第四章市場比較法教學時數：6課時教學目的與要求：通過本章學習，使學生掌握市場比較法的基本原理，掌握交易實例的收集與可比實例的選取，掌握估價對象房地產比較修正，掌握市場比較法應用舉例與分析教學重點：交易實例的收集與可比實例的選取教學難點：估價對象房地產比較修正教學手段和方法：以講授為主，輔以多媒體教學手段，結合案例教學。教學內容：第一節基本原理一、市場法的概念1、市場法又稱為市場比較法，交易實例比較法，買賣實例比較法，市場資料比較法，現行市價法等，簡稱為市場法或者比較法，是指將估價對象房地產與在估價時點的近期發生了交易的類似房地產加以比較對照，對這些類似房地產的成交價格做適當的處理來求取估價對象房地產價值的方法。2、市場法是房地產估價中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本質是以房地產的市場交易價格為導向求取估價對象的價值。——類似房地產：在用途、建筑結構、所處地區等方面，與估價對象房地產相同或相類似的房地產——估價對象房地產：一個具體項目中需要估價的房地產——前提：交易市場已經形成——比準價格3、理論依據：替代原理4、公式：待估宗地價格=比較案例宗地價格×交易情況修正系數×估價期日修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數二、適用條件與對象適用：房地產市場較為發達情況，也就是要在同一地區或同一供求范圍內的類似地區中，與估價對象房地產相類似房地產的交易較多時，才是有效方法。不適用的情況：——沒有房地產交易的地方——在農村等房地產交易較少的地區——某些類型很少見的房地產，或交易實很少的房地產，如古建筑——難以成為交易對象的房地產，如教堂、寺廟另外，對估價人員要求：廣博的知識和豐富的經驗（需要進行交易情況，交易日期，區域因素和個別情況的修正）三、市場比較法的操作步驟①搜集交易實例②選取可比實例③建立價格可比基礎④進行交易情況修正⑤進行交易日期修正⑥進行區域因素修正⑦進行個別因素修正⑧求出比準價格第二節搜集交易實例應具有充足的初級資料——盡可能搜集較多的交易實例，是運用此法的先決條件，如果太少，不僅會影響準確性、客觀性，甚至會使市場法無法使用。搜集交易實例要日積月累，時刻留意。一、途徑1、查閱政府資料2、報刊租售信息3、以購買者身份與經辦人、交易當事人洽談4、交易展示會5、同行相互提供6、其他途徑：如向當事人、四鄰、經紀人、房地產登記代理人、金融機構、司法機關等調查了解二、搜集交易實例的內容1、雙方交易情況與交易目的2、交易實例的房地產狀況3、成交價格4、付款方式5、成交日期三、交易實例調查表，建立交易實例資料數據庫第三節選取可比實例雖然估價人員搜集和積累的交易實例或房地產交易實例庫中存放的交易實例較多，但針對某一具體的估價對象、估價目的和估價時點來說，有些交易實例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實例作為估價中用于參照比較的交易實例。這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。

可比實例選取得恰當與否，直接影響到比較法評估出的價格的準確性，因此應特別慎重。選取的可比實例應符合4個方面的要求：(1)區位、權益和實物狀況均與估價對象的相同或相近，即為估價對象的類似房地產；(2)交易類型與估價目的吻合；(3)成交日期與估價時點接近；(4)成交價格為正常價格或可修正為正常價格。

在實際選取時，上述四個方面可具體化為下列8點：1．可比實例所處的地區應與估價對象所處的地區相同，或是在同一供求范圍內的類似地區。2．可比實例的用途應與估價對象的用途相同。這里的用途主要指大類用途，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為：(1)居住；(2)商業；(3)辦公；(4)旅館；(5)工業；(6)農業等。3．可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構相同。這里的建筑結構主要指大類建筑結構，如果能做到小類建筑結構也相同則更好。大類建筑結構一般分為：(1)鋼結構；(2)鋼筋混凝土結構；(3)磚混結構；(4)磚木結構；(5)簡易結構。4．可比實例的規模應與估價對象的規模相當。5．可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同，當兩者不相同時，一般不能作為可比實例。6．可比實例的交易類型應與估價目的吻合。交易類型主要有土地使用權協議出讓、一般買賣、租賃、征用等。為抵押、抵債目的的估價，應選取一般買賣的交易實例為可比實例。7．可比實例的成交日期應與估價時點接近。交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為難以進行交易日期修正，即使修正也可能出現較大偏差。8．可比實例的成交價格應是正常成交價格，或可修正為正常成交價格。上述選取可比實例時，一般是指估價對象為土地的，應選取類似土地的交易實例；為建筑物的，應選取類似建筑物的交易實例；為房地的，應選取類似房地的交易實例。選取可比實例還有所謂“分配法”，其內容如下：如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物，但缺少相應的交易實例，而有土地與建筑物合成體的交易實例時，則可將此土地與建筑物合成體及其成交價格予以分解，提取出與估價對象同類型部分的房地產及其價格，再以此為可比實例。例如，估價對象為土地，但在其所在地區或同一供求范圍內的類似地區中，沒有類似土地的單獨交易實例，而有包含與該土地同類型土地的房地交易實例時，則可從該房地成交價格中扣除建筑物價格，剩余部分為土地價格，此土地便可作為可比實例。然后再對該土地價格進行適當的修正，即可求得估價對象土地的價格。選取可比實例的數量從理論上講是越多越好，但是，如果要求選取的數量過多，一是可能由于交易實例缺乏而難以做到，二是后續進行比較修正的工作量大，所以，一般要求選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實例即可。第四節建立價格可比基礎選取了可比實例之后，應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其之間的口徑交易當時價格×=交易當時價格三、房地產狀況修正1、區域因素：房地產一定范圍內的外部環境對房地產價格有所影響的因素。目的：將可比實例相對于估價對象在外部環境方面的差別所產生的交易價格差別排除，是市場法的一個難點與關鍵。如果估價對象優于可比實例，價格向上修正，如果估價對象劣于可比實例，價格向下修正。不在同一地區，須進行區域修正。——比較修正的內容交通通過程度，繁華程度，小區配套設施，環境污染，噪聲，景觀，城市規劃等因素。——由于不同使用性質的房地產，影響其價格的區域因素也不同，因此具體比較的內容不盡相同。——可比實例的因素是可比實例交易當時的區域因素狀況方法：①直接比較：以估價對象的區域因素為基準（100），可比實例；②間接比較2、個別因素修正居住用房要求寧靜、安全、舒適；商業房地產要求繁華和交通便捷；工業強調基礎設施和對外交通。樓層、土地使用年限、容積率等也需要通過個別因素加以修正。修正視具體情況可采用：——百分率法——差額法——回歸分析法注意：每項修正對可比實例成交價格的調整不超過20%，綜合調整不得超過30%第六節求取比準價格一、求取某個可比實例對應的某個比準價格的方法由前面的內容我們知道，比較法估價需要進行交易情況、交易日期、房地產狀況三大方面的修正。經過了交易情況修正后，就將可比實例的實際而可能不是正常的價格變成了正常價格；經過了交易日期修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格；經過了房地產狀況修正后，就將可比實例在其房地產狀況下的價格變成了在估價對象房地產狀況下的價格。這樣，經過了這三大方面的修正后，就把可比實例房地產的實際成交價格，變成了估價對象房地產在估價時點時的客觀合理價格。如果把這三大方面的修正綜合起來，計算公式如下：1．修正系數連乘形式：2．修正系數累加形式：估價對象價格＝可比實例價格×(1+交易情況修正系數+交易日期修正系數+房地產狀況修正系數)值得注意的是，上述連乘形式和累加形式都只是文字上的形象表示。這就造成從表面上看，好像各項修正系數在連乘形式和累加形式中都是相同的，而實際上應有所不同。仍然假設交易情況修正中可比實例的成交價格比其正常市場價格高低的百分率為±S％，交易日期修正中從成交日期到估價時點時可比實例價格漲跌的百分率為±T％，房地產狀況修正中可比實例在其房地產狀況下的價格比在估價對象房地產狀況下的價格高低的百分率為±R％，則：連乘形式與累加形式相比，連乘形式更加科學和簡便。另外，交易情況、交易日期和房地產狀況的修正，以及它們中的某些具體因素的修正(如交易稅費非正常負擔的修正、土地使用年限修正)，可視具體情況采用百分率法、差額法和回歸分析法等。下面僅以連乘形式、采用百分率法來進一步說明比較法的綜合修正計算。由于房地產狀況修正有直接比較修正和間接比較修正，因此，較具體化的綜合修正計算公式有直接比較修正公式和間接比較修正公式兩種：上式中，交易情況修正的分子為100，表示以正常價格為基準；交易日期修正的分母為100，表示以成交日期時的價格為基準；房地產狀況修正的分子為100，表示以估價對象的房地產狀況為基準。2．間接比較修正公式：上式中，標準化修正的分子為100，表示以標準房地產的狀況為基準，分母是可比實例房地產相對于標準房地產所得的分數；房地產狀況修正的分母為100，表示以標準房地產的狀況為基準，分子是估價對象房地產相對于標準房地產所得的分數。二、將多個可比實例對應的比準價格綜合成一個最終比準價格的方法每個可比實例的成交價格經過上述各項修正之后，都會相應地得出一個比準價格，但這些比準價格可能是不一致的，最后需要將它們綜合成一個比準價格，以此作為比較法的估算結果。從理論上講，綜合的方法有下列4種：（1）平均數；（2）中位數；（3）眾數；（4）其他方法。（一）平均數平均數又有簡單算術平均數和加權算術平均數。1、簡單算術平均數，是把修正出來的各個價格直接相加，再除以這些價格的個數，所得的數即為綜合出的一個價格。設V1，V2，V2，…Vn為修正出的n個價格，則其簡單算術平均數的計算公式如下：（二）中位數中位數是把修正出的各個價格按從低到高或從高到低的順序排列，當項數為奇數時，位于正中間位置的那個價格為綜合出的一個價格；當項數為偶數時，位于正中間位置的那兩個價格的簡單算術平均數為綜合出的一個價格。（三）眾數眾數是一組數值中出現次數最多的數值。（四）其他方法還可以采用其他的方法將修正出的多個價格綜合成一個價格，如分別去掉一個最高的價格和一個最低的價格，將余下的簡單算術平均。第七節市場法總結與運用舉例應用實例一估價對象是一塊空地，總面積為459m2。估該宗土地于2000年10月1日1、選擇估價方法在估價對象所在地區和近鄰地區，該類型土地存在較多的買賣實例，所以采用市場比較法進行估價。2、搜集有關資料搜集估價對象資料（略）。搜集買賣實例資料。共調查搜集了A、B、C、D、E五宗土地買賣實例，均可作為可比實例。實例A的面積為166m2，成交單價120元/m2，交易日期2000年4月1日；實例B的面積為374m2，成交單價102元/m2，交易日期2000年3月1日；實例C的面積為300m2，成交單價83元/m2，交易日期1999年6月1日；實例D的面積為457m2，成交單價94元/m2，交易日期1999年7月1日；實例E的面積為76m23、確定修正系數確定交易情況修正系數。實例A、E為正常買賣，無需進行交易情況修正；實例B、C、D均較正常買賣價格偏低，其中：實例B估計偏低2%，實例C估計偏低5%，實例D估計偏低3.5%。各宗可比實例的交易情況修正系數如下：實例A：實例B：實例C：實例D：實例E：確定交易日期修正系數。據調查，1999年4月1日至2000年10月1日之間，該類型土地的價格平均每月上漲1%。各宗可比實例的交易日期修正系數如下：實例A：（1+1%×6）=實例B：（1+1%×7）=實例C：（1+1%×16)=實例D：（1+1%×15）=實例E：（1+1%×7）=確定區域因素修正系數。實例A與估價對象土地處于同一地區，無需作區域因素修正；實例B、C、D都為估價對象土地所在地區的區域因素進行比較的結果，如下表所示。區域因素估價對象可比實例A可比實例B可比實例C可比實例D繁華程度2020192013道路通達度101081011公交便捷度1010101010對外交通559513環境質量10108109景觀555512城市基礎設施151511158社會公共設施151591511規劃限制55559治安狀況553512總分值10010087100108各宗可比實例的區域因素修正系數如下：實例A：實例B：實例C：實例D：實例E：（4）確定個別因素修正系數。估價對象土地的面積較大，有利于利用，另外其環境條件較好，其他方面沒有差異。經分析確定個別因素使得可比實例土地的價格均比估價對象土地的價格低3%。所以各宗可比實例的個別因素修正系數如下：實例A：實例B：實例C：實例D：實例E：4、進行因素綜合修正項目實例A實例B實例C實例D實例E實際成交單價1201028394145交易情況修正交易日期修正區域因素修正個別因素修正比準價格1311321051161485、計算估價結果將上述五個比準價格的簡單算術平均值作為最終的估價結果，則有：估價對象土地的單價=（131+131+105+116+148）/5=126（元/m2）應用實例二：為了評估某商品住宅在2000年9月1日的正常市場價格，在該住宅附近地區調查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅作為可比實例，有關資料見下表。可比實例A可比實例B可比實例C成交價格成交日期交易情況區域因素個別因素4500人民幣元／m21999年11月1日－５％＋２％－３％600美元／m22000年１月１日0％＋３％＋５％5000人民幣元／m22000年６月１日＋２％