一、商業規劃：寶山◎西城區

寶山區整體商業規劃示意圖從南向北為“三橫”：外環線南部中心城區功能帶；外環線以北、郊環線以南，以寶楊路（寶安公路）為軸線的新城功能帶；郊環線北部城鎮發展功能帶。從西向東，“三縱”：滬太路城鎮商業發展軸；共和新路—蕰川路（軌道交通1號線）新城商業發展軸；逸仙路—同濟路（軌道交通3號線）城市商業發展軸。寶山整體商業規劃：“三橫三縱”的空間框架寶山整體商業規劃：“2442”加“3”的空間布局在“三橫三縱”走向區域內將形成“2442”加“3”的商業空間布局，即：形成淞寶、大華2個區域性商業中心；廟行通河、高境、西城區、顧村4個大型社區商業中心；形成若干個社區商業中心，重點是祁連上大、淞南、海濱吳淞、月浦4個社區商業中心；形成羅店中心鎮、寶山三林2個特色商業區域。“3”是指羅店新市鎮商業，長興島依托港口產業的新興海島商業，橫沙島生態、休閑、旅游的海島特色商業。寶山區總體商業規劃一覽本案位處共和新路·蕰川路（軌道交通1號線）新城商業發展軸。本案所屬商圈為上述規劃中寶山區四個大型社區商業中心之一的西城社區商業中心。項目商業區位屬性西城區區位規劃示意圖上海市將寶山西城區規劃為舒適型都市居住社區，營造優美、安全、方便的現代化生活環境，形成集現代商務、居住、服務、公共功能為一體的綜合性產業區。寶山西城區房地產開發量將達到800萬平方米，在2015年左右將形成可容納20萬人以上的現代化生態新城。整個西城區劃分為南塊、北塊、東塊三個區域。本案所處的南塊定位于以“人文生態”為主題的中高檔生活區，住宅面積將達到220萬平方米，人口數量8萬人以上。西城區功能定位：中高檔舒適型居住社區該大型社區商業中心區域由兩部分組成：一是在蕰川路、楊鑫路口，以北上海商業廣場為主體的社區商業中心，主要標志性業態為大型綜合超市、家居賣場、休閑餐飲娛樂中心、專賣店鋪等，商業面積7萬平方米左右；二是在水產路（竹韻路以東至楊泰路以西）沿線北側建設以餐飲、休閑、娛樂、賓館為特色的社區商業，商業面積為5萬平方米左右，形成與北上海商業廣場的互補。

西城區商業規劃定位：大型社區商業中心該社區商業中心主要是滿足西城區南部居民日常生活綜合需求。該社區商業中心區域的建設，要結合軌道交通節點，形成其周邊的樞紐型組團式商業。

西城區商業規劃特征：社區+軌道二、項目本體：城市別墅社區商業住宅形態：獨棟、雙拼、疊加別墅項目總建面:18,3586㎡商業面積：1,0221㎡首批交房時間:2009年年初房源總套數：約800套社區規劃人口：4000人左右已推出房源:418套已銷售套數：268套預計近期入住：占規劃人口的33%商業功能：軌道別墅社區配套商業首先，從本項目的實際情況分析，本項目的社區商業中心與項目的人口入住應呈現的是良性互動的效應，即商業的運作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商業價值，從而再度提高人口的入住率。因此關鍵問題在于怎樣開啟這一良性循環的起頭。任何一大社區商業都必須經歷過初始階段，成長階段，成熟階段三個重要的階段，其中對項目目標起決定性作用的就是初始階段和成長階段。本項目商業運作思路闡述其次，準確的設定何種業態的商業配套進入本項目，使其配合社區早期人口入住的消費需求，是商業中心運作之初就能成功的必要條件，在這個前期的工作中重點需要解決的問題就是兩個，一個是什么業態和品牌的引入，另一個就是要如何提高入駐率和人氣的提升。本項目商業運作思路闡述然后，考慮到本項目自身目前處于商業的初期定位的階段，因此引入的商業組成也必須考慮到項目內部住宅人口增長，應具有一定的成長性，在滿足目前周邊商業需求和配套同時我們需要事先預判未來商業組合的形態，在早期的商業運作中就做好預留。本項目商業運作思路闡述三、項目商業特征分析：社區/地鐵？項目商業特征分析之一：社區商業屬性項目所依托的蕰川路從市區方向過來的轉向路程過長，基本只能提供從寶山往市區的單邊商業消費。周邊其它住宅項目的社區人群與本項目存在較大的商業隔離，其消費能量對本項目的影響有限。因此本項目在社區商業屬性上屬于半封閉孤島式社區商業，在未來兩三年內，其主要商業需求將依賴于項目自身所吸納居民的就地日常生活消費。項目商業特征分析之二：地鐵商業屬性地鐵商業模式對我們的影響？富錦路VS莘莊：區域共性區位屬性交通條件人群構成莘莊都在外環線邊上，都是中心城區向郊區過渡地區。共和新路和滬閔路是其和市區連通的快速車行道。都是軌道交通一號線的終點站。難存在換乘和大量流動客。人員組成也大都以市區搬、拆遷和外來購房為主。富錦路富錦路VS莘莊：區域差異

發展時間交通條件地鐵周邊的住宅莘莊1993年1月10日：南段（錦江樂園至徐家匯）上行線建成；1994年12月12日：全線（錦江樂園至上海火車站）通車調試上海軌道交通俱樂部;1995年4月10日：全線（錦江樂園至上海火車站）試運營；1995年7月1日：全線（錦江樂園至上海火車站）正式運營；1997年7月1日：南延伸（錦江樂園至莘莊）通車；2004年12月28日：北延伸（上海火車站至共富新村）通車。目前整個區域的規劃較為完整、科學。

除地鐵外的其它交通條件也較為便利。地鐵未開通前居民出入市區主要靠“徐閔線”“滬莘線”等幾路老公交。而隨著5號線的開通，莘莊站成為交匯換乘站。地鐵邊上最大的純住宅“眾眾家園”

開盤于2000年9月富錦路最近才開始發展，由于一號線之前就只到火車站，延伸到共富新村，再延長到富錦路站，板塊發展的潛力不像莘莊一次釋放。自駕：從市區方向來來掉頭路程過長。公交：因為道路通達行的問題而相當不方便。地鐵：短期內沒有成為交匯換乘站的可能。最近兩年才開始以較大規模發展莘莊地鐵商業的發展歷程

時間發展階段發展狀況1997初級商業房產中介及零售為主，租金1-2元/平米左右，空置率70%以上2000初級商業增加了零售及便利店小餐飲等輔助商業租金2-3.5元/平米左右，空置率仍超過50%2003發展中商業借助周邊小區的高入駐率，迅速增加了餐飲及社區配套商業，租金3-4元/平米左右控制率突破70%2006年發展中商業調整了80%的業態，餐飲逐漸呈現了品牌化的發展路線，并大量引入了藥房干洗等成熟的社區配套，租金3-4元，商鋪開始供不應求。2008年底逐漸成熟商業隨著南廣場的仲盛購物中心的開張，商業開始呈現中心態勢，街鋪也更為專一，有為居民提供的社區配套，有為流動人口提供的快餐，有為商務宴請提供的娛樂場所，租金普遍達到2-7元/平米。富錦路的未來？在正確的商業養成及發展運作下，3-5年后，

它將成就自身的輝煌！短期內地鐵商業模式對于本項目的影響很有限，絕大部分乘坐地鐵在富錦路站出入的人群均為過路客或終點客，很難停留下來進行目的性消費，而項目周邊社區密集度和通達性在短期內都不會有很大改觀，因此我司認為：至少在未來3年內，地鐵人流最多只能為本項目提供20%左右的消費能量。但是從長遠來說，隨著項目后期別墅業主的入住完畢，以及周邊更多住宅項目的后續建設，還有交通條件的改善，富錦路將很有可能部分復制莘莊的發展軌跡，在經過5年左右的發展后至少成為一個“小莘莊”。觀點小結：四、項目SWOT分析優勢（strengths）：WTO項目依托海德花園這一大型城市別墅社區，自身擁有中產階級消費人群數千人。項目與高架路等交通要道的交通連接條件均較好。項目緊臨軌道交通1號線延長線的富錦路站，能夠帶來一定流動客群。劣勢（weaknesses）：WTO項目周邊其它住宅項目的社區人群與本項目存在較大的商業隔離。項目的實際交通條件基本只能提供單邊商業消費客群，整體為半封閉孤島式商業屬性。富錦路地鐵站為終點站，所帶來的客群基本為過路人群，很難提供持續性消費支持。機會（opportunities

）：WTO隨著整個別墅社區的進一步成熟和發展，作為社區商業的經營前景將越來越好，且經營業態有持續提升的空間。目前北上海商業廣場定位的是區域性商業中心，但目前其實際發展狀況卻偏重于民生類社區消費，零售類業態過于低端，而隨著其發展逐步回到原定“軌道”，目前的民生類消費功能必然會向真正的社區配套商業轉移。威脅（threats

）：TO五、項目整體商業發展與業態定位建議項目商業發展階段劃分

發展階段發展時間社區發展程度商業養成階段1-3年項目入駐30%——50%商業成長階段3-5項目入駐50%——100%商業成熟階段5-8周邊有1-3個其它新的大型社區建成并入住，并調整之前的商業。項目各個發展階段的業態定位與租金水平

發展階段目標人群業態定位租金水平商業養成階段80％的社區居民，20％的地鐵交通流動人群。社區服務50%餐飲30%零售10%1-2元商業成長階段70%的周邊居民20％的地鐵交通流動人群。10%定向型消費人群。特色餐飲70％生活配套20％休閑娛樂10％2-5元商業成熟階段50%的周邊居民20%流動人群20%的定向型人群10%的商務宴請特色餐飲50社區配套10%大型娛樂20%定向消費20%3-7元項目近期推廣主題建議：城鐵旁◎別墅社區商業◎品質生活休閑街六、項目服務執行工作相關項目總體業態定位研究細分業態定位研究招商渠道客戶拓展渠道策劃及媒體推廣計劃案場執行合同商務條件項目整體工作推進步驟統一經營管理定期的市場推廣吸引消費群體清晰的設立導視系統吸引人流的業態定位及鋪位的選擇人流線路的設置燈箱廣告位的合理設置基礎工作的執行力度（保安，保潔，服務人員）經營管理模式建議華燕的服務優勢項目策劃師銷售主管總負責人銷售（招商）計劃銷售招商人員架構銷售招商進程安排表銷售（招商）進程細則銷售（招商）策劃銷售負責人銷售專員銷售專員銷售專員銷售專員招商主管招商專員招商專員招商專員招商負責人華燕項目組工作與人員總體架構華燕品牌介紹上海華燕置業策劃（集團）有限公司簡介SHANGHAIHUAYANREALESTATEBROKER(GROUP)CO.,LTD.房地產流通綜合服務商&金融服務商中國房地產代理企業二十強上海房地產代理企業十強連續六年榮獲上海樓市營銷最高獎“金橋獎”

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