海物業管理XX

Z110NGI1AIPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.

編號：ZHPM-WI/G

版本：A

建筑/裝修管理

工作手冊

編制：日期：

審核：日期，

批準：日期：

文件受控章

聲明：未經許可，不得翻印。

責任部門：工程部

建筑/裝修管理手冊WI/G-目錄

ZHPMA/01/2

編號標題版號/狀態

WI/G-001公共建筑設施的保養A/0

WI/G-002房屋維修標準A/0

WT/G-003房屋完損等級評定A/0

WI/G-004臨時用電管理規定A/0

WI/G-005供水管理規定A/0

WI/G-006房屋維修管理規定A/0

WI/G-007維修工作流程圖A/0

WI/G-008維修語言流程圖A/0

WI/G-009房屋維修的回訪A/0

WT/G-010維修過程的檢驗A/0

WI/G-011維修服務A/0

WI/G-012工程分包商選擇評定規定A/0

WI/G-013工程驗收制度A/0

WI/G-021房屋裝修管理規定A/0

QR-001G公共建筑設施保養計劃A/0

QR-002G公共建筑設施保養記錄A/0

QR-003G房屋分幢完損等級評定表A/0

QR-004G房屋完損等級匯總表A/0

QR-005G公司房屋完損等級匯總表A/0

QR-006G維修回訪記錄A/0

QR-007G維修記錄A/0

QR-008G派工單A/0

QR-009G維修統計表A/0

QR-O1OG周巡視記錄A/0

QR-O11G分包商初審記錄A/0

QR-012G分包商復審記錄A/0

QR-013G合格分包商名單A/0

建筑/裝飾管理手冊WI/G?目錄

ZHPMA/02/2

編號標題版號/狀態

QR-014G工程竣工驗收證明A/0

QR-015G工程結算協議書A/0

QR-016G解除缺陷責任證書A/0

QR-017G水池（箱）加藥記錄A/0

QR-021G裝修許可證A/0

QR-022G裝修登記表A/0

QR-023G裝修繳費通知單A/0

QR-024G裝修巡查表A/0

QR-025G裝修違規通知單A/0

QR-026G臨時動火/用電作業申請表A/0

QR-027G裝修承諾書A/0

QR-028G防火責任書A/0

QR-029G裝修管理月檢記錄表A/0

附資料：

1、深圳市小型（家庭）裝飾工程施工合同

2、深圳市家庭居室裝修開工申請表

公共建筑設施的保養WI/G-001

ZHPMA/01/3

1.目的：通過對建筑有計劃的保養，使建筑美觀耐用，保持完好，延長其使用壽命。

2.原則：日常發現建筑有缺陷的，及時進行維修；并有計劃地對建筑物實行系統的保養。

3.職責：一般情況下，建筑物的清潔保養由清潔班按照《清潔綠化管理手冊》中有關規

定負責執行，填寫相應的清潔記錄；其它保養內容由維修班負責執行，填寫《公共設施保養

記錄》。維修班長每年初根據公共建筑設施保養計劃標準，結合管理處實際情況，制定出公共

設施年度保養計劃。

4.內容:

4.1屋頂。每2年對隔熱層進行保養一次，對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換，并對

面石專表面用白水泥勾縫。

4.2外墻飾面。每年對重點部位進行清洗；每3年進行全面清洗；在清洗時，發現有外

墻飾面脫落的應及時進行修補，恢復原樣；對于外墻滲水的，請參考《房屋維修加固手冊》

修理。

4.3內墻飾面。每3年進行全面保養。對粉刷面發現有裂縫應修補；對磁磚面裂縫較大

的應予以更換，對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發現有空鼓的地方，進行更換或在以后

日常巡查中注意，發現有脫落及時修補。

4.4樓梯間。樓梯間踏步每3年進行保養一次，發現問題及時修理。樓梯間墻面粉刷，

日常發現有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理；每3年進行一次全面保養，對粉刷內部有損壞

的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發出空殼聲，則有起殼現象，確定起殼范圍后進行

修補。

4.5門。對防火門日常發現有生銹或掉漆的，應及時修理；每年全面保養一次，對生銹、

掉漆或起皮部位應重新刷漆；對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。

4.6防盜網、花園圍欄。根據損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每2年應刷油一

次，最長時間不超過4年。

4.7窗。每年保養一次，對門窗框松動、翹曲，應將錨固鐵腳的墻體鑿開，將鐵腳取出扭

正，損壞的應焊接好，并將門窗框矯正后，用木楔固定，墻清理干凈灑水潤濕后，用高強度

水泥砂漿把腳重新錨固，并填實墻洞，等砂漿強度達到要求后，撤去木楔，把門窗框與墻壁

間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇，

應卸下進行矯正，焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。

公共建筑設施的保養WI/G-001

ZHPMA/02/3

4.8公共地磚。日常發現損壞及時維修，每3年進行全面保養一次，發現地彼損壞或裂

縫嚴重的應更換。

4.9吊頂。日常對吊頂進行檢查，發現有破損的應及時更換，每3年揭開石膏板查看吊

頂鋼絲，有生銹嚴重的應取下更換。

4.10人行道、車行道。日常發現有損壞的人行道、車行道應及時修補；每年保養道路一

次，對表面起砂的應先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強

速凝水泥砂漿修復。

4.11管道。原則上管道每3年應全部刷油一次，但對重點部位，有必要時可以增加次數

（如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次，對室內管道，嚴重污染的應隨時刷油）。

4.12污水井。每年揭蓋檢查清理污泥一次。

4.13擋雨篷。每年全面檢查一次，對螺絲部位進行加固，對脫膠部位進行補膠；在大雨

或臺風等天氣來臨前，應視情況增加保養次數。

4.14玻璃幕墻（包括玻璃口）。每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養，對玻漓幕墻（玻

璃門）的玻璃膠進行檢查，發現有脫膠的應補膠，對玻璃門軸上油一次。

4.15在臺風、大雨等來臨前夕，應對窗戶、玻璃幕墻仔細檢查，發現問題及時處理，以

免發生意外。

5.相關文件及記錄

5.1公共設施保養計劃

5.2公共設施保養記錄

公共建筑設施的保養WI/G-001

ZHPMA/03/3

附：公共建筑設施保養計劃標準

序號公共建筑設施名稱保養周期備注

()1屋頂每2年及時更換破碎的隔熱層面磚

02外墻飾面每3年每年對重點部位進行清洗

對于裂縫較大的及時予以更換

03內墻飾面每3年

發現有膠落及時修補

04樓梯間每3年對粉刷損壞的及時修補

()5門每1年對生銹或掉漆的門應及時修理

06防盜網、花園圍欄2-4年根據損壞情況確定刷油漆時間

07窗每1年

08公共地磚每3年發現損壞或裂縫嚴重的應更換

09吊頂每3年發現有破損的應及時更換

10人行道、車行道每1年發現有損壞應修補

11管道每3年有必要可以增加刷油漆次數

12污水井每1年

13擋雨篷每1年在大雨或臺風來臨前應增加次數

14玻璃幕墻（玻璃門）每1年在大雨或臺風來臨前應增加次數

房屋維修標準WI/G-002

ZHPMA/01/2

1、主體工程：

屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的，應加固、補強

或拆換；不合理的舊結構、節點，若影響安全使用的，大修時應整修改做；對鋼筋混凝土構

件，如有輕微剝落、破損的應及時修補；混凝土碳化產生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴重的，應

通過檢測計算鑒定構件承載力，采取加固或替代措施。

裝修工程

2、裝修工程

a.門窗修繕后應牢固、平整、美觀，開關靈活，接縫嚴密，不動。門窗開關不靈活、松

動、脫樺、變形、腐爛的，應修理更換，小五金應修換配齊；大修時，內外玻璃一次配齊，

打好玻璃膠：門窗損壞嚴重、無法修復的，應更換，更換的門窗應與原門窗一致.

b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應原樣修復；嚴重損壞的，應更

新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。

c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應修復。

3、樓地面工程

a.木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的，可修復；損壞超過25%以上或缺乏

材料時，可改做相應標準的高級地坪。

b.普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應拆補、修補或重做；水磨石或塊料地面損壞時，

應盡量修復，實在無法修復的，應改做相應標準樓地面。

c.面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪，室內潮濕嚴重的，可增設防潮層

或做塊料地面。

4、屋面工程

a.屋面結構有損壞的，應修復或拆換；不穩固的應加固；如因為原結構本身的原因造成

屋面滲水、漏雨嚴重，按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建。

b.屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時，應修復；損壞嚴重時，應

翻做。

c.女兒墻、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或

拆除。

d.鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層；

房屋維修標準WI/G-002

ZHPMA/02/2

結構損壞的，應加固重做。

e.玻璃天柵損壞漏水的，應修復，損壞嚴重的可翻修，但一般不新做。

￡屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應修復。

5、飾面工程

a.外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應照原樣修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，

重做時，在不降低用料標準、不影響色澤協調的前提下進行。

b.外墻勒腳損壞的，應修復。

c.內墻飾面起殼、開裂、剝落的，應修復；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹；

原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應根據墻身的需要予以修復；因室內外

高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層.

d.天棚損壞：抹灰層松動，有下墜危險的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復；

損壞嚴重的復雜線腳，應全部鏟除后，原樣修復或適當簡略。

6、油漆粉飾工程

a.木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養，上

述木構件整件或零件拆換應油漆。

b.鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或

其他各類鐵構件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后

刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養周期一般為2—3年。

c.木地板原油漆褪落的，應重做。

d.室內墻面、天棚等修繕時可刷新，其用料應采取新型涂料，如膠白等；高級抹灰損壞

應原樣修復。

.高層建筑外墻原油漆損壞的，應修復，其色澤應盡量與原建筑保持一致。

房屋完損等級評定WI/G-003

ZHPMA/01/8

房屋的完損等級是指對現有房屋的完好或損壞程度劃分的等級，也就是現有房屋的

質量等級。

評定房屋完損等級是按照統一的標準、統一的評定方法，對現有整幢房屋進行綜合

性的完好或損壞的等級評定。這項工作專業技術性強，既有目觀檢測，也有定量、定性的

分析。

根據城鄉建設環境保護部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標準》，并結合我

公司實際情況，制定對樓宇質量進行評定的標準。

一、房屋完損標準的劃分和等級分類。

1、房屋完損標準的劃分

各類房屋完損標準是根據房屋的結構、裝修、設備二個組成部分的各個項目的完好或

損壞程度來劃分的。房屋完損標準共分成四個標準，即完好標準、基本完好標準、一般損

壞標準和嚴重損壞標準。

房屋的結構組成部分分為：基礎、承重構件、承重墻、屋面和樓地面；裝修組成部分

分為：門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚和細木裝修；設備組成部分分為：水衛、電照、暖氣

及特種設備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。

2、房屋完損等級的分類

根據各類房屋的結構、裝修和設備等組成部分的完好、損壞程度，房屋的完損狀況即

房屋完損等級分成以下五類：

（1）完好房。是指房屋的結構構件完好，裝修和設備完好、齊全完整，管理道暢通，

現狀良好，使用正常?；螂m個別分項有輕微損壞，但一般經過小修就能修復的，

（2）基本完好房。是指房屋結構基本完好，用量構部件有損壞，裝修基本完好，油漆

缺乏保養，設備、管道現狀良好，能正常使用，經過一般性的維修能修復的。

（3）一般損壞房。是指房屋結構一般性損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏

雨，裝修局部有破損，油漆老化，設備管道不夠暢通，水衛、電照的管線、器具和零件有

部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件。

（4）嚴重損壞房。是指房屋年久失修，結構有明顯變形或損壞，屋成嚴重漏雨，裝修

嚴重變形、破損1、油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛、電照的管線、

器具和零件殘缺及嚴重損壞，需進行人修或翻修、改建。

房屋完損等級評定WI/G-003

ZHPMA/02/8

（5）危險房。是指承重構件已屬危險構件，結構喪失穩定和承載能力，隨時有倒塌

可能，不能確定住戶安全的房屋。

二、房屋完好率，危險率的計算

計算房屋完損等級，一律以建筑面積（m2）為計算單位，評定時以幢為評定單位。

房屋完好率是指：完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房

屋建筑面積和百分比。即：

完好房建筑面積+基本完好房建筑面積

房屋完好率二--------------------------------------------xlOO%

總的房屋建筑面積

房屋經過大、中修竣T驗收后，應重新評定調整房屋完好率（但是零星小修后的房

屋不能調整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評定，但竣工后應重

新評定；新接管的新建房屋，同樣應評定完好率。

危房率：是指整幢危險房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比。即：

整幢危險房屋的建筑面積

危房率=----------------------------XIOO%

總的房屋建筑面積

三、房屋的各類完損標準。參考城鄉建設環境保護部1985年制定頒布的《房屋完損

等級評定標準》。

四、房屋完損等級評定方法。參考城鄉建設環境保護部1985年制定頒布的《房屋完

損等級評定標準》。

五、評定房屋完損等級的基本做法

房屋完損等級的評定可分定期和不定期兩類。定期評定房屋完損等級，一級每隔1

3年（我公司規定為3年）對所管的房屋進行一次全面逐幢完損等級的評定，這種評定可

以全面、詳細的掌握房屋的完損等級情況。

不定期評定，分為以下幾種情況：

1、根據氣候特征，如兩季、臺訊、暴風雪、山洪等，應對危險房屋、嚴重損壞房屋

和一般損壞房屋等進行檢查評定完損等級。

2、房屋經過中修、人修、翻建竣工驗收以后，應重新進行評定完扳等級。

房屋完損等級評定WI/G-003

ZHPMA/03/8

3、接管新建房屋后，要進行評定完損等級。

進行評定房屋完損等級，其基本做法大致可以分為組織準備，實施查勘，統計匯總

等三個階段。

人組織準備階段

這一階段的重點是制定評定工作計戈”，建立評定組織，組織評定人員進行培訓，搞

好試點。

（1）組織準備：

公司成立房屋質量評定領導小組，對評定工作進行全面組織和領導，這個評定小組

要有公司分管領導，管理處、技術等部門的人員參加。

各基層物業管理處應成立評定小組c小組成員一般有5—6人組成，即有經驗管理

處負責人1人，水工1人，電工1人，泥工1人，木工1人，電梯1人。

（2）培訓、試點：

組織評定人員進行業務培訓、培訓方法要采取理論與實踐相結合的方法，把課堂聽

講與現場實際相結合起來。還可以把培訓和試點結合起來。通過培訓以達到理解標準，掌

握方法，保證質量的目的。

通過學習了解評定房屋質量的目的意義，明解任務范圍、掌握評定的方法；其次要

學習物業管理的有關政策、業務知識以及如何鑒定等基本常識、統計要求。另外評定工作

的紀律也是培訓學習的必要內容。

試評時一定要按照《標準》逐項對照確定。通過試評必須達到二個基本目的：一是

要達到統一方法、統一口徑、統一目光（目測程度）以起樣板示范作用；二是要摸索出一

套評定房屋完損等級的工作規律，以取得經驗，加以推廣。

消息頁

（3）物質準備：

要根據評定工作的要求做好必要的物質準備，包括查勘工具，評定的各種統計表格o

查勘工具可備線陲、直尺、榔頭、螺絲刀、試電筆及有關檢查設備的儀器、儀表。還有必

要的書寫用具及安全浴具。

各項準備工作要盡量做得細一點。物業管理公司要求對各管理處的評定工作準備認

真檢查落實，避免臨陣忙亂，影響工作。還要建立各級評定人員的各項工作責任制，以

房屋完損等級評定WI/G-003

ZHPMA/04/8

保證評定工作的質量。

2、實施查勘階段

在充分做好各項準備工作以后，可進入實施查勘階段。在這一階段評定領導小組要

幫助和指導各管理處做好評定查勘的各項工作，及時掌握情況抓質量、抓進度、總結經驗，

發現問題要及時解決。

（1）分工明確，職責分清：

各管理處的評定小組人員分工明確，各司其職。如：泥工負責評地基基礎、鋼筋砌

體等承重結構，非承重結構、屋面、樓地面、內外飾面等項的完損程度。木工負責評定非

承重墻、木地面、門窗、頂棚、細木裝修等項的完損程度。水工及電工負責水衛、電照、

空調和特種設備（電梯除外，電梯由電梯T負責評定）等.

管理處負責人是評定小組的負責人，也是評定工作的技術質量負責人，主要負責安

排查勘評定任務，技術指導，質量監察，上下聯系；負責評定房屋完損等級，解決評定過

程中遇到的疑難問題；保管評定中的資料和表格。

（2）評定順序:

為了使工作有秩序地進行，提高工作效率，保證評定工作質量，應按以下順序進行：

①在室內先填寫好房屋分幢完損等級評定表中的有關資料，如房屋名稱、結構類別、

建筑面積、現在用途等項。

②在填寫好房屋分幢完損等級評定表中的有關資料以后，實地進行逐幢評定。在評

定等級確定并填好表后，評定小組負責人要簽注姓名和日期。

③房屋分幢完損等級評定工作結束后，經復核抽查無誤，符合質量要求后，方可進

行房屋完損等級匯總和統計匯總工作。

（3）評定方法：

評定小組先將填好的房屋分幢完損等級評定表帶到實地，經核對房屋

的名稱、幢號后，泥工、木工、水工、電工、電梯工按各自分工進行評定，其方法如下：

查：查看是評定的主要方法，查看時應先查外后查里，先查下后查上。

泥工先沿著房屋外形查看一遍，熟悉情況，接著查看外承重墻（柱）、非承重墻、外

飾面等項的完損程度，然后進入屋內，按照先查下后查上的原則順序，查內承重墻（柱），

鋼筋瞼的梁、柱、板、樓地面、非承重墻、內飾面等項的完損程度，再查看屋（樓）面

房屋完損等級評定WI/G-003

ZHPMA/05/8

滲漏水跡情況和上屋面查看完損程度，若遇墻體、柱有傾斜、弓凸等損壞，可以用線睡吊

測傾斜、弓凸值，以便進一步確定損壞程度。若遇承重結構有裂縫、風飾面有破損，還可

以用尺量測裂縫寬度或飾面破損面積，以進一步確定其完損程度。

木工先查看外門窗的完損程度，然后進入屋內，按照先查下后查上的原則順序，查看

非承重墻、木地面、頂棚、細木裝修等項的完損程度。查看時可以用螺絲刀探鑿腐朽的深

度。對遇到頂棚和經常受雨水侵入的部位，一定要詳細查看，頂棚一定要鉆進去看。

水、電工及電梯工對設備部分的完損評定，也應按照先下后上的順序逐間逐層檢查，

必要時帶檢查測試儀器來測定設備和性能好壞及電器、線路絕緣情況，據此來確定完損程

度。

管理處負責人從外到里，從下到上對各項都要目測完損程度，做到心里有數，若遇

到危險、嚴重損壞的承重結構，可以同泥工或木工一起查看完損程度。

在查看過程中要按房屋的部位循順序進行，每查看一處把所有的項目全部查看到，

不能有遺漏，不走回頭路，以節省時間。

問：對有些項目的損壞情況查看不到或情況不清的，可以詢問住戶，如白蟻危害，

屋（樓）面漏水，水管跑、冒、滴等情況。

報：泥工、木工、水工、電工、電梯工在各自查看項目后，就分別向管理處負責人

報出各個項目的完損程度。

議：管理處負責人首先根據房屋分閣完損等級評定表上記載的各項完損程度，按照

房屋完損等級評定方法，提出整幢房屋應評定完損等級的建議，再經過評定小組評議后確

定其完損等級。如果評定小組對評定的完損等級意見不統一時，要發揚民主、充分進行商

議，必要時對爭論的項目可進行復查后才確定等級。對評定過程中遇到情況復雜，個人難

于確定時，需評定小組集體查看，經商議后再確定。

記：管理處負責人把評定小組評定的房屋完損等級記在房屋分幢完損等級評定表中

的“評定等級”一欄內，填寫時可簡定寫為“完好”（即完好房），“基本完好”（即基本

完好房），“一般”（即一般損壞房），“嚴重”（即嚴重損害房）、和危險（即危險房）。在評

定過程中發現危房、嚴重損壞房和一般損壞房的承重結構損壞的情況，還要在表中“附記”

欄內簡明記載損壞的內容、程度、數量、部位等，必要時可畫圖示意，以便復核或作為修

理查勘時的依據。

房屋完損等級評定WI/G-003

ZHPMA/06/8

（4）填寫房屋分幢完損等級評定表：

房屋分閣完損等級評定表是評定的基礎表格，為了保證質量，填寫內容要正確，方

法要一致。每幢房屋填寫一張評定表。一般填寫方法如下：

名稱：指大廈名稱。

地址：指大廈所在的地點。

編號：編號的目的是為了便于匯總統計和裝訂資料，防止散失，以供查考，以每張

表編一個號碼，應順序編號。

幢號：同一大廈中有幾幢房屋的，應分別按每一幢編寫幢號。

產別：是根據房屋所有權和管理不同而劃分的類別，如公產、代管戶、撥用戶、私

產.……等C

結構類別：如鋼筋碎及其它結構等。

現在用途：如住宅、商場、寫字樓、酒店等，是指房屋目前的實際用途，并非房屋

原建時的用途。

附記：主要記載說明的問題，如承重結構損壞的部位、數量、程度等。

評定等級：是指整幢房屋的完損等級。

（5）評定的質量要求：

評定房屋完損等級的目的，是為了使物業公司及管理處掌握房屋的完損情況，并為

房屋技術管理和修繕計劃的安排提供基礎資料和依據。因此要把評定工作的質量放在首位。

為了保證質量，必須做到以下幾點：

①加強對評定人員的培訓和業務指導，提高業務工作素質，使每個評定人員對房屋

完損標準和評定法弄懂，并在實際工作中能正確掌握使用。

②在評定過程中出現特殊情況和疑難問題沒有把握時，要及時匯報上一級評定組織。

上級評定組要經常到現場指導，及時解決評定中存在的問題。

③建立工作責任制，評定人員承擔評定質量的責任，對質量好的要給予表揚，對質量差

的要批評,并限期改正。

④上級評定組織要嚴格把關，加強抽查指導，及時發現差錯，給予糾正。

檢查質量的方法：

房屋完損等級評定WI/G-003

ZHPMA/07/8

①評定小組自查。評定小組每天實地評定結束后，要及時整理表格，檢查是否有遺

漏，如有遺漏一定要及時補上。對評出等級要自檢一下，是否符合評定方法和評定標準,

對不符合者，要及時糾正。

②上級評定組織抽查。上級評定組織要經常派人去基層檢查工作，了解進度，抽查

質量。抽查質量方法，一是抽查房屋分幢完損等級評定表，從表上檢查評定方法是否正確，

分析正確程度；二是到實地復查，查一查評定出來的等級是否符合房屋完損的客觀實際情

況。抽查數量一?般在10%左右，允許誤差率控制在千分之三以內。

(6)評定中應注意的事項

①參加評定工作的人員一定要有高度的責任感，要嚴格組織紀律，既做房屋質量評

定員，又做宣傳員：隨時向住戶宣傳房屋評定的目的、意義和方法，取得住戶的支持配合c

②查勘評定工作要做到現場查勘，現場評定，E查日評日清。對該幢房屋被評定為

“危險房”和“嚴重損壞房”二個等級時，不要當著住戶評定或自作主張隨意解答與評定

無關的問題，以免產生不必要的麻煩。

③在現場查看時，必須十分注意安全工作，以防止發生意外事故。

④對查看時，隱敝部位被破損的地方，應通過管理處及時安排修補，以免影響住戶。

(7)評定員應遵守的紀律：

①評定工作必須到實地，依順序逐幢進行。若遇住戶不在家，應下次再補查，做到

不遺漏、不復查。

②工作時必須佩戴標志或攜帶證件，以明確身份，接受群眾監督。

③對待群眾態度和氣，尊重群眾的風俗習慣，注意文明禮貌。不隨意向無關人員傳

播資料和數據

④妥善保管評定資料和表格，不得遺失、污損，做到日評日清。

⑤堅持崗位，不擅離職守，認真執行各種規章制度。

3、匯總統計表

這一階段的工作重點是抓好匯總統計表的統計質量，搞好復核、核正工作，并在搞

好統計匯總工作的同時，切實做好資料裝訂工作。

房屋完損等級的匯總統計工作是最后一道工序，也是評定完損等級出成果的階段。

房屋完損等級評定WI/G-003

ZHPMA/08/8

匯總統計采用逐級的，自下而上的方法進行。

(1)《房屋完損等級匯總表》是管理處建筑面積和各類房屋結構完損等級的匯總，從此

表可看出房屋結構和完損等級的情況。

①此表由管理處匯總。

②此表匯總是根據《房屋分幢完損等級評定表》復核無誤的基礎上進行匯總。

(2)《公司房屋完損等級匯總表》是各管理處房屋完損等級的統計匯總，反映房屋各類

結構的面積和完損等級，并用百分率表示。

①此表由公司匯總。

②此表根據《房屋完損等級匯總表》來統計匯總。

臨時用電管理規定WI/G-004

ZHPMA/01/1

為了加強樓宇修繕和業主裝修工程的臨時施工用電管理，確保樓宇電源線路安全和電

氣設施設備安全運行，維護用戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規定。

1、管理處對樓宇進行亙大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量，必須限

度在不影響大廈正常運作和在大廈供電負荷量允許范圍內。維修班在報修繕計劃時，必須

同時上報用電設備，經管理處批準后，才能組織施工。

2、臨時用電必須符合消防和安全用電要求。

3、用戶在進行房屋裝修時使用電動工具的名稱、數量和規格，必須在《裝修登記表》

中寫明，同時管理處要派專業人員對其電動工具進行檢查核實。

4、凡進入樓宇內進行施工的單位和個人使用電動設備、工具及電源線等器材，必須

符合國家有關產品質量規定和安全要求，并安裝漏電保護開關，配備分線電閘箱和安裝甩

表，電動工具、臨時照明線路應有合格插頭插座，并在管理處專業人員指定地點接線，禁

止亂拉亂接電線。

5、進入樓宇的臨時施工人員使用的電動設備和工具，必須在管理處規定時間內使用，

禁止在其它時間內使用，以防發出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。

6、管理處專業人員有權對違章操作的人員和電動設備工具進行檢查，有權制止違章

電動設備及工具的使用。對不聽勸阻者，應立即報告管理處，停止施工。

7、本規定與“裝修管理規定”同時執行，互為補充。

供水管理規定WI/G-005

ZHPMA/01/1

為保證向用戶供應符合衛生標準的生活用水，加強供水管理，達到節約用水、滿足用

戶需要之目的，特規定如下：

1、由管理處指派一名責任心強、作風正派、身體健康的水管員負責對樓宇水池、水

箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。

2、在非限水季節（以市政府通知為準），管理處應盡力保證隨時向住戶供水。在確

實需要臨時停水時，應先通知住戶；停水后必須采取臨時供水辦法，向住戶供水。

3、地下貯水池、天面△箱每年應徹底清洗兩次（特殊情況由水管員向管理處建議增

加清洗次數），并送水質樣品（或由水務局取樣）到市政府有關部門檢驗，水質必須合格。

水箱人孔應加蓋、加不銹鋼紗網密封并加鎖。

4、水管員在巡查中發現跑、冒、滴、漏現象，應立即向管理處報告，由管理處組織

人員進行搶修，杜絕浪費。

5、抄表員每月要對每戶用水量進行分析，發現用水異常應進戶查詢，幫助解決用水

浪費現象。

6、隨時向住戶進行節約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節約用水意識。

7、執行市政府分段收費規定，用經濟手段管理，加強節約用水。

房屋維修管理規定WI/G-006

ZHPMA/01/1

為了認真解決用戶入伙后房屋維修問題，在本著“實是求是，劃清責任，合理收費，

服務用戶”的精神，特制訂本規定。

1、用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發現的質量問題，要在交驗單上分項注明

整改項目并簽字，由管理處負責聯系地盤組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收，維

修所發生的人、工、材料等費用由地盤負責。

2、用戶房屋自入伙起一年內發生的房屋質量問題，均屬于建筑施工質量俁修期保修

內容，管理處在接到用戶投訴和反映情況后，如果工程較小，涉及金額不大，則維修班自

行維修。如發生重大的質量問題或涉及金額較大，應立即報告工程部和主管領導，聯系發

展商，由發展商找施工隊保修，所發生的有關費用在施工質量保證金中攤銷。

3、用戶入伙滿一年后發生的質量問題，屬于人伙后未整改的遺留問題，原則上同第

2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發生的問題，由用戶自行負責。

4、如用戶需要進行一般性的維修，可直接向維修班提出維修申請，由管理處維修班

進行維修，維修后由業主簽名驗收，維修班按成本價合理收費。

5、如用戶提出大的維修申請，維修班應上報管理處，管理處派專職人員核實情況，

制訂維修計劃，組織人員維修，維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。

6、凡樓宇內、外公共部位發生的維修，由管理處負責完成，維修所發生的一切費用

均在管理費中開支，不再向用戶收費。

維修工作流程圖WI/G-007

ZHPMA/01/2

一、維修全過程

1、按規定/約定時間帶齊工具、材料用品到達現場，進門前，必須先掘門鈴或敲門（每

次輕敲不超過三下）。

2、待用戶開門后，用規范語言說明來意。征得用戶同意后，方可進門。

3、先向用戶詢問情況及要求，然后仔細檢查需維修的部分，判斷維修難易程度，估

計工時及所需材料后，按公司統一規定的收費標準，向用戶說明應收多少費用，待用戶確

認后方可進行維修。

4、維修過程中，如非必要，不得主動與用戶交談，不得隨意到維修現場以外的房間

參觀。

5、維修完工并清潔現場后，禮貌地提請用戶驗收，待其確認后，冉請其支付商定的

費用，并請用戶在派工單上簽署意見和姓名。

6、維修中和離開時，均不得食用用戶的飲料、食品、香煙等，不得收受用戶的禮物、小

費。

7、接過用戶支付的維修費用、派工單后，必須向用戶致辭謝。

8、高開用戶房屋時，須使用規范語言與住戶告別，返回維修班或按上述規定進行下

一個維修項目。

維修工作流程圖WI/G-007

ZHPMA/02/2

二、維修工作流程圖

業主提出維修

一

般

維

修

大的維修難度大

管理處維修班

發派工單公司工程部

約時間查對修理

保修項目非保修項目

簡單解釋并估價

修理

修理

修理完后

業主簽收

修理完后，由業

主驗收并簽名，

交回維修班長按規定收費

會同業主驗收交回維修班長

驗收單交回管理處消項

維修語言流程圖WI/G-008

ZHPMA/01/1

接到住戶電話接待住戶來訪

“您好！維修班。您有什么要求？”“您好！我能幫您什么忙？”

詢問需要維修的內容及地點，判斷有否能力及人手及時去維修。

有能力沒有能力一一“對不起，我們沒有此項服務。”并作適當解釋。

有

人

暫時沒有人手

手

房屋維修的回訪WI/G-009

ZHPMA/01/1

管理及維護好業主的房屋，達到結構完好、設備常用常新的要求，在及

時維修、確保質量的同時，要善于發現問題，以便及時改進維修工作，不

斷提高管理水平及服務水平。特制定房屋（含水電）維修回訪制度如下：

一、各管理處指定專人（房管員）負責組織每月定期的維修回訪工作。

二、對房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墻開裂等）維修后，應隨時觀察

效果，專人定期仔細檢查，并作專項記錄。

三、對業主室內的一般維修，房管員每月按維修班提供的業主維修派工

單隨機抽樣回訪并作記錄。派工單在20張以下的，均按固定值5張回訪;

派工單在20-50張之間的，抽取派工單總量的30%進行回訪；派工單在

50-100張之間的，抽取派工單總量的15%進行回訪；派工單在100張以上

的，均按固定值20張回訪。回訪至少一半是上門回訪，其余可以是電話回

訪。

四、對公共部位的維修保養狀況，除維修班長需每周巡視外，各管理處

維修主管仍應對公共設施的維修保養情況進行回查。公共部位維修派工單

在30張以下的，均按固定值6張回查；派工單在30?50張之間的，抽取派

工單總量的20%回查；派工單在50-100張之間的，抽取派工單總量的15%

進行回查，派工單在100張以上的，均按固定值15張回查?；夭闀r仍填寫

回訪記錄表，表中業主簽名欄由各管理處主任簽名確認。

五、各大堂值班員收到小業主對維修后仍存在缺陷的再次投訴時，應填

寫投訪來訪記錄，并應立即報告管理處辦公室，辦公室應在24小時內安

排特殊回訪與返修。

維修過程的檢驗WI/G-010

ZHPMA/01/4

1.目的：確保業主（住戶）提出的服務要求得到滿足，使樓宇各部分能安全、長久、有效

的使用。

2.適用范圍：

2.1樓宇各公共部分的維修過程的檢驗。

2.2業主（住戶）室內維修過程的檢驗。

3.職責：

3.1維修班長每日對派工單進行檢驗。

3.2維修班長負責大廈公共部分的周巡視。

3.3管理處房管員負責每月維修工作的回訪，管理處主任負責每月工作的檢驗。

3.4工程部在每月月檢（或設備年檢）時查驗工作記錄。

4.內容:

4.1維修過程的檢驗規則：

4.1.1服務及時性的檢驗：從接到維修要求起至到達目的地的時間不超過25分鐘。維修時

間視工藝復雜程度而定：一般性維修不超過8小時；對于特別困難的，從接到維修要求到維修

完成最多不超過72小時（工藝要求特殊的例外）；不能當天完成的，應向業主（住戶）解釋原

因。

4.1.2服務質量的檢驗：按維修服務標準進行檢驗。功能性維修，以恢復原有功能為準；

外觀性維修，表面應無色差、高低不平現象，與原有部位相比較，應無突兀感；滿足業主的合

理要求；嚴格按工作手冊執行。

4.2檢驗：

a.日檢：維修班長對每日的《派工單》要及時收回，以檢驗服務的及時性和住戶對維修服

務過程是否滿意，并查找當日未解決項目原因，及時監督解決。

b.周檢：維修班長依據《維修服務標準》，每周對大廈公共部分情況進行周巡視，有問題

及時反饋到維修班，并督促解決。

c.月檢：每月由管理處房管員根據派工單量按《房屋維修的回訪》規定抽取30%對住戶

維修過程的檢驗WI/G-010

ZHPMA/02/4

法行回訪.，以檢驗維修服務過程的質量。管理處主任對維修班工作的情況進行檢查，工程部在

月檢時查驗工作記錄。

d.對以上檢驗中發現的嚴重不合格應立即查找原因，及時采取糾正措施，并填寫《糾正措

施報告》上報管理處主任，處理不了的應上報公司相應部門，在檢驗過程中發現隱患應及時采

取預防措施，并認真填寫《預防措施報告》。

5.相關記錄：

5.1維修記錄表

5.2派工單

5.3回訪記錄表

5.4周巡視表

維修過程的檢驗WI/G-010

ZHPMA/(l3/4

附1：維修服務標準

序

內容服務標準備注

號

接到維修要求，跟用戶約定好維修時間，準時按預約時間到達目

如暫沒有此項維修人員，應向住

01上樓時間的地。

戶解和，再約定時間。

維修及時率達到99%。

維修服務時一股不超過8小時，復雜的最多不應超過72小時。服務效率滿如超出上述時間，應向住戶說明

02

問意率應達到98%o原因。

03服務態度熱情、謙虛、使用文明用語。服務態度滿意率達到99%。

04維修材料應向住戶提供合格的維修材料。

維修工作滿意對不滿意的10%應盡快組織二

Of應達到90%。

率次維修，使住戶滿意。

洗臉盆應達到原先標準，經反復試用，不漏水，服務對象滿意，此項維

06洗菜盆漏水同此項

漏水修不超過1小時。

洗臉盆達到暢通標準，對切口處的修補應盡力恢復原樣，維修時間不超

07