維修服務部人員架構

維修服務部行為準則

一、目的

規范維修人員的服務行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優質服務。

二、適用范圍

適用于物業服務公司維修人員。

三、內容

1、關心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項規章制度和勞動紀律，維護公司利

益和榮譽，愛護公司設備'設施。

2、認真貫徹公司“開源節流”的方針，在工作中力行節儉，不浪費公司資源。

3、從全局出發，樹立良好的合作意識，團結、真誠協作，達到暢順、高效率的

工作績效，切實服從領導的工作安排和調度，如有異議，必須做到“先服從后投

訴”。

4、對工作中出現的問題不推諉，勇于承擔責任，并從中吸取教訓，不斷提升工

作水平。

5、未經公司領導授權或批準，不得以公司名義對外展開業務或在外兼任獲取薪

酬或間接利益之工作。

6、未獲批準，不準將本公司的辦公用品、公用工具、設備、設施等擅自贈與、轉

租、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個人。

7、工作時間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。

8、嚴禁向業主索取或收受任何禮品酬金。

9、必須將服務意識，服務態度和服務技巧貫徹落實到言行中，語言文明禮貌，對

業主提出的質疑要耐心、細致地回答或解釋，不得推脫。

I。、對設備、i蜘及業主報修項目應及時認真地處理，一般情況由當班員工處理

完畢。

II、對上門服務應注意業主家內衛生，必須穿鞋套，不得損壞業主物品，如

移動物品，需經業主同意，收費時應公平、公正、公開、合理，并經業主簽字生效，

服務完畢，應將工作場所打掃干凈。

維修服務部主管崗位職責

一、任職資格

I、具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》

2、熟練掌握電工基本原理。

3'具有較強的專業知識，全面了解住宅內各種設備的基本原理。能夠對下屬進

行技術指導。

4、基本了解國家有關電工操作規程與技術標準。

二、工作內容

1、全面管理維修服務部事務。

2、負責小區內設備設施的維修保養、督導和管理工作。

3、負責突發性的設備故障處理與人員調度，并組織調查設備事故原因，制訂預

防措施。

4、負責對設備保修單位維護保養工作的聯系、協調、監管及質量評定。

5、根據設備的特點制訂或審核各類設備的年度、季度、月度、周預防性檢修

保養計劃，并監督落實。

6、檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對工作中存在的問題盡快提

出處理意見，負責具體的技術性檢查。

7、配合其他部門開展工作，落實上級安排之臨時性工作。

8、定期對本部門員工進行有關設備設施的技術性培訓及安全知識培訓。

9、負責有關維修技術標準，規格的審核，對維修的預算等。

10'建立設備資料檔案。

維修服務部領班崗位職責

一、任職資格

I'具有《中華人民共和國特種操作許可證》

2、具有初級電工技術等級資格或相關技術等級資格。

3、掌握電工基本原理。

4、熟悉小區內設備備用配件的規格、性能、型號、名稱。

二、工作內容

I'協助主管落實小區內設備、設施管理，作。

2、具體負責小區內各類設備、設施的操作、維修保養、業主的報修項

目及對員工的培訓。

3、負責設備、設施的緊急搶修工作。

4、對維保所需配件進行管理，各類設備運行資料的記錄與管理，維修資料的管

理。

5、督導、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。

維修服務部維修工崗位職責

一、任職資格

I'具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》

2、熟練掌握電工基本原理。

3、熟練掌握轄區內的設備操作技術規程及家庭水電維修工作。

二、工作內容

1、服從主管和領班的調度與工作安排。

2、負貢小區內各相關設備設施的維保，作，負貢水電及其它。

3、參加設備故障的搶修工作，及時排除設備故障，確保小區內的設備保持良好

運行狀態。

4、根據預防性維修及保養計劃，認真完成各類設備的維修、保養工作。

維修部電工崗位職責

1、嚴格遵守員工守則和各項規章制度；

2、努力學習技術，熟練地掌握物業電器設備的原理及實際操作與維修。

3、按時巡查監視責任區動力設備的運行狀態，保證設備可靠運行。

4、接到報修任務，按工作規范提供及時優質的上門服務。

5、按時按質按量地完成領導分配的工作任務并按要求做好記錄表格。

6、出現事故時應迅速返回變配電室，及時查明原因后修復，并登記在冊。

7、電工要負責損壞的燈泡更換及備品清點，發現不足時要及時申請補充。

8、交接班時如發生故障，交班者必須同接班者排除故障后才能下班。

9、配合其它工種，當其它工種人員不足時，應積極配合。

10、搞好班內外清潔工作。

維修部水工崗位職責

1、嚴格遵守公司的員工手冊、各項規章制度和操作規程，做好相關質量記錄。

2、熟悉掌握小區給排水管道走向，控制閥（井）分布位置及功能、熟悉動力設

備的技術性能及系統的檢修技術。

3、按時巡查監視責任區動力設備的運行狀態，保證設備可靠運行。

4、做好責任區設備或系統的定期檢查保養和日常的維修工作，保證設備及運行

環境的清潔。

5、發現設備故障及時處理，重大問題報告主管負責人修理后登記在冊。

6、接到報修任務，按工作規范提供及時優質的上門服務。

7、配合其它工種，當其它工種人員不足時，應積極配合。

8、及時完成上級領導交付的其它任務。

維修服務部值班、交接班管理規定

一、目的：

規范值班與交接班管理確保值班質量。

二、適用范圍

適用各服務中心維修服務部值班人員.

三、值班制度

I、值班人員在值班期內必須堅守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。

2、值班（夜班）人員應處理好本班報修工作，不能處理的應注明原因。發現

設備故障應馬上排除，如無法處理應及時向主管或值班總負責人反映。

3、應按規定巡查設備運行情況，并巡查其它設備、設施狀況，發現設備故障應

馬上排除，如無法處理應及時向主管或值班總負責人匯報。

4、認真填寫好各“機電設備運行日志”和《維修服務部值班交接班記錄表》

及其它相關記錄。

5、值班人員不得私自調班，因特殊情況要調班，必須向主管申請。

6、嚴禁無關人員進入值班室和機電設備房，檢查各類工具和鑰匙等。

四、接班制度

1'認真聽取交班人員的值班和設備運行情況報告。

2、查看上一班的值班日志和運行日志及巡查記錄等。

3、檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機房是否干凈整潔。

4、巡視各設備的運行情況，各參數是否正常。

五、交班制度

1、交接班人員必須當面交接并簽名。

2、交班人員必須整理好本班的各種運行巡查記錄和值班資料等。

3、交班人員必須詳細介紹其值班情況、機器運行情況及存在的未處理問題。

4、所有問題記錄須現場交代清楚，等接班人員確認，

6、不能交接班之情況：①上一班運行情況未交待清楚，記錄不規范，操作間

不整潔。①正在進行倒閘操作或事故處理過程中。①交接過程中發生故障，應停

止交接'由交班人員負責處理事故'接班人協助事故處理C①交班人隱瞞問題不

報，經查證確系其責任的。

維修服務部鑰匙管理規定

一、目的

規范鑰匙管理工作，俏保各設備設施房的鑰匙，使用規范和安全。

二、適用范圍

適用于服務中心維修服務部。

三'內容

I'所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。

2、各設備設施房的鑰匙應清楚標明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙

專柜由維修主管掌管。

3、在正常情況下，各設備設施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，

如特殊情況下，必須經主管同意并填寫《領（借）用鑰匙登記表》。

4、維修人員用鑰匙，須填寫《領（借）用鑰匙登記表》并簽名確認，維修人

員離開本部門，所有鑰匙須繳回。

5、鑰匙丟失或損壞時、當事人應埴寫《鑰匙丟失/損壞申請表》，維修主管查

實后填表補回。

6、維修人員必須妥善保管好領用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔相應責

任，每月月底統計一次，填寫《鑰匙月庫存統計表》。

維修服務承諾

一、目的：

維修服務人員服務于物業內全體業主，快速優質完成業主的每一起報修任務，

圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責，讓業主滿意是我們工作的目標。

二、服務承諾

I、維修員工一定要努力學習，不斷提高自身的業務素質，以達到維修時能準確

判斷，處理快速。

2、講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業主，急業主所急。

3、工作認真細致，注意講究衛生，節約材料，損壞東西負責賠償。

4、盡力做到當天的維修投訴當天處理完，實在無法完成的必須向業主解釋清楚,

做到維修及時率達到99%以上，維修合格率達到95%以上。

5、確保業主用水用電安全正常，按時抄表，維護業主利益，做到有錯必糾。

6、所有員工必須定期參加培訓，持證上崗，確保大廈內所有機電設備處于良好

的運行狀態。

7、經常回訪，征求業主意見，傾聽業主聲音。

維修服務部日常工作管理規定

一、目的

規范維修服務部內部管理工作，確保內部管理高效有序，為客戶提供高效

優質的服務。

二、適用范圍

服務中心維修服務部全體員工

三、內容：

1、按時上下班，上午11：30分和下午17：30分前不能提前下班或吃飯，中

午上班不能遲到。

2、上班時間內無具體工作時，原則上在辦公室等候，需外出巡查設備情況時須

告知主管，不得辦私事。

3、上班時須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。

4、及時處理維修申請單，不得積壓。上午11：10和下午17：10以前的維修

單，必須及時處理完畢，有些維修如情況緊急或業主有特殊要求的，不管加班與否，

都必須在當天處理完畢。當天無法處理的都必須在"維修情況”欄內注明原因，每個

維修單處理完畢后須業主與維修人員簽名。

5、上門維修時須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節省時間，增加

工作效率，少跑路，多干活。

6、月M主管安排，每天上班后先在辦公室報到，等候分配一些重點的突出的或

需多人合作的工作，如無特殊情況處理，各人分頭工作。

7、緊急情況時維修人員（接到通知）須立即趕到現場，等候分配工作或作應

急處理，直到事故處理完畢才能離開。

8、服務態度作為上門維修服務的一部份，每個工作人員必須提高自身素質，

工作時認真負責，樹立良好的敬業精神，不斷提高業務水平。

9、工作時務必注意人身安全和設備安全，講科學、多商量、不蠻干，配電房、水

泵房或高空作業等須嚴格按照操作規程和相關注意事項工作。

10、團結務實，努力工作，遵守本部門之制度。

11'維修服務部主管，每天至少巡查各設備設施一次，檢查各班值班巡查情

況，每星期不定時抽查不少于1次，抽查內容見《維修服務部抽查表》。

12、主管綜合考慮各種情況（含領導交待事項、機電設備是否已到檢修時間

等），將當天工作安排下去。

13、各當班維修人員原則上（除值班人員外）無維修單時應在值班室等候待

命。

14、各當班維修人員出去維修，（含有償服務和公共維修），應注明時間，回

來交單時應注明完成時間，并且盡量讓業主寫上業主意見，以備查單考核，具體

見《維修單》。

15、關于機電設備大型的水電系統等的更換，由主管安排填寫維修單，其余

參照4條辦法。

16、土建人員的維修工作，主管應以抽查的辦法，檢查完成的工效。

17、所有的維修，主管及維修人員應根據事情的輕重，緩急來隨機處理。

客戶報修服務管理規定

一、目的

規范住戶報修服務規程，增加客戶維修滿意率,完善內部維修管理。

二、適用范圍

適用各服務中心客戶報修處理工作。

三'內容

i、維修人員從前臺接《維修單》或按口頭通知接獲維修內容。

2、由前臺或維修人員預約大致上門維修服務時間，非特殊情況不得超過預

約時間10分鐘，特殊情況須與客戶溝通并取得同意。

3、維修服務部主管根據報修內容，安排維修人員的工作。維修人員安排應以本

項專長和上門快捷為原則。

4、維修人員到達現場后，對報修項目進行確認，并向客戶告之收費標準，

客戶同意后才能開始維修。

5、上門維修整個過程應注意文明禮貌，現場清潔工生,移動室內設施須有業

主同意，損壞東西要致歉并按價賠償。

6、維修工作完成后，維修人員應清整工作現場，檢查試用。按《維修項目

收費標準》，在維修單上注明各項費用金額，并請客戶簽名認可。

7、維修人員在《維修單》中維修情況欄內注明情況，并簽上維修人名字，

將第一聯交客戶，第二聯交回維修服務部主管存檔，第三聯交前臺轉財務部作為

計收服務費用的依據。

6、月底對維修內容進行統計，填寫《維修服務部有償服務登記表》，并對

維修內容進行抽查回訪，統計零修及時率與合格率。

公共維修

一、目的

規范公共維修程序，確保公共設施良好。

二、適用范圍

各服務中心維修服務部公共維修。

三、內容

1、公共維修由前臺統一派單或口頭通知，口頭通知維修服務在維修完畢后

須補單確認。

2、維修服務部主管根據維修內容派人派工，并對維修內容進行規劃設計，

并作出人工、材料、工期等的預算報經理審批，日常小修可直接由維修人員在倉庫

領材料修理。

3、維修人員做好維修前的準備工作，（如工具、材料、安全防范措施等），

做好現場清理工作。

4、維修過程須認真負責，相關人員要跟蹤檢查。

5、維修結束后要檢查試用，恢復現場。

6、維修人員應填寫好“維修單”并交回維修服務部及前臺備檔。

7、一定時間內復查。

機電設備設施管理規定

一、目的

規范機電設備設施維修程序，確保機電設備設施運行良好，保障人員及財產

安全。

二、適用范圍

服務中心維修服務部機電設備設施維修人員。

三、內容

1、機電設備設施應造冊登記，并制作登記卡，登記卡內容應詳細準確。

2、機電設備設施應制定完善維修保養計劃并落實。

3、機電設備設施的報修由維修服務部人員根據維保計劃，現場運行情況或故障

填報《機電設備設施維修報批表》，維修服務部主管根據維修內容確定方案，主

任（副主管）負責維修現場的組織、指揮、監管。

4、參與維修人員應嚴格按方案、按步驟操作，前期準備工作要細致到位，維修

標志、警示、隔離物等要齊備，維修人員必須具備本項目維修之資格。

5、維修完畢后維修人員須清理現場，待主管確認后對機電設備設施進行試運行，

24小時內應加大對維修現場的巡查力度。

配電房操作管理規定

一、目的

規范低壓配電設備設施的操作程序，確保正確、安全的操作。

二、適用范圍

適用于服務中心轄區內低壓配電設備設施的操作。

三、配電房的操作

1、操作規定

①配電房的一切操作都應執行操作唱票制度。

①配電房一切操作都必須由兩名正式電工來進行，一人操作另一人唱票監護。

①嚴格按操作票規定的操作步驟進行，不得任意簡化。

①當高壓電源突然停電時（非本配電房故障時）應立即拉開失電線低壓配電

柜總開關，后動應急發電機確保應急負荷用電，同時與上級供電部門聯系，并做好

相應記錄。

2、停電的操作步驟

①接到停電命令后，由維修服務部主管填寫《操作票》。

①明確操作內容，核空要停電的設備。

①按操作票在監控下進行停電操作。

①停電后進行驗電并接好地線，裝設遮欄，懸掛警示牌。

3、送電的操作步驟

①接到送電命令后，由維修服務部主管填寫《操作票》。

①明確操作內容，核對要送電的設備。

①拆除臨時接地線，臨時遮欄及警示牌等。

①在監護下，按操作票進行合閘送電操作。

4、配電房的日常巡查與維護

①運行人員應隔2小時巡查一次配電房，并填寫《配電房運行巡查記錄》

表。

①變壓器運行聲音、溫度是否正常、低壓柜主進及各支路負荷儀表，指示

燈是否正常，電流運行是否平穩。

①電容補償柜運行和交流接觸器及配件、補償值是否正常，三相負荷是否平

衡，三相電壓是否相等。

①各低壓柜內螺絲、接頭是否松動。

①巡查內容應詳細記錄在《配電設備運行記錄》表中。

5'配電房事故或故障處理

①運行中的低壓配電柜發生事故或故障（如跳閘、停電）運行人員應迅速正

確地進行判斷和處理，分清事故情況，事故或故障不明時，不應自行處理，以免

事故擴大，處理程序見《停電應急處理規程》及《停電應急處理人員安排表》。

①處理事故或故障時，應設法保證配電房自用電源及重要設備的電源，并將

處理過程及故障詳細記錄在《配電房故障記錄》中。

四、配電房管理規定

1、保持配電房干凈、整潔、通風、無雜物。專用工具及備件擺放齊整，并有清

冊記錄。

2、配電房設立專門崗位責任人。

3、進入配電房操作人員須經專業培訓，并有上崗證，嚴禁無關人員進入配電房。

4、保持配電房內照明充足正常，備用電源及燈具滿足要求。

5、配電房應張掛配電系統圖，值班人員應明了配電負荷分配情況，及時調控。

6、配電房內應有相應保護措施和相關警示說明或標志，應配備安全保護用具。

7、配電房之操作嚴格按操作規程進行。

應急發電機組操作管理規定

一、目的

規范柴油發電機的操作程序，確保正確、安全地操作。

二、適用范圍

適用服務中心柴油發電機的操作。

三、應急發電機的操作

1、操作規程

①在市電停電時，應及時啟動發電機。

①啟動前須檢查機油、柴油、電池、電壓是否正常。水箱內水位是否足夠。

①檢查風葉及傳動皮帶等是否正常，檢查機身各處是否有漏油及其它連接松

動現象。

①一次啟動時間不得超過5秒，連續兩次啟動不成功，應間隔2分鐘再啟動，

如重復三次不能啟動，則應查明原因。

①發電機正常供電運行后，應注意觀察各儀表運行是否正常，如發現異常情

況應立即停機檢查。

①運行時保持機組負荷不超過客定值80%。

①市電恢復供電后，按啟動程序逆操作轉換市電。停機前應保持空載運行5

分鐘以上。

①運行期間，注意打開補風機。

①應急發電機啟動后，應間隔2小時左右，記錄電壓、電流、油壓、水溫等。

①在運行中，確保發電機組正常安全運行，必須用看、聽、嗅、摸四結合方

法對機組進行檢查。

2、應急發電機日常巡查、維護內容

①檢查油箱油量及水箱內的水是否足夠，不足時應添足。

①檢查機油平面，不足時應添足。

①檢查各附件安裝的穩固程度，地腳螺絲及各機械連接的牢靠性。

①檢查機器是否有漏油、漏水等現象。

①檢查各儀表是否正常，蓄電池電池水是否添足，檢查蓄電池電壓是否正常。

①清潔機器及附件設備外表。

①發電機平時置于自動待發狀態，蓄電池置干充電狀態。

3、管理規定

①保持應急發電機機房干凈整潔。

①發電機組與儲油間隔離，儲油間應有單獨通風設施，并有防爆燈。

①發電機房內嚴禁煙火，標示明確，普通滅火設施齊全，CO2滅火系統處

在正常監控狀態。

①發電機非使用時應定期試運行，時間每次不少于15分鐘，每次運行應有

詳細記錄。

①有明確崗位貢任人，有詳細的維修保養計劃和記錄，以及故障處理記錄。

電梯操作管理規定

一、目的

規范電梯維保工作，俏保電梯各項性能完好、安全運行。

二、適用范圍

適用于物業公司服務中心轄區內的電梯操作。

三、電梯的操作

1'操作規程

①具有電梯操作上崗證者操作電梯，檢查電梯轎廂相，控制箱、電梯井及井

底情況，一切情況正常后可開啟電梯。

①檢查機房內滑油，曳引機等是否正常。

①檢查機房內電源，觀察正常后，用專用鑰匙開啟電梯。

①檢查電梯內各輔助開關是否處在正常位置，輔助設備是否正常運行等。

2、日常巡查與維護

①電動機油位，不低于油鏡中線，不漏油，通風良好。

①檢查轎廂是否平穩，是否有不正常聲音，警鈴、對講電話、風扇等是否正常。

①限速器轉動部分加潤滑油，轉動靈活，無異常聲響。

①檢查接觸器，繼電器是否正常，無異聲，接點無打火積炭、熔焊、燒蝕等現

象。

①自動門傳動機構，安全觸板傳動機構動作是否正常，開關門動作是否靈活

可靠，僑廂門限位開關、減速開關、門鎖接點等有無損壞。

①檢查轎廂和對重導靴油盒中的油量，缺油時應及時加油。

①檢查各指示燈、按鈕有無損壞。

①檢查各平層感應器是否有移位，平層準確是否在正常范圍內。

3、管理規定

①保持電梯機房內干凈通風，溫度不超過40吧，不得堆放易燃物品和腐蝕

性物品，消防器材齊備完好，緊急救援工具齊全，其它標示明確。

①保持蟒廂內通風明亮，轎廂頂、底坑等干凈無雜物。

①電梯的操作和維修必須由具有上崗資格者完成，電梯必須有明確維保責任

人，電弱須有明確的緊急困人解救小組和解救方案。

①電梯專用鑰匙、專用工具由專人保管，造冊登記，使用人須經專業培訓并

取得相應資格證書。

①電梯維保時須設立防護措施，懸掛標示牌和護欄。

①電梯須有完整的維修保養記錄和其它相關記錄，

電梯困人救援作業規程

一、目的

規范電梯困人救援工作程序，確保乘客與電梯安全。

二、適用范圍

適用物業公司服務中心轄區內電梯困人的求援工作。

三、釋放被困于電梯內乘客的規則和步驟

I、切斷機房電悌總電源，并掛上“正在維修”示意牌。

2、檢查電梯機房內情況是否正常。

3'機房須有足夠的照明，查看鋼絲繩或鋼帶上的樓層標記確定停放位置。

4、移動轎廂前，保證轎廂門處于安全關閉及廳門關閉。

5、使用抱閘扳手時，先確保電梯電源開關已切斷。

6、使用抱閘扳手，必須一人控制松閘而另一人轉動手輪。

7、將放在制動器上的抱閘扳手向下拉，使制動器慢慢松開，另一人轉動手輪向

左向右，以較易扳動方向為準。操作時應斷續動作（一撬一放）使轎艇內逐步移

動。

8、當所有乘客離開電梯后，必須把廳門安好并鎖緊。

9、如轎廂停于最上層或最下層，不可只撬開制動器令，新廂自由移動，而應在

撬開制動器的同時把緊手輪并用人力盤絞，使轎廂向正方向移動。

消防聯動系統操作規程

一、目的

規范消防聯動系統的操作

二、適用范圍

適用于物業公司服務中心維修服務部

三、消防聯動系統的操作

1、操作規程

①火災自動報警時，首先看其顯示屏報警部位為幾層幾區，并到指定位置查看。

①當確定有火災時，啟動聯動系統，切斷非消防電源，切入應急電源啟動發

電機，把電梯全部迫降到一樓，消防梯供搶險人員使用。

①啟動消防水泵，使消防栓內水壓充足，供滅火使用。

①啟動消防排煙風機，排除著火層煙霧，啟動送風機給滅火和疏散提供方便。

①發出疏散命令，打開樓層廣播，通知業主疏散。

①如沒有火災發生，是誤報火警，按“復位”按鈕，將恢復正常運行狀態。

2、消防聯動系統的日常巡查、維護內容

①檢查顯示屏上各種顯示是否正常。

①檢查火災自動報警柜內各接口是否松動，線路是否有損傷。

①擦拭設備，保持地面'墻壁'設備無積塵、水漬、油漬等。

①檢查柜上各顯示燈是否燒壞，各按鈕開關是否在正確的位置上，指示準確無

誤。

①檢查各消防報警設備，消防反饋設備的正常功能，發現故障立即檢查維修。

3、管理規程

①消防聯動監控中心須有專人24小時不間斷值班，并嚴格作好各種記錄。

①消防聯動系統維保責任人須有消防上崗證，按維保計劃定期維保，確保整

個系統發揮正常功能。

①消防聯動設施為消防專用，嚴禁挪作它用，專用工具、專用設備應保管理良

好。

①發現消防聯動系統的報警須立即弄清原因，按操作規程處理，發現故障須

立即排除，所有系統的報警或動作都須作詳細處理記錄。

①消防監控中心須保持干凈整潔，嚴禁無關人員進入監控室內

水泵操作管理規定

一、目的

規范給水設備設施操作程序，確保正確安全地操作給水設備設施。

二、適用范圍

物業公司服務中心轄區內給水設備設施的操作。

三、水泵的操作

1、操作規程

①啟動水泵前應檢查水泵進出水閘閥是否打開。水池內是否還有足夠存水。

①檢查電壓表，信號燈指示情況。

①手盤動水泵轉軸，應靈活無阻滯。

①啟動水泵，注意觀察啟動電流，運行3分鐘至5分鐘，聽有無異常雜音，

觀察各管路是否有漏水現象等。

①查看壓力表是否達到規定壓力值。

①水泵運行中應觀察各運行參數是否正常，觸摸馬達溫度。

2、水泵房的日常理杳、維護內容

①檢查各部的螺母、泵體與管路、截止閥、閘閥、軸承、地腳螺栓等機械部

分連接是否松動及完好。

①水池水位的高低，浮球閥是否完好。

碗動開關柜內電氣與儀表，拗蟠，開關是否完好，物於電壓'壓力表是否正常。

①泵房內管路系統有無滲水現象。

①對于消防泵、噴淋泵等正常情況下不使用的設備每半月或一個月啟動1—2

分鐘試運轉，并記錄在運行記錄本內。

3、管理規程

①保持水泵房及周圍環境的干凈整潔，有嚴格的防護措施。

①水泵房的維修保養工作盡量不影響生活及消防供水，保持備用設備的良好

工作狀態，制定周密完善的供水措施，保證水源供應不停頓。

①供水設施應與排水設施隔離，供水人員應具備一定的衛生知識和防范知識。

①水泵的運行應有運行記錄，平時應有巡查記錄和維保記錄。

維修服務部水電管理規定

一、目的

加強對水電管理，堵住漏洞。

二、適用范圍

物業公司服務中心維修服務部

三'內容

1'所有維修服務部人員都有貢任和義務對本服務中心所管水電進行認真管

理。

2、所有員工必須以身作則，凡與人串通偷水偷電者，一經查出將作嚴肅處

理。

3、確保水電設備、設施正常運行，水電正常安全供給。

4、隨時巡查，所有公共用水、用電須裝表并有完整記錄資料，發現漏水、

電現象，隨時維修，節約用水、用電

5、定期檢查各用戶水電使用情況，防止偷水偷電現象發生。

6、按時抄送水電表，并力求抄表正確、準時，每月將水電使用情況匯總報

公司領導。

7、嚴禁私拉亂接、水電線路的更改。水電表的安裝要經主管以上同意方可。

8、隨時向各水電用戶講解水電使用要求方法，注意事項，對出現的問題多

做解釋工作。

9、抄表人員施行輪換制，由副主管帶隊，最少2人抄表，除副主管為固定

外，協助人員每月更換，輪流抄表。

停電（水）管理規定

1'維修維修人員必須確保管轄范圍內的水、電正常平穩供應。

2、正常的維修保養應盡量避免停電（水），必須停電（水）時，需按如下

步驟操作：

①填寫停水停電通知單，注明原因，停電的時間等，報公司領導批準。

①將停水停電的通知提前一天公告各相關部門和用戶，以期做好相應準備。

①準時開展工作，按時完成任務，隨時匯報工作進展。

①常規維保應盡量避開使用高峰期，且不超過半天。

3、正常停電（水）時（應急搶修），應迅速判明原因，將情況向領導匯報。

及時通過辦公室前臺和其它公示方式向用戶公告解釋停電（水）原因，恢復供電

（水）的大概時間等。

4、市政停電（水）時，如接獲通知則應按照第二項第2條進行，如未接獲

通知，維修主管應迅速致電供電（水）部門查詢原因，同時按第三項進行。

5、停電（水）超過8小時，維修服務部門要組織人員盡量采取勝補救措施，

內部系統應急搶修期間，維修人員須全部參加。恢復供電（水）按“配電房操作

管理規程”和“水泵房操作管理規程”進行。

6、停電（水）應由值班人員詳細記錄，故障（內部系統）停電（水）分清

責任人，將事故處理結果報告公司領導。

消防管理規定

1、消防工作是物業管理的重點，每一個員工都要加強責任心，防患于未然。

2、各服務中心應建立健全消防現場搶救小組，各小組成員每月培訓一次，

掌握消防滅火知識和消防器具的使用。

3、維修維修人員應每月對消防監控設備設施進行維修保養，每日按班巡查，

確保運行正常。消防監控應保持24小時由專業人員監控，隨時記錄監控情況。

4、安管人員要每兩小時巡查一次，確保各處消火點設備齊全，各消防通道

等暢通無阻，隨時發現隱患，把事故處理在萌芽狀態，安管及消防維修人員每月對

物業內消防系統及消防存在的問題隱患提出總結報告給服務中心主管。

5、消防搶救小組成員由總指揮和十名左右隊員組成，分工明確，責任到人，

并對外公布消防搶救小組成員名單。

6、消防事故必須記錄在案，事后應組織人員總結，對事故責任人進行追究。

7、消防應急措施參見《火警應急辦法》。

消火栓（水）、噴淋系統（水）設施管理規定

1'消火栓（水）、噴淋系統（水）為消防專用設施，不得挪作它用。市政

消防總伐非消防時嚴禁開啟。

2、消火栓（水）的使用按如下步驟進行：

①使用人填《消防水動用申請單》或《噴淋系統1水）停用審批單》。

①安管部門審批

①維修服務部門審批

①公司領導審核簽字

3、安管部門設立消火栓、噴淋系統管理責任人，管理責任人每月至少對其

配置設備檢查一次，并簽名確認，由每日值班之安管巡邏人員每天定時巡檢。

4、維修服務部門每星期維保一次，確保消火栓（水）、噴淋系統（水）的

正常使用功能。

5、維修服務部應在消火栓、噴淋系統位置設立明顯標志，并標明水系統的

走向。

公共用水管理規定

1'公共用水以滿足需求和節約用水為原則。

2、公共用水包括辦公用水、衛生清潔用水、綠化用水和其他維修維修用水。

3、公共用水設備的維修由維修服務部門按日常維修和計劃養護進行。公共

用水的監管由維修服務部、安管部及物業部巡查人員負賁。

4、各公共用水的部門負責人須對本部門強調節水意識，制定用水節水方案，

掌握節水方法。對浪費水源之直接貢任人和部門負貢人處以十倍水費的處罰。

5、凡非公共用水使用人偷用公共用水的，處以五十倍水費的罰款。

6、公共用水點全部裝設水表，由維修服務部每月底抄表統計一次，匯報公

司領導。

公共用電管理規定

1'公共用電以方便業主、有利形象、滿足需要和節約用電相結合。

2、公共用電由維修服務部門綜合各方面意見，根據不同季節制定適當的開

美時間報公司領導批準后執行。

3、公共用電的開關需明確責任人一名或兩名，責任人由有電工操作證或經

過類似培訓的人員擔任。

4、公共用電應裝設準確的計量儀表，每月抄表統計一次向領導匯報。

5、臨時性的公共用電（如節假日等）須經部門主管同意并向公司領導匯報，

同時由值班人員作好記錄。

6、公共用電設備、設施應按維保計劃進