引言由于經濟的不斷發展，人們逐漸把目光放在公允價值計量模式上而不是歷史計量模式，在美國證券監督委員會證明了公允價值可以成為金融衍生品的專門計量屬性之后，美國企業逐漸開始使用公允價值計量屬性。我國借鑒了企業合并、無形資產相關的美國公允價值準則，但由于利潤被許多上市公司惡意利用計量模式的轉變來操縱，市場的秩序被嚴重影響。我國被迫又重新使用舊會計準則，取消了公允價值計量屬性。近來我國完善了相關法律法規并規范了企業的相關舉措，公允價值又能夠繼續使用了，條件是投資性房地產的公允價值需要具備可靠性或者其獲取不具備連續性。這也意味著，公允價值這一曾經被人們所不斷質疑的計量模式在我國有了進一步的發展和應用，這一計量模式因此得到了廣泛的探討和研究。第一章文獻綜述1.1國外相關文獻綜述William(2018)[15]William.R.Scott.FinancialAccountingTheory.fifthedition.Canada:PrenticeHall,2018發現年度報表中披露的公允價值實際上是低于實際銷售價格,[15]William.R.Scott.FinancialAccountingTheory.fifthedition.Canada:PrenticeHall,2018Diana(2019)[13]Diana.W.Wills,FinancialAssetsandLiabilities-FairValueorHistoricCost.FASB,2019[13]Diana.W.Wills,FinancialAssetsandLiabilities-FairValueorHistoricCost.FASB,2019DietrichJ,Harris,MullerII(2020)[10]魏夢妍.從歷史成本與公允價值兩種計量屬性看可靠性和相關性的權衡[J].經貿實踐,2018(09):153-154.[10]魏夢妍.從歷史成本與公允價值兩種計量屬性看可靠性和相關性的權衡[J].經貿實踐,2018(09):153-154.1.2國內相關文獻綜述魏夢妍(2018)[10]魏夢妍.從歷史成本與公允價值兩種計量屬性看可靠性和相關性的權衡[J].經貿實踐,2018(09):153-154.[10]魏夢妍.從歷史成本與公允價值兩種計量屬性看可靠性和相關性的權衡[J].經貿實踐,2018(09):153-154.馬閃霞，劉希麟(2018)[6]馬閃霞,劉希麟.公允價值計量屬性應用研究[J].中國集體經濟,2018(36):131-133.[6]馬閃霞,劉希麟.公允價值計量屬性應用研究[J].中國集體經濟,2018(36):131-133.鹿洪霞(2019)[5]鹿洪霞.關于公允價值計量屬性的探究[J].現代經濟信息,2019(01):172-173.[5]鹿洪霞.關于公允價值計量屬性的探究[J].現代經濟信息,2019(01):172-173.吳夢婕(2020)[1]吳夢婕.公允價值計量屬性下我國上市公司財務報告的局限性探析[J].遼寧經濟,2020(07):76-77.[1]吳夢婕.公允價值計量屬性下我國上市公司財務報告的局限性探析[J].遼寧經濟,2020(07):76-77.1.3文獻評述國內外學者在公允價值在投資性房地產應用問題上的研究見解略有不同，這是基于整體經濟市場的研究決定的。總的來說國外對于公允價值在投資性房地產應用問題上的研究起步較早，研究的范圍也更加廣泛，更為深入，研究成果也更為細致，對于整個房地產企業的風險及防范方面有著獨特的見解。我國對于公允價值在投資性房地產應用問題的研究起步較晚，對于其并購及風險防范的內容研究相對來說還比較薄弱，國內學者應該在國外研究的基礎上針對我國房地產企業的相關特征有針對性的進行研究，這樣可以取得針對性的研究成果。第二章投資性房地產的有關理論2.1投資性房地產的定義房屋與土地還有周邊的所屬都可以被稱為房地產。在土地公有制的基礎之上，土地的所有權是屬于國家的。所以我們常說的房地產中的土地指的是土地使用權，房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。隨著經濟的不斷進展，公司實際擁有的房地產不僅可以當成是固定資產,還可以將其出租或者出售，因而出現了投資性房地產這一概念。投資性房地產主要有三個方面涉及到了建筑物和土地使用權。其中第一個方面包括企業已經出租了的建筑物，并且出租物必須滿足兩點：1.經營租賃；2.企業擁有其產權。第二方面包括企業通過在一級市場交納土地出讓金或在二級市場買入他人轉讓的方式取得土地使用權后,再以經營租賃的方式出租給他人使用的土地使用權。在獲得土地使用權后,公司應當按照合同中規定在相應時間內進行開發建設，否則該土地就歸為投資性房地產而是閑置用地。想將一項資產確認為投資性房地產，一方面必須滿足和該資產有關的經濟利益流入企業的可能性較大，另一方面還要滿足與其相關的成本能夠可靠的計量這兩個條件。2.2投資性房地產計量模式的變更條件基于會計信息的可比性與謹慎性原則，假設企業開始就選擇了一種模式，對投資性房地產進行計量，在沒有重大變故的情況下，通常是不能夠隨意更改計量模式的。倘若公司想要從歷史成本模式變成公允價值模式，需要符合兩個條件：①滿足公允價值模式；②公司的公允價值不但能接連獲取，還具有可靠性。公司在更改對投資性房地產的計量模式后，最先要對以前已經折舊的計提數和成本已經計提的攤銷額從資產的賬面余額中扣除，之后的余額與公允價值之間的差額作用于對前期留存收益的調整，并且將該調整當成公司會計政策的更改。2.3投資性房地產采取兩種模式下財務處理的對比分析在成本計量模式下，公司在投資性房地產這個會計科目上的賬務處理與無形資產、固定資產做法一樣，都是在會計期間中對資產原值的計提折舊或者對土地使用權的成本攤銷。期末的折舊額與攤銷額在本年利潤處扣除。會計期間中的租金收入當成公司的其他業務收入。假如公司的投資性房地產發生減值，那么公司還需要計提該項的減值準備。公允價值計量模式就與前面所描述的不同。公司在公允價值計量模式下是不必進行計提折舊或者攤銷成本。公司在會計期末的時候調整投資性房地產的賬面價值，調整的依據是公允價值，調整的差額在當期損益中體現。如果期末的時候投資性房地產的公允價值低于它的賬面價值，公司應該對其賬面余額進行調增，并且確認公允價值變動損益。第三章案例分析——以金融街公司為例3.1金融街公司概況金融街公司，全稱金融街控股股份有限公司（股票代碼：000402），2000年在深交所上市。金融街公司的主業是商務地產開發運營，它是一家國有控股公司。金融街上市已經有二十多年，期間一直堅持規范運營，穩健發展，有著自己一套成熟的經營模式，并且在商務地產開發中取得優秀的業績。截止到2020年底，公司總資產1620億元，公司歸屬于上市公司股東的凈資產347億元。截至2020年12月底，公司土地儲備權益面積總計1401萬平米；持有運營物業面積約116萬平方米。公司以開發業務和持有業務為雙輪，以股權投資、資產管理為紐帶，以四大產品和服務體系為抓手，期間提升房地產全價值鏈的價值創造能力。3.2金融街公司變更計量模式的動因分析3.2.1客觀因素與歷史成本模式不同，企業采取公允價值模式的話，可以降低經濟風險的概率。會計信息質量特征的相關性被公允價值完全表現出來了。并且就目前國內外發展形勢上看，公允價值對企業的實踐效果更佳，這就意味著歷史成本模式將會慢慢地被公允價值模式替代。另一方面，在金融街發布的關于對投資性房地產變更計量模式的公告中，提及了金融街公司考慮到國際上業務的發展，選擇變更計量模式。這是由于公允價值計量模式在投資性房地產中已經有比較成熟的做法。公允價值不僅可以體現公司的真正價值，還能夠幫助投資者與債務人等利益相關者更清楚地了解公司的現狀，因此金融街選擇公允價值計量模式是大勢所趨。3.2.2主觀因素（1）幫助企業更好的融資相比于歷史成本計量模式，公允價值計量模式的好處是可以讓公司的會計科目數額變大，從而能讓公司的財務報表變得更美觀，讓投資者對公司更充滿信心，這樣可以讓更多的資金流入公司。金融街公司在選擇公允價值計量模式后，公司的資產、所有者權益和利潤等財務數據都有明顯的增加,從而使企業的償債能力和盈利能力等有關會計數據指標變大，增加了企業的價值。（2）改善企業的經營業績另一方面，選擇公允價值模式計量可以使企業的業績得到一定程度的提升。即使采用公允價值這一模式可能會給企業帶來一定的風險，但是公司的管理層仍然采用此做法，原因是這樣做可以美化財務報表,使相關的業績指標有所提升,使之看起來更易被投資者所接受。3.3金融街公司應用公允價值存在的問題及原因分析3.3.1公允價值難以確認（1）缺乏活躍的交易市場公允價值計量模式被選擇后，公司需要在主要市場假設的前提下計量資產或負債。假如該交易沒有主要市場，那么需要設定存在有最有利的市場，讓交易順利開展。由上面的分析我們可以得出，相較于歷史成本，公允價值計量模式需要滿足的條件更多。在發達國家，相關要素的交易在主要市場上非常活躍，因此公司能夠快速地確定公允價值。但是我國市場不太成熟，并且相關要素的交易比較沉悶，各個企業的估價能力參差不齊。并且同類房地產在活躍市場的市價是不公布的，這取決于土地必須位于相似環境下并且使用狀況相同，或者建筑物必須結構類似、位置相近同時新舊程度差不多。對于公司而說，滿足以上條件比較困難。因此，公司選擇公允價值計量第一個困難是如何獲取公允價值。（2）公允價值的可靠性不足在我國，市場信息種類過多，并且公允價值估值技術水平參差不齊，在可靠性方面公允價值還不是很好。主要原因有：①市場的環境不夠完善。我國的產權交易市場沒有國有股和法人股，并且外匯市場沒有全部開放，這樣做的結果是人民幣匯率是固定的。除此之外，不成熟的要素市場使得競爭不夠激烈。綜上可得，我國雖然有初步的市場經濟體制，但細節方面還需要提高。②監督機制不成熟。我國只有對上市公司和外資公司的監督機制較為成熟，但其他種類的公司，比如個體工商戶、非上市公司、有限責任公司等雖然也做監督和檢查，但是政府審計部門和社會審計機構的監督行為往往只是流于表面，這導致許多公司沒有受到監督。③缺少誠信。公司從確認經濟業務到報告這個全過程，都與會計誠信離不開關系。關于收入與費用的計量會通過利潤分配對所有者權益造成很大的影響，而公司的財務報表使得會計誠信尤為重要。如果發生會計做假，失真的財務報表將使市場不利。如今我國上市公司的會計誠信不是很好，并且我國還沒有一套成熟的適合市場的誠信機制，因此公允價值處在這種環境下將會很難實施。3.3.2增加收益波動性，導致利潤操縱公司在采取公允價值計量模式后，因為公允價值變動會直接計入當期損益，從而使得企業利潤突然變更，這樣做的后果是如果房地產的價格下降，會導致公司的財務指標波動幅度大。而上市公司的財務指標波動大會使得投資者和債權人懷疑企業的盈利水平，后果就是公司可能會有財務與經營風險，對企業的社會形象也十分不利。選用公允價值計量模式的公司，需要在資產負債表日以公允價值為基礎來調整資產的賬面價值。如果公司是出于虧損狀態的話，公司可能出于自身利益考慮，有很大可能高估資產的公允價值，從而改善公司的經營業績，進而達到融資目的。3.3.3相對加大企業相關信息獲取成本(1)市場價格難以取得公司如果選擇公允價值模式，在確定公允價值時必須得清楚該資產在市場中的出售條件、地理位置或者使用條件。又因為上文所說的雖然市場的活躍程度很大，但要找到相似特征的建筑物是極其苦難的。基于以上陳述，并且我國還未有成熟的房地產交易機制，得出投資性房地產公允價值的市場價格獲取難度很大。(2)加大更改成本變更為公允價值計量還需要考慮更改成本。更改成本包括公允價值的評估差額、收集市場信息的人力成本和審計費用。除此之外，我國企業需要通過資產評估的方法來獲取公司的公允價值，因為市場的公允價值不能直接獲取。這就意味著公司的更改成本花費更多。舉個例子，對于更改為公允價值計量模式房地產開發企業來說，它的大部分資產的公允價值都是根據交易雙方或中介獲得的，二者一般存在區別，那么公司就得根據不同的資產進行估值，這樣也會增加企業成本。假如公司通過資產評估了解其公允價值，那么一般是需要建立模型或聘請專業的資產評估師，這樣的話，未來每年都需要這么一筆聘請的花銷。這無疑是使得企業對更改實施公允價值的成本增加，側面影響了公司的利潤，甚至會讓公司放棄更改公允價值計量模式的想法。3.3.4加大企業稅收成本(1)當期費用對稅收的影響在計量模式是公允價值模式的前提下，公司是不需要計提折舊或是攤銷成本的。變更前，公司在計算應納稅額前得先扣除折舊或攤銷費用，會出現抵稅效應，進而影響公司的價值。在變更為公允價值計量模式后，公司不計提折舊和攤銷，可以減少很多的當期費用，但不能抵稅。可能使得公司的所得稅費用增多。所以變更計量模式也會使得企業的稅負增加。(2)進行納稅調整對稅收的影響根據國家稅務局的規定，公司在持有投資性房地產的時候，期末計算應納稅所得額可以忽略公允價值的變動，在轉移其所有權的時候，銷售取得的金額減去實際成本所得到的凈利潤，會影響當期的所得稅費用。但財政部規定期末變動公允價值必須對賬面價值進行調整，所以公司需要按照稅法中的相關規定進行納稅調整。這樣舉措也可能使公司的成本增加。假如公司資產的公允價值下降，因為公允價值下降導致稅負不能減少，相對地公司的稅負也增多了。綜上所述，公司對如何選擇計量模式也會受到稅收成本的干擾。第四章投資性房地產公允價值模式完善對策4.1建立成熟有效的市場環境4.1.1培養標準的公開交易市場市場的不斷發展誕生了公允價值。被稱為公允價值的原因是“公允”映射了市場交易過程中的公平性、活躍性。假如市場失去這些特性，那么公司就沒有辦法通過自身來獲得準確的公允價值，進而必須聘請專門的資產評估師來獲取公允價值。所以培養一個標準的、公開的、活躍的市場是獲得公允價值的首要任務。雖然市場價格不等同于公允價值，但是市場價格可靠性卻是較高的，也是較為容易獲得公允價值的手段。另外，交易市場繁雜多樣，即使有些市場是公開的、活躍的，國家財政機關也需要清晰說明哪些市場是滿足公允價值確認條件的，明確哪些市場的交易價格可以作為確定公允價值的依據，這樣有利于建立一個標準的平臺，形成一個各行各業的統一確定公允價值的標準。為了保證公允價值的可靠性,如果一些市場中不存在活躍的交易市場，政府相關監管部門還應當深入研究估值技術，并制定一些相關的指導文件，從而幫助廣大企業合理的確認和計量公允價值。4.1.2將公允價值計量屬性體現在具體準則中將新的計量模式全面體現于各個具體項目中，可以在以下幾個方面進行：公司在對資產進行初始計量的時候，就需要根據資產的取得方式為前提準確提出該項資產公允價值的判斷流程。比如該項資產是通過融資租賃獲得的，那么它的公允價值則是未來現金流出的現值；當該項資產是源自非貨幣性資產交換的，那么它的公允價值的確認依據則為同類資產的重置價值；當該項資產形成于公平的交易市場中時，它的公允價值確認依據是該資產的交易價格。財政局需要清晰指出，公司在采取公允價值計量模式后，它的資產或者負債在資產負債表日的處理流程，而且需要對該流程在產生的相關損益做出規范的處置手段。另外，監管部門需要制定相應的準則規范會計流程，防止公司為了自身利益濫用公允價值計量模式來進行會計造假。財政局需要對公司在取得公允價值時相關方法做出詳細解釋說明，這就需要有關部門將相關公允價值的披露手段與內容更多地導入到具體實施方案中。4.1.3提供可選擇的方法優化會計政策基于公司擁有投資性房地產對于政策選擇這一角度考慮，大部分公司當前還是處在一個比較低的位置，這是因為公司在做出相關改變時較容易受到企業稅負或公司對于資金需求較大方面的影響。這些因素很容易影響公司選擇的客觀性。不過因為很多公司將自己所看重的對象變為了所有關聯方而不單單是公司的投資者，這在某一方面可以對企業曉得選擇造成一定的影響。對此體現在以下方面，一方面是公司目標制定為服務于所有人或組織。這是由于所有關聯方為做出相對正確的決策，而去對公司的相關信息進行一個了解。另一方面，公司在定位自身目標時，處于一個較高的層級來改善自身情況。公司的內部會計要求都是通過不同的小目標構成一個系統。因為每個公司所在的競爭環境有所不同，如果公司在選擇會計政策時目的單一，那么它所選用的政策作用可能就發揮不大，進而導致公允價值無法完全發揮作用。因此對于這一方面的研究機構，應該針對投資性房地產在該方面的知識與實務較為欠缺的前提下，去探索適合于大部分公司目標的恰當處理手法，提供一些切實可行的措施去幫助公司選擇對比，從而完成改善企業會計政策這一目標，讓公司能夠能便捷的創造利潤。要注意的是這一方法實施需要考慮到多方面，需要公司積極主動地去思考，基于自身的基本公司狀況去套用方法，而不是一味地照搬。4.2按不同基礎編制報表，完善相關信息披露4.2.1提供可選擇的方法優化會計政策以前出于讓股民與債務人等利益相關者更加清晰掌握公司的財務信息，美國等發達國家增加了全面收益表這第四張報表。他們覺得，利潤表只顯示了公司已完成的收益，而未完成或還在進行的收益沒有體現出來。因此推出全面收益表可以補充這個缺漏之處。現在，因為我國的利潤表不僅有公司未實行獲得的收益比如公允價值變動損益，還有已經實現的收益，所以沒有必要增加全面收益表。可是公司如果對資產采取公允價值計量后，在資產負債表日的時候公司得估計公允價值。假設公司無意地出現估值不當的現象，或公司出現故意地高估或低估公允價值的行為，財務報表中的信息都不能保證準確性。所以，選擇公允價值計量模式的公司可以在期末編制報表的時候，按照兩個模式——公允價值和歷史成本模式來編制報表。這樣做的目的是能夠讓信息使用者更便捷地查詢公司財務信息，從而做出不受錯誤財務信息干擾的決定。這種做法不僅可以提供全面的財務信息給利益相關者，還能夠極大可能防止公司利用公允價值操縱利潤的這一行為。4.2.2加大公允價值信息的披露和政府監督力度①加大公允價值信息披露力度因為在活躍市場上，公司資產的公允價值不停地變化。公司對確認公允價值和計量是基于市場的公開報價的，而市場的價格又得公司的會計人員進行辨別。另外，某些財務水平不足的公司還得聘請專業資產評估師來對資產進行估值。這一現象可能會使得公司的治理層利用這一條件，通過公允價值來操縱公司利潤。財政局假如可以要求公司加大對自身會計信息的披露，并且是及時披露，那么在某種程度上能夠防止公司擾亂市場秩序，進而能夠讓財務信息真實、合理、可靠。如果需要防止出現人為地高估或低估公允價值，最有效的辦法就是充分披露和公開投資性房地產的相關信息。比如，擁有投資性房地產的公司，需要披露該資產的地理位置、歷史價值、房屋面積和同類房地產的參考價格。如果公司還聘請了資產評估師，那么還需要提供資產評估師的資質合格證、名稱，以及選用的估值手段。公司采用的如果是成本計量模式，那么需要披露與該資產有關的公允價值和變動信息。如果公司選擇的是公允價值計量模式，那么得披露的是評估師的證據來源、評估假設等信息。這樣子才可以讓公司合法地計量公允價值。②加大政府監督力度除了加大對公允價值相關信息的披露力度，相關的財政部門和監督管理機構還應當加大監督力度，加大對違反規定企業的懲戒力度，以此來保證房地產交易公平而有序的進行，維護投資者和債權人的利益。4.3依據成本效益原則獲取價值，建立市場評估體系4.3.1依據成本效益原則獲取公允價值對于有投資性房地產的公司而言，有兩個因素是影響到公允價值的實施成本的。第一點，公允價值如何獲取。因為市場的公開價格是最臨近公允價值的，并且它的可靠性很高，所以假設該價格不存在的話，公司需要投入更多的成本來評估公允價值。另外，如果市場存在公開標價，但價格不停波動的話，資產的公允價值變動頻率就很大，那么公司也是需要增加成本的。第二點關于可靠性。假設公司對財務誤差容忍度很高的話，則公司要求的可靠性就很低，這個時候的實施成本就很低。所以，公司選擇公允價值的取得方式最好通過成本效益原則進行。假如公司變動公允價值對其三表影響較大，或公司的公允價值信息比較重要的話，公司需要不惜一切代價來選用可靠的估值技術，雖然花費的成本很高。如果公司的資產負債表或利潤表中的項目對公允價值變動反應不靈敏，或公司的公允價值信息不那么重要的話，公司應該選用成本低的方法來獲得公允價值。4.3.2建設公允價值信息數據庫由于企業每年均需花費大量的成本對有關資產的公允價值進行評估和判斷，如果企業能夠建設一個內容全面且可靠性較高的公允價值數據庫,并將各行業的相關數據和指標都容納其中，這無疑會極大的提高企業獲取公允價值的效率。對于擁有投資性房地產的企業來說，可以依據與企業有關的房地產市場中的相關信息和自身擁有的房地產類型,來建設一個質量高并且數量多的公允價值信息庫，并且重視對信息的獲取和積累，從而在對投資性房地產的公允價值進行計量時，能夠快速高效的得到相關信息，降低企業對公允價值的獲取成本。基于公司每年都要花費大量的成本來評估判斷資產的公允價值，假如市場或者國家財政局能夠設置一個內容全面可靠的公允價值數據庫的話，那么公司獲取公允價值的效率將會大幅度提高。根據與公司有關的房地產市場相關信息和自身擁有的房地產類型，財政局或市場來建設一個質量高并且數量多的公允價值信息庫，并且重視對信息的獲取和積累，從而公司在對投資性房地產的公允價值進行計量時，能夠快速高效的得到相關信息，降低公司對公允價值的獲取成本。4.4制定稅收優惠政策在選擇投資性房地產的公允價值計量模式后，很多公司可能會擔心因為模式的改變而增加的盈余公積和未分配利潤需要繳稅。但根據稅法的相關規定，我國是以收付實現制作為征稅基礎的，因此增加的那部分未實現利潤目前還不征稅。也就是說，如果公司變更為公允價值計量模式，是不需要計提折舊或攤銷成本的。同時，我國的財政局也明確規定，投資性房地產出售獲得的收益與成本之間的差額影響公司的所得稅費用，只是變動部分對所得稅費用沒有影響。所以說公司不計提折舊和攤銷成本會使得其應納稅額增加。但有關資產變動的公允價值不會增加公司的稅負。國家財政局的這個規定對于公司的公允價值產生積極的影響，并且也鼓勵其他公司應用公允價值。在這個政策下，哪怕資產的公允價值增加，也不會影響到公司的所得稅費用。因此有關部門還應該繼續發揚，繼續制定優惠公司的制度來降低公司稅收壓力，并且還要出臺相關政策來規范公司的行為，從而引導公司在應用公允價值計量模式上的行為。結論在社會不斷發展的前提下，在房地產行業以公允價值作為計量屬性將是未來的發揮趨勢。與以前的房地產行業不一樣，這也讓企業面臨著更大的挑戰。金融街公司作為率先進行新發展的代表企業，有以下幾點建議：1.建立成熟有效的市場環境2.按不同基礎編制報表，完善相關信息披露3.依據成本效益原則獲取價值，建立市場評估體系4.制定稅收優惠政策參考文獻[1]吳夢婕.公允價值計量屬性下我國上市公司財務報告的局限性探析[