證3.）工程總平面圖

4）建設工程規劃管理竣工驗收合格證

5）國有土地運用證2.辦理接管驗收手續

1）托付物業管理合同2）工程建設備工建檔移交清單⑴幢建施、結施

竣工圖，建材合格證、分項分部評定資料；

⑵水施、電施、訊施、地下管網竣工圖，分項、分部質檢平定資料（復

印件）；3.）商品房質量保證書

4）房屋移交驗收資料

5）設備裝備移交清單及檔案資料3.由一家物業管理企業實施統一專業

化管理

1）物業管理有限公司企業法人營業執照（正副本）2）物業管理有限公

司組織機構代碼證（正副本）3.）物管企業資質證書

4）物業管理有限公司稅務登記證（正副本）

5）上級批文（文件）4.建設單位在銷售房屋前與選聘的物業管理企業

1

簽定物業管理合同，雙方的責、權、利分明

1）物業托付管理合同2）前期物業管理方案3.）物業移交及實施看法

5.購房人與物業管理企業簽定物業管理合同，雙方責、權、利明確總戶

數戶，入住戶，入住率為，簽定的前期物業管理服務合同為份。

（文件柜放置于）6.建立修理資金的管理、運用、續籌等符合有關規定

1）物業管理有限公司代管修理資金的財務管理制度a）代管修理資金

的運用范圍b）代管修理資金的來源和籌集方法c）代管修理資金的管理與

運用方法d）代管修理資金的、移交7.房屋運用手冊、裝飾裝修管理規定及

業主公約等各項公眾制度完善

1）房屋運用說明書2）公共管理制度⑴治安管理制度⑵消防管理制度

⑶門衛管理制度⑷機動車停車場管理制度⑸非機動車管理制度⑹裝修管理

規定3.）政府有關文件8.業主委員會按規定程序成立，并按規章制度履行

職責

1）業主委員會籌備工作資料⑴關于組建業主委員會實施方案⑵業主委

員會資料（詳見業辦法見調杳表）⑶業主委員會章程9,物業管理企業制定

創優規劃和共體實施方案，并經業主委員會同意

1）創優規劃2）創優實施方案（附物業管理質量目標書）3.）物業管

理優秀住宅小區達標申報資料資料10.小區物業管理建立健全各項管理制

度、各崗位的工作標準并指定詳細的落實措施和考核標準。

1）員工手冊2）文明禮貌用語及各專業服務語言流程標準3.）部門職

責⑴公司組織機構表示圖（管理處機構表示圖）⑵員工手冊⑶管理中心職

責⑷財務部職責⑸護衛部內務條令、崗位職責

2

4）部門工作程序、操作程序⑴財務部管理制度⑵客戶服務中心工作程

序⑶工程部裝備運行修理工作程序⑷消防工作管理制度⑸各種應急處理方

案a、火警、火災應急方案b、停電應急方案c、護衛部突發大事處理措施

5）管理中心綜合管理制度⑴值班制度⑵回訪制度⑶檔案管理制度⑷原

始記錄、資料管理制度

6）管理人員、員工考評細則⑴管理人員考核細則⑵財務管理人員考核

細則⑶修理人員考核細則⑷清潔、綠化人員考核細則⑸護衛員考核細則⑹

護衛部崗位目標管理考核方法

7）護衛部培訓日程、訓練記錄

8）護衛學問考試資料

9）管理中心原始記錄資料⑴門崗值班記錄⑵監控中心值班記錄⑶緊急

情況記錄⑷停車場車輛進出原始記錄⑸房屋裝修管理記錄⑹裝飾裝修申請

書、責任書⑺值班記錄⑻回訪記錄⑼修理派工單⑩住戶檔案（H）修理員值班

記錄?設備裝備巡查保養等記錄

11.物業企業管理人員和專業技術人員持證上崗，員工統一著工裝、佩

帶明顯標志，工作標準，作風嚴謹。

1）管理中心管理干部學歷、職稱、上崗證復印件2）管理中心專業技

術人員資格證、操作證3.）護衛員上崗證

4）員工勞動合同

12.應用計算機智能化裝備等現代化管理手段，提高管理效率。

1）小區住戶根本資料（備份文件夾類）2）小區物業根本資料3.）辦

公文案

3

4）修理工單存根及回單

5）裝備巡查記錄

6）護衛門崗值班記錄

7）主動征求業主對物業管理服務的看法和建議

17.定期向住戶發放物業管理服務工作征求看法，對合理的建議按時整

改，滿意率為％以上。

1）《客戶看法征詢表》

18.建立并落實便民修理服務，承諾制，零修急修按時率為98%,以上

的返修率為2%,并有回訪記錄。

1）物管中心工作程序（見工作守則）2）裝備運行修理工作程序（見工

作守則）3.）

小區物業管理制度2

一、保安方面

1、本周重點是三期車位理順，目標為：小區內無車輛亂停放、業主車

輛都固定車位并按序停放。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內，車

管崗負責門前車位與停車秩序的管理，負責預定了固定車位的業主車輛車

位不被占用，并保證門前車輛有序停放。

2、大廈內、浦發銀行門前與店內、商業店鋪、好百年、15號南辦公樓

道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增加業主對商業保安服務的感受。

3、門崗崗亭整理、雜物去除、擺放滅火器。

4、強化對三期住改商人員損壞門禁的監管，施行肯定責任制度，運用

人防和技防手段確保。

5

5、如遇雪天依據需要應急參加掃雪。

二、保潔方面

1、重點強化樓道衛生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。

2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求標準。

3、周三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考核、獎優罰劣。

4、大廈本周重點強化門口的雜物清理、電梯間的、保潔質量、走廊的保

潔質量。

5、整理地下車庫的雜物，防范火災事故。

6、布置雪天保潔的工作，確保雪天不影響業主出行。

三、工程方面

1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，協作南京泛尼士公司修理，做

好驗收和技術學習。

2、落實分區設備巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電

設備進行修理。

3、大廈強化對水電的掌握，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天臺

門和地下室門的鎖閉。

4、重點裝備間完成責任人并掛牌。

四、客服方面

1、本周重點協作做好三期車管，每天跟進保安對車輛的情況進行客戶

溝通，續收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。

2、進行業主戶內可視對講故障情況的調查，并做好業主登記和驗收簽

字工作。

6

3、分片區管理責任落實，強化對片區衛生監督、客戶關系維護和費用

催收工作。

4、大廈完成對破壞消防設備裝修戶的承諾書簽字搜集，強化出入證管

理，對材料出門施行向業主通報制度。

五、其他方面

1、完成勞動協議簽訂工作。

2、完成電子巡更安裝調試。

3、落實重要商戶的電價和物業費的協商。

4、與華龍公司溝通大廈的配套設備問題。

小區物業管理制度3

第二節房屋管理與修理養護

L主出入口設有小區平面表示圖，主要路口設有路標、組圖及幢、單元、

戶門標號標志明顯。

2.無違反規劃亂搭亂建，無擅自轉變房屋用途現象。

3.房屋外觀完好、干凈，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。

4.戶外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持干凈、統一、美觀，無

安全隱患或破損。

5.封閉陽臺統一有序，色調全都，不超出外墻面，除建筑設計有要求外,

不得安裝戶外防盜網、晾衣架、遮陽蓬等。

6.空調安裝位置統一，冷凝水集中搜集，支架無銹蝕。

7.房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損

害他人利益的現象。

7

1）住戶裝修申請表、裝修責任書（見業主分戶檔案）

2）裝修現場巡查記錄表（見工程巡查記錄）

第三節共用設備裝備管理

1.共用配套設備完好，無任意轉變用途。

2.共用設備裝備運行、運用及維護按規定要求有記錄，無事故隱患，專

業技術人員和維護人員嚴格遵守操作規程與保養標準。

1）裝備運行修理工作程序

2）裝備巡查記錄

3）裝備保養記錄

3.室外共用管線統一入地或公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。

4.排水、排污管道通暢，無堵塞、外溢現象。

5.道路通暢，路面平整，井蓋無缺塊，無喪失，路面井蓋不影響車輛行

人通行。

6.制定供電系統管理措施并嚴格執行，記錄完好，供電裝備正常，配電

室管理符合規定，路燈、樓道等公共照明完好。

1）電室管理規定

2）配電系統工作內容及操作程序

3）路燈、樓道等公共照明裝備完好

第四節安防、消防、車輛管理

1.小區根本施行封閉式管理

1）小區施行24小時封閉管理資料

2）治安管理規定

8

3）門衛管理規定

2.有專業護衛隊施行24小時值班及巡邏制度，護衛熟識小區的環境,

文明值勤，訓練有素、言語標準、認真負責。

1）護衛部工作、內務條令

2）護衛崗位職責

3）各種工作記錄、資料照片

⑴護衛值班記錄

⑵護衛訓練記錄

⑶夜間巡查記錄

⑷來訪登記表

⑸護衛培訓日程、訓練記錄及資料

⑹護衛工作考核、巡查、評分統計資料

⑺護衛基礎學問考核答卷

⑻護衛文明值勤，裝修巡查等資料

3.危及人身安全處有明顯標識和詳細的防范措施

1）警示牌標識卡等

2）突發大事及異樣情況處理措施

3）常見治安刑事案件及處理措施

4）常見的幾種可疑情況及處理措施

5）緊急情況記錄表

4.消防裝備設備完好無損，可隨時起用，消防通道暢通，制定消防應急

方案

9

1）消防管理制度

2）火警、火災應急方案

3）消防通道暢通

4）定期進行消防巡察，檢查維護消防設備、器材等資料

5）護衛隨時巡查營業房消防設備

6）義務消防隊員消防演練

5.機動車停車場管理制度完善，管理責任明確，車輛進出有登記。

1）機動車停車場管理規定

2）機動車停車場登記

3）護衛巡邏記錄

4）護衛工作考核標準

5）交通指揮管理標準有序

6.非機動車輛管理制度完善，按規定位置停放，管理有序。

1）非機動車管理規定

2）按規定位置停放、管理有序

3）護衛工作考核標準

第五節環境衛生管理

1.環衛裝備完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站。

1）環衛裝備臺帳

2）垃圾箱、果皮箱

3）清潔工作清潔小區環境衛生資料

2.清潔衛生施行責任制，有專職的清潔人員明確的責任范圍，施行標準

10

化保潔。

1）清潔衛生工作標準及考核方法

2）清潔衛生工作考核表

3.垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺

1）消毒滅蠅工作資料

2）定期投鼠藥資料

4.房屋共用部位共用設備裝備無蟻害。

5.小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物，小區內衛生照片等資

料。

6.房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫、無擅自占用和堆放雜物現象、

樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔。

7.商業網點管理有序，符合衛生標準，無亂設攤點、廣告牌和無亂貼、

亂畫現象。

8.無違反規定飼養寵物、家禽、家畜。

9.排放油煙、噪音等符合國家環保標準、外墻無污染。

第六節綠化管理

1.小區內綠地布局合理，花草樹木與建筑小品配置恰當。

2.綠地無轉變運用用途和破壞、踐踏、占用等現象。

3.花草樹木長勢良好，修繕整齊美觀，無病蟲害，無折損現象、無斑禿。

4.綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

第七節精神文明建設

L意義，健康向上的社區文化活動，制造條件，主動協作，支持并參與

11

社區文化建設。

a提高業主自治自律行為宣傳教育資料

1)常常進行政府有關法律法規宣傳教育資料

2)建立業主產權區域建設，愛惜小區公共設備資料

b小區安全文明消防宣傳欄告示檔案資料

c小區住戶參與文化消遣活動資料

d培訓護衛消防安全學問，培訓資料

第八節管理效益

1.管理服務費收繳率為98%以上

1)20XX年3月至，收費報表

2.提供便民有償服務，開展多種經營，便民服務工程資料及照片。

1)20XX年3月XX20XX20XX年X月的財務報告

3.本小區物業管理經營狀況。向小區住戶公布物管費收支報告

資料

a業主檔案資料的內容

1］業主情況登記表、照片、身份證復印件

2］業主臨時公約承諾件

3］前期物業管理服務協議

4］室內裝修管理協議書

5］消防安全責任書

6］業主裝修檢查記錄表

7］室內裝修申報表

12

8］裝修申報所提供的平面圖、管線圖等

9］裝修違規的'整改通知書

10］業主與物業管理處達成的書面協議

11］業主在物業運用過程中產生的重要的有影響的大事的記錄

12］其它

小區物業管理制度4

1、嚴格執行國家、省、市有關物業管理的'方針、玫策。

2、帶著全體員工對物業轄區施行全方位管理，保證物業完好狀態，提

高運用效益。

3、留意經濟效益，細心理財，開源節流，滿意業主需求。

4、抓好精神文明建設，維護業主合法權益，樹立良好的企業形象。

5、制訂和完善公司各項規章制度，建立良好的工作秩序。

6、制訂年度工作計劃，明確目標、任務，催促所屬部門履行崗位職責，

堅持年終考核。

7、重視人才，合理運用干部，根據德、勤、能、績定期進行考核。

8、調動各方主動因素，共同管好物業。定期向總公司匯報工作及經營

收支情況，以各種方式聽取業主和運用人的建議、看法和要求，并按時答

復，認真解決。

9、關懷員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

10常常與上級公司和政府相關部門溝通，理順關系，制造良好的外部

環境。

小區物業管理制度5

13

為保持潔凈干凈，使住〔用）戶享有優雅舒適的生活環境，結合管轄區

實際情況，特制訂本制度。

（一）清掃保潔隊員應熱愛本職工作，培育良好的職業道德和敬業精

神，不怕苦、不怕臟、不怕累，用辛勤汗水贏得社會的.尊重和成認。

（二）嚴格執行清掃保潔工作程序，按時完成各項任務，并按規定質

量標準檢查驗收。

（1）每天清掃行車道路兩次，上下午各一次。

（2）每天早上清掃綠化帶、公共場所、人行道等各一次。

（3）每天清運垃圾一次。電梯間、樓梯每周擦抹兩遍。

（4）每隔三天清洗垃圾桶及其周邊一次。

（5）每十天用藥物噴殺蚊、蠅、蟲一次，主要在垃圾桶、明溝、綠化

槽、排水、排污井等處。

（6）每季度疏通沙井一次。

小區物業管理制度6

公司程序文件版號：a

修改號：0

ejXqp4.8物業小區車輛管理程序頁碼：1/2

1.目的：

強化小區停車場的管理，保障私人車位運用權不受侵害，保障停車有

序和安全。

2.適用范圍：

適用本小區車輛管理。

14

3.引用文件：

3.1質量手冊第4.7、4.8、4.9、4.10、4.13章

3.2iso9002標準4.7、4.8、4.9、4.10、4.13章

4.職責：

4.1保安服務部按《車輛通行、停放收費方法》為小區住戶提供車輛停

放車位服務，并做好登記和宣傳工作。

4.2保安服務部的、車管員、保安員負責日常的車輛停放秩序、車輛安

全管理。

4.3保安服務部主任負責對車管員、保安員工作監督與檢查。

5.工作程序：

5.1對運用小區各種車證車輛管理：

5.1.1保安服務部每年依據住戶租用車證期限，到期發放《車位續租通

知單》，通知住戶到經營管理部辦理續租、換證、收費手續。

5.1.2住戶續租車位、更換停車證要填寫《機動車位登記表》并請住戶

將車證放在明顯處。

5.1.3對持有小區車證的車輛進入小區時，由保安門崗確認其合法性后,

打手勢放行。

5.1.4每日20時至次日6時前，持小區車證的車輛進出小區時，須在

《機動車進小區登記表》、《機動車出小區登記表》中進行登記。

5.1.5每日6時至20時前持小區車證的車輛進出小區時無須登記。

5.2無證車輛管理：

5.2.1此類車輛是指各大公司辦理公務，探親訪友者所乘車輛。

15

522無證車輛進入小區時，保安人員問清去向，所辦何事，填寫在

《機動車進小區登記表》、《機動車出小區登記表》和《會客證》，并

告知司機不能占用私人車位，假如占用，必需在17：00前離開，以免影響

個人運用。

5.2.3此類車輛未經保安保安服務部同意一律不得在小區過夜。

5.3搬家、拉物車輛管理：

531住戶搬家需到經營管理部填寫《出小貨物登記單》，將大件物品

填寫在物品名細工程內，經門崗驗證無誤前方可放行。

532住戶托付他人幫助搬家、搬物時，需在《出小區貨物登記單》受

托人工程中填寫姓名及證件號碼。

533住戶拉物出小區時，由門崗確認合法性（指的確時住戶本人）由

門崗填寫《出小區貨物登記單》由住戶簽字，即可放行。

5.4除以上程序外，小區內車輛管理執行《車輛管理規定》。

5.5停車場的標識：

5.5.1地面停車位的標識：地面停車場由交通管理局劃制的長5m,寬

2.5m的車位線，噴制車位號。

5.5.2地下車庫的標識：在入口處掛有限高2.2m的標志牌，車位線和

車位號同地面停車場相同。

5.5.3在工作過程中，運用《物業管理服務標準用語》。

6.支持性文件與質量記錄：

6.1《車輛管理規定》ejXwiXqp4.8X01

6.2《地下車庫車輛管理規定》ejXwiXqp4.8X02

16

6.3《機動車車位登記表》ejXqrXqp4.8X01

6.4《機動車出小區登記表》ejXqrXqp4.8X02a

6.5《機動車進小區登記表》ejXqrXqp4.8X02b

6.6《地下車庫車輛登記表》ejXqrXqp4.8X03

6.7《出小區貨物登記單》ejXqrXqp4.8X04

6.8《會客證》ejXqrXqp4.1X13

小區物業管理制度7

一、保安管理

1）做好小區的治安管理，維護良好的治安秩序。

2）對各規章制度與崗位職責進行學習，特別是新入職隊員的培訓。連

續做好小區內安全保衛工作，確保小區的正常秩序，給業主提供一個安全、

舒適、幽雅的居住環境。確保小區六年無任何刑事案件發生。

3）強化部門內部力量的梯隊建設，努力培育骨干力量。

4）做好小區的消防安全工作，力求做到全年無任何消防安全事故。

5）加大軍事訓練力度，在20XX年度中使部門員工的.整體軍事素養得

到質的提高。

6）以績效考核指標為標準，施行目標管理責任制，明確保安部各級工

作職責，責任到人，通過檢查、考核，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作

熱忱，促進工作有效完成。

二、工程維護保養管理

1）對整個小區的電氣、給排水、消防、對講監控及公共設備等裝備設

備的。運行管理、修理與保養，確保小區的各項裝備設備正常工作

17

2、強化對裝修戶進行監督管理。

3、向業主提供有償服務。

三、環境衛生的管理

1）環境衛生方面，我們依據小區實際情況，主要針對河道的清潔強化

對樹葉、青苔打撈。確保河水清亮透亮。

2）要求保潔部制定嚴格的工作計劃，結合保潔工作程序與考核方法,

對清潔工作進行監督檢查。連續對裝修垃圾施行袋裝化定點堆放，集中清

運管理，并強化小區衛生檢查工作，確保小區的衛生清潔美觀。

3）要求保潔部根據開發商的要求進行。

四、客服管理

1）連續強化客戶服務水平與服務質量，業主滿意率到達95%左右。

2）進一步提高物業收費水平，確保收費率到達96%左右。

3）親密協作各部門工作，按時、妥當處理業主糾紛與看法、建議。

4）完善客服制度與流程，部門根本完成制度化管理。

5）強化部門培訓工作，確保客服員業務水平有顯著提高。

依據公司培訓方針，制定客服管理培訓工作計劃，提高服務意識、業

務水平。有針對性的開展員工素養教育，促進員工愛崗敬業。更多精彩加

物業社區微信。對員工從服務意識、禮節禮儀禮貌、業務學問、應對力量、

溝通力量、自律性等方面反復強化培訓，并在實際工作中檢查落實，提高

管理服務水平與服務質量，提高員工隊伍的綜合素養。

五、完善管理處日常管理

開展便民工作，提高業主滿意度，以制度標準日常工作，完善小區治

18

安、交通、綠化、公共設備裝備的維保，讓業主滿意，更多精彩加物業社區

微信。大力開展家政清潔服務、花園養護、水電氣修理等有償服務，在給

業主提供優質服務的同時也噌加管理處的多種經營創收。

六、依據公司年度計劃，創立文明與諧小區。

依據公司年度管理工作計劃，20XX年的工作重點還是連續抓好物業

安全管理，強化服務意識，標準服務標準，嚴格根據國家、市級各部門制

定的各項法律、法規以及公司制定的各項標準性制度嚴格執行，逐項整改

完善。依據《績效考核制度》中R常工作考核標準組織各部門員工培訓學

習，明確崗位工作要求。擬定業主車輛按規定停放到位可行性方案。協作

開發商各項銷售活動的開展，組織相關部門做好準備工作。

20XX年物管處將以務實的物業服務工作看法，保質保量完成各項工

作任務及考核指標，一心一意為業主服務，在服務質量提升中創出佳績。

小區物業管理制度8

一、物業接管驗收管理制度

1、驗收前的準備工作

本驗收管理制度是指由XX網絡能源有限公司新廠房工程招標組向深

圳市XX物業管理有限公司進行的物業驗收和移交工作。

XX物業組織工程專業人員組成驗收小組參與驗收工作。

驗收小組依據提供的圖紙，根據工程設計要點、竣工圖、設備清單、全

部設備裝備出廠合格證書、裝備調試運行記錄、實驗報告等進行驗收。

2、驗收的實施

驗收小組在驗收過程中，可先按專業分工及標準、計劃、裝備清單進

19

行單項驗收，然后再進行綜合驗收；實物的驗收，主要應核查裝備和主要

部件的規格、型號、制造廠，并清點數量、安裝位置等。

3、驗收后的處理工作

驗收小組專業人員依據分工寫出單項的驗收報告，驗收小組負責人依

據驗收報告，寫出物業的綜合性驗收評定看法書，呈交工程招標組。對存

在問題的裝備、設備寫出書面報告，上報工程招標組。管理處負責人代表

物業管理接收單位同物業的交接單位進行正式移交，并辦理有關手續。驗

收小組要會同工程招標組簽字生效，將全部、檔案資料移交給管理處存檔G

4、驗收后不合格的處理工作

對在驗收發現存在問題的設備、裝備，管理處制訂整改落實措施，并

報工程招標組和XX物業審核。

5、裝備驗收

驗收的條件是設計圖紙與裝備的規格型號、數量符合；主要裝備、設

備安裝位置與安裝質量符合；裝備或系統的技術性能應與設計要求符合，

檢杳結果記錄在《驗收交接記錄表》中。對移交的竣工圖，在《驗收交接記

錄》中記錄。對物業的其它配套系統、設備進行驗收，驗收結果也記錄在

《驗收交接記錄表》中。

二、公共設備維護管理制度

1、管理處負責廠區內公用設備、裝備的日常管理、檢查維護，確保設

備、裝備處于良好運行狀態。

2、公用設備、裝備標識系統標準完好、精確無誤c

3、廠區內疏散指示器、安全出口不得損壞。

20

4、廠區內的裝備、設備損壞，須按時修理和更換，

5、市政公用設備、裝備如發生損壞，立刻通知市屬有關部門修理或更

換。

6、任何部位和個人不得損壞或挪用公用設備、裝備。

三、臨時用電、用水管理規定

1、臨時用電計劃申請

1）施工前，由施工單位或依據施工工程和用電量大小，向管理處遞交

臨時用電計劃申請表。

2）臨時用電計劃申請表中，應列明所運用電動裝備的名稱、功率和數

量。

3）管理處派技術人員對其機械電氣裝備進行檢查核實。

4）申請人或單位必需提供操作人員的上崗證復印件，每人一證。操作

人員無證的，管理處一律不予批準申請。

2、臨時用電管理規定

1）凡施工所運用的電動裝備、工具及電線等器材，必需符合國家有關

產品質量規定和安全要求。

2）在管理處技術人員指定的地點接線，并安裝漏電愛護開關、用電計

量表、施工配電盤（箱）。

3）電開工具、臨時照明線路應運用合格插頭、插座。

3、臨時用電施工限制

1）不影響廠區內機電裝備的正常運作。

2）不超出供電負荷量答應范圍。

21

3）噪音很大的電開工具，嚴格按規定時間進行操作，不影響業主的正

常作息和生活。

4、禁止以下行為：

1）亂拉亂接電線。

2）超出設計負荷的臨時用電，未經申請用電計劃的用電。

3）直接將電線插入插座的用電行為。

5、管理處管理權限

1）有權勸阻或制止違章操作。

2）有權對業主單位進行巡察檢查。

3）有權對所運用的電動裝備工具隨時進行檢查。

4）對不聽勸阻的違章施工行為，可停止供電，以防止事故發生。

6、臨時用水管理

1）施工前，施工單位或業主單位依據施工工程和用水量，向管理處預

先申請臨時用水。

2）運用人需安裝水表，并接入管理處指定的用水接口。

3）禁止任何亂接水的行為，不聽勸阻管理處可實行停水措施。

四、投訴處理和分析制度

1、凡業主對管理處管理、服務方面的投訴，不管實行何種方式（如信

函、電話或面談），均需進行接待、記錄，同時應做好相應記錄。

2、管理處接到投訴后，在預約時間內向業主答復實行何種補救處理措

施，答復時間最長不超過一天。

3、管理處根據業主投訴的內容，布置相應人員解決問題，并將結果反

22

應給客戶服務中心。

4、對重大問題的投訴，相應人員不能處理的或需統一協調的問題，直

接報管理處主任。由管理處主任作出處理確定。

5、客戶服務中心應通過電話或采納其它形式跟蹤投訴處理結果，未解

決的，責成有關部門/管理處快速處理。

6、對業主的投訴，應即時作出分析總結，對反復顯現的問題，應組織

有關部門進行深化探討并找出解決方法，防止重復發生類似問題。

五、看法調查和回訪制度

1、公司品質管理部每半年進行一次業辦法見調查。業辦法見調查應列

明業主對以下方面的滿意程度：

1）安全管理

2）綠化管理

3）清潔服務

4）四害消殺服務

5）投訴或看法處理

6）停車場管理

7）裝備設備管理

8）電梯管理

9）修理服務

10）服務看法

2、品質管理部對回收的看法表進行統計分析，并將結果按調查表的回

收份數、總的滿意率以及分項滿意率、業主對物業管理的看法、建議（共

23

性、獨特的看法）等書面交給管理處。

3、對存在的問題，管理處主任提出整改看法，責成有關人員限期解決。

4、對業主的誤會，應進行必要的耐煩解釋。

5、業辦法見調查結果及整改方案應向業主公布，接受監督。

6、相關職能部門應定期對業主進行回訪。

7、回訪時，虛心聽取看法，懇切接受批判，接受合理化建議，做好回

訪記錄。

8、回訪中，對業主單位的詢問、看法，不能當即答復的，應告知預約

時間答復。

9、業辦法見評價統計計算方法

1）統計計算應依據已發放和回收的調查表進行。

2）統計計算符號

nX發放的調查表總數

hX回收的調查表總數

XX調杳表的調杳工程數

yX每份調查表評價滿意的項數

oX評價滿意的工程總數

aX回收率：%；

kX滿意率：%；

3）統計計算公式

a=h^nXXX%

o=oy=y1+y2+y3+.......+yn

24

k=o^XXnXXX%

六、修理管理制度

1、管理處接到的業主修理的訴求后，必需在5分鐘內布置相關修理技

術人員到現場實施修理。

2、修理工到現場后，要做到：

1）自覺維護管理處及業主的權益，不做損害管理處名譽的事情。

2）不要不懂裝懂，遇到疑難問題要照實、具體地向工程技術人員匯報

并懇求增援解決。

3、修理工進入現場修理時，應主動征求業辦法見，盡量恢復修理前的。

原貌原樣，如有改動，應征）（求業主的同意前方可進行。

4、修理工進入現場修理時，應進行認真檢測，推斷動身生故障的原因。

嚴禁盲目安裝或亂拆亂裝，造成不必要的返工。

5、修理工進行修理時，要把有影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布、

廢報紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴禁在室內高聲喧嘩、嘲諷取鬧。

6、修理工作完成后，修理工應按時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入

塑料袋內，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的.垃圾桶

邊。用潔凈的抹布擦拭弄臟的各部位（如桌椅、墻壁、地面等）。恢復各物

品的原貌（位置）。

7、全部工作完成后，修理工要實驗修理后的效果給業主看，實驗次數

不少于3次，同時要給業主講解應留意的事項，假如業主有不滿意的地方

〔合理的要求），則應按時進行整改直至業主滿意為止。

8、確認一切正常后，修理工應禮貌地請業主在《修理單》上簽名確認。

25

修理工離開業主單位現場時，應禮貌地謝謝業主支持、協作與諒解。

9、修理工回到管理處按時做好修理記錄。

10、在修理完成后，由管理員不定期進行抽查回訪。

七、垃圾搜集與處理管理制度

1、垃圾的分類處理

1）工程垃圾：瓦礫、碎磚、灰渣等堅硬的工程垃圾應用斗車或其它裝

運工具運輸到指定地點倒放，禁止倒在垃圾中轉站內。路面灰塵、泥沙等

粉塵性垃圾在運輸途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起一?次污染。

2）生活垃圾：清潔工清潔時的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶內，量大

的垃圾應直接運輸到小區內的垃圾中轉站內。清潔工應在規定時間內搜集

垃圾桶內的垃圾并轉運至垃汲中轉站。

2、垃圾中轉站的垃圾應日產日清，如垃圾較多影響垃圾存放時，可增

加清運次數。

3、清潔人員應負責垃圾中轉站四周的衛生。保證垃圾中轉站里的垃圾

存放齊整，地面無散落的垃汲。

1）負責每天一次沖冼垃圾中轉站地面。

2）每天應對垃圾中轉站進行一次消殺工作。

4、垃圾中轉站的衛生標準：

1）地面無散落垃圾，無污水，污漬；

2）墻面無粘附物，無明顯污跡；

3）垃圾做到日產日清；

4）全部垃圾集中堆放在堆放點，做到合理、衛生、周圍無散積垃圾;

26

5）可作廢品回收的垃圾應另行堆放；

6）垃圾站應保持清潔無異味，每天應定時噴灑藥水，防止發生蟲害;

7）按要求做好垃圾袋裝化。

5、垃圾車撒落在小區內的垃圾由垃圾清運人員負責掃凈。

6、綜合管理員應按相關標準檢查清潔工的工作情況，并記錄。

八、衛生消殺管理制度

1、綜合管理員應依據季節的改變制定出衛生消殺工作的管理。

2、消殺工作計劃應包括以下內容：

1）消殺對象；

2）消殺區域；

3）消殺方式藥物計劃；

4）消殺費用預算。

3、消殺區域包括：樓梯口、梯間及四周公共部分、平臺、沙井、化糞

池、垃圾箱、垃圾中轉站等室外公共區域。

4、消殺方式以噴藥消殺為主，滅鼠方法主要實行投放拌有鼠藥的餌料。

5、投放鼠藥必需在保證安全的前提下進行，必要時掛上明顯的標識。

6、消殺作業完畢，應將器具、藥具統一清冼保管c

7、消殺工作標準

1）檢查倉庫或廠區生產車間，目視無明顯蚊蟲在飛。

2）檢查和樓層及轉角垃圾桶擺放處，目視無蒼蠅滋生地。

3）檢查樓內和污水井、無害蟲顯現。

4）抽檢樓道、綠化地、排污渠無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度,

27

不超過1%,鼠洞每2萬平方米不超過1個。

8、消殺工作的管理與檢查

1）消殺工作前，綜合管理員必需詳盡地告知作業人員應留意的安全事

項。

2）綜合管理員每周檢查一次消殺工作的進行情況并將工作情況記錄于

工作記錄中。

3）綜合管理員現場跟蹤檢查，確保操作正確。

九、受傷/急癥等緊急救援措施

1、若有發生受傷或急癥等人員，旁人應依據原因緊急實行相應措施或

打電話給管理處救援。

2、管理處人員應使傷者或急癥者處于暖和及適宜的環境中，并細心呵

護。

3、管理處在救援傷者時，同時撥打120尋求援助，說明詳細方位。

4、管理處應派護管員到廠區門口等候醫務人員的到來。

十、火警應急措施

1、發生火警，切勿急燥，保持鎮靜。通知監控中心或撥打火警電話119。

2、緊急關閉電源、管理處人員應緊急疏散廠區內的人員。

3、擊破安裝在樓道里的報警按鈕。

4、遇到濃煙，應用浸濕的毛巾等物捂住面部及身體。

5、用滅火裝備撲滅火源，但切勿把自己置身于危險中。

6、快速脫離火災現場，請牢記不要搭乘電梯。

十一、停水/停電的應急措施

28

1、當接到相關部門停水/停電通知時，應以書面形式提前通知業主，做

好相應的準備。并在大堂入=1處顯著位置貼溫馨提示等通知。

2、當遇到突然停水時，管理處應打電話給政府相關部門詢問，同時并

以電話/播送等方式快速通知業主，后再以書面形式補辦。

3、當遇到突然停電時，應起用另一回路電源，若無雙回路，發電機30

秒之內自動啟動，保證廠區的弱電系統正常運行。

4、突然停電時，被困在電梯有人員應通知管理處專人進行解困。解困

后，將電梯降至首層。

5、突然停電時，應以電話/播送等形式通知業主，然后再以書面形式通

知業主。

6、突然停電時，應急時派專人檢查廠房內的全部裝備。

小區物業管理制度9

一.遵守交通管理規定，愛惜小區的道路、公用設備，不亂停放車輛，

外來車輛未經答應不得駛入。

二.內部車輛出入小區憑證出入，外部車輛出去小區時，司機應協作

門崗進行核實登記試行臨時收費管理，由值班員履行登記手續。

三.小區內車輛行駛停放要聽從管理人員指揮，停放時留意前后左右

車輛安全，在規定位置停放。

四.非業主車輛在停放小區過夜時，若臨時滯留必需停放根據公司臨

時或過夜收費標準進行收費。

五.嚴禁在人行道上、車行道、消防通道上停放車輛。（機動和臨時車

輛只能停放在指定位置，非機動車輛必需放在指定的停車場）

29

六.非機動車輛必需按規定的.位置停放，嚴禁在消防通道及樓宇內任

意停放。

七.凡因不遵守車輛停放規定而造成車輛損傷，后果自負。

八.車輛進入小區，司機必需減速行駛，禁止鳴喇叭，留意往來車輛及

行人安全。機動車輛時速不得超過5公里，嚴禁超車。

九.停放好車輛后，必需鎖好車門，調好防盜系統警備狀態，車內貴重

物品須隨身帶走。

十.進入車輛禁止攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性等物品。

十一.不準碾壓綠化土地，不準損壞路牌和各類標識，不準損壞路面

及公用設備。

十二.出租車不得行駛入小區，遇有承載老、弱、病、殘、孕及攜帶兒

童或攜帶過重物品及特別情況（遇大雨或冰雹大雪時）的。視情況可等級

放行，但必需按時駛離開，不得在小區內等候載客。

十三.車輛帶貨駛離小區，必需有相應證明，屬貴重、大件物品或搬家

物品，必需由住戶到管理處辦理有關物資放行手續，方可放行。

十四.除執行任務的車輛（消防車、警車、搶救車、供電、供水、供氣、

有線、等公司）外，其它車輛一律按本制度執行。

小區物業管理制度10

物業小區保安警用器械管理規程

一、目的與適用范圍

本規程規定了保安警用器械管理的職責和方法，保證器械功能完好、

正常運用。

30

適用于保安警用全部器械。

二、職責

1、當班保安員負責正確運用、妥當保管器械。

2、保安大隊負責保安器械的選購、發放、送檢。

3、管理處負責本小區保安器械的.管理。

三、工作規程

1、對講機管理

（1）對講機是保安員執行任務的工具，屬于公司的公共財產，每個員

工都有責任和義務保證對講機的正常運用。

（2）對講機只供員工值勤時運用，嚴禁用作其他用途，特別情

況須由管理處領導同意方可。

（3）對講機由值班人員運用，嚴禁轉借他人，嚴禁個人攜帶外出，如

確有需要，須報主管領導批準。

（4）對講機嚴格按規定頻率正確運用，嚴禁員工私自亂拆、亂擰或亂

調其他頻率，否則按違紀處理，若損壞照價賠償。

（5）員工在交接班時應做好對講機交接驗收工作，以免顯現問題時相

互推卸責任。發現問題應做好記錄并按時上報主管領導加以處理。

（6）對講機充電器由相應的班長領用，妥當保管、正確運用。

2、警棍的管理

（1）警棍是保安人員執行公務時的專用工具和武器。

（2）所配警棍只供當班保安員執勤時攜帶和在緊急情況下使

用，非值班、執勤人員嚴禁佩帶和運用。

31

（3）嚴禁將警棍提供他人，無特別情況或未經管理處主任批準，嚴禁

帶出。

（4）嚴禁用警棍嘻戲打鬧，嚴禁將警棍交與他人玩耍。

（5）執勤保安必需將警棍隨身攜帶，不得任意擱放或托他人代為保管。

（6）運用人員要愛惜運用，如有喪失或非因公損壞要予以賠償，當分

不清詳細責任人時，由該崗位人員共同賠償。

（7）交接班時，交接班人員要進行器械和其他物品交接驗收工作，確

保其處于完好狀態。

四、文件和記錄

1、保安一日工作情況記錄

2、領用物資記錄

編制審核

批準生效日期

小區物業管理制度11

1、住宿紀律

（I）保安人員應統一居住在公司宿舍。

（2）外來人員禁止在宿舍留宿。

（3）結婚人員如配偶在工程駐地，可申請在外住宿，如是班長的，每

周應有兩天在宿舍居住，在外居住需保證移動電話不關機，接到緊急通知

在10分鐘內能趕到指定地點。

（4）假如女好友在工程駐地的，可申請周六周日在外居住。

（5）每個班至少保持有一名班長在宿舍，以便處理各種突發大事。

32

2、宿舍衛生

（1）宿舍內應保持干凈統一，物品擺放有序，空氣清爽。

（2）洗漱用品統一放置于臉盆內，毛巾置于盆沿c

（3）鋪上被子疊于床頭，枕頭置于另一頭，鋪面干凈，無其它物品。

（4）床下放置兩人的拖鞋與臉盆。兩個臉盆置于中間，拖鞋分別放在

臉盆外側。

（5）便衣除西服外一律放入自己的、箱包中，衣柜只掛工裝。換洗衣物

可裝入紙袋放置于衣柜下層或鐵皮柜中G

（6）衣服要勤洗勤換，不能積壓堆放臟衣物，進入宿舍后將鞋放置在

陽臺，換拖鞋并洗腳。

（7）早班人員負責每日倒兩次垃圾。

3、宿舍公共設備及水電氣費管理

（1）愛惜宿舍內公共設備，自公司配給后，假如是人為損壞，能找出

當事人的由當事人賠償，如找不出當事人的，由宿舍內全部人員擔當。

（2）宿舍內水電氣費由宿舍內人員共同擔當。

4、宿舍紀律

（1）嚴禁在宿舍大聲喧嘩。

（2）嚴禁私拉電線。

（3）嚴禁在宿舍內酗酒。

（4）嚴禁在宿舍內聚眾博。

（5）嚴禁將垃圾扔在地上。

5、宿舍請銷假管理制度

33

（1）要離開工程駐地區域時應寫請假條，并報班長、主管批準后，方

可實施。

（2）與同事換休、換班時應寫換休申請，換休申請上應有換休雙方人

員簽名。

（3）離開宿舍一天以內應向班長請假，超過一天時班長批準后應請示

主管審批。

（4）除當班人員外，夜間就寢時間為22：30點，夜班人員在下班后

1小時內應當就寢。需在外留宿的應寫請假條并寫明原由，由主管審批。

（5）假期滿后應按時歸隊，如有特別情況需要續假的應依據請假權限

按時匯報，逾假不歸或不按請假程序請假者按曠工處理。

小區物業管理制度12

1、服務期間：日常管理工作主要是包括客戶服務、安全服務、修理服

務、環境服務、有償服務等在內的小區日常服務管理工作。由XX花城交

付運用后起計，分為裝修搬遷和正常管理兩個時期。

2、管理服務范圍：

（1）房屋建筑本體共用部位的修理、養護和管理。包括樓蓋、屋頂、

梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門

廳、裝備機房等。

（2）房屋建筑本體共用設備裝備的修理、養護、管理和運行服務。包

括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、加壓供水裝備、配電系統、

〔電梯）樓內消防設備裝備等。

（3）公用綠地、花木、建筑小品的園林綠化養護與管理。

34

（4）物業規劃紅線內屬物業管理范圍的公用設備的修理、養護和管理。

包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路

燈、自行車房、停車場等。

（5）物業規劃紅線內的附屬配套服務設備的修理、養護和管理。包括

商業網點、文化體育消遣場所、物業配套會所等。

（6）專業裝修工程質量監理與裝修管理。

（7）公共環境清潔服務，包括公共場地、共用部位垃圾的搜集、清運

等G

（8）交通標示、車輛行駛及停靠秩序與安全的專業管理。

（9）對物業施行封閉式安全管理，全天24小時三班輪值，確保物業

安全。

（10）結合地域特色和本物業的特點組織開展豐富多彩的社區文化、

消遣活動以協調社區內人際關系、溝通感情。

（11）協作和幫助當地公安機關進行安全監控和巡察等保安工作（但

不含人身、財產保險保管責任）。

（12）管理與物業相關的工程圖紙與竣工驗收資料。

（13）接受用（租）戶就房屋自用部位、自用設備及裝備的專業修理、

養護提出的托付并合理收費。

3、裝修搬遷期：指業主辦妥入伙手續后，為其房屋進行二次裝修，直

至搬遷入住的工作時期。

（1）物業管控工作難點：

a、面對大量不同裝修單位和素養較低的裝修工人，如何利用有效的管

35

理手段和肯定的管理力度去掌握他們，愛護公共設備裝備，不侵害業主公

共利益，同時又監督裝修質量，防止遺留安全隱患等。

b、業主入住有先有后，怎樣兼顧先入住業主的正常生活和后入住業主

的順當裝修，如何將兩者有效的隔離開來，從而防止被投訴，也是一個麻

煩的問題。

(2)要有效解決問題，主要掌握以下幾個環節：

a、辦理裝修手續：辦理裝修手續是裝修第一關，對施工圖紙必需嚴格

審核。

①核實業主裝修設計圖紙，觸及墻體變更的必需提供房屋安全鑒定管

理處的答應證明，裝修設計圖紙不能過關的，堅定不予以辦理手續；

②裝修公司的資質復印件、營業執照復印件、工程負責人身份證復印

件、照片、聯系電話；

③收取裝修保證金、建筑垃圾清運費；

④簽定裝修管理協議，裝修須知，空調安裝位置表示圖，防火責任書。

⑤工程部建議水電管線走向，水電孔洞開啟位置：

b、裝修過程的監管：

①嚴控臨時出入證的辦理；

②無證裝修人員，證件過期人員禁止進入小區；

③打孔、砸墻等破壞性工具未經批準禁止帶入小區；

④劃分明確的責任區域，推行區域管理小組、保安三查制度，主管、經

理不定期檢查的方式，強化對火災隱患、墻面改動、線管排設、觸及外外

表的裝修的巡查力度，做好工作記錄，檢查到位，責任到人；

36

C、裝修完畢的工作：

①建立嚴格的裝修現場驗收制度，有違規裝修工程的不予以驗收；

②裝修公司退場管理；

③裝修施工各種資料歸檔。

d、其他事項：

①發現有違規裝修的一律開具整改通知書，限期整改，必要時可以向

政府有關職權單位舉報；

②平常強化裝修安全方面的宣傳：

③與業主溝通時留意方式方法；

4、正常管理期：小區大部分業主的二次裝修工作已根本完成，小區環

境的維護、機電裝備的保養等日常物管工作均已規律開展的工作時期。

（1）對裝備外觀顯現的缺陷進行整改，對修理保養工作的.程序等級進

行劃分，對運行中的裝備進行節能改造以利于提高裝備管理質量。

（2）通過日常工作中的實際運作進一步完善管理機構組建、人員培訓

及管理等行政方面事務。

（3）建立健全嚴格的封閉化安全管理制度，包括小區出入登記制度、

保安巡查制度、緊急情況處理制度等。

（4）建立健全保潔、綠化操作考評管理制度。

（5）建立健全財務管理制度、財務人員崗位責任制。

（6）建立健全樓宇機電裝備及對講、監控的修理保養管理制度。

（7）根據質量管理體系標準建立物業管理標準及相應文件并將其切實

貫徹到日常管理工作之中。

37

（8）定期對管理詳情進行考評，并就各崗位所觸及的內容、范圍進行

全面檢查，指出問題，分析原因并提出整改看法，跟蹤訂正落實情況：

（9）各項管理規章制度、崗位、部門職責的制定，跟蹤執行情況；

（10）按質量管理體系標準對小區裝備、設備系運行狀態，修理、保養

情況進行檢查、診斷，發現不符合，按時提出整改、訂正，處理措施需以報

告形式交給管理商，幫助建立掌握程序及方法，確保系統長期正常運行；

（11）依據管理處服務中心運作的實際情況，對觸及各部門管理的文

件進行修正補充，對顯現的問題提出建議和解決方案：

（12）對小區會所裝備設備的完善與否提出整改建議：現場考察已裝

修配置完畢的會所，依據會所的裝修格局和功能設置，若發現器材配置不

夠完善，達不到營業要求，按時向益本公司提出建議，以便到達預期效果。

（13）在物業評優時，制定物業管理創優計劃與實施方案，針對物業

管理各崗位制定工作計劃：

（14）各崗位設備裝備的修理保養的工作計劃；

（15）物業管理規章制度執行情況的工作計劃；

（16）物業管理檔案資料、創優資料的工作計劃；

（17）在保潔工作中對有效提高小區整體保潔效果提供工作計劃；

（18）提供綠化方面的工作計劃。

（19）進行物業管理服務意識及行為標準培訓，保障管理水平

（20）在小區內計劃、開展有效的、豐富多彩的社區文化活動。

（21）機遇成熟后，依法成立小區業主委員會。

（22）定期開展小區業主服務需求調查及業主滿意度調查，建立業主

38

信息搜集、處理、反應體系及業主投訴受理和處理體系。

(23)依據小區實際情況，將物業管理與服務實施方案在實施過程中

不斷修正和完善。

小區物業管理制度13

1、人員組織

專職安全護衛人員，身體健康，責任心強，工作認真負責，體態良好，

有吃苦奉獻精神和甘當保姆的意識；

接受過安全護衛或相關訓練，訓練有素，把握根本安全護衛技能，并

定期進行安全防范學習，增加安全防范力量；

熟識小區環境，熟識物業管理及有關法律法規，能恰當的處理和應對

小區護衛工作；思想品質好，作風正派，熱愛安全護衛工作，無不良記錄；

安全護衛人員配備對講裝置和其他必備的安全護衛工具；

當班時佩戴統一標志和執勤工號，穿戴統一制服，工具佩戴標準，儀

容儀表標準整齊；

上崗時精神振作，舉止應文明，姿態良好，大方、得體，精神振作，姿

態良好，抬頭挺胸，留意檢查和保持儀表；在執勤時不吸煙、吃零食，不袖

手、背手、插腰或將手插入衣袋，不彎腰駝背，前傾后靠；

講一般話，可以進行簡潔英語會話；

交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。

2、門衛

參照《門衛制度》執行。

各出入口24小時有值班看管，主出入口至少有2人駐守，其余出入口

39

至少有一人值守：根據托付合同要求進行進出車輛管理、訪客登記，謝絕

業主拒絕訪問人員和未經業主委員會批準的商販入內，大件物品搬出施行

登記，實施交通指揮交通疏導等工作。

3、巡邏

參照《小區保安人員巡邏檢查制度》執行。

白天巡邏次數不少于6次，夜間巡邏次數不少于8次，重點部位、重

點時間以及特別情況強化巡邏；每組巡邏人員不少于2人，并排或列隊巡

邏，標準整齊：按時發現和處理擔心全隱患：接受業主（運用人）投訴和求

助；答復用戶的詢問；在遇到突發大事時，按時報告警方與管理服務中心，

必要時實行正值防衛，防止事態擴大，幫助愛護現場和證據；安全巡邏有

記錄有檢查。

4、緊急事故反應

參照《突發大事處理制度》執行。

制定緊急事故處理預案，至少包括：火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安

全疏散以及電梯應急等：

有緊急大事搶救組織，并一直處于緊急事故反應狀態；

書面描述緊急事故搶救組織職責，并讓每位成員了解，周期性地進行

反應訓練；

高層住宅按消防要求組織進行疏散演習；

對緊急事故做出快速、正確的反應；盡可能削減破壞和損失程度；

根據業主或業主委員會的托付組織恢復生活秩序，如：幫忙恢復電力

供應、搶救財產等。

40

5、其他防范措施

設有業主（運用人）求助與報警電話，24小時有人值守；

接到報警信號，確認后管理服務中心應立刻派人趕往現場查看，予以

恰當的緊急處理；

觸及人身安全處，設有明顯標志并有防護措施；

幫助有關部門維持小區正常生活秩序，防止擔心全大事發生；

對小區內外圍邊界、角落、車庫、道路的、照明設備強化維護，保持必

要的照明：

建立空置房屋、裝備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制

度。

建立訪客登記、車輛登記、值勤與巡邏記錄等資料。