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文檔簡介
海物業(yè)管理XX
Z110NGI1AIPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.
編號:ZHPM-WI/G
版本:A
建筑/裝修管理
工作手冊
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審核:日期,
批準(zhǔn):日期:
文件受控章
聲明:未經(jīng)許可,不得翻印。
責(zé)任部門:工程部
建筑/裝修管理手冊WI/G-目錄
ZHPMA/01/2
編號標(biāo)題版號/狀態(tài)
WI/G-001公共建筑設(shè)施的保養(yǎng)A/0
WI/G-002房屋維修標(biāo)準(zhǔn)A/0
WT/G-003房屋完損等級評定A/0
WI/G-004臨時用電管理規(guī)定A/0
WI/G-005供水管理規(guī)定A/0
WI/G-006房屋維修管理規(guī)定A/0
WI/G-007維修工作流程圖A/0
WI/G-008維修語言流程圖A/0
WI/G-009房屋維修的回訪A/0
WT/G-010維修過程的檢驗A/0
WI/G-011維修服務(wù)A/0
WI/G-012工程分包商選擇評定規(guī)定A/0
WI/G-013工程驗收制度A/0
WI/G-021房屋裝修管理規(guī)定A/0
QR-001G公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃A/0
QR-002G公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄A/0
QR-003G房屋分幢完損等級評定表A/0
QR-004G房屋完損等級匯總表A/0
QR-005G公司房屋完損等級匯總表A/0
QR-006G維修回訪記錄A/0
QR-007G維修記錄A/0
QR-008G派工單A/0
QR-009G維修統(tǒng)計表A/0
QR-O1OG周巡視記錄A/0
QR-O11G分包商初審記錄A/0
QR-012G分包商復(fù)審記錄A/0
QR-013G合格分包商名單A/0
建筑/裝飾管理手冊WI/G?目錄
ZHPMA/02/2
編號標(biāo)題版號/狀態(tài)
QR-014G工程竣工驗收證明A/0
QR-015G工程結(jié)算協(xié)議書A/0
QR-016G解除缺陷責(zé)任證書A/0
QR-017G水池(箱)加藥記錄A/0
QR-021G裝修許可證A/0
QR-022G裝修登記表A/0
QR-023G裝修繳費通知單A/0
QR-024G裝修巡查表A/0
QR-025G裝修違規(guī)通知單A/0
QR-026G臨時動火/用電作業(yè)申請表A/0
QR-027G裝修承諾書A/0
QR-028G防火責(zé)任書A/0
QR-029G裝修管理月檢記錄表A/0
附資料:
1、深圳市小型(家庭)裝飾工程施工合同
2、深圳市家庭居室裝修開工申請表
公共建筑設(shè)施的保養(yǎng)WI/G-001
ZHPMA/01/3
1.目的:通過對建筑有計劃的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長其使用壽命。
2.原則:日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的,及時進(jìn)行維修;并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
3.職責(zé):一般情況下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照《清潔綠化管理手冊》中有關(guān)規(guī)
定負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫相應(yīng)的清潔記錄;其它保養(yǎng)內(nèi)容由維修班負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)
記錄》。維修班長每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合管理處實際情況,制定出公共
設(shè)施年度保養(yǎng)計劃。
4.內(nèi)容:
4.1屋頂。每2年對隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次,對面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時更換,并對
面石專表面用白水泥勾縫。
4.2外墻飾面。每年對重點部位進(jìn)行清洗;每3年進(jìn)行全面清洗;在清洗時,發(fā)現(xiàn)有外
墻飾面脫落的應(yīng)及時進(jìn)行修補(bǔ),恢復(fù)原樣;對于外墻滲水的,請參考《房屋維修加固手冊》
修理。
4.3內(nèi)墻飾面。每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應(yīng)修補(bǔ);對磁磚面裂縫較大
的應(yīng)予以更換,對認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方,進(jìn)行更換或在以后
日常巡查中注意,發(fā)現(xiàn)有脫落及時修補(bǔ)。
4.4樓梯間。樓梯間踏步每3年進(jìn)行保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)問題及時修理。樓梯間墻面粉刷,
日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時修理;每3年進(jìn)行一次全面保養(yǎng),對粉刷內(nèi)部有損壞
的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發(fā)出空殼聲,則有起殼現(xiàn)象,確定起殼范圍后進(jìn)行
修補(bǔ)。
4.5門。對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的,應(yīng)及時修理;每年全面保養(yǎng)一次,對生銹、
掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆;對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。
4.6防盜網(wǎng)、花園圍欄。根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應(yīng)刷油一
次,最長時間不超過4年。
4.7窗。每年保養(yǎng)一次,對門窗框松動、翹曲,應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開,將鐵腳取出扭
正,損壞的應(yīng)焊接好,并將門窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤濕后,用高強(qiáng)度
水泥砂漿把腳重新錨固,并填實墻洞,等砂漿強(qiáng)度達(dá)到要求后,撤去木楔,把門窗框與墻壁
間的縫隙修補(bǔ)好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴(yán)重的門窗扇,
應(yīng)卸下進(jìn)行矯正,焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。
公共建筑設(shè)施的保養(yǎng)WI/G-001
ZHPMA/02/3
4.8公共地磚。日常發(fā)現(xiàn)損壞及時維修,每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)地彼損壞或裂
縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。
4.9吊頂。日常對吊頂進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時更換,每3年揭開石膏板查看吊
頂鋼絲,有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。
4.10人行道、車行道。日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應(yīng)及時修補(bǔ);每年保養(yǎng)道路一
次,對表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分敲松,然后用高壓水槍沖刷干凈后,用高強(qiáng)
速凝水泥砂漿修復(fù)。
4.11管道。原則上管道每3年應(yīng)全部刷油一次,但對重點部位,有必要時可以增加次數(shù)
(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對室內(nèi)管道,嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時刷油)。
4.12污水井。每年揭蓋檢查清理污泥一次。
4.13擋雨篷。每年全面檢查一次,對螺絲部位進(jìn)行加固,對脫膠部位進(jìn)行補(bǔ)膠;在大雨
或臺風(fēng)等天氣來臨前,應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。
4.14玻璃幕墻(包括玻璃口)。每年對玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng),對玻漓幕墻(玻
璃門)的玻璃膠進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠,對玻璃門軸上油一次。
4.15在臺風(fēng)、大雨等來臨前夕,應(yīng)對窗戶、玻璃幕墻仔細(xì)檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,以
免發(fā)生意外。
5.相關(guān)文件及記錄
5.1公共設(shè)施保養(yǎng)計劃
5.2公共設(shè)施保養(yǎng)記錄
公共建筑設(shè)施的保養(yǎng)WI/G-001
ZHPMA/03/3
附:公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃標(biāo)準(zhǔn)
序號公共建筑設(shè)施名稱保養(yǎng)周期備注
()1屋頂每2年及時更換破碎的隔熱層面磚
02外墻飾面每3年每年對重點部位進(jìn)行清洗
對于裂縫較大的及時予以更換
03內(nèi)墻飾面每3年
發(fā)現(xiàn)有膠落及時修補(bǔ)
04樓梯間每3年對粉刷損壞的及時修補(bǔ)
()5門每1年對生銹或掉漆的門應(yīng)及時修理
06防盜網(wǎng)、花園圍欄2-4年根據(jù)損壞情況確定刷油漆時間
07窗每1年
08公共地磚每3年發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換
09吊頂每3年發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時更換
10人行道、車行道每1年發(fā)現(xiàn)有損壞應(yīng)修補(bǔ)
11管道每3年有必要可以增加刷油漆次數(shù)
12污水井每1年
13擋雨篷每1年在大雨或臺風(fēng)來臨前應(yīng)增加次數(shù)
14玻璃幕墻(玻璃門)每1年在大雨或臺風(fēng)來臨前應(yīng)增加次數(shù)
房屋維修標(biāo)準(zhǔn)WI/G-002
ZHPMA/01/2
1、主體工程:
屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的,應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)
或拆換;不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點,若影響安全使用的,大修時應(yīng)整修改做;對鋼筋混凝土構(gòu)
件,如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時修補(bǔ);混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落,鋼筋銹蝕嚴(yán)重的,應(yīng)
通過檢測計算鑒定構(gòu)件承載力,采取加固或替代措施。
裝修工程
2、裝修工程
a.門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀,開關(guān)靈活,接縫嚴(yán)密,不動。門窗開關(guān)不靈活、松
動、脫樺、變形、腐爛的,應(yīng)修理更換,小五金應(yīng)修換配齊;大修時,內(nèi)外玻璃一次配齊,
打好玻璃膠:門窗損壞嚴(yán)重、無法修復(fù)的,應(yīng)更換,更換的門窗應(yīng)與原門窗一致.
b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修,屬一般損壞的,應(yīng)原樣修復(fù);嚴(yán)重?fù)p壞的,應(yīng)更
新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新。
c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應(yīng)修復(fù)。
3、樓地面工程
a.木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復(fù);損壞超過25%以上或缺乏
材料時,可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級地坪。
b.普通水泥地面起砂、空鼓、開裂,應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做;水磨石或塊料地面損壞時,
應(yīng)盡量修復(fù),實在無法修復(fù)的,應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。
c.面磚地面損壞、破碎、高低不平的,應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪,室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的,可增設(shè)防潮層
或做塊料地面。
4、屋面工程
a.屋面結(jié)構(gòu)有損壞的,應(yīng)修復(fù)或拆換;不穩(wěn)固的應(yīng)加固;如因為原結(jié)構(gòu)本身的原因造成
屋面滲水、漏雨嚴(yán)重,按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。
b.屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時,應(yīng)修復(fù);損壞嚴(yán)重時,應(yīng)
翻做。
c.女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或
拆除。
d.鋼筋混凝土平屋面滲漏,應(yīng)找出原因,針對破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層;
房屋維修標(biāo)準(zhǔn)WI/G-002
ZHPMA/02/2
結(jié)構(gòu)損壞的,應(yīng)加固重做。
e.玻璃天柵損壞漏水的,應(yīng)修復(fù),損壞嚴(yán)重的可翻修,但一般不新做。
£屋面上原有隔熱保溫層損壞的,應(yīng)修復(fù)。
5、飾面工程
a.外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)照原樣修復(fù);損壞面積過大的,可全部鏟除重做,
重做時,在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。
b.外墻勒腳損壞的,應(yīng)修復(fù)。
c.內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)修復(fù);每面墻損壞超過一半以上時,可鏟除重抹;
原無踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù);因室內(nèi)外
高差等原因,引起墻面長期潮濕,如有必要,可加做防水層.
d.天棚損壞:抹灰層松動,有下墜危險的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復(fù);
損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳,應(yīng)全部鏟除后,原樣修復(fù)或適當(dāng)簡略。
6、油漆粉飾工程
a.木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的,應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng),上
述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。
b.鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或
其他各類鐵構(gòu)件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應(yīng)先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后
刷其他面漆;鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2—3年。
c.木地板原油漆褪落的,應(yīng)重做。
d.室內(nèi)墻面、天棚等修繕時可刷新,其用料應(yīng)采取新型涂料,如膠白等;高級抹灰損壞
應(yīng)原樣修復(fù)。
.高層建筑外墻原油漆損壞的,應(yīng)修復(fù),其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。
房屋完損等級評定WI/G-003
ZHPMA/01/8
房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級,也就是現(xiàn)有房屋的
質(zhì)量等級。
評定房屋完損等級是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的評定方法,對現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合
性的完好或損壞的等級評定。這項工作專業(yè)技術(shù)性強(qiáng),既有目觀檢測,也有定量、定性的
分析。
根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》,并結(jié)合我
公司實際情況,制定對樓宇質(zhì)量進(jìn)行評定的標(biāo)準(zhǔn)。
一、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分和等級分類。
1、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分
各類房屋完損標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備二個組成部分的各個項目的完好或
損壞程度來劃分的。房屋完損標(biāo)準(zhǔn)共分成四個標(biāo)準(zhǔn),即完好標(biāo)準(zhǔn)、基本完好標(biāo)準(zhǔn)、一般損
壞標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)。
房屋的結(jié)構(gòu)組成部分分為:基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、承重墻、屋面和樓地面;裝修組成部分
分為:門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚和細(xì)木裝修;設(shè)備組成部分分為:水衛(wèi)、電照、暖氣
及特種設(shè)備(如消防栓、避雷針裝置、電梯等)。
2、房屋完損等級的分類
根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度,房屋的完損狀況即
房屋完損等級分成以下五類:
(1)完好房。是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好,裝修和設(shè)備完好、齊全完整,管理道暢通,
現(xiàn)狀良好,使用正常?;螂m個別分項有輕微損壞,但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的,
(2)基本完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好,用量構(gòu)部件有損壞,裝修基本完好,油漆
缺乏保養(yǎng),設(shè)備、管道現(xiàn)狀良好,能正常使用,經(jīng)過一般性的維修能修復(fù)的。
(3)一般損壞房。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞,部分構(gòu)部件有損壞或變形,屋面局部漏
雨,裝修局部有破損,油漆老化,設(shè)備管道不夠暢通,水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件有
部分老化、損壞或殘缺,需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件。
(4)嚴(yán)重?fù)p壞房。是指房屋年久失修,結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞,屋成嚴(yán)重漏雨,裝修
嚴(yán)重變形、破損1、油漆老化見底,設(shè)備陳舊不齊全,管道嚴(yán)重堵塞,水衛(wèi)、電照的管線、
器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞,需進(jìn)行人修或翻修、改建。
房屋完損等級評定WI/G-003
ZHPMA/02/8
(5)危險房。是指承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件,結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力,隨時有倒塌
可能,不能確定住戶安全的房屋。
二、房屋完好率,危險率的計算
計算房屋完損等級,一律以建筑面積(m2)為計算單位,評定時以幢為評定單位。
房屋完好率是指:完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和,占總的房
屋建筑面積和百分比。即:
完好房建筑面積+基本完好房建筑面積
房屋完好率二--------------------------------------------xlOO%
總的房屋建筑面積
房屋經(jīng)過大、中修竣T驗收后,應(yīng)重新評定調(diào)整房屋完好率(但是零星小修后的房
屋不能調(diào)整房屋完好率)。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評定,但竣工后應(yīng)重
新評定;新接管的新建房屋,同樣應(yīng)評定完好率。
危房率:是指整幢危險房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比。即:
整幢危險房屋的建筑面積
危房率=----------------------------XIOO%
總的房屋建筑面積
三、房屋的各類完損標(biāo)準(zhǔn)。參考城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完損
等級評定標(biāo)準(zhǔn)》。
四、房屋完損等級評定方法。參考城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完
損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》。
五、評定房屋完損等級的基本做法
房屋完損等級的評定可分定期和不定期兩類。定期評定房屋完損等級,一級每隔1
3年(我公司規(guī)定為3年)對所管的房屋進(jìn)行一次全面逐幢完損等級的評定,這種評定可
以全面、詳細(xì)的掌握房屋的完損等級情況。
不定期評定,分為以下幾種情況:
1、根據(jù)氣候特征,如兩季、臺訊、暴風(fēng)雪、山洪等,應(yīng)對危險房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋
和一般損壞房屋等進(jìn)行檢查評定完損等級。
2、房屋經(jīng)過中修、人修、翻建竣工驗收以后,應(yīng)重新進(jìn)行評定完扳等級。
房屋完損等級評定WI/G-003
ZHPMA/03/8
3、接管新建房屋后,要進(jìn)行評定完損等級。
進(jìn)行評定房屋完損等級,其基本做法大致可以分為組織準(zhǔn)備,實施查勘,統(tǒng)計匯總
等三個階段。
人組織準(zhǔn)備階段
這一階段的重點是制定評定工作計戈”,建立評定組織,組織評定人員進(jìn)行培訓(xùn),搞
好試點。
(1)組織準(zhǔn)備:
公司成立房屋質(zhì)量評定領(lǐng)導(dǎo)小組,對評定工作進(jìn)行全面組織和領(lǐng)導(dǎo),這個評定小組
要有公司分管領(lǐng)導(dǎo),管理處、技術(shù)等部門的人員參加。
各基層物業(yè)管理處應(yīng)成立評定小組c小組成員一般有5—6人組成,即有經(jīng)驗管理
處負(fù)責(zé)人1人,水工1人,電工1人,泥工1人,木工1人,電梯1人。
(2)培訓(xùn)、試點:
組織評定人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、培訓(xùn)方法要采取理論與實踐相結(jié)合的方法,把課堂聽
講與現(xiàn)場實際相結(jié)合起來。還可以把培訓(xùn)和試點結(jié)合起來。通過培訓(xùn)以達(dá)到理解標(biāo)準(zhǔn),掌
握方法,保證質(zhì)量的目的。
通過學(xué)習(xí)了解評定房屋質(zhì)量的目的意義,明解任務(wù)范圍、掌握評定的方法;其次要
學(xué)習(xí)物業(yè)管理的有關(guān)政策、業(yè)務(wù)知識以及如何鑒定等基本常識、統(tǒng)計要求。另外評定工作
的紀(jì)律也是培訓(xùn)學(xué)習(xí)的必要內(nèi)容。
試評時一定要按照《標(biāo)準(zhǔn)》逐項對照確定。通過試評必須達(dá)到二個基本目的:一是
要達(dá)到統(tǒng)一方法、統(tǒng)一口徑、統(tǒng)一目光(目測程度)以起樣板示范作用;二是要摸索出一
套評定房屋完損等級的工作規(guī)律,以取得經(jīng)驗,加以推廣。
消息頁
(3)物質(zhì)準(zhǔn)備:
要根據(jù)評定工作的要求做好必要的物質(zhì)準(zhǔn)備,包括查勘工具,評定的各種統(tǒng)計表格o
查勘工具可備線陲、直尺、榔頭、螺絲刀、試電筆及有關(guān)檢查設(shè)備的儀器、儀表。還有必
要的書寫用具及安全浴具。
各項準(zhǔn)備工作要盡量做得細(xì)一點。物業(yè)管理公司要求對各管理處的評定工作準(zhǔn)備認(rèn)
真檢查落實,避免臨陣忙亂,影響工作。還要建立各級評定人員的各項工作責(zé)任制,以
房屋完損等級評定WI/G-003
ZHPMA/04/8
保證評定工作的質(zhì)量。
2、實施查勘階段
在充分做好各項準(zhǔn)備工作以后,可進(jìn)入實施查勘階段。在這一階段評定領(lǐng)導(dǎo)小組要
幫助和指導(dǎo)各管理處做好評定查勘的各項工作,及時掌握情況抓質(zhì)量、抓進(jìn)度、總結(jié)經(jīng)驗,
發(fā)現(xiàn)問題要及時解決。
(1)分工明確,職責(zé)分清:
各管理處的評定小組人員分工明確,各司其職。如:泥工負(fù)責(zé)評地基基礎(chǔ)、鋼筋砌
體等承重結(jié)構(gòu),非承重結(jié)構(gòu)、屋面、樓地面、內(nèi)外飾面等項的完損程度。木工負(fù)責(zé)評定非
承重墻、木地面、門窗、頂棚、細(xì)木裝修等項的完損程度。水工及電工負(fù)責(zé)水衛(wèi)、電照、
空調(diào)和特種設(shè)備(電梯除外,電梯由電梯T負(fù)責(zé)評定)等.
管理處負(fù)責(zé)人是評定小組的負(fù)責(zé)人,也是評定工作的技術(shù)質(zhì)量負(fù)責(zé)人,主要負(fù)責(zé)安
排查勘評定任務(wù),技術(shù)指導(dǎo),質(zhì)量監(jiān)察,上下聯(lián)系;負(fù)責(zé)評定房屋完損等級,解決評定過
程中遇到的疑難問題;保管評定中的資料和表格。
(2)評定順序:
為了使工作有秩序地進(jìn)行,提高工作效率,保證評定工作質(zhì)量,應(yīng)按以下順序進(jìn)行:
①在室內(nèi)先填寫好房屋分幢完損等級評定表中的有關(guān)資料,如房屋名稱、結(jié)構(gòu)類別、
建筑面積、現(xiàn)在用途等項。
②在填寫好房屋分幢完損等級評定表中的有關(guān)資料以后,實地進(jìn)行逐幢評定。在評
定等級確定并填好表后,評定小組負(fù)責(zé)人要簽注姓名和日期。
③房屋分幢完損等級評定工作結(jié)束后,經(jīng)復(fù)核抽查無誤,符合質(zhì)量要求后,方可進(jìn)
行房屋完損等級匯總和統(tǒng)計匯總工作。
(3)評定方法:
評定小組先將填好的房屋分幢完損等級評定表帶到實地,經(jīng)核對房屋
的名稱、幢號后,泥工、木工、水工、電工、電梯工按各自分工進(jìn)行評定,其方法如下:
查:查看是評定的主要方法,查看時應(yīng)先查外后查里,先查下后查上。
泥工先沿著房屋外形查看一遍,熟悉情況,接著查看外承重墻(柱)、非承重墻、外
飾面等項的完損程度,然后進(jìn)入屋內(nèi),按照先查下后查上的原則順序,查內(nèi)承重墻(柱),
鋼筋瞼的梁、柱、板、樓地面、非承重墻、內(nèi)飾面等項的完損程度,再查看屋(樓)面
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滲漏水跡情況和上屋面查看完損程度,若遇墻體、柱有傾斜、弓凸等損壞,可以用線睡吊
測傾斜、弓凸值,以便進(jìn)一步確定損壞程度。若遇承重結(jié)構(gòu)有裂縫、風(fēng)飾面有破損,還可
以用尺量測裂縫寬度或飾面破損面積,以進(jìn)一步確定其完損程度。
木工先查看外門窗的完損程度,然后進(jìn)入屋內(nèi),按照先查下后查上的原則順序,查看
非承重墻、木地面、頂棚、細(xì)木裝修等項的完損程度。查看時可以用螺絲刀探鑿腐朽的深
度。對遇到頂棚和經(jīng)常受雨水侵入的部位,一定要詳細(xì)查看,頂棚一定要鉆進(jìn)去看。
水、電工及電梯工對設(shè)備部分的完損評定,也應(yīng)按照先下后上的順序逐間逐層檢查,
必要時帶檢查測試儀器來測定設(shè)備和性能好壞及電器、線路絕緣情況,據(jù)此來確定完損程
度。
管理處負(fù)責(zé)人從外到里,從下到上對各項都要目測完損程度,做到心里有數(shù),若遇
到危險、嚴(yán)重?fù)p壞的承重結(jié)構(gòu),可以同泥工或木工一起查看完損程度。
在查看過程中要按房屋的部位循順序進(jìn)行,每查看一處把所有的項目全部查看到,
不能有遺漏,不走回頭路,以節(jié)省時間。
問:對有些項目的損壞情況查看不到或情況不清的,可以詢問住戶,如白蟻危害,
屋(樓)面漏水,水管跑、冒、滴等情況。
報:泥工、木工、水工、電工、電梯工在各自查看項目后,就分別向管理處負(fù)責(zé)人
報出各個項目的完損程度。
議:管理處負(fù)責(zé)人首先根據(jù)房屋分閣完損等級評定表上記載的各項完損程度,按照
房屋完損等級評定方法,提出整幢房屋應(yīng)評定完損等級的建議,再經(jīng)過評定小組評議后確
定其完損等級。如果評定小組對評定的完損等級意見不統(tǒng)一時,要發(fā)揚民主、充分進(jìn)行商
議,必要時對爭論的項目可進(jìn)行復(fù)查后才確定等級。對評定過程中遇到情況復(fù)雜,個人難
于確定時,需評定小組集體查看,經(jīng)商議后再確定。
記:管理處負(fù)責(zé)人把評定小組評定的房屋完損等級記在房屋分幢完損等級評定表中
的“評定等級”一欄內(nèi),填寫時可簡定寫為“完好”(即完好房),“基本完好”(即基本
完好房),“一般”(即一般損壞房),“嚴(yán)重”(即嚴(yán)重?fù)p害房)、和危險(即危險房)。在評
定過程中發(fā)現(xiàn)危房、嚴(yán)重?fù)p壞房和一般損壞房的承重結(jié)構(gòu)損壞的情況,還要在表中“附記”
欄內(nèi)簡明記載損壞的內(nèi)容、程度、數(shù)量、部位等,必要時可畫圖示意,以便復(fù)核或作為修
理查勘時的依據(jù)。
房屋完損等級評定WI/G-003
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(4)填寫房屋分幢完損等級評定表:
房屋分閣完損等級評定表是評定的基礎(chǔ)表格,為了保證質(zhì)量,填寫內(nèi)容要正確,方
法要一致。每幢房屋填寫一張評定表。一般填寫方法如下:
名稱:指大廈名稱。
地址:指大廈所在的地點。
編號:編號的目的是為了便于匯總統(tǒng)計和裝訂資料,防止散失,以供查考,以每張
表編一個號碼,應(yīng)順序編號。
幢號:同一大廈中有幾幢房屋的,應(yīng)分別按每一幢編寫幢號。
產(chǎn)別:是根據(jù)房屋所有權(quán)和管理不同而劃分的類別,如公產(chǎn)、代管戶、撥用戶、私
產(chǎn).……等C
結(jié)構(gòu)類別:如鋼筋碎及其它結(jié)構(gòu)等。
現(xiàn)在用途:如住宅、商場、寫字樓、酒店等,是指房屋目前的實際用途,并非房屋
原建時的用途。
附記:主要記載說明的問題,如承重結(jié)構(gòu)損壞的部位、數(shù)量、程度等。
評定等級:是指整幢房屋的完損等級。
(5)評定的質(zhì)量要求:
評定房屋完損等級的目的,是為了使物業(yè)公司及管理處掌握房屋的完損情況,并為
房屋技術(shù)管理和修繕計劃的安排提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)。因此要把評定工作的質(zhì)量放在首位。
為了保證質(zhì)量,必須做到以下幾點:
①加強(qiáng)對評定人員的培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo),提高業(yè)務(wù)工作素質(zhì),使每個評定人員對房屋
完損標(biāo)準(zhǔn)和評定法弄懂,并在實際工作中能正確掌握使用。
②在評定過程中出現(xiàn)特殊情況和疑難問題沒有把握時,要及時匯報上一級評定組織。
上級評定組要經(jīng)常到現(xiàn)場指導(dǎo),及時解決評定中存在的問題。
③建立工作責(zé)任制,評定人員承擔(dān)評定質(zhì)量的責(zé)任,對質(zhì)量好的要給予表揚,對質(zhì)量差
的要批評,并限期改正。
④上級評定組織要嚴(yán)格把關(guān),加強(qiáng)抽查指導(dǎo),及時發(fā)現(xiàn)差錯,給予糾正。
檢查質(zhì)量的方法:
房屋完損等級評定WI/G-003
ZHPMA/07/8
①評定小組自查。評定小組每天實地評定結(jié)束后,要及時整理表格,檢查是否有遺
漏,如有遺漏一定要及時補(bǔ)上。對評出等級要自檢一下,是否符合評定方法和評定標(biāo)準(zhǔn),
對不符合者,要及時糾正。
②上級評定組織抽查。上級評定組織要經(jīng)常派人去基層檢查工作,了解進(jìn)度,抽查
質(zhì)量。抽查質(zhì)量方法,一是抽查房屋分幢完損等級評定表,從表上檢查評定方法是否正確,
分析正確程度;二是到實地復(fù)查,查一查評定出來的等級是否符合房屋完損的客觀實際情
況。抽查數(shù)量一?般在10%左右,允許誤差率控制在千分之三以內(nèi)。
(6)評定中應(yīng)注意的事項
①參加評定工作的人員一定要有高度的責(zé)任感,要嚴(yán)格組織紀(jì)律,既做房屋質(zhì)量評
定員,又做宣傳員:隨時向住戶宣傳房屋評定的目的、意義和方法,取得住戶的支持配合c
②查勘評定工作要做到現(xiàn)場查勘,現(xiàn)場評定,E查日評日清。對該幢房屋被評定為
“危險房”和“嚴(yán)重?fù)p壞房”二個等級時,不要當(dāng)著住戶評定或自作主張隨意解答與評定
無關(guān)的問題,以免產(chǎn)生不必要的麻煩。
③在現(xiàn)場查看時,必須十分注意安全工作,以防止發(fā)生意外事故。
④對查看時,隱敝部位被破損的地方,應(yīng)通過管理處及時安排修補(bǔ),以免影響住戶。
(7)評定員應(yīng)遵守的紀(jì)律:
①評定工作必須到實地,依順序逐幢進(jìn)行。若遇住戶不在家,應(yīng)下次再補(bǔ)查,做到
不遺漏、不復(fù)查。
②工作時必須佩戴標(biāo)志或攜帶證件,以明確身份,接受群眾監(jiān)督。
③對待群眾態(tài)度和氣,尊重群眾的風(fēng)俗習(xí)慣,注意文明禮貌。不隨意向無關(guān)人員傳
播資料和數(shù)據(jù)
④妥善保管評定資料和表格,不得遺失、污損,做到日評日清。
⑤堅持崗位,不擅離職守,認(rèn)真執(zhí)行各種規(guī)章制度。
3、匯總統(tǒng)計表
這一階段的工作重點是抓好匯總統(tǒng)計表的統(tǒng)計質(zhì)量,搞好復(fù)核、核正工作,并在搞
好統(tǒng)計匯總工作的同時,切實做好資料裝訂工作。
房屋完損等級的匯總統(tǒng)計工作是最后一道工序,也是評定完損等級出成果的階段。
房屋完損等級評定WI/G-003
ZHPMA/08/8
匯總統(tǒng)計采用逐級的,自下而上的方法進(jìn)行。
(1)《房屋完損等級匯總表》是管理處建筑面積和各類房屋結(jié)構(gòu)完損等級的匯總,從此
表可看出房屋結(jié)構(gòu)和完損等級的情況。
①此表由管理處匯總。
②此表匯總是根據(jù)《房屋分幢完損等級評定表》復(fù)核無誤的基礎(chǔ)上進(jìn)行匯總。
(2)《公司房屋完損等級匯總表》是各管理處房屋完損等級的統(tǒng)計匯總,反映房屋各類
結(jié)構(gòu)的面積和完損等級,并用百分率表示。
①此表由公司匯總。
②此表根據(jù)《房屋完損等級匯總表》來統(tǒng)計匯總。
臨時用電管理規(guī)定WI/G-004
ZHPMA/01/1
為了加強(qiáng)樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電管理,確保樓宇電源線路安全和電
氣設(shè)施設(shè)備安全運行,維護(hù)用戶正常的工作秩序和生活秩序,特制訂本規(guī)定。
1、管理處對樓宇進(jìn)行亙大修繕工程使用施工電動設(shè)備和電動工具的用電量,必須限
度在不影響大廈正常運作和在大廈供電負(fù)荷量允許范圍內(nèi)。維修班在報修繕計劃時,必須
同時上報用電設(shè)備,經(jīng)管理處批準(zhǔn)后,才能組織施工。
2、臨時用電必須符合消防和安全用電要求。
3、用戶在進(jìn)行房屋裝修時使用電動工具的名稱、數(shù)量和規(guī)格,必須在《裝修登記表》
中寫明,同時管理處要派專業(yè)人員對其電動工具進(jìn)行檢查核實。
4、凡進(jìn)入樓宇內(nèi)進(jìn)行施工的單位和個人使用電動設(shè)備、工具及電源線等器材,必須
符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求,并安裝漏電保護(hù)開關(guān),配備分線電閘箱和安裝甩
表,電動工具、臨時照明線路應(yīng)有合格插頭插座,并在管理處專業(yè)人員指定地點接線,禁
止亂拉亂接電線。
5、進(jìn)入樓宇的臨時施工人員使用的電動設(shè)備和工具,必須在管理處規(guī)定時間內(nèi)使用,
禁止在其它時間內(nèi)使用,以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。
6、管理處專業(yè)人員有權(quán)對違章操作的人員和電動設(shè)備工具進(jìn)行檢查,有權(quán)制止違章
電動設(shè)備及工具的使用。對不聽勸阻者,應(yīng)立即報告管理處,停止施工。
7、本規(guī)定與“裝修管理規(guī)定”同時執(zhí)行,互為補(bǔ)充。
供水管理規(guī)定WI/G-005
ZHPMA/01/1
為保證向用戶供應(yīng)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水,加強(qiáng)供水管理,達(dá)到節(jié)約用水、滿足用
戶需要之目的,特規(guī)定如下:
1、由管理處指派一名責(zé)任心強(qiáng)、作風(fēng)正派、身體健康的水管員負(fù)責(zé)對樓宇水池、水
箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。
2、在非限水季節(jié)(以市政府通知為準(zhǔn)),管理處應(yīng)盡力保證隨時向住戶供水。在確
實需要臨時停水時,應(yīng)先通知住戶;停水后必須采取臨時供水辦法,向住戶供水。
3、地下貯水池、天面△箱每年應(yīng)徹底清洗兩次(特殊情況由水管員向管理處建議增
加清洗次數(shù)),并送水質(zhì)樣品(或由水務(wù)局取樣)到市政府有關(guān)部門檢驗,水質(zhì)必須合格。
水箱人孔應(yīng)加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。
4、水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,應(yīng)立即向管理處報告,由管理處組織
人員進(jìn)行搶修,杜絕浪費。
5、抄表員每月要對每戶用水量進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)用水異常應(yīng)進(jìn)戶查詢,幫助解決用水
浪費現(xiàn)象。
6、隨時向住戶進(jìn)行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育,提高全體用戶節(jié)約用水意識。
7、執(zhí)行市政府分段收費規(guī)定,用經(jīng)濟(jì)手段管理,加強(qiáng)節(jié)約用水。
房屋維修管理規(guī)定WI/G-006
ZHPMA/01/1
為了認(rèn)真解決用戶入伙后房屋維修問題,在本著“實是求是,劃清責(zé)任,合理收費,
服務(wù)用戶”的精神,特制訂本規(guī)定。
1、用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,要在交驗單上分項注明
整改項目并簽字,由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系地盤組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收,維
修所發(fā)生的人、工、材料等費用由地盤負(fù)責(zé)。
2、用戶房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問題,均屬于建筑施工質(zhì)量俁修期保修
內(nèi)容,管理處在接到用戶投訴和反映情況后,如果工程較小,涉及金額不大,則維修班自
行維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問題或涉及金額較大,應(yīng)立即報告工程部和主管領(lǐng)導(dǎo),聯(lián)系發(fā)
展商,由發(fā)展商找施工隊保修,所發(fā)生的有關(guān)費用在施工質(zhì)量保證金中攤銷。
3、用戶入伙滿一年后發(fā)生的質(zhì)量問題,屬于人伙后未整改的遺留問題,原則上同第
2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題,由用戶自行負(fù)責(zé)。
4、如用戶需要進(jìn)行一般性的維修,可直接向維修班提出維修申請,由管理處維修班
進(jìn)行維修,維修后由業(yè)主簽名驗收,維修班按成本價合理收費。
5、如用戶提出大的維修申請,維修班應(yīng)上報管理處,管理處派專職人員核實情況,
制訂維修計劃,組織人員維修,維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。
6、凡樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修,由管理處負(fù)責(zé)完成,維修所發(fā)生的一切費用
均在管理費中開支,不再向用戶收費。
維修工作流程圖WI/G-007
ZHPMA/01/2
一、維修全過程
1、按規(guī)定/約定時間帶齊工具、材料用品到達(dá)現(xiàn)場,進(jìn)門前,必須先掘門鈴或敲門(每
次輕敲不超過三下)。
2、待用戶開門后,用規(guī)范語言說明來意。征得用戶同意后,方可進(jìn)門。
3、先向用戶詢問情況及要求,然后仔細(xì)檢查需維修的部分,判斷維修難易程度,估
計工時及所需材料后,按公司統(tǒng)一規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn),向用戶說明應(yīng)收多少費用,待用戶確
認(rèn)后方可進(jìn)行維修。
4、維修過程中,如非必要,不得主動與用戶交談,不得隨意到維修現(xiàn)場以外的房間
參觀。
5、維修完工并清潔現(xiàn)場后,禮貌地提請用戶驗收,待其確認(rèn)后,冉請其支付商定的
費用,并請用戶在派工單上簽署意見和姓名。
6、維修中和離開時,均不得食用用戶的飲料、食品、香煙等,不得收受用戶的禮物、小
費。
7、接過用戶支付的維修費用、派工單后,必須向用戶致辭謝。
8、高開用戶房屋時,須使用規(guī)范語言與住戶告別,返回維修班或按上述規(guī)定進(jìn)行下
一個維修項目。
維修工作流程圖WI/G-007
ZHPMA/02/2
二、維修工作流程圖
業(yè)主提出維修
一
般
維
修
大的維修難度大
管理處維修班
發(fā)派工單公司工程部
約時間查對修理
保修項目非保修項目
簡單解釋并估價
修理
修理
修理完后
業(yè)主簽收
修理完后,由業(yè)
主驗收并簽名,
交回維修班長按規(guī)定收費
會同業(yè)主驗收交回維修班長
驗收單交回管理處消項
維修語言流程圖WI/G-008
ZHPMA/01/1
接到住戶電話接待住戶來訪
“您好!維修班。您有什么要求?”“您好!我能幫您什么忙?”
詢問需要維修的內(nèi)容及地點,判斷有否能力及人手及時去維修。
有能力沒有能力一一“對不起,我們沒有此項服務(wù)。”并作適當(dāng)解釋。
有
人
暫時沒有人手
手
房屋維修的回訪WI/G-009
ZHPMA/01/1
管理及維護(hù)好業(yè)主的房屋,達(dá)到結(jié)構(gòu)完好、設(shè)備常用常新的要求,在及
時維修、確保質(zhì)量的同時,要善于發(fā)現(xiàn)問題,以便及時改進(jìn)維修工作,不
斷提高管理水平及服務(wù)水平。特制定房屋(含水電)維修回訪制度如下:
一、各管理處指定專人(房管員)負(fù)責(zé)組織每月定期的維修回訪工作。
二、對房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墻開裂等)維修后,應(yīng)隨時觀察
效果,專人定期仔細(xì)檢查,并作專項記錄。
三、對業(yè)主室內(nèi)的一般維修,房管員每月按維修班提供的業(yè)主維修派工
單隨機(jī)抽樣回訪并作記錄。派工單在20張以下的,均按固定值5張回訪;
派工單在20-50張之間的,抽取派工單總量的30%進(jìn)行回訪;派工單在
50-100張之間的,抽取派工單總量的15%進(jìn)行回訪;派工單在100張以上
的,均按固定值20張回訪?;卦L至少一半是上門回訪,其余可以是電話回
訪。
四、對公共部位的維修保養(yǎng)狀況,除維修班長需每周巡視外,各管理處
維修主管仍應(yīng)對公共設(shè)施的維修保養(yǎng)情況進(jìn)行回查。公共部位維修派工單
在30張以下的,均按固定值6張回查;派工單在30?50張之間的,抽取派
工單總量的20%回查;派工單在50-100張之間的,抽取派工單總量的15%
進(jìn)行回查,派工單在100張以上的,均按固定值15張回查。回查時仍填寫
回訪記錄表,表中業(yè)主簽名欄由各管理處主任簽名確認(rèn)。
五、各大堂值班員收到小業(yè)主對維修后仍存在缺陷的再次投訴時,應(yīng)填
寫投訪來訪記錄,并應(yīng)立即報告管理處辦公室,辦公室應(yīng)在24小時內(nèi)安
排特殊回訪與返修。
維修過程的檢驗WI/G-010
ZHPMA/01/4
1.目的:確保業(yè)主(住戶)提出的服務(wù)要求得到滿足,使樓宇各部分能安全、長久、有效
的使用。
2.適用范圍:
2.1樓宇各公共部分的維修過程的檢驗。
2.2業(yè)主(住戶)室內(nèi)維修過程的檢驗。
3.職責(zé):
3.1維修班長每日對派工單進(jìn)行檢驗。
3.2維修班長負(fù)責(zé)大廈公共部分的周巡視。
3.3管理處房管員負(fù)責(zé)每月維修工作的回訪,管理處主任負(fù)責(zé)每月工作的檢驗。
3.4工程部在每月月檢(或設(shè)備年檢)時查驗工作記錄。
4.內(nèi)容:
4.1維修過程的檢驗規(guī)則:
4.1.1服務(wù)及時性的檢驗:從接到維修要求起至到達(dá)目的地的時間不超過25分鐘。維修時
間視工藝復(fù)雜程度而定:一般性維修不超過8小時;對于特別困難的,從接到維修要求到維修
完成最多不超過72小時(工藝要求特殊的例外);不能當(dāng)天完成的,應(yīng)向業(yè)主(住戶)解釋原
因。
4.1.2服務(wù)質(zhì)量的檢驗:按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗。功能性維修,以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn);
外觀性維修,表面應(yīng)無色差、高低不平現(xiàn)象,與原有部位相比較,應(yīng)無突兀感;滿足業(yè)主的合
理要求;嚴(yán)格按工作手冊執(zhí)行。
4.2檢驗:
a.日檢:維修班長對每日的《派工單》要及時收回,以檢驗服務(wù)的及時性和住戶對維修服
務(wù)過程是否滿意,并查找當(dāng)日未解決項目原因,及時監(jiān)督解決。
b.周檢:維修班長依據(jù)《維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》,每周對大廈公共部分情況進(jìn)行周巡視,有問題
及時反饋到維修班,并督促解決。
c.月檢:每月由管理處房管員根據(jù)派工單量按《房屋維修的回訪》規(guī)定抽取30%對住戶
維修過程的檢驗WI/G-010
ZHPMA/02/4
法行回訪.,以檢驗維修服務(wù)過程的質(zhì)量。管理處主任對維修班工作的情況進(jìn)行檢查,工程部在
月檢時查驗工作記錄。
d.對以上檢驗中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因,及時采取糾正措施,并填寫《糾正措
施報告》上報管理處主任,處理不了的應(yīng)上報公司相應(yīng)部門,在檢驗過程中發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時采
取預(yù)防措施,并認(rèn)真填寫《預(yù)防措施報告》。
5.相關(guān)記錄:
5.1維修記錄表
5.2派工單
5.3回訪記錄表
5.4周巡視表
維修過程的檢驗WI/G-010
ZHPMA/(l3/4
附1:維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
序
內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)備注
號
接到維修要求,跟用戶約定好維修時間,準(zhǔn)時按預(yù)約時間到達(dá)目
如暫沒有此項維修人員,應(yīng)向住
01上樓時間的地。
戶解和,再約定時間。
維修及時率達(dá)到99%。
維修服務(wù)時一股不超過8小時,復(fù)雜的最多不應(yīng)超過72小時。服務(wù)效率滿如超出上述時間,應(yīng)向住戶說明
02
問意率應(yīng)達(dá)到98%o原因。
03服務(wù)態(tài)度熱情、謙虛、使用文明用語。服務(wù)態(tài)度滿意率達(dá)到99%。
04維修材料應(yīng)向住戶提供合格的維修材料。
維修工作滿意對不滿意的10%應(yīng)盡快組織二
Of應(yīng)達(dá)到90%。
率次維修,使住戶滿意。
洗臉盆應(yīng)達(dá)到原先標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)反復(fù)試用,不漏水,服務(wù)對象滿意,此項維
06洗菜盆漏水同此項
漏水修不超過1小時。
洗臉盆達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn),對切口處的修補(bǔ)應(yīng)盡力恢復(fù)原樣,維修時間不超
07
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